湖北住宅樓建設(shè)項目可行性報告含投資估算

湖北某住宅小區(qū)可行性研究報告摘要XX住宅小區(qū)擬建于湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶。是由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造。本項目通過對項目地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊重要同類競爭項目的比較后，依據(jù)某市目前市場狀況和對未來的預(yù)測，對本項目——XX住宅小區(qū)項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，結(jié)合項目的特點和優(yōu)點，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行一定的描述。本項目的定位為中高檔住宅小區(qū)。本可行性研究報告還對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和敏感性分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)驗的可能性。依據(jù)本可行性研究報告，項目用地62500m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為180000m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為163073.56m2，地下停車場總面積為8020m2。項目總投資28793萬元，本項目資本金為18793萬元，其中貸款總額為10000萬元。通過財務(wù)評價分析，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為96.03%，大于基準(zhǔn)收益率20%；財務(wù)凈現(xiàn)值為31075.11萬元，大于0。從而得出該項目可行性比較強(qiáng)。該項目建成后，不僅能給開發(fā)商帶來可觀的投資回報還為政府相關(guān)部門對該項目的報批審核提供文獻(xiàn)參考，同時在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下而且還會給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。不僅大大改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，在承擔(dān)相應(yīng)社會責(zé)任的同時也促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了某市人民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。稀關(guān)條鍵帥詞飲：微房型地常產(chǎn)為項挪目投；支經(jīng)纖濟(jì)皺評矮價腎；貼敏富感御性爐分眼析香；影內(nèi)允部攜收儉益電率耀；薦凈獻(xiàn)現(xiàn)揭值哲C合o焰n震s疫i請d殘e驚r工a夕t蜓i鍋o股n坑湯o起f棟視N伐i炮n幫e淺猶R秒o涉y伏a搬l師

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湊o鎮(zhèn)f煤芝H斷a姜n薪c芹h朱u固a叉n詞平c貪i汪t勺y犁顛p河e是o慕p拌l嗎e梢'股s丘.Keywords：Realestateproject；Economicevaluation；Sensitivityanalysis；Internalrateofreturn；Thenetpresentvalue目錄HYPERLINK\l"_Toc415689914"1總論1HYPERLINK\l"_Toc415689915"1.1項目背景與概況1HYPERLINK\l"_Toc415689916"項目名稱1HYPERLINK\l"_Toc415689917"承辦單位概況1HYPERLINK\l"_Toc415689918"擬建地點1HYPERLINK\l"_Toc415689919"建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模2HYPERLINK\l"_Toc415689920"1.2可行性研究編制范圍與依據(jù)2HYPERLINK\l"_Toc415689921"編制范圍2HYPERLINK\l"_Toc415689922"編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc415689923"1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3HYPERLINK\l"_Toc415689924"1.4研究結(jié)論4HYPERLINK\l"_Toc415689925"2項目投資環(huán)境與市場分析5HYPERLINK\l"_Toc415689926"2.1投資環(huán)境分析5HYPERLINK\l"_Toc415689927"國家政治經(jīng)濟(jì)形勢和銷售情況5HYPERLINK\l"_Toc415689928"項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況5HYPERLINK\l"_Toc415689929"2.2市場供求分析6HYPERLINK\l"_Toc415689930"某市地產(chǎn)市場形勢分析6HYPERLINK\l"_Toc415689931"某市房地產(chǎn)市場特征分析6HYPERLINK\l"_Toc415689932"2.3項目市場定位7HYPERLINK\l"_Toc415689933"項目需求分析7HYPERLINK\l"_Toc415689934"項目銷售目標(biāo)群定位7HYPERLINK\l"_Toc415689935"3建設(shè)條件8HYPERLINK\l"_Toc415689936"3.1地形、地理、人文、地震情況8HYPERLINK\l"_Toc415689937"3.2氣候條件9HYPERLINK\l"_Toc415689938"3.3水文地質(zhì)9HYPERLINK\l"_Toc415689939"3.4交通運(yùn)輸條件9HYPERLINK\l"_Toc415689940"3.5生態(tài)環(huán)境條件9HYPERLINK\l"_Toc415689941"3.6施工條件9HYPERLINK\l"_Toc415689942"3.7政策環(huán)境9HYPERLINK\l"_Toc415689943"4建筑方案設(shè)計10HYPERLINK\l"_Toc415689944"4.1規(guī)劃設(shè)計原則10HYPERLINK\l"_Toc415689945"4.2項目結(jié)構(gòu)和布局10HYPERLINK\l"_Toc415689946"4.3建筑戶型特色10HYPERLINK\l"_Toc415689947"4.4小區(qū)有關(guān)面積計算11HYPERLINK\l"_Toc415689948"建筑說明11HYPERLINK\l"_Toc415689949"相關(guān)計算11HYPERLINK\l"_Toc415689950"5工程項目環(huán)保、節(jié)能、消防12HYPERLINK\l"_Toc415689951"5.1環(huán)境保護(hù)12HYPERLINK\l"_Toc415689952"項目環(huán)境影響分析12HYPERLINK\l"_Toc415689953"減少污染的目標(biāo)和措施12HYPERLINK\l"_Toc415689954"5.2節(jié)能節(jié)水13HYPERLINK\l"_Toc415689955"設(shè)計依據(jù)13HYPERLINK\l"_Toc415689956"建筑部分節(jié)能設(shè)計13HYPERLINK\l"_Toc415689957"5.3消防13HYPERLINK\l"_Toc415689958"設(shè)計依據(jù)與原則13HYPERLINK\l"_Toc415689959"總體消防設(shè)計14HYPERLINK\l"_Toc415689960"室內(nèi)裝修防火14HYPERLINK\l"_Toc415689961"消防道路設(shè)計14HYPERLINK\l"_Toc415689962"水量14HYPERLINK\l"_Toc415689963"室內(nèi)消火栓系統(tǒng)14HYPERLINK\l"_Toc415689964"自動噴水系統(tǒng)14HYPERLINK\l"_Toc415689965"6工程實施期間進(jìn)度安排14HYPERLINK\l"_Toc415689966"7投資估算及資金籌措16HYPERLINK\l"_Toc415689967"7.1投資估算16HYPERLINK\l"_Toc415689968"7.2資金籌措16HYPERLINK\l"_Toc415689969"自籌資金16HYPERLINK\l"_Toc415689970"其它來源16HYPERLINK\l"_Toc415689971"8效益分析17HYPERLINK\l"_Toc415689972"8.1財務(wù)評價17HYPERLINK\l"_Toc415689973"財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ǜ黜椯M(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗取值）17HYPERLINK\l"_Toc415689974"收入估算17HYPERLINK\l"_Toc415689975"編制財務(wù)評價報表18HYPERLINK\l"_Toc415689976"財務(wù)盈利能力分析22HYPERLINK\l"_Toc415689977"不確定性分析24HYPERLINK\l"_Toc415689978"8.2社會效益評價30HYPERLINK\l"_Toc415689979"項目對社會的影響分析30HYPERLINK\l"_Toc415689980"風(fēng)險分析31HYPERLINK\l"_Toc415689981"社會評價結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689982"9結(jié)論及建議32HYPERLINK\l"_Toc415689983"9.1結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689984"市場分析結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689985"經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc415689986"9.2存在的問題及建議32HYPERLINK\l"_Toc415689987"參考文獻(xiàn)34HYPERLINK\l"_Toc415689988"致謝36附錄：項目財務(wù)報表…………………30總論項目背景與概況項目名稱湖北某住宅小區(qū)承辦單位概況單位名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：民營企業(yè)注冊資金：人民幣3000萬元單位住所：湖北省XX號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理法定代表人：XX建設(shè)單位簡介：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理。成立于2011年，公司尊崇“踏實、拼搏、責(zé)任”的企業(yè)精神，并以誠信、共贏、開創(chuàng)經(jīng)營理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術(shù)，周到的服務(wù)，卓越的品質(zhì)為生存根本，我們始終堅持用戶至上用心服務(wù)于客戶，堅持用自己的服務(wù)去打動客戶。公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員70人，其中高級職稱24人，中級職稱29人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。擬建地點擬建于湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶。毗鄰學(xué)校：某一中、某高中、某綜合高中。商圈：武商量販、中百倉儲。醫(yī)院：某人民醫(yī)院、某博大醫(yī)院。購物：工貿(mào)家電、蘇寧電器、步行街。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（1）建設(shè)規(guī)模（具體計算見4.4建筑計算）本住宅小區(qū)將建6棟26層兩梯（電梯和人行樓梯）住宅樓，1棟商場娛樂中心，同時將配套建設(shè)一些基礎(chǔ)建筑和設(shè)施，2-7號住宅樓共設(shè)有1200套標(biāo)準(zhǔn)住宅房。小區(qū)總占地面積為62500m2，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積為180000m2，小區(qū)地上部分總建筑面積為163073.56m2，地下停車場總面積為8020m2。建筑總?cè)莘e率為2.6，建筑密度為11.94%，綠地率為26.9%。（2）建設(shè)內(nèi)容（具體計算見4.4建筑計算）①物業(yè)辦公室、商場娛樂中心：總建筑面積為6105.15m2；②標(biāo)準(zhǔn)住宅房：總建筑面積為163837.44m2；③地下停車場：占地面積為6980m2；④小區(qū)值班室：占地面積為56.42㎡；⑤小區(qū)垃圾站：占地面積為54.34㎡；⑥綠化用地：占地面積為16842.97m2；⑦網(wǎng)球場1個，占地面積為420㎡；⑧道路，其他設(shè)施等?？尚行匝芯烤幹品秶c依據(jù)編制范圍本可研報告的編制范圍主要包括：項目投資環(huán)境分析與市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、環(huán)保消防與節(jié)能節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計劃、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價、社會評價、風(fēng)險分析等。編制依據(jù)（1）國家及某市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）某市2013、2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（4）某市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（5）某市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）《某市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（8）某市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（10）某市規(guī)劃局規(guī)劃方案；（11）國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（12）某市房地產(chǎn)年鑒（2010-2016）；（13）2014年某市城市開發(fā)銀行驗資證明。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1.1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡625002規(guī)劃總建筑面積㎡1800002.1其中：住宅建筑面積㎡163837.442.2其中：商場娛樂中心建筑面積㎡6105.152.3其中：地下停車場建筑面積㎡69802.4其中：小區(qū)值班室建筑面積㎡56.422.5垃圾站㎡54.343建筑密度%11.944容積率%2.65綠地率%26.96項目總投資萬元287937財務(wù)凈現(xiàn)值萬元31075.118財務(wù)內(nèi)部收益率%96.03%9靜態(tài)投資回收期年1.3910動態(tài)投資回收期年1.5研究結(jié)論本項目切實貼近市場發(fā)展和人民生活需求，有很大發(fā)展前景。