世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100課件

10十月2023世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT06十月2023世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告101商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（2項(xiàng)目背景1：位于南沙東部，小南沙邊緣，虎門大橋口以北，進(jìn)入性相對較弱。小南沙本項(xiàng)目虎門大橋世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT項(xiàng)目背景1：位于南沙東部，小南沙邊緣，虎門大橋口以北，進(jìn)入性3項(xiàng)目背景2：資源豐富的低密度大盤遠(yuǎn)眺海景水庫資源山體環(huán)繞前期：用地面積：399508平米容積率：0.8建筑面積：252000平米后期：拿到與虎門大橋聯(lián)系更為緊密的地塊，二者合起來總占地達(dá)1000畝左右。

世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT項(xiàng)目背景2：資源豐富的低密度大盤遠(yuǎn)眺海景水庫資源山體環(huán)繞前期4項(xiàng)目背景3：毗鄰小南沙，享有一定的渡假資源。90年代初期，霍英東與南沙管委會合作開發(fā)南沙東部地區(qū)，目前已經(jīng)形成良好的旅游資源南沙天后宮蒲洲花園南沙大酒店南沙高爾夫球場

世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT項(xiàng)目背景3：毗鄰小南沙，享有一定的渡假資源。90年代初期，霍5思路框架ContentsChapters02整體開發(fā)Chapters03啟動策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值及星河的珠三角品牌戰(zhàn)略星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters01市場背景Chapters04建筑實(shí)踐世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT思路框架ContentsChapters02整體開發(fā)C6第一章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters01市場背景南沙印象關(guān)鍵詞：濱海、地廣人稀、發(fā)展緩慢、霍英東、渡假旅游世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第一章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters01市場背景7南沙高起點(diǎn)：先天優(yōu)勢珠三角城市群核心位置，具有“多城輻射效應(yīng)”廣東省政府《珠江三角洲城市化專題規(guī)劃》深圳東莞廣州40分鐘10分鐘72分鐘（船）30分鐘番禺順德1、位于珠三角兩條發(fā)展主軸之上、三大城市核心之間，區(qū)位優(yōu)勢明顯廣深（香港）發(fā)展軸廣珠（澳門）發(fā)展軸2、位于整個(gè)珠江三角洲的地理幾何中心，成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)3、南沙緊鄰廣州市、虎門、中山，每天有12班往返香港的客輪，成為珠三角對外聯(lián)系的樞紐50分鐘世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT南沙高起點(diǎn)：先天優(yōu)勢廣東省政府《珠江三角洲城市化專題規(guī)劃》深8南拓：未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和信息社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生物島、廣州大學(xué)城、廣州新城、南沙新區(qū)等將布置在市區(qū)的南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域；戰(zhàn)略上隨著向南拓展，廣州將獲得自己的出海口，確保其經(jīng)濟(jì)中心的地位南沙高起點(diǎn)：廣州未來城市發(fā)展重點(diǎn)方向世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT南拓：未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和信息社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽9南沙高起點(diǎn)：廣州未來的濱海城市夢南沙區(qū)發(fā)展目標(biāo)——“建設(shè)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化濱海新城”推動城市南拓，拉開城市布局，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)廣州由沿江城市向現(xiàn)代化海濱城市的轉(zhuǎn)變；南沙地區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模控制在100萬人；南沙開發(fā)區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模則控制在60萬人。南沙區(qū)將發(fā)展為廣州的衛(wèi)星城、新市鎮(zhèn)，吸納大規(guī)模的人口轉(zhuǎn)移南沙近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)總面積333平方公里，其中陸地面積212平方公里世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT南沙高起點(diǎn)：廣州未來的濱海城市夢南沙區(qū)發(fā)展目標(biāo)——“建設(shè)最10南沙高起點(diǎn)：強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)后盾定位再造一個(gè)廣州，成為經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)以龍頭項(xiàng)目的建設(shè)為突破口，重點(diǎn)發(fā)展汽車、港口、船舶制造、鋼鐵、石化等產(chǎn)業(yè)以地區(qū)綜合服務(wù)業(yè)帶動五大組團(tuán)——黃閣綜合工業(yè)組團(tuán)、南沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、萬頃沙臨港工業(yè)組團(tuán)、龍穴島現(xiàn)代物流組團(tuán)四大基地即汽車基地、造船基地、鋼鐵基地和石油化工基地。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT南沙高起點(diǎn)：強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)后盾以龍頭項(xiàng)目的建設(shè)為突破口，重點(diǎn)發(fā)展11目前南沙的產(chǎn)業(yè)已初具成效，一些知名企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目紛紛入駐南沙據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年，世界500強(qiáng)跨國公司在南沙區(qū)投資成立的企業(yè)已達(dá)36家。廣州豐田整車首期和發(fā)動機(jī)二期、南沙汽車滾裝船碼頭、廣鋼ＪＦＥ熱鍍鋅板、東方電氣核電承壓設(shè)備、慧視光電子通訊等一批大型骨干項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)。另外，中科煉化一體化、廣紙環(huán)保造紙基地、久泰能源、中海集裝箱等一批新項(xiàng)目正在積極籌建中。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT目前南沙的產(chǎn)業(yè)已初具成效，一些知名企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目紛紛入駐南沙12高起點(diǎn)下發(fā)展緩慢反思：南沙發(fā)展存在三大問題：南沙本地人評論：“五年前的南沙什么樣，現(xiàn)在的南沙就什么樣”缺乏系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)。土地過早分散，開發(fā)商主體角色失控

。未建立良好區(qū)域形象。產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有待成熟。南沙發(fā)展歷程1988-1992年霍英東時(shí)代，南沙的啟動洛溪大橋通車，霍英東投放啟動資金超25億元虎門輪渡公司成立南沙被確定為九十年代三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域虎門輪渡及廣珠東線公路正式開通南沙港成為對外通商口岸，南沙客運(yùn)港試航1993-1999年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)時(shí)代，大規(guī)模開發(fā)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立國家級南沙經(jīng)濟(jì)核技術(shù)開發(fā)區(qū)全球最大企業(yè)美國通用落戶南沙東發(fā)和南偉碼頭分別投入使用虎門大橋通車粵港經(jīng)濟(jì)合作座談會在南沙舉行南沙定位升級為珠三角的中心支點(diǎn)城市2000-2006年南拓時(shí)代，產(chǎn)業(yè)紛紛落戶廣州提出“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計(jì)劃.廣州市政府提出在南沙“再造一個(gè)新廣州”廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部掛牌成立2003豐田發(fā)動機(jī)/整車及配套項(xiàng)目落戶南沙南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通南沙成為廣州市一個(gè)獨(dú)立的行政區(qū)。全球500強(qiáng)紛紛投資南沙產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型城市綜合型世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT高起點(diǎn)下發(fā)展緩慢反思：南沙發(fā)展存在三大問題：南沙本地人評論：13現(xiàn)狀市場：房地產(chǎn)發(fā)展較初級，供應(yīng)量較小（年供應(yīng)量13-20萬平米）。★●●●●南沙境界濱?；▓@南奧項(xiàng)目碧桂園項(xiàng)目逸濤雅苑（較早項(xiàng)目）●03年底04年底05年底06年底07年底濱海花園南沙碧桂園南沙奧園南沙境界一期13萬二期12萬三期13萬一期6.12萬二期5.8萬一期50套TH一期2.6萬二期3.3萬后期約10萬后期約2000畝地后期15萬以上世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT現(xiàn)狀市場：房地產(chǎn)發(fā)展較初級，供應(yīng)量較小（年供應(yīng)量13-20萬14銷售情況不溫不火，速度及價(jià)格支撐度較低。產(chǎn)品類別代表樓盤戶型面積m2戶型單價(jià)區(qū)間（元/m2）總價(jià)（萬元）銷售速度(套/月備注洋房濱海90-120二房/三房3800-430035-5510簡單裝修逸濤70-100二房/三房240015-25萬15毛坯聯(lián)排別墅名苑145-180三房/四房550080-10016簡單裝修濱海138-180三層500060-9016雙拼逸濤150-200三層600090-13010已封盤獨(dú)棟別墅濱海170-220三層/二層5500-650090-14015

220-270三層8000175-21510

300-550三層11000300-5502

逸濤300-400三層8000240-3203已封盤目前市場價(jià)格受南沙境界高價(jià)的影響，整體上漲1500元/平米左右：洋房：5000元/平米左右（帶裝修）聯(lián)排別墅：6600-8800元/平米（帶裝修）獨(dú)棟別墅：12000-14000元/平米（帶裝修）世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT銷售情況不溫不火，速度及價(jià)格支撐度較低。產(chǎn)品類別代表樓盤戶型15客戶眼中南沙：“家”缺失，度假、投資、歇腳購買客戶濱?；▓@名苑別墅逸濤雅苑富門花園客戶身份南沙、市橋、番禺、東莞虎門、順德、廣州也有不少投資客前來投資置業(yè)；以生意人為主。且少量的政府公務(wù)員。

