華盛萊蒙基金的投資哲學(xué)

華盛萊蒙基金的投資哲學(xué)樓市變革下，人民幣房地產(chǎn)基金風(fēng)生水起。2010年中國地產(chǎn)基金風(fēng)潮，究竟意味著一個(gè)朝陽行業(yè)的誕生，還僅僅是一次資本市場的裂變機(jī)會？業(yè)界看法，莫衷一旦一是。各類基金模式自據(jù)其理，差異巨大，相互指摘評判者也不乏其數(shù)。圍繞發(fā)起人身份、募資渠道、交易結(jié)構(gòu)、回報(bào)方式等原則的探索與爭執(zhí)頗有愈演愈烈之勢。從頗負(fù)盛名的國際投行老將，到馳騁地產(chǎn)界數(shù)載的風(fēng)云實(shí)業(yè)家，再到剛剛在地產(chǎn)行業(yè)下注的產(chǎn)業(yè)外資本，都對地產(chǎn)基金有不同的詮釋。那么，在這個(gè)中國地產(chǎn)基金的春秋時(shí)代，究竟誰才是真正適應(yīng)中國國情的大贏家？不完全照搬國外模式，不過分依賴實(shí)力資本，堅(jiān)持獨(dú)立性和透明度，堅(jiān)持投資人利益至上，一旦明確了這些原則，一個(gè)基金的生命力問題就可以基本厘清。萊蒙最好的項(xiàng)目進(jìn)基金池模式架構(gòu)和基金投向是地產(chǎn)基金爭論的焦點(diǎn)。由開發(fā)商發(fā)起成立的基金管理公司，業(yè)界褒貶不一。開發(fā)商身份的發(fā)起人究竟是利是弊？記者從深圳華盛萊蒙房地產(chǎn)基金的運(yùn)作中，得到了明確的答案。在深圳這個(gè)私募基金的天下，先后有金地、中海、保利等房企與中外金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起成立私募基金管理公司。今年，萊蒙國際集團(tuán)與華盛資本共同出資，創(chuàng)建華盛萊蒙投資基金。華盛萊蒙資產(chǎn)管理公司擔(dān)任GP,萊蒙國際集團(tuán)和第三方投資人擔(dān)任LP.華盛萊蒙基金總裁王寧告訴本刊記者，“2010華盛地產(chǎn)投資基金”（以下簡稱“2010投資基金”）規(guī)模為20億元，優(yōu)先成為有限合伙人的最低出資額為2000萬人民幣，投資年限為3-5年，預(yù)期靜態(tài)年化收益率達(dá)20%以上。2010投資基金的投資策略為：通過特色的資產(chǎn)和項(xiàng)目組合，輔以全程監(jiān)控及輔導(dǎo)，發(fā)揮杠桿效應(yīng)，創(chuàng)造收益的最大值；介入低拿地成本、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健型項(xiàng)目的投資；投資城市低密度高端住宅及中小型城市綜合體兩個(gè)產(chǎn)品方向；核心投資區(qū)域包括北京、天津、深圳及長三角。擬投資項(xiàng)目中，就包括萊蒙國際在深圳和常州的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以及其他地產(chǎn)企業(yè)的高附加值項(xiàng)目。據(jù)悉，2010投資基金擬定的投資項(xiàng)目包括深圳萊蒙水榭春天四至六期，以及常州太湖灣項(xiàng)目。萊蒙水榭春天的一期、二期已經(jīng)完成銷售，創(chuàng)下2010上半年深圳銷售面積和銷售金額的雙料冠軍。由于拿地時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，該項(xiàng)目樓面地價(jià)不到千元，銷售均價(jià)則達(dá)到兩萬元以上。根據(jù)測算，這個(gè)項(xiàng)目年化投資收益率應(yīng)在25%以上。“位于常州的太湖灣項(xiàng)目，同樣是萊蒙集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，距離無錫、常州和宜興市區(qū)的直線距離均在30公里以內(nèi)，三面環(huán)山，南面臨湖，將被打造為稀缺高端產(chǎn)品，而其樓面地價(jià)不超過銷售價(jià)格的20%，年化投資收益率將突破20%.”王寧說?！?010基金所投項(xiàng)目都經(jīng)過嚴(yán)格測算和篩選，篩選標(biāo)準(zhǔn)包括了城市發(fā)展趨勢、項(xiàng)目規(guī)模、優(yōu)選區(qū)域、風(fēng)險(xiǎn)防范能力、收益水平、變現(xiàn)能力、杠桿率等，將會把萊蒙集團(tuán)的好項(xiàng)目裝到基金籃子里，這樣做有助于基金整體風(fēng)險(xiǎn)的降低和收益水平的提高；同時(shí)也進(jìn)一步提升了萊蒙的地產(chǎn)品牌價(jià)值，形成雙贏局面?！蓖鯇幐嬖V記者。獨(dú)立且關(guān)聯(lián)的第三方勢力“在中國，沒有與房企關(guān)聯(lián)的私募基金無法做大?！碑?dāng)記者提到基金發(fā)起方萊蒙國際同時(shí)也是被投資方的雙重身份時(shí)，王寧作出了明確的回答，“我們堅(jiān)持在關(guān)聯(lián)中有獨(dú)立，基金管理人必須獨(dú)立地選擇和運(yùn)作項(xiàng)目。”