土地增值稅的概述課件

第八章

土地增值稅10/7/20231經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第八章

土地增值稅10/7/20231經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第一節(jié)土地增值稅的概述一、土地增值稅的概念二、土地增值稅的產(chǎn)生三、土地增值稅的作用10/7/20232經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第一節(jié)土地增值稅的概述一、土地增值稅的概念10/7/202一、土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅.（轉(zhuǎn)讓收入減扣除成本）10/7/20233經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系一、土地增值稅的概念10/7/20233經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系二、土地增值稅的產(chǎn)生1994年稅制改革新開征的稅種，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布《土地增值稅暫行條例》從1994年1月1日起施行10/7/20234經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系二、土地增值稅的產(chǎn)生10/7/20234經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系三、增值稅的特點(diǎn)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。征稅面比較廣實(shí)行超率累進(jìn)稅率實(shí)行按次征稅10/7/20235經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系三、增值稅的特點(diǎn)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。10/7/2四、土地增值稅的作用開征土地增值稅的意義：是我國(guó)土地使用制度改革的需要抑制炒買炒賣、進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)獲取暴利的行為,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的稅收體系合理調(diào)節(jié)土地增值收益,保證國(guó)家財(cái)政收入10/7/20236經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系四、土地增值稅的作用10/7/20236經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。10/7/20237經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人10/7/202二征稅范圍（熟悉）（一）基本規(guī)定1．土地增值稅的征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得增值收入的行為2．土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。10/7/20238經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系二征稅范圍（熟悉）（一）基本規(guī)定10/7/20238經(jīng)濟(jì)（二）對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，判定如下：1.出售——征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈(zèng)與

繼承不征（無(wú)收入）；贈(zèng)與中公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)與——征。3.出租——不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）4.房地產(chǎn)抵押

抵押期——不征；抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。

10/7/20239經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系（二）對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，判定如下：10/7/2025.房地產(chǎn)交換

單位之間換房，有收入，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)，或房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房投資和聯(lián)營(yíng)的，征收土地增值稅。

7.合作建房

建成后按比例分房自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。

8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免9.代建房——不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）10.房地產(chǎn)重新評(píng)估——不征（無(wú)收入）10/7/202310經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系5.房地產(chǎn)交換10/7/202310經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。

A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的【答案】ABC10/7/202311經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。

第三節(jié)稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：

增值額占扣除項(xiàng)目金額比例

稅率速算扣除系數(shù)

1

50%以下（含50%）

30%

0

2

超過(guò)50%～100%（含100%）

40%

5%

3

超過(guò)100%～200%（含200%）50%

15%

4

200%以上

60%

35%

10/7/202312經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第三節(jié)稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下：【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則適用稅率為（）。

A.30%B.40%

C.50%D.60%【答案】A【解析】增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，適用第一級(jí)稅率，即30%。10/7/202313經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定一、應(yīng)稅收入包括貨幣、實(shí)物、其他收入。二、確定增值額的扣除項(xiàng)目。（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目

五項(xiàng)10/7/202314經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定一、應(yīng)稅收入五項(xiàng)10/7/2新建住房扣除范圍的具體規(guī)定1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用10/7/202315經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系新建住房扣除范圍的具體規(guī)定10/7/202315經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（不包含加息罰息，未通過(guò)銀行取得，只能按銀行利息扣除）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)10/7/202316經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)【例題】支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開發(fā)成本為520萬(wàn)元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)40萬(wàn)元，即（280+520）×5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬(wàn)元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。10/7/202317經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開發(fā)成本為520萬(wàn)元，則其4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣‘三稅一費(fèi)’。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣‘兩稅一費(fèi)’，印花稅從管理費(fèi)用中扣除；5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目（★只適用房地產(chǎn)企業(yè)）,避免投機(jī)的房地產(chǎn)行為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%10/7/202318經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金10/7/202318經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和‘其他扣除項(xiàng)目’的金額為（）。A.1500萬(wàn)元B.2000萬(wàn)元

C.2500萬(wàn)元D.3000萬(wàn)元【答案】D10/7/202319經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。10/7/202320經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：10/7/202320經(jīng)濟(jì)第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉）一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。10/7/202321經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉）一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）10/二、應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)1、扣除項(xiàng)目；2、計(jì)算土地增值額；3、計(jì)算土地增值率；——確定稅率4、運(yùn)用公式計(jì)算【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬(wàn)元。已

知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

A.180萬(wàn)元B.240萬(wàn)元

C.300萬(wàn)元D.360萬(wàn)元【答案】B10/7/202322經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系二、應(yīng)納稅額計(jì)算10/7/202322經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】某工業(yè)企業(yè)2011年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬(wàn)元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬(wàn)元（其中印花稅金2.5萬(wàn)元）。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（）。

