物業(yè)經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理考試事務(wù)

北京市物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

物業(yè)管理實(shí)務(wù)

1輔導(dǎo)方法系統(tǒng)介紹，重點(diǎn)講解；考點(diǎn)掃描，要點(diǎn)勾畫；理解為主，不要死記；書本知識(shí)，回到實(shí)踐。2

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》體系第一章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第三章物業(yè)服務(wù)合同

準(zhǔn)備階段企業(yè)設(shè)立進(jìn)入市場2個(gè)合同3第四章早期介入與前期管理第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)第六章物業(yè)入住與裝修管理第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理第八章物業(yè)環(huán)境管理第九章公共秩序管理服務(wù)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件第十一章財(cái)務(wù)管理第十二章物業(yè)管理檔案管理第十三章人力資源管理第十四章客戶管理第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書管理服務(wù)內(nèi)容4-6章前期管理7-9章日常管理11-14章部門管理管理技術(shù)4物業(yè)服務(wù)企業(yè)考試基本要求掌握：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和特征、資質(zhì)審批及管理和組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求；熟悉：物業(yè)服務(wù)企業(yè)分類、工商注冊(cè)程序、組織形式和組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素；了解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的常見模式和機(jī)構(gòu)設(shè)置。5物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征A1、概念：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2、特征：

第一是獨(dú)立的企業(yè)法人。第二屬于服務(wù)性企業(yè)。第三具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。3、物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分（二）按股東出資形式來劃分64、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式B（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司7根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。5、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記B

（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核（二）公司地址（三）注冊(cè)資本（四）股東人數(shù)和法定代表人（五）公司人員（六）公司章程86、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理A（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)；國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，，并接受省、自治區(qū)人民政府及建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。9物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊(cè)資本500萬元300萬元50萬元技術(shù)人員不少于30人不少于20人不少于10人中級(jí)職稱不少于20人不少于10人不少于5人物業(yè)類型兩種以上兩種以上有委托項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模200+100+15+50100+50+8+20管理制度標(biāo)準(zhǔn)建立并嚴(yán)格執(zhí)行建立并嚴(yán)格執(zhí)行建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)信用檔案建立建立建立經(jīng)營管理業(yè)績優(yōu)良良好107、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。組織形式有直線制、直線制能制、事業(yè)部制、矩陣制（一）直線制特點(diǎn)：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具有多方面的知識(shí)和技能。11（二）直線職能制特點(diǎn)：各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。12（三）事業(yè)部制特點(diǎn)：一是實(shí)行分權(quán)管理。將政策制定和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。13（四）矩陣制特點(diǎn)：在同一組織中即設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了個(gè)職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。14目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式是（）。單選

A、直線職能制B、直線制

C、事業(yè)部制D、矩陣制（）組織形式，其員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)。單選

A、直線職能制B、直線制

C、事業(yè)部制D、矩陣制15多選：關(guān)于事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式以下哪種說法是正確的（）。A、事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式B、采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè)，要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能C、其主要特點(diǎn)：實(shí)行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開；每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧D、其主要優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)；能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性；促進(jìn)了內(nèi)部競爭；有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)E、主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)168、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求A

（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理（三）分工協(xié)作（四）精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素B

（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素（二）外部環(huán)境因素（三）技術(shù)因素（四）組織規(guī)模及所處階段17多選：以下諸多因素，哪幾個(gè)因素影響物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（）。

A、企業(yè)資質(zhì)

B、企業(yè)戰(zhàn)略

C、技術(shù)

D、組織規(guī)模

E、外部環(huán)境18物業(yè)管理招投標(biāo)考試基本要求掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、招標(biāo)的方式、招標(biāo)的條件與程序、制訂物業(yè)管理方案的要求；熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的類型、招標(biāo)的內(nèi)容、投標(biāo)的條件、程序與策略技巧、制訂物業(yè)管理方案的一般程序；了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)、招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法。19物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。1、物業(yè)管理招標(biāo)的概念A(yù)

物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。202、物業(yè)管理招標(biāo)的類型B（一）按物業(yè)類型劃分：住宅非住宅項(xiàng)目:商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施（如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街）（二）按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目單向服務(wù)項(xiàng)目分階段項(xiàng)目（三）按招標(biāo)主體的類型劃分：建設(shè)單位為主體的招標(biāo)業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)（四）按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)顧問項(xiàng)目招標(biāo)213、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)：C

