上海天地源集團(tuán)西安木塔寺項(xiàng)目前期發(fā)展概念策劃

天地源木塔寺項(xiàng)目

發(fā)展概念策劃2006年7月29日研究框架市場(chǎng)策略開(kāi)發(fā)投資高新區(qū)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略的選擇開(kāi)發(fā)建議及指標(biāo)設(shè)定建安成本及經(jīng)濟(jì)效益估算土地價(jià)格的敏感分析PART1市場(chǎng)如何看待項(xiàng)目所在高新區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展高新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀高新區(qū)的市場(chǎng)地位（供求特征）高新區(qū)的價(jià)格特征高新區(qū)的產(chǎn)品特征高新區(qū)處于中高端市場(chǎng)區(qū)域售價(jià)（元/m2）檔次主要目標(biāo)客戶(hù)曲江板塊別墅8000-1.4萬(wàn)洋房4500-6000高檔以別墅、低密度物業(yè)為主私營(yíng)企業(yè)主高級(jí)管理人員高級(jí)公務(wù)員高新洋房以3500-4700為主中高檔高層和小高層洋房為主高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員南郊洋房3500-3600中檔至中高檔小高層和高層洋房電子城等研究所技術(shù)人員、教師私營(yíng)企業(yè)主東郊洋房以3000-3400為主中檔以普通小高層洋房個(gè)體批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)區(qū)域廠(chǎng)礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊洋房3000-3300中檔以普通小高層洋房軍工企業(yè)高級(jí)技術(shù)及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊洋房2800-3300中檔至中低檔以普通小高層洋房公務(wù)員企業(yè)技術(shù)人員及管理人員北郊東郊西郊南郊高新本項(xiàng)目城內(nèi)曲江板塊鏟河板塊市場(chǎng)地位高新區(qū)占據(jù)西安主要的市場(chǎng)份額供應(yīng)從目前在售樓盤(pán)數(shù)量看，高新區(qū)集中了西安最大量的在售樓盤(pán)，占全市30%，是商品房的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)需求高新區(qū)商品房成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)，05年的成交量達(dá)到73萬(wàn)平方米商品房成交量占全市的比例保持在15%左右單位：萬(wàn)m22000-2005年高新區(qū)商品房成交情況西安各區(qū)主要在售樓盤(pán)分布情況市場(chǎng)地位（供求特征）35-55萬(wàn)中高端市場(chǎng)基數(shù)大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈目前，高新區(qū)主要在售樓盤(pán)的總價(jià)范圍集中在35-55萬(wàn)/套，所占比例達(dá)到46%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈總價(jià)為55-80萬(wàn)的高端市場(chǎng)所占比例僅為14%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小高新區(qū)主要在售樓盤(pán)總價(jià)分布（套數(shù)）在售樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型主力面積范圍主力總價(jià)范圍（元/m2）云頂花園高層、小高層120-160m23600-4000中天花園高層、小高層100-140m23850城市風(fēng)景高層、小高層120-140m23500-3800中華世紀(jì)城高層、小高層100-120m23600紫薇馨苑高層、小高層100-120m23600陽(yáng)光曼哈頓高層140-160m23600高新區(qū)中高端市場(chǎng)主要在售樓盤(pán)情況價(jià)格特征50-80萬(wàn)的高端市場(chǎng)份額增大50-80萬(wàn)的總價(jià)區(qū)間呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由05年年底的22%上升到30%，增長(zhǎng)達(dá)8%，高新區(qū)的細(xì)分市場(chǎng)逐漸向高端發(fā)展05年年底和06年年中高新區(qū)在售樓盤(pán)總價(jià)對(duì)比（套數(shù