2022年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)檢測(cè)分析報(bào)告

——我國(guó)土地市場(chǎng)在應(yīng)對(duì)危機(jī)中態(tài)勢(shì)向好2022年，我國(guó)采取一系列積極政策，從容應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的劇烈沖擊，順利實(shí)現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)。土地市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況良好，調(diào)控前瞻效應(yīng)顯著，發(fā)展強(qiáng)勁，態(tài)勢(shì)向好。表現(xiàn)為，土地供應(yīng)總量大幅回升，市場(chǎng)化配置水平進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)全面增長(zhǎng)，保障性住房用地供應(yīng)增加明顯，西部地區(qū)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)，調(diào)控范圍逐漸向資本市場(chǎng)延伸。反映出政府調(diào)控能力增強(qiáng)，調(diào)控手段增多，調(diào)控機(jī)制逐步完善。2022年，我國(guó)將面對(duì)更為復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，內(nèi)外需緊縮“雙碰頭”的危機(jī)疊加因素增多，對(duì)土地市場(chǎng)形成巨大壓力。初步預(yù)測(cè)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的客觀要求將更加迫切，城市化進(jìn)程加速、擴(kuò)大內(nèi)需遲滯效應(yīng)帶來的土地剛性需求增勢(shì)將更加強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)地價(jià)漲勢(shì)將難以大幅度回落，住房市場(chǎng)細(xì)分對(duì)土地供應(yīng)的要求將進(jìn)一步提高，市場(chǎng)化水平提升對(duì)調(diào)控市場(chǎng)的操作難度將進(jìn)一步加大，更多的土地進(jìn)入資本市場(chǎng)將帶來難以預(yù)見的不確定性。根據(jù)以上分析預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)應(yīng)對(duì)危機(jī)后新形勢(shì)的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)是“調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、強(qiáng)監(jiān)管、穩(wěn)預(yù)期”。以差別化的供應(yīng)價(jià)格、供給規(guī)模和供應(yīng)節(jié)奏，完善“有保有控”差別化的土地供應(yīng)政策；運(yùn)用規(guī)劃、計(jì)劃和用地審批的控制作用，優(yōu)先保障民生用地供應(yīng)；建立土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)和考評(píng)體系，健全完善土地市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制；打造權(quán)威的信息產(chǎn)品，加大信息披露力度，切實(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。一、2022年土地市場(chǎng)的特點(diǎn)（一）土地供應(yīng)總量及各類用地均大幅回升，供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)較小，基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)比例略有提高。全國(guó)土地供應(yīng)總量31.9萬公頃，同比增加44.2%，與2022年相比增加16.9%。在土地供應(yīng)總量中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）供應(yīng)同比分別增加44.1%、36.7%和53.0%（見圖1）。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為37.4%、32.2%和30.4%。其他用地供應(yīng)比例同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。從36個(gè)重點(diǎn)城市（省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）情況看，土地供應(yīng)總量同比增加的有26個(gè)，減少的有10個(gè)。圖12022-2022年三類用地供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化情況（二）土地出讓量?jī)r(jià)齊升，招拍掛比重略有提高，劃撥用地比重提升明顯。土地出讓總面積20.88萬公頃，同比增加38.3%，與2022年相比增加10.5%，占土地供應(yīng)總量的65.5%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，招拍掛占土地出讓總面積的85.3%，同比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地劃撥總面積10.97萬公頃，同比增加69.5%，與2022年相比增加36.6%，占土地供應(yīng)總量的34.4%，同比提高5.1個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表1土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)變化土地出讓總價(jià)款1.59萬億元，同比增長(zhǎng)63.4%，與2022年相比增長(zhǎng)70.5%。土地出讓收入對(duì)財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響愈發(fā)明顯，2022年土地出讓價(jià)款占全年財(cái)政收入23.2%，占GDP總額4.7%，同比均有較大提升。