武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析報(bào)告

前言武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實(shí)施中悄然而過(guò)，從年初的停止別墅類(lèi)用地到央行121號(hào)文獻(xiàn)和國(guó)務(wù)院18號(hào)文獻(xiàn)，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門(mén)檻提高；諸多政策的出臺(tái)保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。從投資狀況看，全市房地產(chǎn)投資保持27.92%的增加速度，施工面積增加15.7%，竣工面積增加7.8%，實(shí)際預(yù)銷(xiāo)售面積增加10.07%，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了總量平衡、構(gòu)造合理；在價(jià)格狀況看，商品房?jī)r(jià)格上漲7.25％，存量房?jī)r(jià)格上漲9.98%，基本上顯示了房?jī)r(jià)穩(wěn)步、合理上升的發(fā)展勢(shì)態(tài)。本報(bào)告將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本狀況的描述和分析，展望和預(yù)測(cè)將來(lái)一年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和前景。報(bào)告由房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、武房指數(shù)回想、市場(chǎng)現(xiàn)狀特性、市場(chǎng)影響因素和前景展望五個(gè)部分構(gòu)成。

第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）開(kāi)發(fā)投資再創(chuàng)新高房地產(chǎn)總投資為169.5億元，同比增加27.92％，其中：住宅投資124.83億元，同比增加25.6％，占總投資的73.65％；經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的11.56%；寫(xiě)字樓投資6.45億元，同比增加4%；商鋪投資9.91億元，同比增加7%。

（二）施工面積穩(wěn)步增加施工總面積1955.49萬(wàn)平方米，同比增加15.7%。其中：住宅1620.42萬(wàn)平方米，占總施工面積的82.87%，同比增加16.8%;經(jīng)濟(jì)合用住房144.1萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的8.89%;寫(xiě)字樓98.04萬(wàn)平方米,同比增加26.5%;商鋪138.34萬(wàn)平方米,同比增加5.1%。施工面積中的新開(kāi)工面積為756.55萬(wàn)平方米，同比增加6.3%。其中：住宅新開(kāi)工69.53萬(wàn)平方米，同比增加3.8%;經(jīng)濟(jì)房新開(kāi)工78.79萬(wàn)平方米，占總新開(kāi)工面積的10.41%;寫(xiě)字樓新開(kāi)工22.68萬(wàn)平方米,同比增加103.8%;商鋪新開(kāi)工45.85萬(wàn)平方米,同比增加29.2%。

（三）竣工面積略有上升房地產(chǎn)竣工總面積682.62萬(wàn)平方米，同比增加7.8%。其中：住宅600.24萬(wàn)平方米，同比增加14.8%，占總竣工面積的87.9%;經(jīng)濟(jì)合用住房88.61萬(wàn)平方米，占住宅竣工面積的14.76%;營(yíng)業(yè)用房56.19萬(wàn)平方米，占總竣工面積的8.23%；寫(xiě)字樓20.11萬(wàn)平方米，占總竣工面積的2.95%。

（四）商品房消費(fèi)需求旺盛全市商品房銷(xiāo)預(yù)售面積835.78萬(wàn)平方米，同比增加10.07%,其中：住宅銷(xiāo)預(yù)售面積約占80%,中低檔商品住宅約占住宅銷(xiāo)預(yù)售面積的50%；總銷(xiāo)售額為136.51億元，同比增加15.15%。購(gòu)房自住約占99.2%,投資型購(gòu)房占0.8%;本地居民購(gòu)房約占90.5%,外地居民購(gòu)房占9.5%。

（五）存量房交易量增加較快存量房成交70244套，面積為636.52萬(wàn)平方米，分別同比上漲26.29%、交易額為55.61億元。存量住房成交達(dá)30013套，同比增加13.67%，成交面積251.14萬(wàn)平方米（不含房改出售公房）,同比增加13.22%。

（六）房屋租賃市場(chǎng)逐步攀升房屋租賃21177戶，同比增加27.63%；租賃面積130.35萬(wàn)平方米，同比增加10.45%；租賃金額5.02億元，同比增加2.24%。

