泰興項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

PAGEPAGE12泰興項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目(地塊)基本情況 項(xiàng)目投資的宏觀分析 本項(xiàng)目環(huán)境分析 本項(xiàng)目的總體研判

一、項(xiàng)目(地塊)基本情況1、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于泰興市城東新區(qū)的南部區(qū)域，項(xiàng)目地塊西面緊靠南北向的濟(jì)川南路，路對(duì)面是部分安置房和建筑密度較高的原住民宅地；北接華清園項(xiàng)目，該項(xiàng)目已進(jìn)入銷售尾盤階段；南鄰泰興南三環(huán)路，一路之隔是未開發(fā)的1500畝土地（農(nóng)田）；東臨原住民宅地。本項(xiàng)目距離泰興老城區(qū)中心約3.5公里。2、用地規(guī)模本項(xiàng)目地塊劃分為兩塊地塊，兩塊地塊的總建設(shè)用地面積約為350畝，其中北地塊約為200畝，南地塊為150畝,容積率≤3.0。（兩地塊是否一起掛牌還未確定，政府在等待意向性投資者的拿地意愿）3、地塊現(xiàn)狀地塊為成片農(nóng)地，有少量宅基地，據(jù)了解，政府將負(fù)責(zé)動(dòng)拆遷工作，地塊將以凈地形式掛牌出讓。4、土地信息（1）依據(jù)我們調(diào)查的，截止目前為止，泰興今年（2011年）還未掛牌出讓一副土地。（2）本項(xiàng)目地塊依據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查顯示已取得政府正式性的文件，并列入政府的2011年度計(jì)劃當(dāng)中。依據(jù)地方國(guó)土局人士的說法，政府已經(jīng)準(zhǔn)備在2011年8月將項(xiàng)目地塊掛牌出讓。（3）據(jù)政府相關(guān)人士述說，該地塊可能的掛牌樓板價(jià)約為2000元/平米，競(jìng)拍樓板價(jià)有望沖到3000元/平米，目前已有2家開發(fā)商對(duì)該地塊有意向。5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)目前只提供了紅線圖，具體地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還未給予。二、項(xiàng)目投資的宏觀分析1、泰興市城市背景泰興市，位于長(zhǎng)江之濱、地處蘇中平原，位于長(zhǎng)江下游北岸、江蘇沿江開發(fā)的中心位置，東接如皋市，南界靖江市，西瀕長(zhǎng)江，與揚(yáng)中、武進(jìn)兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。全市總面積1252.61平方公里,總?cè)丝?28萬(wàn)。自南唐升元元年建縣以來，迄今已有1000多年的歷史。泰興是著名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達(dá)、文化積淀深厚聞名于外。已連續(xù)6年進(jìn)入全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，泰興市城市建設(shè)也取得了一定的成效。近年來，先后改造舊城區(qū)1.2平方公里，建設(shè)新城區(qū)3.25平方公里。目前，泰興建成區(qū)面積已達(dá)25平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)。今年將加快新區(qū)三、四期工程建設(shè)（本項(xiàng)目在四期工程范圍內(nèi)）。全市交通便捷，寧通高速、鹽廣高速、寧靖鹽高速和新長(zhǎng)鐵路以及泰常、江平線等一級(jí)公路相繼投入使用，形成了泰興與上海、蘇州、南京、南通、泰州、揚(yáng)州等大中城市的快速交通，從泰興出發(fā)，兩小時(shí)左右可到達(dá)上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、虹橋機(jī)場(chǎng)及南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)。此外，長(zhǎng)江為泰興提供了得天獨(dú)厚的水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)江岸線達(dá)24.8公里，長(zhǎng)江及如泰運(yùn)河、兩泰官河等構(gòu)成了發(fā)達(dá)的水上運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。2、泰興市城市總體規(guī)劃（2005—2020年）（1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運(yùn)河進(jìn)行整體整治，河道修整，兩岸進(jìn)行大面積的綠化。（3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設(shè)成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。（4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟(jì)川路交叉路口兩塊地段建設(shè)成為兩個(gè)大面積的生產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)（木材、建材、器材等等）。（5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運(yùn)河組成的一個(gè)長(zhǎng)方形城區(qū)板塊內(nèi)不設(shè)工業(yè)用地，將各個(gè)工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進(jìn)行生活，加大城市建設(shè)。