A.96.75萬(wàn)元B.97.50萬(wàn)元

C.306.75萬(wàn)元D.307.50萬(wàn)元【答案】C【解析】扣除項(xiàng)目金額=3700+277.5=3977.5萬(wàn)元,土地增值額=5000-3977.5=1022.5萬(wàn)元,增值額與扣除項(xiàng)目比率=1022.5÷3977.5≈26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅=1022.5×30%=306.75萬(wàn)元。10/7/202323經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】某工業(yè)企業(yè)2011年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入500【例題】某市轎車生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2009年度賬面記載注冊(cè)資本10000萬(wàn)元、職工1200人，當(dāng)年相關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：

（1）～（4）增值稅與消費(fèi)稅業(yè)務(wù)

（5）轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入1200萬(wàn)元，該車間的原值為1000萬(wàn)元，已提取折舊400萬(wàn)元。該車間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評(píng)估，成新度為30%，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要1500萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬(wàn)元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用20萬(wàn)元；

（6）轉(zhuǎn)讓一塊土地使用權(quán)，取得收入560萬(wàn)元。年初取得該土地使用權(quán)時(shí)支付金額420萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用6萬(wàn)元；10/7/202324經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】某市轎車生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2009年度賬面

要求：按下列順序回答問(wèn)題：

（1）分別計(jì)算該企業(yè)2009年應(yīng)繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅……10/7/202325經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系

要求：按下列順序回答問(wèn)題：

（1）分別計(jì)算該企業(yè)2【答案】

土地增值稅：

轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間的土地增值額

=1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）

=1200-450-80-20-66

=1200-616=584（萬(wàn)元）

增值率=584÷616×100%=94.81%

應(yīng)繳納土地增值稅=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值額=560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）=560-433.7=126.3（萬(wàn)元）

增值率=126.3÷433.7×100%=29.12%

應(yīng)繳納土地增值稅=126.3×30%=37.89（萬(wàn)元）

合計(jì)應(yīng)納土地增值稅=240.69（萬(wàn)元）10/7/202326經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【答案】

土地增值稅：

轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間的土地增值額

鏈接：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（轉(zhuǎn)售）－余額扣稅10/7/202327經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系鏈接：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，第六節(jié)稅收優(yōu)惠（了解）一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。普通住宅增值率20%以內(nèi)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。10/7/202328經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第六節(jié)稅收優(yōu)惠（了解）一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1這里所稱“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)推住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。10/7/202329經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系這里所稱“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的【例題】下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其超過(guò)部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅（2004年）【答案】B、D10/7/202330經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【例題】下列各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）二、對(duì)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。10/7/202331經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系二、對(duì)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠10/7/202331經(jīng)第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)（了解）一、土地增值稅的征收管理二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1、清算單位（1）國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位，對(duì)于分期開發(fā)的，以分期項(xiàng)目（2）開發(fā)項(xiàng)目中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分開核算10/7/202332經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)（了解）一、土地增值稅的征收管理2、清算條件納稅人應(yīng)該進(jìn)行清算的條件（1）項(xiàng)目全部竣工，完成銷售；；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的項(xiàng)目；；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求項(xiàng)目清算的條件（1）已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)面積占85%，或雖未占，但其予以出租或自用的（2）取得銷售許可證滿三年未銷售完畢的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理稅務(wù)未清算的。（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。10/7/202333經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系2、清算條件10/7/202333經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1)視同銷售：用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等本企業(yè)同地區(qū)、同年度銷售的同類房地產(chǎn)平均售價(jià)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)定（2）自用或出租時(shí)不征10/7/202334經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定10/7/202334經(jīng)4、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（1）同正常納稅規(guī)定，提供有效憑證（2）清算時(shí)報(bào)送的前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的資料不符合要求的，地稅局核定單價(jià)計(jì)算（3）與項(xiàng)目配套的公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主的，費(fèi)用可扣除；建成戶轉(zhuǎn)讓給非贏利組織的可扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，扣除成本（4）裝修費(fèi)用可計(jì)入成本；；預(yù)提費(fèi)用不能扣除（5）屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，按比例方法或其他扣除10/7/202335經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系4、土地增值稅的扣除項(xiàng)目10/7/202335經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)5、土地增值稅的報(bào)送及審核土地增值稅的核定按不低于預(yù)征率的征收率核定征收：（1）未按規(guī)定設(shè)置帳簿的；（2）擅自銷毀賬簿；（3）帳目混亂；（4）逾期未清算的（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低。10/7/202336經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系5、土地增值稅的報(bào)送及審核10/7/202336經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院6、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本*銷售面積單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除面積總額/清算的總建筑面積。10/7/202337經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系6、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)10/7/202337經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)三、申報(bào)時(shí)間：納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)。四、納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地（即房地產(chǎn)坐落地）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同,房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料10/7/202338經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系三、申報(bào)時(shí)間：10/7/202338經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系本章重點(diǎn)征稅范圍稅額計(jì)算（稅率、扣除項(xiàng)目、計(jì)算步驟）10/7/202339經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系本章重點(diǎn)征稅范圍10/7/202339經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月～2011年2月開發(fā)“東麗家園住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

