住房消費信貸的法律分析

住房消費信貸的法律分析

一、我國銀行住房消費信貸的特點及法律關(guān)系(一)住房消費信貸的主體在銀行間消費信貸中，債權(quán)人（銀行）向債權(quán)人（消費者）提供資金和相關(guān)貸款服務，債權(quán)人向債權(quán)人提供擔保，或由債權(quán)人向債權(quán)人提供擔保。借款人到期不能償還本息時,貸款人有權(quán)依法處理擔保財產(chǎn)或由保證人向貸款人承擔償還本息的責任。目前我國銀行住房消費信貸的特點主要有以下幾個方面。第一,從主體上看,目前在住房消費信貸實施過程中,至少涉及三方當事人:開發(fā)商、購房人和銀行。第二,從客體上看,住房消費信貸包括三個合同關(guān)系:一為開發(fā)商與購房人之間的房屋買賣合同關(guān)系;二為借款人(購房人)與貸款人(銀行)之間的借款合同關(guān)系;三為按揭人(購房人)與按揭權(quán)人(按揭銀行)之間的按揭合同關(guān)系。第三,從目的上看,住房消費信貸的目的是為了使借款人能夠購置到自用普通住房。第四,開發(fā)商在按揭合同中要承擔保證責任。開發(fā)商不僅要保證銀行在房屋竣工交付后能與購房人順利辦理正式的房屋抵押登記,而且有的銀行還要求開發(fā)商充當購房人的還款保證人,在購房人沒有按照貸款合同還款時,開發(fā)商必須回購該按揭房產(chǎn)。(二)合同的履行問題住房按揭的基本過程如下:第一步,購房人與開發(fā)商簽訂住房買賣合同,有效的住房買賣合同是成立按揭合同的前提;第二步,購房人向開發(fā)商交付首期購房款;第三步,購房者向銀行申請貸款;第四步,購房者與銀行簽訂住房按揭合同。為了保證銀行債權(quán)的實現(xiàn),銀行往往要求開發(fā)商作為擔保人,因此,我國的按揭合同往往涉及到兩個合同和三方當事人。兩個合同指住房買賣合同和住房按揭合同。兩個合同的標的物具有同一性,即購房者所購的房屋本身。因此,兩個合同關(guān)系密切,互相作用,互相依存。住房買賣合同是住房按揭合同設(shè)定的前提,沒有買賣合同則沒有按揭合同;住房按揭合同則可以說是住房買賣合同的補充,它使住房買賣合同的履約成為可能。任何一個合同的違約都可能導致另外一個合同無法履行。三方當事人是指前文所講的開發(fā)商、購房人和貸款銀行。購房人向銀行貸款時,主要采取公積金貸款和抵押貸款兩種方式。如果采用公積金貸款,購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款后,應向住房公積金管理中心申請公積金貸款。住房公積金管理中心對貸款人的貸款資格和資信情況進行審查后簽署審批意見,然后其委托銀行與借款人簽訂貸款合同,負責發(fā)放和回收貸款。在抵押貸款中,購房人以現(xiàn)有住房為標的擔保銀行債權(quán)的實現(xiàn)。二、住房消費信貸系統(tǒng)存在過多由于住房消費信貸面對的是分散的消費者,點多面廣,購房人又是分期付款,再加上目前我國大多險。第一種風險是源于借款人的信用風險。信用風險又稱違約風險,是指貸款人因借款人不依約定期限償還貸款本息而遭受的損失。根據(jù)違約的原因,可將借款人的違約分為主動違約和被迫違約。主動違約是指借款人基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過違約所帶來的損失,如房價下降導致抵押住房的價值低于應償債務和應交罰金時,借款人就可能會主動違約。被迫違約是指借款人因為某種自然和社會原因而喪失還債能力時所導致的違約。自然原因主要包括借款人因疾病、車禍、火災等意外事故導致傷殘而失去工作能力或失蹤、死亡等,從而無法償還貸款。社會原因主要是由于機構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)虧損破產(chǎn)等導致借款人失業(yè)、下崗、收入下降或無收入來源,從而無力償還貸款。目前,我國大多數(shù)居民的收入并不高,而且我國正處于深化改革的重要階段,社會公眾的就業(yè)穩(wěn)定性普遍下降,一旦出現(xiàn)借款人下崗、收入突然下降等情況,銀行就將面臨巨大的貸款壞賬風險。第二種風險源于住房消費信貸債權(quán)的流動性風險。流動性風險是指貸款銀行持有的貸款債權(quán)不易變現(xiàn)而可能遭受損失的風險。個人住房消費信貸一般具有比較長的還款期,同時作為零星性貸款的個人住房貸款又具有較強的地域性,借款人違約的風險比較大,住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓也比較困難。在銀行貸款業(yè)務量較小的情況下,一般不會產(chǎn)生流動性風險。但在銀行貸款業(yè)務量較大且缺乏相應穩(wěn)定的資金來源時,以中長期為主的住房消費信貸業(yè)務就會產(chǎn)生較大的流動性風險。一旦這種風險變成現(xiàn)實,就可能會直接危及到貸款銀行的生存。第三種風險源于被按揭房產(chǎn)的風險。這種風險是指因按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使貸款人遭受損失的風險。由于住房消費信貸期間一般較長,在還款期內(nèi),按揭房產(chǎn)可能會因為各種自然風險或者人為因素而遭到毀損,其價值也就會隨之滅失或下降;按揭房產(chǎn)還可能因為市場變化、國家政策調(diào)整以及經(jīng)濟區(qū)域重新布局等原因而貶值。