青島中建尚溪地總結(jié)及營銷方案

中建·尚溪地中建尚溪地項(xiàng)目組目錄contents三2014年?duì)I銷計(jì)劃二2013年?duì)I銷回顧一政策及市場分析四重點(diǎn)工作及支持五費(fèi)用預(yù)算1政策與市場分析藍(lán)色新區(qū)計(jì)劃利用五年的時(shí)間基本完成核心區(qū)建設(shè)。2013年5月25日，中航動(dòng)力（青島）非晶技術(shù)研究院揭牌暨“萬噸級非晶產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)奠基啟動(dòng)。藍(lán)色硅谷五條道路市政施工開始招標(biāo)包括創(chuàng)業(yè)路、鳳凰山路、科技路、南泊河西路、南泊河?xùn)|路5條道路。藍(lán)色硅谷基礎(chǔ)設(shè)施配套全面展開，同步實(shí)施供電、給排水、燃?xì)?、弱電、供熱基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。藍(lán)色硅谷核心區(qū)概念性規(guī)劃初步完成，各項(xiàng)目全面開工，總投資22.56億元藍(lán)色硅谷西側(cè)規(guī)劃四處主題山區(qū)：文化休閑區(qū)、度假旅游區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)、道家文化區(qū)。板塊內(nèi)有關(guān)藍(lán)色硅谷的利好消息頻頻出現(xiàn)，政府也在進(jìn)行宣傳炒作，并對板塊進(jìn)行大力扶持板塊政策信息2月20日2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》），隨后中央及各部委密集表態(tài)，堅(jiān)決落實(shí)國五條調(diào)控精神。3月8日3月8日，吳邦國在十二屆全國人大一次會議第二次全體會議中明確指出，今年全國人大常委會要抓緊研究制定五年立法規(guī)劃，并繼續(xù)審議土地管理法修正案草案。5月24日5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，意見中要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，隨后發(fā)改委相關(guān)人員在記者見面會中明確表示房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將會有具體動(dòng)作。6月19日6月19日國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的政策措施，并在會議中表示支持居民家庭首套自住購房。11月12日11月9日-11月12日中共十八屆三中全會在北京召開，會議提出有關(guān)房產(chǎn)稅的描述“加快房產(chǎn)稅理發(fā)并適時(shí)推進(jìn)改革”，但會議中并沒有提出關(guān)于房產(chǎn)稅清晰明確的目的及措施。國家多次針對房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)控，但一直并沒有大規(guī)模的運(yùn)用及采取清晰明確的措施，可見目前房產(chǎn)稅并不會對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生較大影響。市場政策信息整體區(qū)域板塊，政府還在進(jìn)行宣傳炒作，每周都有關(guān)于藍(lán)色硅谷利好消息出現(xiàn)，但效果甚微，區(qū)域板塊依舊冷清，項(xiàng)目成交慘淡，并非單純炒作和個(gè)別單一開發(fā)商能夠扭轉(zhuǎn)解決。政府陸續(xù)下發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅的文件及其他一些未公示政策傳聞，但并沒有大規(guī)模的運(yùn)用及采取清晰明確的措施，也使一些客戶呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度。政策及市場剖析即墨資源型板塊共分為三個(gè)板塊，分別為領(lǐng)海板塊/鰲山衛(wèi)板塊/溫泉板塊領(lǐng)海板塊鰲山衛(wèi)板塊溫泉板塊資源型板塊劃分項(xiàng)目名稱201120122013趨勢套數(shù)面積單價(jià)套數(shù)面積單價(jià)套數(shù)面積單價(jià)溫泉麗山國際56226659483105291381388423799214283海爾原鄉(xiāng)墅25523513405122982110493781.2211953海信溫泉王朝1445681681426793713831391083911490芭東小鎮(zhèn)1161551775852301126796191313421天泰藍(lán)泉43892523715214269242029197424811麥爾文藝墅1454559000000圣羅尼克三期12901003300064166508854天泰藍(lán)山0000001216889934橄欖樹9633765696050182467148134323396738安納溪00000030541512783合計(jì)247

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鰲山衛(wèi)鰲山名苑14372311724126215178127512164港中旅公館4612008121281027561579013463019853合計(jì)60

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領(lǐng)海尚溪地227258718368941105388728689618201逸景灣0000001633729518香瀾郡000000461023710867迪亞灣151301468334815677792512099751合計(jì)15130146833481567779267

