漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)

2013年漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié)廈門(mén)中原2014年1月7日市政規(guī)劃及政策面Part1漳州正逐步推進(jìn)城市建設(shè)，以“田園都市，生態(tài)之城”為發(fā)展定位，建設(shè)“水城、綠城、歷史文化名城”。2013年漳州城市規(guī)劃漳州市區(qū)規(guī)劃八大公園綠地力爭(zhēng)建成國(guó)家森林城市《漳州市國(guó)家森林城市建設(shè)總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)總規(guī)）通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審?？傄?guī)提出“九龍江畔秀閩南田園都市，博平嶺下繪海西森林漳州”的建設(shè)理念?？臻g布局為“一芯、兩屏、三網(wǎng)、八城、多點(diǎn)”。力爭(zhēng)通過(guò)10年時(shí)間，把漳州建設(shè)成為宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的國(guó)家森林城市。漳州打造海西“水城”未來(lái)行動(dòng)三年計(jì)劃漳州中心城區(qū)“水城”建設(shè)近期（2013-2015）行動(dòng)計(jì)劃，未來(lái)三年，我市將綜合整治城市外江、內(nèi)河，重點(diǎn)開(kāi)展河道清淤、引水工程、水上交通、滯洪區(qū)公園、水系連通等五個(gè)方面的工程，打造“水安全保證、水循環(huán)正常、水環(huán)境良好、水文化豐富、水景觀(guān)優(yōu)美、水經(jīng)濟(jì)繁榮”的海西水城。圓山新城正式納入漳州市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃從2013年5月17日起，凡在九湖、顏厝、程溪三鎮(zhèn)和榜山鎮(zhèn)，屬于圓山新城范圍區(qū)域內(nèi)的一切建設(shè)行為，全部由漳州市政府統(tǒng)一依法實(shí)施管理。漳中心城區(qū)面積686平方公里擬形成18個(gè)居住片區(qū)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》（草案）提出規(guī)劃層次包括明確市域、規(guī)劃區(qū)、中心城區(qū)三個(gè)層次。其中，市域范圍為市轄二區(qū)一市八縣，總面積12880平方公里，規(guī)劃重點(diǎn)為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。中心城區(qū)范圍包括薌城區(qū)、龍文區(qū)、漳州臺(tái)商投資區(qū)、龍海的九湖鎮(zhèn)和顏厝鎮(zhèn)的全部、南靖靖城鎮(zhèn)的部分用地，總面積686平方公里。其中規(guī)劃城市建設(shè)用地約175平方公里。規(guī)劃重點(diǎn)為城市用地布局規(guī)劃。市政規(guī)劃2013年廈漳同城化接軌廈漳泉大都市區(qū)同城化勢(shì)在必行，交通建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，未來(lái)將觸動(dòng)漳州城市化向大步邁進(jìn)廈漳跨海大橋通車(chē)廈深鐵路通車(chē)同城大道2年建成廈漳跨海大橋今日正式通車(chē)，比預(yù)定工期提前9個(gè)月。這是廈門(mén)第一座南北斜拉式跨海大橋，海門(mén)島是南北分界點(diǎn)。從地圖上看，廈漳跨海大橋橫跨廈門(mén)灣九龍江入?？?，北起廈門(mén)海滄，跨過(guò)海門(mén)島，南接漳州龍海浮宮。廈門(mén)島內(nèi)到漳州港原本需繞陸路2小時(shí)的車(chē)程，將縮短為40分鐘。12月28日廈深鐵路全線(xiàn)正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，漳州去深圳全程最多只需3.5小時(shí)，最低票價(jià)僅138元，漳州火車(chē)站將躍升為福建往返廣東最頻繁的樞紐站。通車(chē)后，將把長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)緊密聯(lián)系起來(lái)，對(duì)解決東南沿海地區(qū)鐵路“瓶頸”制約有很重要的意義。廈漳城際軌道將建廈漳同城大道起于漳州臺(tái)商投資區(qū)官路村附近，分3個(gè)對(duì)接點(diǎn)（即海翔大道、角嵩路、港中路）與廈門(mén)相接，終點(diǎn)與規(guī)劃的鐵路漳州站站前路對(duì)接。項(xiàng)目全長(zhǎng)26公里，按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計(jì)，主道雙向6-8車(chē)道，設(shè)計(jì)速度80km/h，概算總投資82.7億元（其中建安工程費(fèi)55.6億元）。福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按照省政府部署要求，啟動(dòng)實(shí)施市政提升工程，制定從2013年到2015年的相關(guān)方案，將加快推進(jìn)廈漳泉城際1號(hào)線(xiàn)項(xiàng)目，至2015年，廈漳泉城際1號(hào)線(xiàn)開(kāi)工建設(shè)。