項目的建成推進(jìn)動了城市的發(fā)展，項目建成不僅提高了人民的生活水平，也提升了整個城市的城市的經(jīng)濟(jì)效益，同時在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下而且還會給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。不僅大大改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，在承擔(dān)相應(yīng)社會責(zé)任的同時也促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了某市人民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目投資環(huán)境與市場分析投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢和銷售情況2014年，中國房地產(chǎn)市場以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn)；5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，開始從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L。2014年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展特征分析如下：2014年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。不過，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實際的總體增量依然可觀，整個行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰?。此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實施的限購政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場化?？梢哉f，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點，已經(jīng)提前展開行動。就像萬科高級副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場也會在這一場變革中，走向更加理性和成熟的新階段。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況最近幾年，某房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了某市房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場和價格運(yùn)行問題上，某房地產(chǎn)價格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。從這些趨勢預(yù)測，未來幾年，某房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有很大的升值空間，主要的城市發(fā)展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢，而在大的城市發(fā)展政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場發(fā)展也將呈現(xiàn)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置；市場需求旺盛，房價穩(wěn)中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競爭激烈等總體趨勢。市場供求分析某市地產(chǎn)市場形勢分析2014年某住宅樓面地價連續(xù)五年攀升至每平方米2376元，和2009年相比樓面地價上漲了103%；寫字樓市場方面：寫字樓市場供需持續(xù)火熱，全年吸納量達(dá)9.9萬平方米，很多新興區(qū)域受關(guān)注度高;商鋪市場：快時尚品牌擴(kuò)張明顯，核心商圈商業(yè)地塊受到熱烈關(guān)注，本土國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極“觸電”；住宅市場：住宅市場成交火爆，量價齊升，年底政策收緊，調(diào)控趨嚴(yán)。2014年的土地市場主要表現(xiàn)在局部區(qū)域成交火爆，核心商圈商業(yè)地塊受到外來開發(fā)商的熱烈關(guān)注。以體育館、某公園等地為主的居住區(qū)土地成交火爆，不斷刷新樓面地價。至此，某今年住宅用地的樓面地價達(dá)到每平方米2376元，近五年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，預(yù)計不斷上漲的樓面地價會為后續(xù)住宅成交價的上漲帶來動力?？傮w而言，2014年前10月，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變的情況下，某市房地產(chǎn)市場整體處于正常的行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，但從8月份開始呈回升態(tài)勢，降速趨緩，市場熱度明顯增加，某市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較大的發(fā)展空間。一是某市經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益擴(kuò)大，人均可支配收入保持著較快的增長速度，城鎮(zhèn)居民購買能力進(jìn)一步加強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。二是某種意義上講，隨著某市的建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程越來越日益壯大。因此，接下來某市市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將會繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。某市房地產(chǎn)市場特征分析近些年來，某市市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的特征如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系；（2）增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加；（3）商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)；（4）產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。項目市場定位項目需求分析本項目所在地是湖北省某市新城區(qū)，位于體育館路以南，屬于該市的黃金地帶,人口眾多,交通發(fā)達(dá),該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。小區(qū)中擬建有形態(tài)豐富的娛樂、休閑場所，以及文化性極強(qiáng)的景觀系統(tǒng)，都使人感受不到生活的壓力。項目規(guī)劃尊重本地區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向，保證自然通風(fēng)，同時強(qiáng)調(diào)生活空間層次的劃分，經(jīng)過鄰里建筑空間的組織，創(chuàng)造出“城市活動―社區(qū)活動―鄰里活動―個體活動”層次分明的四級活動空間，并在保證空間秩序規(guī)整有序的同時，選用豐富的建筑語言，將限制性公共空間化解成為敘事性交往空間，從而打破傳統(tǒng)空間平直枯燥的感覺。“XX”的空間規(guī)劃是追求典型的新古典風(fēng)格：溫情、浪漫、休閑、放松?！爸钦邩飞?，仁者樂水”。XX以傳統(tǒng)文化的“意境”“庭院”詮釋居住的自然之美。景觀設(shè)計與自然共鳴，又與傳統(tǒng)文化和諧，一方天地間形成自然美、景觀美、文化美的交響。