【運營管理】龍湖地產項目全景計劃管理辦法

集團項目全景計劃管理

集團運營中心

計劃管控平臺風險預警平臺項目成果審批123全景計劃管理及計劃系統(tǒng)的定位：計劃模版計劃編制與調整計劃查詢計劃反饋考評報表集團計劃達成排名地區(qū)計劃達成排名延遲預警運營停止點成果任務交付成果計劃分級管控：

項目全景計劃分兩級管控：集團管控節(jié)點（住宅23個，持有商業(yè)36個）、地區(qū)公司管控節(jié)點（住宅34個，持有商業(yè)41個）。

集團管控點：22個住宅項目（57個點）商業(yè)項目（77個點）地區(qū)管控點：35個集團管控點：36個地區(qū)管控點：41個項目全景計劃版本（住宅）項目啟動會30天項目首次開盤10天項目全景計劃（啟動版）項目全景計劃（基準版）交房項目全景計劃（調整版，多次）期量管理（住宅）產品類型層數基礎墊層砼施工至出正負零（天）地上主體結構工程不同施工部位所需時間（天）結構封頂到竣備時間（天）竣備到交付時間（天）流水施工間歇時間（天）春節(jié)及雨季增加時間（天）從基礎墊層開始施工到交付完成總工期(月)備注基礎結構（不包括土護降及樁基時間）地下室結構小高層、高層、超高層完成1/3層數正負零到主體結構封頂層數進度(天/層)總工期層數進度(天/層)總工期進度(天/層)總工期別墅33013060///2060240456030171、開工是指基礎墊層開始施工時間；

2、樁基礎、基坑土方及支護工程因為受地質情況影響較大，不做硬性規(guī)定，各項目可根據工程具體情況合理設置

3、每增加一層地下室增加30天工期；

4、精裝修增加5個月工期；

5、北京、青島、濟南、煙臺、大連、西安等區(qū)域冬施增加30天工期，沈陽等東北區(qū)域冬施增加60天工期；

6、幕墻結構增加60天工期。

多層63013060///106024045603017小高層1145130754104077727045

3017高層1850130806742712628045

301930501308010770721032045

6024超高層45601309011777731536045

6029住宅和持有商業(yè)項目分別設有集團期量標準，依據業(yè)態(tài)分別界定（詳見附件1）該期量標準為集團參考標準，項目全景計劃參照此標準進行計劃編制，若有較大幅度變化，須說明變化原因及應對措施。六個運營停止點時間，須嚴格按照《集團項目運營停止點管理辦法（2014版）》中規(guī)定時間編制。住宅項目竣工備案必須于運營交房前至少45天完成（交房前不需竣備除外），根據交房時間倒排，過程中該節(jié)點不允許調整（除交房時間變動）計劃期量管理以交房組團為單位，項目在總包定標前，由項目總監(jiān)通過工作聯系單提交“開工令”，經審批后，項目方能正式開工。開工令需滿足以下條件：前一組團累計去化率≥50%；技術準備工作（完成工程管理啟動會，施工圖出圖等）滿足開工條件。審批流程：項目總監(jiān)提交→地區(qū)工程負責人、運營負責人及總經理→集團運營中心經理、運營中心負責人及集團工程部總經理開工令項目計劃基準點（西南-別墅）1、土地取得完成標志：招拍掛獲得土地日或土地收購協議簽署日時間期量：項目開始時間基準項目首次開盤首期取得土地后10個月內，以后各期按照預算正式交房首期取得土地后30個月，后期根據預算確定。土地取得項目首次開盤交房10個月24個月24個月2、項目首次開盤3、交房計劃模板：

計劃反饋及預警（集團管控點--主體結構封頂）4-6計劃開始時間2012-1-16出現在“我的工作”2天3月14日0：00點待辦提醒計劃完成時間2012-3-1610天系統(tǒng)通知集團運營中心負責人、對應集團職能中心負責人、運營中心運營經理。20天每季度末發(fā)布《集團項目計劃公告》，給予★★★通報批評。超20天集團運營中心視情況組織集團相關職能總經理及中心負責人召開運營專題會。3-26項目門戶上滾動顯示該用戶已經開始且未完成的工作列表及狀態(tài)1天系統(tǒng)通知地區(qū)公司總經理、運營負責人、對應地區(qū)職能負責人3-17延遲1~10d：預警延遲20d：公告延遲1d：系統(tǒng)通知地區(qū)公司總經理、運營負責人、對應地區(qū)職能負責人延遲10d：系統(tǒng)通知集團運營中心負責人、對應集團職能中心負責人、運營中心運營經理。每季度末發(fā)布《集團項目計劃公告》，給予3星通報批評。延遲＞20d：專題會集團運營中心視情況組織集團相關職能總經理及中心負責人召開運營專題會。預警與反饋機制：