區(qū)域板塊表現(xiàn)低迷各別競品成交下滑，采取以價(jià)換量促進(jìn)成交13年有新品上市，如逸景灣、香瀾郡等，對本案造成客戶分流競品業(yè)績一覽表別墅走量持續(xù)下降高層3月開盤后成交量明顯下滑逸景灣量價(jià)走勢別墅走量持續(xù)下降洋房、高層成交明顯下滑港中旅量價(jià)走勢別墅走量持續(xù)下降洋房開盤之后成交低迷高層新品加推，去化明顯上漲圣羅尼克量價(jià)走勢板塊市場表現(xiàn)低迷政策效果不夠顯著競品成交逐漸下降綜合以上分析，整個(gè)板塊市場現(xiàn)狀表現(xiàn)有以下三點(diǎn)：板塊分析總結(jié)在2013年如此的市場環(huán)境下我們是怎么做的？取得怎樣的成績？22013營銷回顧尚溪地2013年簽約目標(biāo)為4.60億，回款目標(biāo)為3.33億實(shí)際達(dá)成簽約0.7824億，回款0.896億2013年?duì)I銷工作總結(jié)營銷推廣——總策略線上線下多頭并進(jìn)深入發(fā)力采用多重手段進(jìn)行圈客鎖客推售線：低報(bào)價(jià)吸引客戶入場，逐步鎖定客戶推廣線：立體推廣，全民營銷2013年?duì)I銷工作總結(jié)2013年?duì)I銷工作總結(jié)營銷推廣——總控表推售線推廣線蓄客期開盤期線上5280起，搶占一線海景；86-134平全新珍稀闊景高層；新聞網(wǎng)團(tuán)購享5千抵5萬5月初即墨、嶗山區(qū)投放夾報(bào)，平均20萬份/周4月開始平均30萬條/周，平均每周收到有效回電20余組4月底開始對即墨商圈、個(gè)體業(yè)戶、青島商圈、房展會進(jìn)行連續(xù)大規(guī)模派單即墨市區(qū)濱海大道拿下新高炮、戶外全部更新兩遍均以高層為主題、樹立競品截留桁架短信派單夾報(bào)戶外現(xiàn)場更新展板、班車布置廣告、新聞網(wǎng)看房團(tuán)、call客平均800通/周、即墨高端社區(qū)巡展其他團(tuán)購+全民營銷1.18.16.30—33#開盤4.17.15.16.19.110.111.112.111.1—一口價(jià)房源5月18日新聞網(wǎng)團(tuán)購8月19日搜房團(tuán)購9月14日31#5萬認(rèn)籌蓄客期開盤期續(xù)銷期模糊報(bào)價(jià)擠壓銷售利用各產(chǎn)品價(jià)差進(jìn)行擠壓去化小步快跑，逐個(gè)擊破利用各產(chǎn)品差異進(jìn)行擠壓去化線上主打項(xiàng)目品質(zhì)，拉高客戶心理價(jià)位，瞰海樓王發(fā)售；新聞網(wǎng)團(tuán)購享5千抵5萬線上主打墅質(zhì)洋房、實(shí)景體驗(yàn)，重新包裝，線下配合全民營銷每周兩套特價(jià)房線下推廣－全民營銷1、售房總動(dòng)員：全民營銷活動(dòng)內(nèi)容：無論何人推介，介紹成功一套即可收到獎(jiǎng)勵(lì)金（介紹費(fèi)）獎(jiǎng)勵(lì)金數(shù)額：高層一6000元/套洋房一6000元/套別墅一10000元/套2013年?duì)I銷工作總結(jié)線下推廣－短信2、短信：利用短信進(jìn)行精準(zhǔn)轟炸，配合營銷節(jié)點(diǎn)，及時(shí)釋放銷售信息客群：短信公司資源，即墨市機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、服裝市場和小商品城老板、高檔小區(qū)業(yè)主等頻次：2次/周（每周二、四）短信示例：您的老板有交代：5280元/㎡起獨(dú)享藍(lán)色硅谷核心86-134㎡一線海景，輕軌直達(dá)、山大落戶，團(tuán)購5千抵5萬。中建?尚溪地82585555等待=錯(cuò)失機(jī)會：山大所在，利好無限。中建?尚溪地86-134㎡一線海景高層即將開盤，5280元/平起，5千抵5萬，限量搶購中825855552013搶住現(xiàn)房最后機(jī)會！中建?尚溪地87-140㎡稀缺洋房實(shí)景呈現(xiàn)，特惠限時(shí)搶購，7480元/平起，最高鉅惠9.9萬825855552013年?duì)I銷工作總結(jié)線下推廣－巡展社區(qū)：上海花園、江南花園人員：置業(yè)顧問1名、甲方及活動(dòng)公司配合人員目的：提升項(xiàng)目知名度和形象、拓展客戶基數(shù)3、社區(qū)巡展：對目標(biāo)客戶集中的小區(qū)進(jìn)行巡展，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度2013年?duì)I銷工作總結(jié)線下推廣－派單地點(diǎn)：寶龍廣場、利群、、大潤發(fā)、服裝城、裝飾城及各街道，即墨各中介人員：活動(dòng)公司配合人員、派單公司目的：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，拉動(dòng)到場客戶量、拓展客戶基數(shù)。4、派單：針對重點(diǎn)區(qū)域及街道大面積鋪排，配合營銷節(jié)點(diǎn)，及時(shí)釋放銷售信息，并進(jìn)行插車、及掃樓2013年?duì)I銷工作總結(jié)線下推廣－陌電5、電話陌拜：利用陌電進(jìn)行精準(zhǔn)篩選，客群以私營業(yè)主、高檔小區(qū)業(yè)主為主資源：

