上海使用權(quán)房買賣(94方案)

上海使用權(quán)房買賣“九四方案”與“九五方案”之區(qū)別關(guān)于出售公有住房的暫行辦法

（1994年5月18日上海市人民政府發(fā)布）為了進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的規(guī)定，制定本辦法。第一條出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。第二條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。向符合分配住房條件的職工出售新分配公有住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于每年分配住房總量的30%。第三條公有住房出售價(jià)格，根據(jù)本市職工家庭經(jīng)濟(jì)收入情況分別確定。其中，向高收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；向中、低收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行成本價(jià)。購買成本價(jià)公有住房的對(duì)象，應(yīng)為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。第四條出售公有住房的成本價(jià)，由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、投資利息、稅金和管理費(fèi)等各項(xiàng)因素構(gòu)成。一九九四年公有住房的出售成本價(jià)為每平方米建筑面積902元。出售時(shí)再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率。住房的成新折扣率每年為2%。第五條對(duì)出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房）的成本價(jià)和實(shí)際售價(jià)，根據(jù)物價(jià)指數(shù)的情況變化，每年由市住房制度改革辦公室進(jìn)行調(diào)整并確定最低限價(jià)。第六條對(duì)購買成本價(jià)公有住房者給予以下優(yōu)惠：（一） 按規(guī)定享受工齡等優(yōu)惠。（二） 按規(guī)定享受住房補(bǔ)貼。（三） 免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。（四） 購買新建公有住房的，免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第七條購買成本價(jià)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。購房的建筑面積按國(guó)家和市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分按市場(chǎng)價(jià)出售。第八條購買公有住房者以現(xiàn)金一次付清全部房款的，可根據(jù)現(xiàn)行的政策性貸款利率與銀行存款利率差給予適當(dāng)?shù)母犊钫劭?。申?qǐng)分期付款的，首期付款應(yīng)不低于實(shí)際售價(jià)的30%。第九條公有住房的出售人免繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。第十條按成本價(jià)購買的公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購房款未付清或購房后未住滿五年的，該房屋不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓；在此期間，購房者需要轉(zhuǎn)讓該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當(dāng)年確定出售公有住房的成本價(jià)重新計(jì)算后，由出售人退還購房人。購房款已付清并購房后已住滿五年的，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸已，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，該住戶今后的住房由自已從房產(chǎn)市場(chǎng)上獲得。第十一條購買公有住房按下列程序進(jìn)行：（一）在確定出售的范圍內(nèi)，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，在住戶同意購房后，即可辦理購房手續(xù)。（二）購房人與房屋所有人簽訂房屋買賣合同并付清購房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室發(fā)給房屋所有權(quán)證。第十二條公有住房出售后的維修和管理責(zé)任按下列規(guī)定履行：（一）室內(nèi)維修由購房人自理。（二）住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)。（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)辦法，暫按現(xiàn)行管理體制繼續(xù)執(zhí)行。（五）高層住宅的水泵和電梯運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，暫由購房人和出售人按一定比例共同承擔(dān)。隨著住房制度改革的深化和職工收入的提高，將逐步提高購房人承擔(dān)的比例，直至全部自理。第十三條出售公有住房應(yīng)按下列規(guī)定籌集維修基金：（一） 多層住宅的購房人在購房時(shí)，首期按成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中，按成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金。（二） 高層住宅的購房人在購房時(shí)，首期按成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金；出售人一次性從售房款中，按成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金。（三） 高層住宅的水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯、水泵等共用設(shè)備的大修和更新。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息）、專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。第十四條地區(qū)政府應(yīng)幫助購房人成立房屋自管組織，自行管理物業(yè)，或者由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。第十五條市房產(chǎn)管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部門負(fù)責(zé)核收并解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。系統(tǒng)單位自管的公有住房出售后，售房款由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。第十六條本辦法由市房產(chǎn)管理局和市住房制度改革辦公室組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。第十七條本辦法自發(fā)布之日施行。關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則第一條為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)〔1994〕19號(hào)文）的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。第二條出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。第三條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的30%。第四條按成本價(jià)購買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購房人。有下列情況之一的暫不能購房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國(guó)（境）外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國(guó)（境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。第五條公有職工住宅出售的成本價(jià)，一九九四年每平方米建面積902元。對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見附件）和成新折扣。住房的成新折扣率為每年2%，折舊后殘值低于40%的按40%計(jì)算。第六條對(duì)購房者給予以下優(yōu)惠：（一） 按購房人每一年工齡給予成本價(jià)1．2%的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。（二） 為鼓勵(lì)職工購房，1994年給予成本價(jià)5%的一次性優(yōu)惠。（三） 購買已租住的公有住房，1994年給予成本價(jià)5%的優(yōu)惠。（四） 購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。（五） 購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。（六） 購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第七條公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元/平方米）=成本價(jià)（元/平方米）X（1—年工齡優(yōu)惠率X工齡）X（1—年成新折扣率X竣工年限）X（1—鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）X（1—面積折扣）X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元/平方米）=成本價(jià)（元/平方米）X（1-年工齡優(yōu)惠率X工齡）X（1-年成新折扣率X竣工年限）X（1-鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）X（1-已租住公房?jī)?yōu)惠率）X（1-面積折扣）X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。