CRIC-天津房地產(chǎn)市場南京各板塊市場分析課件

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4城市板塊簡介PART4城市板塊簡介PART

4城市板塊簡介PART4城市板塊簡介目前南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙林、河西、江寧、江北、溧水和高淳十個板塊板塊行政區(qū)評分城東含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東到繞城公路，南至中和橋路，西至大明路、明城墻，北至龍?bào)绰?、寧?zhèn)公路4城南含雨花臺區(qū)、秦淮區(qū)的東南部，及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域，與江寧區(qū)接壤。東至中和橋路，難道江寧地界，西至鳳臺南路，北至中華門段明城墻3城中覆蓋了玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片5城北含棲霞區(qū)，另外含下關(guān)區(qū)的北部區(qū)域。城北板塊位于建寧路—龍?bào)绰贰獙庢?zhèn)公路以北3仙林包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東到七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路4河西位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東5江寧外秦淮河以南，含江寧區(qū)全部4江北長江以北，含浦口區(qū)、六合區(qū)3溧水江寧以南，高淳以北，2013年“撤縣改區(qū)”2高淳溧水以南，南京的最南邊，2013年“撤縣改區(qū)”1.5南京市房地產(chǎn)板塊和片區(qū)劃分：根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙林、河西、江寧、江北、高淳和溧水共十個板塊，每個板塊細(xì)分為若干片區(qū)PART

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南京板塊簡介|板塊介紹134526城南板塊河西板塊城中板塊1城北板塊2城東板塊3456仙林板塊江北板塊江寧板塊溧水板塊高淳板塊目前南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙林、河西、江寧、江PART

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南京板塊簡介|板塊總結(jié)|需求特征主城板塊外圍板塊十大板塊分為24個小片區(qū)，按照客戶需求可分為：城市核心區(qū)+景觀資源突出區(qū)域?yàn)楦叨?投資，城市配套完善區(qū)為改善為主，剛需為輔，城市發(fā)展區(qū)為剛需為主，改善為輔，城市發(fā)展起步區(qū)為封閉區(qū)域城中片區(qū)城東北堯化門及開發(fā)區(qū)河西北片仙林西片溧水片區(qū)高淳片區(qū)城南新城紅山片區(qū)幕府濱江百家湖濱江谷里秣陵祿口江浦片區(qū)老山片區(qū)橋北片區(qū)大廠六合城中板塊城東板塊城南板塊城北板塊河西板塊仙林板塊江寧板塊江北板塊溧水板塊高淳板塊高端改善及投資為主改善為主剛需為輔剛需為主改善為輔區(qū)域性封閉市場，改善和剛需兼具新興板塊區(qū)域，交通不便，客戶暫時以區(qū)域?yàn)橹骱游髂掀悄侠铣窍闪謻|片東山岔路口湯山麒麟九龍湖科技園城東南PART4南京板塊簡介|板塊總結(jié)|需求特征主城板塊外圍PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊城市距離：長江以北軌道交通：地鐵3、10號線正在建設(shè)中，2014年即將通車運(yùn)營資源占有：長江風(fēng)光帶、老山風(fēng)景區(qū)和珍珠泉景區(qū)區(qū)域配套：橋北紅太陽華東MALL商圈樓市發(fā)展：知名開發(fā)商入駐，以及距離主城不遠(yuǎn)的距離優(yōu)勢，幾年來這里迅速成為南京的剛需熱點(diǎn)地區(qū)之一產(chǎn)業(yè)支撐：二產(chǎn)為主購買力支撐：主城價格溢出客戶134526城南板塊河西板塊城中板塊1城北板塊2城東板塊3456仙林板塊江北板塊江寧板塊溧水板塊高淳板塊板塊區(qū)域長江以外，為南京唯一的獨(dú)立版塊3分開發(fā)歷史2000年前后，開發(fā)區(qū)域主要集中在長江大橋北橋頭堡兩側(cè)。2005年，拓展至老山周邊、現(xiàn)如今已經(jīng)發(fā)展至安徽滁州區(qū)域3分客戶心理認(rèn)知南京人有著“寧隔一座山不隔一條水”的情結(jié)，加上西北角的大廠化工園區(qū)，江南棲霞區(qū)的化工園區(qū)，如遇西北風(fēng)和東北風(fēng)，化工味道很“重”，想買剛需房子的消費(fèi)者，首先把目光放在江寧，加之過江交通不順暢，江北處境極為尷尬，但現(xiàn)在隨著跨江大發(fā)展規(guī)劃的出臺和實(shí)施，江北板塊將來的發(fā)展前景看好。3分板塊特征江北地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁的以剛需形象出現(xiàn)，部分項(xiàng)目銷售火爆，在售項(xiàng)目有可圈可點(diǎn)之處。但隨著交通、生活配套等逐漸成熟以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動，區(qū)域內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢得以進(jìn)一步顯現(xiàn)，板塊認(rèn)可度逐漸升高。3分所處開發(fā)階段江北版塊由本土企業(yè)蘇寧、弘陽地產(chǎn)打造和帶動起來的，現(xiàn)隨著綠成、國信、大華、明發(fā)、仁恒等的進(jìn)駐開發(fā)，帶動江北區(qū)域區(qū)的發(fā)展，幾年來江北已迅速成為南京的熱點(diǎn)成交地區(qū)之一。2分PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊城市距離：長寧天城際（在建）12341212312356748910編號學(xué)校1六合高級中學(xué)2六合初級中學(xué)3六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)編號地鐵（寧天城際在建）1金牛湖站（終點(diǎn)站）2八百橋站3沈橋站4雄州站5龍池湖站6長蘆站7化工園站8揚(yáng)子石化站9葛塘站10大廠站編號醫(yī)院1六合中醫(yī)院2六合人民醫(yī)院編號公園1金牛湖公園2六合國家地質(zhì)公園3平山森林公園4鳳凰山公園公園學(xué)校醫(yī)院地鐵寧連高速長深高速南京繞城公路二橋高速PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|大廠六合配套寧天城際（在建）12341212312356748910編號122134公園學(xué)校編號學(xué)校1湯泉中學(xué)2老山小學(xué)編號公園1大吉溫泉度假村2九龍湖公園3老山森林公園4珍珠泉旅游度假區(qū)南京繞城公路老山森林公園PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|老山片區(qū)配套122134公園學(xué)校編號學(xué)校1湯泉中學(xué)2老山小學(xué)編號公園1大編號學(xué)校1天潤城小學(xué)2威尼斯水城小學(xué)3浦口外國語學(xué)校4浦口實(shí)驗(yàn)小學(xué)編號地鐵（寧天城際）1四周站2信息工程大學(xué)站3學(xué)府路站4

泰馮路站編號醫(yī)院1明基江北醫(yī)院2浦口區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院3南醫(yī)大浦口分院4江北大學(xué)城編號公園1龍王山風(fēng)景區(qū)公園學(xué)校醫(yī)院地鐵編號地鐵（3號線在建）1林場站2星火路站3東大成賢學(xué)院站4

