博思堂西安吉祥村項目方案.課件

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂數(shù)字1：1個中國博思堂3：3大產(chǎn)業(yè)鏈9：9家區(qū)域公司27：27家分公司14：14年的地產(chǎn)運營歷程西安博思堂房地產(chǎn)營銷有限公司善于運用各種營銷策略與傳播手段去獲取1+1+1＞3的營銷幾何力，創(chuàng)建新的代理公司合作模式，制造雙贏局面。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.規(guī)劃方案小寨西路含光路本案博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[運營法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則1[企業(yè)法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“企業(yè)必須考慮戰(zhàn)略在前”*央企背景、世界五百強(qiáng)企業(yè)、首次進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。這樣背景的企業(yè)，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，不會單單想贏一個項目而已，更重要的是想在行業(yè)中占有一席之地。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運作項目前思考，進(jìn)行到戰(zhàn)略規(guī)劃，方可實現(xiàn)企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)中的勝利。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“第一個代表占位”*吉祥村項目，是企業(yè)的第一個地產(chǎn)項目。它所承載的戰(zhàn)略目的一定是：占位、項目帶動企業(yè)品牌占位：（1）城市資源（2）政府資源（3）城市形象（4）品牌形象（5）團(tuán)隊資源博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“企業(yè)啟示：城市代表”*在這樣的開發(fā)戰(zhàn)略背景下，吉祥村項目也已經(jīng)注定了不會走向平庸的產(chǎn)品研發(fā)之路，也不會走向平庸的營銷操作以及平庸的推廣。所以，我們的定位思考，也有了第一個限定：即向城市代表型項目做方向考量博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則2[市場法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“宏觀：堅決不動搖”*本次中央經(jīng)濟(jì)會議，有史以來比較少有的特別提出關(guān)于房地產(chǎn)的話題：（中央經(jīng)濟(jì)會議原文）要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。于是，2012年的地產(chǎn)形勢不容樂觀，嚴(yán)冬行情已成定局。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.2011年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策對于整個房地產(chǎn)市場的影響不言而喻，目前的市場情況下，談房地產(chǎn)不得不提房產(chǎn)政策。下面我們從：2011年政策回顧；政策對于市場影響；后期政策預(yù)測；三個方面來逐漸剖析目前政策對于房地產(chǎn)市場的影響以及對于后期房地產(chǎn)政策影響走勢的預(yù)判。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.上半年——調(diào)控口號“抑制房價過快增長”一連串調(diào)控政策橫空出世2011政策關(guān)鍵詞“抑制增長”與“堅決下調(diào)”下半年——“堅持調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松鞏固調(diào)控成果”博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[2011年政策回顧]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.政策頻出，決心調(diào)控到底[2011年政策回顧]新“國八條”出臺“限購令”推向全國貨幣政策趨緊存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)上提一月二月三月五月六月國務(wù)院部署樓市調(diào)控：二套房貸首付提至60%西安出臺限購令本地市民限購三套房五一商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定西安商品房“一房一價”新規(guī)定央行第五次上調(diào)準(zhǔn)備金利率發(fā)改委發(fā)布《上平方銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》央行上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個百分點央行第六次上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個點十月銀行提高首套房貸利率5%—10%房地產(chǎn)政策不動搖從緊取向不變博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.部分銀行首套首付提至“40%”1月20日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。政策預(yù)警2011年1-3月金融手段行政手段1月26日，新“國八條”頒布。其中二套房首付提至六成，部分地區(qū)實行“限購。1月28日，上海重慶同時成為房產(chǎn)稅試點城市。2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2月24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2月25日，西安限購令出臺，本地市民限購三套房3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》3月25日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點3月27日40城市公布調(diào)控目標(biāo)2011年4-7月政策趨緊4月12日，政府將房價漲幅調(diào)低為11.5%》4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點5月18日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點6月20日，中國人民銀行今年第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，至此已上調(diào)21.5%，凍結(jié)銀行業(yè)流動性資金2.3萬億元7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2011年下半年-2012年政策導(dǎo)向前景不利8月份，政府?dāng)M定二批限購名單，35個已入列……11月9日，國土資源部召開通氣會表示:小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。[階段性調(diào)控成果]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.

