北京藍光海悅城大地塊商業(yè)項目總體策劃報告

北京藍光海悅城大地塊商業(yè)項目總體策劃報告項目基本指標商業(yè)大地塊總建面140402㎡，包括返遷6000㎡，集中商業(yè)（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。地塊紅線地鐵（高架線）N經濟技術指標用地面積

49,363平方米總建筑面積

140,402平方米計容地上建筑面積

103,662平方米

1層底商面積（層高4.3）

13000平方米2層底商面積（層高4.2）

850平方米3層底商面積（層高4.2）

850平方米1層集中商業(yè)面積（層高5.3）

6200平方米2層集中商業(yè)面積（層高4.5）

5,600平方米3層集中商業(yè)面積（層高4.5）

5600平方米4層集中商業(yè)面積（局部9.0）

5,600平方米5層集中商業(yè)面積（層高4.5）

3,000平方米1層返還商業(yè)面積（層高4.5）

2,000平方米2層返還商業(yè)面積（層高3.9）

2,000平方米3層返還商業(yè)面積（層高3.9）

2,000平方米2-7層公寓面積

56,662平方米

坡頂LOFT（層高3.6）

8,000平方米公寓（層高3.2）

48,662平方米物管面積

300平方米地下建筑面積

36,740平方米

設備用房

800平方米地下車庫（層高3.9）

30,540平方米地下非機動車庫（層高2.5）

5,400平方米1項目定位及整體運作策略項目整體定位——藍光海悅城·藍光中心——以年輕家庭為主要客群的互動體驗式社區(qū)商業(yè)中心+滿足社區(qū)需求的主題底商社區(qū)主題鄰里型購物中心+主題底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主題及業(yè)態(tài)定位階段自持主力業(yè)態(tài)：親子主題館、超市、一站式生活服務中心、社區(qū)影院、美食天地規(guī)劃商業(yè)主力店：特色美食、特色輕餐、休閑購物、教育培訓、生活服務2大地塊商業(yè)整體運作策略1、整體開發(fā)策略：分批次銷售，滾動開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡；2、推盤策略：控總價、精裝小戶入市，快速銷售，打造商業(yè)示范區(qū)，底商跟進；3、財務策略：用大地塊住宅+公寓的高周轉獲取現(xiàn)金流，以保證北京項目2016年所需支出的現(xiàn)金流的平衡，包含平安資金的退出；4、收入實現(xiàn)：在2016—2017年期間利用大地塊商業(yè)的打造實現(xiàn)溢價銷售5、公寓產品策略：差異化、精裝、多功能、控總價；6、商業(yè)打造策略：招商先行，引入樂天超市或華冠超市的購買或運營，同期實現(xiàn)主力店簽約為公寓銷售提供有力支撐；商業(yè)和公寓同期交付，實現(xiàn)人氣有效帶動，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的整體造活，社區(qū)購物中心在階段自持后實現(xiàn)整售；項目定位及整體運作策略

