2011年奉賢區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟調(diào)研報告

PAGEPAGE112011年奉賢區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟調(diào)研報告商業(yè)樓宇經(jīng)濟是近年來我國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，是以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。有人說，一幢商業(yè)樓宇就是一座金礦。這話一點都不夸張，當一幢商務樓內(nèi)聚集了幾十家甚至上百家不同規(guī)模和類型的企業(yè)時，這幢樓就成了磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在此匯聚、流動，形成顯著的財富效應。在上海市區(qū)，創(chuàng)稅超億元的商務樓已超過50幢，奉賢雖起步較晚，但經(jīng)過近三年的發(fā)展，已經(jīng)形成了有一定規(guī)模的商務樓近十幢，2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，是中國共產(chǎn)黨成立九十周年和奉賢撤縣設區(qū)十周年，也是奉賢乘勢而上、加快發(fā)展的重要一年，選擇在此時研究區(qū)內(nèi)商務樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，對于提升地方經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益，實現(xiàn)又好又快發(fā)展尤為必要。第一部分2011年奉賢區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟調(diào)研工作根據(jù)區(qū)領(lǐng)導對區(qū)內(nèi)商業(yè)樓宇經(jīng)濟加快調(diào)研、加強運行分析的指示要求，奉賢區(qū)經(jīng)委牽頭，聯(lián)合區(qū)招商辦、南橋新城建設有限公司、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)開展了2011年奉賢區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟調(diào)研工作。調(diào)查目的在我國城市經(jīng)濟發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現(xiàn)代服務企業(yè)和\o"都市型工業(yè)"都市型工業(yè)，從而培植新稅源和\o"新的經(jīng)濟增長點"新的經(jīng)濟增長點，促進城市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟活動，通稱為樓宇經(jīng)濟。本次針對奉賢地區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟的調(diào)查，旨在盤點奉賢區(qū)內(nèi)重要商業(yè)樓宇發(fā)展現(xiàn)狀，剖析區(qū)內(nèi)商業(yè)樓宇的發(fā)展特點和面臨的問題，提出樓宇經(jīng)濟發(fā)展的思路與舉措。調(diào)查樣本的選擇在對區(qū)內(nèi)商業(yè)樓宇進行摸底以后，選取了區(qū)內(nèi)三處最具代表性的商業(yè)樓宇：南方國際、麗洲大廈、綠地智尊為本次調(diào)研活動的調(diào)查樣本。大廈名稱主要特征南方國際大廈奉賢商務樓地標，屬中小企業(yè)總部商務區(qū)，租售結(jié)合，統(tǒng)一管理麗洲大廈屬生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)，純租賃經(jīng)營，統(tǒng)一管理綠洲至尊大廈全部小業(yè)主產(chǎn)權(quán)，中介統(tǒng)一招租，物業(yè)公司管理調(diào)查內(nèi)容與調(diào)查表格的設計調(diào)查內(nèi)容包括倆部分：樓宇整體情況調(diào)查和對樓宇租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)查。