2022年全程法律服務(wù)方案 2

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1、出賣方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，已購公房是成本價還是標準價購買；

2、出賣方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等；

3、房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變

4、房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效；

5、房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，必要時取得原售房單位同意售房的書面意見；

6、出賣方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費用之情形；

7、房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷；

8、起草、談判、修訂房屋買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議、附件等；

9、交接時，審查房屋實際狀況是否符合房屋買賣合同的承諾條件。

律師陪購是指專業(yè)律師應(yīng)當事人的委托，根據(jù)陪購律師本人親眼所見，以律師事務(wù)所的名義依法對具體的法律事實或法律行為的真實性、合法性進行證明的一種活動，是律師的基本業(yè)務(wù)之一。

房地產(chǎn)買賣過程中的律師陪購業(yè)務(wù)是目前國際通用的操作模式，目前香港和北京已經(jīng)全面將律師陪購業(yè)務(wù)引入二手房按揭貸款中。

律師陪購的目標有二：一是陪購當事人身份的真實性；二是陪購當事人行為的真實性、合法性，在上述前提下律師向當事人出具律師陪購書。通過律師陪購，將能有效地遏制買賣交易及貸款過程中的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清、無權(quán)處分、提供虛假資料、惡意騙貸等現(xiàn)象的發(fā)生，切實地維護交易雙方、房產(chǎn)中介和銀行的利益。具體而言，律師陪購可在以下幾個環(huán)節(jié)起重要作用：

一、簽約階段

在該階段，律師主要進行買賣雙方身份真實性以及簽約行為真實性的陪購。在此引入律師陪購，可以起到如下作用：

第一、會對某些虛假買賣、惡意騙貸者產(chǎn)生一定的法律威懾力；

第二、通過律師嚴格審核買賣雙方的身份證、戶籍材料、結(jié)婚證明等資料，可以最大限度的確保買賣雙方身份的真實性以及意思表示的有效性。如果賣方為非真實產(chǎn)權(quán)人，則可能導致買賣合同被法院宣告無效，不但會損害真實買受人的利益，也會威脅到銀行所放貸款的安全；如果買方為非真實的買受人（主要表現(xiàn)為提供偽造的證件、或者是“真證假人”），那么所簽訂的買賣合同與抵押借款合同都將被認定為無效合同，則不但會損害真實出售人的利益，對銀行的貸款則是更大的威，而在此情況下，房產(chǎn)中介也可能因未盡到足夠的審查義務(wù)而承擔相應(yīng)的法律責任。

第三、通過查驗首付款收據(jù)以及買賣雙方的劃款記錄，可以在一定程度上防止買賣雙方的關(guān)聯(lián)交易，并間接證明買受人的資信。

第四、通過陪購賣方房屋財產(chǎn)共有人（非產(chǎn)權(quán)人）簽署出售同意書，可以避免該共有人以不同意或不知道為由對抗作為買方的善意第三人而向法院申請宣告買賣合同無效；通過陪購承租人簽署出售同意書，可以避免因承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而導致買賣合同被宣告無效。如果買賣合同被宣告無效，則不但會損害買受人的利益，也威脅到銀行所放貸款的安全。

第五、通過對買賣雙方及時地提供相關(guān)法律咨詢以及對雙方所約定買賣合同條款的審核，可以有效地避免、合理解決日后買賣合同履行中可能容易產(chǎn)生的糾紛，降低房產(chǎn)中介可能承擔法律責任的風險。

第六、通過對買賣雙方（或其代理人）親筆簽署《XX省房地產(chǎn)買賣合同》、《個人住房（二手房）抵押借款合同》、《零售貸款申請表》、《單身承諾函》、《借款憑證》等法律文件的行為進行陪購，可以確保買賣雙方意思表示的真實性、合法性，進而確保買賣合同以及抵押借款合同的有效性。

二、交易過戶及抵押登記階段

在該階段，律師主要進行買賣雙方身份真實性以及交易過戶、抵押登記行為真實性的陪購。在此引入律師陪購，可以起到如下作用：

第一、通過對買賣雙方身份的再次查驗，進一步驗證雙方身份的真實性，堵塞簽約階段可能存在的漏洞，確保簽約與交易過戶、抵押登記當事人的一致性。第

二、通過對買賣雙方繳納契稅、親筆簽署交易中心的格式文件并向房地產(chǎn)交易中心登記窗口遞交全部材料的陪購，確保交易過戶和抵押登記行為的真實性。其中，遞交房地產(chǎn)交易中心登記窗口的材料中，原來無律師陪購時由中介人員直接遞交的買賣合同、抵押借款合同、登記申請表現(xiàn)在由陪購律師親自帶到房地產(chǎn)交易中心遞交登記窗口，避免了簽約時的買賣合同與遞交登記窗口的買賣合同不一致的情況，有效的避免交易各方可能承擔的法律責任。