3、泰興市城區(qū)功能定位及規(guī)模優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設(shè)東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點(diǎn)改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力與區(qū)域地位。將城區(qū)的周邊區(qū)域納入城市總體規(guī)劃，以主城區(qū)為核心，大力培育主城區(qū)外圍的城鎮(zhèn)組團(tuán)，提高城市可持續(xù)發(fā)展的能力。主城區(qū)——市域中心。現(xiàn)期規(guī)劃面積26平方公里，人口規(guī)模25萬(wàn)人。遠(yuǎn)期規(guī)劃控制范圍：南到南三環(huán)，北到北二環(huán)以北1公里，東到東三環(huán)，西到泰常路。規(guī)劃建設(shè)用地面積35平方公里，人口規(guī)模35萬(wàn)人。合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設(shè)，形成東部城市以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主，西部、北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局，與中國(guó)精細(xì)化工（泰興）開發(fā)園區(qū)呼應(yīng)發(fā)展，遠(yuǎn)期與市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點(diǎn)城市，以此提升泰興在江蘇長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中的地位。4、泰興市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況通過多方查找，收集到了泰興市及相鄰的靖江市近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，它將最真實(shí)且直接地反應(yīng)泰興地區(qū)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、消費(fèi)市場(chǎng)需求以及購(gòu)買力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)泰興靖江年份2009201020092010GDP（億元）333384364436人均GDP（元）27892349005470065564財(cái)政收入（億元）50706890城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）16425198001952021904農(nóng)民人均純收入78559505869010242以上數(shù)據(jù)顯示，泰興市2009-2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快，均高于全國(guó)增長(zhǎng)率，略高于江蘇省增長(zhǎng)率，分析泰興市近年來在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的良好表現(xiàn)，其既有外因亦有內(nèi)因：首先，江蘇省的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直持續(xù)快速，2009年全省經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)第三，與廣東、山東共同邁進(jìn)2萬(wàn)億俱樂部。蘇南的蘇錫常地區(qū)是全國(guó)外資投資最多的地區(qū)，三地經(jīng)濟(jì)總量占全省近一半。泰興與蘇錫常地區(qū)僅一江之隔，在蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨成熟與飽和時(shí)，擁有地利優(yōu)勢(shì)的泰興近水樓臺(tái)占得先機(jī)（與無(wú)錫江陰僅一橋之隔的靖江在此方面表現(xiàn)得更加明顯）；第二，泰興除與蘇南地區(qū)距離近，容易受到輻射帶動(dòng)外，泰興得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)、交通條件在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到巨大作用。蘇錫常都市圈100公里半徑帶動(dòng)泰興、南京都市圈150公里半徑輻射泰興、上海都市圈200公里半徑影響泰興。寧通、廣靖、寧靖鹽三條高速路、沿江高等級(jí)公路連接泰興與全省各地，隴海、京滬線貫穿南北；24.8公里長(zhǎng)江岸線中有6公里深水岸線，連結(jié)泰運(yùn)河、兩泰官河等構(gòu)成發(fā)達(dá)的水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)；兩小時(shí)到達(dá)浦東、虹僑、祿口三大機(jī)場(chǎng)，一小時(shí)內(nèi)可達(dá)南通、無(wú)錫、常州等國(guó)內(nèi)民航機(jī)場(chǎng)，立體多樣的交通網(wǎng)絡(luò)令泰興四通八達(dá)；第三，泰興較好的工業(yè)底蘊(yùn)，以及學(xué)習(xí)了蘇南地區(qū)更為開放的投資環(huán)境，聯(lián)結(jié)蘇南形成產(chǎn)業(yè)配套聯(lián)動(dòng)，都使泰興更快步上發(fā)展的快車道；第四，泰興素有“教育之鄉(xiāng)”的美稱，當(dāng)?shù)氐难笏贾袑W(xué)，是全國(guó)最好的50所中學(xué)之一，為全國(guó)各重點(diǎn)高校輸送大量人才；泰興中學(xué)與黃橋中學(xué)，是江蘇省教育廳直屬中學(xué)；此外在泰興城區(qū)還到處可見學(xué)校的蹤影，當(dāng)?shù)刈x書尉然成風(fēng)。