泰馮路站5天潤城站6鋪珠路站134112231235612344浦珠路大橋北路龍王山風(fēng)景區(qū)PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|橋北片區(qū)配套編號學(xué)校1天潤城小學(xué)2威尼斯水城小學(xué)3浦口外國語學(xué)校4浦口實(shí)PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|江浦片區(qū)配套編號學(xué)校1江浦高中2浦口二中3浦口三中4浦口四中5浦口人民小學(xué)6江浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)編號地鐵（4號線在建）1雨山路站2鳳凰大街站3龍華路站4南京工業(yè)大學(xué)站5臨江路站6濱江大道站編號醫(yī)院1南京浦口區(qū)中醫(yī)院2南京浦口區(qū)中心醫(yī)院學(xué)校醫(yī)院地鐵12156326125344寧合高速寧烏公路PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|江浦片區(qū)配江北副城功能定位:全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地長三角輻射中西部地區(qū)的先導(dǎo)區(qū)和綜合服務(wù)中心南京市相對獨(dú)立、功能完善、濱江特色鮮明的江北中心城區(qū)規(guī)劃人口：2015年——總?cè)丝?10萬左右，其中浦口片區(qū)60萬人，六合片區(qū)50萬人2020年——總?cè)丝?45萬左右，其中浦口片區(qū)105萬人，六合片區(qū)84萬人2030年——總?cè)丝?87萬左右，其中浦口片區(qū)128萬人，六合片區(qū)113萬人規(guī)劃范圍：江北副城在長江北岸，東北至金江公路和寧啟鐵路，西南到長江三橋連接線，西北到寧連高速公路，和寧啟鐵路，總面積約357平方公里江北副城是江北板塊核心，南京現(xiàn)行規(guī)劃的三大副城之一，未來定位為以高新產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的輻射中心部的綜合服務(wù)區(qū)和南京的相對獨(dú)立、功能完善、濱江特色的江北中心城區(qū)主城備注：資料來源南京規(guī)劃局《南京市整體及各區(qū)規(guī)劃2007-2030》PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊規(guī)劃江北副城功能定位:規(guī)劃人口：規(guī)劃范圍：江北副城是江北板塊核心復(fù)合功能軸雄州中心浦口中心六合片區(qū)浦口片區(qū)浦口中心組團(tuán)江浦組團(tuán)三橋組團(tuán)高新組團(tuán)大廠組團(tuán)長蘆組團(tuán)雄州組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)——“兩心”——浦口中心和雄州中心；“兩片”——分別為浦口片區(qū)和六合片區(qū)；“一軸”——復(fù)合功能軸，主要由浦珠路和江北大道共同組成的復(fù)合軸；“八廊”——八條城市綠廊，高旺河隔離廊道、城南河景觀廊道、七里河景觀廊道、中央綠道、龍王山隔離廊道、大廠隔離廊道、滁河景觀廊道和靈巖山生態(tài)廊道；“七組團(tuán)”——浦口中心組團(tuán)、雄州組團(tuán)、長蘆組團(tuán)、大廠組團(tuán)、高新組團(tuán)、江浦組團(tuán)、三橋組團(tuán)七個城市功能組團(tuán)。江北分為浦口和六合片區(qū)，共規(guī)劃有七大居住組團(tuán)，其中浦口片區(qū)中的江浦組團(tuán)、浦口中心組團(tuán)和高新組團(tuán)目前是開發(fā)熱點(diǎn)，六合片區(qū)因距離南京主城較遠(yuǎn)發(fā)展空間有限備注：資料來源南京規(guī)劃局《南京市整體及各區(qū)規(guī)劃2007-2030》PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊規(guī)劃復(fù)合功能軸雄州中心浦口中心六合片區(qū)浦口片區(qū)浦口中心組團(tuán)江浦組南京長江二橋仙新路過江通道上元門過江通道南京長江大橋建寧西路過江通道模范西路過江通道漢中西路過江通道應(yīng)天大街過江通道南京長江五橋南京長江三橋和燕路過江通道過江道路6條——南京長江大橋、南京長江二橋、南京長江三橋、南京長江五橋、應(yīng)天大街過江通道、模范西路過江通道遠(yuǎn)景預(yù)留控制過江通道6條：過江道路4條——漢中西路、建寧西路、和燕路、仙新路；過江鐵路與城市軌道2條——上元門鐵路過江通道和軌道14號線過江通道過江鐵路與城市軌道4條——地鐵3號線、地鐵4號線、地鐵10號線、11號線江北目前過江是一道難題，目前僅大橋免費(fèi)，明年地鐵3號線、4號線、10號線開通交通條件的改善，江北將迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)2014年開通地鐵線路圖江北過江道路規(guī)劃備注：資料來源南京規(guī)劃局《南京市整體及各區(qū)規(guī)劃2007-2030》13526機(jī)場線411號線3號線4號線10號線1號線2號線PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊規(guī)劃南京長江二橋仙新路過江通道上元門過江通道南京長江大橋建寧西路江北板塊發(fā)展前景——功能定位：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐的輻射中心部地區(qū)的綜合服務(wù)中心，南京相對獨(dú)立、功能完善、濱江特色的江北中心城區(qū)片區(qū)功能：七大居住組團(tuán)，其中江浦、浦口和高新組團(tuán)是開發(fā)熱點(diǎn)交通規(guī)劃：十一條過江道路，4條地鐵線路，交通改善帶來新一輪發(fā)展契機(jī)南京三大副城之一，未來的江北中心城區(qū)CRIC視角——江北的浦口片區(qū)為南京熱點(diǎn)區(qū)域，建議進(jìn)入重點(diǎn)把握沿地鐵線周邊土地，以住宅性質(zhì)用地為主，辦公和商業(yè)暫可不考慮PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊總結(jié)供地現(xiàn)狀：目前江北土地已解禁，供地?zé)狳c(diǎn)浦口新城區(qū)域和高新開發(fā)區(qū)，重點(diǎn)為浦口新城區(qū)域，因其與河西隔江相望，地理位置優(yōu)。江北板塊發(fā)展前景——功能定位：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐的輻射中心部PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀

住宅市場分析1

公寓市場分析2

辦公市場分析3

商業(yè)市場分析4PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀住宅PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀1市場2庫存3個案住宅市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀123江北板塊歷年商品住宅整體供求和交易情況（面積）江北板塊商品住宅年均去化量為240萬方（包括別墅），供求比低于1.5，存量較少。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場整體交易數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊歷年商品住宅整體供求和交易情況（面積）江北板塊商品住江北板塊兩年每月商品住宅整體供求和交易情況（面積）江北板塊商品住宅近兩年月去化量26萬方