樓宇整體調(diào)查：文字介紹材料樓宇整體情況：樓宇名稱樓宇地址樓宇竣工時間樓宇層數(shù)車位數(shù)（地上/地下）總建筑面積可出租面積企業(yè)數(shù)每平米租金稅收出租率市場優(yōu)勢：交通、配套、有何工商、稅收等優(yōu)惠政策針對目標客源贏利模式對地方經(jīng)濟的貢獻圖片材料對樓宇租戶情況的調(diào)查表格設計序號企業(yè)名稱樓層注冊地10年產(chǎn)值稅收自有/租用租金物業(yè)費經(jīng)營面積從業(yè)人員行業(yè)企業(yè)性質(zhì)(國有/民營/集體）企業(yè)類型（分支機構(gòu)/總部）（萬元）（萬元）（M2）（個）四、調(diào)查過程區(qū)經(jīng)委服務業(yè)發(fā)展科負責本次調(diào)研的具體策劃與調(diào)研報告的撰寫工作。春節(jié)前，服務業(yè)發(fā)展科分別到三幢商務樓進行上門實地調(diào)研，聽取管理部門意見，了解情況，形成了2011年商務樓宇經(jīng)濟調(diào)研方案；春節(jié)后，區(qū)經(jīng)委會同區(qū)招商辦、南橋新城建設有限公司、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)相關(guān)部門負責人，邀請南方國際、麗洲大廈、綠地智尊的負責人參加20111年奉賢區(qū)商業(yè)樓宇調(diào)研會議，強調(diào)了此次區(qū)內(nèi)開展商業(yè)樓宇調(diào)研的重要意義，請各商業(yè)樓宇的負責同志消除顧慮，全力配合。會議布置了商業(yè)樓宇調(diào)研的具體工作，聽取了南橋新城、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)等主管部門的意見，并組織了商務樓管理人員的座談，對前期調(diào)研摸底中碰到的困難與問題進行了討論，協(xié)商解決，達成共識。第二部分奉賢區(qū)商業(yè)樓宇發(fā)展現(xiàn)狀分析整體情況樓宇名稱樓宇地址樓宇竣工時間樓宇層數(shù)開發(fā)商物業(yè)管理南方國際大廈南奉公路8919號2008年5月25南方集團百順物業(yè)麗洲大廈環(huán)城東路383號2008年11月24上海易轉(zhuǎn)工貿(mào)有限公司、上海福聯(lián)科技有限公司韓園物業(yè)綠地智尊大廈奉浦大道97、99號2009年3月11綠地集團科瑞物業(yè)商務樓宇情況分析商務樓硬件設施樓宇名稱車位數(shù)（地上/地下）總建筑面積可出租面積企業(yè)數(shù)南方國際大廈地上60、地下260330003039636麗洲大廈地上250389732759650綠地智尊大廈地上73、地下14649854.6638532.58167外部配套（交通、服務設施）

南方國際大廈：交通規(guī)劃：輕軌南橋新城站東側(cè)為奉賢汽車總站，有幾十條線路聯(lián)通上海市區(qū)及周邊各區(qū)縣，還有多條長途線路連接長三角及華東地區(qū)；規(guī)劃中的地鐵5號線距離大廈不足1KM；大廈東側(cè)規(guī)劃奉賢區(qū)行政中心，現(xiàn)工、檢、法、水務、電視新聞中心已相繼入駐;百聯(lián)南橋購物中心一、二期已相繼開業(yè)，引進：東方商廈、必勝客、味千拉面、永和大王、好樂迪等提供全方位商務配套設施;大廈3公里范圍有古華醫(yī)院、區(qū)中心醫(yī)院、中醫(yī)院，新中心醫(yī)院也在建設之中;在大廈的樓下就有中國石化的加油站;大廈設有多功能會議室、綜合演示廳、商務中心等專屬于為大廈的租戶和業(yè)主提供專屬服務。