簽訂二手房買賣合同

1、合同主體為三方（經(jīng)紀成交版的情況下）：

在大多數(shù)合同主體僅為買賣雙方的基礎(chǔ)上，增加了參與交易的第三方——中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權(quán)利與義務(wù)，既能保護買賣雙方的合法權(quán)益，同時也能維護中介公司自身的合法權(quán)益。避免中介以個人名義簽署代理合同。

2、明確了房屋房款交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)

對二手房交易中最容易出現(xiàn)糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費支付方式等環(huán)節(jié)作出詳細規(guī)定，盡量避免糾紛的發(fā)生。例如賣房人不交稅無法過戶，例如加上“物業(yè)出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，則合同自然失效”等內(nèi)容。

不要填寫買方支付首期款的具體日期，一般填寫為。在成功遞件當日支付首期款，這樣避免房東反悔不賣房，反而說買方違約不支付首期款。

3、合同上注明房齡

對買賣雙方之間的違約責任，也對買賣雙方與中介之間的違約責任進行明確約定。并對違約情況進行細化，避免類似爭議的出現(xiàn)。業(yè)主故意隱瞞房屋的真實情況，要承擔相應(yīng)的違約責任。

4.訂立買賣合同時必須同時要求對方將轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的維修資金戶名、水、電、煤、電話等戶名在一定的條件下同時過戶；

5..訂立買賣合同時，必須約定賣方將所在的戶口全部遷出，并可與賣方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調(diào)查戶籍情況，如遇歷史遺留問題，則在合同中予以明確約定：在簽訂房屋買賣合同之后的20個工作日之內(nèi)將戶口遷出，否則按總房款萬分之五/日的標準收取違約金?？梢圆扇”Ａ舨糠治部?，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。

6.購房若附送家具必須在合同上說明，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色，數(shù)量以及能否正常使用寫清楚，應(yīng)該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設(shè)施進行仔細清點，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。

如何簽訂房屋買賣合同補充協(xié)議

房屋買賣合同是整個交易最重要的法律文件，雖然政府推行標準合同文本，但標準文本遠不能涵蓋所有問題，甚至一些基本問題都未列其中，解決的辦法是另外簽訂補充協(xié)議，對標準文本沒有約定或約定不清的事項進行明確約定，以下為補充協(xié)議的主要內(nèi)容及注意事項：

一、代理權(quán)問題。實踐中買賣雙方一方或雙方不到場而委托他人辦理交易手續(xù)的情況比較普遍，特別是賣方不到場情更常見一些。實踐中委托手續(xù)不規(guī)范，提供不及時的情況很常見，當交易的一方出于自身利益的考慮，想毀約時經(jīng)常找委托手續(xù)瑕疵方面的理由作為借口，這方面的糾紛比較多，因為約定不明，法院在處理此類糾紛時也感到很棘手。因此對委托交易的情況，在協(xié)議中應(yīng)當作出詳盡的約定，以避免糾紛發(fā)生。

二、有必要在補充協(xié)議中將本次雙方確認的交易流程和步驟約定清楚，讓買賣雙方都清楚地知道下一步自己該做哪些事情，需要準備什么文件；比如：是先支付首付款還是先去銀行面簽的問題，或者是先過戶還是先結(jié)清尾款的問題。

三、標準文本對一些關(guān)鍵的交易步驟沒有作出時限約定，比如申請貸款和提前還清銀行欠款以及注銷抵押的時限等等，這些時限直接影響房產(chǎn)交易的進度，應(yīng)在補充協(xié)議中對所有影響交易進度的時限都作出明確約定，并約定明確的違約責任和需要承擔的違約金數(shù)額，以及支付違約金的時間和條件；

四、貸款不成功的問題。貸款不成包括兩個方面，一是不批準貸，二是批準貸款不足額（或附其他限制性條件，比如不享受優(yōu)惠利率和提高貸款成數(shù)等）。導致不批貸款的原因一般不外乎三種，一是買方資信原因（包括第二套房等），二是賣方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。針對上述情況，在協(xié)議中都應(yīng)當區(qū)分情況和責任，作出明確的約定或解決的辦法；

