項城市市場調(diào)研報告

項都市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第一部份項都市區(qū)位分析一、項都市地理區(qū)位從區(qū)域地圖能夠看出，項都市有鐵路和高速路交匯，交通通達(dá)性較好，但不處在重要交通樞紐位置，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展存在區(qū)位瓶頸。如圖所示：一、重要的交通干線是：鄭州市-漯河市南北通達(dá)，鄭州至商丘市東西通達(dá)，商丘經(jīng)阜陽南北通達(dá)。周口市有高速路連接漯河、阜陽和商丘，直線交通距離僅約150余千米，在周口市的商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)量也不會諸多，評定以我市內(nèi)外物流配送功效為主。二、項都市座落在漯河至阜陽的鐵路支線上，周邊縣市大致都有高速和鐵路對外聯(lián)系，如淮陽縣、鄲城縣、沈丘縣等等。因此，項都市的交通樞紐區(qū)位并非含有優(yōu)勢，商貿(mào)物流功效僅能為我市提供服務(wù)。二、項都市區(qū)域功效從區(qū)域功效計劃上看，項都市成心建設(shè)成為周口市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展隆起帶的重要支撐，與北部淮陽縣互為犄角，與周口市一路打造周項淮經(jīng)濟(jì)隆起帶?；搓柨h的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與項都市相較要差某些，周口——項城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶仍是有但愿的。三、項都市區(qū)域計劃按照項都市的都市發(fā)展計劃，項城將來都市發(fā)展重要有5個區(qū)域構(gòu)成：中部老城區(qū)、東部工業(yè)區(qū)、南部南城新區(qū)、北部行政新區(qū)、西部生態(tài)旅游文化區(qū)等。現(xiàn)在，工業(yè)區(qū)和行政新區(qū)的開發(fā)進(jìn)展較快，南城新區(qū)建設(shè)已經(jīng)起步，西部生態(tài)旅游文化區(qū)剛起步。第二部份項都市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、項都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況項都市位于河南省東南部，是河南省6個重點(diǎn)擴(kuò)權(quán)縣市之一，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)6個辦事處，總面積1083平方千米，人口121萬，市區(qū)常住人口在30萬人。，全市全年完畢地方生產(chǎn)總值億元，同比增加%；完畢財政普通預(yù)算收入億元，增加21%；固定資產(chǎn)投資億元，增加%。項都市的城鄉(xiāng)居民人均收入14300元，收入水平與山東省菏澤市（全省最低）靠近，與全國城鄉(xiāng)人均收入24000元有較大差距。農(nóng)業(yè)：項城是河南省糧、油、畜產(chǎn)品的重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)。糧食總產(chǎn)持續(xù)七年增產(chǎn)，持續(xù)五年創(chuàng)歷史新高，、、三次次榮獲全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣（市）。白芝麻獲國家原產(chǎn)地認(rèn)證，脫皮芝麻、脫水蔬菜等遠(yuǎn)銷10多個國家和地區(qū)。全市規(guī)模養(yǎng)殖場2419個，養(yǎng)殖社區(qū)36個，已有15家公司通過河南省無公害畜產(chǎn)品產(chǎn)地認(rèn)定。成功創(chuàng)立“河南省林業(yè)生態(tài)市”。農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占GDP總量%。工業(yè)：規(guī)模以上工業(yè)公司達(dá)118家，主營業(yè)務(wù)收入超5000萬元工業(yè)公司由55家增加到86家，超億元工業(yè)公司由9家增加到18家，省級以上出名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品由11個增加到23個，公司競爭力明顯增強(qiáng)。形成了以味精、皮革、醫(yī)藥、紡織為支柱的工業(yè)體系。全年工業(yè)增加值億，占GDP的比重達(dá)58%。規(guī)模以上公司152家，省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)1個。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)初步形成規(guī)模，合計劃面積為13平方千米，已建成區(qū)面積5平方千米，累計完畢投資額億元，入駐公司74家。防水防潮、農(nóng)機(jī)配件、皮革、制鞋等板塊經(jīng)濟(jì)占有較大市場份額，被授予“中國建設(shè)工程防水之鄉(xiāng)”稱號。第三產(chǎn)業(yè)：，第三產(chǎn)業(yè)增加值完畢億元，占GDP比重達(dá)%。萬果園、蘇果等大型商貿(mào)公司入駐項城；自營進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)公司由53家發(fā)展到62家；踴躍打造“袁氏故宅——袁氏行宮——南頓故城”精品旅游線路，旅游品牌出名度不停提高。二、項都市社會發(fā)展?fàn)顩r項都市城鄉(xiāng)居民人都可支配收入14308元，增加%；農(nóng)人人均純收入5328元，增加%。