集團管控節(jié)點較最新版計劃延遲，分三級處理：

成果管理：

1.階段性成果管理:

2.任務交付成果管理:

按照項目全景計劃模板，進行任務反饋時，須同步上傳交付成果（如形象進度照片、報建證照、驗收報告照片等）。

編號停止點名稱1啟動會成果審批通過2首次開盤前風險檢查3中期運營停止點4交房啟動會5工地開放日前點評6組團后評估考評辦法考評單元每個組團為一個考評單元。考評范圍集團管控節(jié)點（住宅23個，持有商業(yè)36個）、地區(qū)公司管控節(jié)點（住宅34個，持有商業(yè)41個）?？荚u公式某組團得分=（∑當月應完成工作項實際得分）/（∑當月應完工作項應得分）*100記分原則集團管控節(jié)點：10分/項（“交房、開業(yè)”節(jié)點不得延遲，否則該交房組團為0分）；地區(qū)公司管控節(jié)點：5分/項。集團管控節(jié)點延遲1天及以上即不得分；地區(qū)公司管控節(jié)點延遲0-5天（含）不扣分，延遲5天以上不得分。獎懲辦法：

5.2.1.年度集團+地區(qū)級節(jié)點累計得分，季度排名第一名、第二名、第三名的地區(qū)公司，分別給予★★★、★★、★通報表揚；較上季度達成率排名提升3名及以上，給予★通報表揚。

5.2.2．集團管控節(jié)點較最新版計劃延遲20天以上，給予★★★通報批評。

5.2.3．除啟動版、基準版計劃以外，調整計劃次數達3次以后，每增加一次，罰★；年中/終預算時，因集團要求調整運營節(jié)奏，不計調整次數；單獨調整地區(qū)級節(jié)點，不影響集團級節(jié)點達成，不計調整次數。

5.2.4.針對上述第4.2項管理要求，對于未經過審批自行調整開業(yè)日期的，給予★★★通報批評。

5.2.5.啟動會后未按時在全景計劃系統(tǒng)內提交計劃并完成審批的，給予★通報批評。

5.2.6.在全景計劃系統(tǒng)內虛假反饋的，每發(fā)現一個節(jié)點給予★★★通報批評，并對相關責任人進行通報批評。

5.2.7.不能按時交房的，給予★★★通報批評，另每延遲一個月，另給予★★★通報批評。

5.2.8.因集團運營節(jié)奏調整，使項目整體工期短于集團工期期量標準，且能按時完成竣備交房的，給予★至★★★的通報表揚。

5.2.9.沒有通過開工令審批而開工的，給予★★★通報批評。階段性成果截屏：自持商業(yè)全景計劃管理辦法

2014年2月1、確定持有商業(yè)開業(yè)日期原則三、持有商業(yè)開業(yè)時間確定及調整流程A第一階段啟動會前，按投委會決策開業(yè)日期執(zhí)行；B通過第一階段啟動會，按啟動會決策開業(yè)日期執(zhí)行。啟動會變更拿地啟動會全景計劃開業(yè)投委會決策開業(yè)日期確定開業(yè)日期上線執(zhí)行開業(yè)日期

不調整開業(yè)日期調整2、調整持有商業(yè)項目開業(yè)日期的審批流程發(fā)起審核審批抄送審核順序人員人員人員項目總監(jiān)1集團運營中心商業(yè)計劃專員、地區(qū)地產運營負責人、地區(qū)商運總經理CEO項目團隊、地區(qū)公司PMO團隊、集團相關各中心負責人及業(yè)務負責人2地區(qū)地產總經理3集團工程技術質量中心負責人、集團運營中心負責人、集團商運運營及推廣中心負責人、集團商運研策及招商中心負責人、集團商業(yè)財務中心負責人4集團財務部職能負責人、集團運營部職能負責人、集團投資發(fā)展及營銷部職能負責人、集團商運職能負責人三、持有商業(yè)開業(yè)時間確定及調整流程地區(qū)公司不得自行調整已確定的開業(yè)日期，如需調整按照以下流程執(zhí)行（未經審批自行調整的，給予★★★通報批評）：商業(yè)項目的體量及總周期四、持有商業(yè)全景計劃模板假設條件假設條件：地下3層，地上5層，總建筑面積15至20萬平方米（一般為

