丁蘭料小區(qū),發(fā)改委立項申請報告

目錄第一章項目申報單位及項目概況 11.1項目申報單位情況 11.1.1企業(yè)概況 11.1.2組織機構(gòu) 31.2項目概況 31.2.1項目名稱 31.2.2建設(shè)地址 31.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 41.2.4投資規(guī)模 41.2.5資金籌措 51.2.6項目實施計劃 51.3市場分析與預(yù)測 51.3.1隆林縣概況 51.3.2項目建設(shè)背景 101.3.3隆林房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)狀 111.3.4項目投資環(huán)境分析 121.4本項目SWOT分析 131.4.1優(yōu)勢分析（Strengths） 131.4.2劣勢分析（Weakness） 151.4.3機會分析（Opportunities） 161.4.4威脅分析（Threats） 17第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 182.1擬建項目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系 182.2擬建項目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系 192.3擬建項目與相關(guān)行業(yè)準入的關(guān)系 202.3.1房地產(chǎn)行業(yè)準入相關(guān)規(guī)定 202.3.2企業(yè)及項目與行業(yè)準入相關(guān)規(guī)定的符合性 24第三章項目選址及土地利用 253.1項目選址及用地方案 253.1.1項目用地選址 253.1.2場址土地權(quán)屬類別、占地面積及土地獲取方式 253.1.3土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃情況 253.1.4占用耕地概況 263.1.5用地平衡分析 263.2土地利用合理性分析 263.2.1土地使用的法律、法規(guī) 263.2.2本項目的土地利用情況 28第四章資源利用及能源耗用分析 294.1建筑節(jié)能 294.2結(jié)構(gòu)節(jié)能 304.3節(jié)水措施 304.4電氣節(jié)能 31第五章環(huán)境和生態(tài)影響分析 345.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 345.1.1地形、地貌、水文地質(zhì)等條件 345.1.2項目建設(shè)條件 355.2項目對生態(tài)環(huán)境的影響 365.2.1項目施工期對環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在： 365.2.2項目運營期對環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在： 365.3環(huán)境保護對策 37第六章經(jīng)濟影響分析 396.1財務(wù)經(jīng)濟分析 396.1.1建設(shè)期及資金使用計劃 396.1.2資金來源及籌措方式 396.1.3財務(wù)分析 396.2區(qū)域經(jīng)濟影響分析 41第七章社會影響分析 437.1項目對當?shù)氐纳鐣绊懪c社會效益 437.1.1滿足不同層面消費者對住房的需求 437.1.2加速推進城鎮(zhèn)化進程 437.1.3帶動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 437.2當?shù)厣鐣l件對項目的適應(yīng)性分析 447.2.1不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 447.2.2各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 447.2.3地方文化狀況對項目的適應(yīng)程度 457.3社會風(fēng)險分析 457.3.1風(fēng)險 457.3.2對策 457.4結(jié)論與建議 467.4.1結(jié)論 467.4.2建議 47附表丁蘭料建材市場商住小區(qū)項目總投資估算表附件附件1營業(yè)執(zhí)照附件2項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件3項目宗地圖附件4委托書附圖附圖1總平面圖附圖2效果圖-第一章項目申報單位及項目概況1.1項目申報單位情況1.1.1企業(yè)概況企業(yè)名稱：廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)注冊號:451031200001932（1-1）企業(yè)資本:人民幣壹仟萬元法定代表人：付細根企業(yè)主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售機構(gòu)設(shè)置及人員分工：公司共35名職工，公司設(shè)立高層管理人員3人，下設(shè)工程部5人、銷售部7人、財務(wù)部3人，綜合部5人、后勤部12人。廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2011年１月，是經(jīng)隆林各族自治縣工商局批準成立的的民營企業(yè)，位于隆林縣新洲鎮(zhèn)民權(quán)街200號，注冊資金1000萬元，是一家資金較雄厚且具有較強綜合實力的新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。公司秉承“美化城市、美化生活”的企業(yè)使命，“以誠信創(chuàng)品牌”的理念來指導(dǎo)各項工作。自公司正式運作后不久，即進入快速發(fā)展階段。在現(xiàn)有項目開發(fā)建設(shè)的同時，公司為了實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，在項目籌備、團隊建設(shè)、資本運作等方面都未雨綢繆，夯實了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

鑫發(fā)投資正在由小到大，由弱到強，由粗放式管理到規(guī)范化管理，逐步建立起現(xiàn)代規(guī)范的企業(yè)管理制度并打造了一支過硬的管理團隊。在機構(gòu)設(shè)置上，共設(shè)銷售部部、工程部、財務(wù)部、綜合部和后勤部等五個部門。人員精簡強練，總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司還重點加強人才梯隊建設(shè)，使人力資源能持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。

公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責(zé)的精神精雕細琢項目的每一個細節(jié)，為社會提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費者創(chuàng)造最舒適的家園。丁蘭料建材市場商住小區(qū)項目是公司借助于國家對隆林建設(shè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，在隆林打造的一個中型高檔多層住宅項目，項目建成后將成為當?shù)匾惶幋硇越ㄖ１卷椖恳?guī)劃提倡“綠色人居”理念，明確界定各功能區(qū)域，結(jié)合自然條件，構(gòu)建界域清晰、聯(lián)系便捷并具有時代氣息的園林結(jié)構(gòu)布局，依托附近天然景致，營建生態(tài)景觀帶，聚山水之靈氣，塑造具有山水情懷的自然人居環(huán)境，竭力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、文明的生活環(huán)境。在適應(yīng)本項目正常運作的前提下，公司將以適當控制成本、加強風(fēng)險管控為主導(dǎo)，以小區(qū)品質(zhì)的創(chuàng)新研究和建設(shè)、銷售為主線，以財、物、人力等為管理支持，建立了體系化的公司管理機制，著力打造以土地、資本、團隊為重心的核心競爭力，確保公司快速穩(wěn)健發(fā)展。

展望未來，任重道遠，廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將繼續(xù)發(fā)揚自強求實、開拓進取、廉潔高效的企業(yè)精神，向百色乃至廣西房地產(chǎn)標桿企業(yè)的目標邁進。目前，公司除了大力地籌備項目的前期工作之外還在積極探索新的企業(yè)發(fā)展思路，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，嚴格加強宏觀調(diào)控市場分析，規(guī)范發(fā)展，服務(wù)社會，建立企業(yè)經(jīng)營的體制，提高服務(wù)質(zhì)量，讓公司不斷發(fā)展壯大，樹立良好的社會形象，力爭在激烈的市場競爭中掀起創(chuàng)業(yè)的新高潮。1.1.2組織機構(gòu)廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司共設(shè)有4個部門，機構(gòu)設(shè)置及人員分工：公司共35名職工，公司設(shè)立高層管理人員3人，下設(shè)工程部5人、銷售部7人、財務(wù)部3人，綜合部5人、后勤部12人。