案例-維修義務不及時,物業(yè)公司被判責

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[案情]

2023年3月，王某購買了一套商品房，房屋所在小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務。王某入住后，每逢大雨或暴雨天氣，主臥室陽臺都會發(fā)生跑水現(xiàn)象。

2023年7月某天夜間，北京經(jīng)歷暴雨天氣，大水直接沖進主臥室和客廳，將王某擺放在客廳的古鋼琴和鋪在臥室內(nèi)的羊絨地毯泡壞。大規(guī)模跑水發(fā)生后，物業(yè)公司才開始真正重視并徹查跑水原因，最終發(fā)現(xiàn)跑水原因是內(nèi)置于陽臺的排雨水管道不通，物業(yè)公司隨后在房屋陽臺加裝了排水口，此后遇到下雨天氣未發(fā)生跑水現(xiàn)象。但由于之前多次跑水已經(jīng)使王某的財產(chǎn)遭受損失，因賠償問題未達成一致意見，王某將物業(yè)公司起訴至法院。

物業(yè)公司辯稱，不同意賠償王某之前的任何損失，沒有證據(jù)證明王某之前的損失與陽臺排水管道不暢有關，陽臺排水管道不暢是長期積累導致，王某并沒有證據(jù)證明物業(yè)公司因沒有盡到物業(yè)管理責任導致漏水。該處排水管道屬于共用部位，雖然屬于物業(yè)公司管理范圍，但該排水管道系統(tǒng)經(jīng)過了驗收，且事后物業(yè)在陽臺加裝了排水口，物業(yè)已經(jīng)盡到維護管理義務，因此不應承擔責任。

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務方，應對小區(qū)內(nèi)發(fā)生冒水、反流的地漏所屬公用排水管道負有維修、養(yǎng)護義務。王某居住的房屋曾多次出現(xiàn)跑水現(xiàn)象，物業(yè)公司辯稱房屋公用排水管道經(jīng)過驗收并且在事后加裝了排水管道，但應該在首次發(fā)現(xiàn)漏水后就及時排查原因避免再出現(xiàn)類似情況，如物業(yè)公司盡早采取相關維修改造措施，完全可能避免本案損失的發(fā)生。鑒于上述因素，法院認定物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務合同義務，判決物業(yè)公司對王某的損失承擔責任。

【以案釋法】

北京市房山區(qū)人民法院民事審判一庭法官助理梁江煥：

民法典第一百八十條規(guī)定，物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。第五百七十七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

.-物業(yè)經(jīng)理人

本案中，王某居住的房屋自2023年就已經(jīng)因降雨出現(xiàn)跑水的情況，2023年又因突降暴雨導致財物受損，從物業(yè)公司后續(xù)維修情況來看，僅在涉案房屋陽臺加裝一個排水口即可解決極端天氣情況下的排水問題，如被告盡早采取上述維修改造措施便能避免本案損失的發(fā)生，因此物業(yè)公司應承擔相應的違約責任。

物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，應該具有高度的服務意識和責任意識，尤其是在強降雨等極端天氣來臨前，制定預案，在專業(yè)能力和物業(yè)服務范圍內(nèi)著重對排水系統(tǒng)、樓宇外墻等部位開展巡查，排除積水險情和安全隱患并及時對發(fā)現(xiàn)的問題采取必要的措施，避