本項目是一個具有一定規(guī)模的中高檔住宅小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、工廠、商品經(jīng)營等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而某市又是一個正在迅猛發(fā)展的城市，不僅風(fēng)景優(yōu)美沿長江風(fēng)光帶唇齒相依，而且交通便利，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢打造出一個新型的商業(yè)小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造武漢高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的商業(yè)新都市，隨著某人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項目銷售目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為某市的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：（1）一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，某市政府、中國電網(wǎng)等均在小區(qū)周圍。（2）二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目在某最熱鬧的地段附近，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在某體育場、步行街，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主，目前都在本小區(qū)附近，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。（3）三類客戶：周邊學(xué)校老師,醫(yī)院醫(yī)生本項目周邊學(xué)校和醫(yī)院眾多，某一中、某高中、某綜合高中、某人民醫(yī)院、某博大醫(yī)院等。老師和醫(yī)生購買能力比較強(qiáng)。建設(shè)條件地形、地理、人文、地震情況某市處于湖北省中部，漢江下游。某市位于漢江下游，江漢平原腹地。地跨東經(jīng)113°22′～113°57′，北緯30°22′～30°51′之間。東鄰華中特大中心城市武漢，西連天門市、南挨仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢縣、孝感市接壤（有一塊飛地在云夢縣下辛店鎮(zhèn)境內(nèi)）。全市東西長55.6千米，南北寬53.03千米。某市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會武漢，距武漢天河國際機(jī)場45公里，武荊高速公路、宜黃高速公路、漢丹鐵路、漢宜高速鐵路穿境而過。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。以某為中心，半徑700公里范圍內(nèi)，涵蓋湖北、湖南、陜西、河南、安徽、江西、重慶等省市地區(qū)，省會城市有武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、重慶、南昌等7座，人口總數(shù)近4億。某全市面積1663平方公里，總?cè)丝?13萬人。某多次位列“中國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”的前50名。某置縣于南北朝時期，至今有1400多年歷史。解放前屬漢陽府，1997年3月，某撤縣建市。氣候條件某屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，具有雨量充沛、日照充足、四季分明，夏高溫、降水集中，冬季稍涼濕潤等特點一年中，1月平均氣溫最低，為3.0℃；7月平均氣溫最高，為29.3℃，夏季長達(dá)135天；春秋兩季各約60天。初夏梅雨季節(jié)雨量較集中，年降水量為1,205毫米。武漢活動積溫在5,000℃～5,300℃之間，年無霜期達(dá)240天。某市屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，雨量充沛，氣候溫和，四季分明。年平均氣溫16.1℃，平均日照為1938.5小時，無霜期230天。水文地質(zhì)某是全世界水資源最豐富的城市之一，水域面積占全市市區(qū)面積的1/4，構(gòu)成了某氣勢恢宏、極具特色的濱江濱湖水生態(tài)環(huán)境。某全境水域面積1117.6平方公里，覆蓋率為26.10%，人均占有地表水11.4萬平方米。境內(nèi)5公里以上河流65條，水面面積271.31平方公里。在正常水位時，湖泊水面面積303.17平方公里。交通運(yùn)輸條件某是中國高鐵客運(yùn)專線網(wǎng)主樞紐，中國四大鐵路樞紐、六大鐵路客運(yùn)中心、四大機(jī)車檢修基地之一2011年年末，武漢公路通車?yán)锍?103.29公里，其中，高等級公路2475.49公里，高速公路627.8公里，公路路網(wǎng)密度163.20公里/百平方公里。生態(tài)環(huán)境條件本住宅小區(qū)開發(fā)項目位于某市體育館路，相傍長江。施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，施工條件較好。政策環(huán)境本項目的建設(shè)符合某市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了某市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。建筑方案設(shè)計規(guī)劃設(shè)計原則（1）挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；（2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運(yùn)作；（3）節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；（4）人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。項目結(jié)構(gòu)和布局（1）獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。（2）更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。建筑戶型特色（1）細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，靈活的平面設(shè)計滿足日益變化的生活模式。（2）充分考慮某的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。（3）住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。（4）戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。（5）采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)有關(guān)面積計算建筑說明（1）小區(qū)總占地面積為62500㎡。（2）1號樓為商業(yè)樓，9層，1-2層為車庫,3-9層為商場。2—7號樓的標(biāo)準(zhǔn)住宅樓，6棟每棟26層，共設(shè)4種戶型，其建筑面積分別為90.46㎡、100.25㎡、127.58㎡、136.83㎡,地下室是停車場。（3）地下停車場設(shè)標(biāo)準(zhǔn)車位382（其中商場66個）個，每個車位按20㎡/個均攤面積。相關(guān)計算（1）標(biāo)準(zhǔn)住宅房套數(shù)：6×(26-1)×8=1200套。（2）每棟住宅樓基底面積：（100.25+127.58+136.83+90.46+70）×2=1050.24㎡。（3）取綠地率為26.9%，則綠化用地面積：62500×26.9%=168127㎡。（4）小區(qū)住宅樓總建筑面積：1050.24×6×26+678.35×9=169942.59㎡。