其組織機構(gòu)圖見圖1-1：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程部工程部綜合部財務(wù)部銷售部工程部工程部綜合部財務(wù)部銷售部1.2項目概況1.2.1項目名稱本項目名稱為丁蘭料建材市場商住小區(qū)項目1.2.2建設(shè)地址本項目建設(shè)地址位于廣西隆林縣迎賓路與新步行街交匯處。1.2.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：建設(shè)用地面積：14744.11平方米；總建筑面積：55734.87平方米。其中計算容積率總建筑面積：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面積46491.38平方米，非住宅建筑面積5212.93平方米（商業(yè)網(wǎng)點面積5122.96平方米，物業(yè)用房面積：89.97平方米）不計容積率總建筑面積3797．09平方米，其中地下室面積2153．64平方米，架空層面積：2492.25平方米建筑占地面積：1976．35平方米建筑密度：40％容積率：3.5綠地率：21.7％住宅總戶數(shù)：384戶其中3室2廳l衛(wèi)：343戶2室2廳l衛(wèi)：41戶公寓：40間居住人數(shù)(每戶按3。2人計算)：1372人機動車停車位：118個，其中地面停車位：118個非機動車停車位：3.0平方米1.2.4投資規(guī)模本項目總投資估算為13400.00萬元，其中：工程費用10165.70萬元，工程建設(shè)其他費用2241.71萬元（其中土地費用1005.00萬元），預(yù)備費用992.59萬元。具體見附表：丁蘭料建材市場商住小區(qū)項目總投資估算表。1.2.5資金籌措本項目總投資估算為13400.00萬元，資金籌措方式為全部由企業(yè)自籌。1.2.6項目實施計劃本項目的工程建設(shè)期為1年，從2011年9月開工，至2012年8月底竣工。本項目預(yù)計于2012年1月開始銷售，2012年12月銷售完畢。1.3市場分析與預(yù)測1.3.1隆林縣概況（1）隆林縣地理位置隆林各族自治縣是國家扶貧開發(fā)工作重點縣之一，位于廣西壯族自治區(qū)的西北部，是廣西最偏遠的少數(shù)民族聚居的貧困山區(qū)自治縣，地處云貴高原東南邊緣，地理位置為東經(jīng)l04°47′13″～105°40′49″，北緯24°22′20″～24°59′56″。東與田林縣為鄰，南和西南與西林縣接壤，北以南盤江為界，與貴州省興義市、安龍、冊亨縣為鄰。境內(nèi)東西長86公里，南北寬59公里，總面積3551平方公里。（2）國土面積隆林縣面積3551平方公里（355100公頃、532.65萬畝），人口密度110人/平方公里。其中：溶巖地區(qū)（石山）占34.92%，土山地區(qū)占65.08%。溶巖面積中，重度石漠化面積達8340公頃，中度石漠化面積達13224公頃，輕度石漠化面積37205公頃。（2）隆林縣土地資源隆林全縣耕地面積359306畝（23953.73公頃），占國土面積的6.75%。其中田92836畝（6189.07公頃），占耕地面積的25.84%，旱地266470畝（17764.67公頃），占耕地面積的74.16%，人均耕地0.92畝，人均有田0.24畝。（3）隆林縣森林資源隆林全縣林地面積400.88萬畝，占國土面積的75.26%。生態(tài)林226.28萬畝，占林地面積的56.45%，經(jīng)濟林25.27萬畝，占林地面積的6.3%，用材林103.12萬畝，占林地面積的25.72%，還有占林地面積8.8%的宜林面積35.3萬畝，2010年全縣森林覆蓋率62.31%。（4）漁業(yè)資源隆林全縣水庫水域面積96690畝（6446公頃），占國土面積的1.82%。其中，天生橋水庫85050畝（5670公頃），平班水庫9320畝（621.33公頃），龍灘水庫2320畝（154.67公頃）。（5）氣候及風(fēng)向隆林各族自治縣屬于低緯度較高海拔中亞熱帶季風(fēng)氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑。干濕季分明，冬半年盛行偏北風(fēng)，低溫，少雨，干燥；夏半年盛行南風(fēng)，高溫，高濕，多雨。由于地形地貌錯綜復(fù)雜，地面相對高度懸殊大，最高海拔1950.8m，最低海拔380m，氣候垂直差異大，“山高十丈，不大一樣”，形成了明顯的“立體氣候”。全縣分為溫暖、溫涼、較高寒和高寒等四個不同類型的氣候區(qū)?？