麗洲大廈交通便捷，位于上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)奉浦大道北端，相擁于S4高速公路大葉和南橋出口之間，距上海虹橋機場30分鐘車程，浦東機場40分鐘車程，交通十分便利;大廈下面設有南橋3路和8路公交站點，幾條交通干線通往莘莊地鐵，特別是大廈物業(yè)為入住企業(yè)開設上下班班車服務；房型全朝南，方正，采光好，節(jié)省電能源，得房率高；會務、咖啡、餐飲、客房、娛樂為一體的生活配套服務，特別為入住大廈辦公的公司員工中午就餐提供服務，為每家公司的員工解決后顧之憂；價格適中，提供裝修和毛坯兩種房型，可選擇性強。

綠地至尊大廈交通便捷，與麗洲大廈一樣地處上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū);周邊的奉賢區(qū)環(huán)城東路奉浦餐飲娛樂休閑街，是上海市首屆20條商業(yè)特色街之一。優(yōu)惠政策

南方國際大廈：大廈為上海市二十個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)之一——南橋中小企業(yè)總部商務區(qū)首座準甲級商務樓，享受園區(qū)優(yōu)惠政策。

麗洲大廈：麗洲大廈及其相關(guān)配套已被上海市政府批準為第一批掛牌的生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)——“上海麗洲生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)”，工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)對園區(qū)已定退稅政策。

綠地至尊大廈：無。目標客源南方國際大廈目標客源：吸引金融、保險、貿(mào)易、信息、咨詢、法律、會計、評估仲裁、展覽展示、廣告策劃等各種中介服務機構(gòu)；吸引和集聚企業(yè)的行政、研發(fā)、結(jié)算、營銷、設計等總部機構(gòu)，企業(yè)協(xié)會和行業(yè)協(xié)會等社團組織。麗洲大廈目標客源：政府機關(guān)、金融機構(gòu)、投資管理、企業(yè)咨詢、倉儲物流、產(chǎn)品研發(fā)、物業(yè)管理、貿(mào)易公司、建筑行業(yè)、電氣行業(yè)。綠地至尊大廈目標客源：因全部小業(yè)主，目標客源不確定。5.贏利模式樓宇名稱開發(fā)商定位營銷策略產(chǎn)權(quán)情況贏利收益南方國際大廈租售結(jié)合，運營為主，注重規(guī)劃，控制力強經(jīng)濟園區(qū)政策配套招商公司營銷大業(yè)主與小業(yè)主結(jié)合1、部分銷售收益2、部分租金收益3、房產(chǎn)增值收益4、形象收益麗洲大廈純租賃，長期持有，注重規(guī)劃，控制力強經(jīng)濟園區(qū)政策配套招商公司營銷大業(yè)主長期持有1、部分租金收益2、房產(chǎn)增值收益3、形象收益綠地至尊大廈純出售，控制力弱純樓盤銷售小業(yè)主產(chǎn)權(quán)1、開發(fā)商銷售收益2、小業(yè)主租金收益6．租金/物業(yè)管理費/出租率樓宇名稱平均租金（元/平米/天）租金區(qū)間（元/平米/天）物業(yè)管理費（元/平米/月）出租率南方國際大廈2.21.75-2.8含租金內(nèi)80%麗洲大廈1.51.2-26.680%綠地智尊大廈1.81.4-2850%租金價格的高低是對租戶品質(zhì)設置的一個門檻。在租金與物業(yè)管理費用上，南方國際大廈約高出麗洲大廈和綠地至尊10-30%，體現(xiàn)了南方國際大廈較為高端的定位和客戶對南方國際大廈品質(zhì)的認可。7、對地方經(jīng)濟貢獻分析樓宇名稱企業(yè)數(shù)從業(yè)人數(shù)2010年租金收益（萬）2010年物業(yè)費收益（萬)稅收可確認企業(yè)數(shù)2010年稅收（萬元）2010年每平米稅收（元）南方國際大廈361364463.970（含租金內(nèi)）184077.721341麗洲大廈50608737.09/479112.64/73387265.952632綠地至尊大廈167無法統(tǒng)計無法統(tǒng)計139.33843404.89884注:稅收數(shù)據(jù)來源：依據(jù)商務樓管理部門提供的企業(yè)名稱，由區(qū)招商辦和稅務部門協(xié)同查詢出2010年稅收數(shù)據(jù)。