2011政策調(diào)控分析——行政、金融、土地出讓政策多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉(zhuǎn)淡。未來政策調(diào)控預(yù)測——政府堅決，實際效果和通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控力。政策發(fā)展視角：地產(chǎn)發(fā)展視角：快速城市化率將帶來大量住宅需求量城市土地稀缺將長期存在政策調(diào)控與市場形勢產(chǎn)品矛盾，商品銷售價格仍難以下跌市場大勢：政策調(diào)控將仍然繼續(xù)，市場進(jìn)入整固期，局部出現(xiàn)降價促銷現(xiàn)象，但還未顯示出整體下降態(tài)勢，未來市場消化速度有待觀察?！敖鹑谡叩恼{(diào)控將市場進(jìn)入整固期”博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[后期政策研判和對項目影響]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[調(diào)控必將繼續(xù)持續(xù)]隨著時間的推移，政策的效力在逐步顯現(xiàn)，成交價格已經(jīng)開始出現(xiàn)局部的、點式的松動跡象，這主要表現(xiàn)在新開盤項目以低于市場預(yù)期的價格推出。隨著市場對政策的持續(xù)消化以及更細(xì)的、操作性更強(qiáng)的政策的落實，在售項目的價格會逐步全面松動從而帶動市場總體成交價格的下降。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[從營銷的角度看目前的市場走勢：價格下降的6個階段]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[市場量價走勢預(yù)測]下半年開始，中國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存及去化時間成為影響量價走勢的核心因素。調(diào)控10個月，政策效力凸顯，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，部分項目開始降價促銷，市場觀望氣氛濃厚。開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。在政策效力、市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存壓力、資金壓力的共同作用下*降價促銷成為四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[政策結(jié)論]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[政策給予本項目的機(jī)會點]價格機(jī)會：目前政策使得整個市場進(jìn)入局部促銷降價環(huán)節(jié)，還未真正進(jìn)入全面降價階段，但是僅針對于住宅市場，商業(yè)辦公等并未受到降價促銷影響；規(guī)劃機(jī)會：商業(yè)、辦公、公寓、酒店等物業(yè)并未受到限購令影響，尤其是目前西安市商業(yè)和公寓市場日益火爆，可供我們選擇的物業(yè)形態(tài)多種多樣，更符合政策調(diào)控下的市場需求。結(jié)論：政策給予我們商業(yè)、辦公、公寓的機(jī)會博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“西安：量價齊跌”*西安的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布11月份正式降價。而全國的房地產(chǎn)拐點確立同樣也在11月。目前西安量價齊跌的局面已成事實。4成樓盤均價在6000元/平米以下。西安與全國的市場行情基本同步，代表本輪調(diào)控并非單純的調(diào)控一線城市，對于二三線城市的影響也很嚴(yán)重。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[調(diào)控下的市場影響]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)走勢來看，2011年上半年多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅逐月遞減。主要表現(xiàn)為：環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，由1月的60個降至6月的44個；環(huán)比漲幅較高的城市數(shù)量逐月減少，二季度連續(xù)3個月無城市價格環(huán)比漲幅超過1%，漲幅超過0.5%的城市也大幅減少；70個城市的平均漲幅大幅降低，由1月的0.8%降至6月的0.1%。2011年上半年70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲跌情況月份環(huán)比上漲漲幅≥1%漲幅≥0.5%環(huán)比持平環(huán)比下降70個城市平均漲幅1月602944730.80%2月561240680.46%3月502298120.29%4月56027590.31%5月50061190.16%6月440014120.10%[全國70大限購城市房地產(chǎn)走勢]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[34個城市價格環(huán)比下降]與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個，比9月份增加了8個。國家統(tǒng)計局11月18日發(fā)布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，房價下降的城市有34個，環(huán)比翻番。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.土地的成交量：過去的10月份，土地市場成交巨幅縮量；住宅用地成交量更是創(chuàng)出年內(nèi)最低；熱點城市，如廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類用地出現(xiàn)零成交現(xiàn)象；全國多個地方土地流拍一幕頻頻上演。[土地成交量與成交價格下降]土地成交價格：今年以來土地成交價格在一月份創(chuàng)下高點后，一直持續(xù)下滑，溢價率走低；底價成交似乎已經(jīng)成為土地市場的主流；從全國范圍看，在主要的133個城市中，前十月成交地塊中以底價成交的比重約為60%，其中13個主要一線城市中底價成交的地塊占比也超過五成。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[大型房企戰(zhàn)略收縮]萬科的總裁公開表示，萬科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式，在這個模式下第一，就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤更為重要；第二，就是積極賣房，不囤地；第三，要更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前十個月，十大標(biāo)桿房企(保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)明顯放慢拿地節(jié)奏。前十月，這十大標(biāo)桿房企拿地支出為974億元，同比減少55.8%，購地金額僅占前十月銷售金額4560億元的21%，創(chuàng)下了2007年以來的最低紀(jì)錄。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[樓市迎來買方市場]當(dāng)前，樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，在擬購房者與房地產(chǎn)商之間的深度博弈中，天平逐漸向購房者傾斜。這一方面表現(xiàn)在近期房價的明顯松動，另一方面則是買房需求縮減后，房地產(chǎn)商的庫存壓力陡增。在這樣的格局中，有專家表示，樓市正迎來買方市場。在保障房大量供給、市場限購不放松、貸款政策繼續(xù)收緊的情況下，北京樓市已經(jīng)明顯過渡到完全的買方市場，房價下調(diào)的趨勢明顯，樓市拐點已經(jīng)非常明顯地開始到來。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.長期來看，當(dāng)保障性住房開發(fā)量供應(yīng)緩解低收入家庭需求矛盾后，限購令這種強(qiáng)制性政策才得以松動，預(yù)計周期在一年半至兩年左右第一階段：3-5月份市場觀察期，市場反應(yīng)將決定未來的政策走向；１、賣方堅守，買方市場對房價下跌期望更大，雙方觀望試探；２、個別項目率先改變價格策略，促銷再現(xiàn)；３、企業(yè)在這兩月應(yīng)對政策的積極程度將決定打壓力度的強(qiáng)弱。第二階段：6-9月市場探底期，政策調(diào)控效果完全顯現(xiàn)；1、需要說明的是，本輪調(diào)控我們認(rèn)為將會是一個中期的過程，至少持續(xù)一年以上。2、本次房價回調(diào)我們認(rèn)為一線及部分二線城市調(diào)整幅度預(yù)計在20%以上，西安房價回調(diào)幅度會相對較小。[政策影響下的階段性市場反應(yīng)]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.從1月份開始，政府已經(jīng)連續(xù)出臺了20多個針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)政策，政策的內(nèi)容也逐步從原則性的、指導(dǎo)性的向執(zhí)行性的、操作性強(qiáng)的方面推進(jìn)。因此，未來一段時間，出臺更多政策的可能性很小了，市場開始進(jìn)入政策的消化期，房價會隨著政策的一步一步消化而逐步呈現(xiàn)下降的態(tài)勢

[8月開始，調(diào)控初見成效，出臺政策減少，性質(zhì)轉(zhuǎn)變]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[調(diào)控下的中國經(jīng)濟(jì)指向]上半年GDP達(dá)204459億同比增9.6%CPI增5.4%上半年的樓市調(diào)控中國政府最擔(dān)心的就是房價下調(diào)后會引發(fā)GDP的下降，而經(jīng)過上半年的樓市調(diào)控，GDP并沒有下降；于是，中國政府得到了一個好的信號；調(diào)控口號也從開始的“抑制過快增長”變成了“堅決下調(diào)”！博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價合理調(diào)整4月13日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理水平。7月12日：招來的國務(wù)院常務(wù)會議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。10月29日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議之處，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理調(diào)整。調(diào)控初期初見成效鞏固成果[政府調(diào)控決心并未改變]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“市場啟示：抵抗風(fēng)險為上策”*面對宏觀政策以及西安市場對于宏觀政策下的表現(xiàn)，2012年的房地產(chǎn)的風(fēng)險性加大已經(jīng)成為了必然的趨勢。在這樣的市場行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運營策略？是必須在項目運作前要探討的話題。而市場給了我們另一個限定：充分考慮入市時期的市場環(huán)境，做抵抗風(fēng)險能力強(qiáng)的產(chǎn)品為上策。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[西安房地產(chǎn)分析]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[一、西安發(fā)展概況]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[西安，地理位置優(yōu)越、兵家必爭之地]東西最長約204千米，南北最寬約116千米，總面積10108平方千米，下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣。到2010年末，全市常住人口已達(dá)846萬人。西安市：南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽市相連；東與渭南市相接。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[城市概況——舉世聞名的世界四大文明古都之一]西安古稱“長安”，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代最多、影響力最大的都城，是中華民族的搖籃、中華文明的發(fā)祥地、中華文化的代表。當(dāng)今西安為副省級城市，陜西省省會，中國七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機(jī)的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。2009年國家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京和上海之后，中國第三“國際化大都市”。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[主城區(qū)規(guī)劃——一心八區(qū)、組團(tuán)發(fā)展]大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個方向——北至涇陽、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)；浐灞新區(qū)集會展、國際合作交流、現(xiàn)代服務(wù)、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術(shù)研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國際港務(wù)能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[行政區(qū)劃——五區(qū)一港兩基地]全市轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安9個區(qū)及周至、藍(lán)田、戶縣、高陵4個縣。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176個，其中街道辦事處89個、鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)47個。另有8個統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源改革示范開發(fā)區(qū)和基地，統(tǒng)稱“五區(qū)一港兩基地”，分別是：國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；國家級西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；西安曲江新區(qū)；西安浐灞國家級生態(tài)區(qū)；西安灃渭新區(qū)；西安國際港務(wù)區(qū)；西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地；博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[城際路網(wǎng)四通八達(dá)]由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；近年來隨著西安高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團(tuán)的人口及就業(yè)的迅速增長，現(xiàn)階段南北向交通建設(shè)速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.西安市規(guī)劃6條軌道交通線，總長251.8公里[地鐵規(guī)劃拉大城市骨架]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.西安是發(fā)展迅速、產(chǎn)業(yè)興旺的城市近年來，特別是西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施以來，西安的發(fā)展不斷加快，城市面貌正在發(fā)生日新月異的變化，經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了加速發(fā)展、加速提升的新階段。經(jīng)濟(jì)增長連續(xù)9年保持了13%及以上的速度，綜合實力明顯增強(qiáng)。2009年全市生產(chǎn)總值達(dá)到2724億元，增長14.5%。經(jīng)過多年發(fā)展，西安目前已建成了以機(jī)械設(shè)備、交通運輸、電子信息、航空航天、生物醫(yī)藥、食品飲料、石油化工為主的門類齊全的工業(yè)體系，培育了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、閻良國家航空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地、國際港務(wù)區(qū)、灃渭新區(qū)八大發(fā)展平臺。[城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[1949-2009年生產(chǎn)總值穩(wěn)步提升]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[1949-2009年人均GDP逐年增加]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.二十世紀(jì)90年代以來，西安市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了顯著成效，全市經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)多年保持13%的增長速度，2010年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1820億元，地方財政總收入達(dá)到128.33億元。[城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛]工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體增長較快，2010年全市工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值突破2000億元，比上年增長16.7%，實現(xiàn)歷史性突破；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值602.09億元，增長19.5%；工業(yè)投資完成356.12億元，增長24.3%。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.這些開發(fā)區(qū)（基地）是西安主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集聚地、引領(lǐng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極和現(xiàn)代化城市建設(shè)的示范區(qū)。[主要區(qū)域發(fā)展組團(tuán)化集約化發(fā)展]