)）2005年底2006年中價(jià)格特征開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格兩極分化350040004500單位：元/m25000中華世紀(jì)城城市風(fēng)景陽(yáng)光曼哈頓中天花園云頂園紫薇馨苑紫薇臻品綠地世紀(jì)城中海華庭產(chǎn)品綜合素質(zhì)以中海、綠地為代表的外地品牌開(kāi)發(fā)商以突出產(chǎn)品品質(zhì)和高水平的開(kāi)發(fā)理念樹(shù)立高新區(qū)一級(jí)價(jià)格梯度：均價(jià)：4200-4700元以本地開(kāi)發(fā)商為主的第二價(jià)格梯度：均價(jià)：3500-4000價(jià)格特征高品質(zhì)、高價(jià)樓盤(pán)逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)同中海華庭和綠地世紀(jì)城的銷(xiāo)售狀況良好中海華庭的銷(xiāo)售速度為30-40套/月綠地世紀(jì)城的銷(xiāo)售速度為60-70套/月在售樓盤(pán)區(qū)域主力總價(jià)（萬(wàn)/套）單價(jià)（元/m2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售速度中海華庭成熟區(qū)55-65萬(wàn)為主其次為85-90萬(wàn)高層尾貨4300小高層52002005年7月約830套約50-60%30-40套/月綠地世紀(jì)城發(fā)展區(qū)45-65萬(wàn)小高層43002004年9月約1900套約65-70%60-70套/月產(chǎn)品特征物業(yè)類(lèi)型價(jià)格梯度特征明顯高新區(qū)在售樓盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型主要以高層和小高層為主物業(yè)類(lèi)型的售價(jià)最高為多層，其次是小高層，高層在售樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型備注中海華庭高層、小高層售價(jià)小高層>高層約900元/m2綠地世紀(jì)城小高層紫薇臻品高層、小高層售價(jià)小高層>高層約500元/m2城市風(fēng)景高層、小高層售價(jià)小高層>高層約300元/m2云頂園高層、小高層售價(jià)小高層>高層約400元/m2楓林華府高層、小高層、極少量多層售價(jià)預(yù)計(jì)多層5000，高層3300多層>高層約1700元/m2融僑紫薇馨苑高層、小高層中天花園高層、小高層大華陽(yáng)光曼哈頓高層產(chǎn)品特征小結(jié)高新區(qū)保持較高的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)承載力較強(qiáng)穩(wěn)固的市場(chǎng)基礎(chǔ)保證有大量的住宅需求35萬(wàn)-55萬(wàn)中高端市場(chǎng)基數(shù)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈50-80萬(wàn)高端市場(chǎng)處于培育期，份額開(kāi)始增大高新區(qū)產(chǎn)品面臨升級(jí)發(fā)展，差異化、高舒適度和高品質(zhì)的物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)認(rèn)同較高3500-4000元價(jià)格集中，以本地開(kāi)發(fā)商為主4200-4700元，以為外地品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目為主高質(zhì)、高價(jià)樓盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)同度較高物業(yè)類(lèi)型價(jià)格梯度明顯，產(chǎn)品更加細(xì)分高新區(qū)開(kāi)始往高端市場(chǎng)發(fā)展，50-80萬(wàn)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面相對(duì)平緩與外地品牌發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立本地企業(yè)鮮明的品牌形象影響高新區(qū)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的因素從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)的角度從區(qū)域需求發(fā)展的角度從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的角度高新區(qū)開(kāi)發(fā)范圍擴(kuò)大，由成熟區(qū)向新區(qū)拓展中海華庭中天花園紫薇臻品綠地世紀(jì)城和記黃埔逸翠園