天諾原始客戶部分外來資源（公司甲方資源、新聞網(wǎng)客戶資源及派單留電資源）要求；

每人每天50-100通每天保證1-2人同時(shí)進(jìn)行效果：

主要釋放高層產(chǎn)品信息及洋房別墅續(xù)銷客戶積累2013年?duì)I銷工作總結(jié)價(jià)格策略——低報(bào)價(jià)吸引客戶，充大基數(shù)，營造氣氛——通過現(xiàn)有房源價(jià)差進(jìn)行良性競爭——現(xiàn)場保留一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠用來逼定2013年?duì)I銷工作總結(jié)客戶策略搶奪本地核心客戶，爭取市區(qū)機(jī)會客戶根據(jù)市場監(jiān)控，板塊內(nèi)各項(xiàng)目銷售均不理想原因在于目前即墨市客戶容量有限，且各項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重客戶擴(kuò)容2013年?duì)I銷工作總結(jié)客戶策略拓客體系方法線上線下戶外加量網(wǎng)絡(luò)廣告夾報(bào)Call客巡展短信派單圈－客戶鎖－客戶拉－客戶線上線下宣傳全民營銷及電商團(tuán)購，吸引來訪，海量蓄客利用電商團(tuán)購，進(jìn)行意向篩選，圈定客戶順勢收籌，鎖定客戶，保障目標(biāo)達(dá)成2013年?duì)I銷工作總結(jié)客戶分析成交客戶分析分析：2013年度洋房成交客戶以即墨市區(qū)客戶為主，占16組；其次為外省市占到5組；本年度省內(nèi)客戶為淄博客戶為主；青島市區(qū)各區(qū)客戶均有成交；。客戶分析成交客戶分析分析：2013年度成交看媒體看，介紹客戶成交率最高，達(dá)到24組，超過整體銷售一半的比例；現(xiàn)場戶外引導(dǎo)是另一有效成交媒體，戶外引導(dǎo)對于濱海大道過路客的攔截作用較好；短信為本年度主要投放媒體，成交量也比較明顯；本年度線下業(yè)務(wù)動(dòng)作也有相應(yīng)的成交量，結(jié)合其他媒體對于促進(jìn)成交也起到一定的積極作用。小結(jié)：本年度成交的主力產(chǎn)品為洋房，成交客戶區(qū)域與來訪客戶相符，即墨市區(qū)客戶是成交主力客戶區(qū)域；成交主力途徑為客戶介紹，項(xiàng)目投資度假的性質(zhì)決定圈層客戶將成為項(xiàng)目的主力客群，是客戶維護(hù)與拓展的主力方向?？蛻舴治隹蛻舴治龀山豢蛻舴治龇治觯?013年度高層成交客戶以即墨市區(qū)客戶為主，占20組；其次為省內(nèi)其他地區(qū)客戶，主要集中在淄博市；青島市區(qū)客戶均有成交。小結(jié)：本年度上半年推出高層產(chǎn)品，進(jìn)行短期蓄客，即墨市區(qū)客戶是成交主力客戶區(qū)域；成交主力途徑為當(dāng)時(shí)主要媒體短信和全民營銷客代客的介紹客戶，高層產(chǎn)品小面積還是比較受客戶青睞的，總價(jià)較低，是符合客戶度假和投資的心理?？蛻舴治隹蛻羟闆r：接近半數(shù)的即墨客戶，大多以客代客形式介紹到訪，為年齡在36歲以上的中年客戶，多從事一些傳統(tǒng)行業(yè)，如私營業(yè)主、商業(yè)貿(mào)易、公務(wù)員等；生活狀態(tài)：或者是經(jīng)歷了前半生的奮斗，積蓄頗豐，消費(fèi)可觀；或是追求品質(zhì)，重視自我，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量；心理狀態(tài)：重視生活質(zhì)量，渴望回歸自然、本我存在；尋找到這些潛在客戶，通過營銷手段進(jìn)行圈定。

客戶分析小結(jié)客戶特征特征1、即墨本地客戶為主，其次為嶗山、市南區(qū)、李滄等特征2、度假、投資、養(yǎng)老為主，客戶年齡基本在36歲以上特征3、行業(yè)以貿(mào)易物流、零售業(yè)、制造業(yè)、公務(wù)員、退休職工為主，職務(wù)主要為高管、機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主核心客戶：即墨本地客戶機(jī)會客戶：青島市區(qū)及外地客戶客戶分析活動(dòng)策略2、即墨圈層活動(dòng)——摒棄大規(guī)模青島圈層活動(dòng)，將活動(dòng)重心移向即墨。1、周周暖場活動(dòng)——作為銷售邀約說辭，提高現(xiàn)場人氣及氛圍，促進(jìn)銷售。3、新聞網(wǎng)團(tuán)購活動(dòng)——依托新聞網(wǎng)平臺及資源，進(jìn)行客戶圈定?；顒?dòng)綱領(lǐng)具體活動(dòng)每周一次小型暖場活動(dòng)配合到訪有禮同時(shí)進(jìn)行與交行進(jìn)行圈層活動(dòng)、新聞網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng)、搜房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng)6月30日高層33#樓盛大開盤活動(dòng)，9月14日高層31#樓5萬認(rèn)籌，10月19日集中認(rèn)購1.18.16.30—33#開盤4.17.15.16.19.110.111.112.111.1—一口價(jià)房源5月18日新聞網(wǎng)團(tuán)購8月19日搜房團(tuán)購9月14日31#5萬認(rèn)籌2013年?duì)I銷工作總結(jié)活動(dòng)策略新聞網(wǎng)看房團(tuán)：高層33#樓盛大開盤：交通銀行圈層活動(dòng)：交通銀行圈層活動(dòng)：2013年?duì)I銷工作總結(jié)1、及時(shí)增加戶外及媒體投放，扭轉(zhuǎn)銷售形勢，通過推廣渠道的鋪開，形成一段時(shí)間的快速去化；2、利用電商團(tuán)購進(jìn)行線上客戶招募，給予客戶一個(gè)優(yōu)惠噱頭，拉動(dòng)現(xiàn)場客戶量；3、低單價(jià)吸引客戶，一時(shí)間現(xiàn)場客戶量劇增，烘托現(xiàn)場人氣，以量取勝，達(dá)到比較良好的成交效果；3、訴求精準(zhǔn)，根據(jù)不通階段主打品牌、海資源、價(jià)格，吸引各類型客戶；4、精準(zhǔn)營銷，客戶拓展主攻即墨本地，深挖老客戶和意向客戶，配合全民營銷，促進(jìn)客代客；