五、標準文本只對逾期付款和逾期交房這兩項作了違約責任的約定，并約定超過一定時限可以作為解約條件。在實踐中除了上述兩情況之外，還有很多情況會導致合同無法履行，或雖能履行但延遲履行將給對方造成巨大的損失，形成得不償失的局面。因此應(yīng)當在補充協(xié)議中對其他所有可能導致解約的情況都對解約條件作出明確約定，一旦出現(xiàn)解約條件，守約方有權(quán)選擇解約來保護自己的利益；

六、國家出臺新政策的處理辦法。由于國家這幾年經(jīng)常出臺一些對交易影響很大的政策，導致交易雙方的利益發(fā)生巨大變化，由此而產(chǎn)生的糾紛非常多，后果也很嚴重，很難處理。因此為避免此類糾紛，在協(xié)議中針對雙方的利益提前約定一旦出臺新政策下如何繼續(xù)交易所遵循的原則是非常必要的；

七、解除協(xié)議后的善后處理。在簽約時大家一般不愿意對解除協(xié)議的善后處理作出約定，又不能達成一致意見。僅僅靠法律在這方面的規(guī)定往往感到依據(jù)不足，難以妥善處理，因此在簽約時提前約定解約善后事宜是很有必要的

二手房律師陪購之產(chǎn)權(quán)調(diào)查

在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導致的糾紛，因此要特別留意房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。二手房具有多樣化產(chǎn)權(quán)形式的特點，其多樣性是交易糾紛頻發(fā)的重要原因。在交易前進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，是避免二手房糾紛的重要舉措。

了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，第一是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；還要查看交易雙方當事人的交易資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋銷售許可證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

第二是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括：１、房屋所有權(quán)人的姓名，如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；２、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；４、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；５、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。

第三是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

第四，是購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為有些房改房，在上市交易時，有政策上的限制，如果購買的是這樣的房屋，應(yīng)當查明如何解決上市限制，方可交易。

總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，除了要向賣方索要產(chǎn)權(quán)文件，還需到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，進行對照，清楚地了解該房的產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。

二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與審核

一、權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，應(yīng)當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。張仁藏律師應(yīng)當提醒：沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣。有些情況，盡管沒有房產(chǎn)證，但是在評估風險后，可以通過信托設(shè)計進行交易，對此應(yīng)當有當事人的另行委托.

為慎重起見，律師應(yīng)建議購買者應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。

房地產(chǎn)登記機關(guān)，是當?shù)乜h以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的名稱不一致。如：北京現(xiàn)在歸XX省建設(shè)委員會管理，律師提供咨詢意見前，應(yīng)當了解本地的房屋登記管理機構(gòu)。土地使用權(quán)登記機關(guān)是所在地的縣以上土地管理部門，但是應(yīng)當加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發(fā)證。

二、共有財產(chǎn)審查

律師在審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。律師應(yīng)當查明房屋是否具有共有權(quán)人。二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時律師應(yīng)出具范本文件。北京二手房律師張仁藏提醒大家注意：我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。

三、權(quán)利限制審查

二手房交易前，律師應(yīng)當審查司法機關(guān)有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。二手房交易前，買方人應(yīng)當審查行政機關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說來有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封措施的行政機關(guān)有稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)、公安機關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機關(guān)。必要時律師應(yīng)向登記機關(guān)和有關(guān)部門查詢。無法取得獨立證據(jù)的，當事人應(yīng)當作出沒有權(quán)利限制的說明。

四、他項權(quán)利設(shè)置審查

按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。張仁藏律師提醒大家買房人有承擔所購房屋被追及還債的風險。在出賣二手房前，應(yīng)當在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。如果房屋出租的，應(yīng)當通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個月。購買人應(yīng)當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

五、優(yōu)先購買權(quán)審查

共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。購買人應(yīng)當審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當提示買賣合同被宣告無效的風險。購買人應(yīng)當注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當注意優(yōu)先購買人的優(yōu)先購買權(quán)。應(yīng)當關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。

房屋驗收

一、土建驗收

1、樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上卷尺）；

2、房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，房子的外墻有無裂縫。

3、批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

4、門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。

二、給排水驗收

1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；

3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速，外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。；

4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，看房子水壓夠不夠。

（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；

（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；

（3）上層住戶廚廁、陽臺內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；

（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）。

三、電氣驗收

1、檢查房內(nèi)電源總開關(guān)和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）；

2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；

3、三線插座是否已安裝接好地線；

4、燈具開關(guān)是否正常，插座可否通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；

5、門鈴、報警系統(tǒng)是否工作正常。

四、裝修驗收

1、木地板、瓷磚、窗臺、大理石等無裂縫和色差，平整無空