第八章 城市開發(fā)的外部效應(yīng)

第八章城市開發(fā)的外部效應(yīng)

第一節(jié)外部效應(yīng)概述一、外部效應(yīng)概念及其產(chǎn)生原因外部效應(yīng)是指為了自身目標(biāo)而努力的經(jīng)濟(jì)單位，在努力的過程中使其他經(jīng)濟(jì)單位獲得了意外的收益或損害的現(xiàn)象。這種正的或負(fù)的效應(yīng)一般不會(huì)記入前者的成本或收益，所以稱為外部效應(yīng)。二、外部正效應(yīng)

外部正效應(yīng)是指個(gè)體的經(jīng)濟(jì)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)對其他經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人帶來了有利的影響或收益，但這種收益無法通過市場反映出來，即進(jìn)行此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位無法得到任何報(bào)酬。社會(huì)受益大于單位受益。外部經(jīng)濟(jì)多個(gè)企業(yè)或多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集聚在一起所帶來的成本下降或收益增加。三、外部負(fù)效應(yīng)

第二節(jié)城市開發(fā)中的外部效應(yīng)

一、周邊環(huán)境對城市開發(fā)的外部影響

評估周邊環(huán)境的外部影響——當(dāng)前，未來

二、城市開發(fā)對周邊環(huán)境的外部影響

對外部效應(yīng)進(jìn)行積極的評價(jià)與調(diào)控。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的外部效應(yīng)分析

三、房地產(chǎn)開發(fā)中的外部效應(yīng)分析

外部正效應(yīng)引起供給不足

第三節(jié)城市開發(fā)中外部效應(yīng)的評價(jià)與調(diào)控

定性分析：根據(jù)開發(fā)的主要目的和要求，對周邊環(huán)境的外部效應(yīng)和自身產(chǎn)生的外部效應(yīng)進(jìn)行分析，區(qū)分輕重緩急，對外部正效應(yīng)和外部負(fù)效應(yīng)作對比研究，找到最佳的平衡點(diǎn)。定量分析：我們可以借鑒社會(huì)學(xué)的一些調(diào)查分析方法，列出相關(guān)因素，制定各因素相對合理的權(quán)重，采取專家、群眾共同評分的辦法，將外部效應(yīng)的影響量化。這種方法的合理性建立在權(quán)重的分配上，制定科學(xué)合理的權(quán)重比例，需要廣泛征詢專家和群眾的意見。二、城市開發(fā)中外部效應(yīng)的調(diào)控

1、政府管制2、經(jīng)濟(jì)誘導(dǎo)

（1）產(chǎn)權(quán)界定

科斯定理外部效應(yīng)問題可以通過重新分配產(chǎn)權(quán)得到解決，這種論點(diǎn)被稱為科斯定理。

（2）稅收和津貼

棍棒加胡蘿卜。管理傾向于非黑色即白色，而稅收或津貼對其間的灰色區(qū)域處理得更好些。（3）可交易許可證二、城市開發(fā)中外部效應(yīng)的調(diào)控3、政府管制與經(jīng)濟(jì)誘導(dǎo)之評價(jià)：

4、外部負(fù)效應(yīng)的分區(qū)規(guī)劃調(diào)控（1）工業(yè)公害分區(qū)（2）零售商業(yè)公害（3）住宅公害

立體排污費(fèi)與最佳位置

（2）零售商業(yè)公害問題——交通擁擠、噪音和停車提供路外停車場以解決停車問題，同時(shí)提供交通信號(hào)設(shè)施、改善路況以解決交通問題，提供護(hù)道、優(yōu)美景觀以控制噪音問題

（3）住宅公害

問題——擁擠度、噪音、停車場的需求、景觀、陽光。

（1）街邊停車場。（2）改善道路狀況。（3）建筑物設(shè)計(jì)。

作業(yè)1、什么是外部效應(yīng)？2、外部效應(yīng)的特征？3、試對某一具體開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定性或定量的外部效應(yīng)分析4、試析城市公共產(chǎn)品或服務(wù)的外部效應(yīng)。

第六章

城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)

城市開發(fā)過程中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是開發(fā)的先期戰(zhàn)役，投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，利潤也不高，但卻是城市空間開發(fā)的首要任務(wù)；另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期又長，所以如何獲取資金并合理使用資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是城市開發(fā)者必須解決的重大課題。第一節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施概述一、基礎(chǔ)設(shè)施的概念與特性城市基礎(chǔ)設(shè)施概念可定義為滿足城市物質(zhì)生產(chǎn)和居民生活需要，向城市居民和各單位提供基本服務(wù)的公共物質(zhì)設(shè)施以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和部門，是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施在城市地域內(nèi)地延伸。

