二手交易法律風險防范與控制

二手交易法律風險防范與控制部門定位：服務部門、風險管理部門非訴類：法律咨詢法律文書擬定與審核法律風險培訓訴訟類：追收傭金處理公司被告案件參與買賣雙方買賣合同糾紛案件部門簡介第一章 業(yè)務風險來源案例背景：客戶雷軍欲購買壕園小區(qū)某房產，愛屋吉屋物業(yè)顧問李陽、冠希為其提供購房服務……一、看房階段1、在看房之前李陽要求雷軍簽署《居間服務確認書（客戶）》（俗稱“看樓紙”），雷軍拒絕了，李陽心想，你不簽我?guī)憧捶烤腿套屛倚值芄谙ｄ浺翡浵?，跳我單照樣追你傭。問：如果事后雷軍果然跳單到X聯代辦手續(xù)，我們能否追傭？法律規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?？偨Y：1、只有看房服務，沒有促成交易的，傭金無法得到法院的全

部支持。2、李陽帶雷軍看房的錄音錄像只能證明愛屋提供了看房服務，但不能證明，雙方已就傭金達成一致，在經濟活動中，任何人都

無須為自己未承諾的內容承擔法律責任，傭金無法追收。2、李陽向雷軍口頭描述壕園情況：（1）壕園距福田中心區(qū)3000米，讓您盡享跑步商務之快感，引領時尚健康工作之新風尚。（2）1年內50米范圍內將開設ABC銀行、CBC銀行、ICBC銀行，為您提供一站式金融服務，讓您全天沐浴在金錢的芬芳中，暢享

“壕情”。（3）朝向東南（實為西北），東方第一縷陽光全年為您家人的健康保駕護航，“媽媽再也用不擔心孩子缺鈣了”?？赐攴慨斕焱砩?，應雷軍要求，冠希將上述李陽口述之內容原原本本用公司郵件發(fā)送給雷軍，并署名“愛屋吉屋冠?！??？偨Y：經紀方的風險主要來源于口頭及書面的不當承諾。1、口頭承諾的風險（★★★）風險一般發(fā)生在交易發(fā)生糾紛時錄音時通常采用“你當時是不是說……？”

“這事你當時是怎么說的？”的問話方式風險點：證明業(yè)務員存在欺詐、違規(guī)等行為，以推卸自身責任、轉嫁矛盾或作為要挾中介公司之手段2、書面承諾的風險（★★★★★）風險發(fā)生在整個交易過程中白紙、黑字無可抵賴，一旦承諾內容不當，不僅會造成傭金無法收取，還可能賠償法律規(guī)定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬，并應當承擔損害賠償責任。3、如何控制不當承諾的風險？（1）口頭承諾的風險控制和應對1、客戶關注的、利于成交的信息盡可能在交易初期告知。2、交易發(fā)生糾紛時，為防止錄音，對于已經發(fā)生事實經過的詢問，可采取只聽不說、不承認也不否認、避實就虛、東扯

西拉的方式應對。3、未經核實的信息，不要太肯定地強調給客戶。（2）書面承諾風險控制1、不確定的信息、不清楚風險的事項絕對不做書面承諾。2、客戶強烈要求我們書面承諾的事項，第一時間聯系法務部同事，尋求專業(yè)幫助。以判斷是否能寫、怎樣寫。3、涉及到價格、費用、稅款、月供等具體方面承諾，比如《置業(yè)計劃書》的簽寫，請用萬能條款：“以上費用種類、金額僅供參考，最終以實際發(fā)生為準。”4、盡量不在承諾上“正常簽名”。二、簽約階段經李陽瘋狂式口頭推銷，加上冠希多年專業(yè)級攝影照片之吸引，雷軍決定購買此房，在與業(yè)主馬云見面時，雙方相談甚歡，相逢恨晚。馬云說，我家馬桶蓋10萬一個，剛從日本買回來，所有家私、家電、附帶豪華裝修全送給你雷總。雷軍說，馬董如此豪氣，我要是再要求列家私清單，反而顯得小氣了，兄弟信你，送的東西就不列了，李陽照辦，冠希笑而不語，將所有協商過程，包括家私、家電等全程同步錄音、錄像。合同簽訂后第3天，雷軍發(fā)現原本用于購房的一筆1000萬資金要晚6個月才能收回，無法按合同約定在6月1日前辦理一次性付款的房款監(jiān)管手續(xù)，需要辦理按揭。故致電給李陽，要求李陽與馬云溝通、協商。馬云接到李陽的電話后稱，雷總就像我兄弟，他想怎么付就怎么付，我沒問題。李陽將馬云的回復轉告雷軍后，未采取其他措施?？偨Y：1、買賣雙方就交易達成一致的事項，必須通過書面協議予以確定，避免“君子協議”的出現，因為世上“商人”比“君子”

