購物商場項目可行性實施報告

...wd......wd......wd...興隆五百建設(shè)工程可行性研究報告2014年目錄TOC\o"1-3"\p""\h\z\u第一章總論41.1工程概況41.2可行性報告編制依據(jù)51.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)61.4結(jié)論與建議7第二章工程建設(shè)的必要性及市場前景分析102.1工程建設(shè)的必要性102.2市場前景分析10第三章建設(shè)地點及自然條件153.1建設(shè)地點153.2自然條件15第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容134.1建設(shè)規(guī)模134.2建設(shè)內(nèi)容15第五章建筑主要技術(shù)方案175.1設(shè)計原則175.2規(guī)劃設(shè)計依據(jù)175.3總體規(guī)劃及總平面布置圖175.4構(gòu)造方案195.5供配電及電信工程195.6給排水和消防20第六章能源消耗及節(jié)能方案226.1能源消耗226.2節(jié)能方案22第七章地震安全性評價分析及構(gòu)造設(shè)計277.1概況及地震安全性評價分析要求277.2自然條件277.3設(shè)計要求287.4構(gòu)造設(shè)計28第八章環(huán)境保護30第九章工程的組織管理329.1建設(shè)階段329.2經(jīng)營管理階段33第十章工程實施進度3510.1工程建設(shè)期3510.2工程實施方案35第十一章投資估算及資金籌措3714.1投資估算3714.2資金來源與籌措38第十二章財務(wù)評價4012.1經(jīng)濟分析的主要依據(jù)4012.2經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入4012.3營業(yè)本錢費用估算4112.4財務(wù)效益分析4212.5工程敏感性分析4312.6評價結(jié)論44第十三章可行性研究結(jié)論與建議4516.1結(jié)論4516.2建議45第一章總論1.1工程概況1.1.1工程名稱興隆五百建設(shè)工程可行性研究報告1.1.2承辦單位及承辦單位概況--承辦單位：興隆大家庭。--承辦單位概況：興隆大家庭成立于2009年2月。注冊資本〔實收資本〕人民幣8000萬元；法人代表李威隆。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。組織構(gòu)造完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)籌劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供給部、行政人事部等職能部門。1.1.3工程擬建地點盤錦市雙臺子區(qū)紅旗大街1.1.4工程建設(shè)工期按照統(tǒng)一規(guī)劃，方案24個月內(nèi)完成，即從2014年6月開場立項規(guī)劃，2016年5月底建成。1.1.5工程概況隨著雙臺子區(qū)城市建設(shè)的開展，雙臺子區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)開展勢頭強勁。本次研究工程位于紅旗大街，雙臺子區(qū)廣火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。工程規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫，1-3層為商業(yè)辦公裙樓，4-33層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。工程總投資98000萬元，總建筑面積491000M2，停車位近2200個，居住戶數(shù)2400戶，容積率5.89，建筑密度36.8%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。本工程的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本工程成為雙臺子區(qū)建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。1.2可行性報告編制依據(jù)1.2〔1〕《盤錦市城總體規(guī)劃》〔2006-2020年〕〔2〕建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)工程經(jīng)濟評價方法>》的通知〞｛建標(biāo)〔2013〕205號｝〔3〕國家開展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1625號文發(fā)布的《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版〕〔4〕雙臺子區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》〔5〕《建設(shè)工程環(huán)境影響報告表》〔6〕中華人民共和國《國有土地使用證》〔7〕企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書〔8〕相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〔9〕建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料1.2本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程對工程建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進展研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m228040100.001.1其中：住宅用地m21404050.071.2公建、綠化及道路用地m21400049.932規(guī)劃總建筑面積m2491000100.002.1其中：住宅建筑面積m242120085.782.2公建配套設(shè)施m2421208.582.3地下建筑〔車庫〕面積m2330006.723居住戶〔套〕數(shù)戶〔套〕24004居住人口人8000戶平3.2人5容積率/5.896建筑密度%36.87停車位個22008工程總投資萬元980009銷售收入萬元123700.3410工程凈利潤萬元14870.43稅后14內(nèi)部收益率%23.0812投資回收期年3.2216建設(shè)總工期月241.4結(jié)論與建議1.4〔1〕本工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。本工程的建設(shè)可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設(shè)的開展，改善市民居住條件。〔2〕本工程的建設(shè)，符合雙臺子區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與根基設(shè)施建設(shè)的決定?！?〕本工程建設(shè)用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區(qū)位獨特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通信等根基設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好?！?〕工程總投資為98000萬元，其中：工程費用66020.8萬元，其它費用26980萬元〔其中建設(shè)期貸款利息5530.6萬元〕，預(yù)備費2000萬元，工程周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元；建設(shè)資金總額98000萬元，其中：工程資本金48000萬元，申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。