（七）土地供應(yīng)量增加較快全市土地有形市場(chǎng)投入資金58.9億元，儲(chǔ)藏土地16954畝；供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增加107％；交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增加137％。

（八）人均居住面積逐步增加截止底，全市實(shí)有住房建筑面積9046.87萬(wàn)平方米（不含空置住房），同比增加418.31萬(wàn)平方米;人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，比增加1.76平方米。

（九）商品房空置面積逐年下降截止底，全市空置一年以上的商品房為158.46萬(wàn)平方米，其中：商品房住宅79.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)用房44.93萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓33.73萬(wàn)平方米，大部分均屬1998年以前建成的商品房。

（十）舊城改造及拆遷力度加大1、全年舊城改造29片，8276畝，同比增加292.7%。2、全年拆遷260萬(wàn)平方米，同比增加34.72%;拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購(gòu)置存量房占六成。

二、房地產(chǎn)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào),全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增加13.1%；地區(qū)生產(chǎn)總值為1662.4億元，同比增加12.1%;人均可支配收入為8524.5元，同比增加9%。,我全房地產(chǎn)總投資額為169.5億元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。（二）住房公積金歸集逐年增加截至全市住房公積金累計(jì)歸集總額49.36億元，其中：歸集11.7億元，同比增加31.74%；發(fā)放11.15億元個(gè)人公積金住房貸款，同比增加36.14%。

（三）房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)貸款增加較快截至，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)貸款余額為114.69億元，同比增加52.2億元。

（四）個(gè)人住房貸款保持穩(wěn)定增加幅度截至，全市個(gè)人住房貸款余額167.65億元，同比增加66.52億元。

第二部分武房指數(shù)回想

一、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲（一）綜合物業(yè)指數(shù)：18號(hào)文獻(xiàn)的出臺(tái)和商品房預(yù)售門(mén)檻的提高影響樓市價(jià)格上漲，直至10月1日的房交會(huì)后，樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢(shì)頭。全年綜合物業(yè)價(jià)格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1151.70點(diǎn)，各季度指數(shù)列表以下：

季度住宅價(jià)格指數(shù)寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)綜合物業(yè)價(jià)格指數(shù)第四季度1136.631050.071115.72第一季度1146.751065.541129.91第二季度1159.611080.501144.68第三季度1176.771089.651156.85第四季度1219.061095.711175.35

（二）分類(lèi)物業(yè)價(jià)格1、由于加大舊城改造力度，都市中心土地供應(yīng)量明顯多于去年，中高檔商品房項(xiàng)目層出不窮，加之原有的項(xiàng)目，在全市商品房開(kāi)發(fā)總量中的比重逐步加大，達(dá)65%，由此帶動(dòng)了全市商品房?jī)r(jià)格的上漲，市區(qū)中心地段的中檔商品房均價(jià)已達(dá)2800元/平方米，漲幅為3.7％。2、普通住宅全年各區(qū)均價(jià)入下圖：均價(jià)最高的江漢區(qū)為2685.63元/平方米，另首先是武昌區(qū)2532.6元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老城區(qū)，土地價(jià)格過(guò)高；價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)榍嗌絽^(qū)1863.8元/平方米。全市住宅均價(jià)2353.4元/平方米，同比增加7.25％；全年價(jià)格指數(shù)為1284.51點(diǎn)，同比增加82.43點(diǎn)。3、由于市政府適度供應(yīng)經(jīng)濟(jì)合用房，政府指導(dǎo)價(jià)格已達(dá)1812.83元/平方米，漲幅為6.64%。4、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。全年均價(jià)為4339.97元/平方米，漲幅為4.3%；指數(shù)為1082.85點(diǎn)，同比增加4.27％。全年寫(xiě)字樓價(jià)格狀況見(jiàn)下圖：

季度寫(xiě)字樓指數(shù)寫(xiě)字樓均價(jià)（元/㎡）第四季度1050.074208.60第一季度1065.544270.60第二季度1080.504330.55第三季度1089.654367.21第四季度1095.714391.5