在我國,按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔心。由于我國市場機制不完善等原因,相對于我國居民的收入水平而言,我國住房的價格普遍偏高。據(jù)有關(guān)資料顯示,在房價與居民年收入的倍數(shù)方面,東京為12.9倍,漢堡為7.2倍,紐約為2.9倍,而上海環(huán)線內(nèi)的房價是居民年收入的42倍,郊外則平均為21倍。面對如此高的房價,按揭樓宇的貶值于銀行貸款額。如果此時按揭人違約,銀行變賣按揭房產(chǎn)將難以抵償其貸款本息。第四種風險源于房產(chǎn)開發(fā)商所帶來的風險。從嚴格意義上講,開發(fā)商不屬于住房消費信貸法律關(guān)系中的主體,但開發(fā)商能否如期交付房屋,以及開發(fā)商在建房過程中是否保證房屋質(zhì)量從而使借款人能夠如期得到質(zhì)量良好的住房,對按揭權(quán)人的利益保障至關(guān)重要。如果開發(fā)商延期交付住房,購房合同將無法正常履行,這樣也必然導致與購房合同密切相關(guān)的按揭合同也無法正常履行,從而損害到銀行的信貸資產(chǎn)。如果開發(fā)商所建房屋與購房合同不符或質(zhì)量不過關(guān),房屋就很易因各種自然風險或者人為因素而遭到毀損,其價值也就隨之滅失或下降。一旦遇到這種情況,購房人常常就會拒絕繼續(xù)還款,從而使銀行的利益受到損害。三、完善貸款合同中的防范風險的條款住房消費信貸的法律規(guī)制還很不足。雖然自1985年以來,各地逐漸出臺了一些房地產(chǎn)抵押貸款條例,但其中主要是對一般意義上的房地產(chǎn)抵押進行了規(guī)定,關(guān)于按揭貸款的規(guī)定很少。擔保法和房地產(chǎn)管理法也未對按揭貸款作出專門規(guī)定。立法上的缺失,造成按揭貸款無法可依,市場無序。因此,應建立、健全防范購房人、按揭銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商市場風險的法律保全機制和防范體系,保障住房消費信貸市場的安全。筆者認為,為了規(guī)范按揭貸款,應在有關(guān)法律法規(guī)中對以下幾個問題予以明確規(guī)定。第一,對開發(fā)商的責任加以明確規(guī)定。對開發(fā)商延期交付房屋等行為規(guī)定明確的違約責任。由于開發(fā)商的原因造成房屋質(zhì)量不合格的,法律法規(guī)應該明確規(guī)定對開發(fā)商的處罰措施。同時,有關(guān)部門應該制定統(tǒng)一的房屋買賣合同格式,在合同中明確規(guī)定買賣雙方的權(quán)利義務,以防止開發(fā)商精心設(shè)計條款“陷阱”來欺騙消費者。第二,明確規(guī)定按揭貸款合同中按揭人和按揭權(quán)人的權(quán)利和義務。筆者認為,應賦予按揭人如下權(quán)利:如期、足額獲得購房款;按揭期間只要按時還貸,就享有對按揭房屋的居住權(quán),有權(quán)對抗包括貸款銀行在內(nèi)的任何人的不法侵占。同時,按揭人應承擔如下義務:如期還貸;未經(jīng)貸款銀行事先書面同意,不得將按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押;抵押期間,對抵押房產(chǎn)有維修、保管、保養(yǎng)義務,應隨時接受貸款銀行的檢查監(jiān)督;按照貸款銀行的要求對按揭房產(chǎn)進行投保。貸權(quán)利方面,貸款銀行應擁有一般抵押權(quán)人的權(quán)利。第三,完善貸款合同中的保護性條款。銀行與借款人之間訂立的貸款合同是諾成合同,一經(jīng)訂立即對借貸雙方具有法律約束效力。借款人享有依約獲取貸款的權(quán)利,銀行負有依約提供貸款的義務。由于銀行履行義務在先,所以其一旦將資金借出,就要開始承受貸款風險。為預防信貸風險,借貸雙方應根據(jù)自愿、公平、誠信原則在貸款合同中約定防范貸款風險的保護性條款。其一,借款人真實義務條款。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,貸款合同中應明確約定借款方的真實義務,即要求借款方對與借貸有關(guān)的事實作出說明,并保證其說明的真實性;如果借款方違反真實義務,銀行應具有對貸款合同的解除權(quán)。其二,預期違約條款。違約行為按其是否發(fā)生在合同履行期內(nèi)可分為實際違約和預期違約。實際違約是指真實地不履行合同義務或不按合同的要求履行義務,而預期違約是指一種將來不履行合同義務的危險。合同法“借款合同”一章中規(guī)定了借款人違反貸款合同的三種違約表現(xiàn),即借款人未按約定的日期、數(shù)額收取借款,未按約定的用途使用借款,未按約定的期限返還借款。在現(xiàn)實生活中,當發(fā)生上述違約事件時,銀行的貸款風險多數(shù)已成定局,此時其主張債權(quán)已為時化、被其他債權(quán)人起訴、資產(chǎn)被扣押或其他嚴重威脅債務清償?shù)那樾螘r,貸款銀行應有權(quán)以預期違約為由采取法律規(guī)定的終極性救濟措施,如行使合同解除權(quán)等。其三,交叉違約條款。其基本含義是:如果本合同的債務人在其他借貸合同的履行中出現(xiàn)違約,則視為對本合同的違約;本合同的債權(quán)人可以此對該債務人采取相應的反違約措施。一般來說,債權(quán)人都是以當事人未履行其在本合同中的義務為由,追究債務人的違約責任。但