綜合性、差異性、特殊性4、物業(yè)管理招標(biāo)的方式A

公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)5、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

B

早期介入的招標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容22單選：根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為（）招標(biāo)等類型。A、整體物業(yè)管理項(xiàng)目、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目、分階段項(xiàng)目B、單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo)C、專向招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)D、專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)單選：物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)，按物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方式可劃分為（）。

A、整體項(xiàng)目招標(biāo)、專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)

B、全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)

C、專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)

D、單項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)236、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則C

（一）基本要求

合法性、適應(yīng)性、響應(yīng)性、程序性（二）基本原則

依法、公平、公正、公開24多項(xiàng)選擇題（有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是（）。A、參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī)，及合法性B、在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，雙方都應(yīng)充分考慮市場要素，即適應(yīng)性C、招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開，即公開性D、招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè)，投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式，即相應(yīng)性E、按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，即程序性基本原則257、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序B（一）物業(yè)管理招標(biāo)的條件1、主體條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的招標(biāo)人為建設(shè)單位的招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的2、項(xiàng)目條件

新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅

必須通過招投標(biāo)26（二）物業(yè)管理招標(biāo)的程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件(發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前備案)3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書4、發(fā)放招標(biāo)文件發(fā)標(biāo)至截標(biāo)，最短不得少于20日。招標(biāo)文件截止時(shí)間15日前，澄清或者修改的，以書面形式通知招標(biāo)人5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。6、接受投標(biāo)條件投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)機(jī)作補(bǔ)充說明。招標(biāo)人不得透露影響公平競爭其他情況。277、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)隨機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。8、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（1）開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。（2）評(píng)標(biāo)召開現(xiàn)場答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。（3）中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，備案。自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)文件和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。288、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧B（一）參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件1、法律法規(guī)規(guī)定的要求2、招標(biāo)方規(guī)定的要求（二）物業(yè)管理投標(biāo)程序1、獲取招標(biāo)信息2、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范3、登記并取得招標(biāo)文件4、準(zhǔn)備投標(biāo)文件（1）商務(wù)文件（商務(wù)標(biāo)）（2）技術(shù)文件（技術(shù)標(biāo)）5、送交投標(biāo)文件6、接受招標(biāo)方的資格審查7、參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo)8、簽訂并執(zhí)行合同29物業(yè)招標(biāo)程序中緊接在公布招標(biāo)公告后的工作是（）。

A、編制招標(biāo)文件B、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審C、發(fā)放招標(biāo)文件D、接受投標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)過程中，獲得了招標(biāo)信息之后應(yīng)進(jìn)行的工作是（）。

A、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范B、登記并取得招標(biāo)文件C、準(zhǔn)備投標(biāo)文件D、送交投標(biāo)文件必須通過招聘投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目是（）。

A、新建的商場B、寫字樓

C、新建的住宅D、新建的醫(yī)院309、制訂物業(yè)管理方案的一般程序B（1）組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)物人員參與物業(yè)管理方案的制訂。（成立小組）（2）對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。（3）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。（4）確定組織架構(gòu)和人員。（5）根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。（6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。（7）測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）。（8）對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。（9）排版、印制、裝幀。3110、制訂物業(yè)管理方案的要求C（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件（包括答疑文件）中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。（2）方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。（3）方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。（4）制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方（或業(yè)主）需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)施酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。32物業(yè)服務(wù)合同考試基本要求掌握：合同的要約、合同的承諾、合同的要件、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念、物業(yè)服務(wù)合同的概念及特點(diǎn)、業(yè)主規(guī)約的概念；熟悉：合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服合同的區(qū)別；了解：口頭書面事實(shí)合同、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)；簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)331、合同的要約A（一）合同要約的構(gòu)成要件（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人既受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。（3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約單位傳達(dá)，或要約因信件遺失等愿因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對(duì)方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。34（二）合同要約與邀請(qǐng)要約要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。1、拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。因此拍賣廣告并非要約。2、廣告原則上，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。3、標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。4、招標(biāo)招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾一旦中標(biāo)，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。35（三）合同要約的法律意義