高新區(qū)已被國務(wù)院確定為六個創(chuàng)建世界一流科技園區(qū)的開發(fā)區(qū)之一；經(jīng)開區(qū)全力打造涇渭工業(yè)園千億元制造業(yè)基地；曲江新區(qū)是兩個國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)之一；西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)以航天技術(shù)應(yīng)用為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[城市發(fā)展小結(jié)]在國家西部大開發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強(qiáng)，后續(xù)的價值成長空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市”。軌道交通的建設(shè)將會為城市的格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，是一個非常好的機(jī)會點。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展。隨著西安城市化進(jìn)程的加快，對房地產(chǎn)的需求越來越大。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[二、城市未來規(guī)劃]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[西安國際化大都市規(guī)劃（2009—2020）]2009年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)實施《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，建設(shè)西安國際化大都市是實施《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本規(guī)劃對建設(shè)西安國際化大都市的城市空間發(fā)展做出導(dǎo)引性、框架性、戰(zhàn)略性安排。包括西安市除周至外的行政轄區(qū)，咸陽市的秦都、渭城、涇陽、三原“兩區(qū)兩縣”。總面積9036平方公里。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.北至涇陽、高陵北交界，南至潏河，西至澇河入渭口及秦都、興平交界，東至灞橋區(qū)東界。[主城區(qū)規(guī)模拉大，將成為百萬級大城市]發(fā)展規(guī)模至2020年，規(guī)劃都市區(qū)總?cè)丝?280萬人，其中城鎮(zhèn)人口1110萬人。城鎮(zhèn)化水平達(dá)到86.7％。到2020年，規(guī)劃主城區(qū)總?cè)丝?50萬人，建設(shè)用地850平方公里。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.主城區(qū)空間發(fā)展方向北跨：以涇渭新區(qū)及涇渭工業(yè)園的建設(shè)帶動城市空間向北跨越渭河，在渭河北岸形成空港產(chǎn)業(yè)園、歷史文化聚集區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。東拓：在東部建設(shè)國際港務(wù)區(qū)，成為全國最大的國際性陸港、黃河中上游地區(qū)最大的物流中心和商貿(mào)集散中心。西接：通過灃渭新區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)兩市對接。進(jìn)一步保護(hù)好周、秦、漢、唐遺址，完善城市空間結(jié)構(gòu)。南融：控制城市建設(shè)用地向南拓展，加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)，使南部秦嶺的生態(tài)格局融入城市發(fā)展中。[北跨、東拓、西接、南融的主城區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.依據(jù)《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，確定西安國際化大都市城市發(fā)展六大戰(zhàn)略為：1、推進(jìn)西咸一體化進(jìn)程，加快國際化大都市建設(shè)；2、建設(shè)渭河城市核心區(qū)，塑造國際化大都市形象；3、提升都市區(qū)的國際通達(dá)性，建設(shè)現(xiàn)代國際交通中心；4、傳承歷史文化，彰顯華夏文明，打造世界東方歷史人文之都；5、加強(qiáng)旅游資源整合，建設(shè)國際一流旅游目的地；6、依托秦嶺綠色生態(tài)資源，恢復(fù)“八水繞長安”河湖系統(tǒng)，建設(shè)生態(tài)宜居城市。[發(fā)展戰(zhàn)略]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[產(chǎn)業(yè)布局將進(jìn)一步優(yōu)化]級別開發(fā)區(qū)名稱國家級開發(fā)區(qū)（3）西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)陜西航天民用產(chǎn)業(yè)基地

省級開發(fā)區(qū)（11）西安國際港務(wù)區(qū)西安韋曲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)西安郭杜工業(yè)園區(qū)西安浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西安閻良高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)西安灞橋工業(yè)園區(qū)西安未央工業(yè)園區(qū)陜西高陵涇河工業(yè)園區(qū)陜西藍(lán)田工業(yè)園區(qū)陜西戶縣灃京工業(yè)園區(qū)陜西咸陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都市區(qū)重點開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地一覽表都市區(qū)重點開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地布局圖

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[三、城市房地產(chǎn)市場]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[市場板塊發(fā)展方向明顯]城內(nèi)板塊城北板塊

城南板塊高新區(qū)