（三）區(qū)域綜合指數(shù)由于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)在整頓中保持發(fā)展，各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌，但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。1、江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2530.37元/平方米，同比增加3.25％；指數(shù)為1046.63點(diǎn)，全年上漲了61.95點(diǎn)。各季度分別上漲5.81、26.98、30.89點(diǎn)。該區(qū)域?qū)儆陂_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，全年推出了不少新樓盤(pán)，小戶型和節(jié)能住宅的出現(xiàn)增進(jìn)了該區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。2、江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2685.63元/平方米，同比增加2.58％；指數(shù)為1212.35點(diǎn)，全年上漲了30.51點(diǎn)。各季度分別為上漲15.75、19.01、23.28。該區(qū)域以高中檔樓盤(pán)為主，品質(zhì)、價(jià)位都引領(lǐng)武漢樓市，地段基本覆蓋都市中心區(qū)。3、硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為.73元/平方米，同比增加0.62％；指數(shù)為955.73點(diǎn)，全年上漲了9.81點(diǎn)。各季度上漲分別為-14.95、-9.53、37.99點(diǎn)。本區(qū)域價(jià)格波動(dòng)較大，由于受非典影響，第二、三季度的市場(chǎng)以天順園為主的中低檔房，造成指數(shù)出現(xiàn)一定幅度的下滑?，F(xiàn)在，樓盤(pán)走向已開(kāi)始由低端向中高檔樓盤(pán)靠近，區(qū)域熱點(diǎn)集中在漢正街版塊。4、漢陽(yáng)區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2144.83元/平方米，同比增加3.06％；指數(shù)為1165.60點(diǎn)，全年上漲了34.72點(diǎn)。各季度分別上漲7.36、13.91、39.56點(diǎn)。由于在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面獲得新的進(jìn)展，促使該區(qū)價(jià)格持續(xù)上升。5、武昌區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2532.60元/平方米，同比增加7.75％；指數(shù)為1167.38點(diǎn)，全年上漲了83.94點(diǎn)。各季度分別上漲38.35、42.9、55.44點(diǎn)。相對(duì)同期整體價(jià)格雖有所下降，但銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。特別是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤(pán)的小戶型銷(xiāo)售火爆，解放橋片區(qū)新樓盤(pán)的涌現(xiàn)也對(duì)該區(qū)域整體樓市有一定影響。6、洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2454.64元/平方米，同比增加5.54％；指數(shù)為1407.52點(diǎn)。各季度分別上漲43.22、17.04、65.26點(diǎn)。受樓盤(pán)“盤(pán)整”影響，該區(qū)價(jià)格指數(shù)增加幅度不大，但身處光谷的地理優(yōu)勢(shì)，為該區(qū)域的房產(chǎn)均價(jià)和指數(shù)的上升提供了有利保障。7、青山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為1863.38元/平方米，同比增加1.98％；指數(shù)為1547.53點(diǎn)，全年上漲了30.03點(diǎn)。各季度分別上漲3.77、-20.91、84.32點(diǎn)。本區(qū)域在二、三季度各季度上漲呈較大波動(dòng)，重要是在新盤(pán)、舊盤(pán)的交替過(guò)程出現(xiàn)的，而整體發(fā)展態(tài)勢(shì)基本平穩(wěn)，區(qū)域熱點(diǎn)重要集中在五青三干道周邊地區(qū)。8、東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2028.59元/平方米，同比增加4.86％；指數(shù)為1773.33點(diǎn)，全年上漲了82.23點(diǎn)。各季度分別上漲5.16、48.85、36.64點(diǎn)。改區(qū)域在拆遷改造實(shí)施和建設(shè)用地逐步減少后，市場(chǎng)始終比較穩(wěn)定，現(xiàn)在處在消化以前土地的階段，因此價(jià)格指數(shù)隨著交通和市政配套逐步成熟而節(jié)節(jié)攀升。

二、存量房?jī)r(jià)格漲幅較大（一）價(jià)格及交易總量全市存量房年均價(jià)為1335.51元/平方米，同比上漲121.23元/平方米，漲幅為9.98％。住宅類(lèi)年均價(jià)為1154.46元/平方米，交易68460套，506.79萬(wàn)平方米；商鋪類(lèi)年均價(jià)為2709.19元/平方米；交易1155套，27.1萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓類(lèi)年均價(jià)為1540.28元/平方米；交易256套，29.32萬(wàn)平方米。

