工程維護方案

工程維護方案工程維保是****社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。物業(yè)在九年的物業(yè)管理實踐中，十分重視這項工作，充足發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢，積累了豐富的工程維護經(jīng)驗，我們將最大程度地發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為顧客營造一種安全、健康、文明的居家場合。8.1房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護8.1.1工作內(nèi)容和目的序號工作內(nèi)容和目的備注公共部位1每年二次以上對房屋構(gòu)造進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知有關(guān)業(yè)主、使用人2每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，關(guān)閉到位，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響，因管理不到位造成門窗損壞，應(yīng)立刻按原有原則賠償安裝3樓內(nèi)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損4每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每六個月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理5每半月一次巡邏圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好6每七天一次巡邏道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損7每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡邏，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，保持原有面貌，確保其安全使用8小朋友游樂園、室外健身設(shè)施等每日巡邏一次，發(fā)現(xiàn)損壞立刻修復(fù)，確保器械、設(shè)施的安全使用(如需更換的除外)9對危險隱患部位設(shè)立安全防備警示標志，并在重要通道設(shè)立安全疏散批示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，確保標志清晰完整，設(shè)施運行正常供水系統(tǒng)1每天二次檢查泵房設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除，確保社區(qū)日常生活供水2每年二次對供水解決系統(tǒng)全方面維護保養(yǎng)公共照明1及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，社區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99％以上2景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99％以上3公共電氣柜每日一次巡邏室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，確保電氣設(shè)備運行安全正常消防系統(tǒng)1消防泵每月啟動一次并作統(tǒng)計，每年保養(yǎng)一次，確保其運行正常2消防栓每月巡邏一次，消防栓箱內(nèi)多種配件完好3每天檢查火警功效、報警功效與否正常4每年實驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次實驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當調(diào)換5每六個月檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查6每月檢查一次滅火器材，臨近失效立刻更新或充壓避雷設(shè)施1每年綜合檢查一次社區(qū)避雷設(shè)施，18層以上樓宇每六個月應(yīng)測試一次，確保其性能符合國家有關(guān)原則，達成使用規(guī)定弱電系統(tǒng)1樓宇對講系統(tǒng)(可視)不定時進行調(diào)試與保養(yǎng)，確保其24小時運行正常，對講主機選呼功效正常，且選呼后的對講(可視)功效正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功效、門體的閉門器自動閉門功效正常。2周界報警24小時設(shè)防并正常運行，不定時進行調(diào)試與保養(yǎng)，確保該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，確保中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖精確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號3監(jiān)視系統(tǒng)不定時進行調(diào)試與保養(yǎng)，確保各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行．，能清晰顯示出入人員的面部特性和車輛的車牌號，錄像功效正常電子巡更1根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定時地進行調(diào)試與保養(yǎng)，確保其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和次序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功效正常，巡更違規(guī)統(tǒng)計提示功效正常升降系統(tǒng)電梯1確保電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔2委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定時保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理3電梯發(fā)生普通故障的，專業(yè)維修人員半小時內(nèi)達成現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急解決，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助水景(動力)1每七天一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬量施，損壞部位及時修復(fù)，確保其正常運行2重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功效檢查，確保節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常8.1.2服務(wù)方法（1）在日常管理過程，我們重點在于“以防為主”，****社區(qū)是一新建社區(qū)，發(fā)生住宅外墻或建筑物發(fā)生危險的機率是非常小的，但為防患于未然，在日常的管理中，我們會加強對建筑物的安全檢查，具體為：1）定時檢查建筑物與否存在隱患（如墻體開裂、頂棚開裂、上下水及暖氣管道跑冒滴漏、電氣線路老化、用電設(shè)備超負荷、影響建筑構(gòu)造的裝修改造、地磚不防滑等）。如是在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺點，應(yīng)協(xié)助業(yè)主向施工單位發(fā)出保修告知，施工單位接到保修告知后，應(yīng)及時到現(xiàn)場核查狀況，在保修書商定的時間內(nèi)予以維修。2）避雷設(shè)施做到按照規(guī)定進行定時檢測，如建筑物的防雷設(shè)施存在缺點或隱患，應(yīng)當立刻修復(fù)。3）建筑消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定時檢測、保持完好有效。4）對于高聳的搭建物（如廣告牌、雨棚、腳手架、機電設(shè)備和臨時線路等物件），特別是臨時搭建設(shè)施應(yīng)有良好的固定防風方法。杜絕上述物品的倒坍、壓人及觸電事故的發(fā)生。5）及時清理屋頂上的雜物，保持雨水管的暢通，以免屋頂積水。

（2）若確實發(fā)生住宅外墻或建筑物危險，影響別人安全時，首先安撫業(yè)主及周邊群眾不要驚恐失措，巡邏保安人員應(yīng)立刻告知物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心告知有關(guān)部門做好緊急方法。1）項目經(jīng)理親臨現(xiàn)場進行急救指揮，同時作好業(yè)主的安撫工作。2）物業(yè)服務(wù)中心立刻告知有關(guān)急救部門，如醫(yī)療中心120，及有關(guān)主管部門。3）保安主管安排保安員對事故現(xiàn)場進行封鎖，維持現(xiàn)場秩序，避免事故的擴大。4）工程主管組織工程人員進行事故問題的調(diào)查，分析找明因素，最后找到解決方法，最后統(tǒng)計備案。若是涉及構(gòu)造安全的質(zhì)量缺點，立刻向本地建設(shè)行政主管部門報告，。8.1.3管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的工程服務(wù)部，實施24小時報修值班制度，當班人員負責全社區(qū)運行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計、反饋等，完畢社區(qū)正常運行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功效。（1）人員配備社區(qū)配工程主管1人，電梯工、弱電、強電和給排水各1人。共5人。（2）作息時間及量化的工作時間工程部的工作規(guī)定崗位上24小時都有人在。