營銷工作亮點(diǎn)1、推廣力度偏小，推廣渠道偏窄；下階段增加立體式的推廣，增加媒體頻次，在市場中形成長時(shí)間持續(xù)的聲音；2、項(xiàng)目價(jià)值未真正滲透至客戶心中，價(jià)格依然是最敏感點(diǎn)；3、未能吸引高端客戶入場；4、現(xiàn)場銷售人員經(jīng)驗(yàn)不足，難以用情緒去感染客戶；5、陣地包裝弱化，現(xiàn)場氛圍不足營銷工作不足32014年?duì)I銷計(jì)劃可售貨值盤點(diǎn)（截止至12月31）數(shù)據(jù)截止12月31日可售量，套數(shù)547套，貨值約7.5億。項(xiàng)目可售貨量盤點(diǎn)分類套數(shù)金額（萬元）備注洋房20217897洋房已全部推出，東西區(qū)搭配銷售聯(lián)排別墅9720309以首次推出的房源續(xù)銷為主，現(xiàn)場進(jìn)行銷售銷售，底均價(jià)13000元/㎡雙拼別墅2625970以首次推出的房源續(xù)銷為主，現(xiàn)場進(jìn)行銷控銷售，底均價(jià)15000元/㎡高層22210090高層32#樓預(yù)計(jì)2014年7月推出，共計(jì)88套車位117702

總計(jì)剩余總貨值74968萬元貨值盤點(diǎn)年度目標(biāo)中建尚溪地14年簽約、回款目標(biāo)

月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)簽約目標(biāo)(億)0.0160.0160.0160.0160.1430.1050.280.040.0560.2250.0530.0341回款目標(biāo)（億）0.0430.0470.0520.0330.0390.0540.0790.0930.0990.120.0660.0750.8中建尚溪地2014年簽約、回款目標(biāo)分解情況尚溪地2014年簽約目標(biāo)為1億，回款目標(biāo)為0.8億形象：加大推廣力度，重新在市場上樹立高端形象，保持線上的持續(xù)聲音，奪回市場關(guān)注度?？蛻簦阂揽扛鞣N措施，維系好老業(yè)主，保持好項(xiàng)目的口碑，同時(shí)實(shí)現(xiàn)老帶新、客帶客。2014年中建尚溪地兩大核心工作2014營銷策略營銷總策略2014我們將通過“三場戰(zhàn)役”來完成兩大目標(biāo)第一場戰(zhàn)役形象造勢戰(zhàn)第二場戰(zhàn)役火力全開戰(zhàn)第三場戰(zhàn)役強(qiáng)力續(xù)銷戰(zhàn)為項(xiàng)目形象的升級造勢搶占市場關(guān)注度高層短期蓄客開盤利用熱銷帶動(dòng)洋房去化現(xiàn)房升級包裝全力沖刺2014營銷策略2014營銷總控1月2月3月4月5月6月高層交房7月高層開盤8月9月10月11月12月形象造勢戰(zhàn)火力全開戰(zhàn)強(qiáng)力續(xù)銷戰(zhàn)營銷總策略推廣策略階段策略階段主題樹立高度+深化海景美墅形象深度+精準(zhǔn)客戶拓展線上洋房別墅重新包裝面市線下配合節(jié)點(diǎn)出息客戶拓展墅質(zhì)洋房、實(shí)景體驗(yàn)中建尚溪地?cái)埡Ｃ朗＞佣燃偕顦影逑∪备邔?、僅此一棟86-134㎡高層耀海首發(fā)多樣化產(chǎn)品實(shí)景體驗(yàn)大事件活動(dòng)不斷吸引眼球利用大眾媒體立體包裝利用小眾媒體全面轟炸利用巨額優(yōu)惠促進(jìn)成交大事件乘勢帶動(dòng)推廣利用精準(zhǔn)渠道拓展客戶線上媒體配合事件及渠道利用主題活動(dòng)保持旺場利用靈活優(yōu)惠促進(jìn)成交持續(xù)性事件活動(dòng)帶動(dòng)推廣加大客帶客圈層營銷力度線下渠道密集滲透第一戰(zhàn)役：形象造勢戰(zhàn)階段時(shí)間：2014.2.8-5.31階段目的：拔高項(xiàng)目形象，奪回市場關(guān)注度階段策略——

