大興孫村組團(tuán)四期A-24地塊競(jìng)買分析40p

首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報(bào)告宗地概況分析報(bào)告目錄宗地交易情況區(qū)域市場(chǎng)分析工程初步定位工程價(jià)值研判工程競(jìng)買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具開展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng)配套設(shè)施不斷完善開展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個(gè)開展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，具有相對(duì)獨(dú)立性。從09年底起投資380億用于相關(guān)設(shè)施建設(shè)。首都新機(jī)場(chǎng)、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動(dòng)著區(qū)域的不斷開展。區(qū)域圖之大興新城良好政策機(jī)遇和交通優(yōu)勢(shì)有力的助推了未來區(qū)域的開展是北京市“十二五〞時(shí)期重點(diǎn)關(guān)注和開展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)、區(qū)域開展支點(diǎn)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網(wǎng)路。首都新機(jī)場(chǎng)也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之工程本體交通優(yōu)勢(shì)和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來工程的開展毗連地鐵4號(hào)線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢(shì)明顯。工程周邊小路網(wǎng)已初見雛形，天堂河相關(guān)工程也在進(jìn)行推進(jìn)。地塊緊鄰基地辦公大樓和效勞基地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?，F(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整，唯有西南角有局部市政工程施工。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設(shè)定價(jià)格上下限相關(guān)指標(biāo)三、市場(chǎng)分析當(dāng)前工程較少，未來競(jìng)爭(zhēng)劇烈周邊工程情況競(jìng)爭(zhēng)工程建筑形態(tài)多為洋房、高層板樓，其次是別墅類工程。本案周邊已成交土地金融街控股股份北京邦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)本案保利〔北京〕房地產(chǎn)開發(fā)明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)重慶龍湖地產(chǎn)開展周邊已成交土地列表竟體周邊待上市體量較多，將會(huì)在近一兩年陸續(xù)銷售，潛在競(jìng)爭(zhēng)力大。四、工程初步定位四、工程初步定位〔一〕開發(fā)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)1、開發(fā)業(yè)績(jī)公司目前正在開發(fā)建設(shè)工程，工程占地面積23萬平米，總建筑面積近60萬平米，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。2.開發(fā)優(yōu)勢(shì)。3.開發(fā)資質(zhì)〔二〕、宗地SWOT分析及突破點(diǎn)1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔Strength〕分析：宗地位于大興新城規(guī)劃中的孫村組團(tuán)范圍內(nèi)，規(guī)劃定位為設(shè)施完備的居住組團(tuán)，開展策略為改造完善，本工程為純居住用地，完全符合所處孫村組團(tuán)的規(guī)劃定位；宗地所處孫村組團(tuán)距離大興行政中心黃村鎮(zhèn)僅有5公里左右，可相對(duì)便捷的共享黃村完善的各項(xiàng)配套設(shè)施，地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯。宗地西側(cè)為孫村中學(xué)和孫村小學(xué)，可方便入住居民中的學(xué)齡青少年就近入學(xué)，享有較為便利的教育配套設(shè)施。劣勢(shì)〔Weakness〕分析：本工程宗地周邊區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚程度、生產(chǎn)總值和開展水平相對(duì)較低；商業(yè)、醫(yī)療等居住配套效勞設(shè)施目前相對(duì)匱乏，當(dāng)期居住氣氛尚未完全成熟。時(shí)機(jī)〔Opportunity〕分析：列入大興區(qū)“十二五〞規(guī)劃綱要的首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)確定選址于大興南部，2021年有望啟開工程建設(shè)，對(duì)于大興新城臨空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開展、資源集聚和區(qū)域升值將帶來巨大的開展機(jī)遇；2007年9月18日，金融街建設(shè)開發(fā)在孫村組團(tuán)本工程北側(cè)拿下一宗A-06、07、13、14地塊住宅用地，現(xiàn)為在售的金色漫香郡工程，總規(guī)劃建面25.7萬平米，將在一定程度上提高本工程所處區(qū)域居住及綜合配套水平，帶動(dòng)區(qū)域地段價(jià)值的提升。