上列公式中：成本價(jià) 一九九四年定為902元/平方米；年工齡優(yōu)惠率——1.2%；工齡——機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章，對(duì)沒有設(shè)置人事勞動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章；竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算；成新折扣率——每年為2%,折舊后殘值低于40%的按40%計(jì)算；鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率一一一九九四年定為5%；已租住公房?jī)?yōu)惠率一一一九九四年定為5%；面積折扣一一15%。第八條出售公有住房的建面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建面積攤算辦法的通知》（滬房【93】權(quán)字發(fā)第52號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建面積計(jì)算保留二位小數(shù),以下四舍五入。第九條一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價(jià)，1級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積170元；II級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積160元；III級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積150元；W級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積140元；V級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積130元；W級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積120元。第十條職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購買一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市而承租戶內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購房?jī)?yōu)惠），及40歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。第^一條新分配公有職工住房購房的建面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)購買的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。已租住公有住房購房的建面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建面積24平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為50至75平方米；科級(jí)為60至85平方米；縣處級(jí)為70至100平方米；副局級(jí)80至120平方米；正局級(jí)為90至140平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購買已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過購房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一）、（二）、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購買；再超過部分按市場(chǎng)價(jià)購買。按市場(chǎng)價(jià)購買的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。第十二條職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時(shí)，將原購買的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購房人；新購買的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購買。第十三條購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為20%。申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30%。第十四條對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。第十五條按成本價(jià)購買公有住房，購買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購房款未付清或購房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間，購房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由出售人退還購房人；購房者改變自住用途的，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購房款已付清、購房后已住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。第十六條購買公有住房按下列程序進(jìn)行：（一） 直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。（二） 由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，住戶同意購房后，即可辦理購房手續(xù)。（三） 需購房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。第十七條房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬┦覂?nèi)維修由購房人自理。（二） 住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。（三） 住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。（四） 住房建以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊共公設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。第十八條高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20%，其余80%在維修基金中列支。第十九條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：（一） 多層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積13.53元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積54.12元。（二） 高層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積13.53元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積108.24元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新，一九九四年定為每臺(tái)電梯50萬元。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。第二十條出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。第二十一條出售人和購房人需交付的費(fèi)用：出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款1%的手續(xù)費(fèi)。購房人一次性交付購房款；首期維修基金；實(shí)際購房款1%的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建面積0.30元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件5元；房屋買賣合同印花稅5元；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。第二十二條出售單位應(yīng)幫助購房人在購房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。第二十三條公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發(fā)【1993】字第30號(hào)）的規(guī)定辦理。第二十四條購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3-5元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套5-10元的管理費(fèi)，由自管組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時(shí)確定。第二十五條直管公有住房出售后，由房管部門負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款，專項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房，當(dāng)時(shí)出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造；當(dāng)時(shí)出售給個(gè)人的，應(yīng)視作產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，再向個(gè)人收款。第二十六條直管公有住房出售由市房管局組織實(shí)施，系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實(shí)施。第二十七條本實(shí)施細(xì)則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第二十八條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件有與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。上海市關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則

