新酒店策劃、定位、推廣策劃方案報告

第一章市場篇3.港口經濟第二章項目篇第三章定位篇第六章銷售篇XXX就是一個城市。規(guī)劃至2020年，市域總人口169萬，其中城市人口142萬人(含外來人口80萬),城市化水平84%,市域城鎮(zhèn)建設用地控制在171平方公里。距上海98公里、蘇州58公里、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機場98公里，上海浦東機場150公里，南京祿口機場200公里。全市總面積999平方公里，人口85萬。因為其獨特的地理位置和成熟的交XXX市境內有長江沿線得天獨厚的天然國際商港--XXX港，長江岸線達60凍不淤、安全避風、常年作業(yè)。現有萬噸級以上泊位33個，2004年完成貨物吞吐量6397.8萬噸，其中集裝箱運量32.8萬標箱，分別增長41.8%和32.6%。同世界上140多個國家和地區(qū)有貨運往來，我國最重要的出口港之一。2004年，批辦三資企業(yè)200家，注冊外資13.2億美元，比上年增長11.3%,到帳外資6.4億美元，增長6.4%,其中到帳外資驗資數2.88億美元。XXX保稅區(qū)、省級開發(fā)區(qū)、揚子江化學工業(yè)園和揚子江冶金工業(yè)園注冊外資、到帳外資分別占全市的51.6%和53.8%,3個鎮(zhèn)注冊外資超1億美元，2個鎮(zhèn)實現了翻番。全市當年共批辦投資超千萬美元項目82只，注冊外資11.5億美元，分別增長61%和44.1%。出口超千萬美元企業(yè)達到40家，江蘇國泰國際集團出口連續(xù)四年位居全省級外貿集團首位。外經合作不斷拓展，勞務輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣(市)首位。從這些數據中能夠看到XXX經濟發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎，其中也包含了酒店行業(yè)的長足發(fā)展。4、城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團突出購物公園建設；城東組團加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設；暨陽湖建設全面展開；1)城北組團嚴格控制。2)整個城市都是朝著建設成為長江三角洲一個富有特色和競爭實力的港口工業(yè)城市，一個富有內涵和獨特個性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。3)5、市場篇總結4)社會娛樂消費比重逐步加大，社會消費支出將迅猛增大。5)隨著各項商務活動的開展，城市對各項商務設施，特別是酒店需求，6)同時商業(yè)設施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會快速發(fā)展。7)城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進商業(yè)，服務的快速發(fā)8)經濟的迅猛發(fā)展，促進了企業(yè)的商貿往來，導致企業(yè)的各類商務人士對商務性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營造了一個持續(xù)上升的大環(huán)境。本項目為產權式酒店，進入此市場的時機恰到好處。1、項目介紹項目地理位置>酒店位于XXX市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心——暨陽路，座落在全國>產品概論酒店管理公司：香港萊福仕酒店管理(集團)有限公司占地面積：3082.8平米建筑層高：9層總高度：48米>道路交通都是XXX地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。集市、影院、娛樂場所)XXX市中醫(yī)院，河西路120號：XXX市婦幼保健所◆學校：機關幼兒園(暨陽中路)、東渡藝術幼兒園(暨陽中路東渡花園內)城北小學(海關路)、暨陽實驗小學(云盤路)、云盤小學(暨陽中路)、市實驗小學(陳家場路)XXX市特殊教育學校(沙洲東路247號)◆影院：大戲院(暨陽中路)世紀天華影城(步行街)娛樂場所：多個酒吧及娛樂總會集中于(沙洲中路西段),步行街購物娛樂20XX年第一季度XXX市酒店行業(yè)經營情況(單位：萬元)季度平均房價上升了40元/間.天，主要原因是因為國貿、馨苑度假村、沙洲賓沙洲賓館(四星)景海大酒店(三星)現現有地塊(現有項目)以下優(yōu)勢，劣勢，機會點和威脅點；A.整個經濟業(yè)態(tài)多元化，貿易頻繁，經濟繁榮C.港口城市，經濟持續(xù)性強，城市進入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務業(yè)和港口D.XXX城市發(fā)展的趨向是汽車經濟時代，為高端投資產品，產權式酒店這0機會分析A.工業(yè)經濟持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對商務酒店需求增B.周邊城市的發(fā)展，帶動XXX當地消費群第四章定位篇1)XXX國家公務員年齡在25-45歲之間，有一定的經濟基礎，有投資2)XXX收入較高的職員年齡在25-45歲之間，有一定的經濟基礎，有投資例在15%左右來自溫州，江陰等地的30-45左右，相當成熟的投資客，把投資的眼光從一股票投資古董投資基金投資8%年回報市場波動嚴重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少不確定低高高中低高專業(yè)要求低具備一定的財務分析能力，同時有很好的心理素質對于古董有一定的專業(yè)知識委托管理，或者委托管理自我管理或者委自我管理自我管理股票投資古董投資基金投資15-20萬10萬以上即可10萬以上10萬以上不定20萬以上有很多經歷對注重古董專業(yè)人對宏觀經濟和政策有相當的了解；具備相當的管理經不希望投入太多的精理素質好充足時間；具有充裕的具有充足的時間資金量不是十分充足心理素質好有一定的專業(yè)知識資金十分充足人脈資源充足可行較不可行較不可行較可行較可行較可行>產品規(guī)劃總建筑面積在1.6萬平方米；配有現代化設施的3個大小會議室、多功能廳；>產品設計要滿足XXX商務人士需求的綜合性酒店。