成本規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)與成本管控15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)9，道路系統(tǒng)10，分期與組團(tuán)設(shè)計(jì)11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)12，地下室設(shè)計(jì)13，無效成本的控制14，交樓標(biāo)準(zhǔn)15，設(shè)計(jì)與成本結(jié)合的三個(gè)節(jié)點(diǎn)1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）2，客戶敏感度3，容積率的選擇4，規(guī)劃指標(biāo)的控制5，規(guī)劃與戶型結(jié)合6，建筑體型7，停車方式8，土方與地形1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）

拼、洋房，高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房，高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷

1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房，高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷

1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房，高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷

一，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房，高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷

1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊方案二面積單價(jià)貨值11洋房352421.345814.618洋房225721.227086.4商業(yè)149422988合計(jì)59308-75889方案三面積單價(jià)貨值11洋房01.3032高層568621.268234.4商業(yè)244624892合計(jì)59308-73126.4方案一面積單價(jià)貨值11洋房439901.35718718洋房138241.216588.8商業(yè)149422988合計(jì)59308-76763.8方案一方案二方案三（一）貨值最大化（利潤(rùn)最大化）-住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊價(jià)值判斷

1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）（二）貨值最大化-商業(yè)，商鋪，寫字樓、公寓，住宅等相應(yīng)業(yè)態(tài)的重慶中央廣場(chǎng)項(xiàng)目，計(jì)容16.8萬，占地2.9萬平米，容積率5.8，商住混合用地，商業(yè)步行街2萬平方米，2層，持有商業(yè)精裝住宅8萬超高層150米辦公4.8萬平米辦公及住宅賣掉辦公毛坯1.5萬住宅精裝1.4萬1，貨值最大化（利潤(rùn)最大化）

（三）貨值最大化-持有物業(yè)與銷售物業(yè)結(jié)合的價(jià)值判斷規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)2，客戶敏感度

不花錢通過好的設(shè)計(jì)滿足客戶基本需求

花少量的錢滿足客戶高度認(rèn)可的設(shè)計(jì)

花較多的錢滿足滿足絕大部分客戶

降低投入降低品質(zhì)不滿足客戶基本需求規(guī)劃戶型地下室結(jié)構(gòu)兩點(diǎn)一線入戶大堂景觀玻璃欄桿豪華精裝修石材或者玻璃幕墻恒溫泳池中央空調(diào)層高很差的涂料容易生銹的欄桿規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)3，容積率的選擇容積率高品質(zhì)低成本高速度慢容積率低品質(zhì)高成本低速度快產(chǎn)品的組合選擇多應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的措施多容積率低的別墅變化更多獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排，合院，樂高別墅規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)3，容積率的選擇產(chǎn)品品質(zhì)的判定別墅獨(dú)棟2戶洋房雙拼四戶高層聯(lián)排6戶合院8戶>>>>>>>>局部容積率不同的產(chǎn)品高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)3，容積率的選擇江蘇無錫錫山區(qū)占地面積：30022平米南邊為城市主干道右側(cè)為人行主出入口左側(cè)為5層樓商場(chǎng)右下角有地鐵出入口三角地帶有一棟30層高住宅地塊南邊有10米寬左右河道東北角有拆遷樓面價(jià)10000元左右政府掛牌拍賣土地綠化率25%建筑密度25%不限高拍賣土地容積率選擇規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

3，容積率的選擇容積率2.5計(jì)容建筑面積7.5萬覆蓋率25%綠化率25%車位數(shù)量750個(gè)地面車位100個(gè)地下車位650個(gè)地下室面積2.2萬平米地下室層數(shù)一層商鋪層數(shù)一層商鋪面積3600平米洋房面積2.7萬37%總戶數(shù)780戶規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

3，容積率的選擇容積率3.3計(jì)容建筑面積9.9萬覆蓋率25%綠化率25%車位數(shù)量960個(gè)地面車位100個(gè)地下車位860個(gè)地下室面積3.3萬平米地下室層數(shù)二層商鋪層數(shù)二層商鋪面積6600平米總戶數(shù)850戶容積率對(duì)于項(xiàng)目建筑形態(tài)的判斷容積率覆蓋率高度三者關(guān)系很重要規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

3，容積率的選擇

容積率低于0.3，高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。純獨(dú)棟容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，密度偏大。穿插部分雙拼別墅，可適當(dāng)降低密度提高品質(zhì)。純獨(dú)棟或者純雙拼容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排、合院別墅。純別墅社區(qū)。容積率0.8－1.2，以前傳統(tǒng)為全多層項(xiàng)目?，F(xiàn)在以別墅（聯(lián)排與合院）與洋房為主，覆蓋率做足，盡最大努力別墅最大化，合院與疊拼較多，也可做極致高低配容積率1.2－1.5，以前傳統(tǒng)為正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境品質(zhì)較好。高低配（合院與高層）容積率1.5－2.0，正常的多層

小高層項(xiàng)目。高低配，組合很多。高低配（合院與高層）容積率2.0－2.5，正常的小高層項(xiàng)目。高低配，組合很多。高低配（合院與高層）容積率2.5－3.0，小高層

二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差?；蛘呷邔樱?00米以內(nèi)）也可做高低配，11層洋房100米高層組合容積率3.0－6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）或者部分超高層。容積率6.0以上，全部超高層規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

4，規(guī)劃指標(biāo)的控制常規(guī)規(guī)劃指標(biāo)土地面積容積率覆蓋率綠化率限高建筑退線要求車位要求（地上地下比例）配套設(shè)計(jì)要求（商業(yè)比例及具體要求）建筑間距規(guī)劃指標(biāo)是開發(fā)商的核心利益反應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)必須吃干榨盡指標(biāo)必須與報(bào)建結(jié)合指標(biāo)與營(yíng)銷及成本結(jié)合特別關(guān)注計(jì)容不可售指標(biāo)具體專項(xiàng)要求政府對(duì)建筑風(fēng)格要求人防要求物管要求停車要求面積計(jì)算細(xì)則節(jié)能要求綠建要求日照要求結(jié)構(gòu)超限審查要求門窗要求欄桿要求空調(diào)機(jī)要求泛光照明要求自行車位要求應(yīng)急避難要求消防要求特殊要求大庭院的要求坡屋頂?shù)囊髴粜兔娣e的要求外觀材料的要求建筑高度不能落差太大的要求一定會(huì)有更多更奇葩的要求不要抱怨我們能做的更專業(yè)更細(xì)致考慮更周全提前預(yù)見性隨機(jī)應(yīng)變關(guān)系搞更好指標(biāo)上不要寫會(huì)所及配套設(shè)施有可能會(huì)讓人理解為小區(qū)共有的沒有停車收費(fèi)崗?fù)げ灰绊懸?guī)劃效考慮方案報(bào)建階段需