有關(guān)政策的補(bǔ)充通知（1994年11月22日上海市住房制度改革辦公室上海市房產(chǎn)管理局發(fā)布滬房改辦（1994）第62號(hào)）《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》（滬改辦發(fā)［1004］第34號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）有關(guān)政策調(diào)整如下：一、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)1994］43號(hào)文)第十八條規(guī)定：“職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，??”。為此，對(duì)《實(shí)施細(xì)則》第十條作如下調(diào)整：“第十條職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購買一套。??”調(diào)整為“第十條職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。??”二、《實(shí)施細(xì)則》第十二條調(diào)整如下：“第十二條購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時(shí)，將原購買房的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購房人；新購買的住房???！闭{(diào)整為“第十二條職工購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時(shí)將原購買的住房產(chǎn)權(quán)退還給調(diào)配單位，由調(diào)配單位按調(diào)配當(dāng)年的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購房人；新購買的住房??。調(diào)配單位對(duì)被調(diào)配的住房保留使用權(quán)和所有權(quán)，在發(fā)生新的調(diào)配時(shí)必須以購房的形式分配”?！蛾P(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的問題解答之一上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的問題解答 滬房改辦發(fā)(1994)第35號(hào)1、 同一承租人租用兩套公有住房的，在購買時(shí)有否限制？答：同一承租人租用兩套公有住房的，無論由配偶雙方分別居住，或一套由配偶一方居住，另一套由配偶另一方和未成年子女或和40歲以下單身未婚男子或女子居住，均只允許購買一套。如果配偶雙方和已婚子女分住一套；或者配偶雙方和40歲以上單身男子或女子分住一套，則可由承租人和已婚子女，或40歲以上單身男子或女子分別購買，但子女購買時(shí)，必須事先變更租賃戶名。2、 配偶雙方各承租一套公有住房，購買前需辦哪些手續(xù)？答：配偶雙方各承租一套公有住房時(shí)，只能購買一套。購買前，配偶雙方戶口必須遷至同一處，或在另一套繼續(xù)租賃的公有住房租賃憑證和戶口簿上注明該配偶“已購公有住房。”3、 如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)家庭已購買兩套住房的，應(yīng)如何處理？答：如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)家庭已購買兩套公有住房時(shí)，應(yīng)按照市紀(jì)委和市監(jiān)委頒發(fā)的《關(guān)于出售公有住房工作中若干紀(jì)律的規(guī)定》處理。4、 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定的“最低限價(jià)”，含義如何？答：“最低限價(jià)”是指成本價(jià)乘以工齡優(yōu)惠，成新折扣，鼓勵(lì)買房?jī)?yōu)惠，購買已租住房?jī)?yōu)惠，地段、朝向、層次增減系數(shù)后的實(shí)際出售價(jià)格。不包括一次付款的20%優(yōu)惠。5、 購房人工齡如何計(jì)算?答：購房時(shí)計(jì)算工齡的職工為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工時(shí)，其工齡按市人事局工作年限工齡規(guī)定計(jì)算；計(jì)算工齡的職工為企業(yè)單位職工時(shí)，其工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)連續(xù)工齡計(jì)算。國(guó)務(wù)院(1978)104號(hào)文規(guī)定的，從事高溫、高空、有毒、有害氣體等工種的職工工齡一年折合一年半計(jì)算的，在職職工購買公有住房時(shí)不能套用。6、 系統(tǒng)單位自管公有住房，出售時(shí)住房建筑面積是否需要核定？答：系統(tǒng)單位自管公有住房建筑面積核定，應(yīng)委托房屋所在地區(qū)產(chǎn)證登記發(fā)證機(jī)構(gòu)對(duì)其勘丈面積進(jìn)行認(rèn)定。7、 《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》第七條“職工購買優(yōu)惠價(jià)房后，退交原租用的公有住房的，出售單位可給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)；獎(jiǎng)勵(lì)金額一般不得超過該職工退交原公有住房10年的租金金額”的規(guī)定，是否仍可享受?答；這次購買套配公有住房時(shí)，這一規(guī)定仍可適用。8、 市政動(dòng)遷中，原租用公有住房的住戶重新安置住房時(shí)，如何購買?答：市政動(dòng)遷中，原租用公有住房的住戶重新安置住房時(shí)，如拆遷戶愿意購買，可視同先分后買的政策處理，售房款由動(dòng)遷單位回收。9、 出售公有住房時(shí)，是否需要辦理審批手續(xù)？答：區(qū)、縣房管局出售直管公有住房時(shí)，應(yīng)向市房管局辦理審批手續(xù)；系統(tǒng)單位出售自管公有住房時(shí)，需向市房改辦辦理審批手續(xù)。10、 系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭可否購買?答：系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭租住的，應(yīng)同樣給予購買。11、 房屋層次、朝向如何確定?答：房屋的層次確定，以主要房間（臥室、起居室）所在層次為準(zhǔn)。房屋的朝向確定，以獨(dú)用成套房屋中臥室和起居室的最好朝向確定。12、 購買住房一次付款的含義是什么?答：一次付款是指購房的職工利用家庭成員的儲(chǔ)蓄、積累的住房公積金、或向親友借款支付購房款的。申請(qǐng)住房抵押貸款，或向單位申請(qǐng)分期付款不包括在內(nèi)。13、 職工購房如何申請(qǐng)抵押貸款?答：如果參加住房公積金的職工購房一次付款有困難的，可向市公積金管理中心申請(qǐng)職工住房抵押貸款，具體貸款手續(xù)向建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請(qǐng)抵押貸款的“可貸額度”應(yīng)按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計(jì)算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限（月數(shù)）確定。但最高不得超過購房所需資金的70%。支付首期款時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員每月繳交的住房公積金沖抵。14、 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)”，上調(diào)幅度有否限制?答：對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積902元的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)，其上限為每平方米建筑面積1240元。15、 購買公有住房，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分按市場(chǎng)價(jià)購買，1994年市場(chǎng)價(jià)如何確定?答：1994年多層住宅每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)：1、11級(jí)地段定為2492元，III、W級(jí)地段定為1780元，V、切級(jí)地段定為1068元；高層住宅每平方米建筑面積的市場(chǎng)價(jià)：1、11級(jí)地段定為3780元，III、W級(jí)地段定為2700元,V、W級(jí)地段定為1620元。實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。16、 房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次按成本價(jià)出售給個(gè)人時(shí)，維修基金如何建立？答：房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次個(gè)人購買后，購房人在購房時(shí)應(yīng)繳付首期每平方米建筑面積按成本價(jià)1.5%的房屋維修基金；市公積金管理中心應(yīng)一次性從售房款中繳付每平方米建筑面積多層住宅按成本價(jià)的6%，高層住房按成本價(jià)的12%房屋維修基金。同時(shí)，市公積金管理中心應(yīng)從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。一九九四年定為每臺(tái)電梯50萬元；按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。17、房地產(chǎn)公司出售給個(gè)人使用權(quán)的住房，這次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給個(gè)人后，住房管理和維修問題如何解決？答：住房管理和維修問題按現(xiàn)行商品房管理辦法執(zhí)行。18、 中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購買公有住房時(shí)有何優(yōu)惠政策？答：考慮到中、小學(xué)教師的工作性質(zhì)，在按成本價(jià)購買公有住房時(shí)，可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米。19、 單位購買的外匯商品房、僑匯商品房和高標(biāo)準(zhǔn)商品房分配給職工租住的，是否屬于按成本價(jià)向職工出售的公有住房范圍?答：這些住房不屬于按成本價(jià)向職工出售的公有住房范圍。一九九四年六月十五日上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的問題解答之二滬房改辦發(fā)（1994）第45號(hào)1、 計(jì)算離退休人員的工齡如何掌握離退休時(shí)限?