零售地點選擇-零售地點選擇的決策過程

第六章零售地點選擇零售地點選擇零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-3學習目標零售地點選擇的決策過程商業(yè)區(qū)域的種類與特性評估零售地點的技術(shù)購買、自建或是承租店面？發(fā)展零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)零售地點選擇的決策過程零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-5零售地點決策過程評估不同地理區(qū)域的居民特征及商店特性。是否要設(shè)立一家單獨存在的商店、或?qū)⑸痰暝O(shè)在未規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域或者規(guī)劃過的商業(yè)區(qū)域／購物中心。決定是否要買、蓋房子或租店面于單獨設(shè)店的地段、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)域或規(guī)劃過的商業(yè)區(qū)域／購物中心。分析是否要發(fā)展零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)區(qū)域的種類與特性零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-7商業(yè)區(qū)域的種類單獨存在性商店(freestanding)自然形成的、未經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域。規(guī)劃過的商業(yè)區(qū)域及購物中心，或在捷運站出入口設(shè)立的規(guī)劃過的購物中心。(plannedbusinessdistrict/shoppingmalls)

零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-8單獨存在性商店之優(yōu)點沒有競爭租金成本低營運上享有彈性，調(diào)整自由度大零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-9單獨存在性商店之缺點剛開店時較難吸引顧客來店；顧客可能不愿長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇，缺乏聚集顧客的經(jīng)濟規(guī)模；零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-10未規(guī)劃性商業(yè)區(qū)域中央商業(yè)區(qū)域次要商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域條狀商店街零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-11中央商業(yè)區(qū)域中央商業(yè)區(qū)域(CentralBusinessDistrict,CBD)

，或稱為鬧區(qū)(Downtown)，往往是一個城市零售業(yè)早期發(fā)展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設(shè)施，相當多樣化。例如:中國深圳市中央商業(yè)區(qū)域，包括深圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及信息大樓等。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-12次要商業(yè)區(qū)域次要商業(yè)區(qū)域(SecondaryBusinessDistrict,SBD)系指兩條大道交叉點鄰近的商業(yè)范圍，通常一個城市有數(shù)個次要商業(yè)區(qū)域，如臺北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業(yè)區(qū)域。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-13鄰里型商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域(NeighborhoodBusinessDistrict,NBD)系指未規(guī)劃的購物區(qū)域，提供小區(qū)居民服務(wù)與便利的購物環(huán)境，如臺北市民生小區(qū)大圓環(huán)及高雄市尖美商業(yè)區(qū)域。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-14條狀商店街條狀商店街(String)在臺灣住商混合的環(huán)境下相當多，只要馬路夠?qū)挘煌ū憷?，則極可能集結(jié)成市，由販賣同類或不同類的商品聚集在一起，如臺南市及永康市的中華東路。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-15規(guī)劃性商業(yè)區(qū)域／購物中心

(PlannedBusinessDistrict／ShoppingMalls)規(guī)劃性購物中心系指一組建筑物、一致的商業(yè)機構(gòu)座落同一地點，商店種類平衡，由統(tǒng)一單位來管理或擁有，外面并設(shè)有停車場。通常是重新規(guī)劃及建立。例如位于桃園縣的臺茂及大江購物中心，臺北的京華城與微風廣場。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-16購物中心類型購物中心依其規(guī)模大小及商圈設(shè)定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間:鄰里型購物中心(NeighborhoodShoppingCenter)

、小區(qū)購物中心(CommunityShoppingCenter)

、區(qū)域性購物中心(RegionalShoppingCenter)

、工廠直銷型量販式購物中心(OutletShoppingCenter)

、超大型購物中心(MegaMall)

。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-17規(guī)劃過的購物中心之優(yōu)點產(chǎn)品種類規(guī)劃良好及商店型態(tài)達到平衡郊區(qū)人口不斷地增長；一次購足；合作規(guī)劃及分攤成本；特有的購物中心形象；消費者流量極大化；零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-18規(guī)劃過的購物中心之優(yōu)點道路近便性佳，且有足夠的停車場；鬧區(qū)購物的衰退；較中央商業(yè)區(qū)的租金低；流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠(ShoppingMallRats)。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-19規(guī)劃過的購物中心之缺點個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規(guī)劃之下，營運時間及商店組合已事先規(guī)劃好，受到限制，可能無法隨心所欲，且開設(shè)新店與結(jié)束營業(yè)需經(jīng)過購物中心管理公司核準；往往比單獨存在的商店租金高；顧客對購物活動的厭倦；零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-20規(guī)劃過的購物中心之缺點購物中心內(nèi)競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈；受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢商店支配。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-21關(guān)鍵名詞購物中心(shoppingcenter,shoppingmall)——統(tǒng)一夢時代購物中心購物商場–香港又一城購物商場購物廣場(shoppingplaza)——香港太古

廣場購物商城購物商廈購物公園評估零售地點的技術(shù)零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-23評估零售地點的技術(shù)評估零售地點特征及其銷售潛能的方法包括：經(jīng)驗法則法(RuleofThumb)、檢核表法(ChecklistMethod)、模擬法(TheAnalogMethod)及回歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-24經(jīng)驗法則經(jīng)驗法(RuleofThumb)則可能來自個人經(jīng)驗、實際的觀察及不斷摸索。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-25檢核表法零售商將許多影響零售地點選擇的因素一一列出，以此作為評估是否適合開店的基礎(chǔ)，稱之為檢核表法(ChecklistMethod)

。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-26模擬法模擬法(TheAnalogMethod)選擇一家現(xiàn)存的類似商店分析其銷售狀況，以此推估新設(shè)商店的可能銷售情況零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-27回歸分析法回歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)系以現(xiàn)有連鎖零售分店的營業(yè)表現(xiàn)及主要影響因素之關(guān)系為基礎(chǔ)，建立回歸方程式：依變數(shù)，通常為每坪之營業(yè)額獨立變量，通常為商店特性、地點特征及商圈特性回歸系數(shù)零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-28購買、自建或承租店面確定特定地點之后，緊接著要面臨的問題是以什么方式取得零售店面，購買或承租店面？抑或蓋新的店面？零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-29發(fā)展零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)零售商在建立一個據(jù)點后，接下來是如何逐步發(fā)展出零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)。零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)擴張的途徑以零售商的營銷策略為最高原則，例如營銷策略及競爭態(tài)勢要求公司采取飽和策略，以維持或搶攻市場占有率，則要密集式的設(shè)立零售據(jù)點。零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-30關(guān)鍵詞單獨存在性商店中央商業(yè)區(qū)域鬧區(qū)次要商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域條狀商店街零售綜效零售平衡經(jīng)驗法檢核表法模擬法回歸分析法商店組合零售據(jù)點網(wǎng)絡(luò)零售管理概論Chapter6零售地點選擇6-31討論問題請簡述不同商業(yè)區(qū)域的類型及特征。請比較下列不同商業(yè)區(qū)域的優(yōu)缺點：單獨存在的商店