城東板塊

城西板塊

長安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長安區(qū)，共有七個板塊。內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開發(fā)了大批項目。高新區(qū)自97年建立初期至06年也發(fā)展了不少項目。城東板塊開發(fā)始于07年幾個大型企業(yè)進(jìn)駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤林立。城西板塊開發(fā)較晚，目前開發(fā)盤量較少。長安板塊開發(fā)最晚，近幾年隨著政府優(yōu)惠政策的不斷頻出，房產(chǎn)市場逐年攀升。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[一級土地市場供應(yīng)充足]隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)量同比增長17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應(yīng)分析土地供應(yīng)區(qū)域分布萬平米2010年全年，城南區(qū)供應(yīng)土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供應(yīng)41宗；城北、長安和高新區(qū)分別供應(yīng)15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供應(yīng)區(qū)域。城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長安區(qū)的帶動，成交面積位居前列。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[2011年前二級市場供不應(yīng)求]2010年商品房供求走勢歷年商品房成交走勢2010年西安商品房供應(yīng)達(dá)到1284萬平米，成交量達(dá)到1420萬平米，整體供求表現(xiàn)為供不應(yīng)求。02年-06年，西安市場處于穩(wěn)步上升階段；07年市場出現(xiàn)井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機(jī)影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開始出現(xiàn)火爆局面；10年繼續(xù)延續(xù)了09年的成交熱度，并小幅超過，成交價格水平均價達(dá)到6568元/平米。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[2011年二級市場供求平衡]2011年1-8月商品房成交走勢11年西安商品房前8個月總成交量為757萬平米左右；同時受宏調(diào)政策影響，在3月開始出現(xiàn)一定滑落，但6月受個別熱銷盤的拉動，近幾個月以來月成交量基本維持在100萬平米左右。截止目前的成交量來看，政策對市場的影響較大。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[2011年前住宅市場分析]西安歷年呈量價齊漲2010就像“過山車”受政策影響，10年西安住宅市場成交量1275萬平米，出現(xiàn)少量下跌；但在通脹、購房恐慌心理及剛性需求等因素的驅(qū)動下價格出現(xiàn)上漲，達(dá)到6211元/平米、漲幅28%，出現(xiàn)量跌價漲的局面。2010年全年供應(yīng)量為1135萬平米，成交量為1275萬平米，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力也波及到了剛需購房者，增加了購房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[2011年住宅市場大起大落]2011年前8個月成交量為636萬平米，占到了同期西安市商品房總成交量的85%左右。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力有一定體現(xiàn)，但成體成交量較去年同期下滑不大。2011年1-8月住宅成交走勢博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[商業(yè)及辦公市場分析]2010年商業(yè)市場走勢圖2010年西安商業(yè)市場整體供求關(guān)系波動較大，但在年底由于看到國家對住宅市場的大力調(diào)控，許多投資人轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)項目需求明顯放量。2011年1-8月商業(yè)市場成交走勢2011年西安商業(yè)市場整體成交量為67萬平米左右，較10年同期有小幅增長（約20萬平米）；但就單月商業(yè)成交量來看，商業(yè)項目的市場波動較大。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[辦公市場分析]2010年辦公市場走勢圖西安辦公市場整體發(fā)展相對落后，在商品房市場中所占比例較低，同時其供求受個案項目影響較大。2011年1-6月辦公市場成交走勢西安辦公市場2011年上半年成交總量僅為31萬平米，平均月成交量不過5萬平米，且供應(yīng)的90%都集中在高新區(qū)內(nèi)，剩余在中心商業(yè)區(qū)有少部分寫字樓供應(yīng)。由于供應(yīng)區(qū)域的商務(wù)需求較明顯，因此寫字樓整體售價水平較高，均價在9000元/㎡左右。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[各區(qū)域住宅及商業(yè)市場成交量價對比]目前成交量價均高的熱點區(qū)域商業(yè)價值最高區(qū)域，但供應(yīng)有限2010年9月—2011年8月各區(qū)域住宅及商業(yè)成交量價對比西安主流供應(yīng)區(qū)域整體房價水平差異不大，目前各片區(qū)開發(fā)基本都集中在3環(huán)以內(nèi)，城南由于開發(fā)較早，可建設(shè)用地較少，后續(xù)住宅供應(yīng)將主要集中在城東、城北區(qū)域，2個片區(qū)的房價水平屬于市場中檔偏低水平。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[市場供應(yīng)量預(yù)測]住宅建設(shè)計劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟(jì)適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計13041413商品房住宅新增市場供應(yīng)（預(yù)計）萬平米2011年的住宅供應(yīng)中商品住房仍占絕對比例，但城改房、經(jīng)適房等供應(yīng)量也較大，這部分供應(yīng)主要分布在城東、城北區(qū)域。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.西安商品房市場整體價格水平不高，加之目前開發(fā)區(qū)域基本在3環(huán)以內(nèi)，且后續(xù)供應(yīng)量仍然較為充裕，西安房地產(chǎn)尚未形成擠出型需求市場，換句話說即尚未進(jìn)入郊區(qū)化開發(fā)的階段————在目前房價水平上，主城區(qū)仍是置業(yè)首選區(qū)域，客戶導(dǎo)出的難度較大。盡管自2010年以來，西安商業(yè)地產(chǎn)開始呈現(xiàn)放量趨勢，但就其總量占比來看（約6%），不能以此作為商業(yè)需求旺盛的評判標(biāo)準(zhǔn)————成熟的商圈價值更易為市場認(rèn)同，尚未出現(xiàn)城市邊緣的區(qū)域商業(yè)個案。[宏觀市場小結(jié)]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.項目所在區(qū)域為吉祥村十字，吉祥村是連接高新板塊與小寨商圈的核心區(qū)位[所處重要樞紐位置]項目地小寨商圈高新片區(qū)距長安路1800米距太白路十字1200米距南二環(huán)800米美院腫瘤醫(yī)院電子商圈石油大學(xué)財經(jīng)學(xué)學(xué)院唐城賓館碑林區(qū)政府博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[交通條件]區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，連通城市重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域高新區(qū)與小寨商圈的小寨西路，以及連接城內(nèi)與南郊板塊的含光路。小寨西路含光路本案博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[地鐵沿線]規(guī)劃中的地鐵三號線出站口吉祥村站位于本項目用地范圍內(nèi)，將為項目帶來更多的人流量與商業(yè)機(jī)會。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[區(qū)域現(xiàn)狀]居住環(huán)境：區(qū)域人口主要以吉祥村租住和周邊企事業(yè)單位常住人口構(gòu)成，居住環(huán)境相對落后和陳舊，大部分住房都建于80年代，居住環(huán)境落后；商業(yè)發(fā)展：主要以中小型品牌店、餐飲、酒店、娛樂等構(gòu)成，大型集中商業(yè)較少，經(jīng)營品種相對單一，只滿足與日常生活需求，發(fā)展相對小寨商圈較為落后，急需改善和升級；從城市發(fā)展進(jìn)程角度出發(fā)，吉祥村十字有待改善；急需一個能夠提升區(qū)域居住環(huán)境和商業(yè)規(guī)模的“地標(biāo)”項目！博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[周邊配套齊全]項目周邊酒店、教育、醫(yī)療、娛樂配套齊全，主要的配套設(shè)施有：教育：西安美術(shù)學(xué)院、西安郵電大學(xué)、財經(jīng)學(xué)院西校區(qū)、吉祥村小學(xué)；醫(yī)療：省紅十字醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、陜西醫(yī)大、交大第一醫(yī)院；酒店：唐城賓館（四星）、頤和宮大酒店（三星）；娛樂：太陽神ktv、香湯鎮(zhèn)等；銀行：交通銀行、招商銀行、工商銀行、中國人民銀行；公交：14路、34路、400路、721路、706路、503路、等10于條公交線路；博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展]主要業(yè)態(tài)為住宅、低層商業(yè)和公寓，寫字樓在區(qū)域內(nèi)較少區(qū)域內(nèi)需改建面積大，目前地產(chǎn)項目較少，開發(fā)品質(zhì)一般，功能配套不完善；因地處高新板塊與小寨商圈結(jié)合處，價格處于城市中檔水平；項目體量均不大，有少量底商，一般只做社區(qū)配套用；區(qū)域房地產(chǎn)特點：待改造土地多，開發(fā)項目少；在售項目價格中高（7300-8000元/平米）；項目性質(zhì)主要是以住宅為主，

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[區(qū)域樓盤規(guī)模]項目名稱地址建筑類型建筑面積（萬平米）容積率面積區(qū)間裝修狀況開發(fā)商成交均價（元/平米）祥和雅居城南吉祥路吉祥誠信商業(yè)街北口以西