出讓平均價(jià)款和招拍掛出讓平均價(jià)款分別為762元/平方米和848元/平方米，同比分別上漲18.1%和18.5%，2022年至2022年季度出讓平均價(jià)款變化情況看（見圖2），2022年第四季度回升明顯。圖22022-2022年土地出讓均價(jià)及招拍掛出讓均價(jià)變動(dòng)情況（三）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量全面增長(zhǎng)，交易價(jià)款持續(xù)攀升，保障性住房用地供應(yīng)量增加明顯。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)10.28萬公頃，同比增加36.7%，與2022年相比增加34.6%。其中，商服用地、住宅用地分別供應(yīng)2.64萬公頃、7.65萬公頃，同比分別增加31.1%、38.8%，與2022年相比分別增加39.3%、33.0%。在住宅用地中，保障性住房用地（經(jīng)濟(jì)適用住房用地、廉租住房用地）供應(yīng)1.1萬公頃，同比增加38.5%，比2022年增加76.8%。三類住房用地供應(yīng)2.3萬公頃，同比減少3.3%，與2022年相比增加1.9%，占住宅供應(yīng)總量30.3%，低于2022、2022年水平。（見表2）表2住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較單位：公頃、%從重點(diǎn)城市看，36個(gè)重點(diǎn)城市中房地產(chǎn)開發(fā)用地同比增加的有34個(gè)，供應(yīng)量同比減少的只有長(zhǎng)沙和深圳2個(gè)；從保障性住房用地占住宅用地供應(yīng)量占比情況看，比重超過30%的城市只有長(zhǎng)春、杭州、南京、蘭州、武漢等5個(gè)；三類住房用地（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地）占住宅用地供應(yīng)量的比重超過70%的只有深圳、貴陽(yáng)和烏魯木齊3個(gè)。2022年全年，商服用地和普通商品住宅用地出讓平均價(jià)款分別為1321元/平方米、1514元/平方米，同比分別上漲22%和27.6%，比2022年分別上漲36%和21.1%。自2022年4季度至2022年2季度，房地產(chǎn)、商服和住宅用地出讓平均價(jià)款呈震蕩下降趨勢(shì)，2022年3季度以后呈急速上升趨勢(shì)（見圖3），2022下半年以來房地產(chǎn)價(jià)格及成交量變化直接改變了市場(chǎng)對(duì)未來土地需求的預(yù)期，加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。圖32022-2022年房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)變動(dòng)情況據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，商服用地和普通商品住宅用地出讓平均交易價(jià)格（地面地價(jià)）排在全國(guó)前十位的城市見表3，其中，深圳和上海商服用地出讓平均交易價(jià)格已超過1萬元/平方米；深圳和廈門普通商品住宅用地出讓平均交易價(jià)格超過1萬元/平方米，遠(yuǎn)高于其他城市。表32022年商服及普通商品住宅平均地面地價(jià)前十位城市單位：元/平方米（四）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)呈現(xiàn)“供應(yīng)總量增加，招拍掛比例提高，成交價(jià)款下降”的特點(diǎn)。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)11.94萬公頃，同比增加44.1%，比2022年減少2.1%。其中出讓11.4萬公頃，同比增加43.7%，占工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)總量的95.5%，與2022、2022年基本持平。其中，招拍掛占出讓總量的84.0%，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地協(xié)議出讓，大部分屬于原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)的土地（見表4）。表42022-2022年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)及變動(dòng)情況隨著國(guó)土資源部調(diào)整工業(yè)用地價(jià)格和完善供應(yīng)制度相關(guān)文件的落實(shí)，2022年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)44.1%，出讓和招拍掛出讓平均價(jià)款同比分別下降4.5%和2.9%（見圖4），招拍掛出讓占出讓總量的比重同比提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)。這說明工業(yè)用地政策的及時(shí)調(diào)整，降低了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，增加了工業(yè)用地的供應(yīng)量，穩(wěn)定了工業(yè)用地的價(jià)格，從而有益于落實(shí)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。圖42022-2022年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓均價(jià)變動(dòng)情況（五）西部地區(qū)土地供應(yīng)增幅明顯，重點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)特征不一。東、中、西部地區(qū)土地供應(yīng)同比分別增加43.7%、34.8%和54.3%，占全國(guó)土地供應(yīng)總量的比重分別為50.5%、22.8%和26.7%。其中，東部地區(qū)和中部地區(qū)同比分別下降0.2和1.6個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)同比提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。從重點(diǎn)地區(qū)看，東北三?。