〔4〕從工程建設(shè)的經(jīng)濟效益評價來看，工程經(jīng)營收入123700.34萬元，稅前利潤19830.25萬元，稅后利潤14870.43萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率23.08%，投資回收期3.22年。從以上指標(biāo)看出，工程有較好的經(jīng)濟效益。且工程當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，工程投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標(biāo)，工程抗風(fēng)險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認(rèn)為工程是可行的。從以上分析可以看出，該工程啟動的各項根基條件已具備，工程的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險小的特點，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟效益和良好的時機效益。因此該工程可行。1.4〔1〕該工程的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見成效?！?〕建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。〔3〕在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)?！?〕精心編制工程實施方案，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓工程建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最正確的經(jīng)濟和社會效益。第二章工程建設(shè)的必要性及市場前景分析2.1工程建設(shè)的必要性一、工程的建設(shè)，符合雙臺子區(qū)城區(qū)開展總體規(guī)劃，是雙臺子區(qū)城區(qū)建設(shè)和開展的需要，是不斷完善城市根基設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該工程的建設(shè)對實現(xiàn)城市開展戰(zhàn)略、推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。二、工程的建設(shè)，有利于完善城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該工程的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)開展。三、工程的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進雙臺子區(qū)城區(qū)住房貨幣化分配進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該工程的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的開展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進雙臺子區(qū)經(jīng)濟的開展。四、工程的建設(shè)，有利于建設(shè)單位--興隆大家庭提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。2.2市場前景分析2.2.1全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢自2003年開場升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近八年，到2010年到達了頂峰，雖然這種勢頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。在我們欠興旺的內(nèi)地城區(qū)，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場的開展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型國家。對于一個開展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可防止的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開場持續(xù)進展，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷開展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的開展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的方案經(jīng)濟體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已根本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和開展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以上三個方面，分別從不同層面反響了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同提醒了中國房地產(chǎn)市場開展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場開展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。2.2.2近幾年來雙臺子區(qū)城區(qū)房地產(chǎn)狀況及開展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為雙臺子區(qū)新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內(nèi)需〔包括投資與消費需求〕拉動經(jīng)濟增長，加快城區(qū)擴容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的奉獻。近幾年來，隨著福利房全面停頓上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，雙臺子區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。目前，雙臺子區(qū)房地產(chǎn)價格總體來說比擬合理。2.2.3銷售前景預(yù)測分析1、工程價格分析位于城區(qū)紅旗大街，其銷售價高達3800元/平方米左右；本工程在產(chǎn)品設(shè)計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。根據(jù)工程的定位，以及雙臺子區(qū)城區(qū)總體房價水平，預(yù)計本工程2012年至2016年住宅銷售平均價為4800元/平方米，地下車庫平均銷售價為12萬元/個，超市20,000元/平方米。根據(jù)雙臺子區(qū)目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本工程的特點，本報告認(rèn)為該價格在雙臺子區(qū)具有較強的競爭力。2、銷售前景分析本工程定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計獨特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)工程比具有十清楚顯的價格優(yōu)勢。可以預(yù)見，本工程具有良好的銷售前景。第三章建設(shè)地點及自然條件3.1建設(shè)地點工程位于城區(qū)紅旗大街，火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰城區(qū)城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。