哈爾濱中華巴洛克項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報(bào)告

哈爾濱中華巴洛克項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略報(bào)告（終期）謹(jǐn)呈：哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司2011-01-28報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)商目標(biāo)解讀Part3.城市宏觀研究Part4.商業(yè)市場研究Part5.客戶分析Part6.項(xiàng)目整體發(fā)展策略Part7.物業(yè)發(fā)展建議本體條件1本體。項(xiàng)目資源條件如何？項(xiàng)目屬性是什么？項(xiàng)目位于哈爾濱城市中心區(qū)以東，老道外區(qū)內(nèi)，認(rèn)知度較高，項(xiàng)目臨近中央大街、秋林兩大主商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯項(xiàng)目城市位置項(xiàng)目位于城市中心區(qū)以東，道外區(qū)內(nèi)，地塊認(rèn)知度較高；項(xiàng)目位于老道外商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍稀缺，配套設(shè)施老舊，生活環(huán)境較差；項(xiàng)目東側(cè)緊臨南四道街，西側(cè)緊臨景陽街，南側(cè)緊臨南勛街，北側(cè)緊臨靖宇街；項(xiàng)目西側(cè)臨近中央大街商圈，南側(cè)臨近秋林、果戈理商圈；項(xiàng)目距中央大街商圈約1.7公里，距秋林商圈約2.2公里，距哈爾濱火車站約2.4公里。秋林商圈中央大街商圈哈爾濱火車站果戈理商圈道外商圈約1.7公里約2.2公里約2.4公里項(xiàng)目規(guī)劃一片三區(qū)，二期總建筑面積約14萬平米，一期總建筑面積3.5萬平米，容積率平均在1.5左右。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積60118.01㎡總建筑面積97898㎡容積率1.63建筑密度59.67%其中A列改造0B列改造6578㎡C列改造0D列改造91320㎡一期已完工程歷史風(fēng)貌展示區(qū)更新保護(hù)提升區(qū)活動(dòng)旅游核心區(qū)2區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積13211.21㎡總建筑面積17251㎡容積率1.31建筑密度55.28%其中A列改造5272㎡B列改造11875㎡C列改造0D列改造104㎡3區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積21204.51㎡總建筑面積27570㎡容積率1.30建筑密度53.30%其中A列改造7710㎡B列改造15870㎡C列改造1844㎡D列改造2146㎡1、2、3區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積94533.73㎡總建筑面積142719㎡容積率1.51建筑密度57.63%綠化率10.68其中A列改造12982㎡B列改造34323㎡C列改造1844㎡D列改造93570㎡復(fù)建沿街立面794延長米地下車庫46640㎡一期已完工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積27450㎡規(guī)劃總建筑面積35512㎡容積率1.29建筑密度64.70%綠化率10.21%321項(xiàng)目緊鄰兩條城市主干道，未來規(guī)劃建設(shè)的地鐵三、四號線在本項(xiàng)目西南設(shè)有站點(diǎn)，未來通達(dá)性較好，但仍需要提升道路條件。項(xiàng)目交通環(huán)境南勛街景陽街承德廣場站靖宇街南四道街項(xiàng)目緊鄰兩條城市主干道，即景陽街和南勛街；未來規(guī)劃建設(shè)的地鐵3、4號線經(jīng)過本項(xiàng)目，西南角設(shè)有換乘站點(diǎn)承德廣場站，3號線預(yù)計(jì)在2017年后開通；隨著地鐵線路的鋪設(shè)和開通，未來本項(xiàng)目的覆蓋范圍將急劇增加。項(xiàng)目周邊項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不夠完善，學(xué)校及公建類配套設(shè)施稀缺，小吃、建材批發(fā)市場居多，檔次低，形成了低端商業(yè)聚集區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)較好但面貌較差。序號商業(yè)配套設(shè)施名稱序號商業(yè)配套設(shè)施名稱1大地裝飾材料商城9龍勝裝飾材料公司2富達(dá)裝飾材料商店10亞盛建材3吉祥裝飾11工程建材4銀帝裝飾材料12洗浴用品5百盛建材13諾貝爾瓷磚6吉祥酒店用品批發(fā)14惠達(dá)衛(wèi)欲瓷磚7北方陶瓷商城15建材商店8德祥地板經(jīng)銷部16濱章水暖序號商業(yè)配套設(shè)施名稱序號商業(yè)配套設(shè)施名稱1振江燈具商店8西頓照明2大地電器商店9建一燈光音響3遠(yuǎn)東家電10新大陸燈光音響商行4小家電批發(fā)11三合家電5多田電器12華濱家電6大全燈具總匯13宏祥電器7勝球燈具大世界14吉祥電器序號生活配套設(shè)施名稱序號生活配套設(shè)施名稱1紅光混沌館5中華食雜店2哈利來6陳紀(jì)豆花蛙3升平餛飩館7老李太太熏醬館4全方位燒烤8序號生活配套設(shè)施名稱序號生活配套設(shè)施名稱1鷹派衛(wèi)浴4第八醫(yī)院2英皇衛(wèi)浴5利國日雜批發(fā)部3和成衛(wèi)浴6劉巖日雜批發(fā)行4132515651117321689104678910543214131211121314521346716小吃街小吃項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊多為小吃、零售、五金建材店鋪，整體城市意向較差，且分布雜亂無序，道路交通混亂。南勛街景陽街靖宇街南四道街地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊內(nèi)一期為已建成區(qū)，1、2、3區(qū)為在建區(qū)，建筑風(fēng)格全部為中華巴洛克風(fēng)，地塊內(nèi)包括部分保留老建筑123456879101112南四道街靖宇街123456789101112一期1區(qū)2區(qū)3區(qū)南勛街景陽街待建工程為活動(dòng)旅游更新區(qū)，地塊內(nèi)有4棟保護(hù)建筑，2棟地塊紅線外建筑，保護(hù)建筑總建筑面積為6578平米地塊限制條件已完工工程地塊內(nèi)保護(hù)建筑地塊外建筑一期已完工工程、歷史風(fēng)貌區(qū)以及更新保護(hù)提升區(qū)工程基本建設(shè)完工；目前待建工程為活動(dòng)旅游核心區(qū)，總建筑面積約為9.8萬平方米；該地塊內(nèi)包括4棟個(gè)保護(hù)建筑，建筑面積為6578平方米，以及2棟地塊紅線外建筑。一期已完工工程歷史風(fēng)貌展示區(qū)更新保護(hù)提升區(qū)活動(dòng)旅游核心區(qū)道外區(qū)商業(yè)以小商品、專業(yè)市場等低端商業(yè)為主，高端客群外溢，低端客群不斷涌入；傳統(tǒng)商家流失，商業(yè)環(huán)境較差現(xiàn)狀商業(yè)集批發(fā)零售于一體，且由過去的批發(fā)功能逐漸轉(zhuǎn)向零售商業(yè)主要集中在南勛街、大新街及景陽街等周邊；傳統(tǒng)商業(yè)特色明顯，但商業(yè)級別低，主要經(jīng)營檔次不高的食品、小商品、干貨等產(chǎn)品，以及一些服務(wù)社區(qū)居民的小雜貨店、小食店、理發(fā)、干洗縫補(bǔ)店、電器維修店等配套設(shè)施；大部分商鋪面積狹小，平均二三十平方米，建筑質(zhì)量、采光度差。衰退的表征：1、商鋪?zhàn)饨鸬土?，并呈下降趨勢：?xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬土蟿捉?－4元/平方米/天，南四道街2.5－3元/平方米/天；2、傳統(tǒng)商家不斷流失：不再成行成市，批發(fā)量逐年下降，輻射面縮小，只有部分商販和市民的零售生意。道外現(xiàn)狀道外區(qū)一直以來是城市重要商貿(mào)中心，經(jīng)營品種齊全，商脈悠久，但隨著城市發(fā)展，新的商圈不斷涌現(xiàn)，曾經(jīng)的老商區(qū)在競爭中逐漸沒落，百廢待興。1890年山東省德平縣人傅寶善來到東北地區(qū)，并在道外南頭道街落戶開藥鋪，行醫(yī)賣藥，接著其兄傅寶山也來此開客店，由此此地取名“傅家店”。光緒末年1905年，清政府以傅家店為中心，合并四家子，正式組成道外區(qū)。哈爾濱解放后，道外地區(qū)商業(yè)得到了迅速發(fā)展，1950年國家政務(wù)院對經(jīng)營范圍做了重新調(diào)整，國營商業(yè)以批發(fā)為主，大躍進(jìn)期間，在全民全黨工業(yè)的高潮中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)減少，1964年以中共中央提出的新政策為主導(dǎo)，道外地區(qū)重現(xiàn)繁榮。文革期間，道外地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展受限。一戰(zhàn)期間，由于俄國無瑕分心，道外地區(qū)民族商業(yè)在這一時(shí)期得到了長足的發(fā)展，同時(shí)外國商鋪也開始逐漸進(jìn)入道外，不久后，偽滿洲國頒布的相關(guān)法令遏制了民族商業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營上逐漸轉(zhuǎn)向飲食服務(wù)業(yè)。隨著偽滿周國實(shí)行的配給制度使生活必需品的經(jīng)營壟斷在日商手中。中東鐵路的建立帶動(dòng)了哈爾濱城市的發(fā)展，歐洲文化開始登陸哈爾濱，未被俄國列入租借范圍的道外地區(qū)的民族商業(yè)在這一時(shí)期得到了有利的發(fā)展空間，伴隨著民族商業(yè)發(fā)展，飲食服務(wù)業(yè)也相繼興起。哈市建阜道外商業(yè)起步民族商業(yè)發(fā)展道外商業(yè)復(fù)蘇道外發(fā)展史道外商業(yè)沒落改革開發(fā)后制定的一系列方針使道外區(qū)的商業(yè)逐漸活躍和繁榮起來，道外與南崗、道里商圈形成了“三足鼎立”的局面，隨著道外商業(yè)始終擺脫不了國營觀念，服務(wù)態(tài)度差，商品老調(diào)、無特色，加之所處區(qū)域消費(fèi)水平較低，各類專業(yè)市場多，周邊交通又不配套等原因，道外漸漸從“三雄之爭”中黯淡出局，許多百年老店逐漸走入低谷。道外區(qū)是哈爾濱文化的重要發(fā)源地，是城市開埠之地，具有悠久的歷史文化背景，文化資源豐富道外區(qū)是哈爾濱的發(fā)源地1890年山東省德平縣人傅寶善來到東北地區(qū)，并在道外南頭道街落戶開藥鋪，接著其兄傅寶山也來此開客店，由此此地取名“傅家店”。光緒末年1905年，清政府以傅家店為中心，合并四家子，正式組成道外區(qū)。道外區(qū)保留了大量的中華巴洛克建筑群道外區(qū)是現(xiàn)今為止老字號最多的地區(qū)隨著中東鐵路的通行成功，俄國人逐漸開始進(jìn)駐哈爾濱，帶來了本土的許多風(fēng)俗和文化，中華巴洛克建筑開始出現(xiàn)，隨著道外地區(qū)商業(yè)沒落，地區(qū)發(fā)展落后于城市的整體水平，大量的老建筑完好的保留下來，但外立面受到了嚴(yán)重磨損。隨著道外商業(yè)的逐步發(fā)展，道外地區(qū)餐飲業(yè)也得到了充分發(fā)展，改革開放后，道外地區(qū)商業(yè)逐漸沒落，老字號餐飲卻依然繁榮，直至現(xiàn)今，哈爾濱人選擇小吃店依然會來到道外。道外地區(qū)名人——伍佰強(qiáng)、蕭紅伍佰強(qiáng)是道外地區(qū)成功企業(yè)家，先后在道外地區(qū)開設(shè)了同記百貨、大羅新環(huán)球貨店。蕭紅是中國30年代著名的女作家，其故居位于道外區(qū)的南二道街。道外資源分析中華巴洛克項(xiàng)目歷史文化街區(qū)完整保留了清末民初的建筑格局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一筆巨大的文化遺產(chǎn)道外資源分析巴洛克建筑：“前店后宅”的四合院式的民居商市建筑，平面布局和功能是民族傳統(tǒng)的，立面造型則是“巴洛克”式的；立面上的裝飾又以蝙蝠、石榴、盤長、金蟾、牡丹等具有吉祥意義圖案為特色；哈爾濱人把“巴洛克”建筑流派的風(fēng)格融匯在民族傳統(tǒng)之中，創(chuàng)造了極具價(jià)值、獨(dú)具特色的中西合壁建筑。道外是城市民俗文化的保留地，擁有很多老字號店面和小吃