ㄟ|、吉、黑）土地供應(yīng)總量顯著增加，同比增幅高達(dá)62.5%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)比重較大，三類用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化較小。京津冀三?。ㄊ校┐蠓黾恿斯さV倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)，同比增幅高達(dá)76.1%，占土地供應(yīng)總量的比重也高達(dá)53.1%。長(zhǎng)三角地區(qū)（蘇浙滬）和珠三角地區(qū)（廣東?。┐蠓黾恿朔康禺a(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，供應(yīng)量同比分別增加44.3%和43.5%，具體變化見表5。表52022年土地供應(yīng)地區(qū)結(jié)構(gòu)單位：公頃、%（六）土地抵押面積和貸款總量繼續(xù)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，土地抵押貸款率略有上升。2022年土地抵押面積凈增量，由378平方公里增加到512平方公里，土地抵押貸款凈增額由4853億增加到7749億。在2.59萬億抵押貸款中，住宅用地（10486億）和商服用地（7665億），分別占41%和30%。土地抵押貸款率為50%，同比提高6個(gè)百分點(diǎn)；分季度看，2022年一、二、三和四季度分別為49%、49%、53%和49%，抵押貸款率先升后降，土地抵押信貸基本處于較安全范圍。二、當(dāng)前形勢(shì)判斷和值得關(guān)注的問題2022年是我國(guó)進(jìn)入新世紀(jì)以來最為困難的一年。黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)調(diào)整了宏觀政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，增速逐季加快，投資保持較快增長(zhǎng)，消費(fèi)需求持續(xù)趨旺。在國(guó)際金融動(dòng)蕩、世界經(jīng)濟(jì)總體陷入衰退的情況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步回升成為世界經(jīng)濟(jì)中的亮點(diǎn)。2022年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)先抑后揚(yáng)，第二季度觸底回升，呈“V”型快速反彈態(tài)勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好。第三季度，房市供銷兩旺、股市止跌回穩(wěn)、期市緩慢上揚(yáng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，帶動(dòng)土地市場(chǎng)逐季上行，供應(yīng)量不斷放大，價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)土地和礦產(chǎn)品需求更加旺盛。但是部分行業(yè)產(chǎn)能過剩依然嚴(yán)重，通貨膨脹的預(yù)期依然存在。在這種宏觀背景下，2022年土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，表明國(guó)家一系列政策措施取得了明顯成效。但在流動(dòng)性充裕，投資投機(jī)性購(gòu)房增加，對(duì)通脹預(yù)期的炒作等多重因素作用下，加之一些地方不嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，違規(guī)越權(quán)出臺(tái)救市政策措施，以及市場(chǎng)監(jiān)管不到位，違法違規(guī)行為得不到有效查處等原因，部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快、房?jī)r(jià)過高等問題，給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的隱患增多，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。受其影響，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些問題，給土地市場(chǎng)調(diào)控與監(jiān)管帶來了較大壓力，主要表現(xiàn)如下：（一）土地供應(yīng)總量回升，但部分地區(qū)和城市土地供求矛盾仍十分突出。為確保中央4萬億投資的順利落地，我部及時(shí)調(diào)整了土地利用年度計(jì)劃規(guī)模，加快土地審批，使得土地供應(yīng)總量大幅回升，有力確保了保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需用地的需要。但在保增長(zhǎng)的壓力下，一些地方發(fā)展沖動(dòng)十分明顯，紛紛擴(kuò)大用地規(guī)模，未批先用、未報(bào)即用現(xiàn)象仍然存在，土地供需矛盾進(jìn)一步凸顯。特別是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套過度向大城市特別是特大城市集中，造成大量人口涌向大城市，民生用地和產(chǎn)業(yè)用地需求過快增長(zhǎng)，在短時(shí)間內(nèi)過度放大了土地供求矛盾，使土地價(jià)格持續(xù)走高，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，資源、環(huán)境對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐難以為繼。（二）受多種因素的制約，迫使土地用途結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。保增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)難以協(xié)調(diào)。一方面，一些地方政府為了保持經(jīng)濟(jì)增速，將一些長(zhǎng)期被拒于土地供應(yīng)門檻之外的科技含量低、資源消耗高、環(huán)境污染大的項(xiàng)目重新上馬，加劇了產(chǎn)能過剩和低水平重復(fù)建設(shè)；另一方面，過于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策，放松規(guī)劃對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地大幅減少，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡。與2022、2022年相比，2022年普通商品住宅用地供應(yīng)雖實(shí)現(xiàn)了大幅增加，但中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少，降幅分別達(dá)到26.3%和23.9%。相反，高檔住宅用地供應(yīng)則出現(xiàn)抬頭跡象。2022年高檔住宅用地供應(yīng)1068.64公頃，雖然占住宅用地的比重僅為1.4%，與2022、2022年相比其增幅過大，分別達(dá)到7倍和8.3倍。（三）土地進(jìn)入資本市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，加劇了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)回升向好，經(jīng)濟(jì)景氣和通脹預(yù)期一起上行，流動(dòng)性持續(xù)充裕，一線城市“地王”頻現(xiàn)并開始向二、三線城市傳導(dǎo)，土地逐步進(jìn)入資本市場(chǎng)，杠桿作用不斷顯現(xiàn)，土地抵押率明顯提高，股市、債券等融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資投機(jī)行為不斷增加。一方面不斷強(qiáng)化了房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、過高，并刺激了地價(jià)的大幅上升，提高了土地資產(chǎn)價(jià)值，加大了市場(chǎng)泡沫，推動(dòng)了資產(chǎn)膨脹，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，大量的投資投機(jī)吸引了大量的社會(huì)資本進(jìn)入土地市場(chǎng)，容易造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入下降，削減經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)力。同時(shí)，也扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系，加劇了土地供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，降低了資源配臵的效率和質(zhì)量。三、2022年土地市場(chǎng)展望與政策建議（一）2022年土地市場(chǎng)展望2022年將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)更為復(fù)雜的一年。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2022年經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)是，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，在促進(jìn)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變上下功夫。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，但不確定因素仍然很多，從總體上看，經(jīng)過努力，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這主要基于以下三方面考慮：一是投資保持較快增長(zhǎng)。2022年新開工的眾多投資項(xiàng)目屬于中長(zhǎng)期大型項(xiàng)目，建設(shè)和投資周期長(zhǎng)，根據(jù)4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃安排，2022年增加的預(yù)算是5885億，若按計(jì)劃實(shí)施，將會(huì)發(fā)揮更加明顯的拉動(dòng)作用。二是出口增長(zhǎng)將由負(fù)增長(zhǎng)變正增長(zhǎng)。全球恢復(fù)性增長(zhǎng)已經(jīng)開始，預(yù)計(jì)2022年世界主要經(jīng)濟(jì)體將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。我國(guó)出口市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，凈出口對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)也將由負(fù)變正。三是發(fā)生明顯通脹的可能性不大，但面臨較大的不確定因素。根據(jù)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的研判，以及2022年土地市場(chǎng)運(yùn)行中存在問題研究，我們認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1．經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)土地的剛性需求持續(xù)增強(qiáng)，土地供應(yīng)量進(jìn)一步增加。一是中央4萬億投資帶來的大規(guī)模用地需求還將繼續(xù)釋放，大量省以下重點(diǎn)投資項(xiàng)目尚未落地；二是基于繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的考量，2022年信貸規(guī)模將保持在8萬億左右，流動(dòng)性持續(xù)充裕，民間資本投資力度迅速加大，土地需求呈面狀攀升、局部井噴態(tài)勢(shì)；三是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，特別是放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制政策的實(shí)施，將帶動(dòng)中小企業(yè)用地需求和房地產(chǎn)用地需求的進(jìn)一步增加。2．房?jī)r(jià)、地價(jià)進(jìn)一步上升，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫將成為調(diào)控重點(diǎn)。