《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》

《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國物權(quán)法》

與

《物業(yè)管理條例》

10/20/20232帶著以下問題學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)業(yè)主未入住是否要交物業(yè)費一層住戶是否要交電梯費租房使用人是不是業(yè)主住改商是否允許改動附屬設(shè)施要怎么辦理選舉業(yè)主委員會需要注意哪些事項閣樓搭建陽臺私挖地窖的現(xiàn)象是否允許地上停車場收入歸屬地下停車場產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，銷售的優(yōu)先權(quán)10/20/20233什么是物權(quán)？物權(quán)：物之歸屬權(quán)、物之利用權(quán)即是權(quán)利人對特定的物的直接支配、管領(lǐng)的權(quán)利

直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入權(quán)利人就可以獨立地作出決斷并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權(quán)利物權(quán)具有排他性、絕對性、對世性10/20/20234《物權(quán)法》的架構(gòu)

基本原則第一編：總則物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅38條物權(quán)的保護國家、集體、私人之所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二編：所有權(quán)相鄰關(guān)系之相鄰權(quán)共有所有權(quán)取得的特別規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)物權(quán)法第三編：用益物權(quán)五編，247條宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)第四編：擔(dān)保物權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)第五編：占有附則10/20/20235《物業(yè)管理條例》的修改增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主大會職責(zé)修改成“下列事項由業(yè)主共同決定”投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約”業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”10/20/20236建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度所有權(quán)問題：1.公共、公用與共用、共有2.建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3.所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得4.小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權(quán)5.會所、車庫、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬6.小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬7.相鄰關(guān)系的處理原則10/20/20237新提出了“建筑區(qū)劃”（《物業(yè)管理條例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線”四至。規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。10/20/20238《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》1.業(yè)主對建筑物管理方式的自主選擇2.由業(yè)主共同決定的事項及其程序3.業(yè)主大會投票權(quán)4.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位與訴訟地位5.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系物業(yè)管理維修基金與專項維修資金1.物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造2.專項維修資金的籌集、使用包干制與酬金制10/20/20239業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”10/20/202310《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/310/20/202311《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”《物權(quán)法》的“新雙過半”10/20/202312業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人

……《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定10/20/202313夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人10/20/202314業(yè)主總?cè)藬?shù)I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者10/20/202315管理人業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會政府主管部門及相關(guān)部門管理服務(wù)人物業(yè)管理公司管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負責(zé)人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護事務(wù)者10/20/202316不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)10/20/202317建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)10/20/202318不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線等設(shè)備）建筑物之附屬設(shè)施設(shè)備（如消防栓、天井、共有停共用部分分類車場、游泳池）（共有部分）約定附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫）約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室）全體共用（大共）部分共用（小共）售房合同約定共用部分之專用權(quán)（約定專用）管理規(guī)約約定業(yè)主大會決議（物業(yè)服務(wù)合同）約定10/20/20231910/20/202320共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題10/20/202321專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專有部分——業(yè)主自己負責(zé)共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責(zé)費用：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤權(quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛10/20/202322專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線10/20/202323專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施10/20/202324架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯10/20/202325專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分10/20/202326共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計功能使用共用部分維護和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分攤費用不得單獨處分共用部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失清償拖欠費用10/20/202327業(yè)主大會組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金業(yè)主大會決議的分攤費用共同承擔(dān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責(zé)任參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標投標等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責(zé)任主體之間相互監(jiān)督請求分配共有收益請求正當(dāng)管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定10/20/202328司法解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）物業(yè)服務(wù)糾紛最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）10/20/202329經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。10/20/202330建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。10/20/202331除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。10/20/202332銀川市物業(yè)管理條例第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備；

(三)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；

(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；

(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；

(九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

(十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

10/20/202333業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。10/20/202334業(yè)主的行為侵害了相鄰業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司是否有權(quán)利用法律途徑制止10/20/202335司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。10/20/202336承租人或借用人和業(yè)主的不同10/20/202337建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。10/20/202338相鄰關(guān)系的原則業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強