道外地區(qū)遺留的老子號中，以餐飲小吃最為出名，且數(shù)量最多，小吃老字號有老鼎豐、老范記、紅光餛飩館、10號熏醬骨頭館、老仁義、張飛扒肉、北來順、老根山莊關(guān)東地鍋等，一家老字號古玩城同記珠寶古玩城，原先是同記百貨。

道外資源分析道外之于哈爾濱——

是哈爾濱民俗文化的發(fā)源地和保留地，是哈爾濱最具歷史價(jià)值和特色的老城區(qū)，是可以提升哈爾濱城市面貌和城市價(jià)值的重要區(qū)域17項(xiàng)目屬性界定

——二線省會城市，承載城市歷史記憶，煥發(fā)城市新活魅力，老城中心大規(guī)模商業(yè)街區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目。目標(biāo)、愿景2目標(biāo)。開發(fā)商意圖是什么？項(xiàng)目開發(fā)的愿景？2.項(xiàng)目的策劃要點(diǎn)：深入挖掘打造項(xiàng)目核心競爭力，做到業(yè)態(tài)布局合理，體現(xiàn)建筑特色，科學(xué)的功能規(guī)劃，打造哈爾濱民俗文化、民俗藝術(shù)品、建筑博物館、影視基地等功能分區(qū)。1、項(xiàng)目既有定位：以旅游產(chǎn)業(yè)為牽動(dòng)，通過對旅游資源的深入開發(fā)，打造一個(gè)集中華巴洛克精品建筑鑒賞、文化藝術(shù)精品展示、影視及攝影創(chuàng)作、旅游、餐飲、購物、現(xiàn)代文化休閑于一體的多功能歷史文化街區(qū)。

形象上打造城市新名片，根本是保證商業(yè)運(yùn)營成功，同時(shí)兼顧降低風(fēng)險(xiǎn)及利潤回收客戶目標(biāo)綜合效益最優(yōu)“政府”實(shí)現(xiàn)區(qū)域振興，區(qū)域發(fā)展再次騰飛，打造哈爾濱新的城市名片。社會效益最大化，經(jīng)濟(jì)效益最大化，對就業(yè)、稅收、區(qū)域形象有較大提升……文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型并良好可持續(xù)發(fā)展。。。打造哈爾濱新旅游景點(diǎn)，提升城市旅游綜合價(jià)值?！伴_發(fā)商”通過城市名片的打造，提升企業(yè)品牌與市場影響力，與政府搞好關(guān)系，利于后期企業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目各個(gè)功能區(qū)域科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃；規(guī)劃各個(gè)功能區(qū)域商家落位可操作性；降低風(fēng)險(xiǎn)，兼顧盈利“經(jīng)營商家”改善區(qū)域環(huán)境，現(xiàn)狀擁擠、臟亂的商業(yè)環(huán)境得以改善；提升商圈品質(zhì)，完善城市配套及服務(wù)功能……增強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營能力，拉升區(qū)域商業(yè)人氣平衡政府、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營商家等多方利益，達(dá)到綜合利益平衡目標(biāo)分解重塑區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域振興，打造哈爾濱新的城市名片。市場實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)，項(xiàng)目具有可操作性各方目標(biāo)聚焦1.挖掘區(qū)域價(jià)值，重塑區(qū)域形象，實(shí)現(xiàn)區(qū)域復(fù)興；2.成為理想的購物、娛樂、商貿(mào)等綜合性新地標(biāo)；3.項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)，達(dá)到城市、開發(fā)商和市民的多方共贏。問題聚焦1.城市舊城區(qū)如何復(fù)興，復(fù)興的關(guān)鍵舉措？2.區(qū)域價(jià)值梳理及挖掘？3.本項(xiàng)目所承載的使命及未來發(fā)展方向？4.市場實(shí)現(xiàn)性如何，及項(xiàng)目如何操作？