3.2自然條件1.地形地貌雙臺子城區(qū)處于華北陸臺，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之間，地勢平坦，多水無山；系沉積性退海平原，地勢平坦，雙河環(huán)抱。2.氣候條件雙臺子區(qū)四季清楚，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤氣候。年平均氣溫8.3℃，全年無霜期為178天左右，年平均降雨量632.3毫米左右。3.地質(zhì)條件田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度7度。4.氣象與水文氣溫雙臺子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風(fēng)氣候，四季清楚，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為8.6℃降雨雙臺子區(qū)年平均降水量630.9mm，最多年份為916.4mm，最小年份為326.6mm，雨量多集中在7、8月份。風(fēng)向年主導(dǎo)風(fēng)向，夏季為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為4.2米/秒，相對濕度66%。場地凍結(jié)深度1.12m年雷電日數(shù)平均23天，最多39天。5.自然資源雙臺子區(qū)資源豐富，地下蘊藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產(chǎn)地。6.地震本境位于下遼河斷陷盆地。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元294～1949年間至少有72次有感地震發(fā)生。其中，近50次4級左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點東強西弱，大于5級的地震有2次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模工程總投資98000萬元，工程規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫，1-3層為商業(yè)辦公裙樓，4-33層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。停車位2200個，2400套商住房，總建筑面積491000M2。4.2建設(shè)內(nèi)容該工程方案依紅旗大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升雙臺子區(qū)的城市形象，方案建一座紅旗大街形象大廈—興隆五百大廈?！?〕大廈方案建設(shè)高度為98米，方案層數(shù)為33層，地下2層，地上33層；建筑面積-2至-1層為33000M2，地上1—3層為42120M2/層，4—33層為14040M2/層，總建筑面積為491000M2。大廈地下2層為地下停車場，1—3層方案為公司的經(jīng)營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。各功能區(qū)域獨立運行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進的綜合性服務(wù)場所，力爭建成雙臺子區(qū)紅旗大街的標(biāo)志性建筑。〔2〕環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施、油煙治理設(shè)施、固體廢棄物收集處理設(shè)施、防噪音設(shè)施〔4〕室外工程：給排水管網(wǎng)、供電線網(wǎng)、消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)、道路第五章建筑主要技術(shù)方案5.1設(shè)計原則1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)〞的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護等要求。2、尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本〞，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。4、消防、環(huán)保必須做到“三個同時〞。5.2規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制方法》〔2006年4月1日實施〕3、《遼寧省〔城市規(guī)劃法〕實施方法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93(2002年版〕5、《雙臺子區(qū)城區(qū)總體規(guī)劃〔2005-2020年〕綱要》6、建設(shè)方提供的相關(guān)資料5.3總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場〞為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑〞三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城市設(shè)計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，構(gòu)造由北向南分延伸式設(shè)計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然〞的居住環(huán)境品質(zhì)。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的根基上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住宅的根本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點刻畫比例、機理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的根基上，通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c處理而突出小區(qū)的個性特征。4、小區(qū)的對外交通主要是通過人車分流形式。5、小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。5.4構(gòu)造方案1、荷載〔1〕根本風(fēng)壓：W0=0.35KN/m2，根本雪壓：S0=0.35KN/m2?！?〕樓面貨載：住宅樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0KN/m2，底層車庫貨載標(biāo)準(zhǔn)值取4.0KN/m2。2、構(gòu)造選型根據(jù)用地周邊已建成構(gòu)造選型，構(gòu)造設(shè)計按6度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架--剪力墻構(gòu)造，抗震墻抗震等級為二級。5.5供配電及電信工程1、電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m2，公共服務(wù)設(shè)施按0.1KVA/m2，地下車庫按0.005KVA/m2，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。2、供配電消防及應(yīng)急照明用電按一級負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級負(fù)荷，一般電力照明用電按三級負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。3、電信系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個光節(jié)點機房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由桃洪路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機房。