項目后評估報告精簡版

海口吾悅廣場開業(yè)后評估報告商業(yè)管理事業(yè)部工程物業(yè)中心2016年11月目錄一、前言二、工程篇三、物業(yè)篇四、安全品質(zhì)篇五、提升思考2016年10月28日，?？谖釔倧V場盛大開幕。開業(yè)三天，客流突破72萬人次，銷售突破2900萬，開創(chuàng)了?？诘纳虡I(yè)歷史！

?？谖釔倧V場的盛大開業(yè)，離不開各級領導的關心和支持，離不開地方商管公司和開發(fā)公司的全力以赴。

工程物業(yè)中心對?？谖釔倧V場籌備至開業(yè)階段工程、物業(yè)、安全品質(zhì)管理工作進行總結評估與反思，不足之處敬請指正。前言項目概述海口吾悅廣場（C類項目）開工時間：2015年2月30日開業(yè)時間：2016年10月28日籌建周期：18個月項目地址：海南省?？谑旋埨ツ下放c椰海大道交匯處綜合體：占地面積29812.98平方米，地下2層至地上4層（局部5層）；建筑面積：總建筑面積145516.77平方米；大商業(yè)建筑面積87306.58平方米，地下室面積87205.64平方米；商業(yè)業(yè)態(tài)：含超市、影院、KTV、電器、零售、餐飲、配套等商家156家工程篇一、不足與反思二、亮點分享不足與反思一1.1團隊組建崗位編制人數(shù)計劃到崗時間實際到崗時間到崗時間節(jié)點實際到崗節(jié)點工程物業(yè)副總12015.10.42015.8.10開業(yè)前12個月開業(yè)前14個月工程經(jīng)理12015.11.32015.11.3開業(yè)前12個月開業(yè)前12個月工程主管42015.3.312015.3.18開業(yè)前8個月開業(yè)前8個月工程領班52015.4.12015.3.25開業(yè)前7個月開業(yè)前8個月物業(yè)經(jīng)理12016.1.32015.4.13開業(yè)前11個月開業(yè)前6個月物業(yè)主管62015.3.32015.3.18開業(yè)前8個月開業(yè)前8個月物業(yè)領班42015.4.12015.3.25開業(yè)前7個月開業(yè)前8個月安品經(jīng)理12016.8.12016.8.1開業(yè)前3個月開業(yè)前3個月安品主管12019.9.242016.9.24開業(yè)前1個月開業(yè)前1個月不足：1、因各自所處的位置及管理角度的不同，項目在籌備前期工程物業(yè)副總與總經(jīng)理配合及磨合不理想，導致在開業(yè)前4個月臨時調(diào)整工程物業(yè)副總，對籌備期的各項工作的完整性造成了一定的影響；2、整體工程物業(yè)團隊除工程物業(yè)副總、經(jīng)理以外，其他人員均無商業(yè)籌備經(jīng)驗，其次在籌備期轉運營期過程中預留培訓、環(huán)境熟悉、團隊磨合時間不足，導致團隊籌備能力及開業(yè)初期管理能力相對較弱。表格信息來源于新計劃系統(tǒng)——商業(yè)籌備期計劃反思：1、工程物業(yè)中心需結合項目籌備期的現(xiàn)場實際情況，充分考慮籌備期培訓需求，提前做好系統(tǒng)、實用的培訓；2、人員招聘、面試、到崗期間，適當考慮項目核心團隊的配合度，避免臨陣換將。不足與反思一1.2節(jié)點管控不足：1、因地方開發(fā)與商管在消防方面配合度差及地方商管在消防驗收方面跟進不及時，導致綜合體節(jié)點（開業(yè)前消防檢查）未如期完成；2、因部分商戶進場較晚，導致部分籌備期工程節(jié)點及商戶裝修節(jié)點未能及時銷項；3、工程物業(yè)中心對于地方商管節(jié)點銷項方面的管控力度有待提高。