如何帶動(dòng)區(qū)域振興——振興的方向，振興的關(guān)鍵舉措？（戰(zhàn)略方向）如何定位——項(xiàng)目的核心競爭力是什么？（策略方向）如何發(fā)展——引進(jìn)哪些商家，如何進(jìn)行功能規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇？（落位）目標(biāo)聚焦宏觀研究3宏觀。哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r？哈爾濱是黑龍江省省會，也是哈爾濱大都市圈的核心城市，對周邊城市有巨大的輻射力和吸引力哈爾濱市地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。位于松花江畔。市轄8區(qū)11縣，市區(qū)面積4272平方公里，人口989萬人，其中市區(qū)人口475.1萬人；哈爾濱是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐，是我國與東北亞地區(qū)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的國際大通道和協(xié)調(diào)樞紐；黑龍江省的盛會，國家級歷史文化名城，哈爾濱也是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和交通中心。哈爾濱大都市圈國際定位：在東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交往與合作中承擔(dān)重要角色并富有重大影響力的以哈爾濱中心城區(qū)為核心的現(xiàn)代化城市群體。國內(nèi)定位：我國與東北亞地區(qū)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的國際大通道和協(xié)調(diào)樞紐，東北地區(qū)城市群體中的主要核心群體。全國重要的裝備制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綠色食品基地和國際冰雪文化名城。省內(nèi)定位：黑龍江省省域經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)發(fā)展的核心，為黑龍江省全面推行"Y"形和"T"形的點(diǎn)軸開發(fā)模式的中樞靈魂，在促進(jìn)全省的"南聯(lián)北開"的發(fā)展戰(zhàn)略中起關(guān)鍵作用的城鎮(zhèn)群體。城市定位近年來哈爾濱經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，在省內(nèi)一枝獨(dú)秀，這將有利于哈爾濱的城鎮(zhèn)化進(jìn)程哈爾濱全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年東北各城市國內(nèi)生產(chǎn)總值橫比哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持較高的增長速度，在黑龍江省內(nèi)一枝獨(dú)秀；與沈陽等城市相比，仍舊有差距；哈爾濱城市化率僅次于沈陽，領(lǐng)先于長春和大連等城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2009年東北各城市城市化率橫比哈爾濱呈現(xiàn)明顯的三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，并且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在持續(xù)進(jìn)行中，三產(chǎn)比重的增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)化建設(shè)的有序進(jìn)行。哈爾濱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，以第三產(chǎn)業(yè)為主；近幾年，哈爾濱第二、三產(chǎn)業(yè)比例不斷增加，形成了以裝備制造業(yè)、醫(yī)藥、食品、石化等為主門類的產(chǎn)業(yè)格局；2009年，哈爾濱全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3258.1億元，其中一產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值417.4億元，增長6.8%；二產(chǎn)增加1226.9億元，增長13.3%；三產(chǎn)增加1613.8億元，增長14.4%。三產(chǎn)比重由08年的13.6：37.6：48.8調(diào)整為12.8：37.7：49.5。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受中心城市集聚效應(yīng)及政策導(dǎo)向影響，外地人持續(xù)流入哈爾濱，人口的多元化、復(fù)合化必然催生商業(yè)市場的多元化發(fā)展。外地來哈購房享市民待遇，《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場暖春行動(dòng)的意見》，明確了購買15萬元以上房產(chǎn)可在哈落戶，并可享受醫(yī)保等政策；2005年1月11日，市委市政府《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)管理和服務(wù)工作的若干意見》出臺；2005年8月12日，《哈爾濱市進(jìn)城務(wù)工人員參加醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法》正式實(shí)施，進(jìn)城務(wù)工人員可參加醫(yī)療保險(xiǎn)；2009年，國家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)五個(gè)月市場調(diào)查數(shù)據(jù)，哈爾濱外地人員購房比例較2008年同期提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)。城市人口發(fā)展2010年哈爾濱市城鎮(zhèn)化率達(dá)到48.6%，即將步入城市高速發(fā)展期，對于未來城市建設(shè)及功能完善存在較大提升空間。城市化率時(shí)間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖全國平均46.6%發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市發(fā)展哈爾濱的城市多極化已經(jīng)形成，正處于向大都市化轉(zhuǎn)型的起步階段，城市功能更多的向周邊區(qū)域進(jìn)行疏散和分流，這必然帶來中心城區(qū)商業(yè)動(dòng)力的衰減，對于本項(xiàng)目而言，未來競爭更為激烈。單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城城市多極化形成中心中心極極極極群力呼蘭松北會展南崗道里道外香坊團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)哈西城市發(fā)展群力南崗香坊道外哈西松北呼蘭道里團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”哈爾濱最新城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市骨架迅速拉大；29哈爾濱城市發(fā)展戰(zhàn)略由原來的“北越、西擴(kuò)、南延、東優(yōu)、中興”改為“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”北躍：——即落實(shí)“一江居中、兩岸繁榮”的構(gòu)想，在江北建設(shè)科技新城，加快實(shí)現(xiàn)科技成果產(chǎn)業(yè)化南拓：——為依托香坊區(qū)、平房區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)，連同阿城區(qū)、雙城市和五常市，拓展一片工業(yè)園區(qū)，作為哈爾濱新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地中興：——使道里、道外、南崗、香坊中心城區(qū)面貌盡快改善、提檔升級松花江主軸：江南——群力新區(qū)段優(yōu)化開發(fā)，道里、道外老區(qū)段提檔升級、優(yōu)化建筑景觀江北——打造濱水景觀帶、濱江景觀大道、沿岸六大中心及“北國水城”強(qiáng)縣：——實(shí)現(xiàn)“四個(gè)加快”加快縣域工業(yè)化，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)特色化，培植壯大支柱產(chǎn)業(yè)；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展農(nóng)村新型合作經(jīng)濟(jì)組織，做強(qiáng)龍頭企業(yè)；加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化，促進(jìn)改革興鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；加快城鄉(xiāng)一體化，打破城鄉(xiāng)發(fā)展障礙，促進(jìn)市縣協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略中興北躍南拓區(qū)域道外群力哈西南崗松北香坊區(qū)域定位全力打造新城市旅游大區(qū)打造集研發(fā)、商務(wù)、金融、外事、辦公、游憩、居住為一體的生態(tài)型新城區(qū)依托交通樞紐資源、商貿(mào)物流、教育研發(fā)資源，打造哈市新核心將打造成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，城市設(shè)施配套完善的中央商務(wù)區(qū)打造北國水城、科技創(chuàng)新城構(gòu)造文化、生活、物流、園區(qū)合于一體的城市功能性新城區(qū)關(guān)鍵詞旅游生態(tài)型新城區(qū)交通樞紐、物流、教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、中央商務(wù)區(qū)科技創(chuàng)新城工業(yè)基地、新城區(qū)發(fā)展方向發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)帶、建設(shè)旅游精品線路，實(shí)現(xiàn)老城活力的復(fù)興。具有中央商務(wù)、高端產(chǎn)業(yè)聚集、創(chuàng)新示范、休閑旅游、生態(tài)宜居功能的現(xiàn)代化新區(qū)成為“人流充沛、商業(yè)繁榮”的中心區(qū)打造城市第二心臟堅(jiān)持“高端化、國際化、市場化”的發(fā)展方向，著力提高城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和綜合競爭力一江居中，兩岸繁榮打在“北國浦東”打造新型工業(yè)化基地名片工程中華巴洛克項(xiàng)目天恒山綜合旅游開發(fā)項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)（CBD）、高新技術(shù)研發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)、景觀文化游憩區(qū)、寒地生態(tài)園林區(qū)、高級居住新區(qū)實(shí)現(xiàn)旅客“零換乘”哈西現(xiàn)代化交通樞紐衛(wèi)星工業(yè)小區(qū)、哈爾濱軟件園二期工程、百腦匯電腦資訊廣場、金華科技孵化器產(chǎn)業(yè)化基地、一曼地下電子街、省呼叫中心產(chǎn)業(yè)園國家級一流研發(fā)中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范基地阿城工業(yè)園區(qū)、香坊工業(yè)園區(qū)、五常工業(yè)園區(qū)、南崗工業(yè)園區(qū)、雙城工業(yè)園區(qū)；在未來城市的戰(zhàn)略發(fā)展線上，道外區(qū)的定位與路線非常清晰，也直接與其他區(qū)域形成差異化競爭，旅游資源的開發(fā)與旅游型商業(yè)的打造應(yīng)是項(xiàng)目未來的指導(dǎo)方向。戰(zhàn)略定位社會消費(fèi)品零售總額哈爾濱市社會消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)出平穩(wěn)的增長趨勢，2004到2009年之間復(fù)合平均增長率達(dá)17.1%

；2009年，哈爾濱市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1507.9億元，較上年增長19.30%

；2009年，哈爾濱市社會消費(fèi)品零售總額在黑龍江各城市位置居高位，同時(shí)其零售額總額僅次于沈陽，排名第二。上述表明哈爾濱市的商業(yè)物業(yè)市場有較大的發(fā)展空間。哈爾濱的社會消費(fèi)品零售總額僅次于沈陽位居黑龍江省前列，城市消費(fèi)力水平較高，但同時(shí)其增長率從07年開始逐步走低，表明城市商業(yè)亟待升級，釋放消費(fèi)。2004-2009哈爾濱社會消費(fèi)品零售總額東北各市社會消費(fèi)品零售總額居民人均可支配收入與消費(fèi)支出分析過去6年中，哈爾濱城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)支出一直保持高速增長，同時(shí)城市消費(fèi)意愿強(qiáng)烈人均可支配收入2009年，哈爾濱市人均年可支配收入達(dá)15887元，同比增長8.9%，持續(xù)的收入增長為商業(yè)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐；從2005年起哈爾濱市城市居民可支配收入突破萬元，哈爾濱市的消費(fèi)類型也逐漸從生存型向享受型轉(zhuǎn)變；人均消費(fèi)性支出2009年，人均消費(fèi)性支出為12358.1元，人均可支配收入為15887元，消費(fèi)支出占收入比值為78%，在黑龍江各省市中位居中部，未來消費(fèi)市場還有很大潛力。全市國民儲蓄近年，哈爾濱市全市國民收入上漲較快，2008年增幅超過25%，居民生活水平和消費(fèi)能力不斷提高。居民消費(fèi)支出構(gòu)成恩格爾系數(shù)2010年哈爾濱市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為38%。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在40-50%的為小康，30-40%的為富裕，根據(jù)這一指標(biāo)，哈爾濱市城鎮(zhèn)居民的生活水平已經(jīng)從小康走向富裕階段。恩格爾系數(shù)較低，除食品之外，醫(yī)療保健、娛樂文教、衣著的支出比例也較大，表明哈爾濱市民的消費(fèi)能力較強(qiáng)哈爾濱市居民消費(fèi)性支出中食品所占比例超過1/3。其次為教育文化娛樂服務(wù)、醫(yī)療保健、衣著等。啟示第三產(chǎn)業(yè)占比較高，利于城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市各區(qū)域未來發(fā)展戰(zhàn)略的差異化定位，使得區(qū)域之間互為補(bǔ)充，良性發(fā)展，易于實(shí)現(xiàn)和諧共贏的局面。大量的外來人口涌入，使得城市的人口結(jié)構(gòu)更加多元和完善，催生城市商業(yè)發(fā)展更加多元化、復(fù)合化，為商業(yè)帶來更多機(jī)會。城市消費(fèi)意愿強(qiáng)，消費(fèi)力水平高，利于中高端商業(yè)的快速發(fā)展。城市發(fā)展戰(zhàn)略更加推進(jìn)了城市的多極化發(fā)展，必然導(dǎo)致中心城區(qū)人口的外溢疏散，隨之商業(yè)的凝聚力也被衰弱，必將形成更激烈的競爭態(tài)勢。機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)宏觀小結(jié)：1、抓住城市商業(yè)大轉(zhuǎn)型的契機(jī)，先入為主的引入更新理念的商業(yè)模式，形成獨(dú)具特色的核心競爭力2、緊跟區(qū)域差異化戰(zhàn)略定位路線，挖掘城市旅游資源，打造旅游型商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)市場4商業(yè)。哈爾濱市商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r？2、商業(yè)格局及商圈分析4、餐飲、休閑娛樂市場分析3、集中商業(yè)市場分析5、旅游市場分析1、商業(yè)整體發(fā)展概況800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$消費(fèi)者價(jià)格敏感多商品選擇，一站式購物多種消費(fèi)需求，一站式體驗(yàn)，出現(xiàn)需求細(xì)分個(gè)性消費(fèi)文化需求人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于原始狀態(tài)，以集市為主人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，出現(xiàn)不間斷經(jīng)營的滿足城市生活的市場、商店人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多品類聚集、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，并出現(xiàn)細(xì)分人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題化、個(gè)性化商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)+——?dú)W美及國內(nèi)領(lǐng)先城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會明顯縮短，此時(shí)融合餐飲、休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。哈爾濱：2010年人均GDP4836US$世聯(lián)模型：城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)模型哈爾濱的GDP發(fā)展指標(biāo)與城市化率嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人口素質(zhì)及消費(fèi)水平的發(fā)展，新的更高級的商業(yè)模式亟待出現(xiàn)。哈爾濱：城市化率49.6%