答：非經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)緩離退休的離退休人員工齡時(shí)限計(jì)算，以法定離退休年齡內(nèi)的實(shí)際離退休年限為準(zhǔn)；經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)，緩離退休工作的，經(jīng)批準(zhǔn)的工作年限仍可計(jì)算工齡。2、 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》（滬房改辦發(fā)［1994］第34號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第十條規(guī)定：按成本價(jià)購買公有住房每個(gè)家庭購買一套的含義是什么?答：每個(gè)家庭“購買一套”，“套”的含義是以自然套為準(zhǔn)，即使兩套住房相鄰，租賃憑證只有一張，也只允許購買一套。3、 如果一個(gè)職工租賃兩套公有職工住房，一套按成本價(jià)購買后，另一套可否按市場(chǎng)價(jià)購買?答：另一套可按市場(chǎng)價(jià)購買，但這里所指的市場(chǎng)價(jià)不是《〈關(guān)于出售公有住房的暫行辦法〉的問題解答》（滬房改辦發(fā)［1994］第35號(hào)）第15條規(guī)定的購買一套公有職工住房超標(biāo)準(zhǔn)部分的市場(chǎng)價(jià)，而是隨行就市的市場(chǎng)價(jià)。同理，一個(gè)職工過去按市場(chǎng)價(jià)購買了一套商品房，這次仍可按成本價(jià)購買租賃的公有職工住房。4、 如果一個(gè)職工租賃兩套公有職工住房，其中一套是獎(jiǎng)勵(lì)取得使用權(quán)的住房，這次是否可購買兩套?答：只能按規(guī)定購買一套。5、 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》（滬房改辦［1994］第34號(hào)文）第四條中，“同住人”含義是什么?答：根據(jù)《〈上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則〉有關(guān)問題掌握口徑》（滬房［91］公字第226號(hào)文）第七條規(guī)定：“‘同住人’是指本處有常住戶口且實(shí)際居住三年以上（除特殊情況外），他處無住房或他處雖有住房而居住困難的?！睂?duì)于新分配住房居住不到3年的租賃戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準(zhǔn)。6、 《實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，“職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房?！痹儋徺I時(shí)，1%的手續(xù)費(fèi)如何計(jì)算?答：再購買時(shí)，按新房?jī)r(jià)的1%繳付，原購房時(shí)繳付的1%手續(xù)費(fèi)不再退還。7、 購房人繳付1%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以哪個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)?答：計(jì)算購房人繳付1%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以不打一次性付款折扣的購房總價(jià)為基數(shù)。8、《實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，“購房款未付清或購房后未住滿五年”，“購房者改變自住用途的，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)”。這里的市場(chǎng)價(jià)是多少?按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)后，是否受住滿五年才能進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的限制？答：這里指的市場(chǎng)價(jià)，不是《問題解答》第15題規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)，而是隨行就市的市場(chǎng)價(jià)。如果按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)后，即可依法進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。9、《實(shí)施細(xì)則》第十九條，“高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用”如何提取?答：按出售的面積比例提取。例如，一幢1萬平方米建筑面積的高層住宅，共兩臺(tái)電梯?？傆?jì)應(yīng)提取100萬元的電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用。即出售每平方米建筑面積應(yīng)提取100元，這次出售多少面積，提取多少費(fèi)用。10、一個(gè)承租戶內(nèi)，在核定本戶內(nèi)人口時(shí)，家庭成員中的在讀大學(xué)生、現(xiàn)役軍人、水上工作者以及地質(zhì)勘察工作者，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可否計(jì)算在內(nèi)？答：以上幾種人員，如戶口從原住地遷出的，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可計(jì)算在內(nèi)。11、 同一幢公有職工住房中，有下列情況之一的，是否包括在這次出售范圍內(nèi)：衛(wèi)生間、廚房間一戶獨(dú)用，但不是套在戶門內(nèi)的（即俗稱基本成套或兩把鑰匙）；原有住房不是獨(dú)用成套的，而加層部分是獨(dú)用成套的；原設(shè)計(jì)是2戶或3戶使用一組室號(hào)，一個(gè)廚房間，一個(gè)衛(wèi)生間，而實(shí)際是一戶使用的；在同一幢房屋中，只有一戶租賃的是獨(dú)用成套公有住房？答：以上情況均列入這次出售范圍。12、 《問題解答》第18題規(guī)定：“中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購買公有住房時(shí)，可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米?！?，這一條對(duì)退休中、小學(xué)教師是否適用？答：這一條對(duì)退休中、小學(xué)教師同樣適用。13、 住房原設(shè)計(jì)一梯3戶，后經(jīng)房管部門批準(zhǔn)改建為一梯2套，每套內(nèi)只有一間廚房、一間衛(wèi)生間的，改建后的每套住房是否可作為“一套”購買？答：該住房是經(jīng)房管部門批準(zhǔn)改建的，同時(shí)，現(xiàn)在的一套住房只有一張租賃憑證，可作為“購買一套”的范圍。如果未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，住房是通過交換自行改建的，不屬于“購買一套”的范圍。14、 公有住房承租人的配偶系農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口或農(nóng)村戶口時(shí)，在購買住房核定建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，是否可以計(jì)算在同住人范圍內(nèi)？答：在計(jì)算購買建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，配偶系農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口的，可計(jì)算在同住人范圍內(nèi)；配偶系農(nóng)村戶口的，不得計(jì)算同住人范圍內(nèi)。15、承租人及其配偶租賃一套公房，另外還有一套私房，其租賃的公房是否可以購買？答：這需分兩種情況處理：一是該私房是市場(chǎng)價(jià)購買的或是自產(chǎn)私房，則另一套租賃的公房可以購買，但購買人的戶口必需遷至準(zhǔn)備購買的公房?jī)?nèi)；二是該私房是上海房改方案實(shí)施后購買的優(yōu)惠價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、成本價(jià)房，則另一套公房不得購買。16、 按成本價(jià)購買公有住房后，可否交換，與公房交換或私房交換，是否算進(jìn)入市場(chǎng)？答：首先，按規(guī)定5年內(nèi)不得自行交換；第二，5年后應(yīng)允許自行交換，并視作進(jìn)入市場(chǎng)；第三，凡通過產(chǎn)權(quán)交換的，均為進(jìn)入市場(chǎng)。17、 委托房管部門代理經(jīng)租的單位產(chǎn)權(quán)住房，這次按成本價(jià)出售給職工家庭后，代理經(jīng)租費(fèi)用是否要結(jié)算退還？答：出售部分應(yīng)終止代理經(jīng)租合同；代理經(jīng)租費(fèi)用按出售面積需結(jié)算至出售日止，剩余的部分應(yīng)退還原產(chǎn)權(quán)單位。18、 代理經(jīng)租的公有住房，由誰負(fù)責(zé)出售工作？答：代理經(jīng)租公有住房的出售工作，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)；也可由產(chǎn)權(quán)人委托管理單位出售，但售房款應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位核收。代理經(jīng)租公有住房中的住戶，向管理單位了解該住房的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，管理單位有義務(wù)將產(chǎn)權(quán)的歸屬情況告知住戶。19、 購買成本價(jià)公有住房時(shí)，企業(yè)干部的職級(jí)，由哪個(gè)部門出具證明？答：購買成本價(jià)公有住房時(shí)。原定職級(jí)的企業(yè)干部的職級(jí)應(yīng)按干部管理權(quán)限，由上級(jí)主管部門出具證明；無定職級(jí)的企業(yè)干部，上級(jí)主管部門不得出具職級(jí)證明。20、 各類專業(yè)技術(shù)職稱人員購買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？答：購買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的技術(shù)職稱對(duì)應(yīng)如下建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米 教授、研究員，以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米 副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米 具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米 具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。各類專業(yè)技術(shù)職稱以國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委，以及省、直轄市人事部門頒發(fā)的證書為依據(jù)。不包括單位內(nèi)評(píng)、內(nèi)聘的專業(yè)技術(shù)職稱。21、 具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人購買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？答：具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人購買已租住公有住房時(shí)，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)控制在85平方米以內(nèi)。一九九四年八月二十九日