要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：

撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。

撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時(shí)在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了由下列兩種情形之一的，要約不得撤銷；第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。36合同的承諾A（一）合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須由受要約人或其代理人做出承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)做出承諾必須與要約的內(nèi)容一致承諾必須傳達(dá)給要約人（二）合同承諾的法律意義承諾也是一種法律行為，受要約人一經(jīng)做出承諾，該合同即告成立，形成合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束。37合同的要件

A（一）當(dāng)事人的締約能力

（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

（三）合同的內(nèi)容合法

（四）合同的形式合法

382、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同C口頭合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。書面合同在發(fā)生糾紛時(shí)，可以形成比較可靠的證據(jù)。事實(shí)合同主要指行為合同形式3、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

B

（一）主體平等（二）合同自由（三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等（四）誠實(shí)信用（五）守法和維護(hù)社會(huì)公益394、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容B

（一）合同的當(dāng)事人（二）位于基本情況（三）房屋內(nèi)容與質(zhì)量（四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)的經(jīng)營與管理（六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù)（七）專項(xiàng)維修資金（八）違約責(zé)任（九）其他事項(xiàng)40物業(yè)服務(wù)合同A5、物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

（1）業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（2）政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督并備案（3）服務(wù)是有償性質(zhì)。（4）多數(shù)投票權(quán)數(shù)通過，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。416、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)C1、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

3、對(duì)違約責(zé)任的約定

4、對(duì)免責(zé)條款的約定

5、物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

6、合同的簽訂要實(shí)事求是

7、明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式42單項(xiàng)選擇題（只有1個(gè)符合題意）1、下列屬于合同要約的是（）。

A、拍賣B、廣告C、標(biāo)價(jià)D、投標(biāo)2、物業(yè)管理招標(biāo)是（）。

A、要約B、承諾C、邀請(qǐng)要約D、反要約3、承諾必須由（）作出，才能產(chǎn)生法律效力。

A、要約人B、受要約人

C、第三方D、要約人的代理人4、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中，某業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出異議，該業(yè)主的反對(duì)（）。

A、成立B、不成立

C、根據(jù)具體情況具體分析D、該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)

5、下列屬于邀請(qǐng)要約的有（）。多選

A、廣告B、標(biāo)價(jià)C、投標(biāo)

D、拍賣E、招標(biāo)43

案例：某小區(qū)入住已五年。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未能順利進(jìn)行，物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請(qǐng)問你認(rèn)為物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？能勝訴，應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司作為小區(qū)的管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實(shí)際享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。44早期介入考試基本要求掌握：早期介入的定義，早期介入分為哪幾個(gè)階段，早期介入的必要性，早期介入的作用，前期物業(yè)管理的定義，前期物業(yè)管理各分為哪幾個(gè)階段，物業(yè)前期管理階段的主要特點(diǎn)及與常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別。熟悉：早期介入可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段的基本內(nèi)容。前期物業(yè)管理階段管理資源的完善和優(yōu)化包括哪些主要內(nèi)容，前期物業(yè)管理階段管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善有哪些主要內(nèi)容，前期物業(yè)管理階段工程質(zhì)量保修期所應(yīng)該做的主要工作，前期物業(yè)管理階段需要與哪些部門或單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并建立良好的合作支持關(guān)系。了解：早期介入可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段的方法、要點(diǎn)和依據(jù)。45早期介入的定義A

早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。46立項(xiàng)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收承接查驗(yàn)入住階段業(yè)主選聘企業(yè)早期介入前期管理472、早期介入的階段及內(nèi)容C（一）可行性研究階段（1）根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；（2）根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；（3）根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；（4）根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（5）設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。48（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段C（1）就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；（2）就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；（3）提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；（4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。49（三）建設(shè)階段C（1）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。（2）配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。（3）對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工中資料中未反映的內(nèi)容。50（四）銷售階段C（1）完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；（2）擬定物業(yè)管理的公共管理制度；（3）擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；（4）對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；（5）派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；（6）將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。51（五）竣工驗(yàn)收階段C

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完成后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。523、早期介入的必要性及作用A一、物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題