（二）區(qū)域存量房市場(chǎng)1、成交價(jià)格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差別，但總體價(jià)格狀況趨于穩(wěn)定，以交易案例評(píng)定數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，各區(qū)存量房住宅現(xiàn)在均價(jià)以下表：

2、成交量分布存量房供應(yīng)區(qū)域重要集中在武漢市的老城區(qū),從具體分布上看，重要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū),各區(qū)域全年交易狀況以下表:

區(qū)域交易套數(shù)(套)交易面積(萬(wàn)平方米)交易金額(億元)江岸區(qū)763378.47.53江漢區(qū)513256.936.22硚口區(qū)636365.97.14漢陽(yáng)區(qū)537251.9611.44武昌區(qū)813861.316.20洪山區(qū)507258.294.79青山區(qū)24840161.811.30東西湖區(qū)158122.62.04武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)5249.050.70東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)33511.840.74武漢市交易交換中心525458.437.50

三、房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)較小我市全年房屋租賃價(jià)格為385.2元/平方米，其中：住宅租賃4803戶,12.13萬(wàn)平方米,租賃價(jià)格為66.03元/平方米；辦公用房租賃310戶,1.79萬(wàn)平方米，租賃價(jià)格為408元/平方米；商業(yè)用房租賃16064戶,116.43萬(wàn)平方米，租賃價(jià)格為418.1元/平方米。

第三部分市場(chǎng)特性一、政策層面（一）停止別墅用地的告知。2月18日，國(guó)土資源部就清理各類(lèi)園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題發(fā)出緊急告知，并于9月14日再次公布《有關(guān)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的告知》。嚴(yán)格實(shí)施土地供應(yīng)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)先滿足普通商品住房建設(shè)合剪發(fā)展的用地需求，嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。這兩個(gè)政策使得全市土地供應(yīng)布局和構(gòu)造發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)了土地使用的規(guī)范性，提高了土地的運(yùn)用率。（二）新信貸政策的出現(xiàn)。6月5日，中國(guó)人民銀行公布了《有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的告知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)藏貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出現(xiàn)對(duì)防備金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了極大的增進(jìn)作用。（三）18號(hào)文獻(xiàn)的出臺(tái)。8月12日，國(guó)務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)了《國(guó)務(wù)院有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的告知》，初次明確表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。該文獻(xiàn)規(guī)范了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，并指明了此后房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的方向。（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法。11月13日，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合公布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，并明確指出此后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，極大保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司的正當(dāng)權(quán)益。（五）預(yù)售門(mén)檻提高。我市房地產(chǎn)銷(xiāo)預(yù)售新規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，施工形象進(jìn)度必須達(dá)成一定規(guī)定：即低層（含四層）主體構(gòu)造封頂，多層（含六躍七）主體構(gòu)造達(dá)成層數(shù)的三分之二，中高層及高層主體構(gòu)造達(dá)成層數(shù)的二分之一，未達(dá)成上述條件一律不得進(jìn)行商品房預(yù)售，此項(xiàng)政策的出臺(tái)加大開(kāi)發(fā)商前期資金壓力，相對(duì)減少市場(chǎng)房屋供應(yīng)量，增進(jìn)了我市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（六）獲取土地規(guī)則的變化。7月全市實(shí)施土地掛牌交易制度，土地獲取規(guī)則實(shí)施價(jià)高者得。為了優(yōu)化土地資源的運(yùn)用，增進(jìn)我市的都市經(jīng)營(yíng)，我市土地獲取實(shí)施質(zhì)優(yōu)者得和價(jià)高者得并存的規(guī)則。（七）舊城改造力度加大。全市實(shí)施舊城改造以來(lái)獲得良好的效果，繼改造180萬(wàn)平方米，拆遷1.2萬(wàn)戶，再次加大力度，改造260萬(wàn)平方米，拆遷2.2萬(wàn)戶，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的需求群體，也為全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)市場(chǎng)提供了良好的區(qū)域大環(huán)境。