開展城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險試點(diǎn)工作，項都市參保人數(shù)萬人，總參保率達(dá)95%以上。義務(wù)教育均衡發(fā)展，素質(zhì)教育穩(wěn)步推動，高招重要指標(biāo)持續(xù)十年居周口市首位。高度重視政務(wù)公開工作，被命名為“全省政務(wù)公開示范市”。依法治市深切推動，“五五”普法全方面完畢，“六五”普法啟動實施，民主法治建設(shè)不停完善。三、與山東微山縣的數(shù)據(jù)直觀對比一、項都市的經(jīng)濟(jì)總量211億元，山東微山縣億元；二、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造對比，項都市“：58：21.69”；微山縣“：：3、項都市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入14300元，微山縣21000元。小結(jié)整體來看，即使項都市與緊鄰的縣相較發(fā)展還比較好，可是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與山東省的微山縣相較就有明顯差距。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上看工業(yè)占比較大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢，對房地產(chǎn)的開發(fā)支撐力不強(qiáng)?？墒琼椂际凶龇浪⒔ㄖb飾裝修等行業(yè)生意人較多，規(guī)模也比較大，這部份人群比較富裕，貧富差距較為明顯。第三部份房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況近兩年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、開工建設(shè)面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等。由于項都市的官網(wǎng)公開資料有限，已經(jīng)請汪總聯(lián)系朋友嘗試從統(tǒng)計部門拿到有關(guān)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計公報或年鑒中有這部份數(shù)據(jù)。第四部份項都市土地出讓狀況一、-土地出讓大致信息項國土告字土地面積（㎡）用途容積率上限建筑密度綠地率(%)-13779商服用地<=25>=35-532875住宅用地4<=30>=40-668148住宅用地<=30>=40-78305其它普通商品住房用地5<=30>=30-861115其它普通商品住房用地<=30>=35-344340其它普通商品住房用地<=30>=40-366689其它普通商品住房用地<=30>=40-344239其它普通商品住房用地<=30>=40-354217其它普通商品住房用地<=30>=40-454391其它普通商品住房用地3<=25>=30-615074其它普通商品住房用地<=80-總計453172----分析：-，項都市共出讓商業(yè)用地和居住用地萬㎡，其中商業(yè)用地僅有3779㎡，其它全為居住類用地。容積率上來看，較高的是-07地塊和-06地塊。地塊位置如圖：-07地塊位于行政新區(qū)西北角，北苑路以北，湖濱路以西，大致位置如圖所示。實地考察，該區(qū)域地塊已經(jīng)開建，主體靠近封頂階段。詢問后得知該地塊是保障房，以經(jīng)濟(jì)合用房為主。分析：該地塊就是項都市核心區(qū)中心廣場南鄰的居住用地，占地萬㎡，現(xiàn)在已經(jīng)完畢拆遷。這次掛牌相信只是走形式，尚未對外公布成交成果。據(jù)理解，該中心廣場將建設(shè)地下人防工程，可用于開發(fā)地下商業(yè)，南鄰開發(fā)義烏商貿(mào)城，與北部相鄰的萬果園購物廣場一路，發(fā)揮商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，打造項都市的核心城區(qū)商圈。二、-土地成交狀況編號土地面積（㎡）用途競得單位成交價格（萬元）土地單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）-13779商服用地王偉奇1500-532875住宅用地項都市發(fā)展投資6100-668148住宅用地卜阿磊16000-78305其它普住用地經(jīng)濟(jì)合用房-861115其它普住用地億嘉置業(yè)15500-344340其它普住用地農(nóng)場信用合作聯(lián)社8400-366689其它普住用地農(nóng)場信用合作聯(lián)社14000-344239其它普住用地農(nóng)場信用合作聯(lián)社11500-354217其它普住用地農(nóng)場信用合作聯(lián)社13050-454391其它普住用地河南赟金置業(yè)1-615074其它普住用地----分析：就成交的樓面地價來看，商業(yè)用地的樓面地價在元/㎡，位置在老城區(qū)，在南大街（商業(yè)街，也是金玉商貿(mào)城項目位置）向東兩個路口。住宅用地地塊集中在南部鐵線路周邊，因鐵線路南遷，鐵路沿線能夠騰出某些土地，該區(qū)域規(guī)定容積率較低，在之內(nèi)，以多層住宅為主，樓面地價在1500元-2200元/㎡范疇。而容積率較高的居住用地地塊集中在行政新區(qū)，樓面地價在450元-750元/㎡范疇。其中，行政新區(qū)億嘉集團(tuán)拿得的地塊是-08，樓面地價在元/㎡。小結(jié)近兩年來看，項都市的商業(yè)用地開發(fā)比較少，特別是行政新區(qū)的商業(yè)用地尚未掛牌一塊土地，居住用地成交了4幅。按照公布的樓面地價來看，商業(yè)地塊的樓面地價占到售價的15%左右，居住地塊樓面地價占售價的20%左右。