上海市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于出售公

有住房的暫行辦法》的問題解答之三(滬房改辦發(fā)［1994］第63號(hào)1994年11月22日)1．“職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次”。具體如何掌握？答：“職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次”是指職工家庭購買成本價(jià)公有住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的，每個(gè)家庭只能享受一次。如果一個(gè)家庭有兩套或兩套以上住房時(shí)，必須是同一承租戶名，或是配偶雙方的承租戶名，其住房的建筑面積總和又未超過規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，則允許按同一優(yōu)惠政策計(jì)算實(shí)際售價(jià)。如果一個(gè)家庭的住房面積尚未到位，而目前已按成本價(jià)購買，今后原承租人增配住房時(shí)，當(dāng)原購買的住房和新增配的住房建筑面積總和未超過規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，則同樣可按上述政策購買。2．一個(gè)承租戶內(nèi)，家庭成員中的現(xiàn)役軍人，水上工作者以及地質(zhì)勘察工作者，在申請(qǐng)購房時(shí)，是否可享受其職級(jí)或職稱的購房面積控制標(biāo)準(zhǔn)？其軍齡或工齡可否用作購房時(shí)的計(jì)算工齡？答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，現(xiàn)戶口在上海市的，可以享受其職級(jí)或職稱的購房面積控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)其軍齡或工齡可用作購房時(shí)的計(jì)算工齡，但不得作為購房人。如現(xiàn)戶口不在上海市的則只能在計(jì)算該戶人口時(shí)，按增加一人計(jì)算。3．1994年購房戶承擔(dān)高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？答：根據(jù)調(diào)查測(cè)算，1994年高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)每月每平方米建筑面積為0.50元，購房戶應(yīng)承擔(dān)電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的20%，即每月每平方米建筑面積0.10元。4．承租戶購房的程序如何？承租戶購房程序如下：答：(1)填寫《購買公有住房委托書》和《本戶人員情況表》。攜帶《購買公有住房職工連續(xù)工齡(工作年限)證明》、《購買公有住房人員職級(jí)、職稱證明》、戶口簿、公房憑證以及身份證、印章，到指定地點(diǎn)簽訂《公有住房買賣合同》、《住宅管理維修合同》向出售人交付1000元定金；如簽訂公有住房買賣合同后，承租戶不愿購買公有住房時(shí)，出售人應(yīng)將1000元定金退還承租戶，但承租戶應(yīng)支付100元工本手續(xù)費(fèi)。合同簽訂后，在合同指定的時(shí)間內(nèi)到指定銀行向出售人繳付全部房款、房屋維修基金和其他手續(xù)費(fèi)。辦理房屋買賣產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。5．原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，是否列入出售范圍？答：原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，其房屋類型仍屬公寓，因此，暫不列入出售范圍。6．1994年購房戶電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)，其中80%在維修基金中列支，如何操作？答：其中電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的80%應(yīng)由管理單位按月從購房人房屋維修基金中支付，并列入規(guī)定科目。7．承租人因出國(guó)（境）留學(xué)、探親離開本市而承租戶內(nèi)留有二人或二人以上的，是否可以購買公有住房？答：承租人因出國(guó)（境）留學(xué)、探親離開本市而承用戶內(nèi)留有二人或二人以上的，且符合同住人條件的，須經(jīng)承租人書面同意，變更租賃戶名后，并經(jīng)承租戶內(nèi)同住人協(xié)商一致后，按規(guī)定辦理購房手續(xù)。處理公有住房出售后糾紛的若干意見本市公有住房出售以來，相應(yīng)糾紛陸續(xù)發(fā)生，出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為處理好公房出售后的糾紛，保障住房制度的改革，現(xiàn)根據(jù)《民法通則》、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部及本市有關(guān)的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本意見。一、 受理1、 出售人及有購房資格的人起訴要求確認(rèn)購買公房協(xié)議無效的應(yīng)予受理。2、 購房人起訴要求同住人遷讓，同住人起訴要求確認(rèn)房屋居住權(quán)的，應(yīng)予受理。3、 為修繕樓房的公用設(shè)備或相鄰房屋、設(shè)備，利害關(guān)系人起訴要求相鄰方予以配合的，應(yīng)以相鄰糾紛受理。4、 違法改變房屋使用性質(zhì)，妨礙相鄰住戶的正常生活或在單元房屋內(nèi)安放危險(xiǎn)物品，影響樓房住戶安全的訴訟，以相鄰糾紛受理。5、 樓房中的單元房屋產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主管理委員會(huì)為樓房的墻面、屋頂、共用部位、公共設(shè)施全部或部分被人占用提起訴訟的，應(yīng)予受理。6、 樓房房屋產(chǎn)權(quán)人以物業(yè)管理委員會(huì)違約或侵害產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等利益的起訴，應(yīng)予受理。二、 產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)7、 除天井和庭園外，單元房屋業(yè)主自用部位和自用設(shè)備的產(chǎn)權(quán)為房屋產(chǎn)權(quán)證登記人所有。自用部位是指單元房屋業(yè)主自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井和庭園（含圍墻）以及室內(nèi)墻粉飾等部位。自用設(shè)備是指單元房屋內(nèi)業(yè)主自用的門窗、浴缸、抽水馬桶等設(shè)備。8、 除內(nèi)天井外，樓房中的共用部位、共用設(shè)備為整幢房屋業(yè)主共有。住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施為住宅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同使用。共用部位是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻、外墻面、走廊墻、墻面粉飾和屋頂?shù)炔课?。共用設(shè)備是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置和消防器具等設(shè)備。公共設(shè)施是指住宅區(qū)域內(nèi)住戶共同使用的道路、上下水管道、窨井、化糞池、垃圾廢棄物儲(chǔ)存設(shè)施、照明路燈、綠化地等設(shè)施。9、 按“九四”方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購房時(shí)的購房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。10、 婚姻存續(xù)期間購得的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)雖以配偶中一人名義登記的，除有書面約定外，該房屋產(chǎn)權(quán)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)取得時(shí)間以房屋買賣合同簽訂的時(shí)間確定。11、 對(duì)該處公房無購房資格而與有購房資格人協(xié)議出資購房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。12、 在審理房產(chǎn)確權(quán)案件中發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的，可建議房屋發(fā)證部門撤銷錯(cuò)誤登記，也可根據(jù)查證的事實(shí)重新確權(quán)。三、 產(chǎn)權(quán)的分割13、 購得的房屋在法定限制上市的期限內(nèi)，由于離婚、繼承等原因要求分割該房的，房屋能分割的盡可能予以分割。對(duì)房屋能予分室分割的，可確定各方的房屋產(chǎn)權(quán)；對(duì)無法分割實(shí)房的，除雙方協(xié)議一方得實(shí)房，一方得房屋折價(jià)款外，一般暫不分割，確定房屋產(chǎn)權(quán)共有。在產(chǎn)權(quán)共有期間，對(duì)無親屬關(guān)系的當(dāng)事人，可參照租賃私房的規(guī)定由住房方給付讓房方一定的房屋使用費(fèi)，待該房依法能上市交易時(shí)，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，由一方得房屋折價(jià)款。法院只能就房屋的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)作出判決，不應(yīng)對(duì)當(dāng)事人戶口遷移作出判決。