二、市場(chǎng)供應(yīng)層面（一）外來(lái)房企紛涌圈地。武漢作為東西部綜合地，在西部大開(kāi)發(fā)的前提下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)合蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯。截至現(xiàn)在,已登記的外地來(lái)漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已達(dá)102家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入武漢，起到“催化劑”的作用，帶動(dòng)了武漢樓市逐步由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。（二）危房改造項(xiàng)目漸入市場(chǎng)軌道。作為始終受到政府和市民廣泛關(guān)注的危房改造項(xiàng)目，在政府新的激勵(lì)政策的推動(dòng)下，本年度漸入市場(chǎng)軌道。表明了我市土地有形市場(chǎng)的最后一種漏洞被徹底堵死，危改項(xiàng)目正式納入“公開(kāi)、公平、公正”的規(guī)范里。（三）新地產(chǎn)理念頻出。相對(duì)以往只專(zhuān)注做房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以更多的精力投入到對(duì)新地產(chǎn)進(jìn)一步探討中。并提出了一系列新地產(chǎn)原則，以此作為樓盤(pán)銷(xiāo)售的制高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)層面，產(chǎn)品逐步精細(xì)，品質(zhì)提高，品牌樓盤(pán)越來(lái)越多，對(duì)市場(chǎng)沖擊力越來(lái)越大。（四）樓盤(pán)定位差別化明顯。在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，地產(chǎn)商不再重復(fù)使用雷同概念，而是根據(jù)地段、環(huán)境、規(guī)劃等要素，重新考慮樓盤(pán)的核心價(jià)值，并提煉出獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，市場(chǎng)更加細(xì)分，以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。（五）品牌形象鍛造再受重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在對(duì)商品房的價(jià)格、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等各方面重視的同時(shí)。品牌形象效應(yīng)正益受開(kāi)發(fā)公司青睞。重要由于開(kāi)發(fā)公司需要運(yùn)用其前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)發(fā)明良好口碑以增進(jìn)新開(kāi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，加之住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)一步實(shí)施，開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)水平和消費(fèi)者意識(shí)會(huì)逐步提高，使得開(kāi)發(fā)公司重新重視公司品牌形象。（六）親水樓盤(pán)檔次趨高。隨著江灘改造的進(jìn)一步實(shí)施，在“水“上做文章的樓盤(pán)在享有都市美化帶來(lái)益處的同時(shí)，其本身樓盤(pán)品質(zhì)也不停提高。出現(xiàn)怡景花園這樣的江景豪宅則順理成章，東湖林語(yǔ)更是打破多層住宅價(jià)格的極限。隨著政府對(duì)濱江濱湖周邊地塊的控制和保護(hù)，開(kāi)發(fā)用地進(jìn)一步控制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，其樓盤(pán)在綜合品質(zhì)上定會(huì)有更大的提高。（七）高層物業(yè)初露端倪。幾年之前武漢市的高層住宅市場(chǎng)幾乎是一種空白，然而近兩年隨著整個(gè)市場(chǎng)的升溫，高層市場(chǎng)也開(kāi)始復(fù)蘇，從而喚起了"回歸都市"的呼聲。本年度，武漢市開(kāi)盤(pán)的高層項(xiàng)目就有數(shù)十個(gè)，另外尚有一批高層住宅也已在醞釀之中。"山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓"，隨著高層住宅市場(chǎng)的崛起，江城樓市必會(huì)再添生機(jī)。（八）寫(xiě)字樓再度升溫。作為以商務(wù)辦公為重要用途的寫(xiě)字樓物業(yè)，其興旺與冷清和其所在區(qū)域同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r親密有關(guān)。本年度寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較活躍，租售價(jià)格不停攀升。不管是作為寫(xiě)字樓聚集地的漢口，還是出現(xiàn)項(xiàng)目新亮點(diǎn)的武昌，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)皆不俗。體現(xiàn)了我市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱度和日漸成熟。