僅2010年交稅在奉賢地區(qū)的企業(yè)可查，可反映出企業(yè)對奉賢地區(qū)的稅收貢獻。但由于查詢出來的稅收數(shù)據(jù)反映的是該企業(yè)在奉賢區(qū)交稅的總額，無法再細分，所以稅收數(shù)據(jù)可能有偏大。南方國際大廈4077.72萬稅收分析：其中3187.37萬稅收來自于中國農(nóng)業(yè)銀行奉賢支行，但實際上購買了南方國際1-5層共計6000平米面積的農(nóng)業(yè)銀行奉賢總部并未實際入駐，去除農(nóng)業(yè)銀行后，南方國際大廈稅收為890萬元，每平米稅收為365元。麗洲大廈7265.95萬稅收分析：其中5358.74萬稅收來自于馬肯依瑪士（上海）標識科技有限公司，工廠位于工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，因工廠地方住不下，在麗洲大廈僅租用了198平米的辦公室作為公司銷售部，在麗洲工作的員工不超過20人，租期一年；1036.32萬稅收來自于奧托立夫（中國）電子有限公司，工廠位于工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，因公司擴張在麗洲臨時租用了300平米的辦公室作為研發(fā)部，員工50人，租期5個月。去除這倆家納稅大戶，麗洲大廈的納稅數(shù)據(jù)為871萬，每平米稅收為321元。綠地至尊大廈3404.89萬元稅收分析：其中1667.38萬稅收來自在奉浦大道97號1201-1228室的中油奉賢石油有限公司有關(guān)的四家公司。去除這四家公司，綠地至尊大廈納稅數(shù)為1737萬元，每平米稅收為467元。租金收益/物業(yè)費收益按照各商業(yè)樓宇提供的辦公面積*租金*365計算，沒有考慮租戶的進入時間差異，而麗洲大廈反映其實際收益為計算數(shù)據(jù)的60%-70%，如計算租金收益為737.09萬，實際收益約為479萬。樓宇租戶成分分析企業(yè)性質(zhì)分析所有制中民營企業(yè)占70%以上，占絕大多數(shù)。可以看出目前奉賢自由、公平競爭的市場體制給許多有潛力的民營企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，濃厚的商業(yè)環(huán)境和氛圍以及發(fā)達的信息傳播機制也給民營企業(yè)發(fā)展不斷帶來新的契機。行業(yè)分布分析商務樓入駐企業(yè)涉及行業(yè)范圍較廣，有制造及工程業(yè)、銀行投資、運輸及物流、廣告文化策劃、貿(mào)易業(yè)等。在產(chǎn)業(yè)大類中：金融投資、專業(yè)咨詢等服務類企業(yè)約占38-40%，服務業(yè)包括銀行、投資、保險、廣告策劃、物流等各種服務業(yè)形態(tài)，這與上海正在大力推進服務業(yè)發(fā)展，積極進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，大量的服務業(yè)企業(yè)聚集商務樓，有利于享受特定優(yōu)惠政策，同時也推動了奉賢區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變；制造及工程類約占35-39%，傳統(tǒng)制造業(yè)仍舊是奉賢的強項；貿(mào)易類約占8-16%。經(jīng)營面積南方國際大廈的租用客戶平均租用面積大于麗洲大廈，但是即便如此，在南方國際，200平米以下客戶仍然占到了50%左右，而綠地至尊大廈200平米以下客戶占89%，絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營面積較小。從業(yè)人數(shù)南方國際大廈統(tǒng)計情況顯示，50人以下的小型企業(yè)占67%，大于200人的企業(yè)僅一家。而麗洲大廈除了三家政府單位人數(shù)未統(tǒng)計以外，僅有一家50人企業(yè)，其他全部都是50人以下企業(yè)。