天街項目）；外立面為幕墻，主、次力店及商鋪精裝均由商家自行負責

施工；在上述假設條件下，推薦的項目總周期為44個月，如遇冬施或軟土地基項目可將主體結構工期增加2個月；若地下2層或者1層，總建筑面積10萬平方米以下，或者主力店及次主力店精裝工程由我方負責時，可視具體情況將項目總周期縮短。第二階段啟動會

1、持有商業(yè)項目的各階段周期五、持有商業(yè)全景計劃模板內容2-423135125376-6開業(yè)-33組建項目團隊-44開工封頂第一階段啟動會消防驗收方案初設施工圖地下結構地上結構公區(qū)精裝屋面防水完成、采光頂封閉二啟動一啟動主力店精裝8外裝施工-39-16正負零-212、全景計劃集團管控節(jié)點（36個）籌備及項目啟動（4）1、組建項目團隊2、第一階段啟動會成果審批通過3、第二階段啟動會成果審批

通過4、項目后評估投資發(fā)展（7）1、取得國土證2、方案設計成果政府相關部門審核通過3、取得消防審查報告4、初步設計成果政府相關部

門審核通過5、取得建設工程規(guī)劃許可證6、消防驗收7、規(guī)劃驗收研發(fā)（4）1、完成商業(yè)總圖及概念平面2、完成幕墻招標圖設計3、完成室外燈光方案設計4、完成采光頂方案設計商業(yè)（9）1、完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（初設版）2、完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（施工圖版）3、超市、影院、冰場主力店合同簽約完成4、招商啟動會5、已簽約主、次力店交房條件交底及確認6、全部招商達到30%7、全部招商達到60%8、開業(yè)啟動會9、開業(yè)儀式施工（12）1、總承包單位定標2、取得施工許可證3、基坑支護及土方工程開工4、主體結構施工至正負零5、主體結構封頂6、完成商業(yè)公共區(qū)精裝修樣板段7、完成外裝施工8、正式通電9、具備供熱條件10、向主力店移交精裝場地11、正式通氣到廚房末端12、竣工驗收及備案五、持有商業(yè)全景計劃模板內容3、全景計劃地區(qū)管控節(jié)點（41個）研發(fā)（15）1、確定建筑、精裝方案設計單位2、確定施工圖設計單位3、確定各市政專項方案4、完成初步勘查5、完成基坑支護方案設計及論證6、完成初步設計7、電梯及扶梯參數確定8、完成施工圖設計（施工正式版）9、完成景觀方案設計10、完成精裝修方案設計11、完成室內燈光方案設計12、完成導視方案設計13、完成弱電方案設計14、完成室內綜合管網設計15、完成車庫劃線設計投資發(fā)展（1）1、取得建設用地規(guī)劃許可證造采（5）1、提交目標成本（啟動版）2、提交目標成本（基準版）3、施工圖預算審批完成4、提交招標采購計劃5、幕墻施工單位定標商業(yè)（1）1、已簽約餐飲商鋪交房條件交底及確認物業(yè)（1）1、編制物業(yè)前介計劃及交底施工（18）1、完成土方及樁基工程2、土建總包向機電施工單位移交場地3、完成屋面防水工程4、完成采光頂封閉5、完成扶梯安裝6、完成貨梯安裝7、完成夜景照明施工8、消防系統(tǒng)工程完成9、完成生化、隔油池安裝10、完成機電綜合調試11、正式通水12、道路面層施工完成13、土建總包向公區(qū)精裝單位移交場地14、公共部位精裝修工程完成15、商管、物業(yè)用房移交16、主力店精裝修施工完成17、商鋪精裝修施工完成18、室外景觀施工完成五、持有商業(yè)全景計劃模板內容1、持有商業(yè)啟動會召開時間A拿地至開業(yè)周期大于等于44個月的項目（一般指取得土地后不立即啟動的項目），開業(yè)前42個月必須完成第一階段啟動會成果審批，開業(yè)前39個月必須完成第二階段啟動會成果審批。B拿地至開業(yè)周期小于44個月的項目，拿地后2個月必須完成第一階段啟動會成果審批，拿地后5個月必須完成第二階段啟動會成果審批。六、持有商業(yè)全景計劃的管理2、持有商業(yè)全景計劃的版本六、持有商業(yè)全景計劃的管理第一階段啟動會開工10天項目全景計劃（啟動版）項目全景計劃（基準版）開業(yè)項目全景計劃（調整版）3、預警與反饋機制六、持有商業(yè)全景計劃的管理反饋級別一級：預警二級：公告三級：專題會延遲程度延遲1天延遲10天延遲2