資產(chǎn)評估基礎(chǔ)

種貶值額的估算（二）資產(chǎn)實體性貶值的估算含義：資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：實體性貶值估算方法：觀察法；使用年限法；修復(fù)費用法觀察法由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行現(xiàn)場勘查，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情形和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值=重置成本X（1—實體性成新率）二重置成本X實體性貶值率【例7－18】被評估資產(chǎn)于2013年1月1日購進，其購置時成本為100萬元。該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日2015年12月31日的全新購置價格為150萬元。經(jīng)過專家鑒定，該設(shè)備由于使用磨損所造成的貶值率為20%。在不考慮其他因素的條件下，該設(shè)備的實體性貶值為？實體性貶值二重置成本X實體性貶值率=150X20%=30（萬元）使用年限法（1）利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。假設(shè)：資產(chǎn)的貶值和其實際使用年限成正比例總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限：根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。實際已使用年限：資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限；由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。實際已使用年限二名義已使用年限X資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限，通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。（2）當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。評估實踐中，資產(chǎn)利用率需要根據(jù)資產(chǎn)開工情形、修理間隔時間、工作班次、原材料供應(yīng)情形、電力供應(yīng)情形、是否為季節(jié)性生產(chǎn)等方面進行確定?！纠?-19】某資產(chǎn)于2009年2月購進，2019年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率二(10x360X7.5)/(10X360X8)X100%=93.75%實際已使用年限=10X93.75%=9.4(年)【練習(xí)】某機器設(shè)備購建于2012年9月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2012年至2016年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自2017年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2018年9月30日為評估基準(zhǔn)日，該設(shè)備尚可使用年限為10年，計算該設(shè)備的實體性貶值率。名義已使用年限=6年資產(chǎn)利用率=(51X30X10+21X30X8)/(6X360X8)=117.71%實際已使用年限=6X117.71%=7.06年實體性貶值率=7.06/(7.06+10)X100%=41.38%（3） 使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛的評估技術(shù)。在評估實踐中，評估人員可利用使用年限法的原理，根據(jù)被評估資產(chǎn)設(shè)計的總工作量和評估對象已經(jīng)完成的工作量、評估對象設(shè)計行駛里程和已經(jīng)行駛的里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值?！纠?－20】被評估車輛可行駛的總里程為60萬公里。截至評估基準(zhǔn)日，該車輛已經(jīng)行使10萬公里，重置成本為36萬元。假定不考慮其他因素。計算評估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的實體性貶值額。實體性貶值額二重置成本X已行駛里程/總里程=36X10/60=6（萬元）（4） 對于更新改造過的資產(chǎn)，其實體性貶值的計量還應(yīng)充分考慮更新改造投入的資金對資

產(chǎn)壽命的影響，否則可能會過高地估計實體性貶值。一般采用加權(quán)法確定資產(chǎn)的實體性貶值。加權(quán)更新成本二已使用年限X更新成本（或購建成本）加權(quán)平均已使用年限二工加權(quán)更新成本（購建成本）/工更新成本（購建成本）修復(fù)費用法（1） 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。修復(fù)費用法原理：假設(shè)資產(chǎn)的實體性損耗是可修復(fù)的，用于修復(fù)實體性損耗所發(fā)生的費用就是設(shè)備的實體性貶值。修復(fù)手段一般是通過修理或更換損壞部分。（2） 修復(fù)性損耗：是指可以用技術(shù)上和經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的損耗?？梢杂眯迯?fù)費用法。