緊抓廈漳同城化戰(zhàn)略機(jī)遇，加快交通軌道建設(shè)漳州樓市調(diào)控寥若星辰，除實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一限貸政策外，無(wú)其他調(diào)控手段公積金貸款方面采取較為寬松的貸款環(huán)境2013年漳州政策面2011年4月18漳州正式實(shí)施限貸政策，一律停止向不符合條件的外來(lái)購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款2012年7月2日公積金貸款放款，繳滿(mǎn)6個(gè)月即可貸款，且雙職工最高貸款額度為50萬(wàn)元2013年1月1日已繳存公積金的子女購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)，可以提取父母在漳州繳存的公積金2013年7月1日公積金繳存比例最高為12%、最低為5%，月繳存額上限調(diào)整為2528元調(diào)控趨緊，限購(gòu)限貸升級(jí)政策平穩(wěn)，公積金信貸放松廈漳政策對(duì)比，政策天平明顯傾斜，漳州樓市調(diào)控政策優(yōu)勢(shì)明顯，在廈門(mén)嚴(yán)控背景下，漳州有望拉動(dòng)部分客源回流漳州調(diào)控公積金貸款制度寬松實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一限貸廈門(mén)調(diào)控16年取消落戶(hù)政策二套房貸提至7成嚴(yán)格實(shí)行限購(gòu)限貸2013年廈漳政策對(duì)比土地市場(chǎng)Part22013年漳州市區(qū)土地出讓住宅用地出讓大幅上漲，扭轉(zhuǎn)前兩年跌勢(shì)，供應(yīng)強(qiáng)勢(shì)回升，同時(shí)住宅用地比重增大。2013年，漳州市區(qū)商品房土地共出讓157.7萬(wàn)方，其中商住住宅151.6萬(wàn)方，商住同比大幅上漲160%。2013年土地成交扭轉(zhuǎn)前兩年跌勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)反彈，住宅供應(yīng)比重增大，樓市反彈跡象明顯。2013年漳州市區(qū)土地成交全年住宅用地成交量達(dá)151.6萬(wàn)㎡，在經(jīng)歷兩年蟄伏之后，成交量大幅增加，萬(wàn)科、海投等知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，將推動(dòng)漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)較快發(fā)展。2013年，漳州市區(qū)商品住宅土地成交49.5萬(wàn)㎡，總建達(dá)151.6萬(wàn)㎡，相比2012年19.2萬(wàn)㎡，同比上漲689%。2013年住宅成交總建占所有商品房土地的96%，今年住宅用地可謂高比重、高總量，在反映政府推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，拿地積極，對(duì)漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿(mǎn)信心。2013年，漳州全市商品房土地成交占地面積51.9萬(wàn)㎡，成交總建達(dá)157.7萬(wàn)㎡，相比2012年60.6萬(wàn)㎡，同比上漲160%。在經(jīng)歷兩年走低之后，今年土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，預(yù)示政府以及開(kāi)發(fā)商對(duì)后世表現(xiàn)樂(lè)觀(guān)。2013年漳州市區(qū)土地成交全年住宅成交樓面價(jià)2003元/㎡，同比大幅上漲，商品房和商住土地成交樓面價(jià)不相伯仲，住宅市場(chǎng)有待進(jìn)一步挖掘。2013年，漳州市區(qū)商品房成交樓面價(jià)為1964元/㎡，同比上漲37.7%，住宅成交樓面價(jià)2003元/㎡，同比上漲98%。與廈門(mén)住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于整體商品房成交價(jià)格相比，漳州市區(qū)商品房與住宅成交樓面積不相伯仲，住宅市場(chǎng)有待進(jìn)一步挖掘。2013年漳州市區(qū)土地成交今年住宅用地零流拍，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐以及土地質(zhì)素是主因。導(dǎo)致2008年和2012年高流拍率原因在于地塊質(zhì)素較差，市場(chǎng)存量較大，開(kāi)發(fā)商缺乏拿地欲望。2013年，共出讓7宗住宅用地，均獲得成交。對(duì)比往年流拍情況，2008年和2012年住宅流拍率分別50%和40%，在出讓宗數(shù)較少又流拍的情況下，年度住宅市場(chǎng)不被看好，同時(shí)多局限于本地開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，在區(qū)域存量較大，去化周期長(zhǎng)的情況下，拿地欲望不高。漳州市區(qū)住宅土地流拍情況出讓宗數(shù)成交宗數(shù)流拍率20086350%2009770%201010100%2011880%20125340%2013770%新房市場(chǎng)Part32013年漳州全市供銷(xiāo)前兩年供銷(xiāo)嚴(yán)重失衡，存量積壓，市場(chǎng)壓力較大今年全國(guó)政策面波動(dòng)較大情況下，漳州整體成交穩(wěn)中有升，受政策波動(dòng)較小由于網(wǎng)站升級(jí)，供應(yīng)數(shù)據(jù)暫時(shí)缺失，同時(shí)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅限市區(qū)、招商開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)。2013年整體成交走勢(shì)平穩(wěn)，臨近年終經(jīng)歷一波翹尾行情，全年成交量為212.5萬(wàn)㎡。