按公共性分類第一類，純公共品性設(shè)施，以環(huán)境保護(hù)、環(huán)境監(jiān)測、城市綠化、城市防災(zāi)設(shè)施為主。城市政府是主要的投資主體。第二類，公共品特性較強(qiáng)的設(shè)施，以城市道路、橋梁、環(huán)境衛(wèi)生、供電、供水、供氣等設(shè)施為主。這類設(shè)施的特點(diǎn)是：首先，具有明顯的外部效應(yīng)、規(guī)模性和自然壟斷性，如城市供水、供電等設(shè)施；其次，使用者具有明顯的非排他性，如城市道路、環(huán)境衛(wèi)生等。這類設(shè)施私人很難直接投資，或因排他的成本較高，難以通過市場自發(fā)運(yùn)行，對此，城市政府仍是主要的投資主體，城市財(cái)政仍是主要的資金來源渠道。但同上一類設(shè)施不同的是，當(dāng)資本條件和技術(shù)條件具備時(shí)，私人資本的介入是可能的。另外，由政府投資、私人經(jīng)營是這一類設(shè)施的又一特點(diǎn)。第三類，私人產(chǎn)品特性較強(qiáng)，但仍為準(zhǔn)公共品的設(shè)施，以資本進(jìn)入規(guī)模較小、排他成本較低的城際、區(qū)際間高速公路或公路、市內(nèi)外公共交通、集中供熱等設(shè)施為代表。這類設(shè)施的特點(diǎn)是：在不具備轉(zhuǎn)化條件(包括制度條件)時(shí)，主要表現(xiàn)為準(zhǔn)公共品特性，一旦具備條件，立刻可以轉(zhuǎn)化特性，成為適宜私人資本投資和經(jīng)營的項(xiàng)目。如閉路電視、公共交通線路等都是私人資本熱衷的投資和經(jīng)營項(xiàng)目。對這類設(shè)施加強(qiáng)監(jiān)管和采取包括財(cái)政資金引導(dǎo)、補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠等誘導(dǎo)手段在內(nèi)的方法，是解決城市財(cái)政資金供給不足，提高基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營效率的有效辦法。二、城市基礎(chǔ)設(shè)施對城市經(jīng)濟(jì)的作用

城市基礎(chǔ)設(shè)施是形成城市聚集效益的物質(zhì)基礎(chǔ)。

城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市所特有的巨大的正外部效應(yīng)集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的負(fù)外部效應(yīng)的條件。

城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的重要物質(zhì)支持系統(tǒng)。

三、城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系

基礎(chǔ)設(shè)施存量每增長1%，GDP就會(huì)增長1%。第一，城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市經(jīng)濟(jì)增長的路徑引導(dǎo)。

第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施具有控制或鼓勵(lì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效用。

第三，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市基礎(chǔ)設(shè)施供給形成的物質(zhì)源泉。

城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)原則

第一：供給結(jié)構(gòu)中的公共部門與私人部門之間的協(xié)調(diào)。第二：城市基礎(chǔ)設(shè)施配置與城市功能和特點(diǎn)的協(xié)調(diào)。第三：城市基礎(chǔ)設(shè)施存量與增量之間的協(xié)調(diào)。

第二節(jié)

我國城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)現(xiàn)狀

一、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)投入不足

二、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)管理效率低下

首先，經(jīng)營管理不善，缺乏效率和競爭

其次，管理方式不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要（價(jià)格形成機(jī)制、政策性虧損和經(jīng)營性虧損模糊不清）再次，在城市公用事業(yè)領(lǐng)域存在著嚴(yán)重的政府缺位現(xiàn)象。最后，城市基礎(chǔ)設(shè)施的短缺也影響到城市的可持續(xù)發(fā)展。

第三節(jié)

城市政府在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的職能定位

一、政府投資的局限性

首先，公共財(cái)政力量不濟(jì)。其次，國有企業(yè)存在效率問題。第三，政府直接參與投資和經(jīng)營。

二、我國政府（財(cái)政）合理的職能定位

第一，應(yīng)該承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的未來需求預(yù)測和總體布局規(guī)劃，并制訂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長期計(jì)劃，消除市場的盲目性，為提高基礎(chǔ)設(shè)施投資效率打下基礎(chǔ)。

第二，政府必須對壟斷的基礎(chǔ)設(shè)施公司實(shí)施管制，防止其濫用壟斷權(quán)利遏制潛在競爭對手和損害消費(fèi)者權(quán)益。

第三，在一些相互之間具有替代性的自然壟斷領(lǐng)域，政府與其管制壟斷，不如為行業(yè)間競爭提供方便，用市場機(jī)制限制壟斷。

應(yīng)該注意避免的失誤

第一，注意提高基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和決策的科學(xué)性，維護(hù)政府與企業(yè)之間契約的嚴(yán)肅性，避免出爾反爾，喪失信用。第二，政府不必參股每一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施投資。第三，在吸引外資及民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，政府應(yīng)該建立激勵(lì)機(jī)制，促使民營企業(yè)提高效率，而不能承諾固定回報(bào)率。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

