榆林市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

10榆林市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、市情簡介與國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況〔一〕市情簡介榆林位于陜西之北，東臨黃河與山西相望，西連寧甘，北鄰內(nèi)蒙，南接延安。全市總面積 43578平方公里，總?cè)丝?56111222個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。地貌大體以長城為界，北為風(fēng)沙草灘區(qū)，占比42%58%。該市市情主要特點(diǎn)：首先，資源豐富。全市已覺察 8大類48種礦產(chǎn)，潛在價值超過46萬億元人民幣，特別是煤、氣、油、鹽資源富集一地，其中煤炭推測儲量 2800億噸，自然氣推測儲量 56萬億噸，石油推測儲量6進(jìn)展?jié)摿薮?，形勢喜人。其次，地緣突出。榆林地處中西部結(jié)合帶，位于陜甘寧蒙晉五省區(qū)交界之處，承接?xùn)|西南北。先后建成神延鐵路、包神鐵路和神朔復(fù)線鐵路，境內(nèi)鐵路總里程達(dá) 388公里，鐵路年外運(yùn)力量突破1億噸；大路總里程2.55萬公里，其中高速大路576公里，國道673公里，省道680公里，根本建成“兩橫兩縱”大路主骨架和十條大路次骨架。民航 4C級機(jī)場已建成投用，目前開通北京、上海、西安的航班，成為陜西其次大航空港。再次，縣域經(jīng)濟(jì)成績喜人。在 2023年8月公布的第十屆全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力排行中，榆林市轄的神木、府谷、靖邊三縣進(jìn)入“全國百強(qiáng)縣”，其中神木縣位居44縣位居91位、靖邊縣位居95競爭力評價“西部百強(qiáng)”中，榆林市4是神木縣〔第5、府谷縣〔第6、靖邊縣〔第7、定邊縣〔第45榆林縣域均呈現(xiàn)出逐年增多、位次前移的喜人景象。今后一段時期，榆林將深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊陜蒙晉結(jié)合部中心城市三大建設(shè)，打造書香榆林，實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，努力構(gòu)建魅力、和諧、強(qiáng)盛榆林。〔二〕經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2023GDP1302713%以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)總量居全省其次，人均生產(chǎn)總值到達(dá)3.89萬元，躍居全省第一；固定資產(chǎn)投資到達(dá) 850億元，連續(xù)5年年均增長40%左右社會消費(fèi)品零售總額165.2億元，比上年增長7.2%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 1415.59億元，增長9.6%，實(shí)現(xiàn)增加值824.81億元，增長11.4%；財政總收入實(shí)現(xiàn)300億元，其中地方財政收入 91億元；城鎮(zhèn)居民可支配收入14856元，農(nóng)民人均純收入4127元。今年上半年，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)上升勢頭強(qiáng)勁，累計實(shí)現(xiàn)GDP753.37億元，同比增長21%資產(chǎn)投資355.55億元，同比增長15.4%87.918.9%186.6億元，增長24.3%，其中地方財政收入58.3億元；城鎮(zhèn)增就業(yè)10400人，失業(yè)率3.8%8058元，同比增長15.1%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2812元，同比增長17.3%上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)為：第一，GDP增速重回全省首位。全市上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值753.37億元，同比增長21%4.2個百分點(diǎn)，增速同比加快11個百分點(diǎn)，繼2023-2023年連7GDP增速保持全省各地市第一之后，增速再次重回全省首位。其次，財政收入連續(xù)保持了快速強(qiáng)勁的增長勢頭。上半年，全市完成財政總收入186.6億元，同比增長24.3%現(xiàn)地方財政收入58.3億元，完成年度預(yù)算的53%23.3%第三，工業(yè)生產(chǎn)高速增長。在市場需求增加、產(chǎn)品價格上漲等有利因素帶動下，全市工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)高速增長的良好態(tài)勢。上半年，全市規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 862.2億元，同比增長47.5%；實(shí)現(xiàn)增加值501.6億元，增長25.7%。第四，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步運(yùn)行。上半年完成全社會固定資產(chǎn)投資355.55億元，同比增長15.9%。90個重點(diǎn)建設(shè)工程完成投資183億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的 51.2%。第五，金融貸款持續(xù)增加。上半年，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額807.51億元，增長33.4%3.7個百分點(diǎn)。較年初各項(xiàng)貸款增加額為130.47億元，其中短期貸款64.87億元，長期貸款70.34億元，增長99%。存款增幅明顯降低，上半年全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1312.13億元，同比增長20%16.9比一季度減緩3.2個百分點(diǎn)，其中居民儲蓄存款651.1同比增長10.8%30.26.6二、榆林市房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r〔一〕房地產(chǎn)進(jìn)展概況榆林市的房地產(chǎn)開發(fā)起步于902023年地改市以后，隨著榆林能源化工基地建設(shè)步伐加快經(jīng)濟(jì)快速增長，人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速進(jìn)展的軌道，平均每年以15%著提高。2023年至2023年期間，房地產(chǎn)主要是單位職工集資建房，小規(guī)模的商品房建設(shè)〔多層〕，房屋均價10002023元/平方米。