泳池衛(wèi)生間設(shè)計(jì)完善規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

4，規(guī)劃指標(biāo)的控制A，政府要求做的指標(biāo)文化設(shè)施體育設(shè)施幼托設(shè)施物業(yè)管理設(shè)施衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施消防設(shè)施供電設(shè)施衛(wèi)生間垃圾站居委會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求做的肯定要做規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)沒有明確需按規(guī)范要求來做規(guī)范沒有強(qiáng)制規(guī)定的靈活掌握并注重溝通溝通注意引導(dǎo)與技巧尤其要分清楚是否計(jì)容積率B，政府要求做

C，項(xiàng)目品質(zhì)配置要

D，商業(yè)及生活社的但不計(jì)面積的

求做的指標(biāo)

區(qū)配套盡可能用可指標(biāo)

露天泳池或者室內(nèi)泳

銷售的商業(yè)指標(biāo)來集中綠地

池

做做的指健身場(chǎng)所

游泳池配套設(shè)施

社區(qū)配套商業(yè)架空空間

獨(dú)立門廳及入戶大堂

健身房開敞廣場(chǎng)

或者門衛(wèi)室

咖啡廳露天公共停車位

健身用房公共避難要求

棋牌用房消防蓄水要求

兒童游樂室內(nèi)用房

機(jī)電設(shè)施用房

房產(chǎn)證導(dǎo)致不能銷果概念方案有所

結(jié)合適宜的地方可以驗(yàn)

售損失商業(yè)利益

收之后的加建

入戶大堂

門衛(wèi)室

盡可能用架空空間來做標(biāo)準(zhǔn)層總平面圖對(duì)于住宅產(chǎn)品來說，戶型的好壞所占的比重很大，所以空間規(guī)劃時(shí)必須與戶型結(jié)合考慮，千萬不要拍板，規(guī)劃就是這樣了，戶型你們慢慢調(diào)，總能調(diào)的出來的總圖的布置與戶型，日照，間距，庭院的氛圍等等都相關(guān)，戶型落定了方能稱之為規(guī)劃成立。通過標(biāo)準(zhǔn)層總平面能快速的將核心信息反映到一張圖上，高效做出設(shè)計(jì)也方便做決策通過標(biāo)準(zhǔn)層總平面可以將住宅之間的相互關(guān)系反映的更直接，以及每一套住宅在總圖的位置，對(duì)應(yīng)的資源和優(yōu)缺點(diǎn)在此基礎(chǔ)上還可以將總圖的其他信息補(bǔ)充，車行出入口，人行出入口，商業(yè)，幼兒園，社康中心等等配套設(shè)施位置補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)本身很復(fù)雜，但我們的工作是把復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化，高效直接，標(biāo)準(zhǔn)層總平面就是一個(gè)很好的過程文件規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)5，規(guī)劃與戶型結(jié)合復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化簡(jiǎn)單問題精細(xì)化單一問題標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)模板及工具的使用規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)6，建筑體型一般住宅高層建筑的體型系數(shù)在0.3以內(nèi)控制或者減少建筑體型系數(shù)的方法：A，減少面寬，增大進(jìn)深B，整棟樓建筑面積的擴(kuò)大C，層數(shù)的增多（與標(biāo)準(zhǔn)層面積結(jié)合）D，體型變化不能太多，外輪廓盡可能平整，簡(jiǎn)潔，減少凹凸變化建筑體型系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值外表面積中，不包括地面和不采暖樓梯間隔墻和戶門的面積，不包括女兒墻，也不包括屋面層的樓梯間與設(shè)備用房等的墻體。突出墻面的構(gòu)件如空調(diào)板在計(jì)算時(shí)忽略掉，按完整的墻體計(jì)算即可建筑體型系數(shù)：與節(jié)能有關(guān)，結(jié)構(gòu)鋼含量及混凝土含量外立面成本規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)7，停車方式停車位的指標(biāo)地上車位指標(biāo)地下車位指標(biāo)微型車位的尺寸及指標(biāo)子母車位是否計(jì)算指標(biāo)架空層車位是否計(jì)算面積半地下室的認(rèn)定充電車位的指標(biāo)機(jī)械車位指標(biāo)要吃干榨盡規(guī)范理解透與報(bào)建結(jié)合停車位的租售模式車位指標(biāo)的突破與住宅售價(jià)的關(guān)系停車位銷售價(jià)格與車位指標(biāo)的關(guān)系投入與產(chǎn)出的邏輯關(guān)系交通評(píng)估規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)7，停車方式地下車庫停車地面停車地面別墅獨(dú)立停車疊拼私家花園停車洋房地面停車地面公共停車場(chǎng)半地下車庫停車規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)7，停車方式地面停車與規(guī)劃結(jié)合利用推線周邊路與近端路結(jié)合因地制宜、合理設(shè)計(jì)、精心施工。破作業(yè)。

垂5.不應(yīng)在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。坡6.邊坡工程的臨時(shí)性排水措施應(yīng)滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時(shí)宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進(jìn)行。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方1.基坑支護(hù)應(yīng)綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊2.當(dāng)工程條件許可時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用自然放坡法。3.當(dāng)不具備自然放坡條件時(shí)，應(yīng)對(duì)可選擇的支護(hù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和選型。4.對(duì)開挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應(yīng)根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時(shí)支護(hù)的逆作法或部分逆作法施工，嚴(yán)禁無序大開挖，大爆7.邊坡工程開挖后應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)實(shí)施支護(hù)結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長(zhǎng)期裸露，降低邊坡穩(wěn)定性?？刂苹又ёo(hù)經(jīng)濟(jì)性總原則