楓韻藍(lán)灣城市風(fēng)景唐楠香榭楓林綠洲中華世紀(jì)城米羅藍(lán)山梧桐朗座金橋國(guó)際廣場(chǎng)新西藍(lán)世紀(jì)頤園紫薇龍騰新世界中天國(guó)際公寓新一代國(guó)際公寓麗灣藍(lán)島融僑紫薇馨苑大華陽(yáng)光曼哈頓發(fā)展區(qū)金泰恒業(yè)項(xiàng)目雙維花溪灣邊緣區(qū)本項(xiàng)目利君明天五米魔方西BD九座花園邊緣區(qū)成熟區(qū)從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度后續(xù)供應(yīng)集中新區(qū)，成熟區(qū)土地稀缺成熟區(qū)后續(xù)建筑面積約37萬(wàn)平方米新區(qū)后續(xù)建筑面積約1070萬(wàn)平方米綠地世紀(jì)城深圳鴻基地塊紫薇馨苑城市風(fēng)景后期中華世紀(jì)城楓林華府和記黃埔逸翠園金泰恒業(yè)地塊綠色家園地塊團(tuán)結(jié)南路地塊本項(xiàng)目成熟區(qū)5分鐘車(chē)程10分鐘車(chē)程從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度項(xiàng)目處于成熟居住區(qū)向新區(qū)延伸的過(guò)渡地帶，土地價(jià)值高新區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)高新區(qū)土地價(jià)值提升區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格2005年年底2006年7月增長(zhǎng)幅度邊緣區(qū)紫薇臻品3600高層3800小高層430013%城市風(fēng)景3500高層3500小高層38009%融僑紫薇馨苑340036006%米羅藍(lán)山330035006%中華世紀(jì)城350036003%發(fā)展區(qū)綠地世紀(jì)城38004200-430011%成交土地時(shí)間土地價(jià)格2002年左右50-60萬(wàn)/畝綠地世紀(jì)城開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年110萬(wàn)/畝和記黃埔拍賣(mài)時(shí)間04年年底138萬(wàn)/畝金泰恒業(yè)拍賣(mài)時(shí)間06年年初159萬(wàn)/畝新區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比高新區(qū)土地價(jià)格從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度高新區(qū)后續(xù)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模檔次物業(yè)類(lèi)型備注在售樓盤(pán)楓林華府后續(xù)占地約150畝，建面約30萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按3容積率計(jì)算中華世紀(jì)城后續(xù)占地約400畝，建面60萬(wàn)平米中高端小高層按2.5容積率計(jì)算城市風(fēng)景后期占地約400畝，建面66萬(wàn)平米中高端小高層按2.5容積率計(jì)算紫薇馨苑后續(xù)建面約60萬(wàn)平方米中高端小高層、高層利君明天占地70畝，建面約15萬(wàn)平方米中高端高層綠地世紀(jì)城后續(xù)建面約49萬(wàn)平方米高端小高層后續(xù)推出樓盤(pán)和土地綠色家園地塊占地約120畝，建面約20萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算和記黃埔逸翠園727畝，總建面積73萬(wàn)平米高端小高層、高層團(tuán)結(jié)南路地塊占地約200畝，建面約33萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算金泰恒業(yè)地塊占地約319畝，建面約53萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算深圳鴻基3800畝，建筑面積630萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房按2.5容積率計(jì)算木塔寺公園地塊占地100畝，建面約17萬(wàn)平方米中高端按2.5容積率計(jì)算后續(xù)供應(yīng)量合計(jì)建筑面積約1106萬(wàn)平方米從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度品牌開(kāi)發(fā)商規(guī)模開(kāi)發(fā)，強(qiáng)化高新高端市場(chǎng)從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度占地：1160畝總建面積120萬(wàn)平方米住宅：65萬(wàn)平方米綠地綠地世紀(jì)城——綜合性規(guī)模開(kāi)發(fā)物業(yè)組合：54棟住宅(11層小高層、18、24層高層)、2座酒店、1座國(guó)際會(huì)展中心、3棟公寓、1條綠地新天地商業(yè)街、7棟辦公樓、1棟會(huì)所占地：968畝總建筑面積：106萬(wàn)平方米住宅預(yù)計(jì)：約85萬(wàn)平米和黃逸翠園——綜合性規(guī)模開(kāi)發(fā)物業(yè)組合：高尚住宅區(qū)大型商業(yè)配套區(qū)辦公區(qū)后續(xù)供應(yīng)對(duì)高新區(qū)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的影響從市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)角度競(jìng)爭(zhēng)影響