2023年至2023年期間，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速進(jìn)展通道，根本形成了以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為一體的住房供給體系。每年建商品房 50萬平方米以上，市區(qū)建成了元馳世紀(jì)城〔占地200畝、建筑面積35〕、圣景名苑〔占地120畝，建筑面積23〕90畝，建筑面積19、設(shè)施齊備、品質(zhì)優(yōu)良的住宅小區(qū)。2023年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 11.2億元，房地產(chǎn)開55.9萬平方米，建商品房銷售面積37.5開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房83.666629.86億元；廉租房建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全市 22個實(shí)物配租項(xiàng)目全部開工建設(shè)，開工面積33.6萬平方米，完成投資3.32億元，全市廉租住房保障家庭累計到達(dá) 11943戶，城市低保家庭中人均住房面積10平方米以下的實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。全市住房公積金治理部門為保障性住房建設(shè)做了重大奉獻(xiàn)。 全市累計歸集住房公積金21.5億元，余額13.9億元，累計放貸10.3億元，個人貸款率到達(dá)60％，住房公積金使用率到達(dá)74％。目前，榆林市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè) 161家，其中榆林城區(qū)有107家，具有二級資質(zhì)的企業(yè)有 18家、三級的45家、四級的64家、暫定的342023年，全市打算完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積 60萬平方米，完成投資13億元；全市打算開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房105.14萬平方米，完成投資15.3億元，供給經(jīng)濟(jì)適用住房9385套；打算建、購臵廉租住房 3550套、17.75萬平方米，今年一季度，榆林城區(qū)高層商品住房均價為 4350元/平方米，多層住房均價3375元/平方米，全市商品房完成投資額環(huán)比增長約8%〔市區(qū)環(huán)比增長19.5%，銷售面積環(huán)比增〔市區(qū)環(huán)比增長52.4%，目前，受國家宏觀調(diào)控政策，市縣兩級經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建成安臵等因素影響，我市房地產(chǎn)價格略有下降，商品房銷售成交量有所削減，二手房交易量有所下降，總體上看，我市房地產(chǎn)業(yè)是安康有序、穩(wěn)定進(jìn)展的。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展對促進(jìn)我市城市建設(shè)、提高居民生活水平，推動經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2023年--2023年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬平方米，202322202318.1同比下降17.7%2023年完成45萬平方米，同比增加了148.6%，安臵住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬平方米，小高層均價2300元/平方米，多層均價約1800元/平方米，在房產(chǎn)市場占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7〔1540套1.175個縣區(qū)已開工4.25萬平方米、850榆林商業(yè)地產(chǎn)市場全面興起。榆林市傳統(tǒng)商業(yè)主要分布在以世紀(jì)廣場為中心，南北大街、建路、長城路為主干的“三”字型模式，其中“世紀(jì)廣場及建路商業(yè)街”是目前較為高檔的商業(yè)消費(fèi)區(qū)，集中了中大型百貨店、專賣店、榆林特色老字號；在老街和南、北大街對傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施進(jìn)行改造的根底上，形成服裝、鞋帽、紡織品一條街，包括塞上飯莊、世紀(jì)國貿(mào)，古城小吃城等一些特色功能的餐飲業(yè)；再次是老城墻外長城路市場和人民中路商業(yè)區(qū)， 聚攏了局部榆林市外鄉(xiāng)較為知名零售企業(yè)和百貨商場，如國貿(mào)、金花大廈、喜洋洋超市等。其他區(qū)域以經(jīng)營生活消費(fèi)品零售的小商業(yè)為主，缺乏品牌意識和效勞功能。從價格上看，榆林建筑2023平方米左右的商業(yè)樓約30路商業(yè)區(qū)商用房租售價格逐年上升， 1-2層商用房轉(zhuǎn)讓均價已突破每平米4400開發(fā)區(qū)地塊分析，目前尚未形成規(guī)模性的商業(yè)消費(fèi)區(qū)，大部分以住宅底商為主，零散經(jīng)營小餐飲及各類日常商品貿(mào)易，中高品質(zhì)及規(guī)模的商業(yè)樓僅有本次擬支持工程在建之中。〔二〕房地產(chǎn)價格走向狀況榆林市房地產(chǎn)價格總體上是逐年攀升態(tài)勢，尤其是2023至2023年這三年中，房地產(chǎn)價格漲幅很大。 2023年受金融危機(jī)的影響，略有下降，但從 2023年開頭又緩慢上升。房地產(chǎn)價格榆林市區(qū)最高，神木縣次之，北部縣高于南部縣。2023年，榆林城區(qū)高層商品住房均價為 4150元/平方米，多層住房均價3150元/平方米；北部縣高層住房均價3250元/平方米，多層住房均價2650元/平方米；南部各縣高層住房3000元/平方米，多層住房均價2100元/平方米左右。2023年榆林市區(qū)商品房均價1646元/2023年漲至2300元/2023年更是漲至高層4000元/平方米、多3000元/平方米，20231-103900-4100元/平方米、多層3000-3200元/平方米。盡管2023年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素2023年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。在各級政府調(diào)控下，榆林房地產(chǎn)市場進(jìn)展較為平穩(wěn)，銷售價格快速增長的態(tài)勢已經(jīng)得到掌握，目前開發(fā)區(qū)住宅價格在 4000-6000元/平米之間，居民住房消費(fèi)也趨于理性，市場需求由投機(jī)投資轉(zhuǎn)向自住型，供求雙方不溫不火，量價較為平穩(wěn)。