滿足商務人士的高品位，還將把餐飲文化進行傳KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務人士的工作疲勞我們在8樓設置專業(yè)的商務大廳，其是集會議，恰談，演講令精裝修產品1)運營回報方法：現有市場的租金調查(數據來源—銷售部)4星級酒店的租金情況在260-280元上下，同時其入住率控制在60%-—70%之間見表格月收益天租金天數運營成本總價(萬)首付4成(萬)(萬)月還款凈收益10萬的貸款月還款數額假定條件：首付4成天租金260元(銷售部提供);入住率0.6：根據市場測算；運營成本0.33：根據酒月收益=天租金260元*天數365*入住率0.6*(1-運營成本0.33)凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金(預計)還款總數額=月還款2679.15/10萬月貸款還款數*10萬總價=首付部分+還款總數額故此定價在38.96萬元單價在7000元左右。2)類比方式定價法周邊的普通住宅的房價在4000-5000元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內面積的在50左右，綜合內部的配套服務等故此6000左右我司建議該項目的定價應為6500元——7000元第四章產品建議>房間劃分1)房間的面積在40-60之間(建筑面積),保證低總價的控制>2)房型規(guī)正>動線部分>以后內部的動線明確，每層的服務設施的房間都放在最中心的位置，保>其他配套設施的建議KTV,棋牌等娛樂功能閑廳等大堂：大理石地面窗：亞鋁高級型材(表面氟炭處理),中空玻璃空調：江陰雙良集團，120萬卡中央空調用電：1000KVA集中供電加160KW發(fā)電機組電梯：三臺三菱點電梯建議價格范圍：1000-1500元/平方米第五章市場推廣篇>推廣原則引起注意attention;吸引大眾的視投資性：產品是最合適的投資產品(見上面的選擇times贏家——8%,8%,8%固定回報，贏家選擇。置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤(在裝修上，門牌號碼等上下功夫)廣告總體策略(AIDA)引起注重，引起興趣，引起欲望，實施行動廣告的階段性劃分導入期(9月一10月中旬)：培養(yǎng)購買欲望期；必須具有一定的煽動力，強銷期(10月底—12月)：這是一個決定成敗的時期，銷售到了最為關鍵迫感。施加外來的壓力(促銷活動策劃：詳見公關活動內容)持續(xù)期(12月—06年2月)：在這個階段，我們需要做到的是，讓已經購收盤期(06年2月到06年3月)：此階段的推廣在于能夠堅定投資者的信針對目標市場-XXX,溫州，江陰等地的接受信息的習慣，用大眾媒體唱根據媒體資源的分析中，我們選擇的媒體集中在TOP3前的媒體>XXX媒體推廣表(詳見附件1)軟性新聞主題堅持用第三者的語言去描述，增加軟文真實性和可靠性。把話題深入，投放頻率及規(guī)模

持續(xù)期：形象廣告，但是產生費用較低的廣告為重點(樓盤外墻的巨幅廣告)3公關活動策劃?活動一：新聞發(fā)布會(引起注意)時間：20XX年8月底注意點：利用市府的影響力來對我們的主要目標客戶群之一一活動二：萊福士集團經營講解會(引起興趣)時間：20XX年9月初活動三：會員優(yōu)惠行動(引起欲望)時間：20XX年9月初內容：前來預訂的前10名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠2萬元(定金1萬元)前來預訂的前20名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠1萬元(定金1萬元)并同時時間：20XX年9月中前來簽約的前20名客戶可得賽歐首期轎車一輛(2萬元)第六章銷售篇總價成月按揭回報月收益月凈收益3凈收入3年后的資產總值(增長總價成月按揭(10年)回報率月收益月凈收益入3年后的資產總值(增長20%)二、首付5成的購買方式總價首付5成月按揭回報率月收益月凈收益入3年后的資產總值(增長總價首付5成月按揭回報月收益月凈收益入3年后資產總值(增長20%)凈收益為326元，3年總凈收益為11719元；保守估計產品的增值，3年后產品價值為42萬整。你在3年將獲得純利潤8.1719元。經營總利投資客回35萬總價的房型，入住率在60%;40萬總價的房型，入住率在70%;280元是根據XXX的四星級酒店的收費標準預測260元/天租金是在280元的基礎上做一定的調整，減少風險性經營總利潤=經營總收入*60%(運營成本為40%)每年需要歸還投資客固定的回報9%運營總利潤36792〉年回報2800036792的回報是根據入住率在60%的情況下計算獲得，酒店在后期經營將遠遠超過這個入住率，達到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與前期蓄水期：(客戶積累期)旨在前期造勢，通過大量的軟新聞及公關活動，炒作各項題材以孕育市場。提高客戶對本案的心理預期度和心理價位，積累意向客戶，為開盤作好鋪墊。(意向簽約為80%)開盤強銷期：因本案導入“攻心為上”的策略，由此對開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過于保守，因為開盤期間的銷售成敗對本案成功是非常關鍵的。所以，銷售蓄水期和開盤期的廣告攻勢為本次廣告運作中最為重要的一環(huán)，必須在市場上產生充足的效應。(實際簽約(50%)銷售持續(xù)期：此期間為強銷期后，樓盤銷售進入狀態(tài)，開盤期廣告攻勢已降溫，可能會產生客戶來電量和看房人數降低的現象，可視銷售實際狀況，對廣告