第五部份房地產(chǎn)政策狀況一、國家最新政策整頓住建部：將消除非戶籍人員購本地商品房制度障礙；京滬獲批集體土地建公租房，部份省會有望試點(diǎn)；出臺限購令的46個都市中，25個都市表達(dá)將延續(xù)限購 ；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：增強(qiáng)對住房公積金的監(jiān)管管理條例；12都市下調(diào)首套房貸利率，多數(shù)都市未松動；國土部：增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，嚴(yán)禁地方“微調(diào)”樓市政策；國土資源部：小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)統(tǒng)計，對小產(chǎn)權(quán)房問題開展試點(diǎn)清理；財政部正進(jìn)一步研究房產(chǎn)稅改革方案，擴(kuò)大征收范疇；未必定容積率地塊不得出讓運(yùn)用權(quán)；3月份各地樓市促銷力度持續(xù)加大，商品房的成交量繼續(xù)回升。全國13都市土地成交量大降，地價仍有下調(diào)空間；國土部再發(fā)"禁墅令"別墅或?qū)⒅鸩酵顺鲆皇质袌?；樓中央財政：補(bǔ)貼公共租賃住房專項資金660億元；政府因素造成的土地閑置占六成以上將重點(diǎn)規(guī)范；住建部：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行不同化房貸政策；人民銀行6月-7月份2次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。二、河南省新政6月，河南省出臺《有關(guān)支持剛性需求增進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，這一房地產(chǎn)新政策的重要內(nèi)容涉及：一是支持群眾購置首套商品住房，明確規(guī)定凡家庭名下無房產(chǎn)統(tǒng)計購房的均視為首套房，居民購置首套房可予以貸款基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠；減少職工申請住房公積金門坎，購置建筑面積90平方米下列首套自住房，公積金持續(xù)繳存時間由原來的12個月減為6個月，首付款比例由原來的不低于30%下調(diào)至20%。二是對參加開發(fā)建設(shè)中小戶型、中低價位普通商品房的開發(fā)商予以政策扶持。如激勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)予以貸款；增加中小戶型、中低價位普通商品房和保障性住房項目的土地供應(yīng)；開發(fā)商競買土地確保金的比例根據(jù)國家規(guī)定的下限20%執(zhí)行；開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)成總投資的25%，即可獲得商品房預(yù)售許可證。小結(jié)即使國家宏觀層面仍然以控制房價為政策主體，可是政策松動跡象已經(jīng)明顯，地方房地產(chǎn)政策已經(jīng)開始有所微調(diào)。河南省本次新政的出臺也是調(diào)控以來地方政府救市第一次上升至省一級。項都市和所屬地級市周口市都沒有新政策出臺，可是相信，河南省新的寬松政策會很快延伸到項都市，這對項都市的住宅銷售會起到較為踴躍的作用。第六部份市場調(diào)研狀況一、住宅樓盤調(diào)研和住宅價錢本地調(diào)研樓盤集中在項都市行政新區(qū)，也是以來項都市樓盤重要開發(fā)區(qū)域。調(diào)研樓盤共9個，其中兩個樓盤沒有售樓處，也沒有熱線，戶數(shù)不多，屬于地方小開發(fā)商。樓盤的調(diào)研信息整頓以下：（一）樓盤重要信息整頓一、樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱物業(yè)類型總戶數(shù)實用率開發(fā)進(jìn)展預(yù)售證開盤時間御景灣多層、小高層、高層120085%第三期300戶三期未拿到8月億嘉新城小高層、高層220080%一期，戶數(shù)未定未拿到預(yù)估10月底鳳凰國際小高層、高層80%未分期，已封頂今年2月份未開盤學(xué)府花苑多層、小高層180085%一期300戶未拿到預(yù)估10月鑫苑名城多層、小高層120085%三期已銷售去年7月8月金水岸多層100090%三期3棟去年中旬開盤1年萬家花城高層200-封頂--六和人家小高層300-4棟在建--金帝世家高層20080%入住分析：行政新區(qū)的新樓盤以小高層和高層為主，諸多樓盤前幾期開發(fā)以多層為主。調(diào)研樓盤總戶數(shù)約10100戶，項都市戶均人口以4為計算單位，則可容納約4萬人?，F(xiàn)在，人民路南、東西大街北區(qū)域聚集了最少3萬人口。因此，將來5-，行政新區(qū)人口總量將在10萬人左右。開發(fā)進(jìn)展看，只有億嘉新城和學(xué)府花苑兩個是新樓盤，第一期正在開工建設(shè)。其它樓盤多數(shù)經(jīng)歷了1-2期，或主體已經(jīng)竣工。只有個別樓盤存在捂盤狀況：鳳凰國際。已經(jīng)捂盤六個月時間，主體大致竣工。項目領(lǐng)導(dǎo)介紹真在準(zhǔn)備蓋售樓處。億嘉新城和學(xué)府花苑的一期預(yù)售證都沒有拿到。沒有獲取預(yù)售證，不能銷售；居民對認(rèn)籌排斥感較強(qiáng)。億嘉集團(tuán)采用會員制回避認(rèn)籌違規(guī)行為。入會后，就能夠夠交納認(rèn)籌金，而該認(rèn)籌金不針對此刻這個沒有預(yù)售證的項目，而是針對億嘉集團(tuán)在鄭州等地的其它項目（五證齊全）。而事實上就是該項目的認(rèn)籌金，目的只是為了規(guī)避“違規(guī)行為”。項都市的都市計劃（-2030）已經(jīng)執(zhí)行2年時間，樓盤開發(fā)量很大，錯過了住宅項目開發(fā)最佳機(jī)會。