（5）取小區(qū)值班室面積為54.42㎡。（6）取小區(qū)垃圾站面積為4.18×13=54.34㎡。（7）小區(qū)地上部分建筑基底總面積：1050.24×7+56.42+54.34=7462.42㎡。(8）小區(qū)地上部分總建筑面積：1050.24×(26-1)×6+678.35×(9-1)+56.42+54.34=163073.56㎡。（9）小區(qū)建筑容積率：163073.56÷62500=2.6。（10）小區(qū)建筑密度：7462.42÷62500=11.94%。（11）小區(qū)地下停車場占地面積：20×（382-33）=6980㎡。（12）小區(qū)規(guī)劃總建筑面積：163073.56+6980=170053.56㎡。（13）標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場面積：15×28=420㎡。工程項目環(huán)保、節(jié)能、消防環(huán)境保護(hù)項目環(huán)境影響分析項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。減少污染的目標(biāo)和措施（1）減少污染的目標(biāo)項目建設(shè)和經(jīng)營不對周邊環(huán)境造成污染，同時符合環(huán)保要求。（2）減少污染的措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排的污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房里，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾站，布置在小區(qū)的一個角落里。另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。節(jié)能節(jié)水設(shè)計依據(jù)根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計（1）外窗均采用淺綠色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。（2）建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施：①淺色磁磚飾面；②外加保溫隔熱構(gòu)造；③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加保溫隔熱性能。（3）墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。（4）樓層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。（5）樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。消防設(shè)計依據(jù)與原則（1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016-2006]（2）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GBJ140-90]（3）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084-2008]（4）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50016-98]（5）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》[GB50222-95]本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。總體消防設(shè)計本工程為多層建筑，耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上疏散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)備的可能性。室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（GB50222-2008）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。消防道路設(shè)計小區(qū)內(nèi)各棟樓房之間均設(shè)有不小于5米的環(huán)狀道路。水量（1）設(shè)在樓梯間的室內(nèi)消火栓用水量：30L/S。（2）小區(qū)地下停車場防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)用水量：30L/S。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各棟樓房中，每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)地下停車場防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。工程實施期間進(jìn)度安排項目建設(shè)期為2年，從2015年3月至2017年2月。大體進(jìn)度安排如下：（1）2015年3月—2015年5月，完成項目的建議書和可行性研究的編制工作；（2）2015年6月—2019年9月，完成本項目的規(guī)劃、報批、勘察設(shè)計和拆遷等建設(shè)準(zhǔn)備工作；（3）2015年10月—2016年11月，動工建設(shè)，完成1—7號樓和地下停車場的主體工程；（4）2016年12月—2017年2月，完成項目掃尾工程、輔助公共設(shè)施建設(shè)并對項目進(jìn)行竣工驗收。（5）2017年2月—2019年2月，完成項目主體工程的銷售，地下車庫車位自2017年1月—2020年1月銷售完成。表6.1工程項目實施進(jìn)度表2015.3-2015.5項目建議書和可行性研究勘察設(shè)計、建設(shè)準(zhǔn)備工作主體工程建設(shè)掃尾工程、設(shè)施建設(shè)、竣工驗收銷售期投資估算及資金籌措投資估算拍地價為16000萬元(每平方米2560元/㎡)，建筑物建設(shè)成本價2047元/㎡（所查資料平均取值），則該項目總投資為2047×62500+36000=28793萬元。各項費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗取值，總投資主要用于以下費(fèi)用：（1）建設(shè)期貸款利息：2500(F/A,6%,4)(F/P,6%2)-10000=2288.3萬，占總投資的7.95%。（2）土地費(fèi)：占總投資的7500/28793=26.04%。（3）工程費(fèi)：取投資比例為54.08%，則工程費(fèi)為28793×54.08%=15571.25萬。（4）前期費(fèi)：取投資比例為1.24%，則前期費(fèi)為28793×1.24%=357.03萬。（5）報建費(fèi)：取投資比例為3%，則報建費(fèi)為28793×3%=863.79萬。（6）監(jiān)理費(fèi)：取投資比例為0.32%，則監(jiān)理費(fèi)為28793×0.32%=92.13萬。（7）設(shè)計費(fèi)：取投資比例為0.62%，則設(shè)計費(fèi)為28793×0.62%=178.51萬。（8）不可預(yù)見費(fèi)：取投資比例為3.30%，則不可預(yù)見費(fèi)為28793×3.30%=950.17萬。（9）銷售費(fèi)：取投資比例為3.45%，則銷售費(fèi)為28793×3.45%=993.36萬。資金籌措自籌資金本項目資本金為18793萬元，約占總投資的65.3%，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。其它來源本項目總投資資金除自有資金，其中貸款總額為10000萬元（占總投資的34.7%），在建設(shè)期內(nèi)每半年貸入2500萬元，貸款利率為6%（每半年計息）。貸款合同規(guī)定的還款方式為：運(yùn)營期的第1年末一次性還本付息。