〔三〕我市房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)房價起伏大，樓市回暖快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2023年以后逐步進(jìn)展壯大，多以外鄉(xiāng)企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、治理閱歷、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期， 以及中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速進(jìn)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用驅(qū)動下，在某些大樓盤開盤時甚至消滅了排隊買房的現(xiàn)象。區(qū)域進(jìn)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部 6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部 6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步進(jìn)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣 2023年-2023年全縣共建成商品房面積60萬平方米，房價頂峰時一些地理位臵優(yōu)越的房價到達(dá)5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，根本和我市的人均收入水平相全都。土地價格大幅攀升以及住房消費(fèi)者對住宅小區(qū)的人居環(huán)境要求越來越高，為規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)制造了時機(jī)。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從 2023年起實(shí)施，隨著土地治理政策的嚴(yán)格化及供地方式的標(biāo)準(zhǔn)化，土地使用權(quán)供給方式逐步走上標(biāo)準(zhǔn)化軌道，土地使用權(quán)供給也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展而水漲船高。另一方面，消房地產(chǎn)企業(yè)面臨整合的局面，一些實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)逐步退出市場，為規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)制造了時機(jī)。房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重削減，2023年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%到2023年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由 51%32%下降到2023年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅削減的狀況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性進(jìn)展政策的具體表達(dá)。2023內(nèi)貸款到達(dá)48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%，企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于更加理性狀態(tài)。三、榆林房地產(chǎn)將來進(jìn)展的推測〔一〕宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升，市場信念增加。受金融危機(jī)2023年經(jīng)濟(jì)增速放緩。2023年伴隨著國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長一攬子打算的實(shí)施，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升勢頭明顯，總體形勢2023年榆林市上半年GDP753.37億元，同比增長21%〔二〕人口的增加與消費(fèi)者的剛性需求呈正比變化。榆林市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展尚有較大空間。近幾年來住房建設(shè)投資和消費(fèi)消滅了大幅增長，這與國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平是適應(yīng)的，是在基數(shù)較小狀況下的持續(xù)、快速、平穩(wěn)增長。隨著城住宅更換代的需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展還有較大空間。根據(jù)《榆林市城市總體規(guī)劃〔2023-2023年》和《關(guān)于加快建200萬人口“大榆林”實(shí)施方案》，到2023年，榆林市區(qū)人口將由202345萬增加到80榆橫工業(yè)區(qū)由3860720萬人。到2023年，榆林將進(jìn)展成為百萬人口大城市。我市現(xiàn)有人口約45萬人〔含橫山〕，推測到2023年市區(qū)人口達(dá)8033積1155萬平方米，估量2023年榆林市區(qū)住房總需求量約1500〔三〕工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快以及外資企業(yè)從一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移,也將助推房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。榆林市自然資源優(yōu)勢明顯，城市根底設(shè)施建設(shè)投資較大，工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，專家推測將來中國城市化率將提高到76%以上,城市對整個國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率將到達(dá)95%預(yù)示了我國城市化進(jìn)程的高速起飛。近年來，一大批大型項(xiàng)目的落戶，帶動更多的機(jī)構(gòu)和人口增長。2023年4月21日，榆林市開兩個工業(yè)園區(qū)〔榆橫、榆神工業(yè)園〕 ，三個特大工程〔王圪堵水庫〔工業(yè)園區(qū)水源工程〕、山東兗礦煤液化工程、神華煤液化工程〕，其中僅神華集團(tuán)、南非沙索公司、美國陶氏化工合資投資的煤液化工程估量總投資將超 1000億元，將成為世界上最大的煤液化工程。同時，利用資源優(yōu)勢，建立的煤轉(zhuǎn)甲醇、大型火電廠以及相關(guān)的化工工程接連不斷的立項(xiàng)和開發(fā)，將會進(jìn)一步推動地方經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展。依據(jù)榆林城市總體規(guī)劃〔第四版〕，2023年榆林市區(qū)面積為96平方公里，人口規(guī)模到達(dá)8035加3萬人以上，按人均住房面積不低于 30平