二、樓盤的動態(tài)信息樓盤名稱戶型價格優(yōu)惠政策銷售狀況客群御景灣115㎡-170㎡3400元-4100元/㎡，均價在3700元/㎡無150㎡以上戶型滯銷，第三期銷售率在50%以內(nèi)醫(yī)護(hù)人員、教師、行政人員、商人、知識分子等，屬于項都市中上層人群億嘉新城96㎡-135㎡未定認(rèn)籌1萬抵2萬蓄客約500組暫未知鳳凰國際85㎡-145㎡未定，捂盤不銷售無內(nèi)部關(guān)系戶購置，約30%生意人、關(guān)系戶等學(xué)府花苑80㎡-150㎡未定1萬抵萬，5萬抵6萬蓄客超出300組辨別不明顯，各職業(yè)都有，孩子教育為重要買房因素鑫苑名城90㎡-140㎡3200元-3600元/㎡，均價3450元/㎡無二期已經(jīng)銷售85%滿足兒女上學(xué)，職業(yè)分散金水岸86-138㎡均價3400元/㎡無三期基本銷售完畢，剩余部分頂層學(xué)區(qū)房，職業(yè)分散萬家花城-----六和家苑-----金帝世家78㎡-156㎡3100元-3400元/㎡，均價3250元/㎡無僅剩十幾套市區(qū)居民分析：戶型面積范疇：78㎡-170㎡，重疊戶型：95㎡-135㎡，是三室一廳或三室兩廳戶型設(shè)計區(qū)間。住宅價錢區(qū)間在3100元/㎡-4100元/㎡，均價在3500元/㎡，市政府周邊的住宅售價要高于市標(biāo)周邊，價差在200元/㎡左右。優(yōu)惠政策現(xiàn)在僅學(xué)府花苑（1萬抵萬，5萬抵6萬）和億嘉新城（1萬抵2萬）推出，其它已經(jīng)開過盤的樓盤都再也不有優(yōu)惠活動。銷售狀況看，和銷售比較好，大致全數(shù)銷售完畢，推出的屋子整體去化不太好。重要因素應(yīng)當(dāng)有兩個：一是大的宏觀調(diào)控市場背景，房地產(chǎn)不景氣；二是和開發(fā)的住宅吸納了諸多客群，特別是生活在中上層的人群，行政新區(qū)住宅價錢較高，定位中上層人群，住宅開發(fā)規(guī)模大，將來2年將住宅開發(fā)將面臨飽和。客群：由于行政新區(qū)聚集了項城一高、二高和三高，實驗小學(xué)、中醫(yī)院等，教育和醫(yī)療配套完備，學(xué)區(qū)房優(yōu)勢極為明顯。因此，客群多數(shù)是奔著兒女教育來買房。再加上行政資源聚集在該區(qū)域，生活在中上層的生意人、知識分子、公事員和事業(yè)單位人士都比較青睞在這里買房居住。（二）項都市住宅價錢與區(qū)域散布通過價錢及散布示用意可知：行政新區(qū)的房價已經(jīng)與核心城區(qū)二手房（8成新）的均價較為靠近，行政新區(qū)住宅后期的價錢升值潛力很有限，預(yù)估1-2年內(nèi)，該區(qū)域的住宅均價最高不會超出3800元/㎡。老城區(qū)的住宅價錢明顯偏低，價錢僅為2500元/㎡，這也驗證了項都市貧富差距較大的這一現(xiàn)實。老城與新城結(jié)合部的住宅價錢均值在3200元/㎡，以金帝世家為典型代表。二、項都市商業(yè)業(yè)態(tài)、布局和價錢狀況（一）業(yè)態(tài)構(gòu)成與散布本地對項都市商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研以老城區(qū)到行政新區(qū)為范疇，對重要街道進(jìn)行了調(diào)查，大致涵蓋了老商業(yè)街、商業(yè)核心區(qū)、老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合部等，另外還專門調(diào)研了光武大道周邊的商業(yè)聚集狀況（那里有建材、家居等專業(yè)市場）。具體狀況以下：分析：現(xiàn)在，商業(yè)繁華區(qū)在“Ⅳ”區(qū)；以服飾、鞋帽、珠寶、電子信息網(wǎng)絡(luò)、家居生活、電器等業(yè)態(tài)為主，整體上來看，業(yè)態(tài)中低端，人流量較大。從都市核心區(qū)向外輻射，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變也有必然規(guī)律，外圍以五金機(jī)械、建材、裝飾裝修、防水等低端業(yè)態(tài)為主。餐飲業(yè)大致散布在核心區(qū)與郊區(qū)相結(jié)合的部位。3個特別的是業(yè)態(tài)聚集區(qū)是：光武大道（Ⅰ區(qū)域）的建材、裝飾裝修、防水等業(yè)態(tài)，占比在90%以上；商場中路（Ⅱ區(qū)域右下）聚集服飾、影樓、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，占比約80%，并且該區(qū)域的業(yè)態(tài)相對要高端某些；南大街（老商業(yè)區(qū)，Ⅳ區(qū)域）是服飾重要集聚區(qū)域，占比在90%以上。以上街道商業(yè)鋪面總戶數(shù)約1400家，戶均面積在40㎡左右，商鋪總面積在萬平米。調(diào)研區(qū)域占項都市重要街道商鋪覆蓋率約30%，因此，項都市的沿街商鋪的總面積約萬㎡。（二）商業(yè)廣場項都市的重要商業(yè)廣場是：蘇果超市、萬果園、新萬果園等，另外尚有某些規(guī)模不大的小商業(yè)購物中心。總的商業(yè)面積在4萬萬㎡。三個購物廣場區(qū)位散布圖：1）蘇果超市業(yè)態(tài)營業(yè)面積5000㎡，共三層。一層：電器超市；二層：生活日用品；三層：服飾；定位中低端，服飾價錢多在100元下列。2）萬果園（老）業(yè)態(tài)營業(yè)面積8000㎡，3層。一層：珠寶首飾、化妝品、電子信息產(chǎn)品、超市等；二層：小商品、鞋帽、少女小朋友類服裝等；三層：男女成人服飾、老人服飾等。價錢多在100元下列，定位低端。3）新萬果園業(yè)態(tài)營業(yè)面積2萬平米，共三層。一層：珠寶首飾、化妝品、電子信息產(chǎn)品等；二層：服飾為主；三層：小家電，餐飲等。定位與老萬果園相較要高某些。價錢范疇也有較大擴(kuò)大，服飾為例：100元以上的服飾增多。（三）租金與售價和區(qū)域散布分析：現(xiàn)在來看，老城區(qū)商業(yè)街（南大街）的商業(yè)投資回報率最高，達(dá)成%以上，與沿街店鋪的老板交流，40平米的商鋪每一年凈利潤在5萬元左右。