注冊地落地率分析注冊落地率注冊在商務樓內(nèi)注冊在奉賢注冊在外區(qū)南方國際大廈5%67%28%麗洲大廈32%55%13%綠地至尊大廈50%50%注冊信息統(tǒng)計較困難，表上比率是綜合比較了大廈管理部門的統(tǒng)計信息和稅務征收部門的反饋信息后得出的統(tǒng)計結(jié)果。第三部分奉賢區(qū)商業(yè)樓宇發(fā)展的問題剖析與中心城區(qū)相比，奉賢區(qū)的樓宇經(jīng)濟尚處在初步階段，主要存在以下幾個方面問題。屬地納稅問題尤為突出。屬地納稅問題是調(diào)研過程發(fā)現(xiàn)的最大問題。雖然三個商務樓的出租情況良好，集聚了一批經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，但從南方國際的統(tǒng)計來看，有28%的企業(yè)雖然實際辦公地點在奉賢，卻由于工商注冊或稅務登記沒有在奉賢，稅收并未實際交納在奉賢，降低了商務樓對地方稅收的貢獻，這也確反映了商務樓目前的配套優(yōu)惠政策對企業(yè)效果不明顯。綠地至尊大廈的稅收落地率更低，僅有50%左右。對于商業(yè)樓宇的開發(fā)者和管理者來說，首先要保證商業(yè)樓宇的出租和出售情況良好，對屬地納稅問題的重要性沒有認識。工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)曾做過專題研究和整治，屬地納稅問題分三種情況：第一類是注冊在外地的企業(yè)，開發(fā)區(qū)經(jīng)過多次實地走訪，大多數(shù)企業(yè)都辦理了駐上海分支機構(gòu)，稅收收回情況較好；第二類是注冊在上海外區(qū)的企業(yè)，因為各種歷史原因，稅收很難收回來；第三類是注冊在工業(yè)園區(qū)之外的奉賢區(qū)內(nèi)企業(yè)，歷史原因加上人情因素，稅收回收的難度更高。經(jīng)整治后，麗洲大廈的屬地納稅情況明顯好于南方國際大廈，注冊在奉賢區(qū)內(nèi)的企業(yè)達87%，注冊在商務樓內(nèi)的企業(yè)達32%。如何把稅源轉(zhuǎn)化為實實在在的稅收，讓樓宇內(nèi)租戶經(jīng)營企業(yè)為區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟作出應有的貢獻，是值得研究的問題，更是政府部門的責任。商務樓宇經(jīng)營模式不同，政策支持力度有明顯差異。樓宇經(jīng)濟發(fā)展還處于相對盲目狀態(tài)，特別是小業(yè)主產(chǎn)權(quán)的綠地至尊，開發(fā)商將樓盤出售后基本沒有管理，小業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散，雖然有中介統(tǒng)一招租和物業(yè)公司日常管理，但由于入住企業(yè)直接和業(yè)主發(fā)生合同關(guān)系，中介公司和物業(yè)公司對入住的企業(yè)沒有管理能力，政府也無從給予相應的政策。相比較而言，南方國際大廈和麗洲大廈有一定政府背景，南方國際大廈的中小企業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策和麗洲大廈的生產(chǎn)服務性企業(yè)配套區(qū)政策都為大廈的招商提供了亮點。三、小業(yè)主產(chǎn)權(quán)的商務樓存在較多隱患問題。對于純租的商務樓而言，開發(fā)商作為大業(yè)主長期持有，會更注重項目作為長期投資所依賴的租金收益，因此會格外注重樓宇的建筑施工質(zhì)量、后期維護和資產(chǎn)管理。由于業(yè)主的唯一性，可以實施綜合的市場、租賃及管理戰(zhàn)略，會更好的管理租客的信息資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保物業(yè)整體的租金收益。而可售型商務樓，在硬件上雖然也完全可以達到較高標準，但開發(fā)商對于物業(yè)的負責期限最多不過一兩年，之后就出售給小業(yè)主分別持有，而小業(yè)主由于利益各不相同，因此必然難于統(tǒng)一管理。從三方面來看，分拆出售的商務樓難以達到較高的標準。其一，任何商務樓隨著時間推移，都存在一個大樓維護的問題。