（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等；（2）建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺陷等；（3）工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)；（4）建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；（5）建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主做出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。53二、早期介入的作用（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)（二）有助于提高工程質(zhì)量（三）有利于了解物業(yè)情況（四）為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備（五）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益54物業(yè)的承接查驗(yàn)考試基本要求掌握：物業(yè)的承接查驗(yàn)的定義，物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)資料、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容，物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程，物業(yè)承接計(jì)劃的內(nèi)容，新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項(xiàng)，物業(yè)承接查驗(yàn)的方法，發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因及處理。熟悉：物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)；物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件；物業(yè)承接前需要做的準(zhǔn)備工作；項(xiàng)目規(guī)劃圖紙中的六圖二書的具體內(nèi)容；解除前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)建設(shè)單位與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分的查驗(yàn)交接應(yīng)移交哪些物業(yè)資料；對(duì)物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)應(yīng)準(zhǔn)備的記錄表格；強(qiáng)電各系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、房屋本體設(shè)施的查驗(yàn)范圍。了解：強(qiáng)電系統(tǒng)圖紙資料的查驗(yàn)的范圍，電氣系統(tǒng)查驗(yàn)的注意事項(xiàng)有哪些，電梯承接查驗(yàn)內(nèi)容、要求及方法，消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)內(nèi)容、要求及方法，安全防范系統(tǒng)承接查驗(yàn)內(nèi)容、要求及方法，樓宇自控系統(tǒng)的查驗(yàn)要求，空調(diào)各系統(tǒng)的查驗(yàn)要求，給排水系統(tǒng)的查驗(yàn)要求，房屋本體設(shè)施的查驗(yàn)要求。551、物業(yè)承接查驗(yàn)的定義A

物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為：新建物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)2.物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)資料的內(nèi)容A竣工圖、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、保修、使用說明文件、其他資料563.物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容

物業(yè)共用部位A①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗③公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)④公公走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等共用設(shè)施設(shè)備低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。574.物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程及物業(yè)承接計(jì)劃的內(nèi)容

A工作流程：物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交計(jì)劃內(nèi)容：與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備。585.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容A物業(yè)資料情況物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況其他內(nèi)容：管理用房、產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料、其他部門合同596、新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項(xiàng)

A1、明確交接主體和次序：物業(yè)管理企業(yè)——業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位——（新）物業(yè)管理企業(yè)

2、各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交是重點(diǎn)和難點(diǎn)

3、保修期內(nèi)，明確具體的報(bào)修項(xiàng)目及遺留問題的處理情況

4、共用部位、設(shè)施設(shè)備存在問題的遺漏607.物業(yè)承接查驗(yàn)的方法

A

觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)、試驗(yàn)查驗(yàn)8.承接查驗(yàn)各類工程質(zhì)量問題發(fā)生的原因及處理

A第一類：由施工單位引起的質(zhì)量問題。應(yīng)按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量報(bào)修辦法》規(guī)定，由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類：由于規(guī)劃設(shè)計(jì)造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。619.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件和需要做的準(zhǔn)備工作

B業(yè)主入住之前，物業(yè)企業(yè)早期介入充分，準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。準(zhǔn)備工作：人員準(zhǔn)備，計(jì)劃準(zhǔn)備，資料準(zhǔn)備，設(shè)備工具準(zhǔn)備10.物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)應(yīng)準(zhǔn)備的記錄表格B《工作聯(lián)絡(luò)登記表》《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》6211.強(qiáng)電各系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的查驗(yàn)范圍，房屋本體設(shè)施的查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)要求和方法?！侗本┦行陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

5.1強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)查驗(yàn)范圍B

包括但不限于項(xiàng)目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：

1.變配電室設(shè)備設(shè)施（包括：應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施）。

2.空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。

3.給排水系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。

4.樓宇自控系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。

5.消防系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。

6.安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。

7.照明系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。

8.辦公用電系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。

9.電梯系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。63房屋本體查驗(yàn)范圍B

房屋本體、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺(tái)、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺(tái)階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施等。64檢測查驗(yàn)要求及方法

4.2.1.地基基礎(chǔ)查驗(yàn)

4.2.1.1.地基基礎(chǔ)沉降不得引起墻體和上部結(jié)構(gòu)的開裂或其他結(jié)構(gòu)及相鄰房屋的損壞。

4.2.1.2.查驗(yàn)方法：觀察檢查。

4.2.2.梁、柱、板等主體查驗(yàn)