線上高舉高打，事件活動(dòng)造勢第一場戰(zhàn)役利用大眾媒體立體包裝大事件活動(dòng)不斷吸引眼球利用巨額優(yōu)惠促進(jìn)成交利用小眾媒體全面轟炸第一戰(zhàn)戰(zhàn)略思想第一戰(zhàn)思想第一戰(zhàn)節(jié)奏1月2月3月4月5月6月高層交房階段主題墅質(zhì)洋房、實(shí)景體驗(yàn)中建尚溪地?cái)埡Ｃ朗＞佣燃偕顦影咫A段活動(dòng)階段推廣大事件新春祈?；顒?dòng)大事件全球招募物業(yè)管家回籠客戶強(qiáng)力蓄客多種媒體圍繞“新春祈?！绷Ⅲw宣傳造勢，突出高端品質(zhì)、高端物業(yè)，吸引客戶眼球，提高項(xiàng)目高端形象?；顒?dòng)前，多種媒體圍繞“4全球招募物業(yè)管家”立體宣傳造勢，活動(dòng)后通過報(bào)廣軟文、網(wǎng)絡(luò)軟文等進(jìn)行再次炒作，爭取老帶新最大利益化。通過釋放各種優(yōu)惠信息，多次回籠客戶，運(yùn)用多種媒體釋放信息，同時(shí)炒作交房情況。時(shí)間正月十五形式宗教祈?；顒?dòng)內(nèi)容邀請道教大師來尚溪地舉辦祈福儀式邀請業(yè)主及意向客戶來共同祈福2014活動(dòng)炒作紙媒：報(bào)廣釋放活動(dòng)信息網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)炒作活動(dòng)話題微博、微信：微博，微信每天持續(xù)發(fā)布活動(dòng)信息。資源配合青島道觀道教大師活動(dòng)公關(guān)公司中建尚溪地新春祈?；顒?dòng)第一戰(zhàn)執(zhí)行大事件活動(dòng)1大事件活動(dòng)2事件噱頭：向市場發(fā)聲，以高薪誠聘物業(yè)人員為噱頭博取關(guān)注。事件目的：通過炒作高薪誠聘物業(yè)人員，吸引市場關(guān)注點(diǎn)，占領(lǐng)輿論制高點(diǎn)。向目標(biāo)客群傳達(dá)尚溪地項(xiàng)目高端品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)，為項(xiàng)目的高端形象造勢?；顒?dòng)內(nèi)容：年后保姆、管家用工高峰期時(shí)，線上多媒體釋放事件信息，線下組織物業(yè)專家及別墅客戶評審團(tuán)，對前來應(yīng)聘的物業(yè)人員進(jìn)行選拔。最終由開放商和客戶共同選出金牌管家（物業(yè)人員）?；顒?dòng)要點(diǎn)：在事件炒作中要積極體現(xiàn)尚溪地產(chǎn)品價(jià)值，因?yàn)轫?xiàng)目高品質(zhì)所以才要如此高端的物業(yè)人員服務(wù)?；顒?dòng)中要使客戶積極參與，使事件噱頭真正服務(wù)銷售?；顒?dòng)的專業(yè)性必須把控良好，取得市場認(rèn)可度。尚溪地全球招募物業(yè)管家年薪20萬元尚溪地年薪20萬元全球招募物業(yè)管家第一戰(zhàn)執(zhí)行以報(bào)商為主網(wǎng)絡(luò)系列活動(dòng)戶外小眾媒體線下拓客媒體推廣第一戰(zhàn)執(zhí)行報(bào)商

報(bào)廣選擇原則認(rèn)可度高市場流通較廣

建議選取報(bào)紙半島都市報(bào)青島早報(bào)時(shí)間每周三投放一次版面選擇及應(yīng)用通過報(bào)紙封面、包版、跨版、連版等異形形式吸注意力，并以新聞軟文形式對事件進(jìn)行全方位報(bào)道加大報(bào)廣投放頻次跟力度，配合品牌和事件活動(dòng)發(fā)布，區(qū)域利好搶先發(fā)聲，拔高項(xiàng)目形象，保持區(qū)域市場最強(qiáng)音。4版報(bào)封+4版跨版+4版連版強(qiáng)力造勢第一戰(zhàn)執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)

網(wǎng)絡(luò)媒體搜房網(wǎng)青島新聞網(wǎng)半島網(wǎng)