以現(xiàn)金流安全為先導，分批開發(fā)，降低封頂銷售和資金池限制對現(xiàn)金流的影響，優(yōu)先考慮能帶來現(xiàn)金流的公寓和底商，并結合規(guī)劃指標，打造社區(qū)鄰里型購物中心實現(xiàn)商業(yè)造活，提升底商的信心。在購物中心造活后，通過金融手段實現(xiàn)資產回現(xiàn)。3項目產品系選型及戶型配比大地塊商業(yè)產品系選型項目總體運作模式□高周轉×中利潤，□超高周轉×中低利潤，■中周轉×中高利潤，□中低周轉×超高利潤(或超高資產收益)，□低投入、高杠桿、高收益合作開發(fā)大地塊商業(yè)總體定位主題鄰里型購物中心+主題底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京剛需擠壓外溢客群，周邊區(qū)域企業(yè)上班族，不具備購房資格的剛需購房客群,投資客；商業(yè)客群區(qū)域投資客群，專業(yè)商鋪投資客群，金融機構產品細分定位公寓定位精英公寓(精裝)；打造低總價，自住兼投資住房，充分滿足80、90后上班族和希望在北京買房又無資格的年輕人的需求街區(qū)商業(yè)定位社區(qū)型配套商業(yè)（社區(qū)底商）+體驗式社區(qū)鄰里購物中心，打造輻射周邊3公里范圍的主題社區(qū)商業(yè)，成為區(qū)域集餐飲休閑娛樂一體的親子主題體驗式社區(qū)商業(yè)集合體，為公寓銷售提供高品質配套支撐。建筑風格定位公寓立面公寓：現(xiàn)代風格（盡量保持建筑立面簡潔干凈）商業(yè)立面商業(yè)：現(xiàn)代風格或后現(xiàn)代風格（盡量保持建筑立面簡潔干凈）產品競爭力分析公寓競爭力控總價是王道，但必須滿足相同的功能配置才具備可必性；底商競爭力打造區(qū)域低總價商業(yè)投資產品，藍光城市社區(qū)購物中心模式，最穩(wěn)定保值的商鋪投資產品。藍光中心商業(yè)必須統(tǒng)一招商和經營，配置八大標配業(yè)態(tài)，滿足鄰里型生活需要。4項目產品系選型及戶型配比公寓戶型配比套型套型套數(shù)比戶型建面實得面積建面單價實得單價總價（萬元）贈送面積灰空間率套數(shù)套數(shù)占比SOHO-35-45-22000-77-99----LOFT-40-6052-802800021538112-16812-1830%-40%--備注：不改造的飄窗和陽臺，不計入灰空間率LOFT對應的28000元/平米的單價僅針對頂躍3層產品5商鋪面積配比街區(qū)商業(yè)銷售商業(yè)類別體量（㎡）層數(shù)商鋪面積建面單價總價（萬元）公允價值備注純底商130001F40—804500058500——

——

盒子商業(yè)階段自持后整售商業(yè)類別體量（㎡）層數(shù)商鋪面積建面單價總價（萬元）公允價值備注盒子商業(yè)260001F—5F——1813847158——

——說明：底商因方案并未最終確定，故暫按均價考慮項目產品系選型及戶型配比6第一部分項目運作目標及開發(fā)思路7一、項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標購物中心定位理由：從周邊的商業(yè)環(huán)境及消費客群及大地塊條件來看，以輻射本區(qū)域為主的購物中心產品是符合本區(qū)域市場空白點和機會點的，而集中化、大型化、檔次化是區(qū)域商業(yè)主要發(fā)展方向。公寓（soho/loft)定位理由：基于本地塊商業(yè)性質，結合周邊區(qū)域發(fā)展及居住客群消費能力，緊湊總價公寓產品不限購限貸，更容易快速銷售，實現(xiàn)現(xiàn)金流快速回籠，風險更低，所以在保證做滿容積率的情況下，商業(yè)產品優(yōu)先考慮公寓產品做滿。項目整體定位思路：快速現(xiàn)金回流，加快資金周轉，降低項目整體開發(fā)運營風險。商業(yè)整體定位：鄰里中心：低周轉、中利潤項目銷售商業(yè)：中周轉、高利潤項目社區(qū)主題鄰里型購物中心+主題底商+精英公寓（SOHO+LOFT)公寓：高周轉、中利潤項目8二、項目基本指標商業(yè)大地塊總建面140402㎡，包括返遷6000㎡，集中商業(yè)（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。商業(yè)大地塊（總建面14.04萬㎡）購物中心+公寓地塊紅線地鐵（高架線）N經濟技術指標用地面積