，年去化量313萬方，均價為8907元/m2。整體交易PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊兩年每月商品住宅整體供求和交易情況（面積）江北板塊商江北板塊住宅產(chǎn)品成交面積段為60-120㎡小面積段，各面積段近幾年占比基本保持不變。該板塊仍是剛需市場。江北板塊歷年商品住宅成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）2014年江北板塊商品住宅成交結(jié)構(gòu)分布圖（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場面積結(jié)構(gòu)經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，2009-2014年江北板塊成交主力面積均為80-100m2。享受型低密度大面積產(chǎn)品市場接受度較弱，因自然資源較弱，加之產(chǎn)品線設(shè)計(jì)整體較“差”，江北新城的密度大面積產(chǎn)品受到市場的“冷落”。數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊住宅產(chǎn)品成交面積段為60-120㎡小面積段，各面積段江北板塊歷年商品住宅戶型成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場江北板塊商品住宅主要成交戶型為60-100m2的二房和80-1450m2的三房。該板塊90%以上房型為二房和三房，其余房型占比很少。2009-2014年江北板塊成交二房主力面積為80-100m2，三房主力面積為110-140m2。江北板塊商品住宅二房主要成交面積江北板塊商品住宅三房房主要成交面積戶型結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊歷年商品住宅戶型成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）PART4江北板塊普通商品住宅成交單價主要集中在6000-12000元/m2。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場單價結(jié)構(gòu)江北板塊歷年商品住宅成交單價結(jié)構(gòu)分析（面積）江北板塊歷年商品住宅成交單價總量分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊普通商品住宅成交單價主要集中在6000-12000元江北板塊普通商品住宅產(chǎn)品總價段主要集中在140萬以內(nèi)。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場總價結(jié)構(gòu)江北板塊歷年商品住宅成交總價段結(jié)構(gòu)分析（面積）江北板塊歷年商品住宅成交總價總量分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊普通商品住宅產(chǎn)品總價段主要集中在140萬以內(nèi)。PA江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1榮盛龍湖半島26.72976670117.92旭日上城25.123141084327.23北外灘水城22.12022954521.14新城香溢紫郡15.017711016015.35榮盛莉湖春曉12.2158466698.26天潤城11.31228914010.3榮盛龍湖半島1PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|市場江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，首位成交面積為26.7萬㎡，成交總金額為17.9億。TOP5數(shù)據(jù)來源：circ旭日上城2天潤城6北外灘水城3新城香溢紫郡4榮盛莉湖春曉5浦口片區(qū)六合片區(qū)江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅1市場2庫存3個案住宅市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅123江北板塊商品住宅短中期庫存量約PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|庫存短期存量數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊商品住宅短中期庫存量約PART4南京板塊簡介|江北板塊成交未開工的住宅性質(zhì)的土地庫存量為1188萬㎡。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|庫存土地存量序號土地名稱總建面積(㎡)成交日期成交樓板價(元/㎡)受讓方12014年第09號浦口區(qū)NO.2014G39731,856.232014/6/254,755.03華潤置地（蘇州）有限公司22014年第08號浦口區(qū)NO.2014G31269,794.262014/6/204,966.75中交投資有限公司32014年第09號浦口區(qū)NO.2014G38186,237.902014/6/254,402.97南京泉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司42013年第24號六合區(qū)NO.2013G85377,011.482014/1/171,591.46東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司52014年第09號浦口區(qū)NO.2014G3780,122.502014/6/255,054.76金地集團(tuán)南京置業(yè)發(fā)展有限公司62013年第24號六合區(qū)NO.2013G8472,486.602014/1/172,290.08江蘇嘉佑置業(yè)有限公司7NO.2011G27浦口區(qū)頂山街道定向河以西，浦珠路以北86,278.682011/7/194,288.43宏爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8NO.2011G86浦口區(qū)江浦街道工業(yè)大學(xué)與花卉大道夾角地塊79,507.782012/2/104,024.76江蘇省南京浦口經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司9NO.2010G63六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)大泉水庫2號地塊11,782.202011/1/11848.74南京鳳南投資實(shí)業(yè)有限公司10NO.2008G12浦口區(qū)江浦街道迎賓大道南側(cè)2號211,668.822008/4/281,521.24浦口區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司11NO.2008G21六合區(qū)程橋鎮(zhèn)編鐘路北側(cè)34,752.862008/7/30325.15南京市六合區(qū)程橋村鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司。。。。。。。85NO.2011G84六合區(qū)馬鞍鎮(zhèn)方州路以南地塊284,470.202011/12/291,863.11江蘇榮鼎地產(chǎn)合計(jì)（總建面）1188萬㎡數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊成交未開工的住宅性質(zhì)的土地庫存量為1188萬㎡。PAPART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅1市場2庫存3個案住宅市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|榮盛龍湖半島概況總建面積230萬

㎡車位配比1:0.6占地面積189萬㎡裝修情況毛坯容積率1.23物業(yè)費(fèi)用1.5元綠化率50%樓板價

六合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華歐大道1號規(guī)劃戶數(shù)7679戶住宅均價5647元/㎡建筑形態(tài)別墅、多層、小高層、高層開發(fā)商南京華歐舜都置業(yè)有限公司榮盛龍湖半島榮盛龍湖半島位于龍池湖畔，緊鄰六合區(qū)政府。總建面積230萬㎡，建筑形態(tài)有別墅、多層、小高層、高層。數(shù)據(jù)來源：circPART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案榮盛龍湖半島2006年初開盤，總供應(yīng)面積123萬方，成交103萬方，去化率84%。近兩年共去化540萬㎡，月去化22.5萬㎡，成交均價6467元/㎡。成交情況榮盛龍湖半島近兩年各月成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|榮盛龍湖半島數(shù)據(jù)來源：circ榮盛龍湖半島2006年初開盤，總供應(yīng)面積123萬方，成交10主力戶型榮盛龍湖半島主力戶型為三房，主要面積的集中在80-120㎡，以剛需為主。榮盛龍湖半島各面積段供應(yīng)與成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|榮盛龍湖半島數(shù)據(jù)來源：circ主力戶型配比房型套數(shù)配比(%)三房935965.54二房380226.63聯(lián)排4072.85一房3882.72四房2681.88主力戶型榮盛龍湖半島主力戶型為三房，主要面積的集中在80-1戶型圖72平米二房兩廳一衛(wèi)98平米三室兩廳一衛(wèi)87平米三室兩廳一衛(wèi)榮盛龍湖半島主力戶型為70-80㎡的二房和80-100㎡的三房。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|榮盛龍湖半島戶型圖72平米98平米87平米榮盛龍湖半島主力戶型為70-8項(xiàng)目總結(jié)：榮盛龍湖半島擁有金陵中學(xué)、金陵小學(xué)名校雙學(xué)區(qū)；自帶榮盛時代廣場、阿爾卡迪亞酒店等配套；龍池湖畔，自然風(fēng)景優(yōu)美，空氣質(zhì)量較好；PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|榮盛龍湖半島項(xiàng)目總結(jié)：PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|新城香溢紫郡概況總建面積32