具體方式通欄專題頁面新聞形式論壇炒作等手段在島城主流網(wǎng)絡(luò)全年投放廣告，對大事件活動(dòng)進(jìn)行宣傳推廣全方位的宣傳項(xiàng)目，保證市場高調(diào)的聲音。一個(gè)月的通欄+兩個(gè)月的專題頁面+兩個(gè)月的新聞?wù)搲醋鞯谝粦?zhàn)執(zhí)行戶外戶外包裝，項(xiàng)目形象及信息傳輸?shù)闹匾敵龃翱?，高調(diào)亮相造勢，充分吸引客戶眼球。不看尚溪地，難領(lǐng)會真正的海景道旗位置現(xiàn)高炮與道旗布置較近且視線較差建議將高炮向南移動(dòng)媒體位置：青島市濱海公路即墨鰲山衛(wèi)段媒體形式：單立柱媒體價(jià)格：60萬/年/個(gè)媒體位置：即墨萊青路與鶴山路交匯處媒體形式：單立柱媒體價(jià)格：26萬/年/個(gè)更新濱海大道戶外，增加戶外展示第一戰(zhàn)執(zhí)行小眾媒體配合大眾媒體高調(diào)立勢，利用廣播、短信等小眾媒體進(jìn)行滲透，制造話題，保持形象統(tǒng)一、簡單、重復(fù)、效應(yīng)疊加1、廣播：針對出租車司機(jī)、私家車主等客群，在交通廣播、音樂廣播等廣播頻道投放項(xiàng)目信息，對大事件活動(dòng)進(jìn)行全面宣傳，高調(diào)造勢；投放頻次：青島交通臺調(diào)頻89.7、調(diào)頻91.5，每天4次，每次15秒，持續(xù)到4月底2、短信：充分利用短信平臺，把項(xiàng)目最新的動(dòng)態(tài)、信息等，全面有效的傳播給消費(fèi)者；投放頻次：短信公司資源、車管所高檔車客戶資料每周三次，每次20萬條青特城項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)態(tài)在線售樓處精彩活動(dòng)活動(dòng)預(yù)告活動(dòng)過程后續(xù)報(bào)道青特品牌品牌介紹地產(chǎn)新聞青特其他項(xiàng)目介紹別墅生活城市別墅時(shí)尚信息法式生活第一戰(zhàn)執(zhí)行系列活動(dòng)世園會系列活動(dòng)——來尚溪地，享世園之旅活動(dòng)時(shí)間：3-6月活動(dòng)內(nèi)容：世園會尚溪地分園景觀開放借勢世園會，在項(xiàng)目設(shè)立小分會場，建造特色園林景觀，讓客戶在家中即可體驗(yàn)世園之旅。世園會，尚溪地與您共享世園會期間，凡到訪客戶均有機(jī)會獲得世園會門票一張。周周世園行凡在活動(dòng)期間，每周抽取一定數(shù)量的意向客戶，組織周末共同游世園。世園會紀(jì)念系列現(xiàn)場準(zhǔn)備世園會紀(jì)念品，如會徽、吉祥物等，小禮品贈送來訪客戶，大禮品進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。世園會知識競賽組織業(yè)主及意向客戶參加世園會知識競賽活動(dòng)，決出一二三等獎(jiǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)世園會相關(guān)獎(jiǎng)品。第一戰(zhàn)執(zhí)行企劃展示第一戰(zhàn)執(zhí)行企劃展示第一戰(zhàn)執(zhí)行企劃展示第一戰(zhàn)執(zhí)行企劃展示第一戰(zhàn)執(zhí)行企劃展示第一戰(zhàn)執(zhí)行第二戰(zhàn)役：火力全開戰(zhàn)階段時(shí)間：2014.6.1-8.31階段目的：高層火爆開盤，帶動(dòng)洋房快速去化階段策略——事件活動(dòng)乘勢，拓客精準(zhǔn)出擊第二場戰(zhàn)役6月高層交房7月高層開盤8月9月第二戰(zhàn)節(jié)奏階段主題稀缺高層、僅此一棟中建尚溪地86-134㎡高層耀海首發(fā)階段活動(dòng)階段推廣大事件制作青島最大冰激凌線上線下多媒體渠道圍繞“青島最大冰激凌”立體宣傳承接熱銷的勢頭，活動(dòng)后，運(yùn)用報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行軟文炒作，突出高端形象，吸引更多客戶眼球，并釋放開盤信息。圈層暖場維護(hù)業(yè)主，圈層營銷主題活動(dòng)和系列活動(dòng)回籠客戶，并維護(hù)老業(yè)主，實(shí)現(xiàn)老帶新；線上釋放加推信息及優(yōu)惠信息，線下采用圈層營銷及精準(zhǔn)渠道進(jìn)行拓客，精準(zhǔn)定位客戶群體，加大線下拓客力度。第二戰(zhàn)戰(zhàn)略思想線上媒體配合事件及渠道大事件乘勢帶動(dòng)推廣利用靈活優(yōu)惠促進(jìn)成交利用主題活動(dòng)保持旺場利用精準(zhǔn)渠道拓展客戶共同制作青島最大冰淇淋：在夏季暑假期間，與客戶共同制作大冰淇淋，吸引客戶、拉近客戶與項(xiàng)目距離、提高互動(dòng)感。時(shí)間：7月19日-7月20日地點(diǎn)：尚溪地會所活動(dòng)鋪排：在活動(dòng)正式開始前進(jìn)行電視/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)系在開始當(dāng)天進(jìn)行相關(guān)媒體報(bào)道；提供班車增加現(xiàn)場參與制作人數(shù)，擴(kuò)大影響力；制作世界上最大的冰激凌，邀即墨同享盛宴。冰激凌與月餅相比容易解決“烤”的難題，只需逐個(gè)做好然后拼接即可。圖為目前世界上最大的冰激凌，使用約9000公斤的冰淇淋，91公斤海綿蛋糕、136公斤酥皮制作。注：一定聯(lián)系好相關(guān)媒體，使之給予活動(dòng)全程全面正面的報(bào)道。第二戰(zhàn)執(zhí)行大事件活動(dòng)電商為主，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)報(bào)廣造勢合作背景：電商可解決開發(fā)商或者經(jīng)紀(jì)公司與用戶之間的信息溝通和初步交易意向達(dá)成目的；合作目的：實(shí)現(xiàn)線下蓄客的同時(shí)，還可以通過秒殺、競拍等形式促進(jìn)現(xiàn)場成交；合作方式：線上新聞、微博、論壇等交叉推廣造勢，線下短信、電開和派單拓客方式齊上陣，作為第三方直接收取客戶誠意金等；媒體選擇：新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)、早報(bào)等媒體。線上推廣第二戰(zhàn)執(zhí)行主題活動(dòng)世界杯即國際足聯(lián)世界杯，是世界上最高榮譽(yù)、最高規(guī)格、最高水平、最高含金量、最高知名度的最高足球比賽，與奧運(yùn)會并稱為全球體育兩大最頂級賽事，甚至影響力、轉(zhuǎn)播覆蓋率更超過奧運(yùn)會的全球最大體育盛事。2014年世界杯在巴西舉行。屆時(shí)又將是世界的一場盛宴。2014年6月—7月，吸引全球眼球的世界杯將在巴西拉開戰(zhàn)幕。借勢這四年一度的體育盛會推出世界杯主題營銷活動(dòng)，有效配合高層產(chǎn)品銷售?！凹で槭澜绫駳gHIGH一夏”第二戰(zhàn)執(zhí)行活動(dòng)時(shí)間：6-7月活動(dòng)內(nèi)容：中建尚溪地杯足球賽借勢巴西世界杯之際召集尚溪地業(yè)主客群組織足球比賽。暨中建尚溪地足球隊(duì)成立。激情世界杯體彩來助興世界杯期間，凡是到訪的客戶贈送體育彩票一張。巴西世界杯之旅凡是在6-7月成交的客戶即有機(jī)會獲得巴西世界杯之旅，親自前往巴西觀看世界杯?？駳g世界杯，暢飲在中建現(xiàn)場將提供高清巨屏、美食、飲料等，并備有互動(dòng)環(huán)節(jié)及有獎(jiǎng)問答，贈送客戶限量版世界杯紀(jì)念品等。（根據(jù)世界杯比賽安排具體確定活動(dòng)舉辦時(shí)間）世界冠軍競猜舉辦“世界杯冠軍競猜”，世界杯四強(qiáng)賽開始之前到項(xiàng)目售樓處進(jìn)行競猜登記，猜中者可獲得冠軍球隊(duì)球服一套；社區(qū)舉行“贏在巴西”足球比賽，由業(yè)主和意向客戶報(bào)名參加。獲勝方獲得世界杯正版球服一套，球靴一雙。現(xiàn)場暖場安排足球、球隊(duì)球衣展示、“桌上足球”活動(dòng)。>>活動(dòng)安排渠道1：派單時(shí)間：6-8月底每周六、日地點(diǎn)：選擇在即墨市核心商圈內(nèi)大型商超內(nèi)進(jìn)行派單活動(dòng)，如佳樂家、寶龍廣場、大潤發(fā)人員安排：置業(yè)顧問1名＋外聘兼職大學(xué)生5名渠道2：巡展時(shí)間：6-8月底，每周六、日地點(diǎn)：