三、市場(chǎng)需求層面（一）戶型面積的理性回歸。本年度武漢市戶型設(shè)立日趨理性。需要闡明的是，這里所提出的“理性回歸”并不等同于戶型面積的絕對(duì)“減少”，而是通過(guò)更合理的戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同消費(fèi)群體的需要，精減掉原來(lái)的“超大戶型”的累贅部分，以得到適應(yīng)市場(chǎng)需要的“新產(chǎn)品”。（二）小戶型全方面熱銷(xiāo)。小戶型的市場(chǎng)體現(xiàn)熱鬧不凡。業(yè)內(nèi)人士表達(dá)，小戶型最大的魅力就是總價(jià)低，由于這個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，加上商家宣傳力度的加大，使眾多消費(fèi)者將小戶型作為住房投資的首選。并且，小戶型所體現(xiàn)出的兩個(gè)新動(dòng)向也值得關(guān)注：一是競(jìng)爭(zhēng)使得品質(zhì)大為提高。二是在整體規(guī)劃上新意頻出。（三）節(jié)能住宅興起。北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進(jìn)駐武漢的首個(gè)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——同溫層即引發(fā)江城對(duì)節(jié)能住宅的注目。近年來(lái)，也有開(kāi)發(fā)商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。但直接以“節(jié)能”為開(kāi)發(fā)主題的還沒(méi)有。而據(jù)武漢節(jié)能辦的規(guī)劃，武漢將在二、三年內(nèi)，全方面推廣節(jié)能化住宅?？深A(yù)見(jiàn)的是，在將來(lái)一段時(shí)間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)新的投資熱點(diǎn)。（四）文化樓宇相得益彰。“樓宇未建，文化先行”，將文化賦予樓盤(pán)之中已成為房產(chǎn)市場(chǎng)的尋常調(diào)子。對(duì)于樓宇來(lái)說(shuō)，文化是附著于樓盤(pán)形式的標(biāo)題、概念，是樓盤(pán)內(nèi)韻的體現(xiàn)。和以前浮燥的單純概念炒作不同，本年度武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異彩紛呈的文化景觀，音樂(lè)會(huì)、香檳晚會(huì)、嘉年華、名表展、西域采風(fēng)……不勝枚舉，不難想象，文化所營(yíng)造的優(yōu)雅氛圍將使江城樓市更為精彩。（五）以溫州為代表的外地購(gòu)房團(tuán)進(jìn)軍武漢。即使，在以溫州為代表的外地人的購(gòu)房選擇中，武漢被列為三級(jí)市場(chǎng)。但對(duì)以溫州為代表的購(gòu)房團(tuán)，武漢樓市體現(xiàn)出相稱(chēng)的關(guān)注。從總體看，溫州等外地人在漢購(gòu)房所占比例還不大，并且重要定位高端市場(chǎng)，故現(xiàn)在不會(huì)對(duì)武漢房產(chǎn)造成多大影響。（六）黃金周市場(chǎng)需求旺盛。由于受非典影響，在第一次黃金周所積累的市場(chǎng)需求在第二個(gè)黃金周得到了集中釋放。不少開(kāi)發(fā)商動(dòng)作屢屢，一擲千金，消費(fèi)者假日看房成新潮流，而諸多項(xiàng)目在黃金周的房展會(huì)上都大有斬獲。