高層、小高層、商業(yè)155.152-200毛坯西安博家實業(yè)一期價格在6000-6500元/平米之間，均價6300元/平米，目前均價7500御筆華府城南丁白路和永松路十字東北角高層、多層、小高層106.863-108毛坯兆勝實業(yè)均價8000元/平米綠辰·公元賞雁塔區(qū)含光南路與崇業(yè)路十字向西100米高層小高層公寓53.551-184精裝修陜西博凱置業(yè)精裝房均價11000元/平米區(qū)域樓盤規(guī)模均未超過15萬，祥和雅居和御筆華府建面超過10萬平米以上，普通毛坯住宅價格集中在7500-8000元/平米左右。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[區(qū)域產(chǎn)品分類]區(qū)域內(nèi)主要產(chǎn)品以高層、小高層為主，片區(qū)項目產(chǎn)品線比較豐富，兼顧剛性需求和改善型客群，主力產(chǎn)品面積為50—160平米。因為項目體量均不大，并且距離小寨商圈較近所以社區(qū)商業(yè)配套都較少；由于區(qū)域內(nèi)租住人口較多，小戶型公寓產(chǎn)品較受青睞；綠辰·公元賞的精裝公寓品質(zhì)較高，在區(qū)域內(nèi)有一定口碑。項目名稱地址建筑類型建筑面積（萬平米）容積率面積區(qū)間裝修狀況開發(fā)商成交均價（元/平米）祥和雅居城南吉祥路吉祥誠信商業(yè)街北口以西

高層、小高層、商業(yè)155.152-142毛坯西安博家實業(yè)一期價格在6000-6500元/平米之間，均價6300元/平米，目前均價7500御筆華府城南丁白路和永松路十字東北角高層、多層、小高層106.863-108毛坯兆勝實業(yè)均價8000元/平米綠辰·公元賞雁塔區(qū)含光南路與崇業(yè)路十字向西100米高層小高層公寓53.551-184精裝修陜西博凱置業(yè)精裝房均價11000元/平米博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[競品分析]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.祥和雅居——區(qū)域唯一有大型超市配套的項目產(chǎn)品特點規(guī)劃配套銷售品牌新中式景觀風(fēng)情；擁有2萬平米商業(yè)配套；地鐵站臨近分三期開發(fā)6棟點板高層住宅總戶數(shù)850車位800個2萬平米商業(yè)配套，超市、餐飲等目前小高層、高層、在售在東郊興慶路附近成功開發(fā)了幾個城中村改造項目目前4號樓和5號樓前期咨詢中，總高均為31層，均為2梯6戶設(shè)計。預(yù)計2011年底推出，主推戶型面積為94平米的兩室和110、134平米的三室，預(yù)計開盤價7500元/平米。基礎(chǔ)指標(biāo)：銷售情況：項目地址：城南吉祥路吉祥誠信商業(yè)街北口以西開發(fā)商：西安博家實業(yè)

占地面積：30畝建筑面積：15萬平方米層高:3米容積率：5綠化率：35%建筑類型：小高層、高層戶型面積：52-142㎡入住時間：2012裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.祥和雅居110.63平米三室兩廳[在售戶型分析]優(yōu)點：1、整體南向采光，戶型方正；2、各功能分區(qū)設(shè)置合理，主次分離；

3、客廳與其他功能分區(qū)分離，較為安靜，同時客廳連通景觀陽臺，在增強(qiáng)其光照條件的同時也提升了其舒適性；

不足：

1、客廳無玄關(guān)設(shè)計，客廳私密性差；2、大戶型但只有南向采光，未能做到南北通透；

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.御筆華府——區(qū)域內(nèi)社區(qū)環(huán)境最好的社區(qū)產(chǎn)品特點規(guī)劃配套銷售品牌內(nèi)部環(huán)境較好，八大主題景觀組團(tuán)；超高車位比；酒店式入戶大堂；總共7棟樓，由3棟33高層；1棟20層的小高層；一棟12層和一棟14層的多層；一棟3層的多層組成；

配置專屬電梯直達(dá)的雙層地下車庫，高配套1:0.8車位配比

目前小高層、高層、在售西稍門開發(fā)了御筆華章項目在售房源面積區(qū)間為26至103平米之間，現(xiàn)階段參考均價均價8000元每平米，全款96折，按揭99折；基礎(chǔ)指標(biāo)：銷售情況：項目地址：城南區(qū)吉祥誠信商業(yè)區(qū)C區(qū)中段開發(fā)商：西安兆勝實業(yè)

占地面積：22畝建筑面積：10萬平方米層高:3米容積率：6.8綠化率：35%建筑類型：小高層、高層多層戶型面積：63-108㎡入住時間：2013年10月裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.御筆華府106.51平米三室兩廳[在售戶型分析]優(yōu)點：1、南向景觀大陽臺，采光通風(fēng)較好；2、兩個臥室都帶有270°落地飄窗，視野更廣；

3、臥室與餐客廳廚房距離較遠(yuǎn)，動靜分區(qū)；

不足：

1、客廳與臥室間的走廊過長，浪費面積；2、廚房為正方形，不方便利用。

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.綠辰·公元賞——以品質(zhì)精裝公寓為主打的樓盤產(chǎn)品特點規(guī)劃配套銷售品牌每平米2000元左右的精裝；裝修品質(zhì)較高，用料考究；綠化面積大，居住舒適；戶型設(shè)計較好；3棟（2棟高層，1棟小高層）503戶，9層；26層，一梯三戶、兩梯四戶；少量商業(yè)，宅院物業(yè)；目前小高層、高層、在售開發(fā)商知名度較低2號樓目前處于排號階段，交2萬抵3萬，交3萬抵5萬，均價15000元/平米起。精裝修高層房源同期在售，戶型主要為大居室。全款98折，按揭99折基礎(chǔ)指標(biāo)：銷售情況：項目地址：綠辰公元賞位于含光南路與崇業(yè)路十字向西100米開發(fā)商：陜西博凱置業(yè)有限責(zé)任公司

占地面積：20.8畝建筑面積：5萬平方米層高:3米容積率：3.5綠化率：63%建筑類型：小高層、高層多層戶型面積：51-184㎡入住時間：2011年12月裝修標(biāo)準(zhǔn):精裝博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.御筆華府64.68平米一室一廳[在售戶型分析]優(yōu)點：1、客廳可變空間大，有一扇轉(zhuǎn)角飄窗；2、臥室連接景觀陽臺，視野開闊，采光通風(fēng)效果較好；3、廚房連接多功能陽臺，方便日后洗晾衣物，設(shè)計人性化；