城市指標(biāo)判斷哈爾濱

集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&零售購物業(yè)態(tài)綜合的一站式Mall主題MALL都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細(xì)分，出現(xiàn)針對細(xì)分客戶群體的主題型商業(yè)，強(qiáng)調(diào)以客戶為導(dǎo)向的品牌聚集，獨(dú)特的空間體驗(yàn)，同時(shí)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求經(jīng)濟(jì)敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)北京哈爾濱商業(yè)正處于從都市MALL向主題Mall過渡的階段，消費(fèi)者對商品的需求逐漸從單純的品質(zhì)追求向更多文化情感需求轉(zhuǎn)變。商業(yè)指標(biāo)判斷2、商業(yè)格局及商圈分析4、餐飲、休閑娛樂市場分析3、集中商業(yè)市場分析5、旅游市場分析1、商業(yè)整體發(fā)展概況哈爾濱商業(yè)已呈現(xiàn)多極化發(fā)展，隨著城市擴(kuò)張，越來越多的新興商圈相繼誕生，但目前，城市的大部分中高端商業(yè)資源仍主要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。哈爾濱核心商圈主要是中央大街商圈和秋林商圈；未來新建商圈4個(gè)，分別是松北商圈、群力商圈、哈西商圈、哈南商圈；道里區(qū)商圈共計(jì)4個(gè)，分別是中央大街商圈、兆麟商圈、愛建商圈、故鄉(xiāng)商圈；南崗區(qū)商圈共計(jì)2個(gè)，分別為秋林商圈和會展商圈；道外區(qū)商圈共計(jì)1個(gè)，即道外商圈；香坊區(qū)商圈共計(jì)3個(gè)，分別是安埠商圈、樂松商圈、萬大商圈；松北區(qū)將新建1個(gè)商圈，即松北商圈。商圈分布中央大街商圈愛建商圈顧?quán)l(xiāng)商圈秋林商圈會展商圈萬達(dá)商圈安埠商圈樂松商圈道外商圈設(shè)施：世紀(jì)華聯(lián)超市、新透籠商廈、曼哈頓三期等設(shè)施：家樂福、萬達(dá)廣場、索菲亞購物廣場等設(shè)施：百聯(lián)購物中心、愛建新區(qū)廣場、世紀(jì)華聯(lián)超市、卓越時(shí)代購物中心、三江美食城等設(shè)施：新大發(fā)國際購物廣場、家樂福等設(shè)施：樂松廣場、家樂福等設(shè)施：沃爾瑪、家樂福、紅旗家具城、紅博世紀(jì)廣場等設(shè)施：遠(yuǎn)大購物中心、秋林公司、松雷商廈、紅博購物廣場、家樂福、沃爾瑪、新世界百貨等設(shè)施：萬達(dá)廣場、天堂島國際休閑酒店等設(shè)施：安埠商廈、同鄉(xiāng)商場等設(shè)施：以批發(fā)市場、老字號產(chǎn)業(yè)為主的低端商業(yè)區(qū)新興商圈里，發(fā)展相對較好的是顧?quán)l(xiāng)商圈和會展商圈依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)步行街、中高端百貨等客戶構(gòu)成未來供應(yīng)未來供應(yīng)量稀少經(jīng)營狀態(tài)核心商圈，客流量非常大，經(jīng)營良好平臺租金商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)：8-10元/平米/天城市核心商圈輻射全市和外來旅游客戶項(xiàng)目中央商城大商麥凱樂哈爾濱新一百購物廣場基本情況中央商城坐落在哈爾濱最繁華的中央大街步行街上，建筑面積3.6萬平方米，營業(yè)面積2萬平方米，共設(shè)七層?？偨ㄖ娣e15萬平方米，商場營業(yè)面積9萬平方米，規(guī)劃地下2層至地上6層為商業(yè)，7層至29層為住宅。占地面積1.7萬平方米，營業(yè)樓層為地上7層，地下1層，總營業(yè)面積11萬平方米業(yè)態(tài)定位時(shí)尚百貨購物中心+住宅高檔百貨樓層規(guī)劃B1：超市1F：化妝品、珠寶、名表、精品女鞋2F:精品男裝、男鞋、男是皮具3F：精品女裝、女士皮具、皮草4F：少數(shù)女裝、羊絨羊毛、女士5F：精致生活用品、小家電、運(yùn)動(dòng)、兒童6F：羽絨服、折扣商品B1：超市、銘店街、美食街、南廣場多功能區(qū)1F：國際名品、國際名表、化妝品2F：國際名品、珠寶、男鞋、女鞋、男士服飾、女士服飾3F：女裝、女包、女士服飾4F：居室用品、生活用品、小家電、文化用品、兒童用品、羊絨羊毛5F：紳士休閑、紳士內(nèi)衣、體育用品、運(yùn)動(dòng)器材6F：餐飲、SPA、教育中心B1：新一百超市、屈臣氏1F：化妝品、珠寶、鐘表、箱包文具、配飾、眼睛、餐飲2F:名品、潮流、休閑少女裝、少女內(nèi)衣、飾品、配件、精品男女鞋3F：職業(yè)女裝、童裝、玩具、孕婦用品、皮草、家具用品4F：紳士正裝、男士配飾、羊毛羊絨、羽絨制品5F：運(yùn)動(dòng)、戶外、城市休閑、牛仔服飾、健身器材、運(yùn)動(dòng)配飾6F：家用電器、美食廣場7F：浩泰健身、伊美娜健身客戶全市中端以上消費(fèi)者+旅游客群全市中高端客戶全市中端消費(fèi)者中央大街商圈中央大街商圈是哈爾濱核心商業(yè)板塊，也是城市旅游熱點(diǎn)商圈，以城市集中商業(yè)和中央大街步行街為主，代表商業(yè)項(xiàng)目有大商麥凱樂、新一百、中央商城等項(xiàng)目區(qū)位道里區(qū)原市中心廣場

檔次中高檔開業(yè)時(shí)間2008年12月建筑面積150000㎡營業(yè)面積90000㎡樓層地上6層，地下一層單層面積12000㎡地下面積20000㎡柱間距6、8米（以8米為主，局部6米）層高（凈高）3.6米基礎(chǔ)資料大商集團(tuán)旗下的麥凱樂哈爾濱總店位于中央大街商圈核心，定位高端，商品整體檔次屬于城市最高，商業(yè)模式處于現(xiàn)代百貨向購物中心轉(zhuǎn)變的過渡模式。大商集團(tuán)簡介大商集團(tuán)是中國最大的百貨商業(yè)集團(tuán)，在2009年中國500強(qiáng)企業(yè)排名第86位。目前，擁有大型店鋪160家，分布在12?。òū本┦校?0多個(gè)城市，總經(jīng)營面積超過450萬平方米，員工總?cè)藬?shù)20萬人，2009年銷售突破700億元。

麥凱樂哈爾濱總店于2008年12月3日開始試營業(yè)，在歷經(jīng)283天的磨礪與磨合，于2009年9月15日正式開業(yè)。在冰城哈爾濱、黑龍江省乃至整個(gè)東北地區(qū)的影響力日益擴(kuò)大。采用國際一流的高檔百貨經(jīng)營模式，是一個(gè)集高檔百貨、大型超市、休閑娛樂、餐飲、酒店業(yè)態(tài)于一體的購物休閑廣場。大商麥凱樂一層國際名品館國際名品國際名表化妝品二層紳士名媛館珠寶精品男女鞋男女服飾三層流行少淑館女裝女包女士服飾四層家具電器館居室用品生活用品文化用品兒童用品羊絨羊毛五層休閑運(yùn)動(dòng)館紳士休閑紳士內(nèi)衣體育用品運(yùn)動(dòng)器材六層美食娛樂館餐飲Spa教育中心地下一層超市美食街銘店街麥凱樂的業(yè)態(tài)排布為百貨方式，1—5層為高檔百貨，6層以大型餐飲和教育、養(yǎng)生等目的地型商業(yè)進(jìn)行人流拉動(dòng)。其中地下一層的大商超市為購物中心重要的功能性補(bǔ)充，起到提升商業(yè)人氣的作用。大商麥凱樂基礎(chǔ)資料新一百購物廣場位于中央大街核心商業(yè)區(qū)，與麥凱樂相對，總建筑面積近11萬平米，定位中檔的大眾百貨，與麥凱樂形成錯(cuò)位經(jīng)營新一百購物廣場服務(wù)理念：無限發(fā)展、無微不至哈爾濱新一百購物廣場——是哈爾濱市最后一家國有百貨商場，哈爾濱新一百是大連大商集團(tuán)出資5.5億元資產(chǎn)重組哈一百，在完成接收安置全部職工，回購銀行債務(wù)，支付其他債務(wù)等全部改制成本，按國企改革有關(guān)政策，取得哈一百主樓出讓方式土地使用權(quán)和物業(yè)直管公房的所有權(quán)，享受國企改制的其他有關(guān)政策而成的公司。區(qū)位臨近索菲亞廣場檔次中檔開業(yè)時(shí)間始建于1947年，經(jīng)改建于2006年12月正式開業(yè)建筑面積11萬㎡營業(yè)面積11萬㎡樓層地上7層，地下1層單層面積14000㎡柱間距6米層高（凈高）3.3米新一百新一百購物廣場經(jīng)營模式為傳統(tǒng)百貨店，是哈爾濱最后一家國有企業(yè)，引入品牌均為國內(nèi)一二線及以下品牌，高端品牌較少，服務(wù)于中端大眾客群。化妝品品牌：雅詩蘭黛、香奈兒、MAC、迪奧、歐萊雅、revlon、安娜蘇、歐珀萊、美寶蓮、巴寶莉、卡尼爾、HR等；珠寶品牌：周大福、周生生、IDO、天佑德、琚宜、晶玉緣、福輝珠寶、佳麗珍珠、七彩云南等；女裝代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、SOBASIC、Eland、Teenieweenie、SCAT、歐時(shí)力、淑女屋、阿桑娜、哥弟、歌莉亞、紅袖、千百惠、李維斯、Lee等；男裝代表品牌：SCOFIELD、HUNT、PLORY、勁霸男裝、七匹狼、利郎、虎都、才子、九牧王、與狼共舞、海瀾之家等。新一百區(qū)位道里區(qū)中央大街步行街