早期95%是香港人購買，其中主要是在本地有生意的香港人，其又帶來香港朋友共同投資渡假。近一年東涌鎮(zhèn)、市橋、順德客戶明顯增多。番禺區(qū)市橋客戶為主，少量的廣州、順德、中山客戶。多為香港人、及南沙做生意的老板置業(yè)動機(jī)很喜歡海景、對區(qū)域大環(huán)境有信心、社區(qū)內(nèi)相對已完善，且南沙區(qū)有品質(zhì)的樓盤太少。對于洋房客戶，除了上述原因外，還感到樓距非常寬，且大多數(shù)房子朝向都好，這種低密度社區(qū)在廣州或番禺都較少見。主要是價(jià)格便宜，交通便利，且南沙當(dāng)初的選擇很少。南沙區(qū)整體自然環(huán)境較好。畢竟這種價(jià)格讓香港人感到很“超值”。讓現(xiàn)在的廣州人或番禺人也感到便宜。海景、價(jià)格便宜、對區(qū)域大環(huán)境看好因?yàn)檫@里交通便利、價(jià)錢合適、停車位多。一些客戶比較喜歡這里的環(huán)境和風(fēng)水。還有對南沙大環(huán)境也較有信心。購買用途第二居所：或者休閑渡假或者平時(shí)工作的歇腳放松處。有作為長線投資。第二居所：或者休閑渡假或者平時(shí)工作的歇腳放松處；還有作為長線投資。第二居所：休閑渡假第二居所：或者休閑渡假或者平時(shí)工作的歇腳放松處。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT客戶眼中南沙：“家”缺失，度假、投資、歇腳購買客戶濱?；▓@16客戶容量有限，以別墅類需求為主，近二年的洋房需求逐漸有所增加。主力需求產(chǎn)品客戶分類購買心理分析區(qū)外度假投資客戶（需要強(qiáng)力拉動）200-250平米的別墅類產(chǎn)品或洋房周邊（以廣州客戶為主）看重度假性和其投資潛力，性價(jià)比是其考慮重點(diǎn)，容易被花都等區(qū)域周邊生意人200-250平米的別墅類產(chǎn)品和洋房（作員工宿舍）本地、周邊（番禺、順德、市橋）看重山體資源，喜歡南沙整體空氣環(huán)境、低密度感。喜歡此地段的交通路網(wǎng)，非常便利。關(guān)注小區(qū)環(huán)境的舒適感、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、安全保障、小區(qū)特別針對商務(wù)人士必要的配套；以及對于渡假的一些設(shè)施配備如運(yùn)動、餐飲等?？粗仫L(fēng)水。公務(wù)員（數(shù)量有限）100-120平米的洋房產(chǎn)品，少量別墅產(chǎn)品本地政府官員對南沙未來發(fā)展有信心，且非常了解政府規(guī)劃。特別關(guān)注小區(qū)及產(chǎn)品的檔次及形象感，很要面子，對商務(wù)人士及渡假必要的配套較關(guān)注。關(guān)注會所、關(guān)注私家山林。新產(chǎn)業(yè)帶來中高管（仍需要時(shí)間成熟）洋房類產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶來的中高層管理人員對南沙未來規(guī)劃很了解，比較關(guān)注交通、生活配套。喜歡這里的自然環(huán)境。關(guān)注未來的屋村巴士、小區(qū)配套、超市、餐廳等。關(guān)注未來這里的運(yùn)動設(shè)施。首選購買洋房用于休閑渡假。對價(jià)格較為敏感。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT客戶容量有限，以別墅類需求為主，近二年的洋房需求逐漸有所增加17現(xiàn)有客戶以區(qū)內(nèi)及三緣客戶為主，多為公務(wù)員及周邊小私營業(yè)主?？蛻艄ぷ鲄^(qū)域以南沙及黃閣為主，占一半以上。證明客戶因工作因素驅(qū)動在南沙置業(yè)的比較突出。在廣州工作的客戶也占一定比例，這部分客戶以休閑度假兼投資心態(tài)為主?？蛻魡挝恍再|(zhì)中，事業(yè)單位的占比例最多，這部分收入相對穩(wěn)定，且南沙工作地域性比較強(qiáng)，其次是本地私營企業(yè)的老板及本地居民。政府機(jī)關(guān)、國企占較高比例，而外資、股份單位性質(zhì)所占比例較少。南沙境界客戶世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT現(xiàn)有客戶以區(qū)內(nèi)及三緣客戶為主，多為公務(wù)員及周邊小私營業(yè)主。客18區(qū)外客戶的拉動性有限。從吸引力來看：廣州＞深圳＞東莞＞佛山、中山深圳區(qū)外投資傾向強(qiáng)，當(dāng)主要選擇周邊的東莞和惠州地域距離使深圳客戶對南沙認(rèn)知有限東莞區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)客戶地緣性較強(qiáng)，向外投資傾向不明顯虎門大橋的隔斷使兩地形成強(qiáng)烈區(qū)隔感佛山區(qū)內(nèi)別墅眾多，且客戶多具廣州情節(jié)，區(qū)外置業(yè)多選擇廣州熱點(diǎn)區(qū)其中順德客戶普遍認(rèn)為到南沙的交通不便中山小欖等內(nèi)部區(qū)域都有別墅供應(yīng)，會截流中山客戶目前客戶對南沙的感知較弱南沙香港從近年濱?；▓@客戶構(gòu)成看，港客從一期20%左右的比重逐漸降低，目前港客數(shù)量不足10%與珠三角客戶日益強(qiáng)盛的購買欲相比，港客在珠三角購買趨勢有所減弱廣州廣州情節(jié)嚴(yán)重，且花都、番禺、增城等已成為廣州客戶首選區(qū)域，其中花都以別墅大盤眾多著稱客戶大多認(rèn)同南沙的資源，但并無置業(yè)欲望世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT區(qū)外客戶的拉動性有限。從吸引力來看：深圳東莞佛山中山南沙香港19濱海花園嘗試：廣州客戶的大力拉動，有一定成效，但不明顯?；ǘ及鍓K從化板塊西部板塊番禺板塊市區(qū)板塊樓盤高價(jià)化方向發(fā)展新塘板塊旅游資源豐富，房地產(chǎn)發(fā)展空間大板塊走向邊緣中低價(jià)是供應(yīng)的主流受關(guān)注程度高廣州市新城區(qū)新的居住中心向中高價(jià)方向發(fā)展南沙板塊濱?；▓@的推廣舉措廣州日報(bào)打廣告天河市中心設(shè)廣告牌市橋市中心設(shè)廣告牌周六日廣州鴻城廣場設(shè)看樓車濱?；▓@在廣州進(jìn)行了強(qiáng)勢的推廣，但成效一般，一周也僅有5-6個(gè)廣州客戶上門，南沙境界也在廣州進(jìn)行了推廣，但效果同樣不明顯，客戶基本都被花都等地區(qū)分流世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT濱?；▓@嘗試：廣州客戶的大力拉動，有一定成效，但不明顯?；ǘ?0南沙碧桂園啟示：現(xiàn)有客戶體系對價(jià)格較敏感，支撐度有限。南沙碧桂開盤時(shí)聯(lián)排均價(jià)為7600元/平方米，但最后由于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品走得過快，導(dǎo)致開盤后價(jià)格不升反降，現(xiàn)均價(jià)為6600元/平方米。獨(dú)立別墅價(jià)格一直保持在14000元/平方米的較高水平。聯(lián)排價(jià)格的下調(diào)使銷售速度有明顯提升，開盤時(shí)7600元/平方米，銷售速度約10套/月。開盤后價(jià)格下調(diào)至6600元/平方米，銷售升至約25套/月。獨(dú)立別墅價(jià)格一直維持在較高水平，銷售速度約為3套/月。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT南沙碧桂園啟示：現(xiàn)有客戶體系對價(jià)格較敏感，支撐度有限。南沙碧21星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters01市場背景規(guī)劃高起點(diǎn)：核心區(qū)位/發(fā)展重點(diǎn)/產(chǎn)業(yè)后盾/濱海城市夢現(xiàn)有市場緩慢發(fā)展：現(xiàn)有市場客戶體系較弱，本地需求不足，區(qū)外拉動有限現(xiàn)有市場不成熟，需要區(qū)外客戶強(qiáng)勢拉動，仍為典型的第二居所模式。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters01市場背景規(guī)劃高22第二章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters02整體開發(fā)盡管目前的市場不成熟，但我們作為大盤，關(guān)注未來發(fā)展趨勢和項(xiàng)目整體運(yùn)作則更為關(guān)鍵。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第二章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters02整體開發(fā)232007年城市發(fā)展新風(fēng)向標(biāo)---定位重點(diǎn)轉(zhuǎn)變，市政建設(shè)的開始2007年6月5日，南沙規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容包括，圍繞建設(shè)廣州南沙副城區(qū)的核心目標(biāo)，在保護(hù)好南沙良好的生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)化南沙居住、文化等功能的建設(shè)，將南沙從原有的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型地區(qū)逐步向綜合性地區(qū)轉(zhuǎn)變?？梢灶A(yù)見隨著城市向住宅方向轉(zhuǎn)變，未來將有更多的土地推出?！耙缓觾砂丁钡匚坏奶嵘仙承乱惠喰蘧幇l(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)(2007年)中明確指出：南沙的蕉門河一河兩岸將在2010年初具規(guī)模，成為廣州市的城市副中心和南沙的城市中心。蕉門河兩岸面積約兩三平方公里，將配套建設(shè)現(xiàn)代化的商務(wù)中心、行政中心、五星級酒店、市一級水平的醫(yī)院、省一級標(biāo)準(zhǔn)的小學(xué)和中學(xué)、圖書館、體育中心等。項(xiàng)目名稱時(shí)間節(jié)點(diǎn)備注文化配套項(xiàng)目2010年完成將在蕉門和河城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的南沙圖書館、影劇院、購書中心、青少年活動中心和文化中心。省一級標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校2010年完成新建2所示范性高中和1所職業(yè)中學(xué)，擴(kuò)建南沙二中，增加初中優(yōu)質(zhì)學(xué)位，調(diào)整中小學(xué)布局市一級水平的醫(yī)院2005年至2010年投資6.7億元建廣州市南沙中心醫(yī)院、珠江管理區(qū)醫(yī)院、萬頃沙中心鎮(zhèn)醫(yī)院、南沙疾病控制中心等項(xiàng)目廣州歌劇院2008年9月底正式投入使用世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT2007年城市發(fā)展新風(fēng)向標(biāo)2007年6月5日，南沙規(guī)劃調(diào)整內(nèi)24城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：2010年亞運(yùn)會利好改變南沙形象亞運(yùn)場館的修建為配合2010年廣州亞運(yùn)會的舉辦，將在蕉門河北岸興建規(guī)劃占地面積30萬平方米、可容納8000人的南沙體育館。