49,363平方米總建筑面積

140,402平方米計容地上建筑面積

103,662平方米

1層底商面積（層高4.3）

13000平方米2層底商面積（層高4.2）

850平方米3層底商面積（層高4.2）

850平方米1層集中商業(yè)面積（層高5.3）

6200平方米2層集中商業(yè)面積（層高4.5）

5,600平方米3層集中商業(yè)面積（層高4.5）

5600平方米4層集中商業(yè)面積（局部9.0）

5,600平方米5層集中商業(yè)面積（層高4.5）

3,000平方米1層返還商業(yè)面積（層高4.5）

2,000平方米2層返還商業(yè)面積（層高3.9）

2,000平方米3層返還商業(yè)面積（層高3.9）

2,000平方米2-7層公寓面積

56,662平方米

坡頂LOFT（層高3.6）

8,000平方米公寓（層高3.2）

48,662平方米物管面積

300平方米地下建筑面積

36,740平方米

設備用房

800平方米地下車庫（層高3.9）

30,540平方米地下非機動車庫（層高2.5）

5,400平方米9項目地塊及四至三、商業(yè)發(fā)展環(huán)境地塊東北側為蘇莊一里、三里社區(qū)南側為荒地東南側為佳世苑小區(qū)，東為蘇莊地鐵京周路西側為ABC幼兒園、蝶翠苑及蘇莊西區(qū)小區(qū)項目西側為小地塊地塊西側緊貼京周路10大地塊商業(yè)整體運作策略1、整體開發(fā)策略：分2批次銷售，滾動開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡；2、推盤策略：控總價、精裝小戶入市，快速銷售，打造商業(yè)示范區(qū)，底商跟進；3、財務策略：用大地塊住宅+公寓的高周轉獲取現(xiàn)金流，以保證北京項目2016年所需支出的現(xiàn)金流的平衡，包含平安資金的退出；4、利潤實現(xiàn)：在2016—2017年期間利用大地塊商業(yè)的打造實現(xiàn)溢價銷售；5、公寓產品策略：差異化、精裝、多功能、控總價；6、商業(yè)打造策略：招商先行，引入樂天超市或華冠超市的購買或運營，同期實現(xiàn)主力店簽約為公寓銷售提供有力支撐；商業(yè)和公寓同期交付，實現(xiàn)人氣有效帶動，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的整體造活，社區(qū)購物中心在階段自持后實現(xiàn)整售；四、項目整體運作策略

以現(xiàn)金流安全為先導，分批開發(fā)，降低封頂銷售和資金池限制對現(xiàn)金流的影響，優(yōu)先考慮能帶來現(xiàn)金流的公寓和底商，并結合規(guī)劃指標，打造社區(qū)鄰里型購物中心實現(xiàn)商業(yè)造活，提升底商的信心。在購物中心造活后，通過金融手段實現(xiàn)資產回現(xiàn)。11第二部分項目商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析12一、項目區(qū)位項目區(qū)位項目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇莊組團，距長陽7公里，距北京市區(qū)15公里；良鄉(xiāng)屬房山老城區(qū)，區(qū)域主導發(fā)展方向為居住，產業(yè)，物流，高教。長陽鎮(zhèn)—長陽鎮(zhèn)為房山新區(qū)，屬開發(fā)熱點板塊，定位城市CSD（中央休閑購物區(qū)），首創(chuàng)，萬科，中糧，綠地等大型開發(fā)商已進駐。良鄉(xiāng)鎮(zhèn)—良鄉(xiāng)鎮(zhèn)為房山老區(qū)，配套設施相對成熟，但隨著長陽新城組團未來的發(fā)展，區(qū)域發(fā)展將逐漸北移，其房地產及商業(yè)發(fā)展將相對受到阻礙。區(qū)域定位居住區(qū)，汽車零部件產業(yè)區(qū)、物流產業(yè)區(qū)、高教區(qū)。N房山老城區(qū)—城關街道3.5KM房山老城區(qū)—星城街道2.5KM13本案位于房山核心商業(yè)組團—良鄉(xiāng)商圈外沿，非商圈核心區(qū)，地塊相對具備一定獨立性，吸客能力弱于商圈核心。周邊商圈情況分析二、商業(yè)商圈情況N華冠購物中心長陽店美廉美良鄉(xiāng)店家樂福國泰百貨良辰百貨華冠購物中心中心店客賽思服裝市場美廉美房山店華冠生活超市美廉美超市10店華冠超市29號店華冠百合店美廉美星城店集中商業(yè)超市城關商圈星城商圈良鄉(xiāng)商圈長陽商圈華冠超市星城北店首創(chuàng)奧特萊斯