不足：

1、入戶門直對臥室門，私密性差；

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.陽陽國際廣場位置體量主營業(yè)態(tài)主力商戶項目特點經(jīng)營狀況朱雀大街與緯二街交匯十字西南角；商業(yè)面積約4萬㎡（主體-1F-4F，下沉式廣場-1F）；超市、餐飲、娛樂等；華潤萬家、秦寶肥牛、麥當(dāng)勞、gogoKTV等；多業(yè)態(tài)，副中心地標(biāo)性建筑；區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。片區(qū)內(nèi)首個綜合性集中商業(yè)項目，知名度較高，業(yè)態(tài)較齊全；缺少大型的百貨，影院等大型業(yè)態(tài)博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.安南城位置體量主營業(yè)態(tài)主力商戶項目特點經(jīng)營狀況小寨西路與朱雀大街交匯十字東北角；總建面約7萬㎡（地上9層，地下2層）；餐飲、娛樂等；保利博納影院、金漢斯、肯德基、超越健身、歡悅天堂電玩、悅豪KTV等；項目定位較好，起點較高，但現(xiàn)有業(yè)態(tài)單一，且零售類業(yè)態(tài)缺失；原家樂福超市撤場后，經(jīng)營重心缺失，缺乏主力號召力，但仍在小寨西路區(qū)域有一定的商業(yè)地位；博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.祥和雅居位置體量主營業(yè)態(tài)主力商戶項目特點經(jīng)營狀況吉祥誠信商業(yè)街北口西側(cè)；25000㎡，共5層；1-3層出售，4-5層可租可售；超市、娛樂等；華潤萬家、長常樂KTV等；社區(qū)底商，業(yè)態(tài)單一；租售中住宅底商，商業(yè)體量較小博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.項目名稱建筑面積業(yè)態(tài)面積區(qū)間主力商戶租金價格立豐國際10.2萬㎡購物，餐飲，文化，娛樂，休閑，健身，旅游80-100㎡沃爾瑪，百盛，KTV幸福藍(lán)海影城，海底撈，西安飯莊1層220元/㎡，2層180元/㎡，3層130元/㎡，4層100元/㎡，5層80元/㎡6層70元/㎡，7層50元/㎡，8層含以上50元/㎡一下怡豐城6萬㎡購物，餐飲，文化，娛樂，休閑，酒店80-100㎡嘉禾影城，伽利略電玩城，H@MB1層130元/㎡，1層200元/㎡，2層180元/㎡，3層150元/㎡賽高街區(qū)8.2萬㎡購物，餐飲，文化，娛樂，休閑80-100㎡世紀(jì)金花，奧斯卡影院，沃爾瑪，音悅匯B1層元140/M2，1層220元/M2，2層130元/M2，3層80元/M2

民樂園萬達(dá)廣場6萬m2超市、餐飲、影院、休閑、百貨，酒店80-120平米電影院，超市，國美1層280元/M2，2層220元/M2，3層200元/M2，4層140元/M2，5層130元/M2博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.位置租金（元/㎡）性質(zhì)吉祥村臨街煙酒店90-100村建民房臨街服裝店90-100村建民房臨街服裝店150商品房美院臨街美術(shù)用品店130-150商品房美院臨街美術(shù)用品店80-100村建民房雙魚廣場2層商鋪150-180商品房區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)售價100-200元/㎡，地段差距不大，主要差別在于房屋性質(zhì)的不同，臨街村落民房臨街商業(yè)100元/㎡左右，正規(guī)商品房門面150-200元/㎡博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[競品分析總結(jié)]功能：主要是以居住為主的住宅項目；產(chǎn)品：以高層、小高層為主，公寓少量寫字樓；戶型：由于區(qū)域內(nèi)租住人口較多，所以主力戶型區(qū)間還是以小戶型為主面積區(qū)間60—110平米；價格：毛坯房項目價格區(qū)間在7500—8000元/平米，精裝公寓產(chǎn)品達(dá)到11000元；寫字樓租金約40元/平米；業(yè)態(tài)價值排布商業(yè)>公寓>寫字樓>住宅周邊項目商業(yè)配套均較為稀缺，為純粹的住宅項目，輔以少量底商；這為本項目提供了打造區(qū)域內(nèi)地表式綜合體項目奠定了基礎(chǔ)博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則3[土地法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“土地價值高”*成熟區(qū)域、人文氛圍好、周邊配套全、三面臨路、交通便利、緊鄰地鐵口、周邊舊城改造力度大。土地的屬性告訴我們，這個地塊的潛在價值高，如何利用現(xiàn)有的價值，是我們需要分析與研判的話題。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.項目所在區(qū)域為西安城南老牌商業(yè)街區(qū)，受小寨商圈輻射，片區(qū)發(fā)展成熟，周邊學(xué)校、社區(qū)林立，生活配套齊全；且處在區(qū)域交通十字交匯處，東臨小寨、西接高新、南到大學(xué)城、北通西安古城、交通發(fā)達(dá)，未來地鐵3#、5#線將在此交匯，必將帶來巨大人流，客流。[項目位于城南核心位置]項項博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.項目三面臨路，通達(dá)性極好（其中兩條城市主干道，一個立體交通十字路口），周邊地塊均為城市舊居住區(qū)，開發(fā)成本高且地塊有限。地塊位于吉祥十字交匯處西南角，地塊沿街面較長。地塊北臨小寨西路；地塊東臨含光南路；地塊西臨探礦廠家屬院；地塊南側(cè)為丁白路；東北角為吉祥村十字對面為秋林商城。地塊周邊物業(yè)配套完備，交通發(fā)達(dá)，但是多位老舊物業(yè)，有待于舊城改造及品質(zhì)物業(yè)提升周邊形象。[項目三面臨路、西側(cè)為老家屬住區(qū)]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.地塊現(xiàn)狀：地形外部格局方正，占據(jù)較長沿街面，有利于商業(yè)街鋪的規(guī)劃；由于西側(cè)緊鄰居住社區(qū)，對地塊整體有一定的破壞，造成地塊的不規(guī)則形狀；地塊目前正在使用地塊，需要拆遷；地塊具有良好的可視性及通達(dá)性；地塊占地面積43畝。地塊屬舊城改造區(qū)域，現(xiàn)為前期待拆遷物業(yè)[地塊現(xiàn)狀]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.項目北側(cè)正對面為吉祥村小學(xué)、秋林商場，周邊醫(yī)院、超市等配套齊全……[項目周邊資源]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[項目基礎(chǔ)指標(biāo)]項目占地面積40畝北沿街面103米東沿街面247米南沿街面119米103米247米119米博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.[地塊發(fā)展機(jī)會-小寨商圈華麗升級]小寨十字小寨商圈將華麗升級2012年四大片區(qū)集中改造2011年西安市已啟動了小寨商圈的改造計劃，以東八里為代表的城中村很快將被打造成為全國一流的商業(yè)中心，預(yù)計春節(jié)后將全面啟動拆遷工作。除東八里外，小寨商圈內(nèi)的西八里、青龍寺和美院周邊這三大片區(qū)也將從明年起開始改造。按照規(guī)劃，這四大片區(qū)商業(yè)特色功能各異，其中：東八里為集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、商服為一體的都市商業(yè)中心，并將建設(shè)西安市地標(biāo)性建筑；西八里將建成與地鐵經(jīng)濟(jì)配套的服務(wù)業(yè)集中區(qū)；青龍寺將建設(shè)成為旅游、生態(tài)居住區(qū)；美院周邊將打造為創(chuàng)意、藝術(shù)活力區(qū)。四大片區(qū)改造近2000畝，總投資將達(dá)300億元以上，改造后小寨商圈地鐵附近將再無城中村。西八里東八里青龍寺美院周邊地塊博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.地塊本身不規(guī)則，規(guī)劃中影響因素較大；地塊南北長約240米，東西長約110米；北側(cè)緊臨吉祥村大十字，緊鄰地鐵出入口，地鐵物業(yè)為項目帶來巨大人流，商業(yè)價值高，適合打造集中商業(yè)及酒店、公寓類物業(yè)；南側(cè)臨丁白路，商業(yè)價值低，可打造臨街商鋪；南側(cè)內(nèi)部適合打造安置類住宅物業(yè)；丁白路含光路[地塊對規(guī)劃的指導(dǎo)意義]小寨西路住宅價值低商業(yè)價值高商業(yè)價值低住宅價值高商業(yè)價值一般博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.Strength（優(yōu)勢）1、地處城市老牌商街、有一定號召力；2、未來地鐵交通方便，人、車流大；3、周邊居住氛圍濃厚，有充足的居住群；4、依托西美藝術(shù)感知，可在產(chǎn)品外圍采用藝術(shù)元素裝點建筑，使其更具文化感；5、較大的沿街面便于商業(yè)打造；Opportunity（機(jī)會）1、舊城改造，片區(qū)重新定位，充滿商機(jī)；2、周邊道路完善，兩條城市主干道十字交匯；3、周邊配套齊全，生活便利；4、物業(yè)檔次多陳舊破敗，有待改善；5、雙地鐵時代帶來巨大商機(jī)；Threaten（威脅）1、來自市場環(huán)境的威脅；2、來自地鐵規(guī)劃的威脅；3、地塊對面有待拆遷項目存在，面臨后期競爭威脅；Weakness（劣勢）1、地塊內(nèi)部不規(guī)則；2、體量較小，大型集中商業(yè)制約；3、地塊部分為集體用地；4、地塊附近目前物業(yè)檔次不高；[優(yōu)劣勢分析]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.西安老牌商街；城南區(qū)域核心位置；周邊配套齊全，需要物業(yè)提升；立體交通交匯處，人車流大；沿街面長，有利于商業(yè)面展示；地塊不規(guī)則，內(nèi)部規(guī)劃受制約；處于小寨升級改造片區(qū)，未來發(fā)展利好；后期存在來自市場環(huán)境的威脅。[總結(jié)]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.地塊所在區(qū)域為城南成熟片區(qū)，緊鄰小寨商圈；根據(jù)小寨商圈的升級規(guī)劃，地塊周邊將被打造成為創(chuàng)意、藝術(shù)活力區(qū)，加上地鐵的規(guī)劃將為項目提供強(qiáng)大的配套資源，充分挖掘地塊區(qū)位價值，以區(qū)域及地段為項目規(guī)劃出發(fā)點，提升物業(yè)品質(zhì)，合理規(guī)劃物業(yè)業(yè)態(tài)，增加項目賣點。[站在本體的角度上來看]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“啟示：土地價值排序”*成熟區(qū)域>地鐵>人文>三面臨路>交通便利>舊城改造>配套全可以看到，決定土地價值的最大價值在于地塊區(qū)域在城市中的位置以及地位。而先決條件在于地塊本身條件以及未來的前景。暫時的區(qū)域現(xiàn)狀條件不具備完全代表性。土地的最大價值給了我們思考的方向：城市發(fā)展原則博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則4[定位法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“小結(jié)”*企業(yè)啟示：城市代表類別方向市場啟示：抵抗風(fēng)險能力強(qiáng)的產(chǎn)品土地啟示：城市發(fā)展原則博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“看地形”