工作人員每七天工作6天，采用調(diào)休方式安排一天休息。工程部員工每天的工作時間是8小時，8小時之外有2種方式確保工作需要：1）實施值班制：工程部水電工輪流參加值班，值班人員為3人，其中最少有1名員工是持有高壓電工進網(wǎng)證，其它人員持證上崗。2）正常的倒班制度：在某些比較特殊的狀況下，員工實施24小時倒班制度。工程部根據(jù)工作需要安排調(diào)休，但前提是不影響工作。在普通狀況下，實施定崗定責，倡導(dǎo)員工一專多能，成為復(fù)合型人才。在特殊狀況下，各班能夠進行調(diào)節(jié)，這樣能夠最大程度發(fā)揮人員的工作效率，但要注意每個人的實際能力，對某些不太熟悉的崗位，要先培訓(xùn)，后逐步上崗.8.1.4服務(wù)計劃（1）房屋本體養(yǎng)護計劃序號養(yǎng)護項目名稱計劃完畢狀況計劃完畢時間養(yǎng)護原則備注1內(nèi)墻面涂料每年檢修1次,每日查1次每年1月份完畢日查問題及時解決2外墻面涂料每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上條磚每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上馬賽克每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上清洗每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上3樓梯涂料每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上大理石每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4非機動車房涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上5門廳涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上6供電設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年3-4月份完畢同上7供水設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年6月份完畢同上8其它設(shè)施每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上9消防系統(tǒng)每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上10智能系統(tǒng)每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上11電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上累計單位：負責人：年月日（2）房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護計劃序號項目計劃完畢狀況計劃完畢時間備注1機電設(shè)備及場合（地）每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢日查問題及時解決2消防每年檢修2次,日查1次每年4、10月份完畢同上3空調(diào)每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上5供電設(shè)備每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上6供水設(shè)備每年檢修1次,日查1次每年10月份完畢同上7智能監(jiān)控每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上8通訊系統(tǒng)每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上9區(qū)內(nèi)道路每年檢修1次,日查1次每年1月份完畢同上10路燈每年檢修2次,日查1次每年2、8月份完畢同上11溝、渠、池、井每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上12園林綠化系統(tǒng)每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上13上下水主管道每年檢修2次,日查1次每年4、10月完畢同上14批示牌每年檢修1次,日查1次每年10月完畢同上15公共場合每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上16其它單位：負責人：年月日8.1.5作業(yè)規(guī)程與原則總體規(guī)定做到三無，房屋無破損，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案以下：（1）房屋日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案1）定時檢查房屋及共用設(shè)施，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，確保正常使用，最大程度的發(fā)揮使用功效。2）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理規(guī)定，制止多種私自變化房屋和配套設(shè)施的用途、構(gòu)造、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3）做好零星養(yǎng)護工作，應(yīng)急維修但是夜，確保房屋正常的使用功效。4）大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制訂養(yǎng)護方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。5）制訂房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)社區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物狀況，提前介入，理解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。6）建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立具體技術(shù)檔案，方便以最快的速度查得有關(guān)參數(shù)，確保房屋處在最佳狀態(tài)。7）質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護社區(qū)業(yè)主的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量原則嚴格把關(guān)。房屋及配套設(shè)施日常維護及實施計劃序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震構(gòu)造部位①局部受損②施工質(zhì)量因素造成的構(gòu)造問題平時每月巡邏一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立刻解決或維修。①由于使用不當造成構(gòu)造較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。②如因施工質(zhì)量因素造成構(gòu)造問題，應(yīng)提請開發(fā)單位解決。①有關(guān)房屋修繕原則。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使用正常。②功效完好。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。①有關(guān)房屋修繕原則。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。④屋面積水。日常巡邏，每六個月維護一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實施維修。①有關(guān)房屋修繕原則。②有關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。①無積水，無滲漏。②隔熱層完好無損。③避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門廳的墻、天花維護。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。每日對該區(qū)域檢查一次；每六個月對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負責①對應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②房屋修繕原則。①整潔、無缺損。②表面完好無變形，窗戶無滲水。序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果5上、下水主管道=1\*GB3①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。每月巡邏一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實施。給、排水維護修繕原則。房屋維修原則。①美觀完好。②上、下水暢通。③無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護。每月對水池、水箱進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。委托含有有關(guān)資質(zhì)公司進行維護、清洗。水池、水箱清洗有關(guān)原則。①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無二次污染。7設(shè)施設(shè)備用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。③各項設(shè)施、設(shè)備缺損。①每七天檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。