效益分析財務(wù)評價財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ǜ黜椯M(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗取值）（1）取建設(shè)投資比例為87%，則建設(shè)投資為28793×87%=25049萬元。（2）取流動資金投資比例為13%，則流動資金為28793×13%=3743.09萬元。（3）取固定資產(chǎn)投資比例為92%，則固定資產(chǎn)為28793×92%=26489.56萬元。（4）取無形資產(chǎn)投資比例為5%，則無形資產(chǎn)為28793×5%=1439.65萬。（5）取其他資產(chǎn)投資比例為3%，則其他資產(chǎn)為28793×3%=863.79萬。收入估算（1）本項目預(yù)計2017年1月初開盤，其中2—7號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅房按均價7000元/㎡預(yù)售,每層建筑面積910.24每棟面積約113.78㎡預(yù)售收入情況如下：①開盤后兩個月內(nèi)，即至2017年2月底，完成總銷售任務(wù)的40%，約480套住宅，銷售金額約38230萬。②開盤后五個月內(nèi)，即至2017年5月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約840套住宅，銷售金額約66902.64萬。③開盤后七個月內(nèi)，即至2017年7月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約960套住宅，銷售金額約76460萬。④開盤后十個月內(nèi)，即至2017年10月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約1080套住宅，銷售金額約86017.68萬。⑤開盤后十四個月，即至2018年2月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約1200套，銷售金額約95575萬。（2）1號樓第作為商鋪，按12000元/㎡預(yù)售，每層商鋪可用面積約600㎡,7層商鋪，預(yù)售收入情況如下：①開盤后兩個月內(nèi)，即至2017年2月底，完成總銷售任務(wù)約40%，銷售金額約2016萬。②開盤后五個月內(nèi)，即至2017年5月底，完成總銷售任務(wù)約70%，銷售金額約3528萬。③開盤后七個月內(nèi)，即至2017年7月底，完成總銷售任務(wù)的80%，銷售金額約4032萬。④開盤后十個月內(nèi)，即至2017年10月底，完成總銷售任務(wù)的90%，銷售金額約4536萬。⑤開盤后十四個月，即至2018年2月底，完成總銷售任務(wù)的100%，銷售金額約5040萬。（3）到2017年1月初至2017年底，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會所總收入約為90553.68萬；到2018年2月底，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)層住宅和商鋪會所總收入約為100615萬。（4）地下車庫車位按均價15萬元/個銷售，銷售情況如下：①2017年1月到2018年1月，完成總車位數(shù)約70%，銷售267個車位，銷售收入為4005萬。②2018年1月到2019年1月，完成總車位數(shù)約80%，銷售305個車位，銷售收入為4575萬。③2019年1月到2020年1月，完成總車位數(shù)約100%，銷售382個車位，銷售收入為5730萬。（5）2021年3月—2029年2月，物業(yè)管理費(fèi)收入按每年3500元/戶的均價計算，則每年物業(yè)管理費(fèi)收入為0.35×1200=420萬。編制財務(wù)評價報表財務(wù)報表見附錄，各表部分?jǐn)?shù)據(jù)計算如下：（1）附表1：項目總投資估算匯總表（各項費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗取值）①取建筑工程費(fèi)投資比例為43.67%，則建筑工程費(fèi)為28793×43.67%=12573.9萬。②取設(shè)備及工器具購置費(fèi)投資比例為6.31%，則設(shè)備及工器具購置費(fèi)為28793×6.31%=1816.84萬。③取安裝工程費(fèi)投資比例為25.37%，則安裝工程費(fèi)為28793×25.37%=7304.78萬。④取工程建設(shè)其他費(fèi)用投資比例為13.49%，則工程建設(shè)其他費(fèi)用為28793×13.49%=3884.18萬。⑤取基本預(yù)備費(fèi)投資比例為2.47%，則基本預(yù)備費(fèi)為28793×2.47%=711.19萬。⑥取漲價預(yù)備費(fèi)投資比例為1.68%，則漲價預(yù)備費(fèi)為28793×1.68%=483.72萬。（2）附表5：投資使用與資金籌措計劃表（各項費(fèi)用所占投資比例均為同類工程經(jīng)驗取值）①第1年取第1年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的40%，即為25049.91×40%=10019.94萬。∵第1年利息為（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）-5000=459萬?！嗟?年不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為10019.94-459=9560.96萬?！吡鲃淤Y金在建設(shè)期均衡投入，每年各投50%，即為1871.5萬?！嗟?年的投資使用為9560.96+1871.5+459=11891.5萬。取第1年資本金投入比例為總資本金的50%，即為18793×50%=9396.5萬?！嗟?年的預(yù)售收入為11432.464-9396.5-5000=-2964萬。②第2年取第2年建設(shè)投資比例為總建設(shè)投資的60%，即為25049.91×60%=15029.4萬?！叩?年應(yīng)計利息為2500×（1+6%）（1+6%）+2500×（1+6%）+459×（1+6%）（1+6%）-459-5000=515.73萬?！嗟?年不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為15029.91-515.73=14514.18萬。∴第2年的投資使用為15029.4+1871.5=16900.9萬?！嗟?年的預(yù)售收入為16900.9-9396.5-5000=2503.5萬。（3）附表2：借款還本付息計劃表①第1年年末借款：（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=5459萬。②第2年年末借款：（5459×（1+6%）+2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=11592.73萬。③第3年當(dāng)年應(yīng)還本利和：11592.73×（1+6%）=12288.3萬（4）附表3：總成本費(fèi)用估算表①第3年的經(jīng)營成本取第1年營業(yè)收入的1%，即為(90553.68+4575)×1%=951.2868萬。②第4年的經(jīng)營成本取第1年經(jīng)營成本的80%，即為951.28×80%=761.02萬。③5-7年的年經(jīng)營成本取當(dāng)年物業(yè)收入的50%，即為420×50%=210萬。④5-7年的年攤銷費(fèi)：（1439.65+863.79）÷4=575.86萬。⑤第3年的總成本費(fèi)用：210+575.86+2288.3=3074.16萬。⑥第4-6年的總成本費(fèi)用：210+575.86=785.86萬。（5）附表6：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表①第3年∵營業(yè)稅為90553.68×5%=4527.68萬?！喑青l(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為4527.68×7%=316.94萬，教育費(fèi)附加為4527.68×3%=135.83萬。②第4年∵營業(yè)稅為10631×5%=531.55萬?！喑青l(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅為531.55×7%=37.21萬，教育費(fèi)附加：531.55×3%=15.95萬。