4.2.2.1.無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。

4.2.2.2.無鋼筋外露。

4.2.2.3.查驗(yàn)方法：觀察檢查。

4.2.3.外立面檢查

4.2.3.1.房屋墻體露出地面部分無傾斜、無移位、無裂縫和無扭曲等。

4.2.3.2.散水坡：無塌陷、無斷裂和無分裂；面層平整，無脫皮；無倒泛水、積水現(xiàn)象。

4.2.3.3.查驗(yàn)方法：觀察檢查654.2.4.天臺(tái)：

4.2.4.1.屋面隔熱層、防水層；板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫。

4.2.4.2.平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢查孔。

4.2.4.3.陽臺(tái)及三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水（排水坡度必須符合設(shè)計(jì)要求）不得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管與屋面的連接等應(yīng)安裝牢固,接口平密,不滲漏。

4.2.4.4.天臺(tái)護(hù)欄無破損、變形，無明顯銹蝕。

4.2.4.5.按設(shè)計(jì)要求檢查、觀察檢查。

4.2.5.頂棚的查驗(yàn)

4.2.5.1.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡、無污漬。

4.2.5.2.查驗(yàn)方法：觀察檢查664.2.6.墻面的查驗(yàn)

4.2.6.1.抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷。（允許偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。）

4.2.6.2.飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。

(1)表面平整度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。

(2)立面垂直度允許偏差值3mm。用2m托線板檢查。

(3)接縫、壓條平直度允許偏差值2-3mm。拉5m線檢查，不足5m拉通線檢查。

(4)壓條間距允許偏差值2mm。用尺檢查。

(5)接縫高低允許偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺檢查。

(6)接縫寬度允許偏差值±0.5mm。用尺檢查。

(7)涂料、刷漿應(yīng)色澤一致.表面不應(yīng)有掉粉、起皮、漏刷、透底、反堿、咬色、流墜、疙瘩等現(xiàn)象。查驗(yàn)方法：觀察檢查。

(8)裱糊工程：壁紙、墻布必須粘貼牢固，表面色澤一致，不得有氣泡、空鼓、裂縫。邊緣平直整齊，不得有紙毛、飛刺。不得有漏貼、補(bǔ)貼和脫層現(xiàn)象。各幅拼接橫平豎直，拼接處花紋、圖案吻合，不離縫、不搭接。（查驗(yàn)方法：距墻面1.5m處正視，不顯拼縫，觀察檢查。）

(9)外墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮.無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。查驗(yàn)方法：觀察檢查。

(10)玻璃隔墻墻面：安裝必須牢固，玻璃膠墊的安裝應(yīng)正確。表面應(yīng)色澤一致、平整潔凈、清晰美觀。接縫處應(yīng)橫平豎直、玻璃應(yīng)無裂痕、缺損和劃痕。勾縫密實(shí)、均勻順直、深淺一致。查驗(yàn)方法：觀察檢查。

674.2.7.樓、地面的查驗(yàn)

4.2.7.1.面層與基層必須粘貼牢固,不空鼓;整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。面層坡度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不倒泛水、無積水；與地漏、管道結(jié)合處應(yīng)嚴(yán)密牢固，無滲漏。

(1)查驗(yàn)方法：用小錘輕擊檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。

4.2.7.2.水泥砂漿地面:抹灰平整,壓光均勻,無空鼓、無裂紋、無起泡等。

(1)查驗(yàn)方法：允許偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查、觀察檢查。

4.2.7.3.陶瓷地磚、水泥花磚面層:表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

(1)查驗(yàn)方法：高度差允許偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。

(2)查驗(yàn)方法：直線度允許偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺檢查。

(3)查驗(yàn)方法：觀察檢查。

4.2.7.4.大理石、花崗巖、木樓地面、塑料地板:應(yīng)平整牢固,接縫密合。

(1)查驗(yàn)方法：高度差允許偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。

(2)查驗(yàn)方法：直線度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。

(3)查驗(yàn)方法：觀察、腳踩檢查。

4.2.7.5.衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

(1)查驗(yàn)方法：潑水檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。684.2.8.門窗的查驗(yàn)

4.2.8.1.鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確.鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。