2014年尚溪地在青島市區(qū)、即墨的商超、寫字樓、高端小區(qū)等地進(jìn)行巡展人員安排：置業(yè)顧問1名＋外聘兼職大學(xué)生5名派單+持續(xù)陌電+周末巡展精準(zhǔn)拓客渠道3：陌電時(shí)間：6-8月底每天目標(biāo)：目標(biāo)6000通/周人員安排：6人/日（1名組長+5名組員）要求：購買車管所客戶資源及銀行的電話資源，鎖定即墨高端客戶群，通過陌電形式介紹項(xiàng)目，邀約客戶到訪。精準(zhǔn)渠道第二戰(zhàn)執(zhí)行精準(zhǔn)渠道本市區(qū)客戶集中拓展1.山大/哈工大等高?？蛻敉卣梗ㄉ酱?哈工大）2.周邊公司/小私營業(yè)主拓展3.銀行等單位拓展（工行/建行/中行/農(nóng)行/商行等）外省市客戶集中拓展外拓地點(diǎn)：濟(jì)南、淄博、上海戰(zhàn)略方式：1、注重實(shí)效，精準(zhǔn)聚焦2、快速響應(yīng)，集中轟炸3、團(tuán)隊(duì)管理流程化，模塊化4、控制費(fèi)用，資源合理優(yōu)化配置第二戰(zhàn)執(zhí)行第三戰(zhàn)役：強(qiáng)力續(xù)銷戰(zhàn)階段時(shí)間：2014.9.1-12.31階段目的：“金九銀十”強(qiáng)續(xù)銷，沖刺達(dá)目標(biāo)業(yè)績目標(biāo)：去化49套，8534.95㎡，1.2億元階段策略——

