第一章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)的項目類型及房地產(chǎn)開發(fā)的特性；三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主要參與者五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程；（2）房地產(chǎn)開發(fā)是追求經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益全面實現(xiàn)的過程，這也是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當追求的目標；（3）房地產(chǎn)開發(fā)是提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的過程；（4）房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識的組合和再造，為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會需要的復(fù)雜商業(yè)活動，既包括從取得土地開始，進行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開發(fā)活動，也包括從購買現(xiàn)有建筑物開始、經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)活動。房地產(chǎn)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動等，而且還包括消費環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動和中介服務(wù)活動。綜上所述，所謂房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，包括以下內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點1、房地產(chǎn)的特點房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點復(fù)雜性區(qū)域性長期性資金密集性高收益性和高風(fēng)險性（樓花和期房）政策性三、房地產(chǎn)開發(fā)的模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1、多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式2、專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源的評價以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購買其他社會化專業(yè)機構(gòu)提供的最擅長業(yè)務(wù)服務(wù)。專業(yè)化開發(fā)模式3、其他開發(fā)模式

其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務(wù)性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購要求開發(fā)土地，進行房屋設(shè)計、建造和經(jīng)營開發(fā)企業(yè)通過品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開發(fā)項目解決方案，推動當?shù)亻_發(fā)項目的實施。四、房地產(chǎn)開發(fā)分類與項目類型1、房地產(chǎn)開發(fā)的分類從開發(fā)的區(qū)域劃分從開發(fā)的深度劃分從開發(fā)項目的使用功能新區(qū)開發(fā)舊城更新改造土地一級開發(fā)房屋開發(fā)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)2、房地產(chǎn)開發(fā)的項目類型

居住房地產(chǎn)項目

商業(yè)房地產(chǎn)項目

工業(yè)房地產(chǎn)項目特殊用途房地產(chǎn)項目項目類型普通商品住房限價商品房經(jīng)濟適用房廉租房高檔商品房別墅居住房地產(chǎn)項目商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)項目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉儲用房工業(yè)園區(qū)

特殊用途房地產(chǎn)項目指項目的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場、飛機場、汽車加油站、車站、碼頭等。這類項目多屬長期投資、投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產(chǎn)項目的市場交易很少，因此難以采用市場比較法進行估計。特殊用途房地產(chǎn)項目五、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委、房屋土地資源管理局

政府

開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者開發(fā)企業(yè)開發(fā)個人（開發(fā)商/建設(shè)單位）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級及條件（四級）資質(zhì)等級一級二級三級四級注冊資本（萬元）≥5000≥2000≥800≥100從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（年）≥5≥3≥2≥1近3年房屋建筑面積累計竣工（萬平方米）≥30≥15≥5連續(xù)建筑工程質(zhì)量合格率達100%的時間（年）532已竣工的建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級及條件一覽簡表上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）≥15≥10專業(yè)管理人員數(shù)總數(shù)≥40≥20≥10≥5其中中級以上職稱管理人員≥20≥10