4.2.8.2.門窗安裝后外觀質(zhì)量應(yīng)表面清潔。大面無劃痕、碰傷、銹蝕；涂膜大面平整光滑、厚度均勻、無氣孔。

4.2.8.3.查驗(yàn)方法：觀察檢查。

4.2.9.樓梯、扶手的查驗(yàn)

4.2.9.1.欄桿應(yīng)以堅(jiān)固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載；

4.2.9.2.欄桿高度不應(yīng)小于1.05m，高層建筑的欄桿高度應(yīng)再適當(dāng)提高，但不宜超過1.20m；

4.2.9.3.欄桿離地面或屋面0.10m高度內(nèi)不應(yīng)留空；

4.2.9.4.有兒童活動(dòng)的場所，欄桿應(yīng)采用不易攀登的構(gòu)造。694.2.10.衛(wèi)生間的查驗(yàn)

4.2.10.1.供水設(shè)備查驗(yàn)

(1)安裝牢固,管道、閥門完好無損，無滲漏水、無銹跡。

(2)管道接口無滲水。

(3)龍頭、水閥:流水暢通,接頭處無漏水。

4.2.10.2.排水設(shè)備:

(1)安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全。

(2)鑄鐵管：無滲漏水，表面無銹跡、無裂紋、面層油漆均勻。

(3)地漏：安裝穩(wěn)固，管縫密實(shí)、無堵塞，排水通暢。

4.2.10.3.衛(wèi)生潔具

(1)管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏.水壓試驗(yàn)及保溫措施必須符合要求。

(2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

(3)衛(wèi)生間的排污管出戶管長不宜超過8米,并不應(yīng)使用陶瓷管。

(4)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活，面層無污漬和刮花痕跡。704.2.11.公共設(shè)施查驗(yàn)要求：

4.2.11.1.路燈：

(1)燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常。

(2)燈柱安裝牢固，外面油漆均勻，無損傷和刮花。

(3)檢驗(yàn)方法：觀察檢查。

4.2.11.2.小區(qū)道路：

(1)道路面平整，無積水、無起砂、無空鼓、無損傷。

(2)道路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。

(3)塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角

(4)檢驗(yàn)方法：觀察檢查。714.2.11.3.崗?fù)ぃ?/p>

(1)鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬。

(2)電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。

(3)停車場：路面平整、無起砂、無起鼓、無裂紋。車道標(biāo)識(shí)，入口出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻。

(4)車場照明：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常。

(5)車場排水系統(tǒng)：應(yīng)設(shè)有專門排水溝。

(6)車場排風(fēng)系統(tǒng)：應(yīng)設(shè)有專門排風(fēng)系統(tǒng)。4.2.11.4.檢查井、化糞池：

(1)池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池壁無裂痕。

(2)檢查井和化糞池進(jìn)出水高度差不小于5厘米，立管與糞池之間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

4.2.11.5.圍墻、圍欄：

(1)查驗(yàn)圍墻主要依據(jù)物業(yè)規(guī)劃性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。72單項(xiàng)選擇題（只有1個(gè)符合題意）1、物業(yè)的承接查驗(yàn)步驟有：（1）物業(yè)移交；（2）物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；（4）物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收。選擇正確的流程順序（）。

A、（1）、（2）、（3）、（4）

B、（4）、（2）、（3）、（1）

C、（4）、（1）、（2）、（3）

D、（2）、（3）、（4）、（1）2、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括（）。A、明確交接主體和次序B、移交工作難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)要留有余地C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單D、對(duì)仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任73多項(xiàng)選擇題（有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)包括哪些（）A、明確交接主體和次序B、移交工作難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全，簽合同、辦手續(xù)要留有余地C、確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單D、業(yè)主入住、房屋裝修資料E、對(duì)仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字，明確保修責(zé)任2、物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況（）。

A、建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交

B、業(yè)主大會(huì)向物業(yè)管理企業(yè)移交

C、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交

D、物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交

E、原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交74物業(yè)入住與裝修管理考試基本要求

掌握：物業(yè)人住與裝修的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序，物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。熟悉：物業(yè)人住的準(zhǔn)備，物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。

了解：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。

751．入住管理服務(wù)重要性；

入住管理服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供的相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此，要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。2.入住準(zhǔn)備階段主要內(nèi)容