因此，該區(qū)域的商業(yè)超級火爆。業(yè)態(tài)低端，知足項都市老城區(qū)普通百姓的購物消費(fèi)需求。老城商業(yè)街東臨，沿街底商的投資回報率就明顯下降，在%。價錢落差也比較大。重要因素是東部老城百姓距離商業(yè)街不遠(yuǎn)，多數(shù)選擇商業(yè)街消費(fèi)。中心廣場核心區(qū)的商業(yè)正在起步，現(xiàn)在的投資回報率在%。一旦中心廣場（有底商和地下人防）建成，與北邊相鄰的萬果園（新）形成犄角，功效互補(bǔ)，必將發(fā)展成為項都市核心商業(yè)區(qū)，取代南大街的商業(yè)主導(dǎo)地位。迎賓大街向北，租金下降明顯，商鋪價錢轉(zhuǎn)變不大。投資回報率較低?，F(xiàn)在，項都市政府周邊的底商投資回報率在%左右。小結(jié)行政新區(qū)的樓盤開發(fā)總戶數(shù)在1萬戶以上，重要街道兩邊已經(jīng)充滿了樓盤，趨于飽和；住宅的銷售價錢區(qū)域不同較大，核心區(qū)和行政新區(qū)的價錢靠近，行政新區(qū)的客群以社會中上層人士和富裕人士為主；項都市新盤開發(fā)從開始，咱們錯過了最佳開發(fā)機(jī)會；項都市商業(yè)總面積約23萬㎡，有提高空間。老城區(qū)的商業(yè)比較繁華，投資回報率高，但業(yè)態(tài)不高，中心廣場周邊將建設(shè)成為項都市的核心商圈；行政新區(qū)的底商投資回報率現(xiàn)在看比較低，但后期升值潛力大，尚未大型商業(yè)中心。三、項都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與專業(yè)市場（一）項都市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況項都市工業(yè)基礎(chǔ)良好，經(jīng)濟(jì)特色明顯，形成了以味精、皮革、醫(yī)藥、棉紡為支柱，制鞋、機(jī)械、服裝、食物加工為重點(diǎn)的工業(yè)體系。國內(nèi)外出名的大型公司——河南蓮花味精集團(tuán)，是周口市唯一的一家上市公司，“蓮花”入選中國“最具市場競爭力品牌”，居中國品牌500強(qiáng)第363位。，蓮花集團(tuán)預(yù)計實現(xiàn)產(chǎn)值億元，銷售收入億元。市紡織公司、蓮花皮業(yè)公司等一批骨干公司已成長為河南省重點(diǎn)公司?，F(xiàn)在，一批含有集約化水平的服裝加工項現(xiàn)在后入駐該市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，其中有規(guī)模以上紡織服裝公司28家，形成了規(guī)?；郯l(fā)展態(tài)勢。四川蜀中制藥、北京悅康藥業(yè)重組項城圣凡藥業(yè)。6月，蜀中制藥、悅康藥業(yè)與圣凡藥業(yè)合作新上2個項目，總投資2億多元。這2個項目投產(chǎn)后，年銷售收入可達(dá)10億元。現(xiàn)在項都市有5家較大規(guī)模的醫(yī)藥生產(chǎn)公司。華豐國際皮革城的從頭啟動，項都市以華豐國際皮革城為“龍頭”，帶動了5家皮革加工公司的集群發(fā)展。（二）項都市的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的計劃方案：產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中，紡織、建材、高新技術(shù)、農(nóng)產(chǎn)品深加工等是行業(yè)重點(diǎn)。（三）專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)在，項都市有專業(yè)市場（購物廣場這里除外）：項城建材市場、全友家具市場、揚(yáng)州家居市場、華豐國際皮革城等。一、建材市場占地約60畝，二層商鋪建筑200-300間，100㎡的兩層鋪面，年租金13000元。建材市場鋪面全數(shù)對外出租，建材市場周邊，特別光武大道兩邊也充滿了建材個體經(jīng)營商鋪，平安大道兩邊也有較多裝飾裝修、建材類商鋪。闡明項都市建材行業(yè)發(fā)展已成規(guī)模，含有集聚發(fā)展雛形，有建造更大規(guī)模的建材市場需求。二、家居市場成規(guī)模的家具城是全友家居和揚(yáng)州家具市場。兩家家居市場的規(guī)模在5000㎡以上。全友家居定位中高端，價錢較高；揚(yáng)州家居市場以中低端為主，價錢較為便宜。大致能夠知足項都市家居購物需求。3、華豐皮革城據(jù)商務(wù)局王副局長介紹，該皮革城在工業(yè)區(qū)周邊，不是真正意義上的專業(yè)市場，而是制革園區(qū)，里面也有批發(fā)業(yè)務(wù)。4、東方商貿(mào)城該項目的建設(shè)目的就是整合平安大道農(nóng)資和建材商鋪占道經(jīng)營問題。這一項目占地37000㎡，建筑面積7萬平米以上，完全能夠解決以上重要街道農(nóng)資和建材個體戶分散和占道經(jīng)營問題。小結(jié)項都市工業(yè)基礎(chǔ)良好，有服飾紡織、味精、皮革、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)，防水行業(yè)在全國有必然名望，建筑材料市場規(guī)模也比較大。項都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)進(jìn)駐的工業(yè)公司除政府公布的公司之外，也沒有發(fā)現(xiàn)其它公司。因此，整體來看，項都市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的規(guī)模還比較小，產(chǎn)業(yè)支撐力明顯不夠。第七部份重點(diǎn)項目分析一、金玉商貿(mào)城項目（一）區(qū)位分析該項目在老城區(qū)中心位置，東臨南大街（老城商業(yè)街），距離北部行政新區(qū)市政府千米，距離中心火車站千米，距離火車站千米。