武漢市P(2014)013號(hào)地塊可行性分析報(bào)告

武漢市P（2014）013號(hào)地塊市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、項(xiàng)目概況1、地塊位置2、地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、地塊周邊環(huán)境分析二、區(qū)域規(guī)劃分析1、功能定位2、整體布局3、規(guī)劃重點(diǎn)三、區(qū)域市場(chǎng)分析四、地塊SWOT分析五、產(chǎn)品建議附：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目情況項(xiàng)目概況地塊位置該地塊位于武漢市武昌區(qū)民主路668號(hào)，四面環(huán)街，北臨民主路，東臨安家灣，西北臨中南二路。

信息獲取時(shí)間2014/1/30信息獲取渠道武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局土地上市時(shí)間2014年4月上市方式招標(biāo)土地所屬區(qū)域武昌區(qū)民主路土地面積6720平方米規(guī)劃可用地面積待定規(guī)劃用地性質(zhì)商服用地地上現(xiàn)狀物熟地周圍環(huán)境行政配套：湖北省委、省政府、省人大、省政協(xié)、省教育廳、水利廳就醫(yī)條件:第七醫(yī)院、街道口的華夏醫(yī)院、廣州軍區(qū)總醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院等就學(xué)條件:武漢小學(xué)、二十五中、武珞路中學(xué)、十五中、糧道街中學(xué)、十四中、武漢中學(xué)、何家垅小學(xué)、伊凡幼兒園、付家坡小學(xué)等商業(yè)環(huán)境:中建廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、中南商業(yè)大廈、洪廣寶座、華銀大廈、中國(guó)人民銀行、華夏銀行、中建工行大廈、國(guó)際金融貿(mào)易大廈、銀泰商業(yè)廣場(chǎng)、蘇寧電器、屈臣氏、家樂(lè)福等頂級(jí)商業(yè)配套等

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二、規(guī)劃要求容積率5.0建筑密度30%綠地率≥30%限高不詳建筑及道路退路要求后退15m地塊內(nèi)特殊要求不詳三、市場(chǎng)調(diào)研（一）概況簡(jiǎn)介地塊所在區(qū)域?qū)儆谖洳康禺a(chǎn)五大集中片區(qū)之一中南片區(qū)。中南片區(qū)，是指武漢市武昌區(qū)中南路沿線地區(qū)，北起洪山路，南至武珞路，東臨洪山公園，西接中山路，位于武昌區(qū)的核心區(qū)域。扼守武漢市內(nèi)環(huán)線之上，雄踞武漢市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心，交通便利，地位優(yōu)越，輻射面廣，為整個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的外部環(huán)境，完善的市政配套，優(yōu)美的自然環(huán)境，濃郁的文化氣息，雄厚的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)，區(qū)域涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育餐飲、娛樂(lè)和旅游等各項(xiàng)功能，是一個(gè)可居、可商、可娛的綜合性區(qū)域。自然環(huán)境中南片區(qū)有市內(nèi)最大的洪山廣場(chǎng)，占地10.8萬(wàn)平方米，是周邊居民消夏休閑的理想場(chǎng)所；區(qū)域內(nèi)有長(zhǎng)春觀、寶通禪寺，古樸肅穆，久負(fù)盛名；區(qū)域內(nèi)有以洪山寶塔、施洋烈士墓、洪山公園等為主體的洪山風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景宜人；區(qū)域周邊有東湖、沙湖等市內(nèi)大型湖泊，水文化豐富。區(qū)域人文環(huán)境中南片區(qū)作為武漢市老城區(qū)。為城市人居密集的區(qū)域之一。區(qū)域內(nèi)有湖北省委省政府、省發(fā)改委、省統(tǒng)計(jì)局等省級(jí)政府單位；有武漢大學(xué)、武漢美術(shù)學(xué)院、武漢音樂(lè)學(xué)院、水果湖中學(xué)、水果湖小學(xué)、武漢中學(xué)、武漢小學(xué)等省市重點(diǎn)學(xué)校。這里集中了省政府所屬10余個(gè)廳、局、委、辦的機(jī)關(guān)和20多所科研機(jī)構(gòu)和大專院校，政府要員、學(xué)界精英、社會(huì)名流，人文薈萃，文化底蘊(yùn)深厚。區(qū)域商業(yè)環(huán)境中南片區(qū)占據(jù)城市內(nèi)環(huán)線的核心地段，區(qū)域內(nèi)有中商廣場(chǎng)、\o"人民銀行"人民銀行大樓等6個(gè)高中檔\o"寫(xiě)字樓"寫(xiě)字樓，有中南路商業(yè)一條街，有中南商業(yè)大樓、中南世紀(jì)廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心、有家樂(lè)福、武商量販店等大型超市，有小東門大型的建材市場(chǎng)，門類齊全，品種豐富，商業(yè)氛圍可見(jiàn)一斑。區(qū)域交通環(huán)境中南片區(qū)出行極為便利，30多條公交線路，通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)包括了中南路、武珞路、中山路等城市主要干道，公交站點(diǎn)中南路站、中南路后站匯集了電1、電6、電8、72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多條線路，遍布武漢三鎮(zhèn)及遠(yuǎn)郊近城，可謂四通八達(dá)。(二)區(qū)域房地產(chǎn)供需狀況進(jìn)入20005年，武昌樓市顯得愈發(fā)火熱。以東湖新城和積玉橋新城為代表的武昌核心區(qū)域開(kāi)始發(fā)力，最終將形成著兩大中心城區(qū)與光谷新城、南湖新城并駕齊驅(qū)的互動(dòng)局面，這一互動(dòng)局面的形成，對(duì)武昌樓市來(lái)說(shuō)，意義非同一般。在次之前，雖然有“楚天都市花園”，“香格里?家園、銀海華庭等優(yōu)秀項(xiàng)目散見(jiàn)于武昌市中心，可是一直沒(méi)能形成足以和郊區(qū)樓市相抗衡的版塊效應(yīng)。東西湖新城和積玉橋新城這兩大片區(qū)的出現(xiàn)，將會(huì)從根本上改變這一尷尬的局面。隨著這一局面的形成，將會(huì)吸引一部分市民到東湖新城和積玉橋新城區(qū)置業(yè)，在一定程度上減輕了中南片區(qū)的居住壓力。隨著香格里家園和楚天都市花園這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售接近尾聲，中南片區(qū)也變得沉寂起來(lái)?，F(xiàn)在，該區(qū)域僅有2008新長(zhǎng)江扥5個(gè)在售的項(xiàng)目，因?yàn)橐?guī)模，檔次，價(jià)格等因素，在售的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況都比較平淡，對(duì)區(qū)域住宅的影響力也相對(duì)較弱，但2008新長(zhǎng)江廣場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較大，且品質(zhì)也相對(duì)較高，為中南片區(qū)上半年的樓市增添了些許亮色。