一線城市，特別是東部沿海城市經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)回暖反應(yīng)比較快，進(jìn)而將需求傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)，房?jī)r(jià)地價(jià)將持續(xù)上漲，進(jìn)一步加大調(diào)控力度、謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫仍將是貫穿全年始終的主旋律。2022年初國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕4號(hào)），國(guó)務(wù)院有關(guān)部門加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，打好組合拳，相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控配套政策。在調(diào)控政策的作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整跡象，但考慮到流動(dòng)性充裕、通脹預(yù)期增強(qiáng)和市場(chǎng)慣性的作用，2022年土地供應(yīng)價(jià)格將持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，特別是房地產(chǎn)用地價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，但市場(chǎng)基本面的支撐力度有所減弱，地價(jià)上漲幅度將會(huì)逐步收窄。3．控制產(chǎn)能過剩、加速結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)更加艱巨。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2022年經(jīng)濟(jì)發(fā)展要強(qiáng)化節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任制，加強(qiáng)節(jié)能減排重點(diǎn)工程建設(shè)，堅(jiān)決管住產(chǎn)能過剩行業(yè)新上項(xiàng)目，開展低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)。因此，結(jié)構(gòu)調(diào)控將是土地調(diào)控政策的主旋律。預(yù)計(jì)節(jié)能型產(chǎn)業(yè)用地需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，客觀要求土地政策及時(shí)調(diào)控過剩產(chǎn)能，加速結(jié)構(gòu)調(diào)整。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整也面臨了巨大挑戰(zhàn)，2022年房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)失衡問題很突出，如何切實(shí)提高保障性住房和中低價(jià)位、中小套型住宅用地將是各級(jí)國(guó)土資源管理部門需要共同解決的重大課題。（二）政策建議1．完善“有保有控”的差別化土地供應(yīng)政策。一是在土地供應(yīng)時(shí)要充分考慮市場(chǎng)需求、水平和結(jié)構(gòu)的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，通過差別化的供應(yīng)價(jià)格、供給規(guī)模和供應(yīng)節(jié)奏，切實(shí)落實(shí)《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，優(yōu)先保障乘數(shù)效應(yīng)明顯、見效快、就業(yè)多、效率高、耗能低、污染低、用地少，拉動(dòng)力強(qiáng)、支柱作用顯著的產(chǎn)業(yè)用地，繼續(xù)保障國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和民生工程用地；二是健全建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)體系，提高土地投資強(qiáng)度、容積率和產(chǎn)出效率，構(gòu)建土地與產(chǎn)業(yè)的“雙優(yōu)”指標(biāo)，完善評(píng)價(jià)考核制度，提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的針對(duì)性；三是及時(shí)制定出臺(tái)推進(jìn)閑臵、空閑和低效利用土地盤活利用的政策，建立利益調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮原存量土地使用權(quán)人的積極性，提高土地供應(yīng)中利用存量的比重，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)造條件；四是要積極推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加快實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤，開展建設(shè)用地整理，建立農(nóng)村建設(shè)用地特別是農(nóng)村宅基地的退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人口城市化與城鄉(xiāng)建設(shè)用地的增減相適應(yīng)，為增加供應(yīng)提供新空間。2．優(yōu)先保障民生用地供應(yīng)。發(fā)揮規(guī)劃的總體控制作用，切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)民生用地的總量、結(jié)構(gòu)和布局。建議對(duì)民生用地缺口較大的地區(qū)，在城市用地審批中提高房地產(chǎn)等民生用地的比例。及時(shí)編制、發(fā)布土地供應(yīng)計(jì)劃，重點(diǎn)要制定國(guó)務(wù)院計(jì)劃三年解決的保障性安居工程用地計(jì)劃，落實(shí)到具體地塊，每半年向社會(huì)公布一次落實(shí)情況。加強(qiáng)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備，完善土地供應(yīng)前期開發(fā)機(jī)制，盡快形成開發(fā)建設(shè)條件以凈地供應(yīng)。同時(shí)，加強(qiáng)與相