華盛萊蒙基金采用“5.3.2，獨(dú)立+關(guān)聯(lián)”的投資體系，五成的份額會投資于萊蒙國際的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，以15%-20%的年化收益率謀求穩(wěn)健回報(bào)；三成的份額會投資于其他地產(chǎn)商的高附加值高回報(bào)項(xiàng)目，謀求超額收益，預(yù)期年化收益率能達(dá)到25%-30%；還有兩成的份額會參與新興區(qū)域的土地一級開發(fā)與整理，預(yù)期年化收益率是10%-15%，最終通過一二級市場聯(lián)動謀求基金的戰(zhàn)略發(fā)展。“之所以有5成的比例投給萊蒙國際旗下物業(yè)，是因?yàn)槿R蒙的品牌和實(shí)力都深得投資人信賴，這是給予投資人最穩(wěn)健的保障之一。如果簡單照搬國外模式，保證基金的所謂獨(dú)立血統(tǒng)，在今日的中國市場一方面捕捉機(jī)會能力有限，另一方面將有可能面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)?！蓖鯇幐嬖V本刊記者。萊蒙國際是中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超過200億，先后打造了水榭花都、水榭山、水榭春天等“水榭”系列高端住宅品牌，以及以萊蒙都會、萊蒙商業(yè)中心、萊蒙城為代表的“萊蒙系”城市綜合體。華盛資本是專業(yè)地產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，集合了國內(nèi)頂級的地產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理、投資銀行專家級團(tuán)隊(duì)，投資管理項(xiàng)目區(qū)域涵蓋北京、天津、西安、海南等地。華盛萊蒙基金一出生就融合了金融和地產(chǎn)的雙重基因，雙方的優(yōu)質(zhì)資源賦予華盛萊蒙基金先天的優(yōu)勢，既能從基金投資角度為投資人客觀選擇收益最好的項(xiàng)目，又能從開發(fā)實(shí)業(yè)的角度挖掘項(xiàng)目附加值，一旦被投資項(xiàng)目出現(xiàn)問題，也具備很強(qiáng)的危機(jī)處理能力。“如果是規(guī)模較小的基金，獨(dú)立投資于一到兩個(gè)開發(fā)商的項(xiàng)目問題不大，但等基金盤子大了，投入的項(xiàng)目多了，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)之后很難控制，即使簽訂保底協(xié)議，一旦這些公司資不抵債，也會陷入復(fù)雜的糾葛中。與品牌地產(chǎn)公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)，才更能降低基金的風(fēng)險(xiǎn)，保障投資人收益。”王寧繼續(xù)做出解釋。王寧的觀點(diǎn)與首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光不謀而合。在今年7月由本刊主辦的私募基金論壇上，劉曉光就指出，開發(fā)商和大型投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起建立投資管理公司，共同投資于該企業(yè)和其他企業(yè)的項(xiàng)目，是最符合中國國情的運(yùn)營模式，“如果說基金不能與一些具備優(yōu)質(zhì)資源的大型開發(fā)企業(yè)共同成立，很可能就不會成功。我們和法國ICC共同成立的基金大概有一半份額是投資于首創(chuàng)的項(xiàng)目，這樣才能做到讓資源循環(huán)利用?！蓖鯇幈硎?，華盛萊蒙基金在關(guān)聯(lián)中保持獨(dú)立的項(xiàng)目選擇權(quán)力和操盤模式，“不會把品質(zhì)不高的項(xiàng)目放進(jìn)基金盤子里，相反，基金投委會有優(yōu)先選擇項(xiàng)目的權(quán)力，恰恰選擇了萊蒙集團(tuán)最好的項(xiàng)目放進(jìn)基金公司，力圖把基金做強(qiáng)做好?！碑?dāng)基金規(guī)模做大之后，與發(fā)起人項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性就會有所降低。單個(gè)房企的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模是有限的，基金自然會向業(yè)界尋求更多更好的項(xiàng)目來進(jìn)行投資。全程輔導(dǎo)提高附加值華盛萊蒙基金采取股權(quán)投資方式，不與對方約定固定回報(bào)?！拔覀冾A(yù)期年收益率是20%，這個(gè)預(yù)期是相對保守的，實(shí)際上，擬投資的某單個(gè)項(xiàng)目的年收益率或可達(dá)到35%以上?！迸c一般基金僅派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)和工程總監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)展不同，華盛萊蒙基金投資決策委員會的6個(gè)投委對每個(gè)項(xiàng)目都要進(jìn)行特殊輔導(dǎo)，使項(xiàng)目增值?！