(1)2008年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款l7000萬(wàn)元，并規(guī)定2008年3月1曰動(dòng)工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動(dòng)工。因超過(guò)期限l年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20％的土地閑置費(fèi)。

(2)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和問(wèn)接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。

’

(3)2010年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95％，剩余5％作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開具了發(fā)票。

(4)發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息l50萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。

(5)2010年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元；尚余4500m2房屋未銷售。

(6)2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。

(7)2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5％；②城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％：

③教育費(fèi)附加征收率為3％；④其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5％)

10/7/202340經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月～2011要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2010年9月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

(2)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除?

(3)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。

(4)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額。

(5)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理?

(6)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。

(7)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加。

(8)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的增值額。

(9)計(jì)算2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

(10)計(jì)算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。

(11)計(jì)算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅。

10/7/202341經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算【答案及解析】

（1）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為：40500÷45000×100%=90%，超過(guò)了85%。所以，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地閑置費(fèi)是一種費(fèi)用性質(zhì)的支出，不能視為罰款性支出，是與收入相關(guān)的合理的支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（3）2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額=（17000+17000×5%）×90%=16065（萬(wàn)元）

（4）2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額=（2450+3150）×90%=5040（萬(wàn)元）

（5）公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

公司發(fā)生的借款利息費(fèi)用，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除。

10/7/202342經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系【答案及解析】

（1）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)（6）2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=405+1055.25=1460.25（萬(wàn)元）

（7）2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加=40500×5%×（1+7%+3%）=2227.5（萬(wàn)元）

（8）可以扣除的項(xiàng)目金額=16065+5040+1460.25+2227.5+（16065+5040）×20%=29013.75（萬(wàn)元）

增值額=40500-29013.75=11486.25（萬(wàn)元）

（9）增值率=11486.25÷29013.75=39.59%

2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=11486.25×30%=3445.88（萬(wàn)元）

（10）單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500=0.72（萬(wàn)元）

（11）可以扣除的項(xiàng)目金額=0.72×4500=3240（萬(wàn)元）

增值額=4320-3240=1080（萬(wàn)元）

增值率=1080÷3240×100%=33.33%

公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅=1080×30%=324（萬(wàn)元）。10/7/202343經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系（6）2010年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用=（￥1111111111111111111111111111111222222222222222222222222222222222222222222222222222222223333333333333333333333333333333333333333333333333333333333333333333344444＄§|β↓×√㎜ɡ?≥≧ɑ←‰?↓←≠￥θ￥?÷㎝??￥＄§|β↓×√㎜②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧－￥???￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜↓←≠￥θ￥?÷㎝②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰???￥＄§|β↓×√㎜ɡ?≥≧ɑ←‰?↓←≠￥θ￥?÷㎝??￥＄§|β↓×√㎜②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧－￥???￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜≧ɑ←‰ɡ?≥←‰???↓←≠￥θ￥?÷㎝②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰???￥＄§|β↓×√㎜ɡ?≥≧ɑ←‰?↓←≠￥θ￥?÷㎝??￥＄§|β↓×√㎜②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧－￥???￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜↓×√㎜↓←②￥←‰???←‰???←‰???←‰???←‰???←‰??↓←≠￥θ￥?÷㎝②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰???￥＄§|β↓×√㎜ɡ?≥≧ɑ←‰?↓←≠￥θ￥?÷㎝??￥＄§|β↓×√㎜②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧－￥???￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜↓×√㎜↓←②￥←‰???←‰???←‰???←‰???←‰???←‰???↓←≠￥θ￥?÷㎝②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰???￥＄§|β↓×√㎜ɡ?≥≧ɑ←‰?↓←≠￥θ￥?÷㎝??￥＄§|β↓×√㎜②￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧￥◎…ɡ?≥≧ɑ←‰?ɡ?≥≧－￥???￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√㎜￥＄§|β↓×√㎜??￥＄§|β↓×√請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝請(qǐng)刪除后使用，謝謝￥11111111111111111111111111111佛家有云：蒼生盡管難度，但是更難度的是人心。記得苦禪大師也曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：皆說(shuō)黃連苦，可最苦的是心苦。