項目周邊地域共四大商圈：良鄉(xiāng)商圈、長陽商圈、城關商圈、星城商圈。其中，本案位于良鄉(xiāng)商圈邊緣地帶良鄉(xiāng)商圈目前房山城市核心，形成了以華冠中心店、國泰百貨等非常成熟的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，匯聚良鄉(xiāng)客群長陽商圈區(qū)域快速發(fā)展，未來將有較多商業(yè)項目入市，體量將達到50萬方，預計2015年陸續(xù)面市，目前有華冠購物中心及首創(chuàng)奧特萊斯進駐星城商圈受區(qū)域社區(qū)帶動，形成美廉美超市、華冠百合店超市兩個核心商業(yè)，服務周邊社區(qū)居民；預計樂活城有8萬商業(yè)在明年計劃入市城關商圈為房山“城關”老核心區(qū)，以商業(yè)街為主要商業(yè)軸線兩側形成各類商業(yè)業(yè)態(tài)，整體檔次較低，主要輻射城關區(qū)域內及周邊居民14Page15三、項目交通項目周邊交通情況項目周邊交通網絡密集，交通通達性高，有效連接長陽、城關等地。但距離較遠導致區(qū)域商業(yè)輻射面聚集于良鄉(xiāng)老城區(qū)及地鐵沿線。項目交通發(fā)展程度層級：中原因：1、項目臨地鐵及高速路入口，通達性較高。2、周邊道路為雙向六車道，公交線路多為房山區(qū)域內運營，且停運時間多在晚七點左右3、但距主城較遠導致出行時間很長，一般以自駕為主。京石高速N輻射面15Page16項目周邊商業(yè)發(fā)展不成熟，業(yè)態(tài)低端，老舊，且租金較低區(qū)域，大型商業(yè)集中在項目東邊良鄉(xiāng)拱辰商圈、長陽商圈，分別距離項目大約3公里和8公里。項目周邊基礎設施，醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套、交通等一應俱全，但是都很老舊，且檔次較低。四、商業(yè)發(fā)展環(huán)境醫(yī)院教育交通商業(yè)配套藍光海悅城周邊1.5公里內公共資源：醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院、北京婦產醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、金康中醫(yī)院、匯海中醫(yī)院教育：良鄉(xiāng)中心小學、良鄉(xiāng)三中、四中、北京市博文學校、良鄉(xiāng)中學、ABC英語幼兒園等交通：項目距離地鐵600米，緊鄰京周路，項目附近多條公交公交833路、房14路、房15路、房27路、房46路等公交車到蘇莊東街南口，出行方便。配套商業(yè)：華冠超市、好又多超市、騰菲百貨、匯鑫百貨。銀行:農業(yè)、工商、華夏。配誒童銀行周邊公共資源區(qū)域客群分布及本案輻射項目核心輻射客戶圈層項目次級輻射客戶圈層邊緣客戶群體沿地鐵—大學城客群北京西—外延客群核心輻射客戶群體次級客戶群體邊緣客戶群體長陽鎮(zhèn)—新入客群4.3萬人良鄉(xiāng)老城40萬原住民為本案核心輻射客群圈層，城關、星城、大學城為次級客群。主力及次主力客戶群：(2.5km圈層及地鐵沿線）項目周邊，良鄉(xiāng)老城40萬原住民，消費力中等。次級輻射圈層：(5km圈層）城關街道，星城街道以及大學城客群。五、客群分析城關、星城—原住民約40萬人城關7.1萬人星城0.3萬人良鄉(xiāng)老城—老城核心客群17由于背靠高架橋與十字路口，大地塊南側的展示性及通達性受到影響，挖掘西側的展示性、以及東側和北側的客流通達性是本項目產品規(guī)劃的基本思路。項目地塊現(xiàn)階段概況六、口岸價值分析綠地道路地塊紅線地鐵（高架線）廣場長虹西路月華大街住宅主入口一級口岸——展示性：西靠區(qū)域主干道，是大地塊展示性最好的部分。三級口岸——內部客流：緊鄰住宅地塊的出入口，內部客流的主要注入點。二級口岸——外部客流：東側500米即地鐵蘇莊站、靠長虹西路，是外部客流的注入點。18Page19周邊商業(yè)租金情況七、商業(yè)市場情況Page19Page19蘇莊組團依附“原住房”改造的老式社區(qū)底商群消費客群：區(qū)域居住辦公客群、學生客群，客群具備一定消費能力業(yè)態(tài)結構：低端餐飲為主，其次為社區(qū)生活配套檔次：低端租金：20-60元/m2/月（滿租率90%）良鄉(xiāng)長陽良鄉(xiāng)南關建材家居組團依附“低端家居建材專業(yè)市場”商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：家居、木材、陶瓷、建材、窗簾等臨街商鋪業(yè)態(tài)：鋼材、磚瓦、木材租金：80~120元/m2/月（1F）

