酒店餐飲服務(wù)作業(yè)規(guī)程

Word版本，下載可自由編輯酒店餐飲服務(wù)作業(yè)規(guī)程在現(xiàn)實(shí)的各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中，服務(wù)人員只有充分了解了服務(wù)過(guò)程中的每項(xiàng)服務(wù)規(guī)程，才能向顧客提供符合規(guī)范要求的服務(wù)，以留住顧客，持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

一般而言，確定服務(wù)規(guī)程有兩種方法：流水線法和授權(quán)法。流水線法要求提供給顧客標(biāo)準(zhǔn)化的、程序化的服務(wù)活動(dòng)，必須制訂詳細(xì)的服務(wù)規(guī)程，其特點(diǎn)是使服務(wù)過(guò)程高效率、成本低、服務(wù)量大等。最典型的例子是連鎖經(jīng)營(yíng)的麥當(dāng)勞。授權(quán)法賦予服務(wù)人員一定的權(quán)力，讓服務(wù)人員發(fā)揮主動(dòng)性和創(chuàng)造性，將服務(wù)人員從細(xì)枝末節(jié)的嚴(yán)格規(guī)定中解放出來(lái)，讓員工對(duì)自己的決定和行為負(fù)責(zé)，自己去尋找解決問(wèn)題的方式和方法。在授權(quán)法的基礎(chǔ)上的服務(wù)規(guī)程具有相當(dāng)大的彈性，以滿足顧客需求為目的。

一個(gè)服務(wù)作業(yè)規(guī)程的編寫如下：

1.服務(wù)作業(yè)規(guī)程可能涉及的類型

▲管理性文件

--部門工作細(xì)則;

--職能部門;管理制度;

--通用管理規(guī)定辦法。

▲技術(shù)性文件

--產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn);

--服務(wù)用圖紙;

--服務(wù)流程;

--工藝卡(如飲食行業(yè)的菜譜);

--服務(wù)作業(yè)書;

--設(shè)備操作、維修、保養(yǎng)規(guī)程;

--設(shè)備鑒定標(biāo)準(zhǔn);

--內(nèi)部檢查辦法等。

▲質(zhì)量記錄表格

--有關(guān)證實(shí)質(zhì)量體系運(yùn)作的記錄表格;

--有關(guān)過(guò)程控制的記錄表格;

--有關(guān)質(zhì)量檢查的記錄表格等。

2.編寫服務(wù)作業(yè)規(guī)程的作用

將作業(yè)規(guī)程編寫成文，至少具有如下幾種作用：

▲明確服務(wù)作業(yè)的具體方法和步驟，為服務(wù)提供規(guī)范的實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

▲有利于員工的作業(yè)符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

▲有利于組織內(nèi)部的各項(xiàng)檢查的實(shí)施。

▲有利于顧客進(jìn)行監(jiān)督和反饋，也有利于顧客調(diào)整自身的預(yù)期。

下面給出一個(gè)服務(wù)作業(yè)規(guī)程例子。是某個(gè)豪華賓館餐飲部作業(yè)規(guī)程。

1.向顧客打招呼

--以立正的姿勢(shì);

--兩眼看著顧客;

--向顧客微笑;

--打招呼時(shí)儀態(tài)愉快自然。

2.引客就座出示菜單

--引客就座后出示菜單;

--出示的菜單要清潔、無(wú)油漬、價(jià)目無(wú)涂改。

3.介紹飲料及雞尾酒類

早餐：

--介紹咖啡;

--介紹冷飲及果汁;

--記住哪一種酒是某某顧客要的，不要張冠李戴。

4.進(jìn)行飲料服務(wù)(包括雞尾酒服務(wù))

--一律用托盤送臺(tái);

--首先為女士服務(wù);

--如果玻璃杯里有餐巾的話，將玻璃杯里的餐巾拿出來(lái)。如果小餐巾，為顧客放在最順手的位置上;如果是大餐巾，展放在顧客的雙膝上;

--托盤里填放餐巾，飲料放在餐巾上，給顧客倒酒時(shí)要恰倒好處(酒一般倒到酒杯的三分之一左右);

--對(duì)某些雞尾酒要配上檸檬的切片;