叭A盛萊蒙倡導(dǎo)全程輔導(dǎo)投資模式，我們不僅僅輸出資金，也同時(shí)輸出成熟領(lǐng)先的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并對符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品品牌輸出?！蓖段瘯飨S俊康是萊蒙國際集團(tuán)董事長，在金融投資、境內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)、零售百貨等行業(yè)均有過出色的業(yè)績；基金首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)曾擔(dān)任綠城中國的首席財(cái)務(wù)官，之前曾任職于國際知名投行；投委會成員章成為國家高級律師，亦擔(dān)任知名上市企業(yè)的獨(dú)立董事。幾位投委從項(xiàng)目評選、市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、附加價(jià)值體系、價(jià)格策劃、退出時(shí)機(jī)幾個(gè)環(huán)節(jié)對項(xiàng)目進(jìn)行全程輔導(dǎo)。目前，除萊蒙國際的兩個(gè)項(xiàng)目外，2010投資基金還精選了北京門頭溝城市綜合體、北京密云低密度住宅區(qū)、天津靜海新城等其他企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)入基金池。募資通路暢達(dá)正當(dāng)大多數(shù)新興基金公司馬不停蹄地四處尋求資金的時(shí)候，2010投資基金已經(jīng)建立了一系列募資通道，其中，萊蒙國際和華盛資本以往的合作伙伴和老業(yè)主占了相當(dāng)比重?！盎鸬膬杉野l(fā)起人都具有成熟的投資伙伴，他們看到華盛資本和萊蒙國際的成功投資與開發(fā)業(yè)績，對新生的基金公司聯(lián)合體也頗感興趣?！蓖鯇幷f。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，“跟投”是投資者慣用的手段，看重這家公司的操盤手過去為他們帶來了什么，而不僅僅是漂亮的募資說明書。自2003年至2009年，萊蒙及華盛的投資個(gè)案中，項(xiàng)目平均年化收益率保持在18.5%以上，成為投資人追捧的對象?！霸谕顿Y人中，深圳的私營企業(yè)主占據(jù)了相當(dāng)份額。”王寧告訴記者。與江浙和山西一樣，深圳也是一個(gè)藏富于民的地方，但深圳富人的投資理念與上述地區(qū)的富人又有很大不同，過去他們也曾參與過炒房等投機(jī)行動，但現(xiàn)在更看重投資理財(cái)?shù)暮侠硪?guī)劃，同時(shí)更具備創(chuàng)新意識。深圳的高端民間投資人已經(jīng)很清楚房地產(chǎn)基金的巨大潛力和作為資產(chǎn)組合的必要性?！霸谶@些投資人中，有企業(yè)和綜合性投資集團(tuán)。他們信任基金團(tuán)隊(duì)的能力，采取跟投的方式?！蓖鯇幹赋觯斑€有一些投資人是萊蒙國際的老業(yè)主。萊蒙的產(chǎn)品以高端住宅為主，業(yè)主的身家至少在5000萬以上。他們過去購買的物業(yè)已經(jīng)大幅升值，現(xiàn)在對華盛萊蒙基金也表示了濃厚的投資意愿?！蓖瑫r(shí)，華盛萊蒙基金正在跟私人銀行和理財(cái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性合作。當(dāng)前各大商業(yè)銀行與房地產(chǎn)私募基金合作的積極性相當(dāng)高。王寧告訴記者：“銀行看重的不僅僅是渠道方面的合作，它們積極與我們合作的原因，是我們設(shè)計(jì)了長期共贏的結(jié)構(gòu)。銀行作為基金的戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)，共同服務(wù)于投資客戶，為高凈值客戶找到真正的投資理財(cái)好品種。此外，基金的其他業(yè)務(wù)，如投資項(xiàng)目再融資、資金監(jiān)管、結(jié)構(gòu)化融資等傳統(tǒng)和投資銀行類業(yè)務(wù)都可以和銀行再度合作。”王寧透露，因?yàn)榘l(fā)起人良好的背景和口碑，本期基金很有可能會面臨超募，將通過抽簽來決定最終的經(jīng)過申購資格審查后的LP名單。不斷拓展的投資組合華盛萊蒙作為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，除房地產(chǎn)私募投資之外，另有REITs、直接投資和海外投資三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過資產(chǎn)組合，基金管理者將使投資人獲得更高的收益?！耙恍┖玫捻?xiàng)目，在私募基金投資之外，我們還會做一些平行投資，增大投資份額。我們還與海外投資機(jī)構(gòu)聯(lián)手，通過平行基金的模式共同參與投資一些項(xiàng)目。目前海外基金正在涌入經(jīng)濟(jì)復(fù)興后的中國，他們需要