檔次中檔開業(yè)時(shí)間1994年11月建筑面積36000㎡營業(yè)面積20000㎡樓層地上6層，地下一層單層面積5200㎡地下面積6000㎡柱間距7-8米（以7.2米為主，局部6米）層高（凈高）3.6米基礎(chǔ)資料中央商城位于中央大街核心位置，是哈爾濱本土老字號百貨商場，中央商城定位中檔，傳承了更多的城市文化內(nèi)涵，也是旅游購物的目的地之一。中央商城簡介哈爾濱中央商城隸屬于哈爾濱中央紅集團(tuán)，坐落在哈爾濱最繁華的大街——中央大街步行街上，建筑面積3.6萬平方米，營業(yè)面積2.6萬平方米，共設(shè)七層，地上六層地下一層，商城于1994年11月26日開業(yè)，是一家現(xiàn)代化、科技型的流通企業(yè)，年銷售額8.6億元。中央商城中央商城服務(wù)理念：誠信經(jīng)營、文明經(jīng)商”的文化體系已成為指導(dǎo)中央商城行事為人的準(zhǔn)則。十幾年來，中央商城在百姓心中樹立了“信譽(yù)之城”的良好形象。化妝品品牌：迪奧、嬌蘭、高斯、雪肌精、歐萊雅、雅詩蘭黛、香奈兒、MAC、露得清、benift、歐珀萊、美寶蓮、巴寶莉、HR等；珠寶品牌：卡地亞、戴歐妮、帕蒂珠寶、奧柔、拉周大福、周生生、IDO、等；女裝代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、Eland、Teenieweenie、歐時(shí)力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情人、GIVHSHYH、LACOSTE、ONLY、VEROMODA等；男裝代表品牌：雅戈?duì)?、喬頓、迪奧波士、鱷魚恤、巴薩納、世嘉弗、藍(lán)鯊、柯士道、約翰·其樂、SCOFIELD、HUNT、PLORY、勁霸男裝等。中央商城中央商城經(jīng)營模式為傳統(tǒng)百貨店，以國內(nèi)一、二線品牌為主、兼顧少量國際品牌。依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)步行街、中高端百貨等客戶構(gòu)成未來供應(yīng)未來供應(yīng)量稀少經(jīng)營水平遠(yuǎn)大、松雷等經(jīng)營良好，其他各有高低租金水平5-7元/天/平米城市核心商圈輻射全市，以本市客群為主項(xiàng)目秋林國際購物中心遠(yuǎn)大購物中心紅博廣場松雷商廈基本情況位于在果戈里大街與東大直街交叉口，是哈爾濱最繁華商圈的中心；占地面積5000平方米，總營業(yè)面積50000平方米，擁有11個(gè)樓面的經(jīng)營單元和近200個(gè)停車位置；哈爾濱市南崗區(qū)果戈里大街378號；規(guī)模：占地8116平方米，總建筑面積81000平方米，總營業(yè)面積40000平方米；哈爾濱市紅軍街與大直街的交匯處規(guī)模：面積近5萬平米的超大型綜合地下商貿(mào)中心地處哈市最繁華的商業(yè)區(qū)，總共十二層，其中地上九層，地下三層，總建筑面積5.2萬平方業(yè)態(tài)定位高端百貨百貨中高檔時(shí)尚百貨店地下商業(yè)街中檔時(shí)尚百貨樓層規(guī)劃B1：都市生活區(qū)2F：現(xiàn)代精品男裝4F：時(shí)尚潮流女裝6F：現(xiàn)代休閑空間8F：生活體驗(yàn)區(qū)10F：美食集結(jié)地1F：高雅名流殿堂3F：歐美日韓女裝5F：男士休閑裝7F：家庭生活區(qū)9F：國際美食總匯B1：好百客超市1F：化妝品/名品館2F：紳士名品館3F：摩登流行館4F：淑女新貴館5F：運(yùn)動(dòng)/休閑/嬰童館6F：美食生活館女人街至尊男人城皮裝城褲子城名品城毛衫城1F：化妝品/名品館2F：淑女館3F：仕女館4F：紳士館5F：運(yùn)動(dòng)/休閑館6F：內(nèi)衣、家居館客戶全市高端消費(fèi)者全市高端客戶全市中端消費(fèi)群全市中端消費(fèi)群體秋林—果戈理商圈秋林—果戈理大街商圈是哈爾濱最繁華的現(xiàn)代商圈，以秋林商廈為基點(diǎn)，沿果戈里大街、西大直街發(fā)展，代表項(xiàng)目有秋林國際購物中心、遠(yuǎn)大購物中心、松雷商廈、紅博地下廣場等秋林國際購物中心秋林國際購物中心占地5000平米，經(jīng)營面積5萬平米，塑造國際化購物體驗(yàn)的高端百貨位置：位于在果戈里大街與東大直街交叉口，是哈爾濱最繁華商圈的中心；規(guī)模：占地面積5000平方米，總營業(yè)面積50000平方米，擁有11個(gè)樓面的經(jīng)營單元和近200個(gè)停車位置；定位：與世界同行并賦予顧客國際化購物體驗(yàn)的高端百貨。樓層形象定位代表品牌B1都市生活區(qū)LIFE-STYLE超市、酷菲思、米技1F高雅名流殿堂GUCCI、GARTIER、AIGNER等2F現(xiàn)代精品男裝VASTO、BYFORD、KWUNKEE等3F歐美日韓女裝JORYA&JORYAWEEKEND、PORTS、ARWENDEFEE等4F時(shí)尚潮流女裝金卡佛、妃格萊兒、INSATIN等5F男士休閑裝BERGANS、ARCTERYX、L.L.BEAN等6F現(xiàn)代休閑空間FILA、CONVERSE、ADIDAS等7F家庭生活區(qū)VEKEN、淑女屋、MERCURY等8F生活體驗(yàn)區(qū)瑜伽、美容&SPA、時(shí)尚先鋒俱樂部等9F國際美食總匯餐飲等10F美食集結(jié)地餐飲、商務(wù)宴請等秋林國際購物中心一層：高雅名流殿堂二層：現(xiàn)代精品男裝三層：歐美日韓女裝四層：時(shí)尚潮流女裝五層：男士休閑裝六層：現(xiàn)代休閑空間七層：家庭生活區(qū)八層：生活體驗(yàn)區(qū)九層：國際美食總匯十層：美食集結(jié)地購物中心的經(jīng)營模式仍是現(xiàn)代百貨模式，沒有形成真正差異化核心競爭力，再加上其商業(yè)運(yùn)營力弱于遠(yuǎn)大和松雷，因此在商圈激烈的競爭中，處于不利地位。遠(yuǎn)大購物中心遠(yuǎn)大購物中心總建筑面積8.1萬平米，是目前哈爾濱盈利最高的百貨公司，定位于中高端，城市客群覆蓋面極廣。位置：哈爾濱市南崗區(qū)果戈里大街378號；規(guī)模：占地8116平方米，總建筑面積81000平方米，總營業(yè)面積40000平方米；定位：最大的多元組合現(xiàn)代化購物百貨。樓層形象定位代表品牌B1好百客超市好百客超市1F化妝品/名品館香奈兒、迪奧、蘭蔻、安娜蘇等2F紳士名品館TOMMY、CK、DIESEL、AJ等3F摩登流行館IZZUE、NASUA、KILAH等4F淑女新貴館貝瑞、德詩、金象珠寶、周大福、周大福等5F運(yùn)動(dòng)/休閑/嬰童館耐克、阿迪達(dá)斯、匡威、李維斯等6F美食生活館ALESSI、鄂爾多斯、金利來等遠(yuǎn)大購物中心代表品牌香奈兒、迪奧、蘭蔻、安娜蘇TOMMY、CK、DIESEL、AJIZZUE、NASUA、KILAH貝瑞、德詩、金象珠寶、周大福、周大福、耐克、阿迪達(dá)斯、匡威、李維斯等ALESSI、鄂爾多斯、金利來遠(yuǎn)大購物中心品牌以國內(nèi)一線品牌為主，少量國際頂級品牌，品牌度總體處于哈爾濱市中高檔次，同時(shí)品牌引進(jìn)上也兼顧了很多大眾級別的中端客群，客群覆蓋面較廣，人氣較高。樓層主題代表品牌1化妝品、珠寶首飾、鐘表CERRUTI1881、LANCOME蘭蔻、EsteeLauder雅詩蘭黛、Clinique倩碧、周生生、歐米茄、Dior（眼鏡）2男士服裝Aquascutum雅格獅丹、TOMMYHILFIGER湯米、Jefulei吉弗雷、Victory維氏、ITdupont法國都彭3女士服裝V·GRASS維格娜絲、CRCARA卡瑞、Jefen吉芬、PORTS寶姿、Marisfrolg瑪絲菲爾、白領(lǐng)4休閑女裝Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI藍(lán)地COCODEAL、MISSSIXTY5運(yùn)動(dòng)休閑、男鞋、女鞋