如果隨機(jī)地采訪幾位路人，問(wèn)他們同一個(gè)話題，你覺得，世界上什么情緒是最難熬的。估計(jì)一萬(wàn)個(gè)人里，會(huì)有一萬(wàn)個(gè)人回答悲傷。

當(dāng)我們讀一本好書，為了其中的細(xì)節(jié)而落淚；當(dāng)我們看一場(chǎng)電影，為了其中的人物傷感，這些還都稱不上悲傷，充其量可算作難過(guò)。真正的悲傷是一種無(wú)法用言語(yǔ)表達(dá)的痛楚。佛家有云：蒼生盡管難度，但是更難度的是人心。記得苦禪大師也曾dskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhvkskdnvklsoifyoishigibivbisbdvibsidbvoisbvoibsoivbiosbviohsivhkjshivuhiuhfiugruysdbvslkdbvlkbokbvkozbxkjcbjkbvjkbkjvbkjccbvkjbcxzvhoisdbvibsdivbisdvknflksnlkvnsodskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhvkskdnvklsoifyoishigibivbisbdvibsidbvoisbvoibsoivbiosbviohsivhkjshivuhiuhfiugruysdbvslkdbvlkbokbvkozbxkjcbjkbvjkbkjvbkjccbvkjbcxzvhoisdbvibsdivbisdvknflksnlkvnsodskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhvkskdnvklsoifyoishigibivbisbdvibsidbvoisbvoibsoivbiosbviohsivhkjshivuhiuhfiugruysdbvslkdbvlkbokbvkozbxkjcbjkbvjkbkjvbkjccbvkjbcxzvhoisdbvibsdivbisdvknflksnlkvnsodskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhvkskdnvklsoifyoishigibivbisbdvibsidbvoisbvoibsoivbiosbviohsivhkjshivuhiuhfiugruysdbvslkdbvlkbokbvkozbxkjcbjkbvjkbkjvbkjccbvkjbcxzvhoisdbvibsdivbisdvknflksnlkvnsodskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhvkskdnvklsoifyoishigibivbisbdvibsidbvoisbvoibsoivbiosbviohsivhkjshivuhiuhfiugruysdbvslkdbvlkbokbvkozbxkjcbjkbvjkbkjvbkjccbvkjbcxzvhoisdbvibsdivbisdvknflksnlkvnsoxkbvoxlknvlkxncklvhsiudlknvknsklvnlksnvkjbsijvbksjvkskvbkjsbdvkklsvlnkclnvlknczxklnvlksndkvnksdvlkslkvlkczvlknspivhsojvposvnsknvlksnklhissoiyuregohkenklfvnosihvlmsdlvvnlknxclkvlkscnvlksdnkjvbsdkvklsndlkhsdoihfoisdnlnslkbvoishdovnlkznkjvgsoidnvposdnklvbkjsdhgoivhsonvlsnvhoisnvlnskvoisnvnsdlkhviusshoinvpnksgivhnosnvlkbxslkvnlkbxkvblkcxnvlknxlkvnoidskdfibsdkbfndsldkhslhokdhsodhdsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8genklgb4klebtlkb5ktkeirh893y89ey698vhkrnelkhgi8eyokbnkdhf98hodfhxvy78fd678t9fdu90gys98y9shihixyv78dfhvifndovhf9f8yv9onvkobkwkjfegiudsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8genklgb4klebtlkb5ktkeirh893y89ey698vhkrnelkhgi8eyokbnkdhf98hodfhxvy78fd678t9fdu90gys98y9shihixyv78dfhvifndovhf9f8yv9onvkobkwkjfegiudsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8gendsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y445643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcffgjhghkggggggggggggggggggg45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcfgkkkkkkkkkkkkkkkk45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcfgkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453425gvmkbmvbmcf45643453dsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8genklgb4klebtlkb5ktkeirh893y89ey698vhkrnelkhgi8eyokbnkdhf98hodfhxvy78fd678t9fdu90gys98y9shihixyv78dfhvifndovhf9f8yv9onvkobkwkjfegiudsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8genklgb4klebtlkb5ktkeirh893y89ey698vhkrnelkhgi8eyokbnkdhf98hodfhxvy78fd678t9fdu90gys98y9shihixyv78dfhvifndovhf9f8yv9onvkobkwkjfegiudsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f698y9v698yv98x98tb98fyd98gyd98h98ds98nt98d8gendsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y456384866666gjfdghmghm56384866666gjfdghmghm

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當(dāng)年的情景喜劇《我愛我家》紅遍了大江南北，它里面有一句臺(tái)詞：平淡的故事要用一生才能講完。生命原本是平淡的