萬

㎡車位配比1:0.6占地面積13萬㎡裝修情況毛坯;精裝容積率2.39物業(yè)費(fèi)用1.5元綠化率37%樓板價1861元/㎡規(guī)劃戶數(shù)5828戶住宅均價8780元/㎡建筑形態(tài)高層、多層、商業(yè)、公寓開發(fā)商南京新城允升房地產(chǎn)有限公司新城香溢紫郡新城香溢紫郡2013年開盤，規(guī)劃面積36.3萬方，位于江北板塊板橋區(qū)域，較為成功的改善型項(xiàng)目。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案新城香溢紫郡2011年底開盤，供應(yīng)量53萬㎡，去化47萬㎡，去化率89%。近兩年成交面積35萬㎡，月去化1.5萬㎡，成交均價9284元/m2。成交情況新城香溢紫郡近兩年成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|新城香溢紫郡數(shù)據(jù)來源：circ新城香溢紫郡2011年底開盤，供應(yīng)量53萬㎡，去化47萬㎡，主力戶型新城香溢紫郡主力戶型為二房和三房，主力面積段集中在80-100㎡的小戶型，以剛需為主。新城香溢紫郡各面積段供應(yīng)與成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|新城香溢紫郡數(shù)據(jù)來源：circ主力房型配比房型套數(shù)配比(%)二房562156.27三房379337.97一房5725.73復(fù)式40.04主力戶型新城香溢紫郡主力戶型為二房和三房，主力面積段集中在8戶型圖70平米二房兩廳一衛(wèi)101平米三室兩廳兩衛(wèi)74平米二室兩廳一衛(wèi)新城香溢紫郡主力戶型為集中于70-80㎡二房和80-100㎡三房。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|新城香溢紫郡戶型圖70平米101平米74平米新城香溢紫郡主力戶型為集中于項(xiàng)目總結(jié)：新城香溢紫郡整體戶型較小，總價低，對剛需全體有較大的吸引力；臨近公交總站，交通較為方便。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅|個案|新城香溢紫郡項(xiàng)目總結(jié)：PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|江北板塊商品住宅年均去化量為240萬方（包括別墅），供求比低于1.5，存量較少；江北板塊商品住宅近兩年月去化量26萬方，年去化量313萬方，均價為8907元/m2；江北板塊住宅產(chǎn)品成交面積段為60-120㎡小面積段，各面積段近幾年占比基本保持不變。該板塊仍是剛需市場；江北板塊商品住宅主要成交戶型為60-100m2的二房和80-1450m2的三房。該板塊90%以上房型為二房和三房，其余房型占比很少；江北板塊普通商品住宅成交單價主要集中在6000-12000元/m2；江北板塊普通商品住宅產(chǎn)品總價段主要集中在140萬以內(nèi)；江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，首位成交面積為26.7萬㎡，成交總金額為17.9億；江北板塊成交未開工的住宅性質(zhì)的土地庫存量為1188萬㎡。江北板塊住宅，剛需為主PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊總結(jié)（住宅）江北板塊商品住宅年均去化量為240萬方（包括別墅），供求比低PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀

住宅市場分析1

公寓市場分析2

辦公市場分析3

商業(yè)市場分析4PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀住宅PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓1市場2庫存3個案公寓市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓123江北板塊歷年公寓整體供求和交易情況（面積）江北板塊公寓年均去化3.25萬方，2014年去化量為9萬方，近兩年供求量迅速增加，供求比為1.2，存量較少。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|市場整體交易數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊歷年公寓整體供求和交易情況（面積）江北板塊公寓年均去江北板塊兩年每月公寓整體供求和交易情況（面積）江北板塊公寓市場近兩年成交均價9140元/m2，月去化7122㎡。整體交易PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|市場數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊兩年每月公寓整體供求和交易情況（面積）江北板塊公寓市江北板塊公寓產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，60-80㎡成交量逐年增多，2014年占比35%，較其他版塊，明顯增多。江北板塊歷年公寓成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）2014年江北板塊公寓成交結(jié)構(gòu)分布圖（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|市場面積結(jié)構(gòu)2014年各面積段成交情況面積段40以下40-6060-8080-100100以上成交面積（㎡）13165407973140042130數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊公寓產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，60-8江北板塊2014年公寓成交單價主要集中8000-10000元/m2，該價段成交面積5.7萬方。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|市場單價結(jié)構(gòu)江北板塊歷年公寓成交單價結(jié)構(gòu)分析（面積）江北板塊歷年公寓成交單價總量分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊2014年公寓成交單價主要集中8000-10000元江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1東方萬匯城56540114796755.4702新城香溢紫郡1408927768930.9713明發(fā)新城中心1020414288350.9024紫晶唐7896142110120.8695金牛湖度假中心79512124770.099金牛湖度假中心5PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|市場江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，成交情況最好的是東方萬匯城，成交5.7萬方，成交金額5.5億元。TOP5東方萬匯城1新城香溢紫郡2數(shù)據(jù)來源：circ明發(fā)新城中心3紫晶唐4江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓1市場2庫存3個案公寓市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓1市場2庫存3個案公寓市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|個案|東方萬匯城概況總建面積60萬

㎡車位配比1:0.7占地面積12

萬㎡裝修情況毛坯容積率5物業(yè)費(fèi)用

2.8元綠化率25%公寓產(chǎn)權(quán)40年規(guī)劃戶數(shù)2064戶公寓均價9130元/㎡物業(yè)構(gòu)成商業(yè)，酒店，辦公樓、公寓開發(fā)商北京東方置地投資發(fā)展有限公司東方萬匯城東方萬匯城擁有商業(yè)、酒店、辦公市公寓等各種物業(yè)類型，是浦口新城核心啟動區(qū)的首發(fā)大型城市綜合體項(xiàng)目。占地面積12萬㎡，總建面積60萬㎡。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|個案東方萬匯城公寓2013年7月開盤，共成交13萬方，月去化7249㎡，成交均價9130元/㎡。成交情況東方萬匯城各月成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|個案|東方萬匯城數(shù)據(jù)來源：circ東方萬匯城公寓2013年7月開盤，共成交13萬方，月去化72主力戶型東方萬匯城成交主力戶型集中在40-80㎡，60-80㎡供應(yīng)量和成交量最多，是主力戶型。東方萬匯城各面積段供應(yīng)與成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|個案|東方萬匯城數(shù)據(jù)來源：circ主力戶型東方萬匯城成交主力戶型集中在40-80㎡，60-80項(xiàng)目總結(jié)：東方萬匯城是大型城市綜合體項(xiàng)目，擁有自身的商業(yè)、辦公等配套；PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|公寓|個案|東方萬匯城項(xiàng)目總結(jié)：PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|江北板塊公寓年均去化3.25萬方，2014年去化量為9萬方，近兩年供求量迅速增加，供求比為1.2，存量較少；江北板塊公寓市場近兩年成交均價9140元/m2，月去化7122㎡；江北板塊公寓產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，60-80㎡成交量逐年增多，2014年占比35%，較其他版塊，明顯增多；江北板塊2014年公寓成交單價主要集中8000-10000元/m2，該價段成交面積5.7萬方；江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，成交情況最好的是東方萬匯城，成交5.7萬方，成交金額5.5億元；東方萬匯城是大型城市綜合體項(xiàng)目，擁有自身的商業(yè)、辦公等配套。江北板塊公寓，市場變熱，庫存較少PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊總結(jié)（公寓）江北板塊公寓年均去化3.25萬方，2014年去化量為9萬方，PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀

住宅市場分析1

公寓市場分析2

辦公市場分析3

商業(yè)市場分析4PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀住宅PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公1市場2庫存3個案辦公市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公123江北板塊歷年商品辦公整體供求和交易情況（面積）江北板塊辦公年均4.6萬方，2014年去化量為9.5萬方，供求比為2.7。近三年供應(yīng)量逐漸增加，成交量增加較為緩慢，庫存較多。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|市場整體交易數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊歷年商品辦公整體供求和交易情況（面積）江北板塊辦公年江北板塊兩年每月辦公整體供求和交易情況（面積）江北板塊辦公市場近兩年成交均價8941元/m2，月去化7419㎡，2014年供應(yīng)量明顯增加。整體交易PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|市場數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊兩年每月辦公整體供求和交易情況（面積）江北板塊辦公市江北板塊辦公產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，2014年該面積段去化3.6萬方。江北板塊歷年辦公成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|市場面積結(jié)構(gòu)2014年江北板塊辦公成交結(jié)構(gòu)分布圖（套數(shù)）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊辦公產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，2014江北板塊2014年辦公成交單價主要集中8000-12000元/m2，該面積段成交量逐年增加。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|市場單價結(jié)構(gòu)江北板塊歷年辦公成交單價結(jié)構(gòu)分析（面積）江北板塊歷年辦公成交單價總量分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊2014年辦公成交單價主要集中8000-12000元江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1旭日愛上城14369249103511.4872明發(fā)城市廣場764981111230.8513金寧廣場73666689900.6624金盛田錦上73448658910.4335鼎業(yè)國際花園33352885340.285PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|市場江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，成交首位成交量為1.4萬㎡，成交金額1.5億元。TOP5金寧廣場3旭日愛上城1數(shù)據(jù)來源：circ明發(fā)城市廣場2金盛田錦上4鼎業(yè)國際花園5江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅1市場2庫存3個案辦公市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅123江北板塊辦公短中期庫存量約51萬方，年去化量12萬方，去化周期4.3年，庫存量太多，去化壓力太大。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|庫存短期存量江北板塊辦公短中期庫存量去化周期

萬方萬方

年年度供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）已推未售量（萬㎡）主要在售項(xiàng)目存量項(xiàng)目名稱已推面積（萬㎡）銷售率已推未售量（萬㎡）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊辦公短中期庫存量約51萬方，年去化量12萬方，去化周PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅1市場2庫存3個案辦公市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|住宅123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案|旭日愛上城概況旭日愛上城占地47.2萬㎡容積率2.5總建筑面積118萬㎡樓板價898元/㎡辦公總推面積3萬㎡辦公均價10728元/㎡開發(fā)商南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置浦口區(qū)星火南路2號旭日愛上城位于大橋北路、浦珠路、柳州路三條城市交通干道的夾角內(nèi)，臨近華東MALL大型商業(yè)項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越?？偨娣e118萬㎡。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案明發(fā)廣場辦公供應(yīng)量3.2萬方，去化2萬方，去化率63%，成交均價10728元/m2。成交情況旭日愛上城各月成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案|旭日愛上城數(shù)據(jù)來源：circ明發(fā)廣場辦公供應(yīng)量3.2萬方，去化2萬方，去化率63%，成交戶型面積明發(fā)廣場辦公成交和供應(yīng)面積段主要集中在40-60㎡，成交面積18370㎡，去化62%，占比94%。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案|旭日愛上城旭日愛上城辦公成交結(jié)構(gòu)分布圖（套數(shù)）旭日愛上城辦公成交結(jié)構(gòu)分布圖（面積）數(shù)據(jù)來源：circ戶型面積明發(fā)廣場辦公成交和供應(yīng)面積段主要集中在40-60㎡，PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案|旭日愛上城項(xiàng)目總結(jié)：旭日愛上城辦公主要集中在小面積，類似于單身公寓；旭日愛上城位于橋北中心，周邊商業(yè)配套齊全，地理位置優(yōu)越。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|辦公|個案江北板塊辦公年均4.6萬方，2014年去化量為9.5萬方，供求比為2.7。近三年供應(yīng)量逐漸增加，成交量增加較為緩慢，庫存較多;江北板塊辦公市場近兩年成交均價8941元/m2，月去化7419㎡，2014年供應(yīng)量明顯增加;江北板塊辦公產(chǎn)品成交主力戶型集中在40-80m2，2014年該面積段去化3.6萬方;江北板塊2014年辦公成交單價主要集中8000-12000元/m2，該面積段成交量逐年增加。江北板塊成交面積TOP5項(xiàng)目中，成交首位成交量為1.4萬㎡，成交金額1.5億元。江北板塊，辦公去化量少，辦公環(huán)境還未形成PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊總結(jié)（辦公）江北板塊辦公年均4.6萬方，2014年去化量為9.5萬方，供PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀

住宅市場分析1

公寓市場分析2

辦公市場分析3

商業(yè)市場分析4PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|中觀住宅PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)1市場2庫存3個案商業(yè)市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)123江北板塊歷年商業(yè)整體供求和交易情況（面積）江北板塊商業(yè)年均去化12萬㎡，2014年供應(yīng)量增加，成交量無明顯增加，庫存量持續(xù)走高。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|市場整體交易數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊歷年商業(yè)整體供求和交易情況（面積）江北板塊商業(yè)年均去江北板塊兩年每月商業(yè)整體供求和交易情況（面積）江北板塊商業(yè)市場近兩年成交均價14792元/m2，月去化1.4萬

㎡。整體交易PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|市場數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊兩年每月商業(yè)整體供求和交易情況（面積）江北板塊商業(yè)市江北板塊商業(yè)面積段較為分散，主要集中在40-120㎡小面積段和600㎡以上大面積段。江北板塊歷年公寓成交結(jié)構(gòu)走勢圖（面積）2014年江北板塊公寓成交結(jié)構(gòu)分布圖（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|市場面積結(jié)構(gòu)2014年各面積段成交情況面積段40以下40-8080-120120-160160-200200-240240-280280-320320-400400-500500-600600以上成交面積（㎡）11100412442531510575709360224573324552875451217035308數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊商業(yè)面積段較為分散，主要集中在40-120㎡小面積段江北板塊商業(yè)單價較為分散，需根據(jù)地勢、定位等綜合因素。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|市場單價結(jié)構(gòu)江北板塊歷年公寓成交單價結(jié)構(gòu)分析（面積）江北板塊歷年公寓成交單價總量分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ江北板塊商業(yè)單價較為分散，需根據(jù)地勢、定位等綜合因素。PAR江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1榮盛龍湖半島27325400130263.5592紫晶廣場177807242104.3053金寧廣場130355597381.2694東方萬匯城912860191041.7445天潤城793956161341.281PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|市場江北板塊2014年商業(yè)成交面積TOP5項(xiàng)目中，排在首位的是榮盛龍湖半島，成交面積2.7萬㎡，成交金額3.6億元。TOP5數(shù)據(jù)來源：circ榮盛龍湖半島1天潤城5紫晶廣場2金寧廣場3東方萬匯城4江北板塊2014年成交面積TOP5項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱成交面積（PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)1市場2庫存3個案商業(yè)市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)1市場2庫存3個案商業(yè)市場分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)123PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|個案|榮盛龍湖半島概況總建面積230萬

