一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)展統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)展適當(dāng)市政配套設(shè)施建立，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地到達(dá)“三通一平〞、“五通一平〞或“七通一平〞建立條件(熟地)，再對熟地進(jìn)展有償出讓或轉(zhuǎn)讓過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。土地一級開發(fā)工程流程一．土地儲藏開發(fā)工程要求土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案〔國有土地不受年度土地利用方案制約〕及土地儲藏開發(fā)方案。二．土地一級開發(fā)程序〔一〕原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請?！捕呈袊辆质芾砩暾埐⑦M(jìn)展土地開發(fā)工程預(yù)審?！踩惩ㄟ^土地預(yù)審工程，根據(jù)工程性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲藏開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實(shí)施方式等?！菜摹尘幹屏碎_發(fā)實(shí)施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見?！参濉惩ㄟ^聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體1、土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲藏開發(fā)預(yù)計(jì)總本錢和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)本錢8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議〔六〕土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權(quán)，土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府批準(zhǔn)?！舶恕吃谌〉檬腥嗣裾鷾?zhǔn)文件后由土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設(shè)施建立等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政根底設(shè)施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當(dāng)回遷房建立。〔九〕組織驗(yàn)收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)展驗(yàn)收，驗(yàn)收審核內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)本錢2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否到達(dá)合同要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲藏庫

地產(chǎn)開發(fā)中，為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程，各大城市行政主管部門將房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分為兩項(xiàng)進(jìn)展操作，2007年北京市率先通過招標(biāo)方式進(jìn)展土地一級開發(fā)工作，政府采用房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目有兩個(gè)：一、加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度；二、使房地產(chǎn)開發(fā)本錢進(jìn)一步透明化，便于政府監(jiān)管：1、市四部委聯(lián)席會會議紀(jì)要：明確工程可進(jìn)展土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作；2、市或區(qū)土地整理儲藏中心進(jìn)展工程土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作；3、中標(biāo)單位與市或區(qū)土地整理儲藏中心簽訂工程土地一級開發(fā)委托協(xié)議書；4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請立項(xiàng)核準(zhǔn)；取得用地預(yù)審告知單；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù)，取得建立工程用地土地一級開發(fā)預(yù)審意見；6、到市發(fā)改委取得工程立項(xiàng)核準(zhǔn)，取得工程立項(xiàng)核準(zhǔn)；7、到市規(guī)劃局辦理工程規(guī)劃意見書(選址)，取得規(guī)劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單；8、到測繪院辦理測繪釘樁成果；9、到規(guī)劃局辦理建立用地規(guī)劃許可證，同時(shí)到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù)，如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，并交納相關(guān)稅費(fèi)；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費(fèi)；10、到區(qū)建委(有區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標(biāo)工作與辦理土地一級開發(fā)工程拆遷公示，在這時(shí)會安排已有意向拆遷、評估公司協(xié)助辦理，同時(shí)還需提供拆遷資金證明；11、根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發(fā)拆遷許可證；12、實(shí)施拆遷；13、臨時(shí)市政建立；14、工程驗(yàn)收；備注：在辦理完委托協(xié)議后，即可進(jìn)展市政綜合配套設(shè)計(jì)實(shí)施。土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案(國有土地不受年度土地利用方案制約)及土地儲藏開發(fā)方案。(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。(二)市國土局受理申請并進(jìn)展土地一級開發(fā)工程預(yù)審。(三)通過土土地一級開發(fā)預(yù)審工程，根據(jù)工程性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲藏開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實(shí)施方式等。(四)編制了土地一級開發(fā)實(shí)施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見。(五)通過聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體1、土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲藏開發(fā)預(yù)計(jì)總本錢和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)本錢8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議(六)土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權(quán)，土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府批準(zhǔn)。(八)在取得市人民政府批準(zhǔn)文件后由土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設(shè)施建立等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政根底設(shè)施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當(dāng)回遷房建立。(九)組織驗(yàn)收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)展驗(yàn)收，驗(yàn)收審核內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)本錢2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否到達(dá)合同要求3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲藏庫土地一級開發(fā)整理本錢及收益分配方式1、集體土地征收費(fèi)(含建立用地平移本錢費(fèi))；國有土地收回收購費(fèi)；市政根底設(shè)施建立費(fèi)；城市公園、景觀綠化建立費(fèi)；城市公共公益配套工程建立費(fèi)；渠系改造費(fèi)；自來水主水管遷建費(fèi)；電力設(shè)施建立費(fèi)；安置房建立費(fèi)(包括集體土地拆遷安置房建立費(fèi)和國有土地拆遷安置房建立費(fèi))；規(guī)劃設(shè)計(jì)和籌劃推廣費(fèi)；年度投資根本回報(bào)收益；其它不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用。2、市政根底設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施具體建立工程由附加協(xié)議確定，所有建立費(fèi)用經(jīng)審計(jì)后計(jì)入本工程一級土地整理結(jié)算本錢，工程建立費(fèi)用審計(jì)方式采用過程跟蹤審計(jì)，單項(xiàng)建立工程完成后進(jìn)展審計(jì)匯總。3、年度投資根本回報(bào)按投資方實(shí)際完成年度投資款%計(jì)算，在每年度核算完該年度投資根本回報(bào)，政府方于每年度前將年度根本回報(bào)支付投資方。投資方原那么上將該年度根本回報(bào)于次年作為投資款繼續(xù)投入本工程，那么繼續(xù)計(jì)算投資方年度投資及根本回報(bào)，直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計(jì)算。