作業(yè)1、掌握城市基礎(chǔ)設(shè)施的概念與特性。設(shè)計(jì)一個(gè)具體地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的策略和措施。

第七章城市土地開發(fā)

第一節(jié)城市土地開發(fā)概述一、城市土地開發(fā)的必要性一是城市化發(fā)展的需要。二是城市現(xiàn)代化和社會(huì)生活質(zhì)量提高的客觀要求。

三是避免城市功能衰退、延長城市生命周期的需要。四是改革開放、吸引外資的需要。

二、城市土地開發(fā)的類型

圍海、圍湖造地

將廢棄、閑置的土地(如河灘鹽堿地、荒山等)經(jīng)過平整開發(fā)

改變原有土地的使用功能（主要是農(nóng)田）

對已經(jīng)或開始衰落的城市中的某一區(qū)域，進(jìn)行新的投資和建設(shè)

三、城市土地開發(fā)和再開發(fā)的特點(diǎn)

將導(dǎo)致城市土地在數(shù)量上的增加或質(zhì)量上的提高。城市土地開發(fā)都伴隨城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)和完善。

改變原來城市的空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。四、城市土地開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)

房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)的關(guān)系：對城市土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，提高了土地的使用價(jià)值，并把土地這個(gè)自然物實(shí)行商品化經(jīng)營，從而形成了地產(chǎn)業(yè)。而地產(chǎn)業(yè)是房產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，房產(chǎn)依賴于地產(chǎn)而存在，地產(chǎn)則通過房產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：(1)它是以土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)的，離不開一定的空間區(qū)域；(2)它是代表社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的一種需求，離開了它，商品經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)四個(gè)再生產(chǎn)環(huán)節(jié)就無法繼續(xù)下去五、城市土地開發(fā)與城市改造

城市土地的再開發(fā)是城市進(jìn)行改造的基礎(chǔ)。實(shí)踐中進(jìn)行的主要有以下幾種形式：1、通過對具有級(jí)差優(yōu)勢的土地進(jìn)行批租，采取切塊出讓，利用房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營手段，吸引外商直接投資或內(nèi)外合資、外省市投資合作，進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，發(fā)揮土地效益，多渠道籌措資金，以推進(jìn)城市改造。2、運(yùn)用級(jí)差地租效益，將住宅建設(shè)與商業(yè)等經(jīng)濟(jì)建設(shè)結(jié)合起來。即通過將城市中心區(qū)或相近地區(qū)具有較好區(qū)位的舊宅地進(jìn)行改建更新為高級(jí)商品住宅、商業(yè)辦公樓以及多功能新房，收取地差效益，異地安置動(dòng)遷戶，這樣，既可改善居民居住條件，疏解高密度人口，調(diào)整市區(qū)人口布局；又可繁榮經(jīng)濟(jì)和美化城區(qū)，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，并獲得進(jìn)行城市改造所需要的資金。3、對原來具有各類風(fēng)格典雅的花園住宅或建筑進(jìn)行重新修繕、整理，

4

、合理調(diào)整城市原有布局，將原來的碼頭區(qū)、工業(yè)區(qū)、低檔生活區(qū)調(diào)整置換為以休閑、金融、商貿(mào)和房地產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)；將原有地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)沒有連貫成市的重新開發(fā)營造為具有各自特色的專業(yè)街，形成具有住宅、商貿(mào)、娛樂、教育、衛(wèi)生等一體的綜合功能區(qū)，以改善城市風(fēng)貌繁榮城市，適應(yīng)城市化的發(fā)展。。5、利用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)來直接進(jìn)行城市改造和促進(jìn)城市改造。六、城市土地開發(fā)的原則

生態(tài)原則規(guī)劃原則立體原則

整體原則

七、城市土地開發(fā)的目標(biāo)

1）、城市土地開發(fā)要充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和人口發(fā)展的趨勢

2）、城市土地開發(fā)要與城市的性質(zhì)和發(fā)展方向相一致，有利于城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和對外聯(lián)系。3）、城市土地開發(fā)要以人為本，提高城市的適居性，并且做好投入—產(chǎn)出分析，保證城市土地開發(fā)能夠形成資金的良性循環(huán)。4）、城市土地開發(fā)要充分發(fā)揮土地位置的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)地優(yōu)用，注意發(fā)揮城市土地的級(jí)差效益。5）、城市土地開發(fā)要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其綜合開發(fā)的互補(bǔ)性，通過綜合開發(fā)使土地資產(chǎn)增值。6）、城市土地開發(fā)要重視土地的集約開發(fā)，注意節(jié)約用地，促進(jìn)耕地保護(hù)。7）、城市土地開發(fā)要搞好城市歷史和文化遺產(chǎn)保護(hù)，保持城市文脈的連續(xù)性。8）、城市土地開發(fā)要考慮城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景觀風(fēng)貌的美化，保持和建立優(yōu)質(zhì)高效的城市生態(tài)平衡。第二