地下室開挖支護(hù)形式成本：放坡<土釘墻<錨索坡高度臨近建(構(gòu))筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，

支護(hù)<樁錨支護(hù)<樁錨+內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。案

放直支護(hù)

優(yōu)選方規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方

A，土地固有物產(chǎn)生的支護(hù)成本

對(duì)場(chǎng)地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時(shí)物的退讓，使建筑物基坑開挖時(shí)具備自然

放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護(hù)費(fèi)用。

場(chǎng)地內(nèi)、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保

留物、地上無法遷移的保留物

施工臨物：臨時(shí)電、臨時(shí)水、料場(chǎng)等。

案例：施工臨

時(shí)電

線桿施工臨

時(shí)電

線桿前期施工策劃時(shí)，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時(shí)電架設(shè)后，地庫

出圖開挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護(hù)坡樁支護(hù)增加成本約70萬元。

地下車

庫施工策劃階段方案

地下車

庫

地下車庫坡道施工實(shí)施階段方案√

X規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方

B，其他設(shè)計(jì)因素對(duì)支護(hù)成本的影響?

減小基坑開挖深度

在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標(biāo)高?

降低地下室層高?

在滿足規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深?

多層洋房條件允許時(shí)采用半地下室?

地庫平面盡量規(guī)則?

減小圍護(hù)長(zhǎng)度，例如魚骨式地庫基坑圍護(hù)總長(zhǎng)度比方形地庫增加較多?

控制主樓地下室與地庫底板高差?

避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護(hù)措施（土體側(cè)壓力可能

使主樓樁基斷裂）例如軟土地區(qū)高差控制在1.2米以內(nèi)?

雙層地下室?

兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標(biāo)控制要求，可考慮負(fù)二層內(nèi)退

一跨的方案處理?

埋深較深的地下室

?

（如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠(yuǎn)一些

?示范區(qū)的范圍劃定與地庫開挖

考慮示范區(qū)快速施工，進(jìn)度要求，在前期劃定示范區(qū)時(shí)與地庫設(shè)計(jì)通

盤考慮，合理規(guī)劃施工圍護(hù)界面規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方C、土方成本控制◆嚴(yán)格控制土方量、做到場(chǎng)地自平衡◆前期做好場(chǎng)地設(shè)計(jì)，力求少開完，控制挖、填方量?！敉练狡胶庠O(shè)計(jì)督導(dǎo)，在方案設(shè)計(jì)階段即組織設(shè)計(jì)院對(duì)土方的平衡進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，督導(dǎo)土建設(shè)計(jì)院保持對(duì)方案設(shè)計(jì)的土方進(jìn)行階段性的復(fù)核；充分理解和利用各開發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設(shè)計(jì)的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)外的完成面標(biāo)高控制是比較有彈性的?？梢猿浞掷谜邨l件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的±0.00的絕對(duì)標(biāo)高，為地下空間地面化創(chuàng)造條件；◆土方平衡設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理，方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測(cè)算表，并作為向集團(tuán)申報(bào)評(píng)審會(huì)的材料內(nèi)容之一，并存檔備案；在山地丘陵地區(qū)城市的項(xiàng)目開發(fā)中，土方平衡在建設(shè)全過程成本中所占比重會(huì)明顯增大，其影響會(huì)向后延伸到基礎(chǔ)、基坑維護(hù)、擋土墻、護(hù)坡等一系列后續(xù)工程中去，因此，在山地或丘陵地區(qū)項(xiàng)目成本測(cè)算中，土方平衡成本應(yīng)作為一個(gè)專項(xiàng)進(jìn)行審查；在一二線城市的開發(fā)實(shí)際中，由于其城市管理越來越重視環(huán)境保護(hù)，土方的運(yùn)輸和傾倒單價(jià)越來越高，有鑒于此，建議在分期開發(fā)的計(jì)劃制定過程中，要求工程部根據(jù)不同場(chǎng)地開發(fā)順序，編制土方運(yùn)輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方C、土方成本控制◆

設(shè)計(jì)全過程土方平衡措施地下室頂板的景觀堆土，應(yīng)強(qiáng)制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不允許出現(xiàn)超出項(xiàng)目實(shí)施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設(shè)計(jì)。在地下室頂板設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求加入地下室頂板排水設(shè)計(jì)的內(nèi)容，優(yōu)先通過上翻梁預(yù)留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內(nèi)專用排水板或其他后加排水構(gòu)造措施的費(fèi)用；在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標(biāo)高的做法，控制地下室底標(biāo)高抬高至地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板?！?/p>

減小基坑開挖深度（同基坑部分）◆

多層無地下室基礎(chǔ)根據(jù)回填后的場(chǎng)地地坪控制樁頂標(biāo)高，避免承臺(tái)開挖深度過大◆

合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”◆

盡量減小地庫頂板覆土厚度規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方23規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

8，基坑支付與土方

1

因地制宜，合理利用地形

1.

依山就勢(shì)，經(jīng)濟(jì)、合理地布置建筑

2.

充分利用地形特點(diǎn)，有效減少地基

處理費(fèi)用，提升環(huán)境品質(zhì)

3.

居住區(qū)內(nèi)道路順應(yīng)地勢(shì)起伏，有效

減少場(chǎng)平土方量；規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)9，道路系統(tǒng)路網(wǎng)設(shè)計(jì)的原則?步行與車行空間分開；?在車行路周圍或盡端路應(yīng)設(shè)適當(dāng)數(shù)量的停車位，盡端路的盡端必須設(shè)回車場(chǎng)；?步行路應(yīng)貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地，公共設(shè)施串聯(lián)起來，并深入各住戶或住宅單元正面的入口；?順而不穿，通而不暢，保持居民生活的完整與舒適性；?分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全，一般不允許跨級(jí)相接；?功能復(fù)合化，營(yíng)造人性化街道空間；?滿足日照、通風(fēng)、地下工程管線、防災(zāi)救災(zāi)的要求。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)9，道路系統(tǒng)周邊路加近端路結(jié)合的道路系統(tǒng)第一種：全地面停車第二種：周邊路加滿鋪地下室第三種：周邊路加半地下室第四種：全地下停車規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

9，道路系統(tǒng)?