eceo愛步、Clarks其樂、adidas阿迪達(dá)斯NIKE耐克、G-Star裂縫之星、百麗6內(nèi)衣、廚具LACLOVER、Aimer愛慕、Wacoal華歌爾、LLADRO雅致、tittot琉園、ROYALCOVER羅卡芙、Fissler菲仕樂、ZWILLING雙立人、PHILIPS飛利浦、LOE.soli路易雪萊、TEDDY經(jīng)典泰迪、Jeep吉普ZIPPO7餐飲無知名品牌松雷百貨大廈于1993年落成開業(yè)，地處哈市最繁華的商業(yè)區(qū)之一，中西合璧的典雅裝修、客流如潮的商業(yè)氣氛、優(yōu)質(zhì)快捷的服務(wù)方式、創(chuàng)造潮流的王者之風(fēng)，被國務(wù)院發(fā)展戰(zhàn)略研究中心評為黑龍江省首家現(xiàn)代化大型商場。松雷百貨總建筑面積近4萬平米，哈爾濱本土知名商家，定位都市新貴百貨，中高檔定位，且頂級品牌數(shù)量略高于遠(yuǎn)大。松雷百貨代表品牌CERRUTI1881、LANCOME蘭蔻、EsteeLauder雅詩蘭黛、Clinique倩碧、周生生、歐米茄、Dior（眼鏡）Aquascutum雅格獅丹、TOMMYHILFIGER湯米、Jefulei吉弗雷、Victory維氏、ITdupont法國都彭Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI藍(lán)地COCODEAL、MISSSIXTY松雷百貨品牌以國內(nèi)一線品牌為主，其中女裝高端品牌較多，偏于中高端階層服飾，而針對年輕一族的中端時(shí)尚品牌較少。紅博廣場紅博地下廣場總建筑面積近6萬平米，也是城市特色商業(yè)之一，人氣較高，定位中低檔次，無知名品牌，針對城市低端大眾消費(fèi)。紅博廣場位于哈爾濱商業(yè)中心地帶，是由哈工大集團(tuán)投資興建的集品牌服裝貿(mào)易、餐飲、娛樂和休閑于一體的的超大型綜合商貿(mào)中心。圍繞陽光大廳，向四方輻射分別有皮草城、西裝城、羊毛衫城、褲子城、名品城、男人街、女人街等。主題代表品牌女人街韓之最艾琳格瑞嘉羽欣東方佳美名裳藝域連緣坊豪宏韓訊榭卡樂芙魅惑狐軒花弄影衣陽時(shí)尚鉑姿恒色女狼部落艾詩璐新格麗爾保羅丹蘭阿瑪尼至尊男人城波斯路迪愛馬仕紳貴波司登溫特伯頓周織福格曼老人頭凱撒帥威法納億雅鹿霸主霸主老人普羅吉華倫天奴路易東方公子百成匯亞特蘭迪斯名馬奧格丹尼皮裝城艾利斯頓奧羅丹名人洛賽奇費(fèi)奧可億秋晨金狐貍艾咪圣丹努三星曼特嘉爾愛尚雪古秀兒米加蒂思夢魚鱷魚洛夫卡特特升法力鱷魚YSR華斯邁莎曾子悠可洛夫卡特褲子街亞格萊蘭度發(fā)財(cái)羊斯特邦威四海龍丹尼斯登高朗利哥喬普騰依之鄉(xiāng)阿仙奴圣羅夢伊特美豪門佳麗紅枝葉杉杉紀(jì)諾思希比狼埃斯科奧斯濱奴喜福鳥名品城安吉莉婭索瑪浩萱貴怡人萊賽卓菲婭愛莉嘉東方米奇米奇依緣拓谷喬妮美爾藝夢來郁香菲麗賓郁繡挺曼菲琪水木原坊LD曼斯秀登點(diǎn)雅E-淇瑞琦瑪雅毛衫城海圣寶馬l.l.DKELINBEDUN淺秋費(fèi)薩曲爽妮利爾卡諾OEWO步云法國都彭鹿王季夢威斯哥弟妮婷絲維羱羊七只羊鹿皇紅螞蟻北極羊GENERALRED揚(yáng)帆浣紗女紅博廣場紅博廣場南崗店是秋林商圈中重要的組成部分，輻射全市并兼顧部分批發(fā)功能，是哈爾濱中低端消費(fèi)的主要場所。雖然紅博地下廣場的整體動(dòng)線及舒適度較低，但因?yàn)槠涑浞职l(fā)揮了交通磁力盒作用，因此人流量很大，且差異化定位使得其更好的規(guī)避了地面競爭，形成獨(dú)有的核心競爭力。依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)超市、購物中心等客戶構(gòu)成未來供應(yīng)群力新區(qū)有部分商業(yè)供應(yīng)經(jīng)營水平經(jīng)營水平偏低，超市經(jīng)營狀況良好租金水平3-5元/天/平米城市新興商圈輻射周邊居民項(xiàng)目嘉茂購物中心基本情況嘉茂廣場?埃德蒙頓是集購物、休閑、娛樂、美食、生活服務(wù)為一體的“一站式”購物中心，營業(yè)面積近50000平方米，地上四層、地下一層，配置有10000㎡的戶外休閑廣場和哈市首個(gè)立體停車場。業(yè)態(tài)定位中檔購物中心樓層規(guī)劃B1：健康快餐、運(yùn)動(dòng)系列、生活形態(tài)1F：時(shí)尚服飾、時(shí)尚女鞋、休閑快餐2F：時(shí)尚服飾、咖啡茶點(diǎn)3F：商務(wù)男裝、時(shí)尚美食4F：生活?yuàn)蕵?、特色餐廳客戶區(qū)域內(nèi)中端消費(fèi)者顧?quán)l(xiāng)商圈顧?quán)l(xiāng)商圈作為新興商圈，服務(wù)于群力新區(qū)，主要項(xiàng)目是嘉茂廣場、世紀(jì)聯(lián)華，沿顧?quán)l(xiāng)大街逐步帶動(dòng)群力新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展樓層主題代表品牌B1健康快餐、運(yùn)動(dòng)系列、生活形態(tài)美國加州牛肉面大王、NIKE工廠店、361度、華聯(lián)超市、屈臣氏1F時(shí)尚服飾、時(shí)尚女鞋、休閑快餐Prich、寶島眼鏡、紅蜻蜓、富貴鳥、奧康、多美尼克、KFC2F時(shí)尚服飾、咖啡茶點(diǎn)謎底、自然元素、hotwind、達(dá)衣巖、老人頭、花花公子、歐米、克里斯蒂3F商務(wù)男裝、時(shí)尚美食金利來包、薩爾雷斯、利郎、馬克華菲、七匹狼、圣大保羅、蘋果、雅美客比薩意式餐廳、川人百味4F生活?yuàn)蕵?、特色餐廳曼妮芬、婷美、愛麗絲、喜洋洋娛樂廣場、風(fēng)尚發(fā)之秀、金漢斯、荷和餡餅嘉茂廣場“哈爾濱嘉茂廣場?埃德蒙頓”所處的地區(qū)擁有較為集中的居民社區(qū)，其緊鄰的機(jī)場路年客流量達(dá)440萬人次，此項(xiàng)目為一家集購物、娛樂、休閑、美食為一體的綜合性購物中心。傾力打造哈市道里區(qū)西南部的商業(yè)地標(biāo)。經(jīng)營面積近5萬平方米，是哈爾濱真正意義的購物中心型商業(yè)，，匯聚時(shí)尚服飾、生活超市、家居美飾、連鎖名店、主題餐廳、特色美食、休閑娛樂、社區(qū)服務(wù)及童趣教育等。嘉茂購物中心在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上沿襲了其一貫的標(biāo)準(zhǔn)，地上5層，地下一層，但因?yàn)槠淦放频囊M(jìn)多主打中端白領(lǐng)階層，因此和目前哈爾濱的主流中高端消費(fèi)相比，還有錯(cuò)位，這也造成其經(jīng)營中的困擾在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也是統(tǒng)一的在地下一層和，頂層分別設(shè)置體驗(yàn)式商業(yè)，包括餐飲、休閑、娛樂、教育、親子、美容美體等，通過人氣商業(yè)和目的地型商業(yè)進(jìn)行人流的上行拉動(dòng)。嘉茂廣場依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)超市、中檔等客戶構(gòu)成未來供應(yīng)群力新區(qū)有部分商業(yè)供應(yīng)經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況良好，紅博會展店人流量很大租金水平4-6元/天/平米城市新興商圈輻射周邊居民項(xiàng)目紅博會展購物廣場基本情況紅博會展購物廣場是集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、商務(wù)等于一體的HOPPINGMALL,2003年8月正式投入運(yùn)營，是中國北方國際現(xiàn)代商業(yè)模式SHOPPINGMALL的典范，總面積30萬平方米業(yè)態(tài)定位中檔百貨樓層規(guī)劃包括金座、銀座、A座、B座、C座、D座、珠寶區(qū)、化妝品區(qū)、家居生活館、婦兒生活坊等客戶區(qū)域內(nèi)中端及以上消費(fèi)者會展商圈會展商圈依托于會展中心的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)發(fā)展起來，主要商業(yè)項(xiàng)目包括紅博會展購物廣場、家樂福超市、商務(wù)餐飲一條街，未來紅博購物公園的興建，將更加促進(jìn)會展商圈的發(fā)展紅博世紀(jì)廣場紅博世紀(jì)廣場一期于2003年8月23日宏大開業(yè)，占地面積10萬平方米，也是目前哈爾濱最大的地下商城。紅博世紀(jì)廣場位于哈爾濱開發(fā)區(qū)，是哈爾濱國際會展體育中心的重要組成部分。世紀(jì)廣場是集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、商務(wù)等于一體，總面積30萬平方米，包括金座、銀座、A座、B座、C座、D座、珠寶區(qū)、化妝品區(qū)、家居生活館、婦兒生活坊等經(jīng)營區(qū)域，云集了全國知名品牌旗艦店，已經(jīng)成為哈爾濱最有輻射力的新城市中心及商業(yè)核心區(qū)。紅博世紀(jì)廣場紅博世紀(jì)廣場分為金座、A、B、C、D座，引進(jìn)國內(nèi)一、二線品牌，經(jīng)營模式為百貨店，其特點(diǎn)是單層布局，無形中會增加購物的疲勞感和動(dòng)線設(shè)計(jì)的簡陋感、不適感，舒適性較低。女裝代表品牌：AIVEI、PRICH、鐵尼維尼熊、斯琴、歐時(shí)力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情人、GIVHSHYH、LACOSTE、ONLY、VEROMODA、FORNARINA、CK-U、CKJeans、ZUCZUG、less、Timberland、寶琪蘭、泊萊·泊藍(lán)、odbo男裝代表品牌：溫馨鳥、報(bào)喜鳥、威可多、圣寶龍、法蘭詩頓、里沃、喬夫、衫衫、威利、九牧王、意法洋服、箭魚鯊、馬克華菲商務(wù)、柏朗亞高、浙江鱷魚、雅戈?duì)?、喬頓、迪奧波士、鱷魚恤、巴薩納、世嘉弗、藍(lán)鯊、柯士道、約翰·其樂、哈雷納·金狐貍、巴比雷斯依托資源產(chǎn)品特點(diǎn)寫字樓裙房、購物中心等客戶構(gòu)成未來供應(yīng)未來供應(yīng)量稀少經(jīng)營狀態(tài)商務(wù)為主，客流量大，經(jīng)營良好平臺租金商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)：6-8元/平米/天城市高端商務(wù)輻射愛建區(qū)域居住及辦公客戶項(xiàng)目卓展購物中心百聯(lián)哈爾濱購物中心基本情況哈爾濱卓展購物中心位于道里區(qū)愛建新城?？偯娣e11.5萬平方米，定位為中端時(shí)尚百貨百聯(lián)哈爾濱購物中心位于哈市愛建·濱江國際社區(qū)，建筑面積16萬平方米，樓層規(guī)劃為地下2層，地上3層。地下2層6萬平方米的停車場設(shè)有1500余個(gè)車位。業(yè)態(tài)定位中高端時(shí)尚百貨以中等、中等偏上的消費(fèi)群體為主體的一站式服務(wù)的購物樂園樓層規(guī)劃-1F精品超市1F品格國際：國際名品服裝服飾、化妝品、名表和珠寶。2F型格世界：國際精品服裝服飾、男士正裝、商務(wù)裝、休閑裝。3F優(yōu)雅天成：淑女裝、職業(yè)女裝、時(shí)尚女袋、女包、飾品和美容院。4F炫魅地帶：淑女裝、個(gè)性女裝、少女裝、少女休閑裝、女鞋。5F動(dòng)感時(shí)空：國際名牌運(yùn)動(dòng)服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用品及休閑服飾6F居易時(shí)尚：床品、家居用品、廚具、小家電、精品影音數(shù)碼、工藝品；各色餐飲。。