電纜干線采用中心分配的星型構(gòu)造，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。5.6給排水和消防1、給水〔1〕用水量預(yù)測生活用水量按300升/人·日，消防用水按40L/S計，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日?！?〕水源：桃洪路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25-DN50。2、排水〔1〕排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計?！?〕雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管管徑為DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。室內(nèi)排水管采用U-PVC材料。3、消防〔1〕消防車道內(nèi)部主道路為6米，滿足消防車通行的要求?！?〕建筑構(gòu)造防火設(shè)計帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫局部按耐火等級一級要求設(shè)計，住宅樓均按二級耐火等級設(shè)計?！?〕防火分區(qū)整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。地下室設(shè)自動滅火系統(tǒng)。停車庫每個防火分區(qū)面積均小于40000m2，設(shè)備用房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于5000m2。每個防火分區(qū)設(shè)有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于5000m2。地上局部每個單元之間設(shè)置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)?！?〕室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。在最高處塔樓上設(shè)180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲水量3960m3。第六章能源消耗及節(jié)能方案6.1能源消耗本工程建成后主要消耗的能源為：水：14.17萬立方/年〔15L/㎡.天估算〕；電：58.21萬KW.h/年(每住戶平均8KW.h.天、商業(yè)建筑0.3KW.h/㎡.天估算、地下建筑及配套建筑0.1KW.h/㎡.天估算)；燃?xì)狻补艿捞烊粴狻常?0.37萬立方/年〔每住戶平均以60立方/月估算〕。6.2節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國的一項根本國策，我國北方地區(qū)長期干旱缺水，全國水資源按人口計人年均缺乏1000立方米。我國廣闊地區(qū)電力供給也十分緊張，出現(xiàn)過全國性的拉閘限電現(xiàn)象。因此，該工程的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國家建議，樹立節(jié)約資源意識。1、節(jié)能措施近年來建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點，也是當(dāng)前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個熱點研究課題。西方興旺國家，建筑能耗占社會總能耗的30%～45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二局部：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計規(guī)劃、維護構(gòu)造、遮陽設(shè)施等方面考慮?？照{(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運行管理等方面進展考慮的。⑴、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護構(gòu)造的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進展綠化設(shè)計，設(shè)計要有利于施工和維護，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。⑵、增強建筑維護構(gòu)造的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護構(gòu)造的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，到達顯著的節(jié)能效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護構(gòu)造。在進展經(jīng)濟性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對屋面進展綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化局部能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設(shè)計通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機組應(yīng)該選用機組風(fēng)機風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運行管理節(jié)能技術(shù)措施在實際運行中,對于系統(tǒng)形式一樣和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運行能耗也存在較大的差異。因此,加強運行管理,合理降低設(shè)備的運行能耗可以大大的節(jié)約能源,并帶來顯著的經(jīng)濟效益。⑹、結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計、增強維護構(gòu)造的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新開展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護管理節(jié)能技術(shù)措施。為了實現(xiàn)我國可持續(xù)開展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢在必行。只要結(jié)合我國國情和實際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。2、節(jié)水措施從全球看，水的開發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。在我國600多座城市中，有300多個城市缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日均缺水1600萬m3，這些城市年缺水達200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會和經(jīng)濟開展的主要因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。⑴、增強公民節(jié)水意識對于城市生活用水的廣闊用戶來說，一局部人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢認(rèn)識缺乏，對經(jīng)濟開展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認(rèn)識缺乏。