在今年完成大角山濱海公園建設(shè)后，在大角山濱水區(qū)興建規(guī)劃占地面積1萬平方米的沙灘排球場。兩個(gè)場館估算總投資8億元，計(jì)劃2007年開建，2009年完成?！睹嫦?010年亞運(yùn)會的廣州城市發(fā)展》提出一“主”三“副”新布局，其中將南沙作為區(qū)域副中心，設(shè)立分會館，為迎接此亞運(yùn)機(jī)遇，南沙在文化、教育、醫(yī)療等配套方面也有相應(yīng)舉措南沙體育館沙灘排球館世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：2010年亞運(yùn)會利好改變南沙形象亞運(yùn)場館的25城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：各主要干道的修通接駁，2010年連通珠三角的路網(wǎng)體系逐漸成形萬環(huán)西路地鐵4號線京廣延長線珠三環(huán)高速公路黃沙快速干道鳳凰大道鳧洲大橋東部快速干道萬龍快速干道中部快速干道南部快速干道京珠高速西部快速干道廣州方向順德方向珠海方向項(xiàng)目現(xiàn)狀京廣延長線方案初定四號線四號線新造至黃閣段2006年12月建成開通。黃閣至金洲段進(jìn)行架梁施工，計(jì)劃2007年6月底開通試運(yùn)營。珠三環(huán)高速公路珠江三角洲環(huán)線，預(yù)計(jì)2010年全線通車黃沙快速干道預(yù)計(jì)2010年通車,黃閣小虎島直達(dá)順德。西部快速干道港口至廣州城區(qū)，預(yù)計(jì)2010年通車中部快速干道至廣州城區(qū)，已通車東部快速干道至廣州城區(qū)，已通車京珠高速至廣州、珠江，已通車萬龍快速干道港口至珠江，已通車鳧洲大橋2005年至2007年目前正在進(jìn)行主體工程建設(shè)，下半年完工。鳳凰大道與鳳凰大橋2006年至2008年；目前正在開展前期工作萬環(huán)西路交通工程已建成東莞方向世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：各主要干道的修通接駁，2010年連通珠三角26城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：2010年前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)的陸續(xù)成熟項(xiàng)目名稱時(shí)間節(jié)點(diǎn)備注廣州港南沙港二期工程2004年至2007年目前正在推進(jìn)工程建設(shè)東方電氣（廣州）重型機(jī)器2005年至2006年2006年3月28日順利實(shí)現(xiàn)部分開工投產(chǎn)。中船集團(tuán)廣州龍穴造船基地2005年至2008年計(jì)劃今年底之前建成投產(chǎn)，廣州造紙集團(tuán)9號機(jī)組項(xiàng)目2005年至2011年項(xiàng)目現(xiàn)已于去年全面啟動，目前設(shè)備采購全部完成，正在進(jìn)行廠房建設(shè)，計(jì)劃今年年底建成投產(chǎn)中科合作煉化一體化項(xiàng)目2007年至2010年南沙未來最重要的支柱產(chǎn)業(yè)（類惠州大亞灣殼牌項(xiàng)目）廣州豐田汽車有限公司整車擴(kuò)建項(xiàng)目2006年至2008年——廣州JFE180萬噸冷扎鋼板項(xiàng)目2006年至2009年2006年初建成投產(chǎn)，目前已達(dá)到2370噸/日的生產(chǎn)能力，預(yù)計(jì)2007年年產(chǎn)可達(dá)32萬噸廣州造紙股份有限公司林紙一體化項(xiàng)目2006年至2008年目前，造紙車間、脫墨車間樁基礎(chǔ)已完成。至2006年底累計(jì)完成投資0.5億元，2007年計(jì)劃投資2億元。中船集團(tuán)廣州龍穴造船基地一期工程2006年至2009年至2006年底累計(jì)完成投資5.1億元，2007年計(jì)劃投資18億元世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT城市化進(jìn)程倒計(jì)時(shí)：2010年前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)的陸續(xù)成熟項(xiàng)目名稱時(shí)27產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量的新移民中科項(xiàng)目參考研究：大亞灣石化產(chǎn)業(yè)案例大亞灣的逐漸成熟帶來了大量的大型企業(yè)，以及由此產(chǎn)生的居住需求，新移民是未來不可忽視的重要一極2004年2005年2006年2007年04～05年殼牌項(xiàng)目建設(shè)，05年3月投產(chǎn)06年初南海煉油廠項(xiàng)目開工建設(shè)04年后石化中下游項(xiàng)目建設(shè)04－06年LNG發(fā)電廠項(xiàng)目建設(shè)、投產(chǎn)04年6月華德油庫2期投入使用2008年2009年近年惠陽、大亞灣人口增長率僅為1％左右，但殼牌效應(yīng)帶來人口增量，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)大亞灣區(qū)2007年人口將從現(xiàn)有7萬增加至15萬，惠陽也將有超過5～10％的年常駐人口增長。租住棕櫚島別墅和小高層租住瑞景居租住周邊物業(yè)購買周邊物業(yè)購買熊貓國際物業(yè)，占19%比重居住在公司購買的宿舍小城故事高管藍(lán)領(lǐng)購買力逐漸顯現(xiàn)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量的新移民大亞灣的逐漸成熟帶來了大量的大型企28產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量的新移民大亞灣石化產(chǎn)業(yè)案例大亞灣新移民構(gòu)成分析：目前大亞灣已進(jìn)駐27個(gè)企業(yè)，殼牌目前1200-1500人，煉油集團(tuán)約3000人，是極大的增量市場殼牌企業(yè)建設(shè)者租金殼牌企業(yè)高層管理人員目前棕櫚島開發(fā)的320多套別墅和公寓中，超過一半(160多套)都租給了中海殼牌高層管理人員居住狀況每月的租金也要7000到1萬多元，這些租期一般是3年。2房租金4000，三房5000-6000殼牌企業(yè)中層管理人員殼牌企業(yè)技術(shù)人員300平方米左右的公寓和聯(lián)排別墅租金都在1.7萬到1.9萬，這些租期都是6年棕櫚島公寓，面積110—150平米左右居住在瑞景居、小城故事棕櫚島別墅300平方米左右的公寓和聯(lián)排別墅租金都在1.7萬到1.9萬，這些租期都是6年世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT產(chǎn)業(yè)成熟帶來的大量的新移民大亞灣新移民構(gòu)成分析：目前大亞灣已292010年，南沙將進(jìn)入快速城市化階段南沙發(fā)展存在三大問題：缺乏系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)。土地過早分散，開發(fā)商主體角色失控。未建立良好區(qū)域形象。產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有待成熟。亞運(yùn)會契機(jī)下的城市形象更新配套建設(shè)開始，一河二岸的區(qū)域中心定位向綜合性地區(qū)轉(zhuǎn)變，住宅開發(fā)加快各主要產(chǎn)業(yè)相繼落戶投產(chǎn)，新移民成熟一個(gè)城市機(jī)會：2010年，南沙將迎來快速城市化，真正成為廣州具吸引力的濱海新城2007年開始城市快速發(fā)展：世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT2010年，南沙將進(jìn)入快速城市化階段南沙發(fā)展存在三大問題：缺30案例啟示：萬科東海岸—大梅沙片區(qū)由南向北規(guī)劃為“旅游-商住-居住”，東海岸位于居住區(qū)域，隔高速路臨商住區(qū)域區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里交通：通過鹽壩高速與市內(nèi)相連地理位置：位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運(yùn)動公園規(guī)模：占地約26萬M2，總建筑面積約21萬M2，容積率≤0.8產(chǎn)品形態(tài)：包括多層、小高層、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài)沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為：旅游——商住——居住東海岸萬科以4.0599億元標(biāo)中“鹽田地王”地塊,超出底價(jià)（2.36億）1.7億元，平均樓面地價(jià)1888元/m2萬科東海岸一期開盤，銷售場面火爆，開盤2天實(shí)現(xiàn)銷售額1.4億元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開盤，當(dāng)日成交103套，銷售額1.47億元2004年7月3日萬科東海岸三期開盤,當(dāng)天推出高層云海大戶共251套，銷售過百套，銷售金額2億多元2005年8月26日快速城市化給第二居所帶來的機(jī)遇：世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT案例啟示：萬科東海岸—大梅沙片區(qū)由南向北規(guī)劃為“旅游-商住-31抓住快速城市化機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)從第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變兒子買來給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯(cuò)-——某陜西籍業(yè)主第一期部分業(yè)主本來是買來投資的，后來配套逐漸完善，鹽壩高速開通了開車到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯(cuò)，覺得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了——東海岸某銷售人員萬科強(qiáng)力牽引：引領(lǐng)深圳人未來的置業(yè)方向由投資－度假－居住的演變軌跡世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT抓住快速城市化機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)從第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變兒子買來給自32東海岸配套投入歷程：配套的預(yù)留，從度假到居家前期風(fēng)情度假生活啟動，后期生活配套完善一期三期二期ABA風(fēng)情商業(yè)街B三期商業(yè)街會所、售樓處一期2003－2004風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示會所投入使用，部分用作售樓中心風(fēng)情商業(yè)街開始招租風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐三期商業(yè)街開始招商二期2004－2005三期2005.8－啟動區(qū)CC湖景啟動區(qū)配套：會所、展示100米風(fēng)情商業(yè)街會所功能：營銷中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)籃球場、乒乓球室、棋牌室、泳池、會議室一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家業(yè)態(tài)有：華潤萬家、百安居、順電、招行ATM機(jī)、室外CoffeeClub等二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房等主要是基本生活配套，通過沙灘游泳池、沙灘排球場等塑造休閑氣氛休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開始進(jìn)駐世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT東海岸配套投入歷程：配套的預(yù)留，從度假到居家一期三期二期AB33產(chǎn)品演變歷程：從大、小產(chǎn)品到中間產(chǎn)品度假產(chǎn)品（別墅、小公寓）向居家型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變（普通小高層、高層產(chǎn)品）開發(fā)周期第一期10個(gè)月2003—2004第二期12個(gè)月2004—2005第三期2005—產(chǎn)品演變歷程多層共112套面積：83-154M2小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓共328套面積：40-58M2小高層：共140套面積：81-152M2共174套面積：202-270M2共5套面積：318-386M2高層/復(fù)式：60/4套面積：191/245M2小高層：237套面積：82-178M2共135套面積：190-270M2高層：247套面積：78-165M2復(fù)式：4套面積：220-260M2區(qū)域陌生，通過產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險(xiǎn)TH樹立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn)區(qū)域成熟，完全為回現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品類型別墅比例：23.6%小高層/高層：18.4%多層：14.8%公寓：43.2%別墅比例：31%高層/小高層：69%高層：100%區(qū)域成熟度陌生——成熟一期產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品線，分散市場風(fēng)險(xiǎn)依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣二期產(chǎn)品策略：區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品三期產(chǎn)品策略：產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報(bào)批僅為高層）世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT產(chǎn)品演變歷程：從大、小產(chǎn)品到中間產(chǎn)品開發(fā)周期第一期10個(gè)月234突破第二居所價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的快速上漲，二手市場交易活躍。目前三級市場價(jià)格已基本與關(guān)內(nèi)豪宅基本看齊開發(fā)周期第一期10個(gè)月2003—2004第二期12個(gè)月2004—2005第三期2005—多層小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓產(chǎn)品類型單價(jià)：10500總價(jià)：200-300萬單價(jià)：6500總價(jià)：52-98萬單價(jià)：15000總價(jià)：120-250萬單價(jià)：18000總價(jià)：500-700萬單價(jià)：9500總價(jià)：76-233萬單價(jià)：14000總價(jià)：260-380萬單價(jià)：7000總價(jià)：56-105萬單價(jià)：6600總價(jià)：26-38萬東海岸07年三級市場表現(xiàn)：一期50平米左右產(chǎn)品17000元/平米一期100平米左右產(chǎn)品20000元/平米二期200平米以上產(chǎn)品37000元/平米三期200平米以上產(chǎn)品40000元/平米數(shù)據(jù)時(shí)間：07年6月數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫07年關(guān)內(nèi)豪宅產(chǎn)品：別墅產(chǎn)品30000-40000元/平米平面產(chǎn)品20000-30000元/平米世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT突破第二居所價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的快速上漲，二手市場交易活躍。35第二居所第一居所當(dāng)前的南沙未來的南沙城市定位以工業(yè)發(fā)展為主區(qū)域配套還未成熟本地客戶置業(yè)欲與能力弱供應(yīng)不足，產(chǎn)品檔次有限區(qū)外客戶對區(qū)域認(rèn)知度不高城市定位逐步向綜合性轉(zhuǎn)變2010年后各配套較成熟產(chǎn)業(yè)帶動下本地客戶增強(qiáng)珠三角低密度物業(yè)稀缺隨著本項(xiàng)目的強(qiáng)勢推廣，地區(qū)形象逐漸被人認(rèn)知2010年轉(zhuǎn)折點(diǎn)2007年起城市定位的逐步轉(zhuǎn)變2010年南沙作為亞運(yùn)會利好的契機(jī)2010年科威特等實(shí)力企業(yè)的落戶成熟東海岸對本項(xiàng)目啟示：2010年后逐漸實(shí)現(xiàn)從第二居所到第一居所的轉(zhuǎn)變世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第二居所第一居所當(dāng)前的南沙未來的南沙城市定位以工業(yè)發(fā)展為主城36星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters02整體開發(fā)啟動區(qū)戰(zhàn)略：前期需要強(qiáng)勢的度假方式啟動，先通過強(qiáng)勢資源和度假資源組合的方式吸引區(qū)外客戶，建立區(qū)域高形象開發(fā)節(jié)奏：前期以小步慢跑的方式，等到時(shí)機(jī)成熟時(shí)再加快開發(fā)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：前期兩端型產(chǎn)品，后期居家產(chǎn)品。公寓和別墅型的度假型產(chǎn)品為主，之后逐漸出現(xiàn)小高層類的居家產(chǎn)品，最終通過城市別墅實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值配套投入：前期度假氣氛打造，依靠園林及休閑配套來營造，后期逐步建設(shè)相對成熟的生活配套客戶需求：“投資－度假－居住”的變化趨勢世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters02整體開發(fā)啟動區(qū)37第三章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters03啟動策略未來發(fā)展是可見的，但項(xiàng)目真正是難題卻是在現(xiàn)狀市場的情況下，尋找作為第二居的成功起勢，建立項(xiàng)目不可取代的核心價(jià)值體系世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第三章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters03啟動策略38常見第二居所模式研究類型特征全球典型案例旅游勝地型依托于稀缺的、具有不可替代性的資源三亞亞龍灣、普吉島Laguna、巴厘島NusaDua度假村型典型房地產(chǎn)式開發(fā)，基本為住宅物業(yè)夏威夷卡帕魯阿、卡阿拿帕力主題度假型擁有鮮明的主題，開發(fā)主要圍繞主題進(jìn)行海南博鰲、瑞士達(dá)沃斯、深圳華僑城世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT常見第二居所模式研究類型特征全球典型案例旅游勝地型依托于稀缺39旅游勝地型本項(xiàng)目不具備此類資源，難以朝該類方向發(fā)展依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游資源，如陽朔、桂林等地區(qū)桂林陽朔世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT旅游勝地型依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游資源，如陽朔、桂40碧桂園鳳凰城項(xiàng)目區(qū)位：位于新塘廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶；項(xiàng)目規(guī)模：占地約9000畝，現(xiàn)已開發(fā)5000余畝；項(xiàng)目資源：山景，湖景，增城荔枝文化村、超市、社區(qū)醫(yī)院、康體中心項(xiàng)目體量巨大，且區(qū)域同類項(xiàng)目總多，加之碧桂園的低成本運(yùn)作能力較差，導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)格較低，當(dāng)時(shí)口號為“50萬元一幢別墅”度假村型低密度的郊區(qū)大盤常規(guī)模式世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT碧桂園鳳凰城項(xiàng)目體量巨大，且區(qū)域同類項(xiàng)目總多，加之碧桂園的低41珠三角千畝以上，容積率1以下的項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目占地規(guī)模容積率主要配套資源深圳曦城3000多畝0.5——深圳東部華僑城約13000多畝0.08主題公園東莞海逸豪庭約7000畝——大型住客會所“海逸尊萃會東莞世紀(jì)城約2800畝0.69蟠龍山13萬平米自然私家山林東莞三正半山約8000畝0.6五星級園林渡假酒店、山水湖泊中山聚豪園約7000畝1.01臨近長江風(fēng)景區(qū)、紫馬嶺公園中山凱茵新城約3000畝1.1——佛山中信南海項(xiàng)目約6400畝預(yù)計(jì)1左右高爾夫、三大水庫、酒店佛山君領(lǐng)近2000畝——高爾夫佛山南海碧桂園近千畝1.27多個(gè)人工湖。多功能會所佛山麗日天鵝湖1400畝0.41天鵝湖佛山綠湖愛倫堡1300畝0.23水岸風(fēng)情商業(yè)街、度假酒店佛山祈福南灣半島2500畝0.5宮廷會所、豪華酒店、郊野公園佛山東逸灣約1100畝————佛山雅居樂雍景豪園約1000畝1.33特色商業(yè)步行街，海洋康體主題會所廣州南沙奧園約1000畝0.7酒店、寫字樓廣州合生御景半山約1000畝