一條路滿

足兩側(cè)建

筑停車要

求?

周邊路與

近端路結(jié)

合?

周邊路結(jié)

合消防車

道?

周邊路利

用建筑推

線?

盡可能實(shí)

現(xiàn)環(huán)路?

道路與停

車、地下

室、園林

結(jié)合規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)10，項(xiàng)目開發(fā)分期的8種考慮（1）、規(guī)模的考慮

這是最本源的考慮。對(duì)于一棟2000平米的商務(wù)樓來說，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目的二次開發(fā)，諧音為“二期開發(fā)”。當(dāng)然這個(gè)規(guī)模的大小是相對(duì)于開發(fā)商的實(shí)力來說的。此處討論的分期開發(fā)主要針對(duì)的是一個(gè)市場(chǎng)中的大盤開發(fā)，一般規(guī)模在10萬平米以上。（2）、資金的考慮

這是最貼心的考慮。在市場(chǎng)上一個(gè)規(guī)模30萬平米的中檔項(xiàng)目，其運(yùn)作資金需要?jiǎng)虞m10多個(gè)億，一個(gè)開發(fā)商很難有實(shí)力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個(gè)項(xiàng)目上。現(xiàn)在開發(fā)上只有3個(gè)億的資金能夠注入到這個(gè)項(xiàng)目，怎么辦？這就得運(yùn)用市場(chǎng)上常說的“滾動(dòng)開發(fā)”策略。說白了，就是開發(fā)商首先注入3個(gè)億的啟動(dòng)資金，開發(fā)一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。（3）、銷售的考慮

這是最實(shí)在的考慮。資金的考慮只能說明對(duì)于大項(xiàng)目要分期開發(fā)，但到底分為幾期呢，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時(shí)，通過銷售我就能從市場(chǎng)回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據(jù)一個(gè)反方向的例子，如果說為了保證公司的發(fā)展和項(xiàng)目的正常開發(fā)，給銷售的任務(wù)就是一年半內(nèi)銷售完項(xiàng)目并回籠資金18個(gè)億。假設(shè)現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售狀況是，一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)銷售每年能達(dá)到6個(gè)億回款。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務(wù)，在可以將每期看成獨(dú)立的項(xiàng)目時(shí)，則此項(xiàng)目就至少要分為兩期?，F(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)問題，一個(gè)分期銷售到50%的時(shí)候，下一個(gè)分期才能夠推向市場(chǎng)，那么這個(gè)項(xiàng)目就要分為3期。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)10，項(xiàng)目開發(fā)分期的8種考慮（4）、產(chǎn)品的考慮

這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔(dān)心同類產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)。此處的產(chǎn)品考慮，主要針對(duì)的是不同產(chǎn)品問題。不錯(cuò)如果一個(gè)小的項(xiàng)目不同產(chǎn)品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于項(xiàng)目銷售的，但是對(duì)于一個(gè)大的項(xiàng)目來說，沒有種產(chǎn)品的規(guī)模很大，那么就不可以放在一期進(jìn)行同步銷售。這主要受市場(chǎng)的推廣影響，例如一個(gè)大的項(xiàng)目，既有寫字樓又有住宅，因?yàn)楫a(chǎn)品不同，客戶群不同，客戶的認(rèn)知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進(jìn)行分期的。此方面的考慮如果項(xiàng)目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務(wù)類的辦公樓、商業(yè)、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。（5）、價(jià)格的考慮

這是最誘人的考慮。記得業(yè)界里曾說過，開發(fā)商對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)其利潤(rùn)是如何實(shí)現(xiàn)的，是通過價(jià)格的不斷提升來實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的初期測(cè)算來說，其利潤(rùn)往往都是很低的，但最終為什么會(huì)贏利那么多。其奧妙就在于，一個(gè)大項(xiàng)目起初期推向市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格往往是保本價(jià)，但隨著人氣的聚集，價(jià)格并也開始瘋長(zhǎng)。現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目下一期推向市場(chǎng)時(shí)其價(jià)格一般都要高于前一期的30%，甚至更高?，F(xiàn)在市場(chǎng)的消費(fèi)者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價(jià)，分期也是一種好用的手段。當(dāng)然如果你營(yíng)銷技巧很高，能讓購(gòu)房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價(jià)格，那情況可就完全由你自己把握了。（6）、規(guī)劃的考慮

這是最無奈的考慮。對(duì)于一個(gè)占地10萬平米以上的地塊來說，一般都會(huì)在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對(duì)地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見的分期方法。也有的項(xiàng)目地塊中間會(huì)出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的一個(gè)考慮和分期的界限。當(dāng)然這只是從開發(fā)商規(guī)劃便捷角度考慮項(xiàng)目分期的。有些時(shí)候一些城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有很多規(guī)定，比如規(guī)模在多少平米以上就必須有相關(guān)配套，為了規(guī)避如此的限制和節(jié)省巨額的開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)商往往會(huì)采取分期來濃縮開發(fā)規(guī)模。當(dāng)然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發(fā)商自己根據(jù)實(shí)際情況去把握了。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)10，分期與組團(tuán)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分期的8種考慮（7）、風(fēng)險(xiǎn)的考慮

這是最保險(xiǎn)的考慮。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展。對(duì)于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。所以對(duì)一些開發(fā)商來說，對(duì)外信誓旦旦地要做一次成功的城市運(yùn)營(yíng)，但保險(xiǎn)考慮還是將項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃。有把握沒實(shí)力就先期做價(jià)值最低的地塊，通過低價(jià)格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實(shí)力，那就先找一塊價(jià)值最大的地做，先期收回最大的利潤(rùn)，然后見機(jī)行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發(fā)商進(jìn)行異地開發(fā)規(guī)避地方政府政策風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。（8）、成本的考慮