良鄉(xiāng)核心組團集中賣場（多為老式舊樓改造）業(yè)態(tài)：批零兼營服飾、超市、百貨各業(yè)態(tài)檔次：中低端為主租金：差異較大60-150元/m2/月臨街底商（老式臨街底商聚集區(qū)）業(yè)態(tài)：電玩、茶樓、房屋中介、婚慶、辦公租金：60-85元/m2/月（1F）盛通家居建材城專業(yè)賣場（家居建材）業(yè)態(tài)：家居建材、窗簾、陶瓷、燈具、裝修公司等檔次：中端租金：60-120元/m2/月華冠長陽店（已開業(yè)）首創(chuàng)奧特萊斯（已開業(yè)）中糧FUNMIX（15年開業(yè)）項目周邊商業(yè)發(fā)展不成熟，業(yè)態(tài)低端，老舊，且租金較低，但在建商業(yè)項目較多，有總體量超過50萬平米的項目在2015年開始陸續(xù)開業(yè)社區(qū)商業(yè)及小型商業(yè)專業(yè)市場大型商業(yè)體勝茂廣場（2015年開業(yè)）綠地繽紛城（15年開業(yè)）19底商項目開放式街區(qū)項目購物中心項目121124232219496351082711314152120161817說明：本次調研，區(qū)域內商業(yè)項目18個，其中新增項目4個，購物中心4個，底商8個，開放式街區(qū)6個，綜合體6個。序號項目名稱1金地朗悅項目2萬科中央城3加州水郡4勝茂廣場5首創(chuàng)奧特萊斯6綠地繽紛城7首開熙悅雙子座8北京城建徜徉墅9啟航國際三期10中糧萬科Funmix11鉑銘商街12萬科幸福匯13首開熙悅睿府金街14北京時代廣場15華遠好天地16北京城建金粒街17中建·國際城18東貿國際19期頤財富街區(qū)20富力·盛悅居VIVA21世界之花假日廣場22CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場23龍湖時代天街24富力·非常haos調研項目分布圖七、商業(yè)市場情況項目所在房山區(qū)域有集中式商業(yè)共計約10個，總體量達到50萬平米，其中距離最近的為勝茂廣場，體量達到13萬平米。20效果圖區(qū)位圖藍光海悅城良鄉(xiāng)商圈核心特點：距我項目最近的在建購物中心：位于良鄉(xiāng)老城區(qū)的中心區(qū)域，以良鄉(xiāng)板塊的居民為目標客群的區(qū)域型購物中心豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃：集合時尚購物、中西餐飲、休閑娛樂、親子教育、精品超市、影院等六大業(yè)態(tài)，提升了區(qū)域的品牌豐富度和檔次基本情況開發(fā)商北京城建輻射范圍良鄉(xiāng)區(qū)域項目現(xiàn)狀在建總建筑面積136,