②每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實施。對應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。①正常安全使用。②各項設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。（2）公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案1）建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案，方便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。2）將社區(qū)全部設(shè)施進行分類，建立驗收、登記、建檔、等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定時對設(shè)施進行清查、核對，確保賬、卡、物相符，并為制度設(shè)施養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。3）根據(jù)行業(yè)原則制訂設(shè)施管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。4）建立設(shè)施日常保養(yǎng)和定時檢查維修制度，責任到人，統(tǒng)計及時、具體、精確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，確保維修合格率達成100％，并進行回訪，回訪統(tǒng)計健全。5）制訂設(shè)施安全運行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長久設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。6）制訂設(shè)施維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配備狀況，制訂具體的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作貫徹到人7）做好設(shè)施事故的防備和解決，根據(jù)社區(qū)設(shè)施狀況，編制切實可行的設(shè)施事故應(yīng)急解決預(yù)案，組織搶修和解決，盡量減少損失和影響。事故解決后，認真查清因素，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案序號類別項目定期維修計劃方案標準設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路路面1）進住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。1）由工程督查加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。1）屋村道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量原則；3）人行道鋪設(shè)技術(shù)原則。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功效。人行道緩?fù)緩?室外照明道路燈1）燈桿每年維護一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍1）由工程技術(shù)部門按有關(guān)作業(yè)規(guī)程維護；2）對于破損燈具及老化線路進行更換。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)原則。1）實施良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率達99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其它照明燈3溝渠池井雨水口1)化糞池每六個月清理一次;2)井蓋板每年刷一次漆,避免銹蝕；3）每季清理井內(nèi)雜物一次；4）每年全方面維修完善一次。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。1）化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢順；2）井蓋正常使用，密合；3）流水暢通。雨水井污水井化糞池閥門井弱電井強電井4園林澆灌系統(tǒng)1）每年對澆灌系統(tǒng)進行一次檢修，每日巡邏一次；2）定時對標示牌進行維護由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修。1）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程；1）確保各項系統(tǒng)正常運行；2）確保綠化標示牌完畢率100%綠地雕塑小品、水池花池5公共會所1）每月定時巡邏房屋及配套設(shè)施與否正常，2）每月定時出質(zhì)檢報告由工程技術(shù)部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實施。1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量原則；2）有關(guān)電氣、機械、設(shè)備維護原則。1）各類公共場合能正常有效使用；2）場合內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常運轉(zhuǎn)，環(huán)境設(shè)施完好。場合幼兒園6停車場地面停車場1）每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補進行更新一次；2）對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5‰。1）由工程技術(shù)部組織實施或委托有關(guān)施工單位；2）維護費用逐年遞增10%。1）砼路面施工質(zhì)量原則；2）停車場地面施工技術(shù)原則。1）停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用；2）使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命；3）場地平整，無積水。地下停車場7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管1）消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；由工程技術(shù)部組織實施。1）啟動靈活；2）不滲漏。1）正常有效使用；2）外觀完好。室外消防栓2）消防栓每六個月排一次水，檢修一次。水泵結(jié)合器8供配電系統(tǒng)配電房1）每日巡邏，每年檢修一次由工程技術(shù)部組織實施1）防塵、2）防濕、3）防鼠，1）確保供配電正常使用；2）確保并超出設(shè)備正常使用年限。9公用標志設(shè)施標記牌1）每月清潔標志一次；2）每六個月對標志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固狀況進行檢查維護；3）每六個月對標記進行維護一次。1）由工程技術(shù)部負責實施；2）每更換一次。住宅區(qū)標記、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。1）標志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固；3）標示清晰警示牌10其它公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站用三合一垃圾集中站1）每年全方面維護一遍；2）每季度檢查擋土墻頂排水溝暢通狀況；3）每季度檢查一次泄水孔疏通狀況。由工程技術(shù)部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。1）擋土墻維護原則；2）圍欄維護原則。1）設(shè)施安全正常使用；2）美觀完好。8.1.6應(yīng)急預(yù)案（1）主供水管爆裂的處置立刻關(guān)閉有關(guān)聯(lián)的主供水管上的閘閥，如果關(guān)閉了主供水管上有關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制大量泄水，則應(yīng)關(guān)停對應(yīng)的水泵房，立刻告知物業(yè)服務(wù)部及工程主管，工程部主管聯(lián)系供水公司進行搶修，物業(yè)服務(wù)部負責告知有關(guān)的用水單位和業(yè)主有關(guān)停水的狀況，在設(shè)備維護員或工程主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水電維修員開水試運行，看有無漏水或松動現(xiàn)象；確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急解決作業(yè)規(guī)程》處置（3）水泵房發(fā)生水浸時的處置1）、發(fā)生進水狀況后，立刻關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水較大，應(yīng)立刻告知工程部主管，同時竭力阻滯進水；4）、漏水源堵住后，應(yīng)立刻排水；5）、排干水后，應(yīng)立刻對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕解決，如有干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換有關(guān)管線等。6）確認濕水已消除、各絕緣電阻符合規(guī)定，開機試運行。7）如無異常狀況出現(xiàn)則能夠投入正常運行。（4）電梯事故應(yīng)急解決1）當火災(zāi)發(fā)生時①電梯維修工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降落至基站②消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，快速關(guān)閉不含有消防功效的電梯。