睢寧榮盛大酒店地塊建水游城商業(yè)廣場的可行性研究報告0828修改稿

南京和普置業(yè)參謀南京和普置業(yè)參謀--1-睢寧縣榮盛大酒店地塊建設(shè)水游城商業(yè)廣場〔暫定名〕的可行性爭論報告一、總論(一)工程概況1、工程名稱：睢寧水游城商業(yè)廣場(暫定名)2、工程占地面積：17908平方米〔住宅面積：36500套：15700〕4、工程容積率：2.95、工程建筑密度：43.8%6、工程投資總額：20230萬元7、工程建設(shè)地點：睢寧八一西路南側(cè)、晉陵路西側(cè)、成侯廣場對面?！苍斠姽こ桃?guī)劃平面圖〕(二)工程背景的重要一翼，是蘇皖邊界以工業(yè)商貿(mào)流通、文化旅游和濱河生態(tài)園林為特16個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，397個行政176925150萬畝。13323萬。睢寧東鄰亞歐大陸橋東橋頭堡連云港，西靠徐州，南與安徽接壤，北與山東相望。距全國交通樞紐徐州80公里、京滬高鐵徐州站60公里、隴海鐵路50104南京和普置業(yè)參謀南京和普置業(yè)參謀--10-速、京滬高速、京福高速相連，形成通達全國的高速大路網(wǎng)?；春＝?jīng)濟區(qū)20多條國內(nèi)、國際航線，架起了連接海內(nèi)外的空中橋梁。境內(nèi)的徐洪河、徐沙河為五級航道，可直通京杭大水道，船閘、港口等設(shè)施齊全。馬上開工建設(shè)的徐淮鐵路在我縣過境，與京滬鐵路相連。全縣大路、鐵路、水運、航空“四位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)根本形成。從境內(nèi)的觀音機場動身，到香港、深圳、廣州僅2個小時左右，到北京、上海僅1個小時；從境內(nèi)的高2.51.52023年以來，睢寧依托招商引資和工程建設(shè)，不斷整合土地、資金等優(yōu)勢資源要素向工業(yè)集聚，不斷加大對工業(yè)企業(yè)的扶持力度，工業(yè)產(chǎn)業(yè)進展的根底日益雄厚，紡織服裝、白色家電、皮革皮具、醫(yī)藥化工、金屬機電等五大產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐步確立，產(chǎn)業(yè)規(guī)模急劇擴張。2023200.1202314.638202394.53332023年提46位。睢寧水游城商業(yè)廣場工程依據(jù)睢寧打造宜工、宜商、宜居、宜游的西部城，工業(yè)化、城市化“兩輪驅(qū)動”、遵循量力而行和精品建設(shè)的理念，力求在睢寧城市的重點位置建設(shè)標(biāo)志性建筑，打造地標(biāo)性建筑，不斷完善西部城的綜合載體功能。本工程參考南京水游城商業(yè)廣場的定位和建筑理念，打造主題為景觀式購物公園，集購物、餐飲、休閑、影視、消遣、文化等功能于一體，在滿足消費者一站式購物需求的同時，還通過建筑空間、景觀營造以及豐富多彩的城市化互動，不斷更消費空間，讓消費者甚至不以消費為目的來到水游城商業(yè)廣場，而是把這里當(dāng)成消磨時間、休閑消遣的好地方。(三)工程建設(shè)的必要性及可行性1、在睢寧建設(shè)水游城商業(yè)廣場的必要性“衣食住行”泛指穿衣、吃飯、住房、交通等生活上的根本需要。是每個人都離不開的，從衣食住行的變化可以清楚地看到社會的飛速進展。隨著社會的進展進步，服裝也早已從遮體御寒的生活必需品升級到代表一個人的生活品嘗、社會地位、共性風(fēng)度的表達。目前睢寧的服裝經(jīng)營場所主要集中在百貨大樓，商業(yè)大廈，金鑫購物中心、時代商城、威尼斯商城和中心步行街。多以個體經(jīng)營為主，經(jīng)營的產(chǎn)品以群眾品牌和雜牌為GUESS、佐丹奴、斯伯高、班尼路、真維斯、摩高之流觸目皆是，這個級別的品牌價格不算貴，常常打折，剛引進國內(nèi)的時候款式好質(zhì)量也過的去，門店效勞也不錯，但是當(dāng)引進一段時間火過以后就變得一無是處，價錢越來越貴，打折越來越頻繁，款式開頭不堪入目，設(shè)計毫無共性和品嘗，質(zhì)量讓人頭痛?？v觀睢寧整體市場的進呈現(xiàn)狀可以覺察：商業(yè)業(yè)態(tài)薄弱、數(shù)量少且質(zhì)量不高，沿街規(guī)模較大的鋪面多是群眾品牌的專賣店。