區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

競(jìng)爭(zhēng)集中和分化并存

中高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

高端物業(yè)走向競(jìng)合利好影響高新區(qū)市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大

多樣化供應(yīng)帶動(dòng)需求空間增長(zhǎng)區(qū)域高端市場(chǎng)份額擴(kuò)大

市場(chǎng)價(jià)格升級(jí)樹(shù)立新產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)桿，推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域擴(kuò)大成熟區(qū)土地稀缺土地價(jià)值提升后續(xù)供應(yīng)量大品牌開(kāi)發(fā)商規(guī)模開(kāi)發(fā)就業(yè)人口高速增長(zhǎng)，是高新區(qū)市場(chǎng)的需求保證高新區(qū)就業(yè)人口基數(shù)大，2005年區(qū)內(nèi)就業(yè)人口已達(dá)30萬(wàn)人，平均每年新增就業(yè)人口5萬(wàn)人，占西安新增就業(yè)人口50%假設(shè)按西安人均居住面積15平方米計(jì)算，每年高新區(qū)新增住宅需求約75萬(wàn)平方米從區(qū)域需求發(fā)展角度20022005就業(yè)人口數(shù)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率+50%12萬(wàn)人30萬(wàn)人平均每年增長(zhǎng)率區(qū)域中高端、高端消費(fèi)力增加從區(qū)域需求發(fā)展角度可承擔(dān)房?jī)r(jià)范圍家庭月收入4500元6000元7500元9000元10500元12000元月供款額150020002500300035004000商業(yè)貸款25萬(wàn)35萬(wàn)43萬(wàn)51萬(wàn)60萬(wàn)68萬(wàn)公積金貸款22.5萬(wàn)34萬(wàn)45.5萬(wàn)56.5萬(wàn)68萬(wàn)80萬(wàn)可承擔(dān)50-80萬(wàn)房?jī)r(jià)占20%消費(fèi)者可承受月供情況根據(jù)2005年底對(duì)高新區(qū)中高端消費(fèi)調(diào)查報(bào)告按貸款年限15年，首付三成測(cè)算消費(fèi)者可負(fù)受的房?jī)r(jià)范圍高新區(qū)可承受月供款近2萬(wàn)人(漲幅1倍)5000-8000元/月（漲幅60％-80％）近4萬(wàn)人(漲幅1倍)3000-5000元/月（漲幅2倍）高級(jí)技術(shù)及管理人員中高級(jí)技術(shù)及管理人員備注:與2000年比較數(shù)據(jù)來(lái)源:珠江恒昌整理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶中央商務(wù)區(qū)水晶島旺座現(xiàn)代城天創(chuàng)國(guó)際橡樹(shù)街區(qū)邁克國(guó)際紫薇馨苑電子城步行街金泰恒業(yè)西京電子綠地世紀(jì)城和紀(jì)黃埔領(lǐng)先心城楓林綠洲城南九月大華陽(yáng)光曼哈頓中天花園四季風(fēng)景華晶商務(wù)廣場(chǎng)杰座廣場(chǎng)金橋國(guó)際廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高新國(guó)際紫薇城市花園需求吸納力漸強(qiáng)，人口需求結(jié)構(gòu)豐富從區(qū)域需求發(fā)展角度承接內(nèi)城行政、現(xiàn)代服務(wù)、商務(wù)、居住等復(fù)合功能，擴(kuò)大輻射范圍高新區(qū)中高端寫(xiě)字樓物業(yè)占據(jù)西安主導(dǎo)地位“十一五”期間，政府對(duì)高新區(qū)的重大項(xiàng)目投資占總投資的38.65%，高于其他區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，16.79%；曲江新區(qū)，15.94%）中央商務(wù)區(qū)于2010年全部建成，可吸納6萬(wàn)就業(yè)人口；城市副中心雛形初現(xiàn)人口需求結(jié)構(gòu)豐富企業(yè)高中級(jí)管理技術(shù)及管理人員高端商務(wù)人士白領(lǐng)階層青年企業(yè)小老板區(qū)域需求發(fā)展對(duì)高新區(qū)未來(lái)市場(chǎng)的影響就業(yè)人口擴(kuò)大高、中高端消費(fèi)力增加需求吸納力增強(qiáng)需求多樣化對(duì)高新區(qū)市場(chǎng)的影響

高新區(qū)中高端市場(chǎng)容量大，30萬(wàn)就業(yè)人口，每年50%的增長(zhǎng)，占據(jù)西安需求主導(dǎo)地位，為高新區(qū)市場(chǎng)的擴(kuò)大奠定基礎(chǔ)高新區(qū)市場(chǎng)輻射范圍的擴(kuò)大