四、 產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承14、 未經(jīng)有購買公房資格人的同意，冒用名義購得房屋，該房屋買賣合同無效。在法定限制交易期間內(nèi)買賣房屋的，房屋買賣合同無效。15、 依法可以出賣的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售時(shí)，在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。16、 房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓的期間將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人的行為無效。房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓期屆滿后將房屋明示贈(zèng)與他人，受贈(zèng)人已實(shí)際占有了受贈(zèng)房屋，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)中，贈(zèng)與人死亡或喪失行為能力的，該贈(zèng)與行為有效。17、 房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓的期限內(nèi)立遺囑將房屋產(chǎn)權(quán)遺贈(zèng)他人的，該遺囑又符合其他法定條件的為有效。五、 產(chǎn)權(quán)的使用與收益18、 房屋產(chǎn)權(quán)人要求無產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無住房等情況，分別作出處理。19、 因擅自改動(dòng)或拆除房屋主體的承重結(jié)構(gòu)，擅自在內(nèi)天井、天井和庭園內(nèi)搭建，擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)備，占用共用部位，侵占或損壞住宅區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施等發(fā)生糾紛提起的訴訟，可按相鄰關(guān)系原則處理；違反物業(yè)管理合同約定的，按約定處理。20、 因裝修等造成相鄰住戶的房屋或設(shè)備等財(cái)產(chǎn)損失的，判令責(zé)任人予以修復(fù)或賠償。21、 未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變自住房的使用性質(zhì)，影響相鄰住戶正常生活或者安放影響房屋安全的物品的糾紛，應(yīng)判令排除妨礙、恢復(fù)原狀。22、 為修繕房屋及其公、私設(shè)備，相鄰住戶應(yīng)予配合而不配合的，可作排除妨礙處理，因此造成相鄰住戶財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)予補(bǔ)償。但因相鄰住戶自身原因造成損失的除外。23、 單元房屋產(chǎn)權(quán)人或第三人使用樓房外墻或屋頂做合法商業(yè)性廣告、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)等，須經(jīng)同樓房的產(chǎn)權(quán)人同意，并給付使用費(fèi)。對(duì)公房出售前就出租外墻、屋頂?shù)?，在原合同期限?nèi)所得的收益，應(yīng)由樓房的產(chǎn)權(quán)人按房屋產(chǎn)權(quán)證明的建筑面積的比例分得。上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《幾類民事案件的處理意見》的通知滬高法（1999）528號(hào)2?關(guān)于94方案購房后產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟時(shí)效的起算時(shí)間。鑒于94方案本身存在嚴(yán)重缺陷，造成了購房時(shí)的購房人、職級(jí)人、原同住人、具有購房資格的出資人等未作為共有人登記在房屋所有權(quán)證書上，雖然以后的95方案對(duì)這一缺陷作了更正，但是94方案遺留的糾紛和矛盾沒有解決，上述人的利益沒有得到保護(hù)。有些家庭中的權(quán)利人向法院提出主張房屋產(chǎn)權(quán)，有些家庭至今相安無事，權(quán)利人尚不知道自己不享有共有人的權(quán)利，由于這些人自身并無過錯(cuò)，為了保護(hù)他們的合法權(quán)利，我們考慮訴訟時(shí)效從發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)起算，有利于矛盾真正解決。關(guān)于印發(fā)《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》和《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問題解答》的通知滬房地改[1995]767號(hào)浦東新區(qū)規(guī)土局、房改辦。各區(qū)、縣房產(chǎn)管理局、房改辦，各部委辦局房改辦：現(xiàn)將按《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)[1994]19號(hào)）和《關(guān)于一九九五年出售公有職工住房的方案》（滬府[1995]22號(hào)）規(guī)定制定的《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》和《一九九五年出售公有住房實(shí)施細(xì)則的問題解答》印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。一九九五年十二月十三日一九九五年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則第一條根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)[1994]19號(hào)）和《關(guān)于一九九五年出售公有職工住房的方案》（滬府[1995]22號(hào)）的規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。第二條出售公有住房，應(yīng)貫徹購房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。第三條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。1995年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單位購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。第四條按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次。職工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市（另一方不再享受購房?jī)?yōu)惠）而承租戶內(nèi)留有一人的；40歲以上的單身未婚男子或女子。第五條購買公有住房的對(duì)象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購房人，協(xié)商不成的，不辦理購房手續(xù)。職工家庭購房時(shí)，可申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購房對(duì)象。共有人再購買時(shí)合并計(jì)算購房面積。承租人死亡或遷離本市的，應(yīng)變更租賃戶名辦理購房手續(xù)。有下列情況之一的不能購房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市；承租人去國(guó)（境）外定居、探親、留學(xué)承租人戶內(nèi)留有一人的（承租人內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規(guī)定購買）。第六條1995年出售公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。第七條按購房人每一年工齡給予每平方米建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計(jì)算基價(jià)，職工家庭購房時(shí)的工齡仍可以新配房職工、承租人或同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)。但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購房時(shí)的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到1991年底。從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的符合國(guó)家提前退休規(guī)定的餓提前腿職工，其購房時(shí)的工齡應(yīng)加上提前的“工齡”。第八條1995年公有住房的實(shí)際售價(jià)以確定的計(jì)算基價(jià)連乘以各種折扣和增減率計(jì)算。對(duì)按成本價(jià)購買公有住房的職工給予下列折扣：1、 購買已租住的公有住房，按規(guī)定給予5%的折扣。2、 多層和高層住宅面積折扣，多層住宅為10%，高層住宅為12%。3、 房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見附件。4、 房屋的成新折扣率為每年2%，折扣后殘值低于40%計(jì)算。第九條對(duì)購房者給予以下優(yōu)惠：1、 購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。2、 購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。3、 購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第十條1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式如下：新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)（元/平方米）=［成本價(jià)（元/平方米）－15.3元/年?平方米X購房工齡（年）］x［l—成新折扣率X竣工年限（年）］X［1—面積折扣］X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。已租住公有住房的實(shí)際出售單價(jià)（元/平方米）=［成本價(jià)（元/平方米）—15.3元/年?平方米X購房工齡（年）］X［1—成新折扣率X竣工年限（年）］X［1—已租用公房折扣率］X［1—面積折扣］X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。其中：購房工齡—機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到1991年底?？