這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因?yàn)橐恍┰蚝秃锰庬?xiàng)目要進(jìn)行分期，但是天下沒有免費(fèi)的午餐。項(xiàng)目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個(gè)廚房一個(gè)衛(wèi)生間、但很少有三居室三個(gè)廚房三個(gè)衛(wèi)生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規(guī)定是，如果分期每一期都要進(jìn)行相關(guān)的配套。這的確是一個(gè)不小的費(fèi)用。綜合考慮，項(xiàng)目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進(jìn)行匯總和權(quán)衡。然后建立系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，最終還是以利潤(rùn)為成敗與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)。利潤(rùn)的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當(dāng)然，現(xiàn)金流的考慮也越來越被開發(fā)商所重視。在財(cái)務(wù)分析時(shí)也是重要的方面。地塊土地性質(zhì)最大容積率總建筑面積（㎡）產(chǎn)品A商住1.5117213雙拼洋房商墅B商住0.4834097別墅C住宅0.4742301別墅D住宅1.5126872雙拼洋房E商業(yè)1.04007獨(dú)棟商業(yè)F住宅3.37249574高層住宅合計(jì)5740671期3期4期5期一期高舉高打，開B地塊與E地塊，突出品質(zhì)，帶動(dòng)整體檔次提升一期滯銷，二期調(diào)整定位，改為F地塊剛需高層項(xiàng)目二期銷售遇阻，調(diào)整三期C地塊，調(diào)整做聯(lián)排別墅四期及五期已經(jīng)完全沒有思考和邏輯了2期

1期3期2期4期1期首次開盤很重要一期強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流也需強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)著手點(diǎn)在定位市場(chǎng)定位及客戶定位也需兼顧成本投入還需兼顧工程實(shí)現(xiàn)的便利性需考慮兩點(diǎn)一線別墅產(chǎn)品利潤(rùn)好，但現(xiàn)金流差，風(fēng)險(xiǎn)高，人氣弱高層人氣旺，現(xiàn)金流好，但利潤(rùn)差洋房在兩者之間如何兼顧取舍如何在諸多限制條件下決策如何讓后續(xù)執(zhí)行的深度能支持決策是否有備選方案如果有偏差，底有多深

5期1期規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)售樓處，樣板房，體驗(yàn)景觀流線提升，有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀展示——展示資源，展示優(yōu)勢(shì)，展示自己放大——開發(fā)商實(shí)力放大，品質(zhì)放大，品味放大客戶敏感點(diǎn)分析——能引起客戶購(gòu)買興趣的產(chǎn)品特性想象空間1，位置的重要性：處于整個(gè)小區(qū)的交通便利之處或特別景色展示面處，吸引人流，展示面打開。2，流線的順暢性：在參觀途中，流線合理快速到達(dá)，品質(zhì)高端，并增加沿途趣味性，加深參觀人員對(duì)本樓盤印象3，建筑展示性：售樓處高端大氣，風(fēng)格設(shè)計(jì)到位，符合小區(qū)定位，給與小區(qū)精神堡壘形象。4，景觀風(fēng)格化：具有獨(dú)特氣質(zhì)的景觀風(fēng)格，更容易拔高展示區(qū)調(diào)性。5，樣板房精致化：精致設(shè)計(jì)，功能合理，可變動(dòng)空間，增加參觀人員的購(gòu)買欲望。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)一，臨時(shí)還是實(shí)體永久的，根據(jù)交地情況、工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃、成本預(yù)算決定是采用臨時(shí)售房部和樣板房，還是永久的實(shí)體的售樓處及樣板房二，位置，根據(jù)交地情況、工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃、營(yíng)銷策略等決定售樓處和樣板房的總體位置三，售樓處的位置及體驗(yàn)區(qū)主入口的設(shè)置應(yīng)方便該項(xiàng)目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達(dá)，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗(yàn)感受：①單行道，反方向車輛無法直接到達(dá)；②沿途交通道路品質(zhì)低；③項(xiàng)目周邊公交車出租車站位置不便，導(dǎo)致參觀客戶步行時(shí)間過長(zhǎng)；五，考慮項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案四，對(duì)于項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對(duì)樓盤檔次的影響六，考慮體驗(yàn)區(qū)范圍以外的客戶接觸點(diǎn)的景觀等整體效果，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施；七，控制因售樓部和樣板房的位置造成的施工實(shí)施難度及由此產(chǎn)生的成本增加及工程延期規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)十，體驗(yàn)區(qū)內(nèi)的客戶停車點(diǎn)應(yīng)靠近售樓處并相對(duì)獨(dú)立，與售樓部距離不超過200米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具十四，體驗(yàn)區(qū)內(nèi)的客戶停車點(diǎn)應(yīng)靠近售樓處并相對(duì)獨(dú)立，與售樓部距離不超過200米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具樣板房選址原則：①