因此，我們應(yīng)樹立水是一種珍貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價，按表收費，取消了用水包費制，讓用水者直接承當(dāng)經(jīng)濟責(zé)任，事實證明節(jié)水效果明顯。各種經(jīng)濟和行政管理措施的實行會不斷的增強公民節(jié)水意識，公民節(jié)水意識是在全社會推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識的增強可對其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。⑵、推廣節(jié)水型設(shè)備①使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；②節(jié)水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；③節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會有明顯的節(jié)水效果。④其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣機的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。推廣節(jié)水型洗碗機也是節(jié)約生活用水的途徑之一。⑶、采取必要措施，減少剩余水壓

剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。⑷、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國的情況看，從設(shè)計使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計說明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運行。采用建筑中水系統(tǒng)，可實現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源缺乏的重要作用。⑸、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏

民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。

總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。實踐證明，只要采取一項措施或幾項措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的?！皥猿珠_發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位〞，不僅能取得顯著的經(jīng)濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決頂峰期缺水問題，還能減少污水排放量，保護環(huán)境，取得較好的社會效益和環(huán)境效益。第七章地震安全性評價分析及構(gòu)造設(shè)計7.1概況及地震安全性評價分析要求該公司新建的商住樓工程設(shè)計層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)遼寧省人民政府164號令附件十一〔五〕之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進展地震安全性評價，并根據(jù)地震安全性評價的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進展抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護人民生命和財產(chǎn)安全。根據(jù)2009年8月1日實施的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》測定，新建、擴建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進展地震安全性評價，確定抗震設(shè)防要求。7.2自然條件本工程位于雙臺子區(qū)紅旗大街火車站附近區(qū)區(qū)，根本資料如下：1、根本風(fēng)壓值0.30kN/m2(地面粗糙度為B類)2、根本雪壓值0.3kN/m23、抗震設(shè)防烈度不設(shè)防7.3設(shè)計要求遼寧省雙臺子區(qū)興隆五百為三十三層商住樓。采用框架和剪力墻構(gòu)造，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。1、設(shè)計原則主體構(gòu)造設(shè)計使用年限為50年，構(gòu)造安全等級為一級，樓面和屋面活荷載取值如下：2、主要房間活載：⑴、住宅：2.0KN/m2⑵、住宅盥洗間、衛(wèi)生間〔主衛(wèi)〕：2.0KN/m2〔4.0KN/m2〕⑶、消防疏散樓梯3.5KN/m2⑷、不上人屋面：0.5KN/m2；上人屋面：2.0KN/m2⑸、陽臺：3.5KN/m2⑹、電梯機房：7.0KN/m2⑺、商業(yè)網(wǎng)點：3.5KN/m27.4上部構(gòu)造設(shè)計1、構(gòu)造選型根據(jù)用地周邊已建成構(gòu)造選型，構(gòu)造設(shè)計按7度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻構(gòu)造?？拐饓拐鸬燃墳槎?。2、墻體外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多孔磚120厚墻，砌體均采用M5混合砂漿砌筑。3、根基選型該工程地基根基設(shè)計等級為乙級。因暫無地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。7.5主要構(gòu)造材料(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋。(2)、混凝土：根基、梁、板均采用C30，〔地下室頂部梁板、擋土墻采用C35〕，墻柱采用C35至C30。第八章環(huán)境保護該工程由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動設(shè)備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。安裝電動設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設(shè)備隔振橡膠墊。局部重要區(qū)域的設(shè)備根基采用彈簧減振墊。1、該工程建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個方面：〔1〕固體廢棄物：如生活垃圾?！?〕生活污水：住宅組團內(nèi)排出的生活污水。〔3〕大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。〔4〕噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機工作時產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施〔1〕固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)?！?〕生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達標(biāo)前方可排入城市排水系統(tǒng)?！?〕大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。另外，嚴(yán)格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號汽油，大力提倡使用電動車，到達改善汽車燃料構(gòu)造的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時間，以到達減小廢氣的排放量?！?〕噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。