威脅〔Threat〕分析：當(dāng)前北京市出臺(tái)一系列旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資行為和房?jī)r(jià)過快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格限制本地和外來人口在京投資購房數(shù)量，提高改善型和投資型購房的首付比例和貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，該政策的執(zhí)行力度和延續(xù)時(shí)限將在相當(dāng)程度上影響到本工程所處區(qū)域未來商品房需求的增長(zhǎng)，對(duì)未來工程建成后的銷售將形成較大壓力。本工程所處區(qū)域已進(jìn)駐的大開發(fā)商金融街將對(duì)本工程產(chǎn)品規(guī)劃、定位和銷售各方面形成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。2、工程難點(diǎn)與突破點(diǎn)本工程位于南六環(huán)外，周邊尚無軌道交通站點(diǎn)以及大型綜合商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)于該區(qū)域非自駕出行的居民的生活、對(duì)外交流帶來一定的困難，在提高本工程對(duì)自住型購房需求的吸引力方面具有相當(dāng)?shù)碾y度。應(yīng)著力打造適應(yīng)孫村組團(tuán)開展定位的優(yōu)質(zhì)舒適型居住社區(qū)，同時(shí)努力改善本區(qū)域居住配套設(shè)施，提高本工程的綜合居住性價(jià)比，吸引盡可能多的有效購房需求，到達(dá)短期內(nèi)快速回籠資金的目的?！踩场a(chǎn)品定位方向根據(jù)本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合工程的本體、市場(chǎng)、開發(fā)商情況，本工程的產(chǎn)品定位方向應(yīng)為——面向大興新城中等收入自住需求為主的群體打造綠色宜居生態(tài)社區(qū)〔小高層板樓〕，實(shí)現(xiàn)與大興城區(qū)的快捷溝通與品質(zhì)生活一體化。宗地產(chǎn)品規(guī)劃分布小高層公寓居住用地建筑規(guī)劃產(chǎn)品拆分建議地塊編號(hào)車位個(gè)數(shù)地上停車位A-24203地下停車位608車位合計(jì)811〔四〕、客群定位方向本工程的區(qū)位情況〔位于大興新城孫村組團(tuán)四期〕、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)〔R2居住用地〕和體量〔規(guī)劃建面81123平方米〕，決定了本工程面向的客戶群體將主要是：大興新城孫村組團(tuán)區(qū)域內(nèi)工作生活的中等收入群體；大興孫村組團(tuán)周邊區(qū)域〔黃村〕內(nèi)工作的中等收入群體?！参濉场⒐こ涕_發(fā)進(jìn)度方案〔六〕、工程銷售價(jià)格預(yù)判根據(jù)工程本體、區(qū)域市場(chǎng)以及目標(biāo)客群初步定位，對(duì)工程規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型2021年的銷售價(jià)格大致預(yù)判如下：五、工程價(jià)值研判〔一〕、工程投資本錢構(gòu)成〔二〕、宗地開發(fā)銷售收入估算〔三〕、投資敏感性分析〔四〕、投資分析結(jié)論在掛牌起始價(jià)格4.71億元的底價(jià)成交情況下，本工程稅后投資凈利潤(rùn)率能到達(dá)19.5%，稅后銷售利潤(rùn)率能到達(dá)15.5%；在最高掛牌競(jìng)價(jià)5.21億元的情況下，本工程稅后投資凈利潤(rùn)率能到達(dá)15%，稅后銷售利潤(rùn)率能到達(dá)12.5%。本工程掛牌競(jìng)價(jià)的價(jià)格區(qū)間為4.71億元至5.21億元之間〔如未到達(dá)本次掛牌出讓宗地設(shè)定的合理土地上限價(jià)格〕。六、工程競(jìng)買策略根據(jù)掛牌文件，本次掛牌競(jìng)價(jià)不允許競(jìng)買人自主報(bào)價(jià)，競(jìng)價(jià)階梯為人民幣250萬元，即后一次報(bào)價(jià)在前一次報(bào)價(jià)的根底上僅允許增加一個(gè)競(jìng)價(jià)階梯250萬元。土地儲(chǔ)藏中心在掛牌競(jìng)價(jià)期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整遞增幅度并公示。競(jìng)買原那么1、在本工程競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間2021年4月19日9時(shí)提出競(jìng)買申請(qǐng)，并提交第一份有效競(jìng)買報(bào)價(jià)單，最先獲取競(jìng)買資格；2、在有其他競(jìng)買者提交競(jìng)買報(bào)價(jià)單的情況下，及時(shí)獲取相關(guān)報(bào)價(jià)信息，與自身報(bào)價(jià)區(qū)間比較，如其他競(jìng)買者報(bào)價(jià)在我方可承受報(bào)價(jià)區(qū)間范圍內(nèi)，且未超過出讓方設(shè)定的土地掛牌出讓價(jià)格上限，那么應(yīng)及時(shí)在最高報(bào)價(jià)根底上增加一個(gè)報(bào)價(jià)階梯，遞交新的競(jìng)買報(bào)價(jià)單。競(jìng)買策略建議在到達(dá)上限價(jià)格〔設(shè)為X萬元〕以后，將停止接受更高報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投公共租賃房面積，假設(shè)我方可承受的最高報(bào)價(jià)52100萬元在該上限價(jià)格X之上，那么可另外投報(bào)公租房最大建面Y=〔52100-X〕×10000/(15000-4000)平方米。〔其中15000-4000指宗地內(nèi)商品住宅銷售單價(jià)與公共租賃房政府回