㎡車位配比1:0.6占地面積189萬㎡裝修情況毛坯容積率1.23物業(yè)費(fèi)用1.5元綠化率50%樓板價

六合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華歐大道1號規(guī)劃戶數(shù)7679戶住宅均價5647元/㎡建筑形態(tài)別墅、多層、小高層、高層開發(fā)商南京華歐舜都置業(yè)有限公司榮盛龍湖半島榮盛龍湖半島位于龍池湖畔，緊鄰六合區(qū)政府?？偨娣e230萬㎡，建筑形態(tài)有別墅、多層、小高層、高層。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|個案榮盛龍湖半島商業(yè)總供應(yīng)量為7.4萬㎡，去化47%，月去化2277㎡，成交均價11791元/㎡。成交情況榮盛龍湖半島各月成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|個案|榮盛龍湖半島成交情況供應(yīng)面積7.4萬㎡成交面積3.5萬㎡去化率47%成交均價11791元/㎡成交金額4.1億（總）數(shù)據(jù)來源：circ榮盛龍湖半島商業(yè)總供應(yīng)量為7.4萬㎡，去化47%，月去化22主力戶型水榭春天花園商業(yè)主要面積段表現(xiàn)為兩個極端，只要集中在為140以下的小面積段和600以上的大面積段。榮盛龍湖半島商業(yè)各面積段供應(yīng)與成交情況分析（面積）PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|個案|榮盛龍湖半島榮盛龍湖半島商業(yè)各面積段成交比例分析（面積）數(shù)據(jù)來源：circ主力戶型水榭春天花園商業(yè)主要面積段表現(xiàn)為兩個極端，只要集中在項(xiàng)目總結(jié)：榮盛龍湖半島總建面積230萬㎡，已推123萬㎡住宅，成交103萬方，去化84%；自帶的商業(yè)區(qū)主要為住宅配套，為小區(qū)住戶提供便利，商鋪銷售的成功依賴于住宅的定位和去化情況；區(qū)政府所在地，未來規(guī)劃利好。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|商業(yè)|個案|榮盛龍湖半島項(xiàng)目總結(jié)：PART4南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|江北板塊商業(yè)年均去化12萬㎡，2014年供應(yīng)量增加，成交量無明顯增加，庫存量持續(xù)走高。江北板塊商業(yè)市場近兩年成交均價14792元/m2，月去化1.4萬㎡。江北板塊商業(yè)面積段較為分散，主要集中在40-120㎡小面積段和600㎡以上大面積段。江北板塊商業(yè)單價較為分散，需根據(jù)地勢、定位等綜合因素。江北板塊2014年商業(yè)成交面積TOP5項(xiàng)目中，排在首位的是榮盛龍湖半島，成交面積2.7萬㎡，成交金額3.6億元。榮盛龍湖半島自帶的商業(yè)區(qū)主要為住宅配套，為小區(qū)住戶提供便利，商鋪銷售的成功依賴于住宅的定位和去化情況，區(qū)政府所在地，未來規(guī)劃利好。江北板塊商業(yè)，以住宅底商為主，庫存較大PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|江北板塊|板塊總結(jié)（商業(yè)）江北板塊商業(yè)年均去化12萬㎡，2014年供應(yīng)量增加，成交量無PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊134526城南板塊河西板塊城中板塊1城北板塊2城東板塊3456仙林板塊江北板塊江寧板塊溧水板塊高淳板塊城市距離：市中心軌道交通：地鐵1號線、2號線、3、4號線建成中資源占有：新街口商業(yè)中心、總統(tǒng)府等商業(yè)及歷史資源等區(qū)域配套：中華第一商圈新街口商業(yè)、秦淮風(fēng)情夫子廟等樓市發(fā)展：土地供應(yīng)量少，稀缺性及不可替代性，價格與日俱增產(chǎn)業(yè)支撐：三產(chǎn)為主，總部經(jīng)濟(jì)等客戶構(gòu)成：大南京1小時經(jīng)濟(jì)圈（即全市及蘇北、安徽投資置業(yè)客戶）板塊區(qū)域覆蓋了玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。5分開發(fā)歷史作為南京市中心城區(qū)，各方面配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，不過由于土地的稀缺以及不可再生性，因此該板塊一直呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況5分客戶心理認(rèn)知由于城中地塊供應(yīng)量偏小，稀缺性自然成為城中住宅的最大特點(diǎn)；物以稀為貴，可以說城中高尚社區(qū)正以其獨(dú)特的自然資源和歷史優(yōu)勢在南京各大板塊中獨(dú)樹一幟。5分板塊特征城中高尚社區(qū)以其獨(dú)特的自然資源和歷史優(yōu)勢在南京各大板塊中獨(dú)樹一幟，居家公館、精裝小戶型、空中別墅、社區(qū)樓王層出不窮，在有效利用外部自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通優(yōu)勢、商圈網(wǎng)絡(luò)的同時，城中樓盤的價值被廣泛認(rèn)可，價格也在與日俱增。5分所處開發(fā)階段購房群體正向外擴(kuò)散，蘇北、安徽等外地到南京就業(yè)買房、投資的人明顯增多。5分PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊134526新街口鼓樓山西路大橋南路漢中門三山街中華門大行宮市政府省政府中央門夫子廟河西萬達(dá)新街口鼓樓三山路漢中門中央門第一階段第二階段第三階段第四階段大行宮大橋南路中華門各個小區(qū)域進(jìn)行特色式發(fā)展，如瑞金路、新莊、熱河店……….夫子廟珠江路……新街口“中華第一商圈”的商業(yè)中心和鼓樓廣場的政務(wù)中心都位于城中板塊，北部以批發(fā)零售為主，西側(cè)以社區(qū)型商業(yè)為主，南部以商辦為主、社區(qū)商業(yè)為輔，除太平南路兩端的“一傳一現(xiàn)”即夫子廟和大行宮1912外，東部無大型商業(yè)體。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|發(fā)展歷程城中發(fā)展歷程新街口鼓樓山西路大橋南路漢中門三山街中華門大行宮市政府省政府編號公園1閱江樓2古林公園3石頭城公園4清涼門公園5烏龍?zhí)豆珗@6朝天宮7鄭和公園8夫子廟景區(qū)9白鷺洲公園10玄武湖公園11北極閣12明故宮編號醫(yī)院1南京腫瘤醫(yī)院2南京長江醫(yī)院3南京傳染病控制中心4南醫(yī)大第二附屬醫(yī)院5東大醫(yī)院下關(guān)分院6中大醫(yī)院7江蘇省腫瘤醫(yī)院8鼓樓醫(yī)院9南京腦科醫(yī)院10江蘇省人民醫(yī)院11南醫(yī)大學(xué)第一附屬醫(yī)院12江蘇交通醫(yī)院13南醫(yī)大友誼醫(yī)院14南京市中醫(yī)院15南京醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院16南京市兒童醫(yī)院17南京市第一醫(yī)院18軍區(qū)機(jī)關(guān)醫(yī)院19南京軍區(qū)南京總醫(yī)院編號地鐵（2號線）1漢中門站2上海路站4大行宮站5西安門站6明故宮站編號地鐵（1號線）1南京火車站站2新模范馬路站3玄武門站4鼓樓站5珠江路站6新街口站7張府園站8三山街站9中華門站編號地鐵（3