精準(zhǔn)拓客渠道，目標(biāo)沖刺第三場戰(zhàn)役線下渠道密集滲透持續(xù)性事件活動(dòng)帶動(dòng)推廣加大客帶客及圈層營銷力度第三戰(zhàn)戰(zhàn)略思想9月10月11月12月第三戰(zhàn)節(jié)奏階段主題多樣化產(chǎn)品，實(shí)景體驗(yàn)階段活動(dòng)階段推廣大事件客戶答謝會以答謝會為事件進(jìn)行宣傳，豐富答謝會內(nèi)容，多面炒作，向目標(biāo)客戶群展開攻勢，同時(shí)打動(dòng)搖擺中的客戶。圈層暖場，渠道拓客維護(hù)業(yè)主，鎖定客群系列暖場活動(dòng)和圈層營銷維護(hù)老業(yè)主，實(shí)現(xiàn)老帶新，同時(shí)線下采用各種精準(zhǔn)渠道進(jìn)行拓客，鎖定目標(biāo)客群，加大拓客力度。第三戰(zhàn)執(zhí)行大事件活動(dòng)“藍(lán)色硅谷”客戶答謝會時(shí)間：8月4日地點(diǎn)：錦茂大酒店邀請人員：青島市規(guī)劃局、即墨規(guī)劃局、藍(lán)色硅谷管委會領(lǐng)導(dǎo)、中建集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、意向客戶、老業(yè)主、各路媒體活動(dòng)鋪排：1.所有大牌廣告、廣播、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信等現(xiàn)有線上資源進(jìn)行信息釋放；2.簽約儀式活動(dòng)期間到訪項(xiàng)目的客戶或業(yè)主均有機(jī)會抽取超市購物卡（價(jià)值200元）3.邀請網(wǎng)絡(luò)電商媒體進(jìn)行宣傳活動(dòng)時(shí)間：10-12月活動(dòng)內(nèi)容：與尚溪地同行·快樂向前沖組織業(yè)主及意向客戶參加沖關(guān)類節(jié)目，參賽者統(tǒng)一著項(xiàng)目文化衫，起到宣傳作用。與尚溪地同行·運(yùn)動(dòng)無極限組織業(yè)主及意向客戶參加麗山國際舉辦的運(yùn)動(dòng)會，聚集項(xiàng)目人氣，提升客戶活躍度。與尚溪地同行·音樂夢想秀組織業(yè)主及意向客戶，不限年齡，參加音樂歌唱比賽，形成市場熱點(diǎn)，持續(xù)造勢。來尚溪地，享品質(zhì)休閑之旅第三戰(zhàn)執(zhí)行系列活動(dòng)圈層營銷活動(dòng)人員：扎根即墨即墨當(dāng)?shù)劂y行客戶；投資公司客戶；藍(lán)色硅谷企事業(yè)單位員工；高端車友會中建內(nèi)部員工。活動(dòng)方式：采摘；爬山；項(xiàng)目內(nèi)部水上party；烤肉自助；釣魚；抽獎(jiǎng)。加大圈層營銷力度第三戰(zhàn)執(zhí)行第三戰(zhàn)執(zhí)行(渠道一)商超巡展巡展時(shí)間每周六日巡展，每天派單人員安排4名置業(yè)顧問+10名派單大學(xué)生巡展派單地點(diǎn)項(xiàng)目周邊重要商圈及即墨服裝批發(fā)市場等重要商圈巡展形式商圈設(shè)立巡展點(diǎn)，在人流密集的區(qū)域及車站進(jìn)行派單。在商圈周邊停車場進(jìn)行派發(fā)插車卡。巡展中加入小丑表演等小節(jié)目，通過派送小禮物吸引客戶關(guān)注，并留下有效客戶信息。巡展要點(diǎn)巡展點(diǎn)每周輪換，無巡展點(diǎn)，安排大學(xué)生派單、插車。物料配合項(xiàng)目展板、派單DM、戶型折頁、巡展場地包裝活動(dòng)目的有效覆蓋即墨重點(diǎn)商圈，擴(kuò)大客群對項(xiàng)目認(rèn)知度。第三戰(zhàn)執(zhí)行(渠道二)中高端餐飲投放時(shí)間配合銷售節(jié)點(diǎn)全年持續(xù)進(jìn)行投放地點(diǎn)即墨中高端餐飲企業(yè)渠道形式通過團(tuán)購網(wǎng)、大眾點(diǎn)評等知名網(wǎng)站，選擇中青年人比較熱衷的飯店進(jìn)行投放。與連鎖性餐飲企業(yè)合作，在飯店大廳放置易拉寶、餐巾紙盒等通過合作在維護(hù)老業(yè)主的動(dòng)作上可以投放合作餐飲企業(yè)的優(yōu)惠券，實(shí)現(xiàn)互惠互利。渠道要點(diǎn)配合節(jié)點(diǎn)，短期集中投放物料配合項(xiàng)目優(yōu)惠信息卡、紙巾盒、易拉寶活動(dòng)目的覆蓋范圍廣，低成本。雙向合作，最大化利用渠道資源。投放時(shí)間持續(xù)開展投放渠道陌電、短信群發(fā)自有客戶資源，短信公司及其他渠道客戶資源渠道形式通過建立call中心，對自有資源及渠道資源進(jìn)行有效利用。及時(shí)釋放項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)信息。及時(shí)把意向客戶邀約到訪。渠道要點(diǎn)短信公司及渠道資源按時(shí)更換，保證call質(zhì)量物料配合無活動(dòng)目的覆蓋面廣，易于項(xiàng)目信息傳播。渠道資源指向性強(qiáng)。(渠道三)短信、陌電體系化建立call客中心第三戰(zhàn)執(zhí)行4重點(diǎn)工作及甲方支持重點(diǎn)工作建立短信平臺，日常發(fā)送信息：溫馨提示、天氣預(yù)報(bào)、出行提醒等內(nèi)容；短信平臺，發(fā)送項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)信息、優(yōu)惠信息