1F-主力餐飲店、主力百貨店、女仕成熟服飾、皮草、女仕手袋、男、女皮鞋、化妝品、珠寶、名表、眼鏡、男仕正裝、男仕配飾、數(shù)碼廣場、運(yùn)動(dòng)廣場等。2F-主力百貨店、女仕少淑服飾、男、女休閑服飾、內(nèi)衣、男、女配飾、美容美發(fā)、婚紗攝影、世紀(jì)聯(lián)華超市等。3F-多廳影院、健身中心、電玩游藝、主題餐廳、咖啡水吧、照相器材、童裝童品、兒童樂園、兒童攝影、文具、樂器、禮品、家居小家電、家具、衛(wèi)浴櫥柜、寵物用品、電視直銷、圖書音像、數(shù)碼沖印、補(bǔ)改、洗衣等。客戶周邊中高收入客戶周邊生活的中端以上消費(fèi)者+商務(wù)客群愛建商圈愛建商圈是哈爾濱商務(wù)配套比較集中的商圈，商圈內(nèi)商務(wù)氛圍比較濃厚，銀行、五星級酒店、大型餐飲等高端商務(wù)配套密集，是城市富人區(qū)。百聯(lián)購物中心百聯(lián)購物中心建筑面積16萬平方米，是以中、高檔消費(fèi)群體為主的哈爾濱首例社區(qū)型購物中心地上3層的商品組合以超市、百貨為整案；

