一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進展統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進展適當市政配套設施建立，使該區(qū)域范圍內土地到達“三通一平〞、“五通一平〞或“七通一平〞建立條件(熟地)，再對熟地進展有償出讓或轉讓過程。房地產開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。土地一級開發(fā)工程流程一．土地儲藏開發(fā)工程要求土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案〔國有土地不受年度土地利用方案制約〕及土地儲藏開發(fā)方案。二．土地一級開發(fā)程序〔一〕原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請?！捕呈袊辆质芾砩暾埐⑦M展土地開發(fā)工程預審?！踩惩ㄟ^土地預審工程，根據(jù)工程性質，委托市、區(qū)縣土地儲藏機構負責組織編制土地儲藏開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實施方式等?！菜摹尘幹屏碎_發(fā)實施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見。〔五〕通過聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體1、土地儲藏機構負責實施土地開發(fā)，由土地儲藏機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲藏開發(fā)預計總本錢和利潤，利潤率不高于預計本錢8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議〔六〕土地儲藏開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權，土地儲藏開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府批準。〔八〕在取得市人民政府批準文件后由土地儲藏開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設施建立等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政根底設施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當回遷房建立?！簿拧辰M織驗收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進展驗收，驗收審核內容：1、審核土地一級開發(fā)本錢2、組織驗收土地開發(fā)程度是否到達合同要求3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲藏庫

地產開發(fā)中，為標準開發(fā)流程，各大城市行政主管部門將房產開發(fā)與土地開發(fā)分為兩項進展操作，2007年北京市率先通過招標方式進展土地一級開發(fā)工作，政府采用房產開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目有兩個：一、加強政府對房地產業(yè)監(jiān)管力度；二、使房地產開發(fā)本錢進一步透明化，便于政府監(jiān)管：1、市四部委聯(lián)席會會議紀要：明確工程可進展土地一級開發(fā)招投標工作；2、市或區(qū)土地整理儲藏中心進展工程土地一級開發(fā)招投標工作；3、中標單位與市或區(qū)土地整理儲藏中心簽訂工程土地一級開發(fā)委托協(xié)議書；4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請立項核準；取得用地預審告知單；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預審手續(xù)，取得建立工程用地土地一級開發(fā)預審意見；6、到市發(fā)改委取得工程立項核準，取得工程立項核準；7、到市規(guī)劃局辦理工程規(guī)劃意見書(選址)，取得規(guī)劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單；8、到測繪院辦理測繪釘樁成果；9、到規(guī)劃局辦理建立用地規(guī)劃許可證，同時到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù)，如涉及到農用地還需先辦理農轉用手續(xù)，并交納相關稅費；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費；10、到區(qū)建委(有區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標工作與辦理土地一級開發(fā)工程拆遷公示，在這時會安排已有意向拆遷、評估公司協(xié)助辦理，同時還需提供拆遷資金證明；11、根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發(fā)拆遷許可證；12、實施拆遷；13、臨時市政建立；14、工程驗收；備注：在辦理完委托協(xié)議后，即可進展市政綜合配套設計實施。土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案(國有土地不受年度土地利用方案制約)及土地儲藏開發(fā)方案。(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。(二)市國土局受理申請并進展土地一級開發(fā)工程預審。(三)通過土土地一級開發(fā)預審工程，根據(jù)工程性質，委托市、區(qū)縣土地儲藏機構負責組織編制土地儲藏開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實施方式等。(四)編制了土地一級開發(fā)實施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見。(五)通過聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體1、土地儲藏機構負責實施土地開發(fā)，由土地儲藏機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲藏開發(fā)預計總本錢和利潤，利潤率不高于預計本錢8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議(六)土地儲藏開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權，土地儲藏開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府批準。(八)在取得市人民政府批準文件后由土地儲藏開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設施建立等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政根底設施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當回遷房建立。(九)組織驗收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進展驗收，驗收審核內容：1、審核土地一級開發(fā)本錢2、組織驗收土地開發(fā)程度是否到達合同要求3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地儲藏庫土地一級開發(fā)整理本錢及收益分配方式1、集體土地征收費(含建立用地平移本錢費)；國有土地收回收購費；市政根底設施建立費；城市公園、景觀綠化建立費；城市公共公益配套工程建立費；渠系改造費；自來水主水管遷建費；電力設施建立費；安置房建立費(包括集體土地拆遷安置房建立費和國有土地拆遷安置房建立費)；規(guī)劃設計和籌劃推廣費；年度投資根本回報收益；其它不可預見費等費用。2、市政根底設施和城市公共公益配套設施具體建立工程由附加協(xié)議確定，所有建立費用經(jīng)審計后計入本工程一級土地整理結算本錢，工程建立費用審計方式采用過程跟蹤審計，單項建立工程完成后進展審計匯總。3、年度投資根本回報按投資方實際完成年度投資款%計算，在每年度核算完該年度投資根本回報，政府方于每年度前將年度根本回報支付投資方。投資方原那么上將該年度根本回報于次年作為投資款繼續(xù)投入本工程，那么繼續(xù)計算投資方年度投資及根本回報，直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計算。