--送酒時(shí)要用右手從右邊開始;

--送酒時(shí)不要送錯(cuò)對(duì)象，不要問(wèn)這是誰(shuí)點(diǎn)的酒;

--客人用完酒時(shí)，詢問(wèn)客人是否再要添酒。

5.介紹快餐、冷盤及特種風(fēng)味菜

--敘述及快餐的種類;

--向顧客展示快餐的樣品;

--午餐要記住介紹湯類;

--向顧客推薦"當(dāng)天特色菜'，"當(dāng)天特色酒';

--向顧客展示"特色菜'的樣品;

--向顧客介紹"時(shí)鮮菜';

--向顧客說(shuō)明"時(shí)鮮菜'的烹飪特色。

6.請(qǐng)顧客點(diǎn)菜

--審視并揣測(cè)誰(shuí)是東道主;

--走近東道主跟前;

--詢問(wèn)是否開始點(diǎn)菜;

--先請(qǐng)女賓點(diǎn)菜;

--站在顧客的左邊聽顧客點(diǎn)菜;

--說(shuō)明某些菜的互相搭配吃法，并記住顧客對(duì)某種菜的特別要求;

--開票要用正確的縮寫或簡(jiǎn)寫詞，書寫清楚容易辨認(rèn);

--對(duì)先點(diǎn)好的菜的顧客先服務(wù);

--詢問(wèn)顧客的問(wèn)題要適可而止。

7.送菜單到廚房

--及時(shí)送菜單到廚房;

--向廚房介紹情況簡(jiǎn)單明了;

--在菜單上寫明客人的胃口(咸、淡等);

--注明與該菜搭配吃用的菜;

--菜單要插在插簽上。

8.進(jìn)餐時(shí)的服務(wù)

--上菜前檢查一下餐桌上的餐具是否準(zhǔn)備好了;

--撤去顧客用餐前事業(yè)的杯碟和餐具(如咖啡杯和雞尾酒杯);

--補(bǔ)充好本餐要事業(yè)的杯碟和餐具;

--按顧客需要準(zhǔn)備幾杯清水;

--詢問(wèn)顧客是否要開胃酒。

9.向廚房領(lǐng)菜

--敦促?gòu)N房及時(shí)作好顧客要的菜;

--檢查一下廚房作好的菜是否符合點(diǎn)菜單上的要求;

--上菜服務(wù)過(guò)程種加上適當(dāng)?shù)牟捅P美食造型蔬菜配色菜飾;

--將分量重的菜盤放在托盤當(dāng)中;

--熱菜同熱菜放在一起;

--冷菜與冷菜放在一起;

--菜盤疊放時(shí)不要擺得太擠，要防止一個(gè)菜盤接觸到另一盤菜。

10.上菜服務(wù)

--在顧客進(jìn)餐席間提供開胃飲品;

--在顧客進(jìn)餐席間送上色拉;

--將配菜(不是主菜)放在左邊;

--將主菜和湯放在主客的最跟前;

--熱菜要燒得熱，用熱盤;

--冷盤要冷;

--送上適當(dāng)數(shù)量面包，如顧客點(diǎn)用三明治要主動(dòng)附上調(diào)味品。

11.餐席間的服務(wù)

--站在餐桌旁邊等待服務(wù);

--詢問(wèn)顧客有無(wú)吩咐;

--檢查煙灰缸是否清潔，如已有兩三支煙頭，要立即更換。

12.撤臺(tái)工作

--撤臺(tái)工作要作得輕快利落而無(wú)嘈雜聲;

--每道菜用完之后就要將空盤或不必要的餐具撤除;

--撤去空盤，用右手從右邊上的盤仍然從右邊撤去;

--先收拾空盤空碟;

--盤碟和銀器具分開放;

--撤去未飲盡的酒杯、酒席;

--用清潔的煙灰缸代替用臟的煙灰缸。

13.介紹甜點(diǎn)心

--餐桌撤清后即介紹甜點(diǎn)心;

--多介紹幾種點(diǎn)心讓顧客挑選。

14.介紹咖啡

--向顧客介紹餐后咖啡;

--用餐盤托送咖啡;