號線在建）1雞鳴寺站2浮橋站4常府街站5夫子廟站6武定門站7雨花臺站編號地鐵（4號線在建）1中保站2省委站3云南路站6九華門站編號地鐵（7號線規(guī)劃）1城河村站2福建路站3古平崗站5清涼山站編號地鐵（5號線規(guī)劃）1鹽倉橋站2福建路站3虹橋站4山西路站8朝天宮站11大中橋站12光華門站編號地鐵（6號線規(guī)劃）1富貴山站編號地鐵（13號線規(guī)劃）5馬標(biāo)站7月牙湖編號學(xué)校1南師附中2育英中學(xué)3南京第五十中學(xué)4南京寧海中學(xué)5南京大學(xué)附屬中學(xué)6南京外國語學(xué)校7人民中學(xué)8金陵中學(xué)9第五中學(xué)10第三中學(xué)11第一中學(xué)12玄武外國語學(xué)校13梅園中學(xué)14南京外語學(xué)校15南航附中16中華中學(xué)1041121768151311121098181912457616171234567891145245612公園學(xué)校醫(yī)院交通12456973623134681112175地鐵1號線地鐵1號線地鐵2號線地鐵2號線地鐵3號線地鐵3號線地鐵4號線地鐵4號線地鐵7號線地鐵7號線132315地鐵13號線地鐵5號線地鐵5號線地鐵6號線地鐵6號線18257934610111213141516地鐵13號線PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|板塊配套已開通未開通編號公園1閱江樓2古林公園3石頭城公園4清涼門公園5烏龍?zhí)豆≌⑸虡I(yè)辦公存量住宅公寓商業(yè)辦公存量PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|歷年供應(yīng)成交及價格走勢09年市場集中爆發(fā)后開始趨于平穩(wěn)，13年之后供應(yīng)量增加，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)變化。成交價格大幅增長，近5年的漲幅高達(dá)14%，14年成交均價保持在31000以上，未來還有上漲空間。2009年城中板塊成交火爆，2009-2012年，城中板塊處于供不應(yīng)求的階段，供求比保持0.5左右。2013年全年供應(yīng)19.7萬方，成交7.7萬方。2014年供應(yīng)量約為12.8萬方，成交6.3萬方。2014年城中板塊成交均價為31066元/㎡，城中板塊地少人多，未來供應(yīng)量將會持續(xù)減少，目前市面多為高端項(xiàng)目，未來價格存在進(jìn)一步上漲的空間。未來城中板塊住宅的定位趨勢將是“高端”、“高價”、“高享受”，成為有錢人的天堂2009-2014年城中板塊供應(yīng)、成交及價格走勢成交走勢PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|歷年供應(yīng)成PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|近24個月供應(yīng)成交及價格走勢近兩年年均供應(yīng)量為16.3萬方，月去化量為0.59萬方，年去化量為7.08萬方，成交均價為29137元/㎡，近兩年價格呈明顯上升趨勢。城中板塊近24個月供應(yīng)、成交及價格走勢成交走勢PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|近24個月2008年至2010年，小面積一房產(chǎn)品出現(xiàn)，受到市場的熱捧,低密度產(chǎn)逐漸減少2011年市場恢復(fù)以兩房和三房為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時，低密度產(chǎn)品開始“沖擊”市場，并受到市場的廣泛接受，一直到2014年，城中板塊低密度產(chǎn)品仍受“歡迎”，2013年12月的雅樂居長樂渡，2000萬起售（500平米左右/棟），出現(xiàn)“日光盤”景象2012年小面積產(chǎn)品一房、二房從新占據(jù)市場，以總價低為優(yōu)勢，奪取市場近60%的份額2013-2014年，三房、四房改善型產(chǎn)品及享受型別墅產(chǎn)品銷售情況較好城中板塊歷年成交房型變化情況城中板塊住宅產(chǎn)品成交主力房型為三房、四房及別墅類產(chǎn)品，三房、四房較受市場歡迎，從市場現(xiàn)狀看，低密度產(chǎn)品以聯(lián)排、疊墅及洋房為主，去化情況良好。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|板塊住宅成交結(jié)構(gòu)房型結(jié)構(gòu)2008年至2010年，小面積一房產(chǎn)品出現(xiàn)，受到市場的熱捧,2014年城中板塊成交量中各面積段占比城中板塊歷年各面積段成交變化2013年城中板塊住宅面積段成交集中于120平米以上，約占總體的78%；其中120-144平米和240平米以上分別占22.4%和41.2%，小面積段住宅產(chǎn)品供應(yīng)較少。以供求比分析，240平米公寓產(chǎn)品最受市場歡迎，144平米以下面積段產(chǎn)品供求比均低與1；但隨著產(chǎn)品面積段增大，去化率也在逐步增快，日后大面積產(chǎn)品將成為城中板塊的主流產(chǎn)品。城中板塊住宅成交主力面積段集中145㎡以上，約占總體量的78%，其中180-240㎡和240㎡以上的產(chǎn)品最受市場歡迎，小面積段產(chǎn)品市場表現(xiàn)欠佳。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|板塊住宅成交結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)2014年城中板塊成交量中各面積段占比城中板塊歷年各面積段成城中板塊歷年成交單價段走勢（套數(shù)）城中板塊歷年成交總價段段走勢（套數(shù)）單價段在18000元/㎡以上的產(chǎn)品成為城中板塊的主流產(chǎn)品，30000元/㎡以上的高端產(chǎn)品占比越來越大?？們r段在500萬以上的產(chǎn)品開始成為市場的主流產(chǎn)品，說明城中板塊的住宅市場已經(jīng)進(jìn)入高端市場時代。從近6年城中板塊的單價段看，高單價的產(chǎn)品開始成為市場的主流產(chǎn)品，2014年單價在18000元/㎡的產(chǎn)品占據(jù)了城中板塊93.8%的市場。從近6年城中板塊的總價段看，低總價段的產(chǎn)品占比越來越少，低端產(chǎn)品開始被城中市場淘汰，高端開始成為城中的主流趨勢，2014年500萬以上的占據(jù)市場的62%。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|單總價結(jié)構(gòu)走勢價格結(jié)構(gòu)城中板塊歷年成交單價段走勢（套數(shù)）城中板塊歷年成交總價段段走PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|主要住宅項(xiàng)目分析2014年城中板塊住宅銷售前五名的項(xiàng)目分別為：雅居樂長樂渡、長發(fā)·義和、藍(lán)天·華門國際花園、京門府、金基尚書里。京門府華門國際花園長發(fā)·義和金基·尚書里目前城中在售住宅項(xiàng)目為16個，其中秦淮區(qū)為10個，鼓樓區(qū)為3個，玄武區(qū)為3個，目前銷售情況最好分別是:雅居樂長樂渡、長發(fā)·義和、藍(lán)天·華門國際花園、京門府、金基尚書里。