（二）本身條件分析四至：項目東臨火車站路、項城一高，西至老城區(qū)南大街，南至交通中路，北至東西大街。項目大致指標(biāo)：計劃用地面積：平米，總建筑面積321950平米，其中住宅建筑面積207340平米，商業(yè)建筑面積平米。容積率約。（三）周邊環(huán)境與配套教育配套：項城一高，項城第一實驗小學(xué)；商業(yè)配套：萬果園商場、蘇果超市、商業(yè)步行街、小商品超市等；醫(yī)療配套：藥店、第一人民醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等；金融配套：建設(shè)銀行、信用社等；行政配套：農(nóng)業(yè)局、商務(wù)局、財政局等；交通配套：汽車站等；整體來看，該區(qū)域的配套超級完備，是一種較為抱負(fù)的居住生活區(qū)域。（四）項目可行性分析一、周邊住宅和商鋪價錢項目周邊屬于項都市老城區(qū)商業(yè)中心，右臨有一種新建住宅樓和底商，住宅銷售：2500元/平；底商：12500元/平，出租：600元/平·年；投資回報率在%。項目的左上有萬果園商場、蘇果超市，租金一層較好位置：2400元/平·年；二層1300元/平·年。項目北部沿東西大街沿街商鋪?zhàn)饨馂?660元/平·年，售0元/平·年，投資回報率：%。沿街商鋪的門牌比較舊，更新率低，普通經(jīng)營時間都在3-5年。沿街40㎡鋪面，每一年凈利潤在5萬元左右。闡明，該區(qū)域的商業(yè)價值比較高，商鋪比較受歡迎。南大街的人流量超級大，一天的人流預(yù)計在1-2萬人次。具體狀況以下圖：二、拆遷安置問題第一，即使周邊區(qū)域的調(diào)研商鋪實際銷售價錢在12500元-0元/㎡，但重要由于該區(qū)域的投資回報率比較高，在%或以上，業(yè)主根本不肯意接受賠償將產(chǎn)權(quán)相讓。能夠舉例闡明，調(diào)研的一種35㎡的鋪面，每一年的租金在6萬左右，的租金收入就在60萬元，即便咱們予以2萬/㎡的賠償價錢（總價在70萬），也不會被接受。第二，另外一種重要問題是該區(qū)域沿街鋪面的產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜。據(jù)一種業(yè)主說，有集體全部的、有個人全部的、也有單位全部的，賠償談判也比較棘手。第三，住戶拆遷安置賠償?shù)膯栴}。計劃報告中提到大概600戶需要拆遷安置，通過咱們內(nèi)部走訪調(diào)研，拆遷安置消息早在就已經(jīng)放出，諸多居民已經(jīng)建起了6層的居民樓，居民蓋新居換取拆遷安置費(fèi)的狀況較為嚴(yán)重。商務(wù)局張局長也和咱們介紹了現(xiàn)在政府重要的拆遷方式：占地面積1:1置換，地上建筑面積按照衡宇構(gòu)造和市場價賠償。如此以來，該區(qū)域的這些新建的建筑面積也將屬于我方賠償范疇。無疑大大增加了賠償金。本地政府的政策是拆遷賠償金全數(shù)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。張局長說，現(xiàn)在拆遷安置即使是政府主導(dǎo)，可是國家政策趨于嚴(yán)格，拆遷難度超級大，他對該區(qū)域的拆遷沒有任何把握；同時也講到，該項目他本人不理解，但該區(qū)域商業(yè)低端，主如果為了知足周邊中低收人人群消費(fèi)需求，政府對這里的舊城改造工作踴躍性不高。第四，該區(qū)域面積較小，約167畝，容積率約3，居民安置區(qū)域占地較大，可運(yùn)用的地區(qū)設(shè)計空間較小。并且項目西北角是蘇果超市，南部有協(xié)和醫(yī)院、蓮花味精的分廠，這兩個大型公司的拆遷賠償工作也比較難做。3、產(chǎn)品定位、設(shè)計與比例分派（假想）（1）產(chǎn)品定位與設(shè)計該區(qū)域是項都市慢慢裁減的商業(yè)區(qū)（老城），新萬果園商場周邊區(qū)域有慢慢取代該區(qū)域的必然趨勢。該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)最為低端，是知足周邊百姓的購物消費(fèi)需求，不能隨意打破；中上等生活水平的居民多數(shù)在新萬果園商場區(qū)域消費(fèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)定位在中端。該地塊不適合開發(fā)大型商業(yè)廣場。只能維持現(xiàn)有業(yè)態(tài)，以2層沿街商鋪+高層和高層住宅作為重要開發(fā)形式。產(chǎn)品開發(fā)建議假想如圖：建議沿街道外圍部份維持的開發(fā)方案，建設(shè)2層底商+高層住宅，即藍(lán)色部份區(qū)域，可是要設(shè)計出社區(qū)的圍合態(tài)勢，為拆遷居民提供某些公共配套；南部放棄原來的廣場和酒店計劃方案，開發(fā)2層商業(yè)步行街。優(yōu)點(diǎn)：底商+住宅分塊布局，可最大程度的開發(fā)商業(yè)，確保在賠償了沿街底商商鋪的狀況下我項目仍然有較大面積的商業(yè)自主出售。變化此刻南大街（商業(yè)街）的人流擁堵、堵塞交通的現(xiàn)狀，也能將此刻的南大街商業(yè)街?jǐn)U展開來，形成區(qū)域規(guī)模。因項目的塊狀分割開發(fā)，可增加較多的商業(yè)街道，增大和均衡各街道的商業(yè)價值，特別是蘇果超市、協(xié)和醫(yī)院、味精廠等占據(jù)重要位置的地塊商業(yè)價值被分割，若是拆遷安置難度太大，完全能夠不予拆遷。社區(qū)必需是一種半合圍社區(qū)，為居民提供某些必要公共配套，增強(qiáng)居民的拆遷意愿。南部區(qū)域的商業(yè)步行街將大大增加南大街商業(yè)規(guī)模，將業(yè)態(tài)有效擴(kuò)散，變化擁堵現(xiàn)狀，吸引更多人群集聚。（2）具體參數(shù)住宅：居民區(qū)內(nèi)每家的戶院+住宅占地面積多數(shù)在200㎡，根據(jù)1:1置換，則住宅安置建筑面積需要約：600戶*200㎡=12萬㎡。