h境內(nèi)極端最高氣溫39.9℃，極端最低氣溫-3.1℃，年平均氣溫19℃（6）水文地質(zhì)隆林縣海拔高度▽380米（沙梨河口）～▽1950米（斗烘坡），年均降雨量1157毫米，年均氣溫19.1℃。全縣水資源總量約為12億m3（不含南盤江過境水），人均水資源3052，高于全國全區(qū)人均水資源水平。全縣河流分屬南盤江和右江流域。除南盤江以外，全縣有大小河流118條，集雨面積10平方公里以上的共有27條。其中，流域面積在25平方公里以上的河流共有21條，河流總長572公里，流域面積3344.2平方公里，占全縣總面積的94.39%，年徑流量11.6億（7）水能水電隆林縣域內(nèi)除南盤江外，縣內(nèi)流域面積為25km2以上的21條主要河流中，水能資源理論蘊藏量為17.65萬千瓦。其中，蘊藏量超過1萬千瓦的河流分別是新州河、冷水河、冷平河、領(lǐng)好河和那東河5條，其水能資源約占全縣的75%以上。全縣共有裝機100千瓦以上水電站16座，總裝機容量達63757千瓦，年發(fā)電量12000萬千瓦時。設(shè)備平均年利用時間達到4000小時的有者隘電站1座，年利用時間在3000至4000小時以內(nèi)的有者隘二級站、梅達電站、泥浪電站3座，年利用時間在2000至3000小時以內(nèi)的只有壩后電站1座，其余的14座電站年利用時間均在2000小時以下。（8）基層組織與人口隆林全縣轄12個鄉(xiāng)、4個鎮(zhèn)，175個村民委、4個社區(qū)，2619個村民小組。2010年末總?cè)丝?9.06萬人，總戶數(shù)91608戶，其中農(nóng)業(yè)人口363284人，非農(nóng)業(yè)人口28188人，農(nóng)業(yè)戶82060戶，非農(nóng)業(yè)戶9548戶，女性191082人，男性200390人。人口出生率13.64‰，自然增長率8.48‰，出生人口性別比為1.1:1（計生統(tǒng)計口徑）。（9）民族結(jié)構(gòu)隆林各族自治縣是多民族的縣份，2010年末苗族人口97868人，彝族人口3993人，仡佬族人口2763人，壯族人口213295人，漢族人口73443人，其他民族人口110人，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝?1.2%。（10）城鎮(zhèn)化進程隆林縣城面積8平方公里（800公頃），縣城人口5.8萬人，綠化面積1.47平方公里，綠化率36.2%。（11）能源設(shè)施隆林以水力資源最為豐富，在南盤江上，現(xiàn)已建成的國家重點工程天生橋一、二級水電站，總裝機容量為252萬千瓦，年發(fā)電量132億千瓦時；自治區(qū)重點工程平班水電站已建成發(fā)電，裝機容量40萬千瓦，年發(fā)電量16億千瓦時，隆林占有該電站10%的股份；水能資源除南盤江為國家重點開發(fā)外，境內(nèi)小流域現(xiàn)已開發(fā)2.68萬千瓦，尚有14.97萬千瓦的電能可開發(fā)利用，隆林已成為國家西電東送能源發(fā)展戰(zhàn)略的重要基地之一。（12）交通通信隆林全縣16個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）均已開通公路和程控電話。近幾年來，通過實施公路大會戰(zhàn)、村村通電及廣播電視以及改善辦學(xué)條件等大會戰(zhàn)后，到2010年，全縣179個村均己開通公路、廣播電視、電話，為隆林的經(jīng)濟、社會發(fā)展打下了基礎(chǔ)。至2010年底，全縣公路總里程1734.478km，其中高速公路和連線48.93公里，國道45.831km，省道74.399km，縣道552.59km，鄉(xiāng)道99.892km，村道912.8361km。目前，隆林境內(nèi)已通高速公路，全縣境內(nèi)有高速公路25公里，一級公路4.9km，二級57.93km，三級143.461km，四級916.504km，等外公路586.623km。有路面里程1220.6km，占總里程的70.3%，無路面里程513.878km，占29.6%。其中，高級、次高級路面189.4km，占總里程的11%；中級路面618.22km，占35.6%；低級路面375.81km，占21.6%。（13）社會產(chǎn)值隆林縣在新歷史時期，始終堅持以黨的“十七”大精神為指導(dǎo)，高舉鄧小平理論的偉大旗幟，認真實踐“三個代表”重要思想，團結(jié)和依靠全縣各族人民，解放思想，開拓進取，較好地完成了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的各項目標任務(wù)。