英德市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

英德市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分區(qū)域宏觀環(huán)境分析 3一、清遠市概況 3二、清遠市經(jīng)濟狀況 4三、英德市概況 7四、英德市經(jīng)濟狀況 8五、英德市特色產(chǎn)業(yè) 9六、英德市土地利用規(guī)劃 10七、英德市各功能區(qū)分布 11第二部分市場環(huán)境分析 15一、清遠市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 15二、英德市房地產(chǎn)市場分析 16三、英德市房地產(chǎn)市場特征 19四、英德市房地產(chǎn)市場供求分析 21五、未來發(fā)展趨勢 23六、樓盤個案 24第三部分地塊可行性分析 27一、地塊位置 27二、地塊指標(biāo) 28三、地塊概況 29四、地塊S.W.O.T.分析 32第四部分建議 35第一部分區(qū)域宏觀環(huán)境分析一、清遠市概況清遠市位于廣東省的中北部、北江中游、南嶺山脈南側(cè)與珠江三角洲的結(jié)合帶上。南連廣州、佛山，北接湖南、廣西，東及東北和韶關(guān)市交界，西及西南與肇慶市為鄰。南北相距約190公里，東西相隔約230公里，邊界線共長1200公里?？偯娣e19152.89平方公里，占全省總面積的1/10。清遠市清城區(qū)：面積927平方千米，人口約60萬。英德市：面積5679平方千米，人口108萬。連州市：面積2661平方千米，人口52萬。佛岡縣：面積1302平方千米，人口31萬。陽山縣：面積3372平方千米，人口53萬。清新縣：面積2579平方千米，人口70萬。連南瑤族自治縣：面積1231平方千米，人口16萬。連山壯族瑤族自治縣：面積1264平方千米，人口11萬。二、清遠市經(jīng)濟狀況1、總體經(jīng)濟實力初步核算,2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1112.5億元,比2005年增長1.9倍,年均增長24%。GDP比上年增長20.8%,其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值120.0億元,增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值674.3億元,增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值318.2億元,增長10.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.8:56.3:31.9調(diào)整為10.8:60.6:28.6，即目前還是以工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)。清遠市GDP增長率在2007年達到了頂峰32.9%，由于2008年金融海嘯，GDP增長速度有所下調(diào)。但過了2009年后，GDP增長速度重新達到20.8%，并以不斷加速的趨勢發(fā)展。2、固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資996.9億元,比2005年增長3.4倍,年均增長34.5%。投資總額比上年增長18.5%,其中城鎮(zhèn)投資621.9億元,增長41.9%；農(nóng)村投資375.0億元,下降7.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資125.2億元,增長39.1%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)完成投資35.1億元,增長75.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資495.0億元,增長25.6%,其中制造業(yè)完成投資391.5億元,增長23.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資466.8億元,增長9.3%,其中交通郵電通訊業(yè)完成投資80.9億元,下降2.4%。

在房地產(chǎn)開發(fā)中,商品房竣工面積240.1萬平方米,同比增長24.4%；商品房銷售面積326.3萬平方米,增長13.0%,其中住宅銷售面積306.5萬平方米,增長11.6%。商品房銷售額136.1億元,增長38.6%,其中住宅銷售額124.6億元,增長38.6%。3、居民購買力水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15768元,比上年增長10.2%。人均消費性支出10595元,增長7.5%。初步統(tǒng)計全市在崗職工年平均工資32716元，增長15.3%。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積30.7平方米，處于全省中等水平。農(nóng)村居民人均純收入6386元,增長10%以上。