老城區(qū)大致沒有新的住宅開發(fā)，項目東邊一種小項目，2棟底商+住宅，銷售狀況較好。商業(yè)：北部區(qū)域商業(yè)面積約2萬㎡，南部區(qū)域商業(yè)面積約萬㎡，共建商業(yè)面積萬㎡。其中按1:1置換商業(yè)面積約：2萬㎡，可售面積萬㎡。建筑總面積：容積率上限提高到，住宅38萬㎡+商業(yè)萬㎡=萬㎡，占地：平米。建筑密度上限30%，樓層選擇11-18層?？墒勖娣e：住宅38萬㎡，商業(yè)萬㎡。（3）拆遷賠償（預(yù)估）住宅：衡宇占地置換面積建設(shè)投入，12萬㎡*1600元/㎡=億元；地上附屬物賠償：按1000元/㎡*12萬㎡=億元商業(yè)置換面積建設(shè)投入：2萬㎡*1600元/㎡=億元總額約：億元（4）價錢參考東部新項目銷售價錢和南大街商業(yè)租金、回報率等，本項目住宅均價可在2600元/㎡，商業(yè)銷售均價：15000元/㎡。平均價錢已經(jīng)達(dá)成該區(qū)域的極限。土地款：0地價。4、投資測算與結(jié)論費(fèi)用項目金額(萬元)備注土地費(fèi)用36800全部為拆遷安置費(fèi)用：住宅億元，地上附屬物億元，商業(yè)億元前期工程費(fèi)用2325約7個小項建安費(fèi)68500住宅高層以1600元/㎡二層商業(yè)以1000元/㎡基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)每平米（35元+電力配套100元）開發(fā)期間規(guī)費(fèi)近20項目費(fèi)用總和不可預(yù)見費(fèi)1812前五項費(fèi)用之和的%開發(fā)費(fèi)用10797管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等，貸款3億，3年期開發(fā)期間稅金14302營業(yè)稅、城建稅、地方教育附加\預(yù)提土地增值\預(yù)提所得稅\印花稅總成本142301減去部分可返還資金銷售收入166300住宅：2800；商鋪：15000毛利潤1凈利潤15098-公司所得稅25%銷售凈利潤率%凈利潤/銷售收入*100%成本凈利潤率%凈利潤/總成本*100%投資分析：在容積率提高至的前提下，投資測算后，凈利潤只有10%。影響項目地塊利潤的重要因素就是賠償問題。不同的賠償方式造成的不同較大。本次測算，是成立在全部拆遷戶不在本項目等面積置換商品房，商鋪在本項目等面積置換的基礎(chǔ)上。若是是成立在全部拆遷戶等面積置換住房不外遷，商業(yè)等面積置換不賣給開發(fā)商的條件下。經(jīng)測算，利潤率為負(fù)值。五、綜合評定與結(jié)論該區(qū)域即使商業(yè)投資回報率高，但由于業(yè)態(tài)低端，環(huán)境較亂、臟、差，有被中心廣場商圈置換的必然趨勢，根本不適合開發(fā)中高端的大型商業(yè)廣場或購物中心、星級酒店；唯一可開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)就是沿街底商，維持現(xiàn)在的低端商業(yè)業(yè)態(tài)。住宅和商鋪的拆遷難度超級大，特別是商鋪不好索取產(chǎn)權(quán)。住宅拆遷賠償款也因居民近兩年新建造的多層住宅被大大增加。項目南部的蓮花味精分廠、協(xié)和醫(yī)院和西北角的蘇果超市的拆遷安置工作也是一大難題。由于不同的拆遷安置方案造成項目最后的利潤不同龐大，該項目的風(fēng)險太高。即即是對開發(fā)商最有利的拆遷方式，利潤率也比較低，凈利潤在10%左右。結(jié)論，建議放棄該項目！二、行政新區(qū)商業(yè)中心項目（一）區(qū)位分析行政新區(qū)核心區(qū)域距離老城區(qū)核心區(qū)約千米，距離市標(biāo)車站不到2千米，距離老車站約千米；市政府等機(jī)關(guān)單位都座落在行政新區(qū)內(nèi)。（二）周邊環(huán)境與配套有市政府、檢察院、質(zhì)監(jiān)局、總工會等13家機(jī)關(guān)單位；有第一高級中學(xué)、第二高級中學(xué)、第三高級中學(xué)、藝術(shù)高中、人民路小學(xué)、武術(shù)學(xué)校等教育配套；有建行、移動通信、小超市等商業(yè)配套；有中醫(yī)院和診所等醫(yī)療配套；整體看，行政新區(qū)的配套比較齊全，和老市區(qū)的配套沒有什么不同。完善的配套使得行政新區(qū)的房價升值較快。（三）地塊選擇商務(wù)局張局長和王副局長給咱們介紹了三個商業(yè)地塊，如圖所示：商業(yè)地塊1和商業(yè)地塊2和商業(yè)地塊3商業(yè)地塊1：該地塊位置比較靠北，相對偏遠(yuǎn)，面積在100畝左右。但比較方正，內(nèi)部是樹林，土地較平整，易開發(fā)。東臨項城一高，學(xué)區(qū)位置佳，開發(fā)公寓等商住類的價值更高某些。商業(yè)地塊2：相對1地塊位置好某些，地塊方正，內(nèi)部是樹林，便于開發(fā)。但地塊僅有40畝左右，不夠大。距離新區(qū)居住人群密集區(qū)仍是比較遠(yuǎn)。距離一高也較近，開發(fā)商住產(chǎn)品較好。商業(yè)地塊3：對面是第三高級中學(xué)，斜對面就是運(yùn)動場和政和廣場（計劃開發(fā)），位置較好，占地約50-60畝?？墒?，該地塊被人民路小學(xué)、成武學(xué)校、車之家（汽車銷售）擠壓，增加了設(shè)計難度。如圖所示：據(jù)理解，文武學(xué)校是個人產(chǎn)權(quán)，拆遷難度大，地塊價值較高，拆遷賠償價錢也會很高。商業(yè)地塊4：就在人民政府南，該地塊原計劃是政和廣場，占地約200畝，區(qū)位最佳。和王副局長溝通該地塊廣場和商業(yè)聯(lián)合開發(fā)可行性，獲得的回答是：計劃設(shè)計合理，能夠變化土地用地，需要向市政府上報。建議首先選擇或和政府談判商業(yè)地塊4。（四）項目可行性分析1、行政新區(qū)商業(yè)狀況行政新區(qū)的商業(yè)面積約在5000㎡左右。行政新區(qū)的商業(yè)銷售價錢在元/㎡，租金在350-500元/平·年，投資回報率不高，在%%之間。