物業(yè)公司服務合同糾紛的法律問題研究

物業(yè)公司服務合同糾紛的法律問題研究

房地產服務是確保人們正常生活并實現舒適生活的必要因素。對物業(yè)服務合同糾紛的相關研究,有利于指導當事人進行訴訟,減少訴訟中耗費的時間和精力,以利于社會秩序的和諧。業(yè)主與物業(yè)公司間的沖突經課題組調查發(fā)現在任何一個法院中,物業(yè)服務合同糾紛無論是在絕對數量上還是相對比例上都不大。但作為個人休息、生活的中心,“家”對于每一個人都具有極其重要的意義,一旦對此類問題處理不當,輕則引發(fā)個別業(yè)主與物業(yè)公司間的沖突,重則會造成社區(qū)的不穩(wěn)定乃至社會的不穩(wěn)定。需要說明的有三點:一是本次調研僅關注合同抗辯的提出和認定,原因在于原告起訴時總會提出一定的事實和依據,而被告應否承擔責任的關鍵就在于被告提出的抗辯是否能夠成立;二是本次調研僅就對方履行合同瑕疵抗辯進行研究,原因在于因對方履行瑕疵而要求對方承擔違約責任的案件是數量最大、也最難以認定的,有較大的研究價值;三是物業(yè)服務合同糾紛中,絕大多數是物業(yè)公司作為原告、訴求業(yè)主交納物業(yè)費的案件,業(yè)主最常用的抗辯是物業(yè)公司服務瑕疵或物業(yè)公司違約,課題組稱之為物業(yè)公司違約抗辯。限于篇幅,本文僅針對物業(yè)公司違約抗辯進行研究。在物業(yè)公司合同中明確參照標準物業(yè)公司違約能否成立,應當先確認服務標準,即找到物業(yè)服務所應達到的標準,以此去衡量某一個具體案件中的服務是否達標。國務院《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。”北京市建設委員會發(fā)布的《北京市住宅物業(yè)服務等級規(guī)范(一級)(試行)》(京建物1209號)(以下簡稱《等級規(guī)范》)從房屋維修養(yǎng)護、電梯服務等十個方面對物業(yè)服務標準進行了規(guī)定,但該文件的效力等級較低。在合同層面上存在著兩種做法:一是在物業(yè)服務合同中不做具體約定,而交給規(guī)范性文件處理,如某《物業(yè)管理委托合同》約定“物業(yè)管理服務標準按北京市有關規(guī)定執(zhí)行”;二是在物業(yè)服務合同(1)中做出較為具體的約定。課題組認為,評判物業(yè)公司服務的參照標準應當遵循如下的做法:首先,物業(yè)公司提供服務的依據是雙方間的合同,因此應當首先以合同約定作為參照標準。其次,當合同對服務標準沒有具體約定時,人民法院可以以《等級規(guī)范》為參考,在確定物業(yè)公司等級的基礎上,確認物業(yè)公司應當提供的服務標準。需要注意的是,《等級規(guī)范》在本質上是行政機關對物業(yè)公司評查的依據,其對物業(yè)公司的內部管理情況設置的規(guī)定,如“質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全”、“建立共用設施設備清冊檔案”等,很難界定在“服務”的范圍,如業(yè)主以此類管理不健全為由要求認定物業(yè)公司違約,不應支持。第三,當某項服務在合同中沒有約定、《等級規(guī)范》也沒有規(guī)定時,應當本著“權利義務相統(tǒng)一”的原則,區(qū)分不同情況處理:一、物業(yè)公司對某項服務未向業(yè)主收取費用,除非該服務造成業(yè)主人身財產傷害,物業(yè)公司無需因該項服務承擔責任。二、物業(yè)公司對某項服務的相關設施收取了初裝費、未收取服務費,則物業(yè)公司應保證該設施的基本運行。三、物業(yè)公司對某項服務收取了服務費,就應提供服務,標準則以設備能夠發(fā)揮高級功能、業(yè)主能夠享受較舒適的服務為宜。具體來說,應當從人、財、物三個方面入手,確保有人專門提供服務、有相應資金安排、確保設施高級功能的正常發(fā)揮。業(yè)主訴訟中的違約行為理論上說,凡是物業(yè)公司提供的服務未能達到標準時,均已構成物業(yè)公司違約,應當承擔相應的違約責任。但是,以“完美無缺”為標準要求物業(yè)公司,對最輕微的違約行為也施加一定的法律責任,與我國的現狀是難以適應的。課題組認為,應當在保護業(yè)主正當權益與促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡,要求物業(yè)公司對違約行為承擔“相應責任”。因此有必要對物業(yè)公司的違約狀況進行分類。涉及業(yè)主的人數。以接受服務的人數為標準,物業(yè)公司服務可以分為兩類:僅涉及某一業(yè)主和涉及多名業(yè)主。