小寨西路丁白路含光路結(jié)論：（1）地量小、地形不規(guī)整，居住類產(chǎn)品受局限（2）三面臨路，商業(yè)價值大（3）需要對于地塊分區(qū)，進(jìn)行土地價值利用最大化博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“看城市”*城市發(fā)展迅速的當(dāng)今，城市成熟地段的小地塊開發(fā)已經(jīng)形成了一種模式：那就是綜合體開發(fā)。而綜合體是將土地合理利用，實現(xiàn)利潤最大化的一種成熟的地產(chǎn)理念。提示：本區(qū)域還未出現(xiàn)純粹的綜合體項目12341、賽高街區(qū)2、解放路萬達(dá)廣場3、中貿(mào)廣場4、李家村萬達(dá)廣場5、萊安逸境6、華遠(yuǎn)君城7、萬達(dá)新天地8、首創(chuàng)國際城9、龍湖moco5789博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“看特性”*如果說綜合體是一種可利用的模式，那么是什么樣的綜合體又是一個我們需要研判和討論的話題。就土地自身而言，地塊形狀給我們一些思路和方向外，外部的資源也是我們考慮的重點。土地價值排序第二名的地鐵無疑是一個地塊特性。于是，地鐵綜合體物業(yè)，應(yīng)該是本項目的一個可研方向。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“模擬定位：地鐵綜合體物業(yè)”*凌駕城市之上的綜合體物業(yè)形態(tài)，綜合地鐵概念，利用地鐵特性將產(chǎn)品的業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)化組合。

普通綜合體地鐵綜合體李家村萬達(dá)賽高街區(qū)規(guī)模34萬平米24萬平米業(yè)態(tài)公寓公寓商業(yè)住宅

寫字樓

商業(yè)檔次中中高租金公寓30元/平米公寓45元/平米博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例對位驗證定位可行性基礎(chǔ)”賽高街區(qū)吉祥村51畝43畝沿未央路沿含光路地鐵2號線地鐵3號線地鐵城市綜合體地鐵綜合體

對位博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則5[產(chǎn)品規(guī)劃法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“規(guī)劃思考”*1、地形為基礎(chǔ)2、定位為原則3、結(jié)合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“地形價值論證”地塊價值排列地塊一﹥地塊二﹥地塊三所以：地塊一、地塊二規(guī)劃附加值較高的產(chǎn)品；地塊三規(guī)劃附加值一般的產(chǎn)品小寨西路丁白路含光路地塊一地塊二地塊三博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例業(yè)態(tài)對位項目”*成功地鐵綜合物業(yè)啟示：地鐵綜合物業(yè)需要豐富的業(yè)態(tài)所以本項目業(yè)態(tài)定位為：商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅

成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案李家村萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)商業(yè)

公寓

寫字樓

住宅

博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對位項目”*中貿(mào)廣場容積率8.0賽高街區(qū)容積率7.0從成功案例可以看出，中小規(guī)模的地鐵綜合物業(yè)容積率7.0—8.0，可行性較強(qiáng)。結(jié)合地塊情況，挖掘土地價值，建議該地塊容積率控制在7.0—8.0，即建筑面積為20萬—23萬博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例業(yè)態(tài)排序?qū)ξ豁椖俊?成功案例分析，地鐵綜合物業(yè)商業(yè)價值最高，其次是公寓和寫字樓，價值最小的是住宅。地鐵綜合物業(yè)價值排序：商業(yè)>公寓>寫字樓>住宅業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)現(xiàn)售2009年銷售價格情況商業(yè)5-8萬左右（未售）4萬左右寫字樓120008000公寓12000—130008200住宅110007300博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例業(yè)態(tài)配比對位項目”*兩個成功地鐵綜合物業(yè)給我們啟示：從地鐵綜合物業(yè)價值出發(fā)，商業(yè)價值最高，規(guī)劃比例最大，其次是地鐵綜合物業(yè)不可或缺的公寓和寫字樓，最后是住宅。業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)