天然的山脈和水庫廣州溢盈湖畔1000畝0.4一所具有幼兒園到高中的國際級學(xué)校廣州紫云山莊1100畝0.37天鵝湖，高爾夫、公園、五星級大酒店廣州翡翠綠洲8000多畝4000——帽峰山陳家林自然風(fēng)景區(qū)、星級酒店、高爾夫廣州碧桂園鳳凰城10000多畝1山景，人工湖景，增城荔枝文化村廣州金地荔湖城約3600畝1高爾夫、酒店廣州江南世家約1200畝0.15石獅山世家森林公園，清漪湖廣州天湖峰境約2000畝0.43國家AA級風(fēng)景旅游度假區(qū)九龍湖廣州碧桂園假日半島約10000畝——高爾夫球場、五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店、商業(yè)街廣州美林湖國際社區(qū)約13000多畝——30000畝休閑森林，8000畝生態(tài)湖面、高爾夫廣州五溪御龍灣約1500畝0.35半山運(yùn)動會所、半島公園、高爾夫推桿場廣州南航碧花園約2400畝0.32直升機(jī)停機(jī)坪,高爾夫球場,航空駕駛培訓(xùn)中心廣州芙蓉半島約48000畝————廣州東方夏灣拿約1150畝0.6拉丁風(fēng)情商業(yè)街廣州逸泉山莊約3500畝0.45溫泉珠三角區(qū)域內(nèi)不乏郊區(qū)低密度的資源型大盤，以廣佛圈項(xiàng)目尤其較多，基本以度假村模式為主，陷入低價(jià)同質(zhì)化競爭世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT珠三角千畝以上，容積率1以下的項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目占地規(guī)模容積率主要42主題度假型——商務(wù)度假型類型特征典型項(xiàng)目主題度假型商務(wù)度假型高爾夫+酒店觀瀾高爾夫旅游度假型主題樂園+地產(chǎn)項(xiàng)目華僑城觀瀾高爾夫5個(gè)國際錦標(biāo)級球場，出自五大洲冠軍級設(shè)計(jì)大師手筆，世界各大洲風(fēng)格匯聚于此；此外還有51個(gè)世界級網(wǎng)球場，3000名觀眾的中央網(wǎng)球場，高爾夫練習(xí)場世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT主題度假型——商務(wù)度假型類型特征典型項(xiàng)目主題度假型商務(wù)度43高爾夫+酒店已經(jīng)成為其相對成熟模式，該類項(xiàng)目目前在珠三角也較普遍區(qū)域項(xiàng)目占地面積配套及資源增城紫云山莊1100畝純天然山水景色（天鵝湖），9洞山麓國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫燈光球場、假日風(fēng)景公園、高爾夫水上練習(xí)場、五星級大酒店等從化逸泉山莊3500畝9萬平方米的高爾夫資源。依琉森湖而建，原生態(tài)荔枝林。白云區(qū)江南世家54萬㎡半山天池、半山高爾夫、半山網(wǎng)球場、石獅山世家森林公園、芊樹茶社、天然滑草場、游艇碼頭、私家會所、超市等番禺碧桂園假日半島——8000畝天然湖泊，綿延的王子山脈生態(tài)圈，36洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，五星級標(biāo)準(zhǔn)的假日半島酒店，“故鄉(xiāng)里”再現(xiàn)祖輩生活的主題公園，夏威夷風(fēng)情商業(yè)廣場，大型濱水公園南海天安鴻基花園900畝在建27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場以及南國桃園旅游風(fēng)景區(qū)、南海影視城南海祁福南灣半島2500畝東接南海國際級18洞高爾夫球場，西臨2000畝仙湖度假區(qū)；自身配套：宮廷會所、豪華酒店、郊野公園等順德君領(lǐng)世紀(jì)22萬十八洞高爾夫綠茵球場、3大主題會所、演藝中心、廣州藝術(shù)博物院君蘭分院、濱水公園、康體中心、活動廣場、影劇院、體育館、大型園林新塘金地荔湖城5000畝地塊原為自然山林地塊，外環(huán)群山，內(nèi)繞千畝余家莊水庫，南望南香山西麓，與萬頃綠茵27洞荔湖高爾夫隔水相望世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT高爾夫+酒店已經(jīng)成為其相對成熟模式，該類項(xiàng)目目前在珠三角也較44主題度假型——旅游娛樂型類型特征典型項(xiàng)目主題度假型商務(wù)度假型高爾夫+酒店觀瀾高爾夫旅游度假型主題樂園+地產(chǎn)項(xiàng)目華僑城區(qū)位：華僑城位于深圳市南山區(qū)東部，南臨深圳灣，用地范圍為沙河西路以東，廣深高速公路以南，濱海大道以北。交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架。規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃，現(xiàn)狀人口3.5萬人。資源：現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT主題度假型——旅游娛樂型類型特征典型項(xiàng)目主題度假型商務(wù)度45主題度假型——旅游度假型要實(shí)現(xiàn)最終的地產(chǎn)價(jià)值需要較長的時(shí)間，同時(shí)度假模式的客戶較大眾化，與地產(chǎn)模式高端居住客戶存在差異代表樓盤配套建設(shè)及環(huán)境營造價(jià)格變化198919991995中國民俗文化村暨華夏藝術(shù)中心開幕錦繡中華開業(yè)錦繡中華、民俗村兩景區(qū)正式合并；世界最大的“水上舞臺”在深圳歡樂谷落成200519971991199320012003世界之窗建成開幕