農(nóng)村居民生活消費人均支出5100元。農(nóng)村居民人均現(xiàn)有住房總建筑面積30.9平方米。三、英德市概況英德市區(qū)英城鎮(zhèn)英德市是清遠市的縣級市，位于廣東省中北部，北江中上游，是珠江三角洲與粵北山區(qū)的結(jié)合部，南距廣州１３８公里，到廣州白云機場89公里；北距韶關(guān)90公里，全市總面積5671平方公里，人口１０８萬，是廣東省國土面積最大的縣級行政區(qū)。市政府駐英城鎮(zhèn)，城區(qū)面積19平方公里，城區(qū)總?cè)丝?5.3萬人。英德市區(qū)英城鎮(zhèn)目前，城區(qū)防護體系工程、北江第二大橋、湞陽湖、湞陽路、光明路、茶園路、英州大道的建造基本完成，英德市政府計劃用十年時間，將市區(qū)范圍從19平方米公里發(fā)展成為30平方公里，市區(qū)人口從15人發(fā)展成為50萬人的中等城市。四、英德市經(jīng)濟狀況1、經(jīng)濟總量初步核算，2010年英德市生產(chǎn)總值為208.60億元，比上年增長22.5%，位居清遠市第二名，緊跟清城區(qū)，增速比清遠市高1.7個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值31.36億元，增長9.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值108.75億元，增長38.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值68.49億元，增長8.1%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由上年的16：46：38調(diào)整為15：52：33，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高6個百分點，第一、三產(chǎn)業(yè)比重分別下降1個百分點和5個百分點。人均生產(chǎn)總值為21017元，增長20.8%。2、固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資195.40億元，比上年增長23.3%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施完成投資66.32億元，增長40.5%；城市建設(shè)投資18.49億元，增長5.6%；房產(chǎn)業(yè)完成投資9.14億元，增長22.6%。固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資14.28億元，增長40.5%。第二產(chǎn)業(yè)投資88.60億元，增長9.9%；其中工業(yè)投資88.60億元，增長9.9%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資92.52億元，增長36.6%，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。3、居民購買力全市在崗職工年平均工資32532元，比上年增長10.5%，在全省處于中等水平。剔除物價因素實際增長6.9%。農(nóng)民人均純收入6358元，增長12.8%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)(即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重)為54.5%，比上年增加2.3個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13366元，增長10.5%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為45.1%。五、英德市特色產(chǎn)業(yè)英德是中國紅茶之鄉(xiāng)。全市現(xiàn)有茶園面積4000公頃，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)茶葉3000噸，并有英紅、英華、黃陂、紅星、含光五大專業(yè)茶場，省茶葉科學(xué)研究所設(shè)在英德?，F(xiàn)已形成了以紅茶為主，綠茶、大葉青、烏龍茶、普洱茶以及白茶、苦丁茶為輔的多種茶類結(jié)構(gòu)，各種深加工茶和其它花色品種齊全。上世紀(jì)六十年代英德紅茶被英國女皇指定為皇室用茶。英德是廣東水泥之鄉(xiāng)。全市擁有儲量豐富的優(yōu)質(zhì)石灰石資源，據(jù)勘測全市石灰石貯量超過６００億噸，品質(zhì)好，儲量居廣東第一。英德是廣東省重要的水泥生產(chǎn)基地，水泥工業(yè)極其發(fā)達，水泥產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)、量大，久負(fù)盛名，遠銷華南各地和港澳。英德是廣東硫鐵礦之鄉(xiāng)。英德有硫、鐵、金、錫、鉍、鋁、鋅、煤、石英砂等39種礦產(chǎn)資源，其中硫礦儲量達8000多萬噸，儲量居廣東之最。鐵礦3000多萬噸，已發(fā)現(xiàn)的礦床275處，其中大中型礦床40多處。