從飲食方面來看，睢寧除了數(shù)量不多的幾家稍具規(guī)模的飯店和市街、城中、城西三條大排檔街外，大局部餐飲店都不成氣候,且環(huán)境臟亂差，甚至還有露天擺攤經(jīng)營的攤位。其環(huán)境、衛(wèi)生令人堪憂！而承載了大局部睢寧居民餐飲需求的三條排擋街，有兩條是違章建筑，列入政府規(guī)劃撤除的范圍。隨著居民經(jīng)濟條件的不斷提升和生活品嘗的提高，睢寧的商場和餐飲現(xiàn)狀遠(yuǎn)不能滿足人們的審美需求和生活需要，很多對生活品質(zhì)追求較高的居民會去徐州、南京等外地城市購物，本著“BetterCity,BetterLife”的驚奇愿望，在睢寧建設(shè)一個集購物、休閑、餐飲、影視、消遣、文化等為一體的休閑購物商業(yè)廣場，其中包括假設(shè)干國際品牌的主力店及次主力店、院線影城；業(yè)態(tài)以時尚、潮為主流；餐飲包括風(fēng)情美食街，大型餐飲，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐廳以及風(fēng)味小吃，依據(jù)不同消費群體分設(shè)于各個樓面。強調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施，以繽紛多彩的生活體驗來滿足家庭消費的不同年齡、性別、共性的多元生活情趣。睢寧水游城商業(yè)廣場在引進品牌方面做差異化經(jīng)營，并不是一味追求高檔的一線品牌，而是以國際二線品牌為主，如優(yōu)衣庫、H&M、無印良品等，都屬于價格不高，但品質(zhì)優(yōu)秀，受消費者歡送的品牌?？梢晕嗟南M者，增加人氣指數(shù)。睢寧水游城商業(yè)廣場是家庭型，時間型，樂游型消費的購物水城。本工程的建設(shè)，給睢寧居民安靜的生活帶來波瀾和驚喜，填補了目前睢寧的餐飲購物的環(huán)境缺陷。所以在睢寧建設(shè)這樣一個商業(yè)廣場是很有必要的。2、在睢寧建設(shè)水游城商業(yè)廣場的可行性(1)城市進呈現(xiàn)狀良好2023106105房130270202312個安置小區(qū)，總建筑面積94萬平方米，城市建設(shè)總投入是前20年的總和。城市目前的進展?fàn)顟B(tài)良好且還有很大的提升空間。優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通本工程位于睢寧的主要交通要道八一西路和晉陵路穿插處，交通便利，同時是睢寧的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和城區(qū)鏈接的樞紐，更是睢寧西部城的居民區(qū)的中心區(qū)域，周邊居民生活配套較成熟，有成侯廣場、四星級的榮盛大酒店、惠民醫(yī)院、樹人中學(xué)、城西中學(xué)、電大職教中心、大自然農(nóng)貿(mào)市場、郵政儲蓄、銀行、超市等，區(qū)位優(yōu)勢極其明顯，將來進展?jié)摿薮?。周邊居民的需求量大本工程對面即是建筑面積為25居民小區(qū)，稍遠(yuǎn)點有建的尚都國際和泰和麗景，此處居民區(qū)作為睢寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的生活配套，將來5年至少有近5萬人入住。而本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一且規(guī)模較小，很難滿足周邊居民和四周三所學(xué)校師生的消費需要，從本工程的輻射圈來看，輻射圈內(nèi)的需求量就很大，滿足在此設(shè)立商業(yè)廣場的根本條件。睢寧城市總體規(guī)劃和城市進展影響2023年3月2會上指出，要把睢寧建成多彩、宜居、宜業(yè)、最美的城市。將來的睢寧，首先是一個宜居的城市,要符合三個標(biāo)準(zhǔn)，即環(huán)境適合居住，開放空間多，綠地比較多；交通適合出行，交通便利，本錢低廉；治安良好，社會和諧穩(wěn)定。要讓睢寧成為居住舒適的城市，交通興盛的城市和公共安全的城市;將來的睢寧，還是一個宜業(yè)的城市。