反思：1、消防報審報驗時需重點關注：資源共享、工作劃分、時效的把控、應對性的報驗方法、方案及落地推進等；2、工程物業(yè)中心需提前做好節(jié)點銷項的相關培訓，并能提前預警、及時督促、提供支持；3、節(jié)點計劃的制定及考核需考慮前后者、相互關聯(lián)的關系，如消防驗收條件及裝修完成的前提是商戶需按計劃節(jié)點完成招商、進場裝修工作；如前者延期則后者不保。商業(yè)綜合體工程節(jié)點如期完成未到期節(jié)點延期完成節(jié)點延期未完成節(jié)點如期完成率8700187.5%商業(yè)籌備期工程節(jié)點如期完成未到期節(jié)點延期完成節(jié)點延期未完成節(jié)點如期完成率614739077.05%商戶裝修節(jié)點如期完成未到期節(jié)點延期完成節(jié)點延期未完成節(jié)點如期完成率3162030110364.24%不足與反思一1.3圖紙審核不足：因考慮商戶及時進場及廣場如期滿鋪開業(yè)，地方商管工程部在消防驗收審圖方面未堅持原則，產(chǎn)生防火分隔不合格、一個商戶跨越兩個防火分區(qū)、疏散出口不足等情況，導致二次消防驗收難度加大。反思：1、工程物業(yè)中心需重點培訓地方商管對于消防等圖紙審核的關注要點，避免審圖時產(chǎn)生漏項或概念不清晰等情況；2、地方商管工程部需加強跨部門協(xié)調(diào)，及時借助房開技術部的專業(yè)能力，尋求其在審圖方面的技術支持。其次在審圖發(fā)現(xiàn)問題后，特別是違背原則性的問題，必須堅決協(xié)調(diào)相關部門及商戶予以整改。不足與反思一1.4二裝管控不足：地方商管工程部在二裝管控方面存在諸多不足，如：餐飲商戶一級隔油裝置未設置、廚房插座無防水蓋板、商戶施工進度管控不嚴、現(xiàn)場問題未及時協(xié)調(diào)到位等。反思：1、現(xiàn)場裝修管理務必嚴格執(zhí)行《裝修手冊》的相關要求；2、現(xiàn)場問題及時落實專人及時解決，避免影響商家裝修進度；3、嚴格審核商戶裝修進度表，每天復核計劃與實際的偏差，及時與商戶溝通、協(xié)調(diào)。一級隔油未安裝廚房插座無防水蓋板開業(yè)前5天的現(xiàn)場拉夏貝爾空調(diào)出風口健身泳池閉水試驗后近500噸水無法及時排出不足與反思一1.5設計施工防火分區(qū)部分采用防火玻璃加窗噴模式，后期被消防驗收科否決，影響消防驗收取證?？照{(diào)出風口采用超長軟管連接效果差排煙管井未按建標設置內(nèi)襯，導致風量流失大，部分排煙口無風開業(yè)時，二路電未提供到位，風險極大不足與反思一1.5設計施工反思：1、現(xiàn)場管控人員需不斷的穿插在設計、工程及施工單位之間，切實起到樞紐作用，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時對接開發(fā)工程部現(xiàn)場叫停，避免返工浪費；2、從總部層面，根據(jù)運營需求、功能效果等方面，及時與設計研發(fā)中心及項目管理中心反饋現(xiàn)場問題、對接商管需求。