第四部分市場(chǎng)影響因素一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低一是由于武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，人均收入與同類(lèi)都市相比顯得較低，使得武漢市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲從根本上受到了克制。二是由于前幾年我市土地獲取方式重要是合同轉(zhuǎn)讓或劃撥，使得土地價(jià)格比較便宜，影響了房?jī)r(jià)的上漲。三是開(kāi)發(fā)公司的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)折扣行為較多，直接影響了購(gòu)房者的心理，對(duì)整體房?jī)r(jià)的上漲有所不利。四是開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)質(zhì)量不高，影響樓盤(pán)項(xiàng)目在消費(fèi)者中的印象，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也有所克制。五是新舊房?jī)r(jià)差不大。由于存量房?jī)r(jià)格逐步升高、新建商品房?jī)r(jià)格和存量房?jī)r(jià)格差距不明顯，克制了存量房的需求，同時(shí)也克制了商品房?jī)r(jià)格上漲的空間。二、存量房市場(chǎng)政策不完善現(xiàn)在我市住宅消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展程度不高，和全國(guó)其它同類(lèi)都市相比處在中下水平，重要因素以下：一是有關(guān)政策尚未放開(kāi)，如市外人口購(gòu)置存量房入戶政策尚未開(kāi)放；購(gòu)公房承租權(quán)還不能支取住房貨幣化補(bǔ)貼資金和公積金；公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓尚未對(duì)市外人口開(kāi)放等。二是歷史遺留問(wèn)題尚未得到妥善解決，上世紀(jì)某些自建、聯(lián)建的住房建成后還建或出售給了住戶，由于操作不規(guī)范造成不能交易，這類(lèi)房屋的問(wèn)題較為普遍。三是購(gòu)房稅費(fèi)較重，我市存量房買(mǎi)賣(mài)中，共需交納7項(xiàng)稅費(fèi)，總負(fù)擔(dān)3.5%左右，其中較突出的是契稅負(fù)擔(dān)較重，稅率為2％。四是交易手續(xù)繁瑣，一套住房買(mǎi)賣(mài)辦房產(chǎn)、土地兩個(gè)證要跑房產(chǎn)、土地兩個(gè)部門(mén)，提交兩套資料，交兩次稅費(fèi)，給市民買(mǎi)賣(mài)住房帶來(lái)了極大不便。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)主體實(shí)力不強(qiáng)現(xiàn)在，我市房地產(chǎn)大中型開(kāi)發(fā)公司不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)公司更少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。全市861家注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售超出億元的只有13家，年投資達(dá)成5000萬(wàn)元的公司也只有81家，僅占公司總數(shù)的11%；有項(xiàng)目的公司489家，不到總數(shù)的60%，妨礙了其快速發(fā)展壯大的步伐，與武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展的規(guī)定極不相稱(chēng)，更重要的是影響了房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)效率方面的提高。中介公司僅有368家，但由中介機(jī)構(gòu)代理的樓盤(pán)占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售分額較少；部分連鎖機(jī)構(gòu)還處在“萌芽”狀態(tài)，尚未形成較大的規(guī)模，少數(shù)中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)不高，存在某些“亂收費(fèi)”和欺詐行為，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響。物業(yè)公司有470家，但管理覆蓋面不廣，城區(qū)中有較多的社區(qū)尚未實(shí)施管理，市民尚未樹(shù)立對(duì)的的物業(yè)管理消費(fèi)觀，收費(fèi)難已成為物業(yè)管理工作的“老大難”。

第五部分展望，是貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院18號(hào)文獻(xiàn)和“十六大”提出的“全方面建設(shè)小康社會(huì)”宏偉目的重要的一年，在將來(lái)一年中，我市房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展，在改善居民住房條件、提高都市功效、帶動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加、增進(jìn)社會(huì)進(jìn)步等方面發(fā)揮更重要的作用。新的一年我市房地產(chǎn)業(yè)在政府和各方市場(chǎng)主體的共同努力下，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)下列發(fā)展趨勢(shì)：