不可修復(fù)損耗：從經(jīng)濟上來講是修復(fù)不劃算或者這種損耗技術(shù)上不可修復(fù)的損耗。不能用修復(fù)費用法，一般使用觀察法或使用年限法。大多數(shù)情況下，兩種損耗同時存在，評估人員應(yīng)分別計算它們的貶值?！纠?—21】A公司于3年前購買了一臺電腦，交易價格為1萬元。目前，該種型號的電腦全新狀態(tài)下市場價值為5000元。由于使用不當(dāng)，該電腦光驅(qū)已損壞，更換光驅(qū)需要1000元。假設(shè)該電腦的經(jīng)濟壽命為5年，含光驅(qū)的電腦整體殘值率為10%，光驅(qū)的殘值率為0%。試估算該電腦當(dāng)前的市場價值。（1）計算電腦本體（不含光驅(qū)）的殘值率電腦殘值率為10%，光驅(qū)殘值率為0%；電腦本體殘值率二[10%X（4000+1000）—0%X1000]/4000=12.5%（2）計算電腦本體貶值額電腦本體貶值額=電腦本體現(xiàn)行市價X（1—電腦本體殘值率）X已使用年限F經(jīng)濟耐用年限=4000X（1—12.5%）X3/5=2100（元）（3）計算電腦的市場價值電腦評估值=電腦市價—電腦本體貶值額—光驅(qū)現(xiàn)行市價+舊光驅(qū)殘值=5000—2100—1000+0=1900（元）【練習(xí)】某數(shù)控機床重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟使用壽命約20年?，F(xiàn)該機器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用約為16萬元，其他部分工作正常。【解】（1）重置成本：150萬元（2）可修復(fù)性損耗貶值為：16萬元（3） 不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（150—16）X2F20=13.4（萬元）（4） 實體性貶值=16+13.4=29.4萬元（5） 實體性貶值率=29.4F150X100%=19.6%（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。分類：（1） 原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的超額運營成本。根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低。（2） 由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額（復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。功能性貶值的估算步驟（1） 將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較，確定超額運營成本。（2） 確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。凈超額運營成本=超額運營成本X（1—所得稅稅率）（3） 估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4） 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=工（凈超額運營成本X折現(xiàn)系數(shù)）【例7—22】評估某種機器設(shè)備，技術(shù)先進的設(shè)備比被評估設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，評估基準(zhǔn)日為2019年1月1日。根據(jù)表7—4（設(shè)備技術(shù)資料）計算其功能性貶值額。項目技術(shù)先進設(shè)備被評估設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.8元1.2元月工資成本8000元12000元所得稅稅率25%資產(chǎn)剩余使用年限5年假定折現(xiàn)率為10%（1）計算凈超額運營成本年工資成本凈超額支出=（被評估設(shè)備月產(chǎn)量X被評估設(shè)備單件工資一技術(shù)先進設(shè)備月產(chǎn)量X技術(shù)先進設(shè)備單件工資）X12X（1—所得稅稅率）=（10000X1.2－10000X0.8）X12X（1－25%）=36000（元）（2）計算被評估設(shè)備的功能性貶值額功能性貶值額=36000/10%X[l—（l+10%） -5]=136468（元）新老技術(shù)設(shè)備的對比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出以外，原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)都需全面關(guān)注，單因素的情形存在，多因素影響的情形也很多。在實際評估工作中也有功能性溢價的情形，即當(dāng)評估對象功能明顯優(yōu)于參照資產(chǎn)功能時，評估對象就可能存在功能性溢價?！揪毩?xí)】現(xiàn)評估某機器設(shè)備，經(jīng)分析比較，被評估設(shè)備與新型設(shè)備相比，引起超額運營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老設(shè)備比新設(shè)備多耗電6000度。根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評估人員預(yù)計該設(shè)備尚可使用10年，如每度電按0.6元計算，所得稅稅率25%，折現(xiàn)率為10%。計算被評估設(shè)備的功能性貶值額。年凈超額運營成本二年超額運營成本X（1—所得稅稅率）=6000X0.6X（1—25%）=2700元）功能性貶值額=2700/10%X[1—（1+10%） -1。]=16590.33（元）（四）資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置、運營收益減少等造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟性貶值的估算方法1.間接計算法(資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性貶值)經(jīng)濟性貶值率其中，X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經(jīng)濟性貶值額的計算應(yīng)以評估對象的重置成本或重置成本減去實體性貶值和功能性貶值的結(jié)果為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。2.直接計算法(收益額減少導(dǎo)致的經(jīng)濟性貶值)經(jīng)濟性貶值額二資產(chǎn)年收益損失額X(1-所得稅稅率)X(P/A,r,n)【例7－23】某被評估生產(chǎn)線的設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺左右，假定規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。