如果是拆分出售的商務樓，大規(guī)模的改造很難統(tǒng)一進行，比如說大堂顯得陳舊落后需要改造了，像這樣“大動作”的維護和改造就很難爭取到所有小業(yè)主的一致認可，雖然不改造也能維持，但很難繼續(xù)保持一流商務樓的水準。其二，知名的大租戶一般不愿進駐分拆出售的商務樓。大租戶一般不愿跟小業(yè)主分別討論租金問題，比如說跟A業(yè)主談好一個租金價格，但難保也能跟B業(yè)主談妥，到時候是留還是走，很難決斷。也有可能跟A業(yè)主談好了，B業(yè)主覺得你“跑”不掉，于是要求要加租金。而租戶的規(guī)模和質(zhì)量是影響商務樓品質(zhì)非常重要的因素之一。第三，在同一棟商務樓里存在多個不同業(yè)主難免產(chǎn)生同質(zhì)性競爭，業(yè)主之間為了爭取租戶而降低租金，導致租金出現(xiàn)“割喉”式競爭，大大降低商務樓應有的價值。綠地至尊的問題比較突出，由于開發(fā)商已經(jīng)將樓盤出售，現(xiàn)在由物業(yè)公司管理，小業(yè)主購買商務樓目的千差萬別，有的自用，有的投資。同時，小業(yè)主購買的商務樓單元還存在買賣上的流通性，隨著各自購買目的的不同，導致對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的維護極為困難。在此次統(tǒng)計中綠地至尊很多數(shù)據(jù)無法提供，今后如安全、消防等各項管理工作，都可能有想象不到的阻力和困難。四、樓宇集聚能力不強，主題招商不明確。樓宇集中度不高，各商務樓基本上呈點狀分布，還沒有形成類似中心城區(qū)商務樓宇高度集聚的商務區(qū)；與此同時，商務樓管理部門急于收回成本，對入住企業(yè)缺乏必要的篩選，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營范圍分散，無法形成綜合競爭力。南方國際大廈和麗洲大廈在主題招商方面的經(jīng)驗值得借鑒。南方國際在招商初期就未雨綢繆，提前將1-5樓6000平米的辦公賣給了中國農(nóng)業(yè)銀行奉賢支行，在遴選租戶的過程中注重重點吸引金融類企業(yè)入駐，奠定了樓宇金融的主題，加上靈活的中小企業(yè)園區(qū)政策和高起點的商業(yè)配套，能夠吸引高端的企業(yè)入??；麗洲大廈，采用了政府給予的“生產(chǎn)企業(yè)服務配套區(qū)”政策，通過建設企業(yè)俱樂部，引進物業(yè)管理商，配以商務中心、銀行、郵政等配套服務，也吸引了廣大的民營中小型企業(yè)。第四部分奉賢區(qū)商業(yè)樓宇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略一、奉賢區(qū)發(fā)展商業(yè)樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢1、區(qū)位交通優(yōu)勢。目前，奉賢區(qū)內(nèi)已有3條高速公路，4條省道，在建干線公路5條，規(guī)劃待建干線公路2條。憑借東海大橋、杭州灣大橋，從奉賢出發(fā)可以快速到達洋山港及杭州灣南岸地區(qū)。另外，連接中心城區(qū)和大虹橋樞紐的軌道交通5號線延長段正在規(guī)劃建設當中。境內(nèi)還有浦東鐵路貫穿并且設有一個二級站點（平安站）。完善的交通基礎(chǔ)設施，使得奉賢擁有四通八達的樞紐交通優(yōu)勢，進一步改善和優(yōu)化了奉賢的區(qū)位條件，使奉賢成為北起滬崇蘇沿海通道、南迄杭州灣北岸地區(qū)的沿海大通道的橋頭堡和重要節(jié)點。奉賢區(qū)與長三角地區(qū)尤其杭州灣南岸地區(qū)的物流、人流、信息流、資金流的流量正在加大、速度逐步加快，有利于提升奉賢區(qū)集聚現(xiàn)代服務業(yè)關(guān)鍵要素的能力。2、區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)模不斷增長，綜合配套服務功能正在完善。近年來，奉賢區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)穩(wěn)步增長，總體規(guī)模不斷擴大，為地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化做出了重要貢獻。