一、政策引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展我市政府將認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的告知》（國(guó)發(fā)[]18號(hào)）精神，并將制訂有關(guān)都市規(guī)劃、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、政府聯(lián)合辦公、“一條龍”服務(wù)機(jī)制、土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、住房構(gòu)造調(diào)節(jié)、經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)管理、廉租房住房保障等一系列增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方法，將充足發(fā)揮規(guī)劃和土地的調(diào)控作用，提供良好的市場(chǎng)發(fā)展政策環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住房一、二級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度正式實(shí)施建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)制度將是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重手段和方法，并于第一季度開(kāi)始正式實(shí)施。建立全市房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系，整合房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合信息，對(duì)于對(duì)的判斷市場(chǎng)運(yùn)行狀況，有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，建立和完善住房政策體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司理性投資含有重要的意義，同時(shí)，運(yùn)用信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，及時(shí)公布行業(yè)動(dòng)態(tài)信息資料，為政府決策、行業(yè)發(fā)展、公眾需求提供方便快捷的服務(wù)，將增進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。三、住房二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范將來(lái)一年中，我市在堅(jiān)持以大力發(fā)展普通商品房為重點(diǎn)的住房一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，努力哺育和搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。為此，市政府有關(guān)部門(mén)正在主動(dòng)研究搞活二級(jí)市場(chǎng)的重要政策，擬準(zhǔn)備重點(diǎn)推出以下方法：（一）全力排除各類(lèi)住房上市交易的障礙,制訂和完善住房上市交易的各類(lèi)政策,貫徹上市交易的簡(jiǎn)化程序。（二）制訂外地居民購(gòu)置存量房、使用權(quán)房入戶政策。全方面減少住房買(mǎi)賣(mài)各類(lèi)稅費(fèi)的稅率。（三）切實(shí)解決1998年前自建和聯(lián)建住房的上市交易的歷史遺留問(wèn)題。（四）簡(jiǎn)化住房交易手續(xù),認(rèn)真貫徹”一門(mén)制”服務(wù)制度,做到房屋全部權(quán)和土地使用權(quán)證同時(shí)發(fā)放。四、土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度加大我市的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作在有關(guān)部門(mén)的共同努力下，獲得了突破性進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)藏16954畝，全年全市供應(yīng)土地2618畝，并以漢江兩岸土地儲(chǔ)藏為重點(diǎn)，推動(dòng)舊城成片開(kāi)發(fā)改造，同時(shí)主動(dòng)推動(dòng)土地征用工作，推動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)新老城區(qū)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅如此，政府部門(mén)還創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)思路和手段，實(shí)施危房改造用地公開(kāi)出讓、試行土地與出讓、嘗試土地綜合招標(biāo)供應(yīng)土地，并扶持以漢正街都是工業(yè)區(qū)為起點(diǎn)的當(dāng)代制造業(yè)發(fā)展新思路。我市土地經(jīng)營(yíng)重要以二環(huán)線為紐帶，以漢江兩岸和漢陽(yáng)新區(qū)為重點(diǎn)，做好四新地區(qū)、中北路延長(zhǎng)線和南湖新城紅線范疇內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，并預(yù)計(jì)投入45億元進(jìn)行土地儲(chǔ)藏，全年供應(yīng)土地8000畝。五、熱點(diǎn)區(qū)域逐步轉(zhuǎn)移我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然集中在“三區(qū)五片”，在開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)、竣工面積和銷(xiāo)售量上仍居主導(dǎo)地位。熱點(diǎn)區(qū)域重要是金銀湖片、后湖、漢口中心城區(qū)、南湖機(jī)場(chǎng)片區(qū)和光谷地區(qū)。但隨著都市的協(xié)調(diào)、全方面發(fā)展，都市化進(jìn)程的推動(dòng)，政策的引導(dǎo)，土地供應(yīng)方向的調(diào)節(jié)，我市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)明年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅匾菗碛袕?qiáng)勁購(gòu)置力的東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、環(huán)境優(yōu)雅的江夏廟山新區(qū)、規(guī)劃中的漢陽(yáng)四新地區(qū)、新的交通要道——座擁天興洲大橋和新火車(chē)站的青山區(qū)、都市化進(jìn)程的首站黃陂的盤(pán)龍城、以及包含建材工業(yè)園的硚口區(qū)。預(yù)計(jì)明年在江夏區(qū)的廟山、黃陂的盤(pán)龍城、開(kāi)發(fā)區(qū)的沌口等地區(qū)將會(huì)有某些超大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售市場(chǎng)將更加規(guī)范我市的房地產(chǎn)業(yè)將向著更加規(guī)范化的方向發(fā)展，重要體現(xiàn)在下列三個(gè)方面：（一）國(guó)務(wù)院18號(hào)文獻(xiàn)和央行121號(hào)文獻(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深遠(yuǎn)影響將在進(jìn)一步凸顯，專(zhuān)業(yè)化將是武漢房地產(chǎn)業(yè)的又一新趨勢(shì)。（二）隨著土地拍賣(mài)制度的強(qiáng)化，政府對(duì)土地市場(chǎng)的控制加強(qiáng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“外來(lái)面孔”日益增多，將對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊，資源將向著更具實(shí)力的房地產(chǎn)公司流動(dòng)，優(yōu)勝劣汰將不可避免。（三）為了加強(qiáng)商品房銷(xiāo)預(yù)售管理，特別是切實(shí)加強(qiáng)商品房銷(xiāo)預(yù)售合同管理，將全方面啟