⒐つ晗蕖捶课莩鍪勰攴轀p去房屋竣工年份計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算。第十一條1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)（含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房）的最低限價(jià)，I級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積213元；II級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積200元；III級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積188元；IV級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積175元；V級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積163元；VI級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元。第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》（滬房［93］權(quán)字發(fā)第52號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積24平方米計(jì)算。家庭成員中有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：1、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米——一般職工、干部；具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。2、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米——科技干部；具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員；具有高級(jí)工證的技術(shù)工人。3、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米——具處級(jí)干部；副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。4、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)120平方米——副局級(jí)干部。5、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米——正局級(jí)干部；教授；研究員；以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。6、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)50平方米——無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。7、 部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購買高層公有住房在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再加建筑面積10平方米。以上是職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。第十四條1995年職工購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，其超過部分按1995年規(guī)定的成本價(jià)購買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過部分的實(shí)際售價(jià)以成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣確定；再超過部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。凡按市場(chǎng)價(jià)購買的部分，不享受1995年的優(yōu)惠折扣政策，其實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。第十五條1995年多層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為2928元；III、IV級(jí)地段定為2092元；V、VI級(jí)地段定為1255元。1995年高層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為4442元；III、IV級(jí)地段定為3173元；V、VI級(jí)地段定為1904元。第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》（滬房地改發(fā)［1995］240號(hào)）辦理。第十七條購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20%。申請(qǐng)抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30%。第十八條對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。第十九條出售、購買公有住房的程序（一） 出售公有住房按下列程序進(jìn)行：1、 出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對(duì)1994年度出售過公有住房的樓房不再辦理確認(rèn)手續(xù)。2、 出售公有住房應(yīng)編報(bào)可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦審核，備案。3、 單位將1995年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應(yīng)辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。4、 出售人向住戶宣傳購房政策。5、 出售人為購房辦理購房有關(guān)手續(xù)，開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。（二） 購買公有住房按下列程序進(jìn)行：1、 職工家庭購買公有住房前，應(yīng)先辦理認(rèn)購手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費(fèi)100元（不購房時(shí)不予退還）。購房時(shí)，應(yīng)協(xié)商一致，確定購房人。2、 職工家庭確定購房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》。3、 購房人提供有關(guān)購房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽定房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購房款和有關(guān)稅費(fèi)。4、 購房人憑購房合同、購房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。第二十條按成本價(jià)購買公有住房，購房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購房款已付清、并購房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。職工購買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的，在購買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動(dòng)規(guī)定，擅自離職的，必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。第二十一條房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)定如下：（一）室內(nèi)維修由購房人自理。（二）住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租憑戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。（三） 住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。（四） 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共用承擔(dān)。購房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租憑戶承擔(dān)費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。第二十二條高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20%，其余80%在維修基金中列支。第二十三條房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：（一）多層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按平方米建筑面積成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。（二）高層住宅的購房人在購房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》（滬府發(fā)[1994]59號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。第二十四條出售人和購房人需交付的費(fèi)用：出售人交付的費(fèi)用：街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費(fèi)用；實(shí)際售房款（不計(jì)一次性付款折扣）0.5%的手續(xù)費(fèi)；房屋出售價(jià)0.5%的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的費(fèi)用：購房款；首期維修基金；實(shí)際售房款（同上）0.5%的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M2級(jí)房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元；房屋出售價(jià)0.5%。的房屋買賣合同印花稅（分期付款的按購房總價(jià)0.5%。交付）；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。