要把睢寧打造成為適合就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、置業(yè)、別業(yè)的宜業(yè)城市。大力進展睢寧的制造業(yè)、商貿(mào)效勞業(yè)，把睢寧打造為生態(tài)休閑中心，提高置業(yè)的吸引力；將來的睢寧，還必需是一個最美的城市。要實現(xiàn)：景美——打造多彩睢寧，食美——豐富飲食文化，人美——推動民風(fēng)建設(shè)。通過不懈努力，把睢寧打造成為景美、食美、人美的最美城市，不斷加大睢寧城市影響，提升將來睢寧的競爭力。本工程的建設(shè)契合睢寧城市進展的方向和要求，同時另人耳目一的商業(yè)設(shè)計理念和高質(zhì)量的建筑載體，三座高層住宅與四周本區(qū)域建的尚都國際、泰和麗景、榮盛大酒店相互照顧，將提升睢寧西部城的總體形象，共同打造西部城的城市魅力，本工程也將作為代表睢寧西部城魅力的時尚地標(biāo)性建筑，呈現(xiàn)“文化、體驗、互動”的城市生活方式。綜上四個方面的闡述，在睢寧建設(shè)這樣一個商業(yè)廣場是很可行的。二、建設(shè)方案與規(guī)模睢寧水游城商業(yè)廣場仿照日本著名的博多水道城的模式規(guī)劃，吸取南京水游城商業(yè)廣場的設(shè)計理念，強調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、影視消遣、城市互動相結(jié)合的家庭消遣購物休閑中心，以精妙的建筑設(shè)計手法以流水為主題，將自然植物、陽光、水流等景觀引入到商業(yè)廣場這個主題購物樂園中，表達了獨一無二的開放、愉悅、親近自然的設(shè)計追求。睢寧水游城商業(yè)廣場總用地面積17908平方米，建筑面積52200平方米，由三層商業(yè)和其上三棟住宅樓組成，住宅樓共16層，建筑承受框架構(gòu)造。商業(yè)為三層構(gòu)造〔其中地下一層、地上兩層。在總體布局上，有兩個入口，其一從八一西路和晉陵路穿插處，其二是晉陵路南側(cè)的入口，均設(shè)置下沉廣場電梯通道進入負(fù)一層，負(fù)一層以水景的布局將三個商業(yè)廣場分為相對獨立但又相互聯(lián)通的分區(qū)。下沉廣場電梯通道進入負(fù)一層，人工溪流隨著行人流淌的線路在三個相對獨立的商業(yè)體間循環(huán)，貫穿整個商業(yè)廣場，不設(shè)欄桿的設(shè)計讓購物者和孩童更無間地享受水景、戲水游玩。綠意盎然的盆栽以及通過明玻璃屋頂垂射下來的陽光讓購物者更直觀地領(lǐng)悟室內(nèi)立體園林式購物公園的獨特魅力。商業(yè)的頂層承受屋頂花園設(shè)計，整體風(fēng)格以園林綠色植物包圍，中間間雜設(shè)有咖啡廳、西餐廳等休憩商務(wù)會談場所，雖處在高層，仍有溶于自然的感覺。設(shè)計充分表達在經(jīng)營中提倡崇尚自然、親近自然的主旨，有鬧中取靜之意。停車分為地上停車和地下停車兩個系統(tǒng)，可容納兩百多輛機動車的停放。三、環(huán)保與節(jié)能(一)環(huán)境保護1、可能影響環(huán)境的因素廢水排放因素：本工程排放廢水主要為生活廢水。固體廢棄物因素：本工程排放固體廢棄物主要是生活垃圾。噪聲污染因素：本工程噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。2、環(huán)境保護防治措施廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，到達排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。噪聲污染影響防治：①動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機組及水泵下設(shè)隔震墊。②動力設(shè)備房實行吸音墻壁和隔聲門窗。固體廢棄物防治：本工程建成后每天排放的生活垃圾處理承受袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運，并留意清運時密閉。施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按徐州市市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。