主要功能房的景觀較好，能突出項(xiàng)目賣點(diǎn)并符合項(xiàng)目營(yíng)銷策略；②

主要功能房與周邊建筑無對(duì)視、無視線遮擋；③

若樣板樓無電梯，則樣板房所選樓層不宜過高；十五，臨時(shí)樣板房的位置擺放應(yīng)由示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)師統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)十六，為了有效地進(jìn)行成本和品質(zhì)控制，體驗(yàn)區(qū)的總面積應(yīng)不超過30000平方米十一，體驗(yàn)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置不小于20個(gè)停車位的專有停車場(chǎng)，并應(yīng)考慮銷售高峰期的客戶臨時(shí)停車點(diǎn)十二，售樓處和臨時(shí)樣板房的地坪標(biāo)高應(yīng)高于室外道路地坪標(biāo)高600-900MM左右十三，樣板房選型原則：量大、設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)、通過模型或者戶型圖難以表達(dá)、銷售有難度九，樣板房與售樓處距離不宜超過400米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具八，考慮客戶在整個(gè)體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對(duì)客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對(duì)體驗(yàn)區(qū)開放的影響。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)售樓處建筑：1，與該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格結(jié)合；2，與該項(xiàng)目推廣主題和調(diào)性的吻合；3，客戶參觀動(dòng)線有利于銷售道具的使用；4，各功能區(qū)的劃分和各區(qū)域面積滿足合理的要求；5，售樓處天棚梁下凈高：主廳面積200㎡以下，5400≥梁下凈高≥4200以上（吊頂高度為4800MM－3600MM）；主廳面積200--500㎡，8400≥梁下凈高≥5400以上（8400可為一二層中庭連通的共享空間、吊頂高度為7800MM－4800MM）；6，建筑外裝修與室內(nèi)裝修的臨界點(diǎn)裝修：售樓處室內(nèi)外相接的地鋪、連接內(nèi)外墻的結(jié)構(gòu)柱、女兒墻下沿、建筑門窗洞口（含建筑朝向、視線、視野）、雨篷、室內(nèi)外標(biāo)高（含建筑與外界道路、花臺(tái)、綠化關(guān)系）；7，主要材料的采購(gòu)難度；8，施工工藝能否達(dá)到設(shè)計(jì)要求；9，售樓處大門門洞凈高≥2700以上；采用自動(dòng)感應(yīng)門；10、空調(diào)系統(tǒng)的主機(jī)隱蔽，朝西面風(fēng)口增多，風(fēng)口與天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/

㎡（不低于大型商場(chǎng)空調(diào)負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）、室外溫度39度時(shí)，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)；11、考慮預(yù)留弱電系統(tǒng)管線穿梁洞口；12、玻璃幕墻橫向龍骨是否影響到客戶向外的視線；13、各專業(yè)施工圖之間是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各專業(yè)施工圖是否對(duì)裝飾空間、裝飾效果有重大影響。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)樣板房1，建筑①

建筑戶型分析，是否有優(yōu)化之處，如是否有黑衛(wèi)，空調(diào)位是否布置合理，平面與立面關(guān)系正確等；②

戶內(nèi)標(biāo)高關(guān)系是否合理，如陽臺(tái)、露臺(tái)、衛(wèi)生間的降板高度，戶內(nèi)樓梯與門窗的標(biāo)高關(guān)系；門窗洞口的尺寸高度等。別墅、花園洋房項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項(xiàng)目衛(wèi)生間門洞凈高≥2200ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標(biāo)準(zhǔn)高度修建；③

門型窗型及其開啟方式的建議；④

建筑外墻裝飾效果、裝飾材料及工藝的建議（含陽臺(tái)欄桿、外墻面磚、石材、涂料、木作等）；⑤

臨時(shí)樣板房需要10㎡

--15㎡的入戶遮雨區(qū)；2，結(jié)構(gòu)①

結(jié)構(gòu)形式是否合理，臨時(shí)樣板房建議采用磚混結(jié)合鋼架屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)；②

結(jié)構(gòu)圖與建筑圖是否一致，結(jié)構(gòu)預(yù)留門窗洞口和結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高是否與建筑圖一致等；③

是否有現(xiàn)梁現(xiàn)柱情況，是否有結(jié)構(gòu)降板影響層高的情況；3，安裝①

空調(diào)機(jī)位、熱水鍋爐、強(qiáng)弱電箱、天然氣表、水表、燃?xì)馓綔y(cè)器、對(duì)講門機(jī)、紅外報(bào)警、緊急按鈕等設(shè)計(jì)是否齊全（按配置標(biāo)準(zhǔn)）以及位置是否合理；②

陽臺(tái)、露臺(tái)、空調(diào)機(jī)位的地漏、排水立管是否設(shè)置合理，戶內(nèi)主要房間是否有給排水明管，是否設(shè)置有管井；③

冷熱水管是否安裝到位、預(yù)留預(yù)埋穿墻洞口是否設(shè)置（尤其是結(jié)構(gòu)梁柱部位），盡量走天棚陰角明裝（裝修時(shí)吊頂處理），不得暗埋在墻體或地面內(nèi)；④

衛(wèi)生間排氣口是否設(shè)置合理，廚房煙道設(shè)置部位及止回閥開口方向是否合理；⑤

空調(diào)功率：約250瓦/

㎡

；空調(diào)的安裝：室內(nèi)機(jī)水平正對(duì)預(yù)留的冷媒管口，冷媒管包裹粗細(xì)勻稱美觀且裸露部分≤100ｍｍ，采用分體式空調(diào)（室內(nèi)機(jī)也可用風(fēng)機(jī)盤管）。⑥

樣板房戶型確定及完成面凈空尺寸測(cè)算；公式：軸線尺寸-墻體厚度-5cm抹灰層；規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)景觀體驗(yàn)流線：1，景觀方案風(fēng)格與售樓處的風(fēng)格吻合或互補(bǔ)；與項(xiàng)目整體風(fēng)格特征吻合；體現(xiàn)景觀概念價(jià)值，提升售場(chǎng)品質(zhì)。2，參觀流線的合理組織及重點(diǎn)景觀的效果展示；充分考慮營(yíng)銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節(jié)奏以及場(chǎng)地內(nèi)的各種景觀元素，有效管理視線.3，景觀要素應(yīng)尺度合理、材質(zhì)、色彩等主要特征應(yīng)與項(xiàng)目整體吻合，確定軟景效果及基調(diào)樹種，骨干樹種應(yīng)考慮種植季節(jié)。4，應(yīng)與建筑師及各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)平立面、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)、照明、水循環(huán)等相互關(guān)系。5，主要功能房間