配電房電纜雜亂，至今未解決大商業(yè)開業(yè)時金街施工現(xiàn)場塔吊拆除嚴重滯后，導致涉及的商戶不能及時進場施工伸縮縫長期處理不到位導致商戶裝修受損防火門均未安裝限位器，墻面石材被撞破不足與反思一1.6消防報審報驗?？谖釔傇陂_業(yè)時未能取得消防開業(yè)前安檢合格證（小證），給項目開業(yè)、甚至整個集團帶來了巨大的風險！其中雖有部分客觀原因，如：?？谙乐ш狉炇瞻芽貒栏?，但關鍵問題仍在地方開發(fā)與商管方面，主要原因有以下幾點：（一）開發(fā)原因：1、開發(fā)在前期申報驗收過程中，經(jīng)辦人員過分在支隊強調(diào)“一、二消”概念，導致后期“溝通”難度加大，造成資源浪費；2、消防設備設施安裝、調(diào)試進度緩慢，消防聯(lián)動關系紊亂，現(xiàn)場多數(shù)消防強排煙風口處于無風狀態(tài),嚴重影響消防驗收；3、經(jīng)過20余次現(xiàn)場驗收并多輪溝通，最終在開業(yè)前一天（10月27日）中午，才取得一消驗收合格意見。（二）商管原因：1、前期過于依賴二消單位與消防支隊溝通，未及早介入消防支隊中高層領導就消防驗收事宜展開有效溝通；2、部分商戶門頭施工不合規(guī)、商戶玻璃、傳菜口、裝修材料等問題，影響二消驗收；3、因商戶進場原因，二消單位施工進度滯后，施工質(zhì)量不高，與一、二消單位施工配合度不夠。

綜上所述，請后期開業(yè)項目引以為戒，杜絕此類問題發(fā)生！1.7開業(yè)支援序號職務人員姓名時間任務分工1工程物業(yè)副總張葉飛52天主導燃氣施工跟進及主次力店裝修管控2工程經(jīng)理劉建峰26天全面代理工程部經(jīng)理工作3工程經(jīng)理徐華28天全面負責現(xiàn)場暖通、給排水系統(tǒng)的施工進度和系統(tǒng)調(diào)試3綜合主管孫大偉55天主導3層商戶裝修管控4暖通主管汪翔45天主導4層商戶裝修管控6工程助理殷秀水90天主導主、次力店商戶裝修管控7工程經(jīng)理蔣偉平3天開業(yè)前用電系統(tǒng)檢查，活動用電保障8工程經(jīng)理邵迎春4天開業(yè)前弱電系統(tǒng)全面檢查因地方商管工程部專業(yè)能力限制、開發(fā)施工進度及商戶進度滯后等原因，根據(jù)項目需求及實際困難，為確保滿鋪、精彩開業(yè)，工程物業(yè)中心及時調(diào)派人手進行駐場或短期支援，共計支援303人次，對于項目如期開業(yè)起到了至關重要的作用。不足與反思一2.2指導和支持工程物業(yè)中心明確相關要求，在裝修現(xiàn)場安裝臨時監(jiān)控攝像頭，并在醒目位置張貼警示告示，有效震懾和遏制了偷盜事件的發(fā)生。亮點分享二1、在開業(yè)前，工程物業(yè)中心指導項目商管工程部制定并完善了《開業(yè)保障方案》；2、明確開業(yè)前設施設備滿負荷測試要求，跟進地方商管按要求完成測試；3、開業(yè)三天客流高達72萬人，開業(yè)期間各項工作保障到位，設施設備運行運行正常，未發(fā)生踩踏、火情、盜竊、電梯困人、斷電、燃氣泄漏、跑水等突發(fā)事件。物業(yè)篇一、不足與反思二、亮點分享不足與反思一1.1開荒保潔不足：1、地方商管對供方摸底評估不足，施工滯后壓縮了開荒極限時間，開荒人員數(shù)量不滿足開荒強度要求。2、地方商管前期對當?shù)乇嵢藛T作息習慣調(diào)研不足，?？诘貐^(qū)保潔從業(yè)人員普遍8小時工作制，招投標前雙方交底不足，合同12小時工作制實際運行難度較大。反思：1、工程物業(yè)中心需規(guī)范前期物業(yè)市調(diào)內(nèi)容，制定供應商考察入庫必要條件，嚴格要求地方商管執(zhí)行《開荒保潔作業(yè)標準手冊》。