因此,業(yè)主在訴訟中以物業(yè)公司違約為由提出的抗辯,課題組分別稱之為自益型抗辯和共益型抗辯。違約的程度差異。課題組認為,應當將物業(yè)公司的某一項違約行為區(qū)分為輕微違約、嚴重違約和根本違約(這里強調是對“某一項”違約行為程度的劃分,而非對物業(yè)服務合同的整體判定)。其中,根本違約較容易界定,當物業(yè)公司根本未提供或基本未提供某項服務的時候,可以認定對此項服務根本違約。之所以強調“基本”未提供,是為了避免物業(yè)公司以個別的義務履行對抗一般情況下的違約,如進行極小面積的綠化以避免在綠化問題上的根本違約。而在輕微違約和嚴重違約的界限上,課題組認為,對于有具體考評標準且考評能夠量化的服務,違約程度在30%以下的行為,可以認定為輕微違約。對于沒有具體考評標準或考評標準難以量化的服務,則以對業(yè)主生活的影響為依據進行界定。如服務缺失對業(yè)主的生活造成了重大緊迫影響、且持續(xù)違約行為超過三天,可以認定嚴重違約。至于給業(yè)主造成的其他影響,課題組認為應當在違約行為持續(xù)兩個月以上或發(fā)生可能性在30%以上(如報修10次、僅維修5次)時,認定物業(yè)公司構成嚴重違約。物業(yè)服務合同對于物業(yè)費構成的約定。物業(yè)服務合同對物業(yè)費的構成會進行約定,但約定的方式有所不同。第一種情況是比較具體的約定各服務項目的物業(yè)費數額;第二種情況是僅對物業(yè)費構成進行描述。排除了違規(guī)抗辯,應根據違約業(yè)主的物業(yè)費繳納義務。第一,物業(yè)公司輕微違約。在此種情況下,可以認定物業(yè)公司違約,但不宜減免物業(yè)費,而應當采取其他方式敦促物業(yè)公司改進服務。第二,物業(yè)公司嚴重違約。課題組認為,對于物業(yè)公司的嚴重違約行為,因其已經嚴重違反了合同所確定的義務,給業(yè)主帶來了明顯的影響,因此應當給予相應處理。具體區(qū)分如下四種情況:一、業(yè)主提出自益型抗辯,物業(yè)服務合同對物業(yè)費構成有明確約定的,應認定物業(yè)公司違約,并對違約部分減免物業(yè)費。因為依據合同,雙方權利義務已經明確,物業(yè)公司又直接侵害了業(yè)主的合同權利,則可以有針對性地減免物業(yè)費,具體減免比例與違約程度成正比;二、業(yè)主提出自益型抗辯,物業(yè)服務合同對物業(yè)費構成沒有明確約定的,也應當減免物業(yè)費;三、業(yè)主提出共益型抗辯,物業(yè)服務合同對物業(yè)費構成有明確約定的,抗辯能否成立與提出抗辯的業(yè)主人數有關系。如果案件數量較多、涉及業(yè)主人數較多,則可以結合違約承擔判決減免物業(yè)費。如果僅僅是個別業(yè)主主張共益型抗辯,則應慎重酌減物業(yè)費,以批評、督促為主;四、業(yè)主提出共益型抗辯,物業(yè)服務合同對物業(yè)費構成沒有明確約定的,考慮到物業(yè)服務是針對小區(qū)全體業(yè)主的,對于對收費約定不明、又針對全體業(yè)主的服務進行抗辯的,仍應以批評、督促為主,一般不宜減免物業(yè)費。第三,物業(yè)公司根本違約。當物業(yè)公司根本違約時,業(yè)主未能得到依據物業(yè)合同所應享有的服務,原則上均應減免相應物業(yè)費。滯納金、違約金的負擔。在物業(yè)服務合同中,通常會有對業(yè)主遲延繳納物業(yè)費的行為采取滯納金、違約金的處罰,因此物業(yè)公司的訴訟中一般會涉及到滯納金或違約金的問題。課題組認為,滯納金和違約金在本質上是相似的,都是對業(yè)主未按期履行合同義務的罰則。而當存在物業(yè)公司違約抗辯之時,業(yè)主未能按期履行義務存在著一定的合理性,因此,物業(yè)公司違約的抗辯能夠對滯納金或違約金產生影響。第一,判決減免物業(yè)費的,應當減免滯納金、違約金。因為在物業(yè)費收取時,物業(yè)公司不會允許業(yè)主部分繳納,所以在訴訟前業(yè)主不可能僅交納合理的物業(yè)費,滯納金、違約金的產生不可避免。所以在減免物業(yè)費的場合,一并減免滯納金、違約金是合理的。第二,因共益型抗辯原因,認定物業(yè)公司嚴重違約但不減免物業(yè)費的,應當減免滯納金、違約金。其理由同上。第三,認定物業(yè)公司輕微違約,不減免物業(yè)費的,無需酌減滯納金、違約金。此時物業(yè)公司在較大程度上履行了合同義務,業(yè)主也應當較大程度的履行自己的義務再謀求救濟,拒交物業(yè)費行為的合理性不足。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展缺失物業(yè)服務是一個具有長期性、持續(xù)性、復雜性的工作,而物業(yè)收費的方法、