兩側(cè)以藥妝連鎖店、體育用品、影城、健身建構(gòu)；沿街門店則是由經(jīng)典餐飲為主題營造情境；中央則是以三個(gè)樓層的品牌店鋪來串連左右兩側(cè)的主力店；休閑娛樂區(qū)域，如咖啡飲吧、電玩網(wǎng)吧等。卓展購物中心哈爾濱卓展購物中心位于道里區(qū)愛建新城。規(guī)模宏大的11.5萬平方米建筑，定位為高端時(shí)尚百貨哈爾濱卓展購物中心，南主干道為建國街，北主干道為友誼路，西主干道為哈藥路，東主干道為經(jīng)緯街。百貨公司內(nèi)部配有26部自動(dòng)扶梯、10部客用升降梯、6部大型貨梯及各種現(xiàn)代化智能管理系統(tǒng)。地下建有1.1萬平方米的現(xiàn)代化停車場，可同時(shí)容納800余臺車輛停放。比較項(xiàng)目道外商圈中央大街商圈果戈理—秋林商圈顧?quán)l(xiāng)商圈會展商圈商圈地位城市級商圈城市核心商圈城市核心商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈功能定位以低端批發(fā)市場和民俗老字號餐飲為主政治、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、旅游中心經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)副中心，城市消費(fèi)中心區(qū)域生活服務(wù)配套區(qū)域生活服務(wù)配套經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、古玩、燈具、日用品、服裝、農(nóng)副觀光旅游、購物消費(fèi)、商貿(mào)批發(fā)購物綜合消費(fèi)、商貿(mào)批發(fā)社區(qū)生活配套消費(fèi)會展配套服務(wù)和社區(qū)生活配套輻射客戶外地游客，全市居民外地游客、本市居民絕大多數(shù)為本市居民周邊社區(qū)居民周邊社區(qū)及會展商圈現(xiàn)狀受建筑年限，整體建筑比較破舊，在營業(yè)商鋪較少，批發(fā)市場經(jīng)營狀況良好，部分區(qū)域在拆遷、修復(fù)中建筑狀況良好，商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)，中央大街兩側(cè)建筑修繕完好，交通便捷，客流量較大，商家經(jīng)營狀況良好建筑硬件設(shè)施先進(jìn)，但商圈街道狹窄，車流量較大，商圈內(nèi)擁堵，大部分商家經(jīng)營狀況非常好商業(yè)主要有大型超市和嘉茂廣場，建筑設(shè)施良好，車流量較大，交通便捷，街鋪生意一般商圈交通便捷，客流量較大，但目前商業(yè)設(shè)施較少，僅有家樂福和紅博廣場會展中心店不足之處周邊環(huán)境較差，商業(yè)凌亂，檔次不高缺乏科學(xué)的商業(yè)運(yùn)營及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)模式比較落后，是城市名片，但無法承擔(dān)城市客廳的功能百貨零售居多，但與餐飲娛樂的結(jié)合度不夠，百貨業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈，差異化不明顯商業(yè)人氣不足，缺乏大品牌商業(yè)的支撐，娛樂較少娛樂業(yè)較為稀少連鎖品牌餐飲較少，餐飲娛樂與購物的結(jié)合度較低承擔(dān)使命未來城市名片，城市中興的希望城市主商圈，承擔(dān)主要商業(yè)消費(fèi)和旅游觀光需求城市主商圈，承擔(dān)主要商業(yè)消費(fèi)需求區(qū)域商圈，區(qū)域生活配套設(shè)施，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域商圈，生活和會展配套服務(wù)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會除了道外和中央大街商圈外，其他商圈都是隨著城市骨架拉大而形成的服務(wù)于城市的同質(zhì)化商圈，跟隨策略下，難以承擔(dān)更多的引領(lǐng)商業(yè)模式升級的使命，而中央大街商圈建設(shè)已達(dá)飽和，未來可為不大，只有道外在商圈競爭中具備承載歷史使命的能力與契機(jī)。商圈總結(jié)中央大街商圈、秋林商圈主要以零售購物為主，中高端商業(yè)發(fā)展良好，地段商業(yè)競爭激烈；目前市級商圈餐飲消費(fèi)比重較小，休閑娛樂類商業(yè)出現(xiàn)市場空缺；同其他區(qū)域級商圈相比，區(qū)域商圈主要輻射商圈周邊，伴隨著商圈的發(fā)展，逐步擴(kuò)大輻射范圍，消費(fèi)群體主要來自本區(qū)域內(nèi)部，道外商圈客戶應(yīng)鎖定外來旅游、度假等客戶群體。道外商圈原有老字號餐飲，擁有較多的固定客戶，發(fā)展餐飲具有較大的機(jī)會。傳統(tǒng)城市商業(yè)模式在哈爾濱已經(jīng)發(fā)展到鼎盛，即將催生新的、更高級的商業(yè)模式——體驗(yàn)式主題商業(yè)2、商業(yè)格局及各商業(yè)帶特征4、餐飲、休閑娛樂市場分析3、集中商業(yè)市場分析5、旅游市場分析1、商業(yè)整體發(fā)展概況商家訪談?wù)w水平大型集中商業(yè)發(fā)展趨于成熟，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)逐漸增加。中高端消費(fèi)客群對檔次對位的一站式消費(fèi)的需求以及對中高端業(yè)態(tài)產(chǎn)品的需求均日益明顯Step2:以原哈爾濱百貨大樓傳統(tǒng)的百貨為主，購物比例高達(dá)80%以上，加入了餐飲，無休閑娛樂。Step3:遠(yuǎn)大購物中心：以現(xiàn)代百貨為主，加入少量餐飲業(yè)態(tài)，但由于體量限制，無法在業(yè)態(tài)復(fù)合上有更大突破。Step4:嘉茂廣場：極為初級的購物中心，除零售外，包含少量餐飲娛樂（12%）。Step1馬克威商廈:商品市場模式，以服裝類零售、批發(fā)為主，檔次低、品類單一，無提升潛力。商業(yè)經(jīng)營模式哈爾濱的百貨整體偏于中高端水平，但同質(zhì)化定位嚴(yán)重，競爭激烈，幾乎每家百貨的首層都有或多或少的頂級品牌設(shè)置，對高端品牌認(rèn)可度之高，位居全國前列。商場名稱規(guī)模檔次代表品牌遠(yuǎn)大購物中心80000㎡中高端滕氏、LIZZY、雅詩蘭黛、BOBBI、M.A.C、諾貝達(dá)、Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI藍(lán)地、tittot琉園、ROYALCOVER羅卡芙、Fissler菲仕樂、ZWILLING雙立人、PHILIPS飛利浦、LOE.soli路易雪萊、TEDDY經(jīng)典泰迪、Jeep吉普、ZIPPO秋林國際購物中心43000㎡高端GUCCI、cartier、ports、emporioarmani、亞歷山大、BLIss、Vasto、byford、meyer、prter、ecco、香水、aimer、charriol、金卡佛、妃格萊爾、phard、愛慕、華歌爾、艾高、coey、鉆奇、Bergans、哥倫比亞、thenorthface、levi”s、jeep、zippo松雷商廈32000㎡中端Aquascutum雅格獅丹、TOMMYHILFIGER湯米、Jefulei吉弗雷、Victory維氏、ITdupont法國都彭、Guess、法文·箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI藍(lán)地、COCODEAL、MISSSIXTY大商麥凱樂13200㎡高端LouisVuitton、dior、寶格麗、歐米茄、prada、周大福、周生生、姬龍雪、都彭、ecco、皮爾卡丹、象牙制品、Adidas、NiIKE、萬星威、黃金熊、皮爾卡丹、鄂爾多斯、松下、Wilson百貨品牌名稱地址租金水平（/天/平方米）鋪位形式/單位面積（平方米）秋林公司南崗區(qū)東大直街319號扣點(diǎn)30%攤位/專賣店松雷商廈道里店中央大街與十二道交叉口扣點(diǎn)28%柜臺/專賣店遠(yuǎn)大購物中心南崗區(qū)果戈里大街363號扣點(diǎn)27%柜臺/專賣店松雷商廈南崗店南崗區(qū)東大直街329號扣點(diǎn)26%柜臺/專賣店中央商城道里區(qū)中央大街100號扣點(diǎn)25%-30%柜臺/專賣店新世界百貨商場南崗區(qū)花園街403號扣點(diǎn)25%柜臺/專賣店燕莎奧特萊斯購物中心道里區(qū)地段街123號扣點(diǎn)20-30%柜臺/專賣店百盛百貨道里區(qū)中央大街208號扣點(diǎn)20%-25%柜臺/專賣店萬達(dá)商業(yè)廣場中央大街210號6元專賣店百聯(lián)哈爾濱購物中心上海街99號3.5-4元店鋪紅博世紀(jì)廣場紅旗大街301號5元專賣店樂松購物廣場三大動(dòng)力路8號扣點(diǎn)16％或租賃7元專賣店百貨租金哈爾濱百貨、購物中心主要以聯(lián)營扣點(diǎn)形式，扣率根據(jù)品牌、樓層不一，大約保持在25%－30%范圍廣告位設(shè)計(jì)、商業(yè)氛圍營造上也存在較大提升空間。內(nèi)外部形象塑造、商業(yè)氛圍營造上存在較大提升空間，大部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營水平有提升空間現(xiàn)有的集中商業(yè)多欠缺情趣空間、休息空間的設(shè)置。除了遠(yuǎn)大、嘉茂廣場等少量項(xiàng)目有挑空中庭的情趣空間設(shè)計(jì)，百貨類商業(yè)如中央商廈、松雷商廈等均較單調(diào)乏味、缺少人性化設(shè)計(jì)，其他小百貨基本無情趣空間甚至無休憩空間。外部形象無設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，均為“盒子式”造型，缺乏新穎感。商業(yè)運(yùn)營名稱開店數(shù)目（個(gè)）總規(guī)模（平方米）家樂福5148100沃爾瑪329600世紀(jì)聯(lián)華474500好又多332000樂買650000中央紅815000麥德龍116000合計(jì)30365200名稱地址租金水平（/天/平方米）鋪位形式/單位面積（平方米）中央紅月亮連鎖超市靖宇街七道街13.5元2中央紅超市學(xué)府店南崗區(qū)學(xué)府路5.5元5-10馨苑超市東直路389號12.5元8沃爾瑪中山路店南崗區(qū)中山路254號6.5元10-15沃爾瑪先鋒路店南崗區(qū)先鋒路168號5.5元10-15沃爾瑪萬達(dá)店道里區(qū)友誼路萬達(dá)廣場16.5元10天鵝平價(jià)超市南直路與東直路交叉口3.0元15世紀(jì)聯(lián)華學(xué)府路店南崗區(qū)西大直街564號5.5元5-10世紀(jì)聯(lián)華盛達(dá)店道里區(qū)地段街93號4.5元5-10世紀(jì)華聯(lián)顧?quán)l(xiāng)店道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)大街85號3.0元3-5家樂福永平店道外區(qū)東直路100號5.0元3-8家樂福新陽店新陽路王朝海鮮對面5.5元5-8好又多安阜店香坊區(qū)安阜街300號4.0元10-15大福源南崗區(qū)宣化街402號5.5元專賣店從大賣場/超市類商業(yè)的分布上看，目前哈爾濱大賣場及超市主要集中在道里、道外區(qū)，人口最多最密集的南崗區(qū)卻缺乏大賣場和大型超市。沃爾瑪、家樂福、世紀(jì)聯(lián)華等名牌連鎖企業(yè)紛紛進(jìn)駐并加速擴(kuò)張，對本地企業(yè)（中央紅、樂買等）構(gòu)成較大競爭壓力，本地企業(yè)開始走向電子商務(wù)及社區(qū)商業(yè)的空白。超市、大賣場超市大賣場主要分布在道里、道外區(qū)，主要以連鎖超市家樂福、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華等為主，經(jīng)營品類齊全，經(jīng)營狀況良好專業(yè)賣場哈爾濱市專業(yè)賣場呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，形成集中的專業(yè)賣場一條街或集中區(qū)域，道外區(qū)主要是低端專業(yè)市場聚集地。電器賣場隨著消費(fèi)者對專業(yè)化服務(wù)需求的提升，傳統(tǒng)電器類商品已從多數(shù)百貨店中消失，而同時(shí)專業(yè)店的經(jīng)營優(yōu)勢不斷體現(xiàn)。在哈爾濱，國美（黑天鵝）和蘇寧占據(jù)著電器市場的主導(dǎo)地位，并不斷擴(kuò)大各自市場占有率，競爭激烈。家居建材哈爾濱目前知名的家居飾品建材店主要分布在城市東北部紅旗大街及周邊，既有攤位制招商也有以超市形式經(jīng)營自行采購，目前市場仍然以家具、裝修裝璜材料銷售為主，產(chǎn)品檔次參差不齊。電子市場哈爾濱電子數(shù)碼市場目前主要由教化電子廣場和船舶電子大世界-泰山電子城兩大區(qū)域構(gòu)成，加上未來的臺灣電子市場連鎖巨頭百腦匯的出現(xiàn)，東西兩地競爭將更加激烈。手機(jī)通訊目前哈爾濱手機(jī)通訊類專賣店主要品牌有凌志電訊、華濱通訊、中郵普泰、新天天手機(jī)，較集中的分布在東大直街-果戈里大街、尚志路-兆麟路與和興商廈周邊。專業(yè)賣場電子市場名稱地址租金水平（/天/平方米）黑大電子廣場學(xué)府路黑大旁5.0元教化電子大世界松花江街139號10元泰山電腦城南崗區(qū)一曼街12元船舶電子大世界數(shù)碼城南崗區(qū)一曼街7.0元金工電子大廈西大直街161號10元家居建材名稱地址租金水平（/天/平方米）報(bào)答百利家居先鋒路168號