多。2、對合同任一事項的變更，必須在第一時間簽署《補充協議》，防止一方反悔。減少合同漏洞就是保護交易；保護交易，就是保護我們的傭金。第二章 交易風險控制一、業(yè)主產權審查1、馬云賣房，我們需要他提供哪些資料給我們審查？2、簽單過程中，冠希主張在簽合同前用密鑰查檔，以核實

交易房產的產權狀況，李陽認為馬云手持紅本房產證在手，查檔是多余的。實際操作中，你更偏向于誰？3、如果通過密鑰查檔，發(fā)現馬云的房產已被查封，這單我們能否簽？能否規(guī)避風險？查封房產的操作方式：1、讓賣方說明被房產查封原因，可能的情況下讓賣方提供相關被起訴文件。2、在買方接受的時間范圍內，房產可解封。3、合同中注明：雙方清楚本合同簽署時，該物業(yè)已被查封，

賣方承諾于2015年7月1日前解除該物業(yè)之查封。4、所有交易時間均按照解封的時間推算填寫。5、解除查封之前不能讓賣方收走任何款項。二、客戶購買資格審查1、如雷軍簽合同時告知李陽，他個人在深圳已有5套住宅，簽合同后他可能賣掉其中的4套，以騰出1個購房名額，也

可能以他女朋友的名義購買。請問，李陽應如何處理？參考方法：1、在合同備注中注明：賣方清楚本合同簽署時買方無在深圳購房資格，買方須在2015年7月1日前取得在深圳購房資格，或在

2015年7月1日前安排有購房資格的第三方簽署《買方主體變更確認書》繼續(xù)履行本合同項下之義務。2、簽署合同后，馬上安排馬云、雷軍簽署《主體變更確認書》。三、雷軍提出按揭購房要求后，認為李陽幫忙聯系的銀行無法給他想要的利率折扣優(yōu)惠，要求自找銀行辦理資金監(jiān)管及貸款申請手續(xù)。請問：1、可不可以操作？2、是否需要簽署什么文件？3、有何種風險？總結：1、買方自找銀行的風險：買方通過控制銀行貸款承諾函的出具時間，首期款監(jiān)管的時間控制整個交易。賣方及中介方在交易中將處于被動狀態(tài)。2、風險控制方法：盡可能說服雙方選用我們合作的銀行。買賣雙方仍堅持自找銀行的，必須由買賣雙方簽署《自找銀行確認書》，原件留公司。四、鑒于雷軍超強的資金運作能力，馬云同意由雷軍指定的

擔保公司幫助馬云完成贖樓的手續(xù)，馬云須向該擔保公司及工作人員出具全權委托公證。李陽覺得沒問題，因為雷軍是他的老了戶，很有實力。冠希則認為還是愛屋合作的擔保公司更保險。請問：1、雷軍指定擔保公司幫馬云贖樓會不會造成交易風險？2、如果你面對雷軍這樣的老客戶，你會怎么做？總結：1、買方自找擔保公司的風險（★★★★★）賣方及中介方對交易完全失去控制，風險極大，無法掌控，買方通過擔保公司控制了賣方的交易行為，合同要怎樣履行完全由買方說了算。2、公司態(tài)度：堅決不做五、如果在《二手房買賣合同》約定的2015年6月1日當天雷軍成資金周轉出現問題，無法做資金監(jiān)管，你是李陽，該如何處理？履約催告函發(fā)送時間：交易中任何一方在約定期限內未履行義務意義：1、履行居間方義務，督促違約方及時履行合同

2、作為某一方未約定證據，讓守約方安心交易3、告知違約風險，保障交易的繼續(xù)進行●履約催告函的發(fā)送方法：1、選擇大型快遞公司如中國郵政、順風等2、快遞封面上注明“XXX物業(yè)履約催告函”3、保留快遞回執(zhí)單4、快遞寄出后1個月內在快遞公司網站打印投遞結果六、如果馬云簽合同時告知，他壕園的房子租給了范冰冰，李陽該如何處理？租客優(yōu)先購買權的處理方法：只要租客沒有在第一時間簽署放棄購買的書面文件，則按下述方式處理：1、業(yè)主用快遞發(fā)《優(yōu)先購買權通知書》給租客2、租客收到通知書后15日內未表達購買意思，則租客喪失優(yōu)先購買權提示：15天對于簽單來說時間太長，可考慮先讓業(yè)主與客戶簽合同，但合同簽完后全部留公司，待15天過后再分發(fā)給業(yè)主和客戶，以讓業(yè)主安心簽約。七、若雷軍需要套現，想做高貸，要求李陽配合將用于貸款申請的《二手房買賣合同》交易價格按照評估價調高500萬元，并配合將貸款申請的所有資料轉給愛屋合作的銀行。請問：這樣操作是否可以？高評高貸的風險總結：

1、法律規(guī)定：《中華人民共和國刑法修正案（六）》對騙取貸款罪的規(guī)定，以欺騙手段取得銀行或其他金融機構貸款，給銀行或其他

金融機構造成重大損失或者有其