英德是中國英石之鄉(xiāng)。英石為我國四大園林名石之一，具有“皺、瘦、漏、透”四大特點，早在宋代就已名揚四海，相傳英德以盛產(chǎn)英石而得名。全市現(xiàn)有數(shù)十家英石盆景加工企業(yè)，與天然英石、黃臘石等奇石一起，暢銷海內(nèi)外。六、英德市土地利用規(guī)劃從右圖的土地利用規(guī)劃可以看到建設(shè)用地（紅色）是以英城鎮(zhèn)市區(qū)為中心，覆蓋至旁邊大站鎮(zhèn)的很大一部分。而農(nóng)用地（黃色）則圍繞著建設(shè)用地來分布，是很典型的“農(nóng)村包圍城市”的格局。其余占據(jù)用地規(guī)劃大多數(shù)面積的用地是林業(yè)（綠色）。七、英德市各功能區(qū)分布英城鎮(zhèn)是英德市市區(qū)，其它鎮(zhèn)是英德市的郊區(qū)。英城鎮(zhèn)市區(qū)基本完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，主要以第三產(chǎn)業(yè)為主尤其是房地產(chǎn)業(yè)。以往很有名的水泥廠在近期會搬離到郊區(qū)，在市區(qū)基本沒有工廠。英城鎮(zhèn)北部離市區(qū)約有2公里處規(guī)劃了一個工業(yè)園，陸續(xù)有工廠進駐。英城鎮(zhèn)在英德市有著領(lǐng)頭羊的地位，它的輻射完全覆蓋整個英德市，因此發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。大站?zhèn)是與英城鎮(zhèn)一水相隔的一個郊區(qū)鎮(zhèn)。目前主要以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。但由于與英城鎮(zhèn)相接，而且臨近西江，現(xiàn)政府規(guī)劃大站鎮(zhèn)與英城鎮(zhèn)“一河兩岸”共同發(fā)展。未來行政中心往工業(yè)園未來行政中心往工業(yè)園新城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心發(fā)展中的第二個商業(yè)中心發(fā)展中的第二個商業(yè)中心新城區(qū)新城區(qū)濱江公園（一河兩岸工程）濱江公園（一河兩岸工程）舊城區(qū)舊城區(qū)往大站鎮(zhèn)往大站鎮(zhèn)舊城區(qū)市集中心舊城區(qū)市集中心※英德市以湞陽路為界，湞陽路以北屬于新城區(qū)，湞陽路以南屬于舊城區(qū)?！虡I(yè)中心、行政中心、新樓盤等都在新城區(qū)；舊城區(qū)的建筑多是平房或兩三層的自建房，本地居民居住?！f城區(qū)中心為城南市場和一些個體工商戶，主要滿足本地居民日常生活用品和肉菜食品為主?！鲁菂^(qū)的商業(yè)中心以和平中路和建設(shè)路為中心，主要的大型商場有和平廣場和英州明珠廣場（沃爾瑪進駐）。※新城區(qū)發(fā)展中的第二個商業(yè)中心在英城鎮(zhèn)的西北部，現(xiàn)在那里很多在建或在售的新盤?！磥硇姓行膶默F(xiàn)在的和平路—建設(shè)路商業(yè)區(qū)搬到英城鎮(zhèn)的北部，如今很多政府機關(guān)已經(jīng)搬遷完畢?！⒊擎?zhèn)東邊濱臨西江，政府規(guī)劃“一河兩岸”工程，現(xiàn)在已經(jīng)完成濱江公園的建設(shè)?！袇^(qū)還存在少量的工廠，如水泥廠、婚紗廠、手袋廠等，但應(yīng)該在近年會進行搬遷?！袇^(qū)里面南北分別有湞陽湖和月桂湖。市區(qū)以北2公里有一個工業(yè)園，現(xiàn)在陸續(xù)有企業(yè)進駐。第二部分市場環(huán)境分析一、清遠市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀清遠市房地產(chǎn)發(fā)展較晚，在2000年取消福利分房后商品房市場才得到大力的發(fā)展，一時間開發(fā)商大幅增加房價上揚速度，特別是2005—2009年清遠市房地產(chǎn)開發(fā)投資及整體規(guī)模保持了較快的發(fā)展態(tài)勢，正成為二、三線城市中新的投資熱潮。1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展截至2011年3月底止，清遠市實有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)561戶，其中內(nèi)資529戶，注冊資本41.36億元，外資32戶，投資總額5.61億美元，注冊資本4.29億美元；實有房地產(chǎn)中介企業(yè)（含個體工商戶）227戶。與清遠市中心相靠的的清新縣城同樣也有較大的提高。2009年清新縣房地產(chǎn)開發(fā)項目2.5個，同比增長40.12%，建設(shè)面積71萬平方米，同比增長89.6%，銷售面積59萬平方米，同比增長23.3%，銷售金額4億元，同比增長42.9%。清遠市在投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。基本保持了清遠市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。