000平方米運營時間2015年中商業(yè)建筑面積136,000平方米營銷指標開發(fā)模式該項目全部自持，盡管地塊內還有138套高端住宅進行銷售，但無法維持財務平衡，需其他渠道的資金支持租售策略全部出租銷售模式——招商運營統(tǒng)一招商運營租金價格——總價區(qū)間——物業(yè)指標開間無層高5.4進深無面積區(qū)間無餐飲條件無垂直動線直梯、扶梯、樓梯（目前確定引入BHG生活超市、成龍耀萊影城（1.5萬平米）、ZARA及H&M）重點項目解析——勝茂廣場重點項目分析21效果圖區(qū)位圖藍光海悅城長陽站地鐵房山線950m8.7km總平圖/主題及業(yè)態(tài)規(guī)劃圖半島廣場（商業(yè)）住宅及配套核心特點：中糧萬科聯(lián)手打造、全自持的區(qū)域購物中心半島新城以家庭為目標的區(qū)域商業(yè)中心基本情況開發(fā)商北京城建輻射范圍區(qū)域項目現(xiàn)狀在建總建筑面積127,674平方米交房時間2015年中商業(yè)建筑面積127,674平方米營銷指標開發(fā)模式通過開發(fā)住宅的收入平衡現(xiàn)金流支撐購物中心的建設租售策略全部出租銷售模式無招商運營統(tǒng)一招商運營物業(yè)價格無總價區(qū)間無產品規(guī)劃目標客群長陽半島的家庭客群為主，次級輻射大學城的青年客群主力店大賣場（永輝）、冰場（主題滑梯）、影院品牌數(shù)量計劃引入超過400個品牌重點項目解析——中糧萬科半島廣場重點項目分析22基本情況開發(fā)商萬科地產輻射范圍周邊社區(qū)項目現(xiàn)狀在建總建筑面積200,000平方米交房時間2016年商業(yè)建筑面積16,000平方米營銷指標運作模式部分銷售支持整個項目前期開發(fā)的現(xiàn)金流租售策略50%持有銷售模式散售招商運營持有部分招商物業(yè)價格4-6萬元/平（具體價格11月底出來）總價區(qū)間150-700萬物業(yè)指標開間4-8米層高一層4.8米二層4.5米進深8-12米面積區(qū)間30-110平方米餐飲條件除1棟外其他均可垂直動線樓梯區(qū)位圖藍光海悅城地鐵長陽站地鐵房山線9km自持銷售地鐵長陽站公寓處于長陽核心區(qū)：項目處于長陽核心區(qū)，周邊項目密集，且周邊住宅社區(qū)尚無成型商業(yè)配套，休閑商業(yè)需求較大房山區(qū)域的門戶、直連地鐵、“雙首層”：進入房山地區(qū)的門戶位置，且二層與地鐵站直接相連重點項目解析——萬科中央城重點項目分析23周邊商鋪在售面積主要在200平米以內，其中30-100平米的商鋪為市場主流。主力總價區(qū)間為100-350萬?？們r面積30㎡以下30—60㎡60—80㎡80—100㎡100㎡以上150萬以下