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，奉賢區(qū)服務業(yè)增加值從2005年的65.8億，提高到2010年157.66億，年均增長率超18%，高于同期地區(qū)增加值17.7%的年均增長速度；占地區(qū)增加值的比重由從2004年的29.5%上升到2010年的31.94%，提高了2.44個百分點。作為上海首批現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)之一的南橋中小企業(yè)總部商務區(qū)建設已初具規(guī)模，以東方商廈百貨店為龍頭的百聯(lián)南橋購物廣場（北區(qū)）已建成開業(yè)，集商業(yè)、辦公、會展和餐飲休閑為一體的綜合商辦項目中國中小企業(yè)大廈建設已規(guī)劃建設，將引進中國中小企業(yè)協(xié)會，為引進中小企業(yè)構(gòu)建推廣平臺。生產(chǎn)性服務業(yè)功能區(qū)已建成南郊賓館、農(nóng)業(yè)要素交易所、石油交易平臺、聚潤廣場等若干賓館、辦公、交易平臺項目，將進一步培育生物技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新、技術(shù)檢驗、生產(chǎn)認證等生產(chǎn)性服務業(yè)?？萍紕?chuàng)新園區(qū)已建成智尊大廈、方舟大廈和麗洲大廈等商務辦公和賓館類設施，將聯(lián)合高校和科研機構(gòu)，形成高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展新能源、光儀電、生物技術(shù)和信息網(wǎng)絡等新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、服務外包、專業(yè)服務業(yè)。東部物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成良好態(tài)勢，為奉賢先進制造業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好物流環(huán)境?！昂贾轂潮卑堵糜涡蓍e帶”實現(xiàn)多層次開發(fā)，碧海金沙、都市菜園等旅游項目運營狀況良好，探索旅游與體育等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，推動旅游產(chǎn)業(yè)增長方式轉(zhuǎn)變。大學園區(qū)配套設施日益完善，產(chǎn)學研緊密結(jié)合的區(qū)域創(chuàng)新體系逐步構(gòu)建。3、面臨著上海加快郊區(qū)重點新城建設的新機遇。“十二五”期間，上海堅持城鄉(xiāng)一體、均衡發(fā)展，把郊區(qū)放在現(xiàn)代化建設更加重要位置，進一步將建設重心轉(zhuǎn)向郊區(qū)，重點建設若干與長三角聯(lián)動發(fā)展的新城。奉賢區(qū)將牢牢抓住上海加快郊區(qū)新城建設的重大戰(zhàn)略機遇，聚焦南橋新城開發(fā)建設，著力加強功能性開發(fā)和提高綜合配套水平，進一步完善城市形態(tài)，優(yōu)化城市功能，促進產(chǎn)城融合發(fā)展，加快建設成為上海服務長三角南翼以及大浦東開發(fā)的樞紐和門戶、上海杭州灣北岸地區(qū)的綜合性服務型核心城市，為大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)提供了新的機遇。4、價格優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，上海市中心商務樓宇租金在15元/平米/天,內(nèi)、中環(huán)之間在5元/平米/天，中、外環(huán)之間在2-3元/平米/天，而奉賢目前的商務樓價格在1-2.5元之間，價格上有較大的優(yōu)勢。與奉賢毗鄰的江浙地區(qū)，是全國中小企業(yè)最發(fā)達最活躍的地區(qū)，龐大的中小企業(yè)群體為奉賢商務樓注入了極大的發(fā)展?jié)摿?。