--詢問(wèn)顧客咖啡是否要加糖或冰激凌;

--將咖啡勺放在顧客最順手的位置上。

15.進(jìn)行甜點(diǎn)和咖啡服務(wù)

--對(duì)女賓或年長(zhǎng)者首先服務(wù);

--使用杯碟餐具要適當(dāng);

--用右手從右邊端上咖啡。

16.準(zhǔn)備結(jié)帳

--開票要字跡清晰可認(rèn);

--每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格必須正確無(wú)誤;

--稅率要算得準(zhǔn)確;

--附加的項(xiàng)目要說(shuō)清楚;

--總數(shù)要講清楚。

17.將發(fā)票發(fā)給顧客

--當(dāng)顧客用餐完畢不再需要其他服務(wù)時(shí)，馬上將發(fā)票交給顧客;

--并詢問(wèn)顧客是否要預(yù)定下一餐;

--發(fā)票要放在東道主座位旁邊;

--適當(dāng)向顧客提供醒酒糖;

--適當(dāng)向顧客表示謝意;

--請(qǐng)顧客下次再來(lái)光臨;

--如果顧客愿意直接向收款員付帳，應(yīng)告訴收款員的柜臺(tái)再什么地方。

18.收帳過(guò)程

A.用信用卡支付者：

--要知道本店接受那幾種信用卡;

--檢查信用卡截止日期;

--按不同類型的信用卡使用適當(dāng)?shù)氖論?jù);

--檢查信用卡的號(hào)碼是否是作廢的;

--在顧客信用卡復(fù)印件上寫明應(yīng)付款總數(shù)，并請(qǐng)顧客簽字;

--檢查顧客身份證和信用卡姓名是否一致;

--將信用卡還給顧客。

B.用支票支付者：

--將支票和發(fā)票一起交給收款員;

--檢查支票上所寫的姓名、日期和地址;

--檢查支票上所寫的應(yīng)付款數(shù)字及簽名，與發(fā)票上的姓名是否一致;

--記住顧客的身份證及電話號(hào)碼;

--請(qǐng)值班經(jīng)理在發(fā)票上簽字;

--在發(fā)票上注明"由個(gè)人支票支付'。

C.用現(xiàn)金支付者：

--將發(fā)票和現(xiàn)金交給收款員;

--將現(xiàn)金找頭及收據(jù)交給顧客。

19.送別客人

--感謝顧客，并祝顧客平安、愉快。

篇2:餐飲管理食品原料管理與驗(yàn)收制度

餐飲管理公司食品原料管理與驗(yàn)收制度

1、根據(jù)酒店廚政生產(chǎn)程序標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行烹飪?cè)舷冗M(jìn)先出原則，合理使用原料，避免先后程序不分，先入庫(kù)房原料擱置不用。

2、高檔原料派專人保管，嚴(yán)格按量使用。其它原料同樣做到按量使用，物盡其用。

3、未經(jīng)許可，不得私自制作本酒店供應(yīng)菜品，杜絕任何原料浪費(fèi)行為。

4、不得使用霉變，有異味等一切變質(zhì)的烹飪?cè)?。?duì)原料做到先入先出，隨時(shí)檢查。

5、不得將腐敗變質(zhì)的菜品和食品提供給客人。

6、不許亂拿、亂吃、亂做廚房的一切食品。處理變質(zhì)原料，需經(jīng)批準(zhǔn)。

7、嚴(yán)格履行原料進(jìn)入，原料烹制和菜品供應(yīng)程序，確保酒店菜品操作流程正常運(yùn)轉(zhuǎn)，做到不見(jiàn)單，廚房不出菜的原則。

8、驗(yàn)收人員必須心企業(yè)利益為重，堅(jiān)持原則，秉公驗(yàn)收，不圖私利。

9、驗(yàn)收人員必須嚴(yán)格按驗(yàn)收程序完成原料驗(yàn)收工作。

10.驗(yàn)收人員必須了解即將取得的原料與采購(gòu)定單上規(guī)定的質(zhì)量要求是否一致，拒絕驗(yàn)收與采購(gòu)單上規(guī)定不符的原材料。

11.驗(yàn)收人員必須了解如何處理驗(yàn)收下來(lái)的物品，并且知道在發(fā)