（6）附表4：項目投資現(xiàn)金流量表①第3年所得稅：（90553.68-3074.16-4980.45）×20%=16499.81萬。折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：16499.81×（P/F,20%,3）=9548.5萬。②第4年所得稅：（10631-785.86-584.71）×20%=1852.09萬。折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：1852.09×（P/F,20%,4）=893.174萬。第5—7年∵第5—7年的營業(yè)收入小于總成本費(fèi)用?！嗟?—7年的所得稅為0。第5年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,5）=-315.82萬。第6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,6）=-263.18萬。第7年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-785.86×（P/F,20%,7）=-219.32萬。（7）表8.2：項目現(xiàn)金流量表①第0年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-11891.44萬。②第1年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：-16900.9×（P/F,20%,1）=-14084.1萬。③第2年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：74053.87×（P/F,20%,2）=74053.87萬。④第3年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：8778.91×（P/F,20%,3）=5080.39萬。⑤第4年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：780×（P/F,20%,4）=376.16萬。⑥第5年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：210×（P/F,20%,5）=376.16萬。⑦第6年折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量：210×（P/F,15%,6）=70.33萬。財務(wù)盈利能力分析（1）項目投資回收期表8.1項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為20%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出11891.4416900.916499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-11891.44-16900.974053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11891.44-14084.151426.35080.39376.1684.3970.33累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-25962.525463.8530544.2330920.431004.7831075.11∴項目靜態(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年的累計凈現(xiàn)金流量︱÷當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量=2-1+︱-28779.27︱÷74053.87=1.39年?！囗椖縿討B(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-25962.5︱÷51426.3=1.5年。（2）項目財務(wù)凈現(xiàn)值從表8.1可以看出本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為31075.11萬元。（3）項目財務(wù)內(nèi)部收益率①取基準(zhǔn)收益率為96%，則項目現(xiàn)金流量表為：表8.2項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為96%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出11891.4416900.916499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-11891.4-16900.974053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11891.44-8622.9119276.831165.9352.8552.853.7累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-20501.3-1224.45-58.51-5.661.595.3表8.3項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為97%）0123456現(xiàn)金流入0048654554600420現(xiàn)金流出11891.4416900.98608.13912.18104.2104.2210凈現(xiàn)金流量-11891.44-16900.940045.874633.82-104.24-104.2210折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-8579.1419081.621148.26451.787.073.59累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-11891.44-20457.5-1375.88-227.62-175.8-168.754-165.16∴項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=96%+5.3÷（5.3+165.161）×（97%-96%）=96.03%。不確定性分析（1）敏感性分析基本方案財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為45.50%，動態(tài)投資回收期從建設(shè)期算起為1.5年，均滿足財務(wù)判別基準(zhǔn)值的要求。考慮到項目實施過程中一些不定因素的變化，現(xiàn)分別對建設(shè)投資作提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。①當(dāng)建設(shè)投資增加10%時A取基準(zhǔn)收益率為89%，則項目現(xiàn)金流量表為：表8.5項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為89%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.8474053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-994821637.361386.5166.599.75.2累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-22841.4-1204.1182.45249.04258.73263.9B取基準(zhǔn)收益率為91%，則項目現(xiàn)金流量表為：表8.6項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為91%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.8474053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-9841.6211771342.563.789.25.0累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-22735.03-1558.03-215.52-151.74-142.5-137.6∴項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=89%+137.643÷（263.96+137.643）×（91%-89%）=89.68%。