地產(chǎn)開發(fā)中，為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程，各大城市行政主管部門將房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分為兩項(xiàng)進(jìn)展操作，2007年北京市率先通過招標(biāo)方式進(jìn)展土地一級開發(fā)工作，政府采用房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目有兩個(gè)：

一、加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度；

二、使房地產(chǎn)開發(fā)本錢進(jìn)一步透明化，便于政府監(jiān)管：

1、市四部委聯(lián)席會會議紀(jì)要：明確工程可進(jìn)展土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作；

2、市或區(qū)土地整理儲藏中心進(jìn)展工程土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作；

3、中標(biāo)單位與市或區(qū)土地整理儲藏中心簽訂工程土地一級開發(fā)委托協(xié)議書；

4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請立項(xiàng)核準(zhǔn)；取得用地預(yù)審告知單；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù)，取得建立工程用地土地一級開發(fā)預(yù)審意見；

6、到市發(fā)改委取得工程立項(xiàng)核準(zhǔn)，取得工程立項(xiàng)核準(zhǔn)；

7、到市規(guī)劃局辦理工程規(guī)劃意見書(選址)，取得規(guī)劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單；

8、到測繪院辦理測繪釘樁成果；

9、到規(guī)劃局辦理建立用地規(guī)劃許可證，同時(shí)到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù)，如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，并交納相關(guān)稅費(fèi)；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費(fèi)；

10、到區(qū)建委(有區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標(biāo)工作與辦理土地一級開發(fā)工程拆遷公示，在這時(shí)會安排已有意向拆遷、評估公司協(xié)助辦理，同時(shí)還需提供拆遷資金證明；

11、根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發(fā)拆遷許可證；

12、實(shí)施拆遷；

13、臨時(shí)市政建立；

14、工程驗(yàn)收；備注：在辦理完委托協(xié)議后，即可進(jìn)展市政綜合配套設(shè)計(jì)實(shí)施。一.土地儲藏開發(fā)工程要求

土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案(國有土地不受年度土地利用方案制約)及土地儲藏開發(fā)方案。

二.土地一級開發(fā)程序

(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

(二)市國土局受理申請并進(jìn)展土地一級開發(fā)工程預(yù)審。

(三)通過土土地一級開發(fā)預(yù)審工程，根據(jù)工程性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲藏開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實(shí)施方式等。

(四)編制了土地一級開發(fā)實(shí)施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見。

(五)通過聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體

1、土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)，由土地儲藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲藏開發(fā)預(yù)計(jì)總本錢和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)本錢8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

(六)土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權(quán)，土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府批準(zhǔn)。

(八)在取得市人民政府批準(zhǔn)文件后由土地儲藏開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設(shè)施建立等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政根底設(shè)施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當(dāng)回遷房建立。

(九)組織驗(yàn)收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)展驗(yàn)收，驗(yàn)收審核內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)本錢

2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否到達(dá)合同要求

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

4、納入市土地儲藏庫土地一級開發(fā)整理本錢及收益分配方式

1、集體土地征收費(fèi)(含建立用地平移本錢費(fèi))；國有土地收回收購費(fèi)；市政根底設(shè)施建立費(fèi)；城市公園、景觀綠化建立費(fèi)；城市公共公益配套工程建立費(fèi)；渠系改造費(fèi)；自來水主水管遷建費(fèi)；電力設(shè)施建立費(fèi)；安置房建立費(fèi)(包括集體土地拆遷安置房建立費(fèi)和國有土