③關(guān)閉各層防火門，避免火向其它樓層延燒。2）當發(fā)生地震時輕微的地震對電梯破壞不大，震級較強時，可能會使轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴脫離導(dǎo)軌，有一部分導(dǎo)線可能切斷，某些元件可能誤動作。①工程主管盡快將電梯控制在安全樓層，把乘客引導(dǎo)到安全的地方。②運行時發(fā)生地震，應(yīng)駛向近來的一層地面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行具體檢查，修復(fù)脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用。③當電梯發(fā)生嚴重撞頂和蹲底時，須經(jīng)電梯維修工嚴格檢查、修復(fù)、擬定后方可使用；④如果電梯因某種因素失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂，各項安全裝置將自動起保護作用，會制停轎廂的；⑤當乘客都脫離危險后，應(yīng)立刻切斷總電源開關(guān)。3）當電梯進水時①底坑進水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中斷運行并切斷電源；②當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。③電梯濕水后，由電梯公司做濕水解決，并提交對應(yīng)報告。4）消防事故應(yīng)急解決①當消防主機出現(xiàn)殿堂狀況如（如水浸入），應(yīng)立刻切斷供應(yīng)消防主機的主電源和備用電源，以免引發(fā)有關(guān)聯(lián)動裝置啟動而造成消防主機部件燒毀。②當配電箱線路發(fā)生短路（過負荷）起火時，立刻關(guān)掉有關(guān)設(shè)備的電源，快速用干粉或“1211”滅火器撲滅，視狀況擬定與否報火警電話“119”。8.2機電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理從物業(yè)管理的角度看,社區(qū)機電設(shè)備、智能化設(shè)備管理是為確保社區(qū)附屬配套的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進行的管理與服務(wù)工作.它涉及從社區(qū)設(shè)計建造時設(shè)備的規(guī)劃、購置、安裝，到接管后設(shè)備的使用、維護、維修、改造、更新直至報廢的整個壽命周期進行的實物及其技術(shù)的管理；8.2.1機電設(shè)備設(shè)施管理（1）工作內(nèi)容1）對現(xiàn)有設(shè)備進行科學的管理與維修，使房屋建筑達成使用經(jīng)濟、舒適及安全的規(guī)定。2）充足運用計算機技術(shù)實現(xiàn)社區(qū)機電設(shè)備綜合信息管理。3）充足挖掘和運用現(xiàn)有設(shè)備的潛力。4）對現(xiàn)有設(shè)備更新和技術(shù)改造。5）避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮社區(qū)為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。6）做好設(shè)備管理與維修人員的培訓(xùn)工作。（2）服務(wù)方法在機電設(shè)備設(shè)施管理的過程中我們將貫徹實施“三好”、“四會”和操作的“五項紀律”等方法。1）“三好”的原則①管好設(shè)備：操作者應(yīng)負責保管好自己使用的設(shè)備，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不準其別人操作。②用好設(shè)備：嚴格貫徹操作維護規(guī)程，杜絕不文明的操作。③修好設(shè)備：設(shè)備操作工人要配合維修工人修理設(shè)備，及時排除設(shè)備故障，按計劃維修設(shè)備。2）“四會”的規(guī)定①會使用：操作者應(yīng)先學習設(shè)備操作維護規(guī)程，熟悉設(shè)備性能、構(gòu)造、傳動原理，對的使用設(shè)備。②會維護：學習和執(zhí)行設(shè)備維護、潤滑規(guī)定，上班加油，下班清掃，經(jīng)常保持設(shè)備清潔、完好。③會檢查：理解自己所用設(shè)備的構(gòu)造、性能及易損零件部位，熟悉日常檢查的項目、原則和辦法，并能按規(guī)定規(guī)定進行日常點檢。④會排除故障：熟悉所用設(shè)備特點，懂得拆裝注意事項及鑒別設(shè)備正常與異?，F(xiàn)象。會作普通的調(diào)節(jié)和簡樸故障的排除，自己不能解決的問題要及時報告，并協(xié)同維修人員進行排除。3）設(shè)備操作的“五項紀律”①實施定人定機，恪守安全操作規(guī)程。②經(jīng)常保持設(shè)備整潔，按規(guī)定加油，確保合理潤滑。③恪守交接班制度。④管好工具、附件，不得遺失。⑤發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立刻停車檢查，自己不能解決的問題應(yīng)及時告知有關(guān)人員檢查解決。（3）管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的工程服務(wù)部，實施24小時值班，當班人員負責全社區(qū)機電運行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計、反饋等，作為社區(qū)聯(lián)系多種支持和資源，完畢社區(qū)正常運行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)功效，本部門設(shè)立3名維護人員。操作人員崗位責任制度機電設(shè)備運行管理質(zhì)量的核心是建立和貫徹完善的設(shè)備運行管理制度。生產(chǎn)設(shè)備運行管理制度重要有責任到人制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責任制、設(shè)備的安全操作規(guī)程等；而社區(qū)機電設(shè)備還應(yīng)涉及正常的供水用水制度、配供電制度、智能化系統(tǒng)、電梯的運行時間制度及各項安全管理規(guī)定等。1）責任到人制度責任到人的目的是確保每臺設(shè)備都有專人負責，專人操作和維護。其具體執(zhí)行的辦法以下：①設(shè)備主管部門應(yīng)將重要設(shè)備和普通設(shè)備劃分清晰，建立和健全設(shè)備定人定機制度，實施分級管理。②重要設(shè)備都必須在“誰使用誰保養(yǎng)”的原則下，嚴格崗位責任，實施定人定機制，以確保對的使用設(shè)備和貫徹日常維護工作。定人定機名單經(jīng)設(shè)備主管審查，公司主管同意執(zhí)行。定人定機名單審批后，應(yīng)保持相對穩(wěn)定，確需變動時，應(yīng)按上述規(guī)定程序進行。③多人操作的設(shè)備應(yīng)實施班組長制，負責和協(xié)調(diào)設(shè)備的使用與維護。④功效設(shè)備的操作人員必須建立專人負責制進行保管保養(yǎng)，并應(yīng)嚴格恪守安全操作規(guī)程。2）交接班制度對社區(qū)重要設(shè)備須執(zhí)行嚴格的交接班制度，其內(nèi)容大致以下：①多班制管理設(shè)備均應(yīng)有“設(shè)備交接班統(tǒng)計本”，交班人在下班前，除完畢日常維護作業(yè)外，必須將本班設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況、運行中發(fā)現(xiàn)的問題、故障維修狀況等具體統(tǒng)計在該簿上，并應(yīng)主動向接班人介紹設(shè)備運行狀況，雙方當面檢查，交接完畢后在統(tǒng)計簿上簽字。如系持續(xù)運行設(shè)備或工作時不允許半途停機者，可在運行中完畢交接班手續(xù)。②如接班工人因故未能準時上班時，交班工人必須將“設(shè)備交接班統(tǒng)計簿”交給下一班的組長簽字，交班手續(xù)辦完后才干離開工作崗位。③接班工人應(yīng)適宜提前達成接班地點，接班時應(yīng)認真檢查設(shè)備各部狀況，對照交班統(tǒng)計核對有無差別，確認設(shè)備狀況，交班清晰無疑方能接班。若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時告知本班組長作解決，必要時可回絕接班。④如因交班不清，設(shè)備在接班后發(fā)生問題應(yīng)由接班工人負責。⑤《設(shè)備交接班統(tǒng)計簿》應(yīng)保持清潔、完整，不準撕毀、涂改或丟失，用完后交舊換新。班組應(yīng)定時（約三個月）交設(shè)備部門技術(shù)資料員保存，一段時期后再予以銷毀。⑥工程主管應(yīng)隨時查看交接班簿，方便分析設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，為狀態(tài)管理和維修提供信息。維修組內(nèi)也應(yīng)建立交接班簿，方便統(tǒng)計設(shè)備故障檢查和維修狀況，為下一班維修人員提供信息。設(shè)備主管要隨時抽查交接班制度的執(zhí)行狀況，并作為評比考核內(nèi)容之一。對普通的設(shè)備，雖不進行交接班手續(xù)，但也應(yīng)在設(shè)備（特別是重點設(shè)備）發(fā)生異常時，填寫運行統(tǒng)計和故障狀況，以掌握其技術(shù)狀態(tài)信息，為檢修提供根據(jù)。3）安全管理規(guī)定安全管理在社區(qū)設(shè)備管理中占有很重要的位置，國家對安全性能規(guī)定高的設(shè)備實施合格證制度，如電梯、消防，并規(guī)定使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。為確保設(shè)備在使用中的安全，應(yīng)制訂對應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通道的管理規(guī)定、電梯安全使用的規(guī)定等。