(二)節(jié)能建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，承受合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱阻要求，外窗承受節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。承受合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。(三)勞動保護為防止及削減漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能牢靠的漏電保護開關(guān)；變壓器設(shè)置IP20護罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于2.5m，局部為2.2m1.8m以下局部加金屬蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內(nèi)設(shè)置事故照明。四、工程實施打算、投資估算與資金籌措(一)工程實施打算睢寧水游城商業(yè)廣場的建設(shè)符合城市建設(shè)需要，有利于提升城市形象，提高城市居民生活品質(zhì)。打算建設(shè)期為兩年，兩年后即可投入使用，產(chǎn)生效益。(二)投資估算該工程的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、20230(三)資金籌措工程建設(shè)總投資20230萬元，工程開發(fā)資金以投資商自籌形式取得。五、社會效益分析睢寧水游城商業(yè)廣場的建成，將轉(zhuǎn)變睢寧目前商業(yè)市場的現(xiàn)狀，使睢寧的消費品牌檔次得到提升，同時也轉(zhuǎn)變居民舊有傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和消費環(huán)境，在悅動的文化氣息、歡欣的社交氣氛中體驗家庭型、時間型、樂游型的消費方式?！俺鞘凶屔罡@奇”，而睢寧水游城商業(yè)廣場的建成，也是為了讓睢寧居民的生活更驚奇。睢寧水游城商業(yè)廣場一站式的消費功能和效勞積聚了城市最具活力的消費群，最大化地實現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補、聯(lián)動和共享。不僅轉(zhuǎn)變睢寧居民的生活觀念，更制造睢寧的城市魅力，為睢寧帶來價值高地，水游城商業(yè)廣場因所處的城市位置和工程本身的先進經(jīng)營思想和創(chuàng)的建筑理念，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)，使城市生活方式和城市生活品質(zhì)的時代價值得到跨越式提升。隨著睢寧城市建設(shè)的不斷高速進展，本地塊的建筑定位和業(yè)態(tài)類型，將帶動周邊的商業(yè)進展，提升周邊土地的價值，帶動周邊未出讓地塊的價值增生。城市形象得以提升，居民生活環(huán)境更加驚奇。同時，隨著本工程的建成，將利用其西部城區(qū)域中心的輻射功能，形成巨大的拉動作用，將帶動周邊的各類居民生活配套設(shè)施的漸漸成熟。與此同時，工程的經(jīng)營和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣┙o大量直接的和間接的就業(yè)時機，屆時估量將解決下崗職工、復(fù)原軍人、應(yīng)屆大學(xué)生、農(nóng)村剩余勞動力等近千人的入場就業(yè)問題，促進人民生活水平的進一步提高。六、工程招投標(biāo)2023年第9增設(shè)招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定,該工程的勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的選購承受招標(biāo)方式進展。七、綜合評價與建議睢寧水游城商業(yè)廣場的建設(shè)，不僅為睢寧增加了一處游玩、休閑消遣、逛街購物的勝地，還是睢寧一個呈現(xiàn)城市魅力的