第二節(jié) 所有權(quán)

第二節(jié)所有權(quán)注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)考注會(huì)經(jīng)濟(jì)法一、征收與征用（P342） 1、征收：所有權(quán)（P342） 征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。 （1）征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 （2）征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。注會(huì)經(jīng)濟(jì)法2、征用：使用權(quán)（P342） 征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 （1）因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。 （2）被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 【解釋1】征收與征用的區(qū)別：（1）法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒(méi)有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標(biāo)的物沒(méi)有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人，而征收則不存在返還的問(wèn)題。（2）適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。（3）適用條件不同。二者都是為了公共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。 【解釋2】無(wú)論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。注會(huì)經(jīng)濟(jì)法二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（P344） 【解釋1】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。 【解釋2】當(dāng)事人只要取得了專有所有權(quán)（購(gòu)買了商品房），便取得了共有權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售了商品房），便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。 【解釋3】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，即使同等條件，想賣給誰(shuí)就賣給誰(shuí)）。（P38）注會(huì)經(jīng)濟(jì)法【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。 A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 B、一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利 C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意 【答案】ABD 【解析】選項(xiàng)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、業(yè)主大會(huì)的決議（2008年多選題）（P345） （1）一般決議：1/2＋1/2 ①制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則； ②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； ③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； ④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。 【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 （2）特別決議：2/3＋2/3 ①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； ②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。 【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。注會(huì)經(jīng)濟(jì)法【例題·多選題】根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意才能通過(guò)的事項(xiàng)有（）。（2008年） A、選舉業(yè)主委員會(huì)B、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 C、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施D、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 【答案】CD三、共有（P345）1、按份共有(P346)（1）占有、使用和收益①按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利，但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。②按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得。（2）處分（重點(diǎn)）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。注會(huì)經(jīng)濟(jì)法【例題·單選題】甲、乙按20％和80％的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，正確的是（）。 A、乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) B、乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) C、丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D、乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)【答案】A 【解析】（1）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人（乙）在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；（2）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人（丙）享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；（3）乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于按份共有關(guān)系（物權(quán)），丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃合同（債權(quán)），根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、共同共有（夫妻財(cái)產(chǎn)）（P346）（1）占有、使用共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。（2）收益對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。（3）處分對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意?！窘忉?】共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn)?！窘忉?】共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”（注意判斷題）。注會(huì)經(jīng)濟(jì)法3、共有物的處分及分割（2008年單選題）（P346）（1）共有物的處分①處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。②一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理