世界之窗環(huán)球舞臺正式投入使用

歡樂谷二期建成開放歡樂谷主題公園建成開業(yè)歡樂谷三期開放

波托菲諾天鵝堡一期9000博林貢院8250錦繡花園一期海景花園60006800中旅廣場7800新浩城6000錦繡花園二期7250波托菲諾純水岸11000假日灣華庭8600碧海云天二期8600波托菲諾天鵝堡二期10080波托菲諾天鵝堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花園3000培育期3年緩慢增長期10年進(jìn)入快速增長期主題配套需要持續(xù)的經(jīng)營管理世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT主題度假型——旅游度假型代表樓盤配套建設(shè)及環(huán)境營造價(jià)格變46問題一：啟動突破點(diǎn)常規(guī)模式都不適合時(shí)，我們就需要的就是創(chuàng)新，尋找最佳的啟動突破點(diǎn)度假勝地型主題度假型度假村型商務(wù)度假型旅游度假型第二居所類型本項(xiàng)目不具備必需的稀缺資源已經(jīng)在珠三角被泛濫運(yùn)用，易陷入同質(zhì)化惡性競爭常規(guī)類型，無法建立特色競爭力操作難度大，且需要較長時(shí)間培育，價(jià)值兌現(xiàn)慢世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT問題一：啟動突破點(diǎn)度假勝地型主題度假型度假村型商務(wù)度假型旅游47星河品牌成長軌跡：從小開發(fā)商到深圳一線開發(fā)商；從住宅開發(fā)商到多元化開發(fā)商關(guān)內(nèi)項(xiàng)目：從CBD運(yùn)營者到城市運(yùn)營者星河國際——星河丹堤關(guān)外項(xiàng)目：深圳城市運(yùn)營者星河龍華——星河龍崗星河明居星河雅居星河華居星河國際麗茲?卡爾頓酒店星河世紀(jì)星河丹堤COCOPARK東山珍珠島住宅開發(fā)商業(yè)+珍珠產(chǎn)業(yè)+住宅+寫字樓+酒店世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT星河品牌成長軌跡：關(guān)內(nèi)項(xiàng)目：星河國際——星河丹堤關(guān)外項(xiàng)目：星48本項(xiàng)目給星河帶來二大新的嘗試：一、讓星河實(shí)現(xiàn)向區(qū)域開發(fā)商的轉(zhuǎn)型二、非成熟區(qū)域下品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)（原有項(xiàng)目更多體現(xiàn)地塊價(jià)值兌現(xiàn)，而非真正的品牌價(jià)值）星河龍崗星河南沙星河淡水星河世紀(jì)星河國際星河丹堤星河民樂星河——珠三角區(qū)域發(fā)展圖從CBD運(yùn)營者到城市運(yùn)營者，成熟及類成熟區(qū)域的價(jià)值快速兌現(xiàn)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT本項(xiàng)目給星河帶來二大新的嘗試：星河龍崗星河南沙星河淡水星河世49全國布局型開發(fā)商項(xiàng)目復(fù)制型開發(fā)商開發(fā)商類型萬科、招商、金地雅居樂、碧桂園、奧園典型開發(fā)商主要特征單個(gè)項(xiàng)目在各地的不斷復(fù)制全國性的拿地開發(fā)本項(xiàng)目非成熟區(qū)域的新嘗試：品牌價(jià)值的真正創(chuàng)造星河特征：進(jìn)取、有資源、創(chuàng)新、綜合性開發(fā)，自有資產(chǎn)比例高，盈利模式多元化非成熟區(qū)域品牌創(chuàng)造者：區(qū)域運(yùn)營商型華僑城、招商區(qū)域內(nèi)全部資源的全部整合世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT全國布局型開發(fā)商項(xiàng)目復(fù)制型開發(fā)商開發(fā)商類型萬科、招商、金地雅50CASE.寶安豪宅地標(biāo)冠城世家深圳教育大盤桃源居V.S.區(qū)位：寶安前進(jìn)路中段，老城區(qū)最核心地段區(qū)位：寶安西鄉(xiāng)中華商貿(mào)城，東鄰廣深珠高速公路，西鄰107國道區(qū)域型項(xiàng)目立意（泰華：寶安開發(fā)商）全市型項(xiàng)目立意（桃源居：深圳開發(fā)商）區(qū)域運(yùn)營商的典型模式世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPTCASE.寶安豪宅地標(biāo)深圳教育大盤V.S.區(qū)位：寶安前進(jìn)路51寶安豪宅地標(biāo)冠城世家2000年3月10日，深圳市特區(qū)外的第一個(gè)拍賣地塊以3.24億元的高價(jià)競拍而得，因而得名“寶安地王”。發(fā)展商從拿到這塊地的第一天起就決心傾力打造出與之匹配的理想社區(qū)。位置:寶安前進(jìn)路中段，老城區(qū)最核心地段開發(fā)商：泰華地產(chǎn)占地面積：76892.8M2㎡總建筑面積：245151.89㎡住宅面積:151720M2商業(yè)面積:49907M2㎡容積率：2.5項(xiàng)目指標(biāo)泰華寶安模式：成熟型區(qū)域集中式推廣寶安豪宅地標(biāo)冠城世家整合推廣的總策略：通過塑造差異化形象，實(shí)現(xiàn)全方位超越，創(chuàng)造寶安豪宅新標(biāo)準(zhǔn)！項(xiàng)目定位:寶安地王·首席豪宅類型投放情況報(bào)紙廣告以寶安日報(bào)為主，前期樹立高端樓盤形象,中后期主打賣點(diǎn)及促銷信息）戶外廣告戶外廣告牌：前進(jìn)路＋關(guān)口＋107國道電視節(jié)點(diǎn)播放為主。在寶安電視臺和公明、福永、沙井等各鎮(zhèn)電視臺都進(jìn)行了投放其它DM投放＋巴士＋短信世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT寶安豪宅地標(biāo)2000年3月10日，深圳市特區(qū)外的第一個(gè)拍賣地52寶安豪宅地標(biāo)冠城世家成交客戶居住區(qū)域分析成交客戶中周邊客戶及經(jīng)朋友介紹成交的客戶占總成交量的一半以上，老帶新促銷策略起到了關(guān)鍵的作用；廣告牌及條幅效果明顯，直接將信息傳遞到居住于附近或經(jīng)常來往于本區(qū)域的客戶，路過和附近是重要的宣傳渠道；成交客戶以本樓盤附近區(qū)域?yàn)橹?，周邊區(qū)域客戶認(rèn)可該片區(qū)市場。成熟區(qū)域模式：客戶聚焦性強(qiáng)，直效性營銷方式世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT寶安豪宅地標(biāo)成交客戶居住區(qū)域分析成交客戶中周邊客戶及經(jīng)朋友介53桃源居的深圳模式：非成熟區(qū)域的社區(qū)整體運(yùn)營模式深圳第一大盤桃源居區(qū)位寶安西鄉(xiāng)中華商貿(mào)城，東鄰廣深珠高速公路，西鄰107國道開發(fā)商深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司規(guī)模占地116萬m2,總?cè)莘e率：1.33，總建筑面積180萬m2交通311、305、603等公交線路總站，距機(jī)場15分鐘車程特別配套深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，森林體育公園等三大社區(qū)內(nèi)公園近20萬m2周邊配套機(jī)場實(shí)驗(yàn)學(xué)校，中英文書院，西鄉(xiāng)人民醫(yī)院，流塘派出所商業(yè)配套美佳購物廣場，匯江二路商業(yè)街2000-2002年：教育配套的強(qiáng)勢啟動清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校的引入作為市場的重要切入點(diǎn)2003-2005年：社區(qū)配套的完善，人居社區(qū)初見規(guī)模五大會所（老人、兒童、婦女、文化、體育）打造社區(qū)教育新體系，實(shí)現(xiàn)從教育大盤到綜合社區(qū)大盤轉(zhuǎn)變2005年之后：理想人居生活實(shí)現(xiàn)，不可復(fù)制品牌影響力完全建立中國社區(qū)偉大嘗試----理想人居夢想

