新疆2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試題

新疆2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是。

A：土地總價(jià)

B：土地單價(jià)

C：樓面地價(jià)

D：商品房?jī)r(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、耕地占用稅的征稅對(duì)象是。

A：占用的耕地

B：占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為

C：占用的耕地面積

D：占用的耕地的產(chǎn)值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式中，包干制是指。

A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

C：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

D：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其系全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起__日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A．10

B．15

C．20

D．306、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準(zhǔn)劃撥。

A．縣級(jí)以上土地管理部門

B．縣級(jí)以上人民政府

C．省級(jí)以上土地管理部門

D．省級(jí)以上人民政府7、某套建筑面積為100㎡、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬(wàn)元，余款向銀行抵押貸款．抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5％．該套住宅的實(shí)際價(jià)格為。

A：18．25萬(wàn)元

B：20．00萬(wàn)元

C：21．58萬(wàn)元

D：22．00萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常用一定時(shí)期內(nèi)實(shí)際__的平均增長(zhǎng)率來(lái)衡量。

A．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B．國(guó)民生產(chǎn)總值

C．國(guó)民收入

D．國(guó)民消費(fèi)水平9、凈收益每年不變，收益年限為有限年時(shí)，報(bào)酬資本化公式為（）。

A.A

B.B

C.C

D.D10、下列屬于城市發(fā)展戰(zhàn)略中建設(shè)水平目標(biāo)的是。

A：人際環(huán)境質(zhì)量

B：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)等經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)

C：人均國(guó)民收入等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D：第一、二、三產(chǎn)業(yè)之間的比例等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。

A：項(xiàng)目建議書的編制

B：施工圖設(shè)計(jì)

C：可行性研究

D：成本收益分析

E：借款合同12、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是__。

A．11.12%

B．11.36%

A．凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D．應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值20、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造．該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元／㎡，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元／㎡，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元／㎡；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品旁售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元／㎡．則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以為基礎(chǔ)進(jìn)行修正．【2005年考題】

A：4000元／㎡

B：5000元／㎡

C：6000元／㎡

D：9000元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是。

A：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)

B：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照二級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期

C：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

D：設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0323、以下說(shuō)法不正確的是__。

A．估價(jià)目的不同，估價(jià)的依據(jù)可能不同

B．雖然估價(jià)目的不同，但估價(jià)中都應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

C．估價(jià)目的不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取可能不同

D．估價(jià)目的不同，估價(jià)選用的方法也可能不同24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元／㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元／㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元／㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2％，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5％，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10％。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為。

A：7.90％

B：11.08％

C：11.83％

D：13.73％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作由__負(fù)責(zé)。

A．土地管理局

B．城市規(guī)劃管理部門

C．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門

D．國(guó)務(wù)院二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、股票與公司債券都是有價(jià)證券，且同屬于資本證券，二者質(zhì)的區(qū)別在于__。

A．買賣和轉(zhuǎn)讓的方式不同

B．投資性質(zhì)和各自包含的權(quán)利不同

C．收益和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不同

D．投資風(fēng)險(xiǎn)程度不等

E．流通程度不同2、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有。

A：保值性

B：增值性

C：異質(zhì)性

D：弱流動(dòng)性

E：借款合同3、從房地產(chǎn)投資的對(duì)象上來(lái)分，投資可以分為。

A：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資

B：不動(dòng)產(chǎn)投資和動(dòng)產(chǎn)投資

C：長(zhǎng)期投資和短期投資

D：境內(nèi)投資和境外投資

E：借款合同4、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。

A：隱含估價(jià)對(duì)象范圍不同

B：參數(shù)選取不合理

C：估價(jià)作業(yè)日期不同

D：價(jià)值類型選取不合理

E：選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象5、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展調(diào)查包括調(diào)查。

A：社會(huì)擁有量

B：新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平

C：新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

D：通信及交通運(yùn)輸調(diào)查

E：能源與資源供應(yīng)6、短期償債能力指標(biāo)主要是。

A：流動(dòng)比率

B：速動(dòng)比率

C：資產(chǎn)負(fù)債率

D：存貨周轉(zhuǎn)率

E：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)7、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。

A：物業(yè)管理的早期介入

B：制定物業(yè)管理方案

C：制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度

D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)

E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)8、下列不屬于國(guó)務(wù)院關(guān)于城市總體規(guī)劃審批范圍的有。

A：直轄市的城市總體規(guī)劃

B：省和自治區(qū)人民政府所在地城市的總體規(guī)劃

C：國(guó)務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：其他設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃9、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是__。

A．過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B．市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C．房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D．政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格10、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的都來(lái)自該區(qū)域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同

11、下列__等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。

A．稅收政策

B．人口素質(zhì)

C．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

D．特殊政策

E．有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃12、某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100，合同約定建筑面積97。該商品房的成交價(jià)格是元。

A：388000

B：388640

C：399640

D：400000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、一級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級(jí)及二級(jí)以下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)由__審批。

A．建設(shè)部

B．市級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門

C．省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門

D．地方房地產(chǎn)行政主管部門14、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中，說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（）是不正確的。

A．供給非同質(zhì)性

D．需求多樣性

C．競(jìng)爭(zhēng)充分性

D．交易復(fù)雜性15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的。(2007年試題)

A：第一階段

B：第二階段

C：第三階段

D：第四階段

E：借款合同16、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為_(kāi)_。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%17、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%18、按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有．(2009年試題)

A：權(quán)益型

B：抵押型

C：傘型合伙

D：多重合伙

E：混合型19、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功．【2003年考題】

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于20、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的。

A：第一階段

B：第二階段的后半段

C：第三階段的后半段

D：第四階段

E：借款合同21、某個(gè)國(guó)家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國(guó)家的居民收入分配趨于平均化

B：該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重

C：該國(guó)家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)

D：該國(guó)家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列保險(xiǎn)種類中，屬于政策性保險(xiǎn)的有__。

A．社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

B．農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)

C．巨災(zāi)保險(xiǎn)

D．失業(yè)保險(xiǎn)

E．出口信用保險(xiǎn)23、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，一般承擔(dān)結(jié)構(gòu)、供暖、給水排水、照明以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)工作。

A：建筑師

B：工程師

C：造價(jià)工程師

D：估價(jià)師及物業(yè)代理

E：借款合同24、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有。

A