2010年實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值42.26億元（現(xiàn)價，下同），第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值6.58億元；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值24.54億元，其中工業(yè)生產(chǎn)總值22.67億元；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值11.14億元；2010年完成全社會固定資產(chǎn)投資14.41億元；財政收入3.949億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16162元；農(nóng)民人均純收入2900元。1.3.2項目建設(shè)背景隆林各族自治縣全縣人口39.06萬人，其中：非農(nóng)業(yè)人口2.82萬人，農(nóng)業(yè)人口36.24萬人，縣城新州鎮(zhèn)城區(qū)固定居民現(xiàn)有7147戶28472人。由于隆林地處偏遠，屬“老少邊山窮庫”地區(qū)，被列為國家扶貧開發(fā)工作重點縣之一。隆林縣可開發(fā)利用資源貧乏，經(jīng)濟欠發(fā)達，縣財政困難，難以籌集大量資金用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，包括城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)，2008年以來，逐步爭取到中央投資的廉租住房，每年有300套左右竣工；經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等因地方財政困難，建設(shè)速度緩慢，竣工使用只有218套。只能解決少部分城鎮(zhèn)居民住房問題，大部分中低收入家庭仍存在住房困難甚至無住房狀況，因此，住房問題仍是本屆政府重要的民生工程之一。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，農(nóng)民下山進城人口不斷增多，住房的需求量逐步加大，解決各族人民群眾的住房問題已成為本屆政府的頭等大事。為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決城區(qū)居民住房困難問題，必須多渠道籌措資金發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以緩解城鎮(zhèn)居民住房困難的局面?！堵×指髯遄灾慰h國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出“以打造獨具風(fēng)貌的民族特色山水園林宜居城市為重點的生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)”——城鎮(zhèn)化建設(shè)項目。以迎接自治縣成立六十周年為契機，以提升縣城城市建筑品位為突破口，以創(chuàng)建園林城市為目標，集中布局建設(shè)一批標志性建設(shè)項目，到2015年，力爭城鎮(zhèn)建設(shè)項目投資達30億元以上。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、形成特色的原則，堅持以民族文化和山水園林為重點，以突出地域文化特色為靈魂，以打造旅游城市品牌為核心，以創(chuàng)建園林城市和生態(tài)宜居城市為目標，統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，加快推進獨具特色的山水園林民族文化生態(tài)城鎮(zhèn)群落形成特色。進一步拉大縣城框架，拓寬城鎮(zhèn)發(fā)展空間，完善城鎮(zhèn)功能，充分利用新州河、者浪河、冷水河和南北兩頭山脈、民族風(fēng)情等資源優(yōu)勢和生態(tài)稟賦，打造現(xiàn)代化的濱河山水園林城市，成為百色市次中心城市。“十二五”末，力爭全縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_10萬人，城鎮(zhèn)化率達到45%左右?！笆濉逼谀ㄟ^招商引資開發(fā)房地產(chǎn)、政府補貼等方式興建經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房，多種途徑力爭全部解決城鎮(zhèn)居民住房困難問題。為了解決城鎮(zhèn)居民住房問題，必須多渠道籌措資金，積極招商引資，多方引進具有相應(yīng)資質(zhì)且信譽好的房地產(chǎn)商到隆林投資，以推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。因此，加快房地產(chǎn)開發(fā)，對促進隆林城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決全縣城鎮(zhèn)居民住房困難戶和無房戶的住房問題具有重要的戰(zhàn)略地位，項目建設(shè)很有必要。