為了加強設(shè)備維護員的責任心，避免發(fā)生設(shè)備事故，必須建立設(shè)備使用者的崗位責任制。重要內(nèi)容以下：①設(shè)備維護員必須恪守“定人定機”、“憑證操作”制度，嚴格按“四項規(guī)定”、“五項紀律”和設(shè)備操作維護規(guī)程等規(guī)定，對的使用與精心維護設(shè)備。②必須對設(shè)備進行日常定檢，并認真作好統(tǒng)計。作好潤滑工作，班前加油，班后及時清掃、擦拭、涂油。③掌握“三好”、“四會”的基本功規(guī)定，搞好日常維護、周末清洗和定時維護工作。配合維修工人檢查和修理自己所操作的設(shè)備。④管好設(shè)備附件。當更換操作設(shè)備或工作調(diào)動時，必須辦理設(shè)備和附件的移交手續(xù)。⑤認真執(zhí)行交接班制度和填寫交接班統(tǒng)計。⑥參加所操作設(shè)備的修理和驗收工作。⑦設(shè)備發(fā)生事故時，應(yīng)按操作維護規(guī)程的規(guī)定，采用方法，切斷電源，保持現(xiàn)場，及時向主管報告，等待解決。分析事故時應(yīng)如實闡明通過，對違反操作維護規(guī)程等主觀因素所造成的事故，應(yīng)負直接責任。（4）服務(wù)計劃房屋本體公用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案表1序號項目內(nèi)容計劃方案1房屋承重及抗震構(gòu)造部位◆局部受損；◆施工質(zhì)量因素造成的構(gòu)造問題；◆每七天巡邏一次，發(fā)現(xiàn)問題，立刻解決、維修?！粲捎谑褂貌划斣斐蓸?gòu)造局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施。2外墻面◆外墻面起鼓脫落；◆外墻面局部滲漏；◆外墻面大面積滲漏；◆外墻面的翻新；◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！舴桨敢言诠芾硭悸分刑岢?，另案解決。3公共通道廳、樓梯間◆公用地面的維修改造；◆公共通道、門廳的墻、天棚維護；◆樓間墻面、扶手、踏步的維護◆每七天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粲晒こ滩堪磳?yīng)技術(shù)規(guī)定實施維修。共用設(shè)施設(shè)備日常維修計劃及實施方案表2序號類別項目日常維修計劃方案1道路路面、人行道◆每七天檢查一遍，隨壞隨修?！粲晒こ滩堪错椖烤S修規(guī)程實施。2室外高柱燈◆每天檢查一遍，隨壞隨修。◆由工程部按作業(yè)指導(dǎo)書實施。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粲晒こ滩堪醋鳂I(yè)指導(dǎo)書規(guī)程實施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標示牌◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！艄こ滩堪醋鳂I(yè)指導(dǎo)書規(guī)程維修。5機電設(shè)備變配電設(shè)備◆每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修?！粲晒こ滩拷M織實施。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實施。閥門8公用標記導(dǎo)視標記牌◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站◆每七天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修◆由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實施。大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常維修原則及實施效果表3序號類別項目日常維修原則日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙◆路面修繕質(zhì)量原則；◆人行道鋪設(shè)修繕原則◆平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99％以上。2室外高柱燈◆電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；◆燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達100％。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆井內(nèi)無積物，井壁無脫落；◆化糞池出口及分隔池無堵塞；◆井蓋上標志清晰?！艟w完好，標志清晰；◆無缺損，少污積；◆無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統(tǒng)及標示牌◆每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。◆系統(tǒng)正常運行◆標示牌完好率100%5機電設(shè)備變配電設(shè)備◆變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；◆給排水管道施工技術(shù)原則；◆無端障停電，設(shè)備正常安全運行。給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆消防設(shè)施施工技術(shù)原則?！粝涝O(shè)施正常有效；◆敏捷精確報警。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆給排水管道維護規(guī)程◆管道暢通，無滲漏。閥門8公用標記標記牌◆標記去除，無污積，破損；◆安放牢固◆標志設(shè)施完好率100％◆標志無損壞警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站◆無破損；◆無脫落；◆外觀良好。◆確保圍墻的完好；◆確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備定時維修計劃及實施方案表4序號類別項目定時維修計劃方案1廣場道路路面、人行道◆每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。翻新工作由工程部委托施工單位實施。2室外照明高柱燈◆燈桿每年刷漆一次；◆每月清潔燈具一次；◆每季檢修線路一遍；◆對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆化糞池每六個月清理一次；◆井蓋板每年刷一次漆，避免銹蝕；◆每季度清理井內(nèi)雜物一次；◆每年全方面維修完善一次。由工程部按對應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化1）澆灌系統(tǒng)維護2）標示牌維護◆每年對澆灌系統(tǒng)及標示牌檢修一次，每日巡邏；由工程部組織實施。5機電設(shè)備變配電設(shè)備◆每七天檢查控制設(shè)備一次；◆每季檢查開關(guān)敏捷度及開關(guān)緊固件完好狀況。由工程部組織實施給排水設(shè)備6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)◆消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；◆消防栓每六個月排一次水，檢修一次；◆消防系統(tǒng)重要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按有關(guān)維修規(guī)程實施。消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散批示7給排水管道管道◆每年刷一次管道油漆；◆每年檢測一次管道固定碼；◆每六個月維護一次閥門。由工程部負責維修。閥門8公用標記導(dǎo)視標記牌◆每月清潔標記一次，并對標記安放基礎(chǔ)穩(wěn)固狀況進行檢查維護一次；◆每年對標記進行維護一次；◆每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站◆每年刷油漆一遍；◆每季度檢查排水溝暢通狀況；◆每季度檢查一次泄水疏通狀況。由工程部按有關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。大門（5）作業(yè)規(guī)程與原則1）設(shè)備操作與維護規(guī)程設(shè)備操作與維護規(guī)程是設(shè)備操作人員對的掌握設(shè)備操作與維護技能的規(guī)范，它是根據(jù)設(shè)備的構(gòu)造和運轉(zhuǎn)特點，以及安全運行的規(guī)定，規(guī)定設(shè)備操作人員在全部操作過程中必須恪守的事項、程序及動作等基本規(guī)則。操作人員認真執(zhí)行設(shè)備操作維護規(guī)程，可確保設(shè)備正常運行，減少故障，避免事故發(fā)生。設(shè)備操作維護規(guī)程的編制原則是：①力求內(nèi)容精練，重點突出，全方面實用。普通應(yīng)按操作次序及班前、班中、班后的注意事項，分條排列。屬“三好”、“四會”的項目不在列入。②各類設(shè)備含有共性的項目，可統(tǒng)一編制通用規(guī)程。③編制操作維護規(guī)程時，普通應(yīng)按設(shè)備型號類別將設(shè)備的重要規(guī)范、特點、操作注意事項與維護規(guī)定分別列出，便于操作者掌握要點，貫徹執(zhí)行。④重點、高精度、核心設(shè)備的操作維護規(guī)程，要用醒目的板牌顯示在設(shè)備旁，并注上重點標記，規(guī)定操作者特別注意。2）設(shè)備維護的規(guī)定設(shè)備維護必須達成的四項規(guī)定是：①整潔：設(shè)備零部件及安全防護裝置齊全，多種標牌完整、清晰、線路、管道應(yīng)安裝整潔、安全可靠。②清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔，無黃袍、油垢，無碰傷；各部位不漏油、不漏水、不漏氣、不漏電；設(shè)備周邊地面保持清潔。