第二十五條出售單位會(huì)同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》（滬府發(fā)[1994]59號(hào)）的規(guī)定辦理。購買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3—5元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)5—10元的管理費(fèi)，由業(yè)主管理組織與物業(yè)管理部門簽定管理合同時(shí)確定。第二十六條公有住房出售后的款項(xiàng)，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會(huì)關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》（滬府辦[1995]20號(hào)）辦理。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。個(gè)人購買使用權(quán)住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付成本價(jià)的首期維修基金；按本實(shí)施細(xì)則計(jì)算購房款（不計(jì)一次性付款折扣）0.5%的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M2；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元；房屋買賣合同0.5%印花稅；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制，住房的維修和管理按?上海市公有住宅售后管理暫行辦法?執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費(fèi)用。第二十七條新建公有住房分配時(shí)應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時(shí)，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的30%，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建住房的，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積1060元的基礎(chǔ)上是適當(dāng)上調(diào)，具體價(jià)格上調(diào)辦法由單位自行制定報(bào)市房改辦審核、備案。第二十八條1995年7月1日起不再按《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》規(guī)定出售公有住房。公有住房配套時(shí)不再執(zhí)行有關(guān)租金獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。第二十九條本實(shí)施細(xì)則適用于按成本價(jià)向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購房認(rèn)購手續(xù)截止1996年6月底。第三十條市房改辦組織實(shí)施公有住房出售工作，并負(fù)責(zé)解釋本實(shí)施細(xì)則。第三十一條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。一九九五年十二月十三日附件：公有住房出售價(jià)格的增減系數(shù)和成新折扣一、增減系數(shù)房屋出售價(jià)格的增減系數(shù)根據(jù)出售房屋所處的地段、房屋層次、朝向確定。具體標(biāo)準(zhǔn)為：1、 房屋地段按I、II、III、IV、V、VI分為六個(gè)等級(jí)；地段等級(jí)增減率為：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。級(jí)地段：東至中山東一、二路；南至金陵東路；西至河南中、南路；北至北京東路。級(jí)地段：I級(jí)地段向外，南至復(fù)興東路；西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯；西至徐家匯、華山路、江蘇路、向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路；北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路；東至歐陽路四平路、溧陽路、沿虹口港至黃浦江邊。另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。級(jí)地段：II級(jí)地段向外，東至騰越路、隆昌路、營(yíng)口路；北至走馬塘、國(guó)康路。延伸到東體育會(huì)路（楊浦、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界處），再沿東體育會(huì)路、大連西路至中山北路；西至中山西路，徐匯區(qū)與原上海交界處；南至黃浦江邊。原浦東的市區(qū)部分，以及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分的地區(qū)。IV級(jí)地段：II級(jí)、III級(jí)地段向外的市區(qū)部分（閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)除外）；已開辟和將開辟的住宅小區(qū)（如長(zhǎng)風(fēng)、田林等）。原川沙縣的川沙鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)以及重點(diǎn)開發(fā)區(qū)生活區(qū)和正在開辟的原郊縣部分的住宅小區(qū)（如萊陽新村、金楊新村等）。V級(jí)地段：閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)（嘉定鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)）；衛(wèi)星城鎮(zhèn)（如金山、舌Afr、安亭等）。VI級(jí)地段：郊縣城鎮(zhèn)。浦東新區(qū)III、IV級(jí)地段以外及V級(jí)以外的地區(qū)。2、 房屋層次增減率為底層98%，頂層96%，二層100%，其他層次102%。3、 房屋朝向增減率見下表：朝向增減率東偏南V45°100%東偏北W45°100%南偏東W45°102%南偏西W45°102%西偏南V45°95%西偏北W45°95%北偏東V45°92%北偏西V45°92%二、房屋成新折扣房屋成新折扣是指房屋使用年份與房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年為2%，房屋出售年份為1995年。折舊后殘植低于40%的按40%計(jì)算。一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問題解答1、 什么是出售公有住房的成本價(jià)？答：出售公有住房的成本價(jià)是指按照建造公有住房的平均成本而測(cè)定的價(jià)格。1995年的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。2、 什么是出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)？答：商品的市場(chǎng)價(jià)是指由商品價(jià)值決定，并受市場(chǎng)供需因素制約的價(jià)格。而出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的價(jià)格；具體規(guī)定見《實(shí)施細(xì)則》第十五條。3、《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定的“最低限價(jià)”，含義如何？答：“最低限價(jià)”是指《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)（不計(jì)一次付款的20%優(yōu)惠）。4、 購買住房一次付款的含義是什么？答：一次付款是指購房的職工一次付清購房款（可利用家庭成員積累的住房公積金），申請(qǐng)住房抵押貸款或向單位申請(qǐng)分期付款不包括在內(nèi)。5、 出售公有住房的抵押貸款是怎么回事？答：如果參加住房公積金的職工購房一次付款有困難的，可向市公積金管理中心申請(qǐng)職工住房抵押貸款。具體貸款手續(xù)由建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請(qǐng)抵押貸款的“可貸額度”應(yīng)按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計(jì)算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限（月數(shù)）確定。但最高不得超過購房所需資金的70%。支付首期款時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員積累的公積金沖抵。以后還貸時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員每月繳交的住房公積金沖抵。6、 同一幢公有職工住宅中，有下列情況之一的，是否包括在這次出售范圍內(nèi)：衛(wèi)生間、廚房間一戶獨(dú)用，但不是套在戶門內(nèi)的（即俗稱基本成套或兩把鑰匙）；原有住房不是獨(dú)用成套的，而加層部分是獨(dú)用成套的；原設(shè)計(jì)是2戶或3戶使用一組室號(hào)，一個(gè)廚房間，一個(gè)衛(wèi)生間，而實(shí)際是一戶使用的；在同一幢房屋中，只有一戶租憑的是獨(dú)用成套公有住房？答：以上情況1995年列入出售范圍。7、《實(shí)施細(xì)則》第三條中規(guī)定的“職工住宅”指哪些房屋？答：“職工住宅“指滬房（90）規(guī)字發(fā)第518號(hào)通知修訂的上海市房屋建筑類型分類中居住用房（公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄、舊式里弄、簡(jiǎn)屋六大類）的第三類。8、 原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，是否列入出售范圍？答：原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，其房屋類型仍屬公寓。因此，暫不列入出售范圍。9、“按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次”。具體如何掌握？答：“按成本價(jià)購買公有住房每個(gè)職工家庭享受一次”是指職工家庭購買成本價(jià)公有住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的，每個(gè)職工家庭只能享受一次。如果一個(gè)職工家庭有兩套或兩套以上住房時(shí)，必須是同一承租戶名，或是配偶雙方的承租戶名，其住房的建筑面積總和又未