1.3.3隆林房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)狀2005年以來，隆林縣通過招商引資積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，目前已取得初步成效。據(jù)統(tǒng)計，至2011年7月底，隆林已引進房地產(chǎn)開發(fā)公司共有9家，城區(qū)規(guī)劃中房地產(chǎn)開發(fā)的宗地有11塊，占地面積約800畝。現(xiàn)已動工開發(fā)9個點，其中：已竣工3個點，建成住房38棟938套，建筑面積103184平方米（含一樓雜物房、車庫等用房）；在建6個點，計劃新建住房84棟2018套，建筑面積272669平方米（含一樓雜物房、車庫等用房）。然而，這與解決全縣城鎮(zhèn)居民住房困難戶和無房戶目標仍有一定的差距，據(jù)隆林縣房改辦不完全統(tǒng)計，至2010年底，城區(qū)尚有住房困難戶700戶，無住房2650戶，形勢仍然十分嚴峻。1.3.4項目投資環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，并且也是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，因此住宅建設(shè)及其消費成為推動國民經(jīng)濟增長的重要因素。中國房地產(chǎn)發(fā)展時間從上世紀90年代開始起步，在98年取消福利分房后，商品房市場得到了快速的發(fā)展；住房商品化是當時的主要目標；從2005年開始，房價開始呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，平抑房價成為關(guān)注的焦點。黨的十七大報告中提出了五大目標，即“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。住有所居是首次從黨中央的層面提出，揭示了未來房地產(chǎn)發(fā)展的新目標。根據(jù)世界各國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，在人均住房面積達到30.5m2之前，住房需求會持續(xù)旺盛，而我國2009年人均居住面積約為28m2，預(yù)計2015年實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30m2（2）我國各大商業(yè)銀行機構(gòu)在個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)方面，不斷完善服務(wù)種類和提高服務(wù)質(zhì)量，落實便民措施，擴大了需求人群面，推動了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。（3）隆林縣經(jīng)濟穩(wěn)步增長的態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的客觀環(huán)境。首先隆林縣國民經(jīng)濟連續(xù)保持著10%以上的增長速度，經(jīng)濟增長的質(zhì)量水平不斷提高，經(jīng)濟的健康、快速增長，有力地支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，城市化發(fā)展戰(zhàn)略的實施、農(nóng)村人口城市化步伐的加快，以及隆林縣放寬進城戶口遷入的政策，更為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利條件。1.4本項目SWOT分析本項目地塊位于隆林縣迎賓路與新步行街交匯處。位于縣城東部新區(qū)，是未來隆林繁華地段。所處的地理位置優(yōu)勢明顯、交通暢通便利，生活配套齊全。項目所擁有的自然景觀得天獨厚，為項目提供了優(yōu)越的大自然居住環(huán)境，是其它城市區(qū)域的住宅項目所無法比擬的。項目隸屬隆林縣重點規(guī)劃開發(fā)的城鎮(zhèn)，并且城鎮(zhèn)的配套設(shè)施正在日漸完善，這將十分有利于推動本項目成為片區(qū)內(nèi)地標性建筑。1.4.1優(yōu)勢分析（Strengths）（1）利于提升商品房的潛在價值本項目開發(fā)路線為中高檔多層住宅，有利于提高項目的社會形象，產(chǎn)生社會效應(yīng)，利于提升商品房部分產(chǎn)品的價值，亦利于為本項目日后的營銷推廣。