150—250萬

250—350萬

350—500萬

300萬以上實際市場情況投資門檻低，功能性受到一定的限制。30㎡以下商鋪較少，區(qū)域幾乎無供應，但去化速度極快。投資門適中，符合市場需求。市場供應較少，去化進程很快投資門檻略高，容易滿足較大業(yè)態(tài)使用功能，較為符合市場需求。供應量較大，去化比較快投資門檻偏高，具有少量需求供應量較大，但去化較緩慢投資門檻高，市場接受度有限，供應量大，但去化壓力大周邊商業(yè)產品結構結合區(qū)域商鋪供銷情況來看：30㎡以下商鋪因開間進深限制，供應較少，可適量供應。30-80㎡商鋪市場供應和市場接受均較高。超過100㎡，或投資價格超過市場承受臨界點，總價超過500萬元，市場去化速度較慢。本案商業(yè)產品結構機會/競爭力商鋪：主力商鋪面積區(qū)間30-60㎡，次主力商鋪面積區(qū)間60-80㎡。注：租金、售價數(shù)據(jù)由歐潤公司提供。七、商業(yè)市場情況24Page25項目SWOT分析:八、商業(yè)價值研判通過對房山主要商業(yè)項目的調研分析，本項目發(fā)展為社區(qū)型商業(yè)中心（小型主題體驗購物中心+底商）具備較大的市場機會從銷售的角度看，區(qū)域內底商的機會最大，風險較低：——北京的大型購物中心無法散售、且四環(huán)外的購物中心受地段的影響，整售難度大；——開放街區(qū)商業(yè)的內街銷售難度大，需自持后銷售，但招商測試表明招商難度明顯大于購物中心；——區(qū)域內底商銷售風險較低、單項目規(guī)模一般在1萬平方米以下，被調研的底商項目均接近售罄，另外本項目周邊無競爭項目從經營的角度看，小型主題體驗式社區(qū)購物中心符合區(qū)域發(fā)展特點，更易造活：——區(qū)域內尚無已運營的購物中心、3公里半徑未來供應項目有2個（合計18萬平方米），相比良鄉(xiāng)40萬以上的人口而言仍存在較大的市場空間；——開放街區(qū)的造活經營需要進行自持并統(tǒng)一招商運營，已調研的街區(qū)項目銷售困難，后期均被動自持、招商，以加州水郡為例，盡管全部自持且經營兩年時間，但除蘇寧電器及麥當勞外，均為個體經營，內街部分仍有30%空置；——底商自行造活能力強，本項目周邊已有成熟住宅社區(qū)可提供穩(wěn)定客流，且本項目住宅以剛需為主，未來能夠提供充分客流支撐底商的造活、經營。25九、公寓市場情況區(qū)域公寓市場產品情況區(qū)域公寓市場產品情況項目名稱開發(fā)商總建筑面積（萬㎡）入市時間開盤銷售價格（元/㎡）目前銷售價格（元/㎡）備注綠地啟航社綠地172012年6月啟航國際一期開盤2013年4月啟航國際二期開9m層高萬科長陽天地萬科-2014.920000210004.2米層高中央城萬科-2014.1118000180004.2米層高因政策限制，市場上出現(xiàn)大量商改住產品，未來新增供應量極大，7塊已拿地項目將于2015年推出，超過50%的類住宅產品。其中，僅綠地產品為純公寓產品，長陽天地、中央城以及未來新增項目均為4.2m層高LOFT。26九、公寓市場情況區(qū)域公寓市場產品結構總價建筑面積（平米）30平米以下30—3535—4040—4545—5050—6060—7070—8080平方米以上50萬以下