③潤滑：準時按質(zhì)按量加油和換油，保持油標醒目；油箱、油池、冷卻箱應(yīng)清潔，無雜物，油壺、油槍、油淋、油嘴齊全，油氈、油線清潔；油泵壓力正常，油路暢通，各部位軸承潤滑良好。④安全：實施定人定機和交接班制度；掌握好“三好”、“四會”的基本功，熟悉設(shè)備構(gòu)造，恪守操作維護規(guī)程和“五項紀律”；當出現(xiàn)異?，F(xiàn)象應(yīng)及時監(jiān)測確保不出事故。3）設(shè)備維護類別和內(nèi)容設(shè)備的維護工作有日常維護和定時維護兩類：1）日常維護（日常保養(yǎng)）日常維護保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。重要涉及定時檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好緊固工作以及必要統(tǒng)計等。設(shè)備日常維護涉及每班維護和周末維護兩種。①每班維護（每班保養(yǎng)）：班前對設(shè)備各部位進行檢查，按規(guī)定進行加油潤滑；如須進行點檢的設(shè)備，則按規(guī)定的點檢項目進行檢查，并在檢查后按規(guī)定的記號統(tǒng)計到日常點檢卡上，確認正常后才干使用。班中要嚴格按操作維護規(guī)程運行設(shè)備，時刻注意其運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常要及時解決。不能排除的故障應(yīng)告知維修工人技能型維修，維修工人應(yīng)在“故障修理單”上做好檢修統(tǒng)計。下班前應(yīng)對設(shè)備進行清掃擦拭，并將設(shè)備狀況統(tǒng)計在交接班統(tǒng)計本上，辦理交接班手續(xù)。②周末維護（周末保養(yǎng)）：在周末和節(jié)假日前對設(shè)備進行徹底的清掃、擦拭和涂油，并按設(shè)備維護“四項規(guī)定”進行檢查評定，予以考核。2）定時維護（定時保養(yǎng)）定時維護是由工程部以計劃形式下達執(zhí)行的，涉及一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。持續(xù)運轉(zhuǎn)的普通設(shè)備2～3個月進行一次；干磨、多塵設(shè)備則需要每月進行一次。其作業(yè)停機時間按每一修理復(fù)雜系數(shù)為0.3～0.5小時（視設(shè)備的構(gòu)造狀況而定）計算。重要設(shè)備另有規(guī)定。①一級保養(yǎng)：是由設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。重要涉及對設(shè)備進行局部解體，進行清潔調(diào)節(jié)，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定時保養(yǎng)。②二級保養(yǎng)：是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全方面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達成完好狀態(tài)的保養(yǎng)。3）各類設(shè)備的定時維護普通涉及定時檢查的內(nèi)容，它的具體內(nèi)容和規(guī)定，須根據(jù)設(shè)備的特點和參考有關(guān)規(guī)定規(guī)定來制訂，重要以下：①拆卸指定的部件、箱蓋及防護罩等，徹底清洗設(shè)備的外部；檢查及清洗設(shè)備的內(nèi)部。②檢查、調(diào)節(jié)各部位的配合間隙，緊固松動部位，更換已磨損的易損件。③疏通油路，增添油量，清洗或更換濾油器、油氈、油線；更換冷卻液，清洗冷卻液箱。④清洗滑動面，去除毛刺，修正劃傷。⑤清潔、檢查、調(diào)節(jié)電器線路及裝備（由維修電工負責）。⑥排除故障，消除隱患。4）通過定時維護后的設(shè)備，規(guī)定達成：①內(nèi)外清潔，呈現(xiàn)本色；②油路暢通，油標明亮；③操作靈活、運轉(zhuǎn)正常；5）設(shè)備經(jīng)定時維護后，操作人員應(yīng)填寫“設(shè)備定時維護統(tǒng)計卡”，由維修工檢查驗收簽字后，交工程主管審查作為考核的根據(jù)。設(shè)備定時維護統(tǒng)計卡的格式由工程部根據(jù)實際狀況擬定，其內(nèi)容應(yīng)涉及：①定時維護的項目、內(nèi)容及規(guī)定；②實施狀況；③驗收評價；④發(fā)現(xiàn)待解決的問題；⑤維護人/驗收人及主管簽字等。6）重要設(shè)備維護規(guī)定由于重點設(shè)備是公司的重要物資技術(shù)基礎(chǔ)，因此，對這些設(shè)備的使用維護除確保達成普通設(shè)備的各項規(guī)定外，還應(yīng)有下列的特殊規(guī)定：①實施“三定”A定操作人員：按定人定機制度，挑選本工種中責任心強、技術(shù)水平高而時間經(jīng)驗豐富的工人擔任操作，并盡量保持相對穩(wěn)定。B定操作維護規(guī)程：按機型編制每臺設(shè)備操作維護規(guī)程，置于醒目位置，并嚴格執(zhí)行。C維修方式和配備配件：選用最適宜的維修方式，涉及定時檢查、狀態(tài)監(jiān)測、精度調(diào)節(jié)及修理等，并優(yōu)先予以安排。在配備配件方面，要根據(jù)儲藏定額，優(yōu)先儲藏。②使用維護上的特殊規(guī)定A要嚴格按使用闡明書上的規(guī)定安裝設(shè)備，并且規(guī)定每六個月檢查調(diào)節(jié)一次安裝水平和精度，做好具體統(tǒng)計，存檔備查。B對環(huán)境有特殊規(guī)定（恒溫、恒濕、防震、防塵等）的設(shè)備，應(yīng)采用響應(yīng)方法，確保設(shè)備的性能和精度不受影響。C嚴格按照設(shè)備闡明書所規(guī)定的規(guī)范操作使用。D重點設(shè)備在日常維護中普通不允許拆卸，必要時應(yīng)由專職維修員進行。E按規(guī)定的部位和規(guī)定的范疇內(nèi)容，認真做好日常維護工作，發(fā)現(xiàn)有異常，應(yīng)立刻停車，告知檢修人員，絕不允許帶“病”運轉(zhuǎn)。F潤滑油料、擦拭材料以及清洗濟必須嚴格按闡明書的規(guī)定使用，不得隨意代用。特別是潤滑油和液壓油，必須經(jīng)化驗合格后才干使用。在加入油箱前必須進行過濾。G非工作時間應(yīng)加防護罩。對長久停置的設(shè)備，應(yīng)定時進行擦拭、潤滑、空運轉(zhuǎn)。H附件和專用工具柜架擱置，保持清潔，妥善保管，不得損壞、外借和丟失。③實施點檢制重點、核心設(shè)備均應(yīng)實施點檢制。（6）應(yīng)急預(yù)案1）停電應(yīng)急方法①業(yè)主、使用人自用部位忽然停電A當自用部位發(fā)生停電事故時，工程人員應(yīng)首先通過電梯對講系統(tǒng)安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時立刻趕到事故發(fā)生地進行檢查。B查明故障后，工程維修人員對其進行維修，盡量將業(yè)主的損失減少到最低點。②社區(qū)物業(yè)管理范疇忽然停電A當社區(qū)物業(yè)管理范疇內(nèi)發(fā)生停電事故時，若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立刻派人查找因素采用方法，避免故障擴大；若系外部停電，工程技術(shù)人員必須立刻致電供電部門查詢停電因素及時間，并采用以下方法：ⅰ維修技術(shù)人員檢查社區(qū)設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查電機設(shè)備運行狀況，統(tǒng)計工作參數(shù)，對較大載荷的機電設(shè)備或用電單元作關(guān)停解決，避免恢復(fù)供電時瞬間電流損壞設(shè)備。ⅱ查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供電部門線路造成停電的，組織人員做好恢復(fù)供電。?；謴?fù)供電前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時，在搶修同時恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營運。 2）停電應(yīng)急解決注意事項：A發(fā)現(xiàn)或接報停電時，應(yīng)立刻告知物業(yè)公司。B保安部平時應(yīng)預(yù)備應(yīng)急電燈，充好電源，確保停電期間的巡邏時照明使用。C保安員必須核算電梯內(nèi)無乘客受困，必要時按電梯困人應(yīng)急方案予以解救。D如停電事故可能造成停水或電梯停運等事故發(fā)生,則在停電前應(yīng)早作準備,告知業(yè)主或加以防備。E管理區(qū)緊急電源提供之電力不能滿足正常營運需要，故次要場合如地下車庫照明可能局限性，管理員應(yīng)親密注意車道交通狀況，必要時放置照明物，方便行人。F在無應(yīng)急燈狀況下，次要崗位人員應(yīng)手持電筒護送業(yè)主進出。G管理處及時張貼停電通告，及安排人員進出路線合理調(diào)節(jié)。H調(diào)試正常后，報告物業(yè)公司，并做好事故統(tǒng)計。3）觸電事故的應(yīng)急方法①當有人觸電后，其身邊的人不要驚恐失措，應(yīng)及時采用下列應(yīng)急方法。A首先要趕快拉掉電源開關(guān)或拔掉電源插頭，不可隨便用手去拉觸電者的身體。因觸電者身上有電，一定要盡快切斷電源，才干進行急救。B為了爭取時間，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把撥開觸電者身上的電線或電器用品，絕不能使用鐵器或潮濕的棍棒，以防觸電。C救護者可站在干燥的木板上或穿上絕緣鞋，用一只手（千萬不能同時用兩只手）去拉觸電者的干燥衣服，使觸電者脫離電源。D人在高處觸電，要避免脫離電源后從高處跌下摔傷。②造成人員傷亡的，保安部應(yīng)及時將傷員送往附近醫(yī)院或告知急救中心，協(xié)助急救傷者。并及時上報項目經(jīng)理和管片公安機關(guān)。4)防觸電方法：①保安部應(yīng)配合工程部在可能造成觸電傷害的閘箱、配電柜等位置設(shè)立“小心觸電”的警示標記。②保安部應(yīng)提示工程部門定時派專業(yè)人員巡檢電氣線路，及時維修短路、斷路、絕緣破壞等故障狀況。