2、環(huán)境類招投標需充分了解當?shù)赜霉ち晳T，做好充分交底和人員培訓。開荒人員數(shù)量把控不足開業(yè)前3天大量施工未收尾日常保潔合同變更流程不足與反思一1.2商戶培訓不足：1、對商戶垃圾清運的管控和疏導措施不足，商戶垃圾大量堆放于內(nèi)場公共區(qū)域，造成開荒工作區(qū)域重復污染。2、受商戶員工招聘進度影響，商戶員工培訓不到位，商戶二裝進度滯后，開業(yè)前集中鋪貨出現(xiàn)大量違規(guī)情況，現(xiàn)場管控力度不足。反思：1、工程物業(yè)中心需跟進地方商管對商戶二裝管理規(guī)定宣導和培訓工作，做好商戶服務和指引；2、運營期相關管理規(guī)定需提前多批次培訓，避免開業(yè)期違規(guī)事項。商戶培訓和管控不足，垃圾堆放公區(qū)開業(yè)前商戶員工違規(guī)情況不足與反思一1.3開業(yè)保障不足：1、開業(yè)期環(huán)境、秩序管理界面未及時與環(huán)衛(wèi)、城管部門溝通確認，造成開業(yè)期城管和媒體介入，對吾悅品牌產(chǎn)生負面報道。2、開業(yè)前與當?shù)毓膊块T溝通不到位，公安部門首次遇到如此規(guī)模的開業(yè)活動，臨時要求增加外聘安保力量。反思：工程物業(yè)中心需將物業(yè)部與屬地政府部門外聯(lián)事項納入《物業(yè)開業(yè)必備條件》清單中，爭取政府部門資源的同時，做好配合和銜接工作。開業(yè)期環(huán)境、秩序界面與城管缺乏溝通開業(yè)活動安全保障預估不足，臨時增加外聘安保。不足與反思一1.4設計施工10月27日開業(yè)前1天衛(wèi)生間未完工，影響開荒石材打磨進度滯后，影響開業(yè)效果垃圾房設施功能不完善，影響使用2.57m2.51m車場出口車道寬度不滿足使用要求導視安裝錯誤，功能未完善1.2m貨梯前室高差，喪失貨運功能反思：工程物業(yè)中心需歸納各項目設計施工案例，與設計研發(fā)中心溝通，形成后期審圖和跟進關注要點，規(guī)避類似問題。亮點分享二2.1商戶服務根據(jù)工程物業(yè)中心要求，全力配合商戶進場裝修。配合清理鋪內(nèi)垃圾和積水；設置人貨分流動線，確保通暢；增加臨時取水點等事項。體現(xiàn)物業(yè)部服務價值。拉夏、問道等商戶預留鋪內(nèi)保潔時間不足的情況下，物業(yè)部安排開荒單位及時補位，協(xié)助商戶保潔，確保開業(yè)品質(zhì)。安品篇一、管理制度建立二、開業(yè)必備條件三、裝修典型問題四、不足與反思一、管理制度建立?？陧椖坑陂_業(yè)前10日，如期建立A/0版三標管理體系文件，并針對三標運行組織開展培訓課程共計5批次；海口項目在制度建立上存在以下瑕疵：1）各級員工對三標的理解及重視度仍顯不足，培訓參與度不夠；2）前期三標建立未結合項目實際情況進行針對性梳理與修訂，影響適用性及落地效果；3）未對管理表單進行系統(tǒng)梳理，表單使用仍有缺失，導致開業(yè)后期管理出現(xiàn)盲區(qū)。管理表單建立情況表單名稱是否建立表單名稱是否建立《裝修現(xiàn)場安全檢查記錄》√《閉店餐飲廚房檢查記錄》×《消防控制室值班記錄》×《消防報警閥室巡視記錄》×《火警報警匯總記錄》×《消防水泵房巡視記錄》×《消防主機故障登記表》×《消防穩(wěn)壓泵房巡視記錄》×《安防巡查記錄》×《交接班記錄