項(xiàng)目雅居樂長樂渡長發(fā)義和金基尚書里京門府華門國際花園成交面積20617㎡12,538㎡5,864㎡5,224㎡4,848㎡項(xiàng)目長發(fā)義和金基尚書里雅居樂長樂渡京門府華門國際花園成交套數(shù)9877373535項(xiàng)目雅居樂長樂渡長發(fā)義和金基尚書里京門府華門國際花園成交金額（萬元）64,38950,99520,55515,33111,731以成交面積排名以成交套數(shù)排名以成交金額排名主要項(xiàng)目PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|主要住宅項(xiàng)PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|重點(diǎn)項(xiàng)目分析總建面積59600㎡車位配比1:4.22占地面積59,899㎡建筑風(fēng)格明清建筑風(fēng)格容積率1交房時間2015-08-31綠化率35%物業(yè)費(fèi)用6.5元/m2/月規(guī)劃戶數(shù)156戶物業(yè)公司雅居樂物業(yè)雅萊格物業(yè)類型聯(lián)排+獨(dú)棟成交均價31372元/㎡雅居樂長樂渡雅居樂長樂渡：區(qū)域標(biāo)桿別墅項(xiàng)目，主要賣點(diǎn)地段+低密度+品牌雅居樂長樂渡在南京城中板塊屬高端項(xiàng)目，項(xiàng)目總面積5.9萬方，主力面積為500㎡和991㎡核心配套：主要依托外圍城市配套，包括學(xué)校、商業(yè)配套等。案例分析PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|重點(diǎn)項(xiàng)目分PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|推盤節(jié)奏@去化分析推盤時間推出面積推出套數(shù)推案描述2013-12-0617,475㎡45本次推案推出的是該項(xiàng)目的2-9號樓，位于小區(qū)的北面，主要以500-600平米的聯(lián)排別墅為主力戶型。2014-06-1224,823㎡26本次推案推出的是該項(xiàng)目的20#、21#、22#、30#、31#樓，位于小區(qū)的中部，主要以500-600平米的聯(lián)排為主力戶型雅居樂長樂渡于2013年12月06號正式向推出，截止到2014年11月累計(jì)成交22,271㎡，整體成交均價為31,372/㎡。整個項(xiàng)目在14年上半年銷售情況較好，去化14,574㎡，進(jìn)入下半年銷售開始轉(zhuǎn)淡，去化面積為6,043㎡。成交均價最高點(diǎn)在2013年12月，為33138元/㎡，進(jìn)入2014年價格開始小幅下降，價格谷底出現(xiàn)在2014年8月份，為30036元/㎡，之后開始小幅回升。雅居樂長樂渡去化走勢圖PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|推盤節(jié)奏@991㎡500㎡雅居樂長樂渡的主力戶型為500㎡的五房和991㎡的五房，另有少量的771㎡的戶型。其中去化情況最好的500㎡的戶型，總價相對較低，是其最大的優(yōu)勢，991㎡的由于價太高，目前去化情況不理想。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|主力戶型介紹991㎡500㎡雅居樂長樂渡的主力戶型為500㎡的五房和99PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|總結(jié)雅居樂長樂渡是城中板塊高端住宅的標(biāo)桿項(xiàng)目，是難得一見的低密度項(xiàng)目，以其:地段+低密度+品牌的優(yōu)勢，迅速搶占城中板塊的高端住宅市場。雅居樂長樂渡物業(yè)類型包括聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，鎖定了城中板塊以及大南京區(qū)域的高端客群。項(xiàng)目獲得了較高的市場認(rèn)可度，品牌開發(fā)商、園林美化、物管服務(wù)等項(xiàng)目賣點(diǎn)，使項(xiàng)目吸引力更加凸顯。項(xiàng)目總結(jié)：雅居樂長樂渡總面積5.96萬方，目前共去化2.23萬方。去化率37.4%。項(xiàng)目整體成交均價為31,372/㎡，2014年11月份成交均價為30969/㎡。PART4南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|總結(jié)雅居樂住宅公寓商業(yè)辦公存量住宅公寓商業(yè)辦公存量09年是需求最大的一年，09年之后趨于平穩(wěn)，需求量緩慢增長，14年成交均價為33597元/㎡，較09年上漲了144%，過高的價格阻礙了城中板塊公寓的成交。2009年，城中板塊公寓市場火爆，年成交面積為15.8萬方，市場需求特別大。2010年開始由于價格的上漲，市場需求開始減弱。2013年開始，供應(yīng)降低，需求增加，14年的供應(yīng)和成交分別是2.53萬方和2.49萬方。2014年城中板塊成交均價為33597元/㎡，城中板塊地少人多，未來供應(yīng)量將會持續(xù)減少，需求開始抬頭，未來價格上漲空間較大。2009-2014年城中板塊供應(yīng)、成交及價格走勢隨著城中板塊公寓需求的增加，潛在供應(yīng)量的減少，預(yù)測未來價格可能會出現(xiàn)大幅的上漲。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|公寓歷年供應(yīng)成交及價格走勢成交走勢09年是需求最大的一年，09年之后趨于平穩(wěn)，需求量緩慢增長，近2年公寓總體供應(yīng)了5.41萬方，共去化4.9萬方，月去化量為0.24萬方，整體成交均價為29012元/㎡，近兩年成交均價呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。城中板塊近24個月供應(yīng)、成交及價格走勢PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|近24個月成交及價格走勢成交走勢近2年公寓總體供應(yīng)了5.41萬方，共去化4.9萬方，月去化量近幾年來城中板塊酒店公寓需求需求結(jié)構(gòu)開始改變，開始由剛需向改善轉(zhuǎn)變，大面積公寓的需求逐年增加，目前40㎡以下的產(chǎn)品逐漸被市場淘汰。城中板塊公寓的成交面積段開始逐漸往大面積段轉(zhuǎn)變，截止到2014年40㎡以下的逐漸被市場淘汰，。城中板塊歷年公寓成交面積段變化情況（套數(shù)）城中板塊2014年公寓各面積段供求關(guān)系圖（面積）2014年80㎡以下的公寓處于供不應(yīng)求的，市場壓力小，80㎡以上供求比為1.56，市場壓力稍大。PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|需求結(jié)構(gòu)走勢成交結(jié)構(gòu)近幾年來城中板塊酒店公寓需求需求結(jié)構(gòu)開始改變，開始由剛需向改PART

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南京板塊簡介|板塊介紹|城中板塊|單總價結(jié)構(gòu)走勢單價段在15000元/㎡以上的產(chǎn)品占據(jù)了城中板塊絕大部分的市場，單價段走高趨勢明顯。總價段在150萬以上的產(chǎn)品占據(jù)的比重越來越大，100萬以下的產(chǎn)品逐漸被市場淘汰。城中板塊歷年成交單價段走勢（套數(shù)）城中板塊歷年成交總價段走勢（套數(shù)）從近6年城中板塊的單價段15000元／㎡的產(chǎn)品占比越來越大，2014年約占到總量的97%，低價段的產(chǎn)品已經(jīng)被市場淘汰。從近6年城中板塊的總價段由低向高的趨勢明顯，2014年總價在1