供應(yīng)井噴成交穩(wěn)中有升2013年漳州全市成交量由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失部分縣市，所以今年成交數(shù)據(jù)有明顯下滑，總成交212.5萬(wàn)方，但從市場(chǎng)監(jiān)控看，今年整體成交量比往年應(yīng)有明顯上漲由于網(wǎng)站升級(jí)，2013年統(tǒng)計(jì)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅限市區(qū)、招商開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)。2013年總成交量212.5萬(wàn)方，由于統(tǒng)計(jì)缺失，導(dǎo)致數(shù)據(jù)下滑，但實(shí)際成交應(yīng)有明顯上漲2011年2012年2013年281.0萬(wàn)方260.1萬(wàn)方212.5萬(wàn)方2013年漳州全市價(jià)格走勢(shì)全市年平均成交均價(jià)為6727元/㎡，漳州開(kāi)發(fā)區(qū)拉動(dòng)較大由于網(wǎng)站升級(jí)，成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)范圍僅限市區(qū)、招商開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)，由于這些區(qū)域整體價(jià)格較高，所以走勢(shì)有明顯波動(dòng)。2013年價(jià)格呈穩(wěn)固上行趨勢(shì)，全年成交均價(jià)6727元/㎡。2013年漳州市區(qū)供銷(xiāo)在經(jīng)歷2012年以?xún)r(jià)換量，迎來(lái)一波成交上漲之后，2013年整體走勢(shì)較為平穩(wěn)。由于網(wǎng)站升級(jí)，供應(yīng)數(shù)據(jù)暫時(shí)無(wú)法查詢(xún)。走勢(shì)平穩(wěn)供銷(xiāo)嚴(yán)重失衡翹尾上行2013年漳州市區(qū)成交量2013年總成交量91.0萬(wàn)方，同比下滑17%，雖有多個(gè)樓盤(pán)熱銷(xiāo)，但受困于整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)參差不齊，需求受限，整體銷(xiāo)量有待進(jìn)一步提升2013年總成交量91.0萬(wàn)方，同比下滑17%，總成交套數(shù)8872套，同比下滑16%。年度有多個(gè)樓盤(pán)熱銷(xiāo)，但多集中在配套設(shè)施完善，樓盤(pán)品質(zhì)較好項(xiàng)目，如融信瀾園、欣隆盛世外灘等項(xiàng)目，區(qū)域整體品質(zhì)有待提升。2011年2012年2013年122.5萬(wàn)方109.8萬(wàn)方91.0萬(wàn)方2013年漳州市區(qū)成交均價(jià)2013年住宅成交均價(jià)6655元/㎡，同比上漲7.7%，價(jià)格呈穩(wěn)固上漲趨勢(shì)2013年價(jià)格呈穩(wěn)固上行趨勢(shì)，全年成交均價(jià)6655元/㎡，同比上漲7.7%，從3月份開(kāi)始，整體價(jià)格就有一個(gè)較大幅度拉升，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)破萬(wàn)，隨著品牌開(kāi)發(fā)商名盤(pán)效應(yīng)逐步加強(qiáng)，區(qū)域價(jià)格未來(lái)拉升潛力大。2013年漳州市區(qū)成交面積段剛需、首改并駕齊驅(qū)，占比分別達(dá)到19%和20%，80-90平和120-144平面積段市場(chǎng)接受度高。2013年漳州市區(qū)成交排行福隆城、融信瀾園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占據(jù)成交面積和成交金額前三甲，遙遙領(lǐng)先其他項(xiàng)目，由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商品牌、地段配套、大盤(pán)是當(dāng)前客戶(hù)的重點(diǎn)考量因素。2013年市區(qū)成交面積排行項(xiàng)目名稱(chēng)成交面積1福隆城14.32融信瀾園13.93碧湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10.24中駿藍(lán)灣香郡85特房錦繡一方6.16麗水臻品5.67欣隆盛世外灘4.88信和御龍?zhí)煜?.69永年公園美學(xué)4.210萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)3.82013年市區(qū)成交金額排行項(xiàng)目名稱(chēng)成交總金額1融信瀾園12.32福隆城10.33碧湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6.84中駿藍(lán)灣香郡5.95特房錦繡一方4.96欣隆盛世外灘3.87麗水臻品3.78信和御龍?zhí)煜?.59永年公園美學(xué)3.110萬(wàn)嘉世貿(mào)廣場(chǎng)2.82013年漳州樓市總結(jié)與展望Part42013年漳州市場(chǎng)總結(jié)與展望總結(jié)新“國(guó)五條”席卷全國(guó)，但整體雷聲大雨點(diǎn)小，2013年漳州并未出臺(tái)任何有關(guān)政策面調(diào)控方案，維持全國(guó)統(tǒng)一限貸政策。展望國(guó)家明確2014年調(diào)控方向，注重分類(lèi)指導(dǎo)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，漳州做為普通三線(xiàn)城市，市場(chǎng)存量較大，政策面變動(dòng)可能性不大。政策面2013年漳州市場(chǎng)總結(jié)與展望總結(jié)2013年土地市場(chǎng)經(jīng)歷一波高潮，萬(wàn)科、海投等品牌開(kāi)發(fā)商正式進(jìn)駐漳州市區(qū)，地王單價(jià)刷新到2573元/㎡。展望隨著廈門(mén)拿地門(mén)檻逐步提高，部分開(kāi)發(fā)商可能