B資料準(zhǔn)備：《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》《入住通知書》《物業(yè)驗(yàn)收須知》《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定76其他準(zhǔn)備：入住工作計(jì)劃入住儀式策劃環(huán)境準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備事項(xiàng)3．物業(yè)人住流程及手續(xù)、費(fèi)用交納、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理77業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票、身份證登記確認(rèn)驗(yàn)收并填寫《房屋驗(yàn)收單》簽字確認(rèn)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料、簽協(xié)議、繳費(fèi)簽署物業(yè)管理服務(wù)約定等文件繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)有關(guān)費(fèi)用領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料領(lǐng)取鑰匙（入住過程結(jié)束）建設(shè)單位物業(yè)管理單位A78費(fèi)用交納：建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶。驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙：建設(shè)單位或物業(yè)管理單位與業(yè)主一起驗(yàn)收，登記水、電、氣表的起始數(shù)據(jù)，按驗(yàn)收情況雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)。向業(yè)主發(fā)放鑰匙并登記。驗(yàn)收不合格部分，物業(yè)企業(yè)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行整改、質(zhì)量返修等工作，發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，暫不發(fā)放鑰匙。資料歸檔：驗(yàn)收及其他手續(xù)辦完后，將入住業(yè)主房間號(hào)、姓名通知門衛(wèi)，將業(yè)主、用戶資料歸檔保管，不得泄密。794、物業(yè)裝飾裝修管理流程B1、備齊資料物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。2、物業(yè)裝飾裝修申報(bào)

803、物業(yè)裝飾裝修登記不予以登記情況：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的。（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；（5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；（7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；（8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；（9）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。814、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》包括下列內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（3）允許施工的時(shí)間；（4）廢棄物的清運(yùn)與處置；（5）外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項(xiàng)；（7）管理服務(wù)費(fèi)用；（8）違約責(zé)任；（9）其他需要約定的事項(xiàng)；825、辦理開工的一般手續(xù)（１）繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；（２）辦理開工證、出入證等。（３）備齊滅火器等消防器材。６、施工現(xiàn)場檢查，及時(shí)勸阻和制止；及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理，追究違約責(zé)任。

７、驗(yàn)收

對(duì)照協(xié)議，比較驗(yàn)收違約整改，書面提出拒不接受，報(bào)請(qǐng)?zhí)幚韨潺R資料→填寫申報(bào)登記表→登記→簽訂管理服務(wù)協(xié)議→辦理開工手續(xù)→施工→驗(yàn)收835

、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)和現(xiàn)場管理的主要內(nèi)容

A（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：（１）有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。（２）有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。（３）有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。（４）有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。（５）有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。84（６）有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：１）搭建建筑物、構(gòu)筑物；２）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；３）拆改供暖管道和設(shè)施；４）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；５）超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；６）改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的．85現(xiàn)場管理：

1、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)。

2、加強(qiáng)巡邏，防患于未然。

3、控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

4、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。866.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任

A（一）裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：（1）因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。87（2）裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（3）裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。（4）裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。（5）裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。88（6）裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：1）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款；4）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。89（7）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市房地產(chǎn)《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的。（8）裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。（9）裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處最高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。90單項(xiàng)選擇題（只有1個(gè)符合題意）1、入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的（）。A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》B、《入住通知書》C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》D、《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》2、請(qǐng)按入住流程整理以下順序（）。

A、驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)

B、領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料

C、業(yè)主憑《入住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)D、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，交納相關(guān)費(fèi)用

E、交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用

F、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件

G、領(lǐng)取房屋鑰匙C—A—D—F—E—B—G913、請(qǐng)按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序（）。A、物業(yè)裝飾裝修登記B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》C、辦理開工手續(xù)D、備齊資料E、施工F、填寫申報(bào)登記表G、驗(yàn)收

D—F—A—B—C—E—G4、在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失，哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款（）。