地產開發(fā)中，為標準開發(fā)流程，各大城市行政主管部門將房產開發(fā)與土地開發(fā)分為兩項進展操作，2007年北京市率先通過招標方式進展土地一級開發(fā)工作，政府采用房產開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目有兩個：

一、加強政府對房地產業(yè)監(jiān)管力度；

二、使房地產開發(fā)本錢進一步透明化，便于政府監(jiān)管：

1、市四部委聯(lián)席會會議紀要：明確工程可進展土地一級開發(fā)招投標工作；

2、市或區(qū)土地整理儲藏中心進展工程土地一級開發(fā)招投標工作；

3、中標單位與市或區(qū)土地整理儲藏中心簽訂工程土地一級開發(fā)委托協(xié)議書；

4、取得委托協(xié)議書后，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請立項核準；取得用地預審告知單；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預審手續(xù)，取得建立工程用地土地一級開發(fā)預審意見；

6、到市發(fā)改委取得工程立項核準，取得工程立項核準；

7、到市規(guī)劃局辦理工程規(guī)劃意見書(選址)，取得規(guī)劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單；

8、到測繪院辦理測繪釘樁成果；

9、到規(guī)劃局辦理建立用地規(guī)劃許可證，同時到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù)，如涉及到農用地還需先辦理農轉用手續(xù)，并交納相關稅費；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費；

10、到區(qū)建委(有區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標工作與辦理土地一級開發(fā)工程拆遷公示，在這時會安排已有意向拆遷、評估公司協(xié)助辦理，同時還需提供拆遷資金證明；

11、根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發(fā)拆遷許可證；

12、實施拆遷；

13、臨時市政建立；

14、工程驗收；備注：在辦理完委托協(xié)議后，即可進展市政綜合配套設計實施。一.土地儲藏開發(fā)工程要求

土地一級開發(fā)工程必須符合市政府社會開展方案、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用方案、年度土地供給方案(國有土地不受年度土地利用方案制約)及土地儲藏開發(fā)方案。

二.土地一級開發(fā)程序

(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

(二)市國土局受理申請并進展土地一級開發(fā)工程預審。

(三)通過土土地一級開發(fā)預審工程，根據(jù)工程性質，委托市、區(qū)縣土地儲藏機構負責組織編制土地儲藏開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲藏開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲藏開發(fā)本錢、土地收益、開發(fā)方案、實施方式等。

(四)編制了土地一級開發(fā)實施方案工程上由市國土局會同市開展改革、規(guī)劃、建立、交通、環(huán)保等部門參加聯(lián)審會，通過會審，對建立工程土地一級開發(fā)實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建立資質、交通及環(huán)保等條件提出原那么意見。

(五)通過聯(lián)審會工程確定土地開發(fā)主體

1、土地儲藏機構負責實施土地開發(fā)，由土地儲藏機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷及大市政建立等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費用不高于土地儲藏開發(fā)本錢2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷和大市政建立等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲藏開發(fā)預計總本錢和利潤，利潤率不高于預計本錢8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

(六)土地儲藏開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市開展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)

(七)如果開發(fā)工程涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建立用地收回國有土地使用權，土地儲藏開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府批準。

(八)在取得市人民政府批準文件后由土地儲藏開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政根底設施建立等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政根底設施建立。危改、文保、綠隔等工程需按規(guī)定承當回遷房建立。

(九)組織驗收建立工程土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進展驗收，驗收審核內容：

1、審核土地一級開發(fā)本錢

2、組織驗收土地開發(fā)程度是否到達合同要求

3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費

4、納入市土地儲藏庫土地一級開發(fā)整理本錢及收益分配方式

1、集體土地征收費(含建立用地平移本錢費)；國有土地收回收購費；市政根底設施建立費；城市公園、景觀綠化建立費；城市公共公益配套工程建立費；渠系改造費；自來水主水管遷建費；電力設施建立費；安置房建立費(包括集體土地拆遷安置房建立費和國有土