第九章工程的組織管理工程的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段9.1建設(shè)階段〔1〕組織機構(gòu)對工程建設(shè)實施過程中建設(shè)單位的組成機構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機構(gòu)如下：建設(shè)組織機構(gòu)圖董事會董事會財務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總經(jīng)理〔2〕職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本工程開發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員〔人〕1董事會32總經(jīng)理13行政人事部24財務(wù)部25采購供給部16開發(fā)籌劃部17工程技術(shù)部28營銷部29拆遷安置部210合計189.2經(jīng)營管理階段1、組織機構(gòu)工程建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家公布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位興隆大家庭聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進展管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。三年以后，由業(yè)主代表大會決議是否需要對外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進展物業(yè)管理。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司各機構(gòu)的運行經(jīng)費來源，可根據(jù)政府出臺的《住宅區(qū)物業(yè)管理方法》及國家公布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主〔含住戶及經(jīng)營性業(yè)主〕收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。組織機構(gòu)圖重大決策重大決策業(yè)主代表大會委員會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部〔2、職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員〔本報告只作初步分析〕。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序號部門人員〔人〕備注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務(wù)部2由開展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護6合計8第十章工程實施進度10.1工程建設(shè)期本工程建設(shè)期24個月10.2工程實施方案工程的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報告認(rèn)為，為保證工程順利進展，工程的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)工程建設(shè)的實際特點，實施進度初步安排如下：2014年6月~2015年10月，完成工程前期各項審批工作；2014年10月~2014年12月，完成場地平整及建筑設(shè)計、施工招標(biāo)；2014年12月~2015年12月，主體工程完工；2016年1月~2016年5月，主體裝修及室外配套工程；2016年6月，竣工驗收。工程實施進度表表8-1第十一章投資估算及資金籌措14.1投資估算14.1.1工程規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積49100m2，經(jīng)測算，工程總投資為98000萬元，其中：工程費用66020.8萬元，其它費用26980萬元，預(yù)備費2000萬元，工程周轉(zhuǎn)用流動資金3000萬元〔詳見工程投資估算表〕。工程投資估算表單位：〔萬元〕工程工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備及安裝工程費其它費用合計一工程費用1住宅及地下車庫60570.142980.563550.612公建配套設(shè)施1550.69910.52470.19工程費用合計62120.8390066020.8二其它費用1征地費〔3.68畝〕450045002建設(shè)單位管理費1870.91870.93勘察設(shè)計費200020004監(jiān)理費1930.81930.85建設(shè)期的借款利息5530.65530.66其他規(guī)費等82008200其它費用合計2698026980三預(yù)備費20001500四工程周轉(zhuǎn)用流動資金30002000建設(shè)投資合計62120.839003198098000.814.1.2〔1〕工程費用，根據(jù)遼寧省建設(shè)廳頒發(fā)的遼建價〔2008〕第72號文件《遼寧省建筑工程概算定額》估算，同時參照盤錦市目前同類建筑單位工程造價。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。〔2〕安裝工程參照盤錦市目前類似工程的造價指標(biāo)進展估算。〔3〕其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的本錢進展估算；〔4〕預(yù)備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費局部，以及考慮價格變動帶來的費用增加。14.2資金籌措工程總投資98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款40000萬元，工程資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。工程的資金籌措及運用情況見下表：工程資金籌措及運用表單位：萬元工程合計1建設(shè)投資9800098000資金籌措9800098000其中：銀行借款4000040000自籌資金48000048000工程預(yù)售收入1000010000第十二章財務(wù)評價12.1工程財務(wù)評價的主要依據(jù)1、《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第二版〕；2、《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》；3、國家及地方有關(guān)政策；4、工程設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。12.2經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入12本工程設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，工程建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫33000m2〔2200個停車位〕，地上停車位1000個，公共配套設(shè)施14000m2。除1-3層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。12〔1〕價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對工程周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進展的抽樣調(diào)查，本報告對城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為4,600元/m2，配套商業(yè)設(shè)施〔超市〕均價為4,600元/m2，車庫1