良好的教育環(huán)境使泰興地區(qū)的大學(xué)升學(xué)率極高，人才的培養(yǎng)又為地區(qū)的發(fā)展提供源源不斷的新鮮動(dòng)力。從另一方面來看，相對(duì)于緊鄰靖江市，泰興的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及增長(zhǎng)率都有一定差距，地利優(yōu)勢(shì)是靖江市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好于泰興市的重要原因，前面我們已闡述了蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣市的影響，靖江與江陰一江之隔，而泰興市到江陰約有30公里距離。5、泰興市房地產(chǎn)發(fā)展情況由于泰興市尚屬縣級(jí)市，房地產(chǎn)發(fā)展較晚，數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與資料的健全也相對(duì)不夠完善，因此我們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)數(shù)據(jù)收集有限。但從現(xiàn)有資料以及各方了解，仍能在歷年的房地產(chǎn)開發(fā)演進(jìn)中，看出泰興市的房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。泰興市真正的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展應(yīng)該是從1999年開始。在這之后的2000至2002年都有快速的增長(zhǎng)量以及較高的投資量。到了2003年，投資額急劇下滑了35.01%，這是自房地產(chǎn)大發(fā)展以來一次巨大的降幅，其背后的原因可能有這幾點(diǎn)：市中心城區(qū)可供開發(fā)的土地稀缺，政府在2003年啟動(dòng)城東新區(qū)的開發(fā)等等。到了2004年投資總量暴漲154.54%，城東新區(qū)大開發(fā)成為拉動(dòng)的關(guān)鍵。在經(jīng)過2004年瘋漲后，隨后幾年漲幅有所下降，這主要是基數(shù)過高漲幅不明顯，但總量卻是可喜的。近二年來，泰興城區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)土地總量從前幾年平均每年600畝猛增到每年1500畝左右，開工面積也大幅上漲，土地市場(chǎng)較為火熱，房屋需求量也隨之帶動(dòng)。房屋銷售價(jià)格極具上升，住宅平均交易價(jià)格從原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)2倍左右。另外，從目前在售樓盤（4個(gè)）情況分析，泰興樓市需求旺盛，尤其是隨著近年來泰興城建和新區(qū)建設(shè)的加速，外地開發(fā)企業(yè)的加入，提升了泰興城市投資價(jià)值的同時(shí)也挖掘出了許多居民本地置業(yè)的欲求，加上居民收入的逐步提高、城鎮(zhèn)人口基數(shù)較大等原因，城市總體市場(chǎng)需求空間可以說是比較樂觀。泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念已得充分體現(xiàn)。隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)，在新城主干道中興大道及市府新址周圍出現(xiàn)了一批較具規(guī)模，功能齊備，規(guī)劃合理的購(gòu)物、酒店及休閑娛樂的商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)新興的CBD區(qū)已初現(xiàn)身姿。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市的核心價(jià)值區(qū)域，新城區(qū)的道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及相關(guān)的市政配套也得到了進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于整個(gè)泰興房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，在“跟著配套買房，跟著規(guī)劃買房”理念的指導(dǎo)下東部新城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其在新區(qū)南至南二環(huán)、北至如泰運(yùn)河、東至東三環(huán)區(qū)域內(nèi)，已得到了市場(chǎng)和客戶的認(rèn)可。本項(xiàng)目地塊位于南三環(huán)內(nèi)，地理位置雖然處于目前新區(qū)核心區(qū)域邊緣（城東新區(qū)4期開發(fā)區(qū)域），但從總體城市發(fā)展來說，具有一定的地段價(jià)值和投資升值空間。6、本項(xiàng)目投資的宏觀環(huán)境研判雖然泰興市與蘇常錫地區(qū)，甚至與靖江市相比，無(wú)論從地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)發(fā)展成熟度等方面來說，都有一定差距。但泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍保持較高增長(zhǎng)速度、城市化發(fā)展成效明顯、人均收入也在不斷提高，在整個(gè)江蘇發(fā)展北擴(kuò)的環(huán)境下，泰興相對(duì)于其他蘇中、蘇北地區(qū)同級(jí)別城市中，具有較高的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力。泰興市房地產(chǎn)在近兩年得到迅速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格翻番，區(qū)域市場(chǎng)需求也顯現(xiàn)出較旺盛狀態(tài)，這為本項(xiàng)目提供了較好的投資環(huán)境。