面積（萬平米）比例面積（萬平米）比例商業(yè)2342%9.539%寫字樓916%312%公寓1018%520%住宅1324%729%博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“案例對本項目的綜合啟示”*業(yè)態(tài)啟示：商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅是項目發(fā)展方向規(guī)模啟示：建筑面積為20萬—23萬價值啟示：商業(yè)>公寓>寫字樓>住宅綜合以上論證最終得出：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例商業(yè)：40—45%寫字樓：10—15%公寓：20—25%住宅：25—30%博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“業(yè)態(tài)配比驗證”5—6萬平米的住宅全部返還；公寓部分在區(qū)域市場受青睞，銷售情況較好，4萬—5萬建面公寓，在政策影響的市場下抵抗風(fēng)險能力強(qiáng)；寫字樓部分，由于地鐵開通的利好關(guān)系、未來寫字樓需求量大，2萬—3.5萬建面寫字樓銷售壓力相對較小；9—10萬平米左右的商業(yè)體量，如何規(guī)劃與經(jīng)營，是地塊核心及重點。博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“商業(yè)業(yè)態(tài)比例論證”*成功的業(yè)態(tài)配比，將決定物業(yè)的價值?；緲I(yè)態(tài)成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)40%50%40—50%步行街20%30%20—30%餐飲25%5%10—15%娛樂15%15%10—15%博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析”*根據(jù)上述業(yè)態(tài)比例，接合本項目商業(yè)建議面積9萬/㎡左右，建議合理的業(yè)態(tài)面積分布如下：本案業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)

40—45%4萬—5萬步行街20—30%2萬—3萬餐飲10—15%5000—1萬娛樂10—15%1萬—1.5萬博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性主力店百貨1、項目區(qū)域暫無大型百貨，給區(qū)域有人口與消費能力的支持，將帶來大量的消費需求，市場空間較大；2、項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且承接小寨商圈與高新商圈消費圈的作用，所以引進(jìn)百貨有市場優(yōu)勢。3、百貨需求面積約為3-5萬，且多為自持商業(yè)。⑤超市1、人口數(shù)量可以支持該業(yè)態(tài)的消費但項目區(qū)域周邊有多家超市競爭。③次主力店電影院1、本項目區(qū)域未來學(xué)生數(shù)量及年輕人人口較多，具備引進(jìn)影院的市場空間。2、建筑硬件條件要求較高，并且多為業(yè)主自持。3、影院具有完善業(yè)態(tài)組合提升項目品質(zhì)及聚集客流的作用。⑤商業(yè)步行街1、周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且以形成固定的購物人群。⑤KTV1、KTV與影院、餐飲業(yè)態(tài)有機(jī)搭配可滿足家庭休閑娛樂的需求。2、KTV業(yè)態(tài)對硬件、消防設(shè)置都有特殊要求，需要提前規(guī)劃；④電玩城1、主要針對年輕的消費群體，其動感刺激體驗深受青年人的喜愛。2、該區(qū)域就較大的學(xué)生及青年人的消費群體，電玩城市場空間較大。④兒童樂園1、周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費場所有很大的市場空間。2、兒童樂園業(yè)態(tài)可吸引家庭為單位的顧客并且有相對固定的消費人群。⑤品牌餐飲1、項目區(qū)域內(nèi)有一定的商務(wù)政府宴請需要，生活類需求也同樣具備。2、餐飲類可為項目聚集人氣，但是物業(yè)要求設(shè)施較高。⑤培訓(xùn)機(jī)構(gòu)1、周邊聚集中小學(xué)校及大學(xué)，可支持培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)。2、但該業(yè)態(tài)承租能力較低，可考慮放在高樓層。③金融證券1、項目周邊聚集大型單位及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對證券金融產(chǎn)業(yè)有一定的支持。可作為備選業(yè)態(tài)。③可行性業(yè)態(tài)分析可行性：弱①—②—③—④—⑤強(qiáng)博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性生活休閑休閑餐飲1、中青年及商務(wù)消費群是此類業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群，且項目周邊具備這樣的群體有一定的市場支撐力。2、此類業(yè)態(tài)具備提升項目品質(zhì)的作用。3、此類業(yè)態(tài)有點睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應(yīng)注意業(yè)態(tài)的落位控制。⑤中西式快餐④咖啡/簡餐④個人護(hù)理③生活配套銀行1、生活便利是人們選擇居住環(huán)境的最重要因素，成熟的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的根本基礎(chǔ)。2、隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，消費者購買力增加的同時，消費品味逐漸提高，對生活品質(zhì)的需要提升，將產(chǎn)生更多消費需求。3、此類業(yè)態(tài)可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)并可直接進(jìn)行對外銷售。⑤藥店⑤便利店③寵物醫(yī)院②可行性：弱①—②—③—④—⑤強(qiáng)博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.業(yè)態(tài)備注百貨1、提升整體項目定位，吸引周邊購物人群，拉動客流。2、合作模式以租賃為主。3、提升品牌商鋪的價值增加投資人群信息。電影院1、雖然租金承租能力有限，但對拉動人群提升項目生活休閑娛樂的綜合服務(wù)能力有很大作用。KTV電玩城、臺球、網(wǎng)絡(luò)會所、金融類品牌餐飲1、業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)，并且聚集人氣。2、可以與多種業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)。商業(yè)步行街1、增加項目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。2、該業(yè)態(tài)可以放在項目帶動客流，提升商業(yè)特色經(jīng)營。3、商業(yè)價值高，可直接進(jìn)行出售并統(tǒng)一進(jìn)行管理。“百貨、影院、娛樂休閑、步行街為首選”博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“商業(yè)業(yè)態(tài)比例結(jié)論提示”如果商業(yè)面積在9萬方計算業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點運營建議百貨1、租賃或聯(lián)營扣點2、面積3-5萬/㎡1、引入該業(yè)態(tài)2、自持物業(yè)，提升企業(yè)自有資產(chǎn)。3、待物業(yè)成熟后出售，得到利潤最大化。影院1、保底聯(lián)營2、面積3500——5000㎡步行街1、租賃或出售2、面積可分割1、銷售：可回收投入資金。2、自持：先進(jìn)行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷售，利潤最大化。餐飲/休閑1、租賃或出售2、面積可分割面積占70-80%，約6萬面積占20-30%，約三萬博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.經(jīng)過市場客戶驗證，以下商戶意向可作為招商重點客戶：博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“策劃對規(guī)劃的指導(dǎo)建議”定位方向：地鐵綜合物業(yè)物業(yè)形態(tài)價值：商業(yè)>公寓>寫字樓>住宅物業(yè)比例：商業(yè)：40—45%公寓：20—25%

寫字樓：10—15%住宅：25—30%

商業(yè)規(guī)劃比例：主力商業(yè)70—80%，商業(yè)街20—30%博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則6[設(shè)計規(guī)劃驗證法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.法則7[經(jīng)濟(jì)測算驗證法則]博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目面積注1總戶數(shù)416戶

2總用地面積28885㎡

3總建筑面積244902㎡

其中地上建筑面積20052㎡

住宅面積（4棟）54080㎡26F，90-120㎡一梯四商業(yè)面積74444㎡4F-5F其中集中商業(yè)38324㎡4F商業(yè)街36120㎡4F局部5F寫字樓（1棟）26510㎡22F公寓（2棟）45518㎡22F地下建筑面積44350㎡

其中地下商業(yè)22175㎡負(fù)一層（含設(shè)備用房面積）地下停車庫22175㎡負(fù)二層4建筑密度61.40%

5容積率6.94

6綠地率18%

7停車位713個

地上停車位80個

地下車庫停車位633個

采用雙層立體車位可增至1044個博思堂2011年12月西安吉祥村項目方案.“11.06億元成本預(yù)算”根據(jù)上述規(guī)劃，項目總成本約為11.06億元項