裸露的帶電線頭，必須及時用絕緣材料包好。檢查時，應(yīng)使用專用的驗電設(shè)備，任何狀況下都不要用手去鑒別。③電氣作業(yè)應(yīng)堅持持證上崗制度，非電氣專業(yè)人員不得進行操作。電工人員應(yīng)嚴格按照有關(guān)規(guī)程進行作業(yè)，不得違章操作。④安裝必要的漏電保護開關(guān)。當設(shè)備漏電、短路、過載或人身觸電時，自動切斷電源，對設(shè)備和人身起保護作用。⑤保安部應(yīng)匯同工程部，在日常安全宣傳、培訓(xùn)過程中，安排對員工防觸電和觸電事故解決的有關(guān)知識。⑥當停電檢修時及接通電源前都應(yīng)采用方法使其它有關(guān)人員懂得，以免有人正在檢修時，其別人合上電閘；或者在接通電源時，其別人員由于不懂得而正在作業(yè)，造成觸電。⑦任何員工發(fā)現(xiàn)可能造成觸電傷害事故的安全隱患，應(yīng)及時報告項目保安部和工程部。保安、工程人員應(yīng)及時設(shè)立警示標記，排除安全隱患。5）停水應(yīng)急方法：1)業(yè)主、使用人自用部位忽然停水①當自用部位發(fā)生停水事故時，客服接待員應(yīng)首先安撫業(yè)主或使用人的情緒，同時立刻告知有關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進行維修，盡量將業(yè)主的損失減少到最低點。2)社區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域忽然停水①當社區(qū)物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)發(fā)生停水事故時，若系內(nèi)部故障引發(fā)停水事故，工程組人員立刻查看供水設(shè)備，關(guān)閉有關(guān)閥門，避免故障擴大；若系市政工程引發(fā)停水，工程主管應(yīng)及時向自來水公司理解狀況，掌握停水時間，并采用以下方法：②維修技術(shù)人員檢查社區(qū)供水設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障，應(yīng)檢查水泵房運行狀況，統(tǒng)計工作參數(shù)，對較大用水單元作關(guān)停解決，避免恢復(fù)供水時瞬間損壞設(shè)備。③查明故障后，工程部應(yīng)組織人力搶修。因供水部門線路造成停水的，組織人員做好恢復(fù)供水。④恢復(fù)供水前設(shè)施設(shè)備檢查及保養(yǎng)工作。屬部分區(qū)域故障時，在搶修同時恢復(fù)未受損壞區(qū)域之正常營運。3)管理人員安全方法以下：①在管理區(qū)域重要進出通道之明顯位置張貼臨時停水通告并告之注意事項。②在停水時，如業(yè)主有特殊服務(wù)需要的，管理人員應(yīng)提供必要之服務(wù)。③管理區(qū)用水恢復(fù)后，工程技術(shù)人員加強對受影響之區(qū)域及供水設(shè)備作巡邏，確保無隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。 6）跑水應(yīng)急方法①管理區(qū)任何區(qū)域發(fā)生有滲、跑水或爆管等事件，當值管理人員必須立刻采用以下應(yīng)急方法：A赴現(xiàn)場之工程、管理人員應(yīng)立刻查明事故部位或漏水水源，并用關(guān)閉管閥等方法關(guān)閉及切斷水源，工程技術(shù)人員及時關(guān)閉受損電氣設(shè)備。B當值巡邏保安立刻將電梯提高至漏水層以上樓層，并暫停其使用，以免受水侵。如漏水部位及狀況不影響電梯運作，可不提高電梯或由值班主管決定電梯恢復(fù)使用時間。C管理人員對受水淹場合使用沙包在消防門、電梯轎廂門口等重要部位制止水流進入電梯、顧客單元、配電管槽、電氣機房等場合，并引導(dǎo)水流進入地井、消防通道等次要部位排離樓層。D對于爆管類浸水事件，工程技術(shù)人員在關(guān)閉水源后，應(yīng)立刻根據(jù)爆管性質(zhì)，啟動空調(diào)管道排水閥或消防栓閥門、噴淋排水閥、樓層生活水管等不同管道閥門，排除管內(nèi)余水，減輕管內(nèi)水壓，減少損失。E管理處同時組織清潔人員和清掃工具，對積水部位予以清掃，制止水流侵入重要部位。②監(jiān)控中心保安員立刻通報管理人員赴事發(fā)區(qū)域應(yīng)急，同時報告社區(qū)主管人士，普通狀況下通報程序以下：A首先通報保安主管、工程主管至現(xiàn)場組織應(yīng)急工作。B再通報各崗機動人員、清潔人員。C報告項目經(jīng)理。D如屬市政設(shè)施損壞或社區(qū)進水管爆裂引發(fā)進水時，應(yīng)立刻通報自來水公司急救組搶修。③當突發(fā)事件受控后，管理處應(yīng)立刻組織善后解決工作：A清點受損狀況，作損失報告。B對事故部位、受損狀況拍照備案。C安排現(xiàn)場清潔和受損設(shè)施設(shè)備維修，及時恢復(fù)社區(qū)正常運作。D按保險索賠程序之規(guī)定，向保險商提出申賠書。7)跑水應(yīng)急解決注意事項：①因突發(fā)事件而影響業(yè)主正常工作、生活時，管理處應(yīng)立刻通告業(yè)主，并張貼緊急通告。②當電梯受到水浸無法正常運行時，管理人員應(yīng)做好業(yè)主情緒穩(wěn)定，并安排其它通行方式，如：消防通道、貨運梯等。③管理人員應(yīng)重點防備有急重病之業(yè)主，適宜時候安排人員予以護送。④管理人員在日常巡邏中應(yīng)加強對樓層有管道及閥門部位進行檢查，對有滴、路水狀況及時報告并予以維修。⑤應(yīng)急沙包應(yīng)預(yù)先寄存于重要區(qū)域和樓層內(nèi)，以利于在事故時可就近取用。⑥當電梯轎廂已浸水時，應(yīng)立刻至電梯機房或由監(jiān)控中心操縱予以關(guān)閉，以免人為使用造成損壞加重或其它意外，浸水之電梯需經(jīng)電梯保養(yǎng)商檢查后方可再次使用。⑦管理處對樓層內(nèi)閥門位置及作用標明，并置于明顯部位，培訓(xùn)管理人員熟悉，方便在事故時可對的關(guān)閉。8）電梯停梯或機電故障應(yīng)急方法①電梯停梯困人應(yīng)急方法：A當有乘客被困電梯內(nèi)時，乘客應(yīng)通過報警電話報警至中控室值班員，向監(jiān)控中心求救，監(jiān)控中心管理員應(yīng)立刻向各方通報，到場共同采用解救方法。B電梯發(fā)生故障，保安人員先告知維修部派員搶修,如有人員被困,則用電話安慰被困人“被困事項已知,正加緊處置”,告知管理人員（值班主管）到電梯門處并保持聯(lián)系。C立刻告知管理員至現(xiàn)場指揮。D立刻告知電梯工嚴格按電梯困人救援規(guī)程實施。E被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦，如發(fā)生供氧局限性的須特別留心，若有人身體不適須立刻離開，而電梯公司人員仍沒及時到場，立刻與緊急維修站闡明因素，并即告知消防人員、警方、醫(yī)療救護部門協(xié)助解救。②監(jiān)控中心保安員同時做好下列工作：A認真觀察被困人員精神狀況，及時發(fā)現(xiàn)發(fā)病或精神發(fā)作人士。B通過轎廂內(nèi)語音器，細心做好業(yè)主安撫工作，勸阻強撬廂門或爬越維修孔之人士，以免意外。項目經(jīng)理在被困樓層電梯外，同樣做安撫工作，并通報求助狀況，使其安心。C對傷病者立刻安排至醫(yī)院救治，并派員跟進醫(yī)治狀況。D在業(yè)主解困后，管理處應(yīng)做好善后解決事宜，減少不良影響。③被困者被救須詢問：A被困者獲救后，管理處必須一一詢問其身體狀況，主動理解與否無恙，并作統(tǒng)計。統(tǒng)計內(nèi)容同時規(guī)定涉及被困與否有人不適，與否需要協(xié)助等。B姓名、地址、聯(lián)系電話及到轄區(qū)之因素。如當事者不予合作并拜別時，亦統(tǒng)計過程備案。C如被困者不合作及自行離開，須統(tǒng)計在案。D須統(tǒng)計事件起止時間、具體狀況及維修人員、消防員、警員、醫(yī)護人員達成和離開時間、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、車牌號碼等。E須統(tǒng)計被困者救出的時間或傷員離開時間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。F書寫報告，報有關(guān)部門主管存查，跟進解決。④電梯困人應(yīng)急解決注意事項：A管理區(qū)任何人士，如非政府部門培訓(xùn)及許可之專業(yè)人士，一律不準私自嘗試打開轎廂門解救被困者。B監(jiān)控中心值班員致電電梯公司維修時，規(guī)定詢問接聽者姓名并作電話錄音。C電梯維修商在十五分鐘內(nèi)未趕到現(xiàn)場的，復(fù)電查詢，并每五分鐘致電一次詢問。D如致電消防公安部門救援的，規(guī)定錄音留證。E電梯困人亦引至法律訴訟，統(tǒng)計被困人狀況及規(guī)定、態(tài)度，特別是當事人聯(lián)系地址等，將為公司采用主動方法減少對方之不滿而提供協(xié)助。F認真統(tǒng)計維修商、警方等，到離場時間和采用之方法，在必要時可規(guī)定維修商承當其違反保養(yǎng)商定，如緊急狀況解決達成時間之責任。G電梯內(nèi)警鐘和通話器應(yīng)經(jīng)常測試，使其保持良好使用狀態(tài)。H電梯在檢查或維修時，應(yīng)掛上或放置“正在維修”示意牌。9）給排水事故的應(yīng)急方法①當值巡邏保安員發(fā)現(xiàn)給排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題時，立刻報告給客戶服務(wù)中心，再由客服中心將狀況告知有關(guān)工程技術(shù)人員到事故發(fā)生地進行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進行維修。若系雨水井、污水井故障A發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立刻手動啟動污水泵抽水。B污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。C即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。