2、清遠市房價持續(xù)升高2009年1月，清遠市市區(qū)的商品房均價是3259.7元/平方米；7月商品房均價達到4701.6元/平方米，比1月份增長了44.23%；而從2009年至今，清遠市房價一直在高位震蕩。剛剛過去的2010年第四季度，清遠市住宅成交3188套，同比增長49.8%；市區(qū)住宅均價4711元/平方米，同比增長接近5成?；谖磥砬暹h市的發(fā)展規(guī)劃逐步成熟，房價應(yīng)該還能保持一定的上升態(tài)勢。3、房地產(chǎn)發(fā)展空間大2010年度，清遠市市商品房均價為3255元/平方米，不僅低于全省均價6445元/平方米，也低于全國水平4717元/平方米。因此清遠市市場是價格洼地，非常有價格優(yōu)勢，發(fā)展空間比較大。4、商品住宅開發(fā)比例過大清遠市商品住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位，如2010年住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的80%，辦公、商業(yè)用房物業(yè)等開發(fā)投資不活躍，只占到20%。說明了清遠市的房地產(chǎn)主要靠外來投資客的投資拉動，存在一定的泡沫和投機成分，在以后的發(fā)展中需要關(guān)注。二、英德市房地產(chǎn)市場分析1、英德市房地產(chǎn)市場起步時間不長據(jù)了解調(diào)查，英德市的房地產(chǎn)在2007年開始起步發(fā)展。由于2007年全國樓市總體火爆，英德市也邁開了房地產(chǎn)迅速發(fā)展的第一步。2007年以前，基本上沒有大型房地產(chǎn)開發(fā)商到英德市開發(fā)房地產(chǎn)，那里的物業(yè)主要有當(dāng)?shù)卣彤?dāng)?shù)毓S的老板私下建起，樓層不高，普遍在六層以下，兩三層最多見。由于沒有統(tǒng)籌規(guī)劃，工廠老板們各自建設(shè)，因此建筑風(fēng)格各異，總體檔次偏低。但自2007年房地產(chǎn)業(yè)在全國撐起一邊天的時候，英德市也同樣加入了房地產(chǎn)的投資熱。本地老板開始集中進入房地產(chǎn)業(yè)，外來的開發(fā)商也慢慢進入英德市，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場開始了快速的發(fā)展。2、英德市房價增長速度與全國平均水平同步2007年以前，英德市商品房均價在1000—1500元/平方米。自2007年以后，英德市房地產(chǎn)出現(xiàn)了增長加速的情況，至2009年，英德市商品房均價上升到了2500元/平方米，至2011年，英德市商品房均價達到3400元/平方米。在五年間，英德市樓價漲了接近兩倍。3、英德市房價在廣東省內(nèi)屬于較低水平2010年廣東省商品房均價為7006元/平方米，廣州市商品房均價為12560元/平方米、佛山市為7822元/平方米、汕頭市為4330，而英德市在2010年商品房均價僅為2900元/平方米。由此看出，英德市房價的增長速度雖然與全國水平相對，但是它價格仍然比廣東省乃至全國都要低，而且低的幅度不少。4、政府機關(guān)遷至郊區(qū)，讓地開發(fā)商建房大多數(shù)城市發(fā)展的模式是：政府在開發(fā)區(qū)投資大量資金，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，然后再實行優(yōu)惠政策，招商引資，最后一個新的建城區(qū)誕生。而英德市政府采取了一個非常有特色的城市發(fā)展的模式：位于市中心的政府機關(guān)用地出讓給開發(fā)商，政府機關(guān)整體往北部開發(fā)區(qū)搬遷（連原本在市中心的運動場都改為商住用地）。這種模式用在英德市上有著非常好的效果：一來，政府不需要投入大量資金去搞公共基礎(chǔ)設(shè)施，本來原政府機關(guān)的位置配套就十分完善，招商引資就變得非常容易；二來，政府機關(guān)集體搬遷到北部開發(fā)區(qū)，不僅騰出了土地讓開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)，而且搬遷后利用自身隱形強大行政吸引力，把人流和資金引到北部開發(fā)區(qū)。自然而然，北部開發(fā)區(qū)很快因為政府機關(guān)的存在、辦事人流的增多、消費需求的變大，而變得越來越繁榮。5、商品房開發(fā)成為了英德市發(fā)展最快的行業(yè)英德市近幾年發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。從英德市的城市面貌看出，農(nóng)業(yè)、工業(yè)都讓位于房地產(chǎn)的開發(fā)，一棟棟商品房在幾年間拔地而起，在城區(qū)望去，基本都是新樓。而商業(yè)及其他配套遠遠落后于商品房發(fā)展的速度，房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商品房的開發(fā)在近幾年成為英德市發(fā)展最快的行業(yè)。