現(xiàn)問(wèn)題時(shí)如何處理。如果已驗(yàn)收的原材料出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收人員應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。

12.驗(yàn)收完畢，驗(yàn)收人員應(yīng)填寫好驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，備存或交給相關(guān)部門的相關(guān)人員。

13.以上制度適用于廚政部一切工作人員，違反上述規(guī)定者，按酒店處罰制度執(zhí)行。

篇3:酒店餐飲用具管理制度

酒店餐飲用具管理制度

1.由管事部負(fù)責(zé)餐具及器具的報(bào)購(gòu)、領(lǐng)取、保管、調(diào)配、發(fā)放、保養(yǎng)和清洗;各部門從管事部領(lǐng)出及借用的器具應(yīng)各自保管好并把責(zé)任落實(shí)到人。

2.管事部根據(jù)餐飲總監(jiān)批準(zhǔn)的定額計(jì)劃和追加計(jì)劃向有關(guān)部門發(fā)放物品，屬計(jì)劃外的做臨時(shí)借用處理。

3.管事部每月將各部門物品領(lǐng)用、借用及拖欠情況向餐飲總監(jiān)匯報(bào)，對(duì)損耗量超計(jì)劃的部門，扣罰部門浮動(dòng)獎(jiǎng)金。

4.各部門丟失或損壞器具、餐具的應(yīng)及時(shí)報(bào)管事部，由餐飲部核對(duì)并根據(jù)具體情況分別給予報(bào)損或賠償處理。

5.管事部對(duì)餐廳交還的器具應(yīng)及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。

6.由管事部負(fù)責(zé)對(duì)廚房使用的瓷器進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)配，如廚房領(lǐng)用或借用除瓷器以外的用具，須與管事部辦理領(lǐng)借手續(xù)。

7.各餐廳及廚房應(yīng)把餐具歸類疊齊后再送洗，以避免因疊放混亂而造成破損。

8.管事部須對(duì)洗滌中造成餐具破損的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以便核算損耗率。

9.各使用部門對(duì)所保管的餐具和器具須登記在冊(cè)，定期盤點(diǎn)，并及時(shí)將損耗情況向餐廳部經(jīng)理匯報(bào)。

10.在使用過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題或不符合使用要求時(shí)，須將情況向經(jīng)理匯報(bào)，由餐飲部采取。應(yīng)措施以保證營(yíng)業(yè)需要

11.未經(jīng)餐飲總監(jiān)批準(zhǔn)，器具、餐具不得私自外借。

篇4:房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程

房地產(chǎn)估價(jià)程序由房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)備、實(shí)地查勘、確定價(jià)格和評(píng)估報(bào)告四大環(huán)節(jié)組成，每一環(huán)節(jié)又包括許多具體的工作內(nèi)容。

一、估價(jià)前的準(zhǔn)備

估價(jià)準(zhǔn)備是房地產(chǎn)估價(jià)的前期工作，包括評(píng)估對(duì)象的受理、對(duì)象房地產(chǎn)檔案資料的研究、估價(jià)依據(jù)的確定、作業(yè)計(jì)劃的安排等前期工作。搞好估價(jià)準(zhǔn)備工作是正確確定房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。

(一)、房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的受理房地產(chǎn)業(yè)主，依其特定的對(duì)象房地產(chǎn)和評(píng)估目的向國(guó)家主管機(jī)關(guān)(國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu))提出評(píng)估立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，委托合法評(píng)估機(jī)構(gòu)(資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等)進(jìn)行評(píng)估。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法受理。

(二)、房地產(chǎn)檔案研究受理房地產(chǎn)估價(jià)之后，應(yīng)研究對(duì)象房地產(chǎn)檔案資料。主要工行內(nèi)容如下。

1.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料

包括房地產(chǎn)所有權(quán)證明，土地使用權(quán)證件。明確委托人對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。特別應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象是否有其他權(quán)利的存在。

2.房地產(chǎn)技術(shù)檔案資料

主要包括：房屋竣工圖紙，地籍圖冊(cè)、總平面位置圖。明確房地產(chǎn)的地段坐落位置、房屋結(jié)構(gòu)特征、房地產(chǎn)戶籍異動(dòng)狀態(tài)及異動(dòng)證