（主臥室，客廳）景觀為重要設(shè)計(jì)點(diǎn)；6，景觀中的導(dǎo)示系統(tǒng)、景觀家具（燈具、導(dǎo)示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）及小品效果應(yīng)與項(xiàng)目風(fēng)格有呼應(yīng)；規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注350★洽談區(qū)120★含吧臺(tái)區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)15★要求位置相對(duì)安全、可設(shè)置收銀臺(tái)前室簽約區(qū)30★簽約區(qū)：建議設(shè)置3組，有隔斷的形式。方便面對(duì)面服務(wù)，尤其針對(duì)網(wǎng)簽項(xiàng)目。置業(yè)顧問辦公室20★營(yíng)銷經(jīng)理辦公室8～10★儲(chǔ)藏室20★含置業(yè)顧問更衣間公用衛(wèi)生間40★宜設(shè)置兒童專用洗手臺(tái)；男士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨(dú)立）及保潔儲(chǔ)藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂區(qū)30★總面積(㎡)71063575功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強(qiáng)弱配電間、管井、風(fēng)井等輔房面積規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)1,功能及面積需求11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)2，工作人員工作流線盡量隱蔽3，銷售道具的位置和尺寸，銷控墻的位置和尺寸；4，室內(nèi)平均照度：200LUX----250LUX；5，男女衛(wèi)生間的蹲位、小便池各2個(gè)以上，男、女衛(wèi)生間至少須有1個(gè)馬桶，帶扶桿；盡可能設(shè)置兒童洗手臺(tái)；6，弱電系統(tǒng)：電話--前臺(tái)2條、簽約區(qū)1條、財(cái)務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室1條、營(yíng)銷經(jīng)理辦公室1條、洽談區(qū)地插2條（不需要）、吧臺(tái)區(qū)1條、保安室1條；網(wǎng)線--前臺(tái)2條、簽約區(qū)3條、財(cái)務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室2條、洽談區(qū)地插2條、保安室1條。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可設(shè)計(jì)為無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；7，監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處出入口設(shè)監(jiān)視器一個(gè)（位置能兼顧售場(chǎng)大廳）、財(cái)務(wù)室收銀上方設(shè)監(jiān)控器一個(gè)，控制設(shè)備設(shè)在保安室；8，設(shè)背景音樂系統(tǒng)，控制系統(tǒng)設(shè)在吧臺(tái)。9，員工辦公室及儲(chǔ)藏室、監(jiān)控室、保安保潔室裝修標(biāo)準(zhǔn)：（1）天棚：石膏板乳膠漆刷白或礦棉板吊頂（2）地面：普通地磚或普通地毯（3）墻面：乳膠漆刷白規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)1，戶型特點(diǎn)分析，亮點(diǎn)展示和缺點(diǎn)弱化，平面布局和立面造型的設(shè)計(jì)效果應(yīng)超越客戶對(duì)戶型面積的期望值；2，色彩不宜太深，營(yíng)造出亮麗的舞臺(tái)效果；3，300LUX≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射燈光源，且2500＜色溫＜6000；4，配置功率不低于250瓦/

㎡（不低于大型商場(chǎng)空調(diào)負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）、室外溫度39度時(shí)，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)；5，別墅、花園洋房項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項(xiàng)目衛(wèi)生間門洞凈高≥2200ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標(biāo)準(zhǔn)高度修建；6，展示期間戶內(nèi)門的門扇不安裝；7，衣帽間以開敞式為主；8，公寓樓項(xiàng)目的廚柜可不做吊柜，以增大廚房視線尺度；9，關(guān)于開關(guān)和插座：臨時(shí)樣板房：室內(nèi)的所有燈具開關(guān)由入口處一組開關(guān)控制保留臺(tái)燈和空調(diào)插座，取消其余插座；現(xiàn)房樣板房：所有開關(guān)、插座按正常設(shè)計(jì)；臨時(shí)樣板房不接上下水，浴缸、馬桶、花灑只作放置安裝

；現(xiàn)房樣板房的浴缸、馬桶、花灑等廚衛(wèi)設(shè)備按可使用標(biāo)準(zhǔn)安裝。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)樣板房軟裝設(shè)計(jì)1，每套樣板房的裝飾策劃一個(gè)故事和色彩主題，圍繞主題進(jìn)行氛圍的營(yíng)造；2，裝飾的家具及裝飾品風(fēng)格應(yīng)與硬裝設(shè)計(jì)及項(xiàng)目類型相符，并控制好品質(zhì)、造型；3，家具尺度的控制，應(yīng)匹配室內(nèi)空間尺度，并體現(xiàn)室內(nèi)空間寬敞；家具的數(shù)量控制合理；家具的制作過程中質(zhì)量檢查至少一次；4，盡量避免樣板房?jī)?nèi)的固定家具由裝修施工單位制作，就由家具廠制作或購(gòu)買成品；5，室內(nèi)主要吊燈應(yīng)控制尺度；6，布藝的使用應(yīng)重點(diǎn)考慮關(guān)聯(lián)性；7，庭院、陽臺(tái)及灰空間重點(diǎn)挖掘功能和設(shè)計(jì)；規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)停車場(chǎng)入口區(qū)售樓處樣板房參觀動(dòng)線樣板房·最大特點(diǎn)將政府沿河景觀與我們示范園林結(jié)合在一起，讓客戶感受到大公園社區(qū)氛圍示范區(qū)景觀根據(jù)建筑布局和設(shè)計(jì)范圍，在總體層面規(guī)劃了七個(gè)各具特色的主題空間。·各個(gè)景觀空間之間環(huán)環(huán)相扣，借鑒了古典園林起承轉(zhuǎn)合的經(jīng)典空間處理方式，為客戶塑造了豐富的視覺體驗(yàn)?！ふ麄€(gè)示范區(qū)的動(dòng)線安排將各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)銜接為層層遞進(jìn)的空間序列。·注重客戶在參觀過程中的情緒體驗(yàn)，在游賞的過程中自然地感受到未來社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)?！ぷ寴影宸康膮⒂^也巧妙的成為了游園的一個(gè)景點(diǎn)，不經(jīng)意間將戶型呈現(xiàn)在客戶眼前，讓整個(gè)參觀過程成為一個(gè)精彩的游園之旅。展示區(qū)面積：7600㎡展示區(qū)造價(jià)：540元/㎡軟硬景比：6:4.