三、英德市房地產(chǎn)市場特征1、南北差異較大以湞陽路為界，湞陽路以北是新城區(qū)，湞陽路以南是舊城區(qū)，幾乎所有房地產(chǎn)投資都集中在新城區(qū)。因此，新城區(qū)商業(yè)繁榮，檔次較高，有大型商業(yè)品牌進駐如沃爾瑪?shù)?，人流充足，房價增長速度較快。而舊城區(qū)基本是英德市本地人居住，建筑均以平房或者兩三層自建房為主，底商基本都是小型個體工商戶，檔次較低，僅滿足日常生活需求，但英德市政府方面暫時沒有舊城改造的意向。2、交通出行主要靠摩托車英德市公共基礎(chǔ)建設(shè)跟不上房地產(chǎn)發(fā)展速度的又一大表現(xiàn)之一就是公共交通不完善。英德市市區(qū)出行的公共交通不是合法的公交車，不是合法的出租車，而是沒牌照的摩托車。因為英德市的公交線路少，站點少，公交車數(shù)量少，導(dǎo)致公交車在英德市非常不受歡迎，每趟的載客率只有50%左右。而英德市的出租車數(shù)量本來就不多，而且扎堆非常嚴(yán)重。在汽車客運站，建設(shè)路，和平路中路附近就比較多見，但一到旺地與郊區(qū)邊界，出租車基本銷聲匿跡。最后出行的公共交通工具只剩下了無牌經(jīng)營的摩托車。在私人交通這一方面，摩托車還是主力軍，但是私家車的數(shù)量近年來開始快速增多，尤其在政府機關(guān)的單位附近。3、基本是大戶型英德市商品房戶型的偏向性非常突出，基本以110—200平方米為主，如龍山莊、翡翡翠銀灣、星海家園等，偶爾有個別樓盤的個別幾棟是做60—90平方米，如維多利廣場。4、全部為毛坯房現(xiàn)在英德市商品房的出品標(biāo)準(zhǔn)是毛坯，在建在售的樓盤基本沒有帶裝修的。可見，英德市房價普遍偏低的原因之一就是全部為毛坯房。5、入戶花園、N+1戶型較受市場歡迎很多開發(fā)商都在“花園”上面做文章，均以入戶花園、空中花園為賣點，加快樓盤去貨的速度。6、三房、四房較搶手在樓盤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，英德市最受歡迎的戶型是130左右的大三房，140以上的四房次之。而90左右的兩房銷量最差。7、別墅市場空白在英德市的房地產(chǎn)市場中，別墅項目暫時空白，但從大戶型非常受歡迎這種情況分析，別墅市場將會有比較大的需求，可能會是英德市房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展的一個機會點。8、商業(yè)配套速度跟不上與其說商業(yè)發(fā)展得慢，不如說是英德市商品房住宅發(fā)展的速度過快。很多樓盤銷售一年多，住宅部分很快就售完，但商品部分就剩下大量余貨。很多樓盤的底商就算是出售了，也沒多少商家進駐。商業(yè)發(fā)展的速度明顯跟不上商品房的發(fā)展。四、英德市房地產(chǎn)市場供求分析1、需求分析英德市普通打工一族的人均收入為1300元/月，不是商品房的主要購買力。主要購買力有以下這些：（1）本地工商戶老板本地工商戶營業(yè)額在近幾年增長較大，收入比較客觀。（2）公務(wù)員隨著房地產(chǎn)的不斷升溫，土地價格也水漲船高，政府靠賣地財政收入增加，公務(wù)員的收入也相應(yīng)提高，從政府機關(guān)的停車場可以看出了這一點。（3）其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人從踩盤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了某些樓盤的意向登記表里面，很多登記購買意向，下定了誠意金的買家很多來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。英德市是他們小賺一筆后洗腳進城的很好選擇。（4）外地投資者廣佛等地區(qū)紛紛出臺了限購令，而且主要大型城市的房價早就升到了令人難解接受的地步。處于廣東省房價洼地的英德市恰恰就是這些投資者至上之選。而且只要一次性付清，在英德能買多少套就可以買多少套。綜合了上面這幾張情況，英德市吸引了部分投資者來此買房投資。2、供給分析就英德市市區(qū)部分即英城鎮(zhèn)來說，近年來非常多的新盤開賣，雖然有部分樓盤銷量和銷售速度還不錯，但總體的供給量實在是太大，需要一段消化時間。而且英德市的樓價如今還比較低，使得不少開發(fā)商用各種理由和手段紛紛捂盤，伺機提價，其中鳳凰城就是一個很好的例子。小結(jié)：英德市市區(qū)的開發(fā)商集體用捂盤等形式造成房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的假象，雖然部分樓盤雖然銷量不錯，但從商品房配套不完善，入住率低，開發(fā)商捂盤、房價增幅與當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L不匹配，其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度跟不上等情況綜合分析，這種供不應(yīng)求應(yīng)該是暫時的假象，待市場更加成熟后，英德市的供求關(guān)系逐漸會趨于穩(wěn)定。五、未來發(fā)展趨勢英德市成熟未來發(fā)展將會以現(xiàn)在的中心城區(qū)為中心，以政府機關(guān)的搬