》×《重點防火部位檢查記錄》×《火警處置登記表》×二、開業(yè)前消防系統(tǒng)必備條件安裝進度截止至開業(yè)日當天，消防報警系統(tǒng)16項必備條件中，有7項未達到使用功能，防火門監(jiān)視、智能疏散、電氣火災報警、CRT圖文報警、氣體滅火、燃氣泄露報警等系統(tǒng)開業(yè)前均。防火門監(jiān)視系統(tǒng)智能疏散系統(tǒng)電氣火災報警系統(tǒng)消防回路部分點位超180點消防報警系統(tǒng)開業(yè)必備條件系統(tǒng)設備名稱執(zhí)行情況系統(tǒng)設備名稱執(zhí)行情況消防報警系統(tǒng)消防主機完成安裝應急照明及疏散系統(tǒng)主機系統(tǒng)未完成調(diào)試CRT未完成調(diào)試應急照明完成安裝煙感、溫感探測器完成安裝疏散指示牌完成安裝消防手報、聲光報警器完成安裝氣體滅火系統(tǒng)主機系統(tǒng)未完成調(diào)試消防廣播系統(tǒng)主機系統(tǒng)、喇叭完成安裝氣瓶完成安裝防火分隔系統(tǒng)防火卷簾門、防火門完成安裝防火門監(jiān)視系統(tǒng)主機系統(tǒng)、報警點未完成調(diào)試電氣火災報警系統(tǒng)主機系統(tǒng)未完成調(diào)試燃氣報警系統(tǒng)主機系統(tǒng)未完成調(diào)試報警點完成安裝報警點未完成調(diào)試二、開業(yè)前消防系統(tǒng)必備條件安裝進度消防水系統(tǒng)開業(yè)必備條件安裝進度系統(tǒng)設備名稱執(zhí)行情況系統(tǒng)設備名稱執(zhí)行情況消防水源消防水池已注水自動噴水滅火系統(tǒng)噴淋泵及控制柜功能正常消防水箱水位不足噴淋穩(wěn)壓系統(tǒng)未完成安裝消火栓系統(tǒng)消火栓泵及控制柜功能正常自動泄壓閥功能正常自動泄壓閥功能正常自動啟泵功能未完成調(diào)試自動啟泵功能未完成調(diào)試濕式報警閥未完成調(diào)試消火栓穩(wěn)壓泵未完成調(diào)試水流指示器功能正常消火栓壓力已注水末端完成消火栓按鈕未完成調(diào)試水炮系統(tǒng)主機系統(tǒng)未完成調(diào)試水系統(tǒng)完成噴淋設施無排水消防水炮點位故障消防水箱無水穩(wěn)壓系統(tǒng)未投入使用截止至開業(yè)日當天，消防水系統(tǒng)17項必備條件中，有9項未具備使用功能，消防穩(wěn)壓系統(tǒng)未完成安裝與調(diào)試。三、商鋪裝修典型問題商鋪開業(yè)消防必備條件序號必備條件執(zhí)行情況1裝修材料無明顯消防隱患部分材料不規(guī)范2與所有商戶簽訂安全責任書部分商戶未簽訂3滅火器材（滅火器、滅火毯）配備齊全已配置4無阻礙消火栓、卷簾門等違規(guī)現(xiàn)象個別占用5獨立封閉空間噴淋、煙感配備到位部分更衣室、倉庫缺失6無違規(guī)用電現(xiàn)象個別現(xiàn)場違規(guī)7使用燃氣餐飲商鋪廚房自動滅火系統(tǒng)安裝完成開業(yè)前3家商戶未完成安裝8燃氣泄漏報警系統(tǒng)安裝完成未完成安裝21家商鋪：獨立封閉空間缺少噴淋或煙感。5家商鋪：倉庫貨架使用易燃材料6家商鋪：裝修材料不合規(guī)。2家商鋪：后廚擋火板選型錯誤。商鋪裝修8項必備條件檢查中，有7項問題未達到必備條件管控要求：1）對使用裝修材料未進行嚴格檢驗及審批；2）對商戶裝修圖紙審核不嚴，未發(fā)現(xiàn)材料等級；3）裝修過程管控存在把控