③若系排污管道故障A排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。B關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。C調(diào)集沙包擋住電梯口和強電井。D報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。④若系主供水管爆裂：A立刻關(guān)閉有關(guān)連的主供水管上的閘閥，弱國關(guān)閉后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停對應(yīng)的水泵房。B客戶服務(wù)中心立刻聯(lián)系供水公司進行搶修，并告知有關(guān)的用水單位和業(yè)主有關(guān)停水的狀況。C在工程部主管的組織下，盡快開挖所爆部位水管，供水公司修好所爆部位水管后用正常供水壓力試壓，看有無漏水或松動現(xiàn)象，確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。⑤注意事項A管理人員在管理區(qū)域重要進出通道之明顯位置張貼臨時故障維修通告并告之注意事項。B告知有關(guān)部門C給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)立刻由主管工程師與主管預(yù)計修復(fù)時間。D4小時可修復(fù)的故障應(yīng)立刻由工程部通過電話告知受影響的部門。E需超出4小時修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面告知受影響的部門。⑥管理區(qū)維修結(jié)束后，工程技術(shù)人員加強對受影響之區(qū)域作巡邏，確保無隱患。如有管理區(qū)設(shè)施設(shè)備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。8.2.2智能化系統(tǒng)管理隨著科學技術(shù)的飛躍發(fā)展，信息技術(shù)、計算機技術(shù)越來越多地進一步物業(yè)管理工作，社區(qū)智能化已成為當代高級住宅樓中一種不可或缺的重要功效。管好用好社區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一種極其重要的環(huán)節(jié)。（1）工作內(nèi)容1）負責智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機設(shè)備的運行操作、維護。2）負責社區(qū)運行信息收集、統(tǒng)計、分析、傳遞，制作統(tǒng)計報表。3）受理社區(qū)業(yè)主、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請與投訴，協(xié)調(diào)有關(guān)人員并予以解決，對解決成果作電話回訪和統(tǒng)計。4）發(fā)生應(yīng)急事件時，推行調(diào)度指揮職能，及時組織力量解決并向上級報告。（2）服務(wù)方法1）智能系統(tǒng)管理的前期方法我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入，主動參于配合有關(guān)工作，力求盡快盡早熟悉整個智能系統(tǒng)，在前期從物業(yè)管理角度給出建議。對有關(guān)上崗人員，進行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。①對監(jiān)控總值班室人員進行系統(tǒng)構(gòu)造、系統(tǒng)工作原理，所轄設(shè)備的性能、原理、特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，故障解決辦法、報警解決程序等方面的培訓(xùn)。②管理處有關(guān)人員進行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用辦法、檢查保養(yǎng)辦法等方面的培訓(xùn)。③對工程維修人員進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作辦法、維護，維修規(guī)程等方面的培訓(xùn)。④對保安員進行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作辦法以及各類事件解決程序等方面的進行嚴格的培訓(xùn)。⑤所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。（3）管理組織架構(gòu)社區(qū)設(shè)立集中的智能監(jiān)控中心，派專人實施24小時監(jiān)控操作，當班人員負責全社區(qū)運行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、統(tǒng)計、反饋等，作為社區(qū)總值班聯(lián)系多種支持和資源，完畢社區(qū)正常運行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功效。智能監(jiān)控設(shè)保安操作1人，在任何狀況下堅守崗位、推行總值班職能。（4）服務(wù)計劃1）智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)①維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定時維護保養(yǎng)兩個層次。日常維護保養(yǎng)工作內(nèi)容重要是巡視檢查及調(diào)節(jié)、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于監(jiān)控中心設(shè)備的外觀、功效狀態(tài)。定時維護保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查，系統(tǒng)實驗及計劃性修理，由維修人員按有關(guān)規(guī)范進行實施。②日常維護保養(yǎng)、定時維護保養(yǎng)質(zhì)量控制日常和定時維護保養(yǎng)均按有關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責。各負責人按規(guī)程、計劃做完保養(yǎng)維護工作后在對應(yīng)圖表中作統(tǒng)計。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定時和不定時檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生因素，提出改善方法并跟進實施。對各負責人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議成果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的根據(jù)。③重要系統(tǒng)定檢工作要點閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對各處監(jiān)視探頭檢測鏡頭與否清潔，螺絲與否有松脫，云臺與否轉(zhuǎn)動靈活，線路與否連接完好，監(jiān)控室的屏幕圖象與否清晰，信號與否受到干擾，24小時錄象機與否工作正常，錄制磁帶與否圖像清晰。檢測需每月進行一次。A中央監(jiān)控室機房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測監(jiān)控室的空氣溫濕度與否符合原則，防靜電環(huán)境與否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號與否連接正常，各主機及監(jiān)視器和電視墻顯示與否正常，各個設(shè)備接地與否良好，UPS不間斷電源與否工作良好。檢測需每季度進行一次。B停車場管理子系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如，讀卡器與否工作正常，各處批示燈與否正常動作，報警器與否工作，計算機停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)與否運行良好。檢測需每季度進行一次。C消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功效與否有效，線路連接與否可靠，報警信號裝置與否失效。抽查煙、溫感探頭與否反映正常，實驗消火栓破玻按鈕信號與否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功效與否正常，檢查實驗送風及排煙系統(tǒng)設(shè)備，檢測每月進行一次。D背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示與否正常、清晰。2）維修計劃小修計劃：根據(jù)日常統(tǒng)計、月檢統(tǒng)計及報告，制訂每季一次的小修計劃。中修計劃：根據(jù)季檢統(tǒng)計及報告、年檢統(tǒng)計及報告制訂每年一次的中修計劃。大修計劃：根據(jù)年檢統(tǒng)計及報告，制訂每三年一次的大修計劃。3）智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料，結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，我們制訂了下列的維護保養(yǎng)項目表。該表將根據(jù)后來掌握的資料進行補充、調(diào)節(jié)和深化。（以下表）類別對象項目標準日常維護日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統(tǒng)煙感探測器測試敏捷度用火災(zāi)測探實驗器檢查符合原則√√手動報警按鈕外觀、接觸敏捷度符合使用原則√√聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用原則√√聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用原則√√監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