(三)區(qū)域內(nèi)土地出讓情況2013年11月04日，武漢菩提金楚天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已掛牌出讓的方式拿下了位于武昌區(qū)岳家嘴（中北路東側(cè)）的城市建設(shè)用地。該地塊共4.8648公頃。平均每畝13946萬(wàn)元。2013年11月28日，武漢群投時(shí)代昂地有限公司已88890萬(wàn)的供應(yīng)價(jià)格拿下了位于武昌區(qū)臨江大道387號(hào)的A塊地。該地塊可開(kāi)發(fā)面積4.03121公頃，平均每畝22045萬(wàn)元。目前，中南片區(qū)土地已基本開(kāi)發(fā)完畢。目前該區(qū)域的可開(kāi)發(fā)用地主要是城中村造項(xiàng)目。四、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)S：為中鐵七局武漢工程有限公司原址，土地平整，已為熟地，可節(jié)省“七通一平”費(fèi)用。該地段為城市內(nèi)環(huán)，位置極佳，且北臨民主路，毗鄰地鐵2號(hào)線和4號(hào)線交匯處，四通八達(dá)。地處武漢傳統(tǒng)商圈中南商圈，人流量大，商業(yè)價(jià)值極高。地段周圍教育，醫(yī)療等配套設(shè)施完善。劣勢(shì)W：該地段為老城區(qū)，自然環(huán)境較差，且面積較小，不具備整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)O:該地段周邊華潤(rùn)置地公館、洪山花園、寧馨苑、陽(yáng)光年華等樓盤(pán)，商業(yè)+住宅的集聚優(yōu)勢(shì)將集中顯現(xiàn)，大大提升了區(qū)域的價(jià)值。該地段為武昌五大房地產(chǎn)集中區(qū)域之一，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，極具投資潛力，且周邊高校，科研單位眾多，人均收入高，購(gòu)買力強(qiáng)。威脅T：周邊匯集眾多有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，虎視眈眈，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2014年全國(guó)房地產(chǎn)樓市不容樂(lè)觀，部分樓市價(jià)格下跌，帶來(lái)負(fù)面影響。五、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏1、2014年4月底獲取土地使用權(quán)。2、2014年7月1日前辦理前期手續(xù)，進(jìn)場(chǎng)施工。3、2014年12月底前開(kāi)盤(pán)銷售。六、測(cè)算結(jié)論主要建筑形式商服、住