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)檔案資料

主要包括：委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及匯總表。明確房屋的數(shù)量、建筑時(shí)間、購(gòu)置時(shí)間、已使用年限、規(guī)定使用年限、帳面原值及凈值、結(jié)構(gòu)特征、房屋功能等內(nèi)容。注意報(bào)表是否經(jīng)委托法人簽章，以確定其申報(bào)的可靠性。

(三)、評(píng)估依據(jù)的確定

房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)包括委托人填報(bào)的房地產(chǎn)估價(jià)申報(bào)表、法律依據(jù)和房地價(jià)格政策和價(jià)格參數(shù)依據(jù)。

1.估價(jià)申報(bào)表的確定

估價(jià)申報(bào)表是房地產(chǎn)估價(jià)的直接依據(jù)。確定的內(nèi)容主要有：

(1)房地產(chǎn)估價(jià)目的

估價(jià)目的因房地產(chǎn)委托人的具體情況而不同。應(yīng)區(qū)別：是服務(wù)于市場(chǎng)交易，還是服務(wù)于房地產(chǎn)糾紛處理，或組建合資企業(yè)，組建;跨地區(qū)集團(tuán)，組建股份公司等具體情況，為估價(jià)依據(jù)的確定奠定基礎(chǔ)。

(2)房地產(chǎn)估價(jià)申報(bào)的內(nèi)容

申報(bào)表所列內(nèi)容是估價(jià)的直接依據(jù)。

(3)估價(jià)日期

估價(jià)日期是決定對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。用年、月、日表示。估價(jià)日期的確定通常與企業(yè)財(cái)務(wù)核算報(bào)表填報(bào)的結(jié)算期相一致。因?yàn)樾纬煞康貎r(jià)格的要素是變動(dòng)的，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會(huì)隨時(shí)間的推移而變動(dòng)。申報(bào)表所列數(shù)據(jù)必須注明房地產(chǎn)價(jià)值中止期，即是哪一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格作為估價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)日期的確定一般可采用以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)：

@委托評(píng)估日期為估價(jià)日期;

@企業(yè)集團(tuán)各成員商定的財(cái)產(chǎn)中止期為估價(jià)日期;

@合資企業(yè)組建簽約期為估價(jià)日期;

@房地產(chǎn)糾紛案中過(guò)去發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)點(diǎn)。

一般地，為便于估價(jià)房地產(chǎn)的核定清查，以估價(jià)委托日上月底財(cái)務(wù)報(bào)表截止期為估價(jià)日期。如委托人于1992年10月20日委托估價(jià)，估價(jià)周期可定為1992年9月30日。值得注意：估價(jià)日期是確定對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的基期，估算的價(jià)格是在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)價(jià)。申報(bào)表財(cái)產(chǎn)截止日期，是委托人填報(bào)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的中止期，它是反映財(cái)產(chǎn)原價(jià)的時(shí)點(diǎn)。這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)可以一致，也可以不一致。估價(jià)日期與評(píng)估時(shí)期也不同，前者是決定"現(xiàn)價(jià)'的時(shí)點(diǎn)，后者是從開展評(píng)估工作到送達(dá)評(píng)估結(jié)論的時(shí)期。一般地，估價(jià)基準(zhǔn)日不要以將來(lái)某日作估價(jià)時(shí)點(diǎn)，因?yàn)閷?lái)的價(jià)格受多種情況影響而難以確定。

2.法律依據(jù)的確定

根據(jù)評(píng)估目的選定相應(yīng)的法律依據(jù)。法律依據(jù)包括：土地法、土地經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓出讓法、房地產(chǎn)抵押條例等共同性法規(guī)和產(chǎn)權(quán)證等法律依據(jù)。估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)依評(píng)估目的不同，選擇不同的法規(guī)。特別地，要注意地方法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則的詳細(xì)規(guī)定，以保證房地產(chǎn)估價(jià)的合法性和針對(duì)性。