可是后期的租金升值潛力較大。2、產(chǎn)品定位和設(shè)計現(xiàn)在來看，項都市已有的商業(yè)廣場業(yè)態(tài)以中端和低端為主，低端業(yè)態(tài)占比最大。新萬果園的業(yè)態(tài)相對較高，但也達(dá)不到真正意義上的中端業(yè)態(tài)。項都市缺少的就是：中高端商業(yè)業(yè)態(tài)，購物、休閑、娛樂、運(yùn)動、餐飲等功效一體化的商業(yè)綜合體，特別是服務(wù)于項都市中上階級居民的購物、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動等功效。通過商務(wù)局兩位局長介紹和咱們與市民的走訪交談，項都市的外出做生意的人諸多，特別是防水行業(yè)、建材行業(yè)等個體生意人，這種人群都比較富裕。都市重要街道的沿街居住樓（多數(shù)在5間占地5層以上建筑）大致是個人（有錢人）建造，用于自住和出租等。考慮到行政新區(qū)的住宅和都市功效本身就定位在中上層人群，我項目的定位也應(yīng)在中高端，中端為主，高端為輔。業(yè)態(tài)選擇上：超市、服飾、珠寶首飾、化妝品、電器、電子產(chǎn)品、家居生活等必需業(yè)態(tài)之外，還要融入品牌餐飲、小朋友娛樂場、電影城、運(yùn)動中心等休閑娛樂運(yùn)動服務(wù)功效！打造成為項城真正意義上較高級次的商業(yè)中心（新城）。商業(yè)規(guī)模因地塊的稀缺性和人口的有限支撐力，建議控制在7萬平米之內(nèi)，具體的業(yè)態(tài)選擇，盈利模式選擇（持有經(jīng)營仍是與品牌經(jīng)營商合作），商業(yè)中心的建筑設(shè)計應(yīng)做好計劃。能夠考慮部份地下商業(yè)開發(fā)。3、投資測算在領(lǐng)導(dǎo)考察后，必定了業(yè)態(tài)、規(guī)模、經(jīng)營模式等前提條件下，再進(jìn)行有關(guān)投資測算。該區(qū)域的商業(yè)地塊地價在20萬元/畝上下。商鋪銷售價錢在10000元/㎡，租金：350元/㎡·年。這里能夠假設(shè)條件進(jìn)行投資測算：（1）大致數(shù)據(jù)商業(yè)面積：7萬㎡，地上三層5萬㎡，地下人防2萬㎡（不計算容積率）；設(shè)定土地面積：50畝；容積率：；地價：20萬/畝。假設(shè)一：全數(shù)出售，一層10000元/㎡，二層6000元/㎡，三層3500元/㎡），地下商業(yè)6000元/㎡。假設(shè)二：全數(shù)出租，一層商業(yè)租金350元/㎡·年，二層租金175元/㎡·年，三層租金100元/㎡·年，地下人防200元/㎡·年；每一年租金遞增50元/㎡。（2）投資測算假設(shè)條件一：費(fèi)用項目金額(萬元)備注土地費(fèi)用1030每畝20萬前期工程費(fèi)用約7個小項建安費(fèi)15000地上以元/㎡地下人防以2500元/㎡基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)675每平米（35元+電力配套100元）開發(fā)期間規(guī)費(fèi)1292近20項目費(fèi)用總和不可預(yù)見費(fèi)前五項費(fèi)用之和的%開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等，貸款1億，3年期開發(fā)期間稅金營業(yè)稅、城建稅、地方教育附加\預(yù)提土地增值\預(yù)提所得稅\印花稅總成本減去部分可返還資金銷售收入42100按假設(shè)條件一毛利潤凈利潤-公司所得稅25%銷售凈利潤率%凈利潤/銷售收入*100%成本凈利潤率%凈利潤/總成本*100%假設(shè)條件二：費(fèi)用項目金額(萬元)備注土地費(fèi)用1030每畝20萬前期工程費(fèi)用約7個小項建安費(fèi)15000地上以元/㎡地下人防以2500元/㎡基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)675每平米（35元+電力配套100元）開發(fā)期間規(guī)費(fèi)1292近20項目費(fèi)用總和不可預(yù)見費(fèi)前五項費(fèi)用之和的%開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等，貸款1億，3年期開發(fā)期間稅金營業(yè)稅、城建稅、地方教育附加\預(yù)提土地增值\預(yù)提所得稅\印花稅總成本減去部分可返還資金租金年收入按假設(shè)條件二年遞增350按假設(shè)條件二投資平衡時間約年這是每年漲50元/㎡租金，回報率達(dá)成8%不再增加的保守計算4、結(jié)論該區(qū)域是項都市將來的重要城區(qū)之一，僅次于老城區(qū)。由于行政系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、金融系統(tǒng)、醫(yī)療系統(tǒng)等各類配套都已經(jīng)完備，商業(yè)中心開發(fā)的優(yōu)勢已經(jīng)含有。因此，看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。三、專業(yè)市場開發(fā)項目（一）南城新區(qū)南城新區(qū)現(xiàn)在尚未開始建設(shè)，僅僅是億嘉集團(tuán)的幾個計劃項目，開工建設(shè)的是天安大道，億嘉大廈、溫泉社區(qū)、寫字樓、酒店等項目都沒有開工跡象。湖濱路南街已經(jīng)打通。計劃的迎賓大道南街尚未開工建設(shè)。現(xiàn)在，南城的物流集中區(qū)在平安大道和團(tuán)結(jié)南路交互區(qū)域，主如果泥沙、水泥、五金、玻璃、建材、汽車、機(jī)械等低端產(chǎn)品物流，物流公司以小型個體沿街門面為主，材料都堆放在街道隔壁。南城功效定位是項都市的商業(yè)物流區(qū)?，F(xiàn)在行政新區(qū)北城的開發(fā)力度較大，政府對南城的投入不