三大安居體系：老人、兒童、婦女，樹立桃源居邁向國際化的理想人居夢想長期的社區(qū)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)其品牌深厚的價(jià)值內(nèi)涵，產(chǎn)生競爭者完全無法超越的競爭力世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT桃源居的深圳模式：非成熟區(qū)域的社區(qū)整體運(yùn)營模式深圳第一大盤區(qū)54除本地客戶外，特區(qū)內(nèi)客戶購買率在相關(guān)展會與全市范圍大活動時(shí)會達(dá)到接近20%的高位，外地客戶在年末因走親訪友會有相當(dāng)大幅度的上升。非成熟區(qū)域模式：客戶呈散點(diǎn)式，營銷偏高調(diào)形象全年以特報(bào)、商報(bào)為主，進(jìn)行持續(xù)的軟文炒作，春節(jié)和活動主打晚報(bào)；以車體、戶外廣告為輔；下半年寶安電視臺、電臺。推廣內(nèi)容以教育人文社區(qū)形象為主，并充分與學(xué)校事件、營銷活動結(jié)合起來。體現(xiàn)了鮮明的教育主題。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT除本地客戶外，特區(qū)內(nèi)客戶購買率在相關(guān)展會與全市范圍大活動時(shí)會55問題二：星河的品牌升級成為珠三角的品牌運(yùn)營商，讓星河不僅僅是名稱相同，而富與真正內(nèi)涵的品牌意義桃源居方式的啟示：具有珠三角的胸懷，尋找無法替代品牌價(jià)值世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT問題二：星河的品牌升級桃源居方式的啟示：世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙56中國人未來生活趨勢：在資金積累到達(dá)一定階段，對健康的要求將越來越高，逐漸實(shí)現(xiàn)從有錢到有閑的轉(zhuǎn)變，休閑養(yǎng)生成為趨勢。度假生活將逐漸成為趨勢，度假過程中的服務(wù)的要求將極大提升，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)、專業(yè)性的人性服務(wù)將成為趨勢房子不再僅僅只是居住，它將成為資產(chǎn)處置的一種重要方式，是不同生活方式的延伸。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT中國人未來生活趨勢：在資金積累到達(dá)一定階段，對健康的要求將越57案例啟示：三亞力合度假養(yǎng)生中心項(xiàng)目簡況中心集養(yǎng)生度假酒店、保健康復(fù)醫(yī)院、老年大學(xué)與老年會館于一體,為在此居住的老年人提供高品質(zhì)的生活?？傉嫉孛娣e38畝，分三期進(jìn)行開發(fā)。首期度假養(yǎng)生酒店已經(jīng)建成并投入運(yùn)營，二期即將建成10000平米的度假公寓，三期建成后中心將形成38000平米的規(guī)模聯(lián)動效應(yīng)。主要配套養(yǎng)生酒店：國際四星級標(biāo)準(zhǔn)建造的養(yǎng)生度假酒店；保健醫(yī)院：引入北京協(xié)和醫(yī)院、解放軍301醫(yī)院、上海華東醫(yī)院等多家國內(nèi)著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)名醫(yī)來中心座診；開展綜合體檢、急救、中西醫(yī)門診、中醫(yī)理療、中醫(yī)針灸、中醫(yī)推拿及足底保健等項(xiàng)目，具備預(yù)防、保健、醫(yī)療、康復(fù)等綜合醫(yī)療服務(wù)功能老年大學(xué)：養(yǎng)生課堂，國畫欣賞，園藝種植，養(yǎng)生廚藝?yán)夏陼^：露天舞會，棋牌競技，黃昏垂釣，海灣沙雕，烹飪大賽等。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT案例啟示：三亞力合度假養(yǎng)生中心中心集養(yǎng)生度假酒店、保健康復(fù)醫(yī)58新的主題模式引入：RESORT休閑地產(chǎn)——休閑養(yǎng)生為主題產(chǎn)業(yè)經(jīng)營引入模式設(shè)想：以養(yǎng)生主題酒店為主要帶動，引入相關(guān)產(chǎn)權(quán)式公寓、別墅酒店產(chǎn)品等。為客戶提供專業(yè)化的體檢、私家護(hù)理、身體恢復(fù)及調(diào)理等相關(guān)養(yǎng)生服務(wù)。此類模式所帶來度假人群與地產(chǎn)人群相一致，相比華僑城的旅游模式更能帶動房地產(chǎn)物業(yè)將經(jīng)營型休閑產(chǎn)業(yè)嫁接入地產(chǎn)中，突破傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式，創(chuàng)造土地價(jià)值之外的休閑產(chǎn)業(yè)核心競爭力！世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT新的主題模式引入：RESORT休閑地產(chǎn)——休閑養(yǎng)生為主題產(chǎn)業(yè)59客戶權(quán)益的整合：外部資源的全面整合品牌價(jià)值權(quán)益：游艇俱樂部（規(guī)劃中，2010年完成，廣州第一個(gè)游艇俱樂部）山體公園（近期規(guī)劃重點(diǎn)，2010年完成）水上公園（規(guī)劃中，2010年完成，包括沙灘排球場、商業(yè)街等功能）客運(yùn)碼頭：可通香港輕軌線：可通廣州虎門高速：可通東莞、深圳南沙高爾夫（已有）本項(xiàng)目與南沙高爾夫、游艇俱樂部、水上公園等周邊的休閑度假項(xiàng)目形成聯(lián)盟，以權(quán)益卡的形式向業(yè)主發(fā)放，使業(yè)主可以免費(fèi)或低價(jià)的享受到周邊資源如華僑城的僑城卡可享受華僑城主題公園的設(shè)施外部資源：南沙高爾夫：會員資格爭取游艇俱樂部：俱樂部對星河業(yè)主VIP資格會展中心：優(yōu)先使用權(quán)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT客戶權(quán)益的整合：外部資源的全面整合品牌價(jià)值權(quán)益：游艇俱樂部（60客戶權(quán)益的整合：星河內(nèi)部資源的全面整合東山珍珠度假區(qū)相關(guān)優(yōu)惠本項(xiàng)目休閑度假資源星河COCOPARK消費(fèi)折扣星河麗茲·卡爾頓酒店入住權(quán)及優(yōu)勢星河權(quán)益卡購買星河后續(xù)項(xiàng)目額外折扣點(diǎn)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT客戶權(quán)益的整合：星河內(nèi)部資源的全面整合東山珍珠度假區(qū)相關(guān)優(yōu)惠61星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters03項(xiàng)目啟動競爭和品牌全面超越：讓項(xiàng)目具有不可復(fù)制的品牌價(jià)值，吸引珠三角核心客戶，星河立志成為中國的新鴻基！問題一：項(xiàng)目突破點(diǎn)養(yǎng)生休閑主題模式珠三角高端社區(qū)運(yùn)營模式賦予星河品牌實(shí)質(zhì)的內(nèi)涵價(jià)值，樹立星河的珠三角區(qū)域開發(fā)商地位問題二：星河的升級經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，承接品牌多元化趨勢內(nèi)外權(quán)益的整合核心競爭力建立世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters03項(xiàng)目啟動競爭和62打破區(qū)域限制，通過各主流媒體進(jìn)行高調(diào)宣傳，搶占機(jī)場、主快速干道戶外廣告，圈層營銷的快速擴(kuò)散，建立真正的珠三角區(qū)域營銷南沙廣州深圳東莞香港中山佛山廣州廣州日報(bào)南方都市報(bào)佛山佛山日報(bào)南方都市報(bào)中山中山日報(bào)南方都市報(bào)東莞東莞日報(bào)南方都市報(bào)深圳深圳特區(qū)報(bào)深圳商報(bào)星河價(jià)值的珠三角海盜營銷戰(zhàn)略世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT打破區(qū)域限制，通過各主流媒體進(jìn)行高調(diào)宣傳，搶占機(jī)場、主快速干63第四章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告大視野下的項(xiàng)目思路Chapters04建筑實(shí)踐總體規(guī)劃后期開發(fā)啟動模式世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第四章星河南沙項(xiàng)目策劃報(bào)告Chapters04建筑實(shí)踐64山體北部山體地塊坡勢較陡，坡度26-48度，相對高差最大約130米左右；南部山體地塊相對北部山體平緩地勢東高西低，谷地，平坦，相對高差10米，項(xiàng)目核心位置，中間有1.5公頃的自然水庫，適宜造景下山道路下山道路東部山體，地勢相對平緩，22-35度，相對高差88米山腰及山頂相對平緩，中間較陡，可改造成臺地坡度＜30°坡度＞30°山體布局分析：內(nèi)部地形——“兩山脈夾一谷”

山體世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT山體北部山體地塊坡勢較陡，坡度26-48度，相對高差最大約165布局分析：景觀資源分析西部平坦臺地，看虎門大橋及江景，視野開闊水庫北面山體，高差較高，可沿山腰局部利用東南面山體為規(guī)劃山體公園山體（看水庫景觀）谷地臺地(看海景及水庫景觀)水庫谷地山體（俯視整個(gè)水庫）中央水庫，水面寬廣，景觀資源優(yōu)與水庫相鄰谷地地勢平坦，可遠(yuǎn)眺江景水庫東面山體，坡度相對平緩，可俯瞰水庫景觀世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT布局分析：景觀資源分析西部平坦臺地，看虎門大橋及江景，視野66布局分析