政府加強主動服務，助力商務樓宇發(fā)展加強統(tǒng)計監(jiān)測建立奉賢區(qū)商務樓統(tǒng)計調(diào)查制度和相關(guān)數(shù)據(jù)庫，增強對商務樓發(fā)展的跟蹤、監(jiān)測和調(diào)研。要按國際慣例和通行的規(guī)則，準確、全面、科學地設立統(tǒng)計指標體系，把日常調(diào)查與經(jīng)常性專題調(diào)查結(jié)合起來，力求如實地反映不同時期全區(qū)商務樓宇經(jīng)濟發(fā)展的全貌，為區(qū)委、區(qū)政府及時了解進程、發(fā)現(xiàn)問題、做出決策，提供可靠、詳實的依據(jù)。2、加強系統(tǒng)規(guī)劃，優(yōu)化空間布局，提高集聚輻射能級，提升發(fā)展水平。加大對商業(yè)樓宇發(fā)展的宏觀指導，按照奉賢區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展重點“一核五區(qū)”空間布局體系，即南橋新城為核，現(xiàn)代物流特色功能區(qū)、金融后臺特色功能區(qū)、旅游休閑特色功能區(qū)、環(huán)大學園特色功能區(qū)、文化創(chuàng)意特色功能區(qū)五大功能區(qū)，沿大型交通基礎(chǔ)設施和依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局商務樓宇。加強商業(yè)樓宇集聚化，區(qū)域人流、物流、資金流、信息流的整合功能逐步形成，形成有核心競爭力的商務樓集聚中心，促進總部經(jīng)濟不斷集聚，能夠體現(xiàn)長三角地區(qū)、尤其是上海郊區(qū)商務樓宇發(fā)展水平，實現(xiàn)突破性發(fā)展，促進“點上集聚”與“面上平衡”同步改善。3、加快研究商業(yè)樓宇的不同經(jīng)營模式，制定有針對性的扶持政策。全面梳理并深入研究現(xiàn)有商業(yè)樓宇不同經(jīng)營模式，加快制定并落實有針對性的商務樓宇經(jīng)濟發(fā)展扶持政策，制定相關(guān)實施細則，使區(qū)內(nèi)商業(yè)樓宇運營有政策可循，享受相對平等的政策待遇，包括投資導向、用地、項目審批、稅收優(yōu)惠、貼息貸款、用電、用水、用氣價格等方面的扶持政策，進一步扶強扶優(yōu)，鼓勵有條件的商務樓做優(yōu)做強，積極申報商務樓評級，提高樓宇質(zhì)量和品牌意識。4、架構(gòu)政企溝通橋梁，成立商務樓聯(lián)合會。成立商務樓聯(lián)合會，一方面有利于政府部門深入管理，加強與商務樓企業(yè)的聯(lián)系，聽取企業(yè)實際困難和意見，把政府信息及時反饋到企業(yè)，實現(xiàn)政策的兌現(xiàn)和落地；一方面，有利于號召企業(yè)勇?lián)鐣熑危餐S護社會和諧；另一方面，為樓宇內(nèi)企業(yè)間的溝通交流搭建了平臺，可以在組織職工技術(shù)培訓、開展員工文體活動、受理職工維權(quán)投訴等方面聯(lián)合開展工作。建立聯(lián)席會議制度，解決疑難問題，營造良好的投資環(huán)境。充分調(diào)動政府各部門力量，建立聯(lián)席會議制度，不分隸屬關(guān)系，積極為商務樓企業(yè)提供服務，努力解決樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的困難和問題，促進樓宇經(jīng)濟的健康發(fā)展。針對稅收屬地管理這個焦點問題，工商、稅務、各鎮(zhèn)開放區(qū)及其他管理部門在區(qū)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，要加強部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，緊緊圍繞稅源建設這個中心開展工作，通過異地納稅治理、納稅異常企業(yè)整治等綜合治稅、協(xié)稅護稅專項治理措施完善稅源管理、強化稅收征管、確保稅收應收盡收，形成了全區(qū)上下協(xié)調(diào)配合、齊抓共管的良