C基準(zhǔn)收益率取20%時，項目現(xiàn)金流量表如下：表8.7項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為20%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出12893.4318403.8416499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-12893.43-18403.874053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-15336.551426.35080.39376.1684.3970.33累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-28229.923196.3728276.7628652.9228737.3128807.64∴項目動態(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-28229.9︱÷51426.3=1.55年?！喈?dāng)建設(shè)投資增加10%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為28807.64萬，比原方案的項目財務(wù)凈現(xiàn)值減少2267.46萬，減少7.3%。②當(dāng)建設(shè)投資減少10%時A取基準(zhǔn)收益率為99%，則項目現(xiàn)金流量表為：表8.8項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為99%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-7737.6318700.481113.99506.73.3累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-19616.1-916197.99247.72254.45257.83B取基準(zhǔn)收益率為101%，則項目現(xiàn)金流量表為：表8.9項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為101%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-7660.6418329.71081.0747.76.43.2累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-19539.02-1209.31-128.24-80.45-74.05-70.8∴項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=99%+70.9÷（70.9+257.82）×（101%-99%）=99.43%。C基準(zhǔn)收益率取20%時，項目現(xiàn)金流量表如下：表8.10項目現(xiàn)金流量表（基準(zhǔn)收益率為15%）0123456現(xiàn)金流入0090553.6810631990420420現(xiàn)金流出10889.4515397.9616499.811852.09210210210凈現(xiàn)金流量-10889.45-15397.9674053.878778.91780210210折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12893.43-12831.651426.35080.4376.1684.39470.3累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-12893.43-25725.025701.331781.6832157.8332242.2332312.56∴項目動態(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+︱上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值︱÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=2-1+︱-25725.01︱÷51426.2=1.48年。∴當(dāng)項目的建設(shè)投資減少10%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為31312.553萬，比原方案的項目財務(wù)凈現(xiàn)值增加2237.443萬，增加7.6%?！嘟ㄔO(shè)投資的敏感度系數(shù)：E=△A/△F=7.5%÷10%=1.75③敏感性分析表見下：表8.11建設(shè)投資因素敏感性分析表（基準(zhǔn)收益率為15%）序號項目基本方案建設(shè)投資+10%-10%1財務(wù)內(nèi)部收益率（%）96.0389.6899.432內(nèi)部收益率較基本方案增減（%）-6.35+3.43動態(tài)投資回收期（年）1.51.551.484投資回收期較基本方案增減（%）+0.5-0.2從上表可以看出，當(dāng)建設(shè)投資變化時，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期都會跟著變化；同時建設(shè)投資的變化對項目內(nèi)部收益率的影響明顯比對動態(tài)投資回收期的影響大。社會效益評價項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：（1）引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展某市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較早，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重的同質(zhì)化，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境結(jié)合，通過戶型設(shè)計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立廣電房地產(chǎn)的形象，使本小區(qū)吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在某市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。（2）開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項目作為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在某市建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個某樓盤的建設(shè)品位，總體改善漢陽沿江城區(qū)的面貌，為某市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。（3）發(fā)展某市經(jīng)濟(jì)，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)某市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，某市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于某市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變某市長期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人·城市·生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提