50—60萬

60—80萬

80—100萬

100—120萬

綠地啟航社綠地啟航社120—140萬

中糧萬科FUNMIX中糧萬科FUNMIX140萬—150萬

150萬以上

市場空白點市場熱點區(qū)間競爭力產品：面積段控制在35-45平米的清水SOHO、LOFT產品。目前市場類住宅產品戶型集中在50-70㎡之間，總價紅線150萬下。小面積公寓產品市場空白點大。打造套均35—45㎡左右的小型SOHO或LOFT產品是市場空白點。27Page28公寓市場分析九、公寓市場情況Page28Page28公寓市場情況小結：性價比+低總價+無限購=較高市場接受度產品房山住宅產品因為限購，商改住產品有需求，但由于未來新增供應量極大。本項目所在房山區(qū)域有大量精裝公寓/LOFT產品。產品：以35-50平米左右的小戶型為主要產品，總價低。目前公寓銷售均價在2.1萬元/平米，總價在100萬元以內（主流78-95萬元），去化速度快。本項目的發(fā)展機會市場格局市場產品及銷售由于自住需求為主；包含區(qū)域內客戶以及受政策限制的外地客戶等客戶情況1、小戶型、低總價，占據(jù)市場稀缺價值；2、針對投資型、受限購限貸政策限制的購房客戶，提升性價比，實現(xiàn)快銷。28第三部分項目商業(yè)定位29項目整體定位——藍光海悅城·藍光中心——以年輕家庭為主要客群的互動體驗式社區(qū)商業(yè)中心+滿足社區(qū)需求的主題底商社區(qū)主題鄰里型購物中心+主題底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主題及業(yè)態(tài)定位階段自持主力業(yè)態(tài)：親子主題館﹒超市﹒一站式生活服務中心﹒社區(qū)影院、美食天地規(guī)劃商業(yè)主力店：特色美食﹒特色輕餐、休閑購物﹒教育培訓﹒生活服務一、整體定位30二、商業(yè)定位項目核心輻射客戶圈層項目次級輻射客戶圈層邊緣客戶群體沿地鐵—大學城客群良鄉(xiāng)老城—老城核心客群北京西—外延客群長陽鎮(zhèn)—新入客群4.3萬人約40萬人主力及次主力客戶群：項目周邊，良鄉(xiāng)老城原住民及大學城學生?？蛻羧禾卣鳎簭那嗄甑嚼夏隇橹鳎挲g跨度大客戶消費能力：客戶消費能力趨向中等，有消費能力，但受區(qū)域影響，消費理念趨于保守，愛存錢而不愛花錢。商業(yè)客群定位31二、商業(yè)定位藍光中心——樓層業(yè)態(tài)分布零售品牌（服裝服飾、眼鏡）輕餐（面包糕點、咖啡）藥妝零售兒童娛樂電影院特色正餐家居保健L5：樂美食L4：樂光影L3：樂童趣L2：樂享購L1：樂生活樓層/主題業(yè)態(tài)組合面積30005600560056006200（平方米）兒童零售電玩城兒童培訓輕餐/禮品生活服務休閑食品32（一）整體業(yè)態(tài)品類落位項目業(yè)態(tài)落位示意表物業(yè)樓層業(yè)態(tài)建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)占比商家示意業(yè)態(tài)作用購物中心1F零售440071%動感100、明朗眼鏡貢獻租金輕餐60010%咖啡陪你、面包新語提升亮點快餐、藥妝120019%肯德基、屈臣氏驅動客流2F零售300054%杰克瓊斯、ONLY貢獻租金生活服務150027%米蘭春天、歐萊雅貢獻租金家居保健5009%貓人內衣、湯臣貢獻租金簡餐4007%田老師、真功夫貢獻租金休閑食品2003%座上客、零食誘惑貢獻租金3F兒童娛樂250045%探索、海貝主題樂園驅動客流兒童培訓180032%北外、勵步教育貢獻租金兒童零售130023%小豬班納、孩子王貢獻租金4F影院400071%大地驅動客流餐飲100018%云海肴、巴貝拉貢獻租金電玩60011%大玩家驅動客流5F餐飲150050%鹿港小鎮(zhèn)提升亮點健身150050%英派斯驅動客流底商

餐飲700047.62%永和豆?jié){貢獻租金娛樂200013.61%KTV驅動客流服務300020.41%銀行、洗衣店提升亮點購物270018.37%服飾貢獻租金合計14700100%

本項目整體業(yè)態(tài)類別結構示意圖本項目整體業(yè)態(tài)功能結構示意圖二、商業(yè)定位33三、業(yè)態(tài)品牌示意樓層功能分區(qū)L1層業(yè)態(tài)布局示意圖——樂生活物業(yè)類型業(yè)態(tài)類型面積（平方米）面積占比集中式商業(yè)零售品牌（集合店、服裝、配飾、眼鏡）440071%輕餐（面包糕點、咖啡、蘋果體驗店）60010%快餐、藥妝店120019%貢獻租金驅動客流提升亮點出入口出入口快餐快餐零售品牌運動集合店零售輕餐（咖啡、面包房）零售藥妝蘋果體驗店34樓層功能分區(qū)L2層業(yè)態(tài)布局示意圖——樂享購物業(yè)類型業(yè)態(tài)類型面積（平方米）面積占比集中式商業(yè)零售3,00054%生活服務150027%家居保健5009%休閑食