高新區(qū)將形成完善需求體系：以中高端、高端為核心的多樣化需求，市場(chǎng)需求空間不斷擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)高新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展的影響曲江板塊西安市區(qū)的高端市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展主要依托曲江旅游業(yè)的發(fā)展，憑借區(qū)域優(yōu)越的環(huán)境條件，已發(fā)展成為旅游休閑度假居住區(qū)物業(yè)類(lèi)型：以別墅產(chǎn)品為主，開(kāi)始向高端洋房物業(yè)發(fā)展價(jià)格水平：洋房均價(jià)4600-6000，總價(jià)60-100萬(wàn)別墅：8000-10000代表樓盤(pán)：曲江公館、航天御苑曲江6號(hào)、豐景佳園、鉆石半島消費(fèi)者：南郊及全市的高收入消費(fèi)人群從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)角度曲江與高新區(qū)的對(duì)比分析高新區(qū)曲江板塊區(qū)域性質(zhì)集商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)于一體的新城區(qū)旅游度假區(qū)區(qū)域人口30萬(wàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人口聚集大量商務(wù)辦公人士區(qū)域內(nèi)無(wú)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口支持區(qū)域環(huán)境城市化建設(shè)水平高開(kāi)敞空間多，景觀(guān)資源、文化資源豐富區(qū)域配套生活配套較完善：易初蓮花、世紀(jì)金花、高新一中等高端聚會(huì)休閑配套：新紀(jì)元高爾夫等高端聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)施生活配套不齊全主要為旅游商業(yè)配套土地成本150-160萬(wàn)/畝200萬(wàn)/畝曲江板塊與高新區(qū)高端物業(yè)存在可替代性競(jìng)爭(zhēng)，但競(jìng)爭(zhēng)層面較低高新區(qū)可憑借其就業(yè)集中、居住配套成熟的特點(diǎn)，發(fā)展常住型高端物業(yè)，并通過(guò)總價(jià)控制、產(chǎn)品差異與曲江的高端洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)角度高新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響高新區(qū)市場(chǎng)面臨價(jià)格檔次、產(chǎn)品品質(zhì)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)發(fā)展，本項(xiàng)目面臨不同細(xì)分市場(chǎng)的選擇區(qū)域中高端中價(jià)物業(yè)市場(chǎng)（總價(jià)35-55萬(wàn)，均價(jià)3600-3800元）數(shù)量大，基礎(chǔ)穩(wěn)固，但區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域高端高價(jià)物業(yè)市場(chǎng)（總價(jià)50-80萬(wàn)，均價(jià)4000-4500元）開(kāi)始崛起，本項(xiàng)目憑借自身區(qū)位價(jià)值和資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)控制總價(jià)，提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)，吸引不同層面的高端消費(fèi)群品牌企業(yè)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)將改變市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，作為本地龍頭開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分考慮利用本項(xiàng)目的發(fā)展，鞏固企業(yè)品牌地位PART2策略如何選擇項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略市場(chǎng)定位策略的選擇市場(chǎng)容量及細(xì)分格局高新區(qū)中高端市場(chǎng)容量大，基礎(chǔ)穩(wěn)固高新區(qū)新區(qū)（邊緣區(qū)和發(fā)展區(qū))價(jià)格增長(zhǎng)迅速品牌開(kāi)發(fā)商的規(guī)模開(kāi)發(fā)有助于提升高新區(qū)整體價(jià)格水平形成兩大細(xì)分市場(chǎng)總價(jià)集中于35-55萬(wàn)，均價(jià)集中于3400-3800元，占43%55-80萬(wàn)市場(chǎng)分量將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈中高端（3500元左右）后續(xù)供應(yīng)約900萬(wàn)平米高端物業(yè)(4200元以上）后續(xù)供應(yīng)約130萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小區(qū)域外市場(chǎng)分流曲江高端洋房物業(yè)對(duì)高新高端客戶(hù)存在可替代性分流城市南部發(fā)展區(qū)及丈八路沿線(xiàn)樓盤(pán)的規(guī)模開(kāi)發(fā)將直接分流高新區(qū)50萬(wàn)以?xún)?nèi)的中高端客戶(hù)項(xiàng)目發(fā)展條件區(qū)位價(jià)值動(dòng)態(tài)增值性承接高新居住成熟區(qū)（高新路接通）位于三大商務(wù)就業(yè)區(qū)交叉疊加區(qū)-高新路老商務(wù)區(qū)、唐延路創(chuàng)意辦公區(qū)、高新CBD區(qū)資源優(yōu)勢(shì)木塔寺公園景觀(guān)木塔寺文化資源企業(yè)品牌相對(duì)優(yōu)勢(shì)（一）市場(chǎng)領(lǐng)先者策略拓展區(qū)域高端市場(chǎng)總價(jià)：50-80萬(wàn)均價(jià)：4500左右物業(yè)類(lèi)型多樣化：多層、小高層、高層（二）市場(chǎng)跟隨者策略延續(xù)區(qū)域主流中高端市場(chǎng)總價(jià)：30-55萬(wàn)均價(jià)：3500-3800元物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層產(chǎn)品-檔次分析圖50萬(wàn)70萬(wàn)80萬(wàn)