本項(xiàng)目位于城東新區(qū)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，且新區(qū)開發(fā)初具規(guī)模，開發(fā)區(qū)域已大于待開發(fā)區(qū)域；另外，相關(guān)交通道路、生活購(gòu)物、教育、醫(yī)療等配套都以基本形成，因此從城市化發(fā)展趨勢(shì)來看，本項(xiàng)目具有一定的地段潛在價(jià)值。三、本項(xiàng)目分析1、區(qū)位價(jià)值分析四期建設(shè)區(qū)四期建設(shè)區(qū)本案地塊位于泰興市城東新區(qū)，南二環(huán)以外，新區(qū)四期規(guī)劃范圍。此地塊北側(cè)2公里內(nèi)有泰興市十分著名的洋思中學(xué)、第三中學(xué)、檢察院、國(guó)土局以及近年來新上市的多個(gè)商品房項(xiàng)目。在此值得一提的是，從實(shí)地走訪了解到，城東新區(qū)四期范圍在09年來一直延后建設(shè)狀態(tài)（建設(shè)到三期范圍后），政府近兩年的發(fā)展重心向北移，今年才重新轉(zhuǎn)移到對(duì)新區(qū)四期范圍的開發(fā)建設(shè)，也就是說本案在不短的一段時(shí)間里，將成為城市的最南端，長(zhǎng)期受到周邊都為農(nóng)民宅基地影響，本案的推廣難度將會(huì)有所加大。（從側(cè)面了解，本項(xiàng)目周邊部分地塊開發(fā)到目前為止都沒有具體的計(jì)劃時(shí)間表，主要原因還是周邊農(nóng)民宅基地密度較高，動(dòng)遷成本較高所致。）2、交通狀況方向道路道路屬性備注東至學(xué)院路屬延伸段，未建成本項(xiàng)目東面緊鄰農(nóng)民宅基地，未來動(dòng)向還不明朗西至濟(jì)川南路主干道連結(jié)本項(xiàng)目與新老城區(qū)，道路狀況及綠化良好。南至南三環(huán)外環(huán)線南三環(huán)是泰興市近20年城市發(fā)展規(guī)劃的最南端，再向南是城鄉(xiāng)結(jié)合部北至惠澤路非主干道目前道路未修整。一路之隔為華清園商品房項(xiàng)目，泰興中學(xué)與之北側(cè)相鄰。本案地塊周邊交通工具本案所在位置目前尚未有公交車到達(dá)，可選擇的公共出行工具僅有的士、人力車等，但根據(jù)實(shí)地了解，周邊有安置房項(xiàng)目2個(gè)、學(xué)校1個(gè)、即將竣工商品房項(xiàng)目1個(gè)，將來區(qū)域出行需求明顯，因此，在此設(shè)立公交站點(diǎn)不會(huì)等太長(zhǎng)時(shí)間。3、配套環(huán)境本項(xiàng)目周邊除了泰興第三中學(xué)外，相關(guān)配套設(shè)施相對(duì)缺失，但因項(xiàng)目地處城東新區(qū)范圍內(nèi)，而新區(qū)建成區(qū)也只有約4平方公里，因此項(xiàng)目與新區(qū)核心區(qū)距離相差不遠(yuǎn)（約2公里），隨著城市化不斷深化，其空間距離會(huì)逐漸縮短。新區(qū)基本配套設(shè)施匯總表項(xiàng)目具體情況教育泰興國(guó)際英特學(xué)校、洋思中學(xué)、第三高級(jí)中學(xué)、濟(jì)川小學(xué)、揚(yáng)州大學(xué)泰興校區(qū)、新東方學(xué)校醫(yī)療尚空缺大型醫(yī)療設(shè)施商業(yè)、公建大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)及大型娛樂休閑場(chǎng)所、上城商務(wù)酒店、豪庭大酒店（建設(shè)中）、銀杏公園金融、郵政、通訊農(nóng)行、中行、工行政府職能部分市政府、檢察院、國(guó)土局、教育局、廣播電視局、供電指揮中心、法院4、地塊優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)城東新區(qū)自2003年泰興市政府花大力氣啟動(dòng)并建設(shè)至今，已被泰興市民廣泛接受，在大區(qū)位上易得到認(rèn)同；項(xiàng)目地塊方正，易于規(guī)劃布局，平坦的地勢(shì)也有利于降低開發(fā)成本；項(xiàng)目在城東新區(qū)待開發(fā)區(qū)域中，地理位置相對(duì)靠近市中心區(qū)域，在政府大力發(fā)展南部區(qū)域的前提下，本項(xiàng)目將有可能形成未來競(jìng)爭(zhēng)的地段優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)本項(xiàng)目地塊政府方面規(guī)劃要求容積率有可能在2.5-3.0之間，這將對(duì)規(guī)劃更優(yōu)質(zhì)更豐富的產(chǎn)品線起到限制作用，降低了本項(xiàng)目的市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力（在泰興房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，過多集中于中低層次競(jìng)爭(zhēng)的局面下）；本案地塊在城東新區(qū)的區(qū)位來看，由于四期范圍建設(shè)進(jìn)度較慢，本地塊被推到邊緣。5、本項(xiàng)目可塑產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格目前泰興商品住宅項(xiàng)目在售有4個(gè)，即將上市的項(xiàng)目有2個(gè)，產(chǎn)品類型相對(duì)比較豐富，我們以在售項(xiàng)目為基本依據(jù)，根據(jù)具體市場(chǎng)情況，將各類產(chǎn)品根據(jù)地段不同，得出以下具體的市場(chǎng)價(jià)格：地段高層、小高層普通多層疊加、聯(lián)排產(chǎn)品老城區(qū)、新區(qū)核心區(qū)8000-90008000-9000——內(nèi)環(huán)周邊7000-80007000-80009000-9500外環(huán)周邊650