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地塊坡度價(jià)值分析南坡，正對中心水庫，景觀視線視線無遮擋；做大坡度48°，可局部改造山腳加以利用山體，坡度33°~35°山腳及山頂坡度相對平緩，山腰坡度較大，可加以利用，改造成臺地東坡，坡度18°利于建筑排布，東北面向水庫北坡，坡度28°利于建筑排布，可俯瞰谷地景觀臺地，平坦，利于建筑的排布，可看江景谷地水庫谷地西坡，坡度22°正對中心水庫，利于建筑排布景觀視線視線無遮擋；北坡，坡度27°利于建筑排布，可俯視中心水體景觀中心景觀帶坡度大于35°，不適合建筑排布，保留作項(xiàng)目內(nèi)山體公園坡度小于30°，適宜建筑排布世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT布局分析:地塊坡度價(jià)值分析南坡，正對中心水庫，景觀視線視67BlockA啟動區(qū)設(shè)置：進(jìn)入性為先地塊名稱現(xiàn)狀分析鄰里區(qū)位項(xiàng)目入口區(qū)，可建立與其他地塊關(guān)聯(lián)昭示與進(jìn)入臨進(jìn)公路，昭示性強(qiáng)、進(jìn)入性好離路最近的區(qū)域，有一定噪音干擾景觀資源看海景資源及內(nèi)部水景地塊地形地塊坡度小，可建設(shè)用地高世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPTBlockA啟動區(qū)設(shè)置：進(jìn)入性為先地塊名稱現(xiàn)狀分析鄰里區(qū)位68后期開發(fā)——展示區(qū)的逐漸完善和多物業(yè)的組合，價(jià)值的最終釋放。一期產(chǎn)品策略：啟動區(qū)以休閑養(yǎng)生為主體，將經(jīng)營型休閑產(chǎn)業(yè)嫁接入地產(chǎn)中，打造酒店經(jīng)營模式的養(yǎng)生度假地產(chǎn)三期產(chǎn)品策略：價(jià)值最終釋放產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品一期二期三期二期產(chǎn)品策略：展示區(qū)完善及多產(chǎn)品區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線回歸居住地產(chǎn)，集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT后期開發(fā)——展示區(qū)的逐漸完善和多物業(yè)的組合，價(jià)值的最終釋放。69總體的功能區(qū)設(shè)置：休閑區(qū)和居住區(qū)并行開發(fā)配套服務(wù)區(qū)山體休閑區(qū)普通居住區(qū)水岸休閑區(qū)開發(fā)方式：經(jīng)營休閑養(yǎng)身區(qū)和銷售居住區(qū)并行，啟動區(qū)重點(diǎn)在休閑養(yǎng)身區(qū)建設(shè)休閑養(yǎng)身區(qū)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT總體的功能區(qū)設(shè)置：休閑區(qū)和居住區(qū)并行開發(fā)配套服務(wù)區(qū)山體休閑區(qū)70啟動區(qū)

之養(yǎng)生主題酒店做為國際療養(yǎng)中心，超級牛氣的星級酒店及休閑會所具有吸引人氣重要作用建筑面積1萬平米整體建筑風(fēng)格應(yīng)給于業(yè)主充分感受休閑養(yǎng)生的感覺以超五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，養(yǎng)生會所包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、羽毛球場、壁球館、游泳館等二十余項(xiàng)設(shè)施，更有獨(dú)具特色的中、西美食餐廳、大型卡拉OK廳。啟動區(qū)造勢——以主題酒店為切入關(guān)鍵點(diǎn)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT啟動區(qū)之養(yǎng)生主題酒店做為國際療養(yǎng)中心，超級牛氣的星級酒71高標(biāo)準(zhǔn)的酒店：引入五星級品牌酒店管理公司酒店設(shè)計(jì)：度假氣氛營造，高調(diào)大氣的室內(nèi)設(shè)計(jì)酒店服務(wù)：酒店式房屋清潔、尊車接送、酒店式衣服熨洗、鮮花尊送等。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT高標(biāo)準(zhǔn)的酒店：引入五星級品牌酒店管理公司酒店設(shè)計(jì)：度假氣氛營72全套專業(yè)級的體檢設(shè)備，提供最專業(yè)的養(yǎng)身計(jì)劃綜合體檢赴服務(wù)中醫(yī)推拿等特色服務(wù)養(yǎng)生顧問服務(wù)健身教練服務(wù)專業(yè)護(hù)理員服務(wù)。。。。。。世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT全套專業(yè)級的體檢設(shè)備，提供最專業(yè)的養(yǎng)身計(jì)劃綜合體檢赴服務(wù)世聯(lián)73養(yǎng)生館：齊全的養(yǎng)生項(xiàng)目和配套世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT養(yǎng)生館：齊全的養(yǎng)生項(xiàng)目和配套世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃74養(yǎng)生的方法多種多樣，食療、水療、瑜珈、按摩、香熏是客戶較為喜歡的服務(wù)項(xiàng)目。——一個(gè)spa會所可以為客戶提供多種服務(wù)專業(yè)級的健康顧問及私家護(hù)理對健康的追求世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT養(yǎng)生的方法多種多樣，食療、水療、瑜珈、按摩、香熏是客戶較為喜75以一房為主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；享受酒店的配套、管理與服務(wù)酒店式公寓——兼具海景，山景，小區(qū)內(nèi)部的湖景，在優(yōu)美的自然環(huán)境中休養(yǎng)身心啟動區(qū)造勢——服務(wù)式養(yǎng)身公寓，作為酒店的補(bǔ)充啟動區(qū)

之酒店式公寓世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT以一房為主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；76利用觀景陽臺和窗戶增大景觀面，特別是客廳和主臥的景觀面增強(qiáng)觀景陽臺和觀景窗的造型趣味性養(yǎng)身公寓—獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，讓養(yǎng)身更具個(gè)性特征?？罩型ピ?外掛泳池/大露臺自然生態(tài)大露臺外掛泳池書房與自然對話——通過戶內(nèi)戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。充分利用景觀資源世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT利用觀景陽臺和窗戶增大景觀面，特別是客廳和主臥的景觀面增強(qiáng)觀77共享酒店提供多種貼心服務(wù)，便利生活隨手可得代訂機(jī)票利用社區(qū)服務(wù)，足不出戶，度假、養(yǎng)生生活無憂：應(yīng)召服務(wù)——打掃衛(wèi)生、代訂機(jī)票，生活小事隨叫隨到商務(wù)服務(wù)——緊急商務(wù)事件輕松處理代管代租——客戶不在期間管租業(yè)務(wù)無須操心親子看管——如有必要，還可提供暫時(shí)看管幼兒服務(wù)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT共享酒店提供多種貼心服務(wù)，便利生活隨手可得代訂機(jī)票利用社區(qū)服78第三主題區(qū)啟動區(qū)

之生態(tài)莊園公寓生態(tài)公寓：山居休閑生活區(qū)域：生態(tài)控制區(qū)環(huán)圍以二房為主，主要享受親山的自然感和寧靜感；更偏居家，同時(shí)也可享受酒店的配套和服務(wù)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT第三主題區(qū)啟動區(qū)之生態(tài)莊園公寓生態(tài)公寓：山居休閑生活區(qū)域79結(jié)合地塊中的山體，設(shè)置農(nóng)莊園以聚集人氣在小徑中漫步，時(shí)光悠悠，在慢生活的節(jié)奏中療養(yǎng)身心世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT結(jié)合地塊中的山體，設(shè)置農(nóng)莊園以聚集人氣世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地80生態(tài)化的房子保護(hù)生態(tài)、健康的環(huán)境主體建筑空間為圓形主體建筑空間為圓形，露臺呈花瓣?duì)畈贾谩笆㈤_在山頂?shù)姆孔印笔缆?lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT生態(tài)化的房子保護(hù)生態(tài)、健康的環(huán)境主體建筑空間為圓形主體建筑空81立體庭院落——完全融入自然、親近自然景觀自足性空間內(nèi)向性功能多樣性根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)庭院/形成豐富的空間形式/同時(shí)賦予空間不同的功能世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT立體庭院落——完全融入自然、親近自然景觀自足性根據(jù)景觀資源的82濱水別墅群，酒店式別墅，設(shè)在湖邊，大寬景面，在家里享受湖的感受，享受那份恬靜與怡然大觀景面別墅成為社區(qū)最佳標(biāo)簽啟動區(qū)

之酒店式別墅，共享酒店服務(wù)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT濱水別墅群，酒店式別墅，設(shè)在湖邊，大寬景面，在家里享受湖的感83架空層，河景與無邊界私家泳池的結(jié)合景觀主衛(wèi)植被與輕鋼遮陽板，別墅側(cè)向大尺度走廊結(jié)合，增強(qiáng)了空間感二樓全采光家庭活動室，與陽篷露臺結(jié)合，室內(nèi)向室外自然過度首層灰空間－外廊的打造酒店式濱水別墅濱水別墅打造——室內(nèi)空間室外化，生活不被建筑所羈絆，不局限于室內(nèi)世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT架空層，河景與無邊界私家泳池的結(jié)合景觀主衛(wèi)植被與輕鋼遮陽板，84啟動配套：休閑餐飲

水岸星級宴客廳內(nèi)部豪華——五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，酒店級私人備餐間等，同時(shí)還配備五星級大廚、貴賓招待等服務(wù)。外部水岸風(fēng)情——位于無邊際泳池邊，盡享水岸景觀；世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT啟動配套：休閑餐飲水岸星級宴客廳世聯(lián)星河地產(chǎn)85茶室的極致景觀體驗(yàn)，領(lǐng)略山居生活極致享受；[清靜尊居生活體驗(yàn)]概念山居茶室世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT茶室的極致景觀體驗(yàn)，領(lǐng)略山居生活極致享受；[清靜尊居生活體驗(yàn)86[度假式生活社區(qū)]天臺上de下午茶休閑餐飲——無處不在的下午茶公共空間中豐富的休憩場所，日常生活中的度假感體驗(yàn)；世聯(lián)星河地產(chǎn)廣州南沙地塊項(xiàng)目策劃報(bào)告100PPT[度假式生活社區(qū)]休閑餐飲—