A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

B、裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

C、裝修人侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害

D、損害房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果92案例：1、付先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。付先生經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。但是物業(yè)公司要求交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，各持己見爭論不休。請(qǐng)問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)？如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收?。繛槭裁?？93（1）物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。（2）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。942、裝修導(dǎo)致滲、漏水，物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任案情簡介：原告:小區(qū)業(yè)主被告:小區(qū)物業(yè)公司原告訴稱居住在原告上層10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以免對(duì)下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對(duì)此采取極不負(fù)責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴(yán)重。而且被告聘請(qǐng)未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。正是因?yàn)楸桓娴墓芾聿簧疲瑢?dǎo)致原告房屋嚴(yán)重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評(píng)估，原告的房屋因?yàn)樯蠈勇┧辽贀p失人民幣40000元?；诒桓孢`反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償損失。故訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1.被告為原告的住宅恢復(fù)原狀；2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。95被告認(rèn)為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯(cuò)造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰1OA業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予以駁回。

法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過程中存在不當(dāng)致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問題不承擔(dān)法律責(zé)任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對(duì)禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認(rèn)為被告沒有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。96三、被告對(duì)原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。原告認(rèn)為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負(fù)責(zé)維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進(jìn)行維修的義務(wù)，不承擔(dān)直接維修的義務(wù)。四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，是由于相鄰1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。被告是否具有職業(yè)資格證書與原告房屋漏水沒有因果關(guān)系。五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對(duì)象應(yīng)該是10A的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對(duì)第三人提出訴訟請(qǐng)求，依法不予受理。綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。97簡要分析一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因?yàn)槭毥?jīng)原告造成損失的事實(shí)。 被告在1OA業(yè)主裝修時(shí)，依法履行了對(duì)裝修的管理，監(jiān)督1OA房屋的裝修辦理了申請(qǐng)手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對(duì)裝修進(jìn)行了監(jiān)督，履行了管理職責(zé)，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進(jìn)行了查看，聯(lián)系1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進(jìn)行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對(duì)有關(guān)查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時(shí)間及具體情況都進(jìn)行了記錄。被告為維護(hù)原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實(shí)的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細(xì)地向主管部門回復(fù)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。98二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主的吃喝拉撒等有著密切聯(lián)系，每時(shí)每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，經(jīng)常會(huì)遇到個(gè)別業(yè)主將與物業(yè)公司無關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強(qiáng)加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實(shí)做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴訟中依法舉證，維護(hù)自身合法利益。本案中，被告提供的證據(jù)——裝修的申報(bào)和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實(shí)際就是被告保全的證據(jù)。物業(yè)公司應(yīng)從此案件中吸取有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理單位在做好具體管理服務(wù)工作的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)，減少爭議處理的成本和損失。99房屋及設(shè)備設(shè)施管理考試基本要求

掌握：房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理、設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理熟悉：熟悉房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求、制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容、制定合理的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、設(shè)備設(shè)施管理提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度了解：房屋及設(shè)備設(shè)施的種類、基本組成1001、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分

C房屋種類的劃分（１）按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)；（２）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；（３）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；（４）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。101②房屋的基本組成部分（１）結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；（２）裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；（３）設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項(xiàng)目。1022、管理的基本要求和評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)

（一）基本要求（１）做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的功能，有效延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。（２）開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。103房屋的完損等級(jí)分為以下5類；完好房：房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋?；就旰梅浚悍课萁Y(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房：房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，油漆老化，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，油漆老化見底，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。危險(xiǎn)房：指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。

1043、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法A

（一）使用管理（二）維修保養(yǎng)（三）安全管理（四）技術(shù)檔案資料管理（五）采購和零配件管理（六）工量具和維修用設(shè)備的管理（七）外包管理（八）技術(shù)支持1054、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂B（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法P112-1141、維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別（1）維修方式

1）預(yù)防性維修

2）事后維修

3）緊急搶修（2）修理類別

1）大修

2）中修

3）小修（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)

1）修理周期

2）修理間隔期

3）修理周期結(jié)構(gòu)1062、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類（1）按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃：年度、季度、月度3、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；（3）安全與環(huán)境保護(hù)的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4、編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題5、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制6、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容

1075、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理A

一、制定合理的運(yùn)行計(jì)劃二、配備合格的運(yùn)行管理人員三、提供良好的工作環(huán)境四、建立健全必要的規(guī)章制度五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理六、節(jié)能管理108（一）采用管理手段節(jié)能降耗A（1）落實(shí)組織和管理體系。（2）加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。（3）建立能源消耗的計(jì)劃和考