計算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。經(jīng)濟性貶值率={1一[(20000-6000)/20000]0.}X100%=(l—0.81)X100%=19%假定每年減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失利潤100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。計算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額。經(jīng)濟性貶值額=(6000X100)X(1—25%)X(P/A,10%,3)=450000X2.4869=1119105元)在實際評估工作中也有經(jīng)濟性溢價的情形，即當(dāng)評估對象及其產(chǎn)品有良好的市場及市場前景，或有重大政策利好時，評估對象就可能存在著經(jīng)濟性溢價。練習(xí)】甲公司委托評估機構(gòu)評估某產(chǎn)品生產(chǎn)線，評估基準(zhǔn)日為2016年12月31日，該產(chǎn)品生產(chǎn)線于2012年12月31日購建，購建成本為150萬元。2012年定基物價指數(shù)為102%，2016年定基物價指數(shù)為118%。該產(chǎn)品生產(chǎn)線已使用4年，剩余使用年限為6年。在同等負(fù)荷的前提下，被評估產(chǎn)品生產(chǎn)線與市場上功能相同且普遍使用的生產(chǎn)線相比，月人工成本高1500元，甲公司適用的所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料評估該產(chǎn)品生產(chǎn)線價值。該產(chǎn)品生產(chǎn)線重置成本=150X118%/102%=173.53（萬元）該實體性貶值率=4/（4+6）X100%=40%該生產(chǎn)線實體性貶值額=173.53X40%=69.741該產(chǎn)品生產(chǎn)線年超額運營成本=1500X12=18000（元）該產(chǎn)品生產(chǎn)線功能性貶值額=1.8X（1—25%）X（P/A,10%,6）=1.35X4.3553=5.88（萬元）產(chǎn)品生產(chǎn)線的評估值=173.53—69.41—5.88=98.24（萬元）（五）綜合成新率的估算在資產(chǎn)評估實踐中,綜合成新率可以通過將年限成新率和勘查成新率加權(quán)平均得到。年限成新率的確定考慮了資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命。在使用過程中資產(chǎn)的價值隨著使用年限的消耗降低?？辈槌尚侣适窃u估專業(yè)人員通過現(xiàn)場勘查、查閱資產(chǎn)的歷史資料,向操作人員詢問資產(chǎn)的使用情形、維修保養(yǎng)情形等,對所獲得信息進行分析后綜合確定的成新率。五、成本法的適用范圍與局限（一）成本法的適用范圍成本法適用于資產(chǎn)的功能作用具有可替代性、資產(chǎn)重置沒有法律和技術(shù)障礙、重置資產(chǎn)所需要的物化勞動易于計量的評估對象。評估專業(yè)人員在使用成本法評估單項資產(chǎn)時,既要考慮重置成本,也要將由使用和其他因素所造成的實體性損耗、由技術(shù)落后帶來的功能性損耗以及由市場狀況、政治因素等外部因素造成的經(jīng)濟性損耗考慮在內(nèi)。成本法運用于企業(yè)價值評估中,是將各項可以確認(rèn)的資產(chǎn)、負(fù)債的現(xiàn)實價值逐項評估出來,最終確定企業(yè)價值。單項資產(chǎn)作為企業(yè)的一部分而存在，其發(fā)揮作用的價值與它作為一項單獨的資產(chǎn)發(fā)揮作用這兩者的價值可能有所不同。比如，在一條生產(chǎn)線中，某單項設(shè)備對整個生產(chǎn)線產(chǎn)能的貢獻(xiàn)程度很高，那么若將其放在該生產(chǎn)線中進行評估，則其價值有可能會高于單獨對其進行評估時候的價值。因此，要特別明晰這兩種假設(shè)條件下的價值差異。在采用成本法對企業(yè)價值進行評估時，可以根據(jù)不同資產(chǎn)的實際狀態(tài)、使用方式等特殊性選用合適的評估方法進行評估。比如，對于某些二手辦公設(shè)備，可采用市場法評估，對于自主研發(fā)的專利，則可以采用收益法評估，等等。因此，成本法作為企業(yè)價值評估的一種方法，更多的體現(xiàn)為一種加和的理念和方式，并不一定要求對其中各單項資產(chǎn)和負(fù)債均采用成本法進行評估。（二）成本法的局限成本法是資產(chǎn)評估中最為基礎(chǔ)的評估方法。它充分考慮了資產(chǎn)的損耗，使得評估結(jié)果更能反映市場對于獲得某單項資產(chǎn)愿意付出的平均價格，有利于評估單項資產(chǎn)和具有特定用途的資產(chǎn)；另外，在無法預(yù)測資產(chǎn)未來收益和市場交易活動不頻繁的情形下，成本法給出了比較客觀和可行的測算思路和方法。但是，由于成本法的理論基礎(chǔ)是成本價值論，使用該方法所測算出的企業(yè)價值無法從未來收益的角度反映企業(yè)真實能為其投資者或所有者帶來的收益。尤其是對于輕資產(chǎn)的企業(yè)而言如果使用成本法進行評估，則通常很難將賬面沒有記載的各類無形資產(chǎn)算入評估資產(chǎn)的價值之中，因此其成本法評估值與使用收益法或市場法得出的結(jié)果可能差異極大。盡管如此，成本法在以企業(yè)并購為目的的評估中并非完全沒有意義。收購方雖然重視被收購方未來的獲利能力，但同時也關(guān)注收購行為真正所獲得的實物資產(chǎn)價值。此外，成本法評估企業(yè)價值也為可能的破產(chǎn)清算、資產(chǎn)分割提供了一定的價值參考。【例題?單選題】（2017）下列關(guān)于更新重置成本的說法中，正確的是（）。價格指數(shù)法能夠確定更新重置成本更新重置成本是采用與評估對象相同的材料、制造標(biāo)準(zhǔn)等，以現(xiàn)行價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用重置核算法可以用來估算更新重置成本采用更新重置成本應(yīng)扣除因超額投資成本產(chǎn)生的功能性貶值『正確答案』C答案解析』價格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)