3.敗策依據(jù)的確定

主要包括：國(guó)家資產(chǎn)管理部門

制定的資產(chǎn)估價(jià)政策，房地產(chǎn)的價(jià)格政策、房地產(chǎn)價(jià)格核算財(cái)務(wù)制度等，如：建筑工程預(yù)算定額、工程單位估價(jià)表、建筑工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

4.價(jià)格參數(shù)依據(jù)

包括當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋刭M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)管理辦法及測(cè)算資料、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)測(cè)算資料等。注意：價(jià)格參數(shù)的確定，既要貫徹現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和政策，也應(yīng)密切聯(lián)系房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)估價(jià)中，要統(tǒng)一估價(jià)日期、統(tǒng)一估價(jià)政策、統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如估價(jià)對(duì)象涉及某省各地，宜選用省政府制定的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定;若涉及若干省，宜采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)以各地的具體政策作為各自的標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估人應(yīng)將有關(guān)評(píng)估依據(jù)的選定及其理由對(duì)所有當(dāng)事人進(jìn)行匯報(bào)，達(dá)成共識(shí)。

(四)、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的進(jìn)行步驟及主要工作內(nèi)容在時(shí)間上、人事上、工作方法上進(jìn)行綜合的預(yù)安排。其主要內(nèi)容包括：估價(jià)人員的確定、估價(jià)依據(jù)的確定、實(shí)地勘估方法的確定、資料搜集與整理辦法的設(shè)想、估價(jià)方法的選用、試算價(jià)格及價(jià)格的調(diào)整、內(nèi)部審核確定評(píng)估結(jié)論、評(píng)估初步結(jié)論通報(bào)、疑難問(wèn)題的協(xié)商辦法、評(píng)估報(bào)告的編寫及送達(dá)等。

二、現(xiàn)場(chǎng)查勘

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。目的是核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可靠性，為正確估價(jià)提供第一手資料。

(一)、現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容

現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)三個(gè)部分。

1.房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài);以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落。

(1)對(duì)象房地產(chǎn)所在位置的確定

主要是核對(duì)房地產(chǎn)的邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

(2)對(duì)象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)

根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn)，土地按地段等級(jí)結(jié)合用途分類確認(rèn)，如武漢市，在按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分為直管房、自管房和私房的基礎(chǔ)上，按用途分為商業(yè)、工業(yè)、居住及其他用地等類別。

(3)對(duì)象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)

房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。評(píng)估申報(bào)上的面積與實(shí)際面積往往出現(xiàn)差異，評(píng)估人員往往不可能具體地計(jì)算測(cè)量，而只是以目測(cè)或步測(cè)，憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時(shí)，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充填報(bào)。房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)面積可不負(fù)責(zé)任，但為避免糾紛，最好在估價(jià)依據(jù)中列明"依照委托方填報(bào)的面積評(píng)估'的字樣。若申報(bào)面積不實(shí)，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積經(jīng)委托方認(rèn)可，作為估價(jià)依據(jù)。

2.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有元及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過(guò)程中，由房地經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托說(shuō)明內(nèi)容是否一致。

(1)所有權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于土地，主要是區(qū)分國(guó)有地和集體所有地;對(duì)于房屋，主要是區(qū)分直管房(市房產(chǎn)局管理的房產(chǎn))、自管房(各單位自己管理的房產(chǎn))和私房(或個(gè)人所有)產(chǎn)權(quán)。

(2)用益權(quán)的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)

擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。

(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)

主要是查對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利。有限制性權(quán)禾臨房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離時(shí)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降低。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實(shí)質(zhì)是對(duì)整體房地產(chǎn)的完全價(jià)格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價(jià)格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實(shí)國(guó)家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對(duì)等利益關(guān)系。

3.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn)主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值;使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追，毗值;地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等。確認(rèn)主要依據(jù)是：國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的辦法。財(cái)務(wù)狀況的確認(rèn),應(yīng)與財(cái)務(wù)部門聯(lián)系，核對(duì)申報(bào)表數(shù)字與財(cái)務(wù)帳卡所列是否相符，并詢問(wèn)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)財(cái)務(wù)管理辦法。

(二)、現(xiàn)場(chǎng)

查勘方法

現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。特另提對(duì)大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評(píng)估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。

1.準(zhǔn)備

@取得有關(guān)資料。包底總平面圖、典