停車位數(shù)量：14個(gè)規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)（嘉興花溪地）規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

11，兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)（成都錦城湖岸）售樓處設(shè)計(jì)情況:售樓處異地設(shè)計(jì)，位于相鄰地塊，場(chǎng)地開闊大氣，擁有足夠展示作用，標(biāo)示性強(qiáng)。售樓處一層平面圖包含洽談區(qū)、沙盤區(qū)、接待區(qū)、水吧、衛(wèi)生間、深度洽談區(qū)，二層包含會(huì)議室、vip洽談室?？傃b修面積:1100平方米，單方硬裝成本為6022元。注重視覺效果也需注重功能實(shí)用性描繪未來愿景藝術(shù)化更濃一點(diǎn)家庭情景模擬風(fēng)格與整體吻合，與客戶定位吻合家具的尺度尤其要重視兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)（樣板房）8200A-1戶型樣板房135㎡樣板房裝修方案材料表兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)

4500總裝修面積:140平方米，四房?jī)尚l(wèi)，單方硬裝成本4200元/㎡，軟裝2600元，客廳和餐廳寬度4.5米，進(jìn)深8.2米現(xiàn)代舒適居家溫馨豪宅以淺木飾墻面加金屬線條為主基調(diào)，餐廳對(duì)景墻以白色木線條框邊的鏡面玻璃，顯得空間大且舒適，氛圍溫馨且濃郁，地面以重紋理米色石材，頂部簡(jiǎn)單白色石膏板局部吊頂裝飾，房間均以木地板配不同軟裝即可表達(dá)很好效果？規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

12，地下室設(shè)計(jì)規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

12，地下室設(shè)計(jì)1，周邊布置車道的原則可以大幅度提高停車效率2，大小柱網(wǎng)結(jié)合的方式，7800X5000，柱子可以設(shè)計(jì)為400X700左右柱網(wǎng)寬度由8000減小為7800，提高停車效率3,柱網(wǎng)減小，梁高減少100到200，層高可減少100至200，減少土方量和基坑支付費(fèi)用，節(jié)約造價(jià)4,柱網(wǎng)減小，梁高減少100到200，柱子截面減小，減少結(jié)構(gòu)鋼含量和混凝土含量，節(jié)約造價(jià)5,塔樓局部微調(diào)結(jié)構(gòu)剪力墻，提高停車效率6,嘗試優(yōu)化車道布置，提升停車效率7,精細(xì)化尺寸，車靠墻布置，車位長(zhǎng)度5300，車尾與車尾相對(duì)，5100即可。8,平均車位面積有望由原來的39平米優(yōu)化為32平米12，地下室設(shè)計(jì)特點(diǎn)：最大程度降低地下室停車面積，由于車位只能買到6至8萬元一個(gè)，從投入和產(chǎn)出對(duì)比來看，車位是虧損的，只需滿足政府規(guī)劃最低的指標(biāo)要求即可。售樓處需最快速度施工完成已達(dá)到最快速度銷售，顧售樓處盡可能不做地下室，示范的洋房也為了快速的展示樣板房及售樓體驗(yàn)通道，有一棟洋房沒有做地下室，稍顯品質(zhì)略低，但為了整體也是可行的。最南邊的洋房也是把地下室面積做到最小小柱網(wǎng)的布置方案也使停車效率提高不少同時(shí)有利于結(jié)構(gòu)成本的降低機(jī)電設(shè)備的合理布置也會(huì)使整體地下室面積降低不少整體場(chǎng)地標(biāo)高相對(duì)市政路提高1.5米有利于土方減少節(jié)約成本，也有利于基坑支付，采用放坡降低成本。規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)地下室建筑總面積：41316.54m2地下車庫：39850.61m2人防地下室面積：11865.68m2非機(jī)動(dòng)車庫面積：2539.76地下機(jī)動(dòng)車停車：1169輛地下非機(jī)動(dòng)車停車：1390輛停車效率：?jiǎn)诬嚸娣e指標(biāo)是每個(gè)車位34m2除去贈(zèng)送住宅的儲(chǔ)藏空間之外31m2含鋼量：89.22每平米混凝土含量：0.993層高：3.5m無梁樓蓋周邊布車柱網(wǎng)7800X5200設(shè)備用房用于塔樓下車道出入口盡量貼在地庫邊布置標(biāo)高設(shè)計(jì)正負(fù)零高于地面1米非機(jī)動(dòng)車在塔樓下夾層布置車位價(jià)格6~8萬放坡無微型車或者子母車位的指標(biāo)充電樁無要求常規(guī)人防地面車位5%規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的15個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

12，地下室設(shè)計(jì)17，結(jié)構(gòu)找坡（建筑找坡，如平均厚度200mm，成本增加110元每平米）18，車庫裝修19，變電站的凈高要求20，半地下室21，別墅或者洋房的地下贈(zèng)送22，儲(chǔ)藏室的贈(zèng)送

銷售價(jià)格與成本的結(jié)合

報(bào)建的風(fēng)險(xiǎn)23，出入口與景觀的結(jié)合24，排風(fēng)設(shè)計(jì)25，機(jī)械停車26，塔樓下也盡可能利用27，出入口與景觀的結(jié)合28，頂板不做上翻梁（如采用上翻梁，不會(huì)降低成本，反而會(huì)影響滲透水的排除，增加防水層的面積）車位布置原則：周邊布車原則一拖二布車原則主通道平行于場(chǎng)邊布車原則主通道平行與主柱網(wǎng)原則坡道貼臨地庫邊原則大小柱網(wǎng)結(jié)合原則支付、標(biāo)高、土方、層高、柱網(wǎng)、樓蓋形式、覆土綜合分析頂板覆土每增加100mm，則成本增加10元每平米層高每增加100mm,則成本增加20元每平米建筑墊層每增加100mm，成本增加10元每平米地下室設(shè)計(jì)：

1，層高2，布置車位方式3，柱網(wǎng)4，設(shè)備用房布置5，出入口車道布置6，每個(gè)車位平均面積7，防火分區(qū)布置8，場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)9，非機(jī)動(dòng)車位設(shè)計(jì)10，停車位的價(jià)格11，與基坑支付結(jié)合12，微型車位子母車位比例13，電動(dòng)車位及相應(yīng)的要求14，人防設(shè)計(jì)15，地面停車比例16，集水井排水規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的