項目憑借成熟的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計和完善的配套而成為片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)的樓盤，提升了項目的市場競爭力。隨著國家和區(qū)政府在居民保障性住房投入的增加，市區(qū)的高品質(zhì)樓盤將因量少無法滿足一些高端客戶的需求而價增，目前市區(qū)普通商品樓盤的毛坯均價在2200元/㎡左右,精裝的在4000元/㎡左右。而城區(qū)與本項目同性質(zhì)的高檔多層住宅的均價已飆生且日漸稀少，因此本項目在中高檔多層住宅稀缺的時候以低于市區(qū)同等價值樓盤的價格推出，既能滿足客戶的需求，又能使購買者能享受到高性價比的產(chǎn)品。（2）政府、媒體影響力巨大通過對隆林縣城區(qū)住宅項目進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)政府、媒體對場址所在地區(qū)的宣傳力度加大，極大的提升區(qū)域形象。特別是使消費者看到了區(qū)域的未來價值，吸引了眾多消費者來到該區(qū)域。（3）交通出行便利項目建址位于迎賓路與新步行街交匯處，迎賓路是隆林縣最主要的城市干道，與S322省道平行。已成為隆林縣城通往G324國道的主要路段，項目所在地址十分利于業(yè)主的出行，從本項目區(qū)到G324國道僅20公里即可到達與324國道的交匯點平班鎮(zhèn)，由此到百色市區(qū)150公里。至隆林350公里，得從項目建址到百色將耗時不到兩小時。（4）項目及周邊配套設(shè)施齊全項目各種配套設(shè)施齊全，將來建成的丁蘭料項目小區(qū)能給業(yè)主提供一個集社交、度假、養(yǎng)生為一體的休閑會所，同時結(jié)合本項目小區(qū)內(nèi)四大休閑園區(qū)將讓業(yè)主最大限度地脫離城市喧囂，回歸自然。項目所在場址,具有較成熟的生活配套，超市、菜市及醫(yī)院等，相對齊全，利于項目業(yè)主日后的生活居住。更為項目聚集人文氣息提供了可靠的保證。（5）宜人的生態(tài)環(huán)境及富于人性化的設(shè)計本項目在設(shè)計上充分利用地塊優(yōu)勢使各戶分區(qū)明確，在有專屬的前庭和后院同時保證每戶有兩個以上的停車位。居住設(shè)計上力保每層使用功能充分明確，特設(shè)一層的接待展示區(qū)、二層多功能居住使用區(qū)、頂層的休閑運動區(qū)。每戶均有大面積的露臺。主臥與書房相連使得利用面積增大而交通面積減少，提高戶型的使用率，立面上設(shè)計風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)的生活理念。1.4.2劣勢分析（Weakness）1、外部劣勢條件分析（1）區(qū)域形象：周邊私房群聚，居民素質(zhì)較差；（2）樓市情況：周邊低端產(chǎn)品充斥，樓市形象不佳；（3）由于地塊所屬隆林城區(qū)，但目前其鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展還比較落后，并且項目周圍現(xiàn)仍以農(nóng)田為主；（4）整個市場房價在逐步上漲，而居民收入沒有明顯看漲。2、內(nèi)部劣勢條件分析（1）交通：內(nèi)部的陸上交通產(chǎn)生噪音、尾氣、安全隱患；（2）噪聲影響：項目離城市干道和公路較近，噪聲相對較大，對日常休息有一定影響。1.4.3機會分析（Opportunities）（1）區(qū)域優(yōu)勢分析項目所在區(qū)域是個后發(fā)展城區(qū)，擁有大片可供開發(fā)的土地，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。隨著隆林經(jīng)濟的發(fā)展，這里將成為隆林縣新的投資熱土。（2）市場背景分析根據(jù)《隆林各族自治縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，因此作為隆林未來重點發(fā)展的區(qū)域?qū)⒔⑵稹耙灾行逆?zhèn)區(qū)為核心，布局合理、規(guī)模等級有序的村鎮(zhèn)體系”，完善鎮(zhèn)區(qū)的社會保障體系和社會服務(wù)體系，努力將隆林城區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護兩者高度和諧、具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、投資環(huán)境及人居環(huán)境的新城，同時也會帶來城區(qū)大量的住宅需求。（3）政策優(yōu)勢分析國家控制房價過度上漲的政策雖然已經(jīng)出臺，但是由于隆林縣的發(fā)展還需要大量的經(jīng)濟來帶動，因此隆林縣不在限購政策的范圍之內(nèi)，對本項目的銷售起到了比較有利的推動作用。（4）定位客戶群體需求分析隨著政府在保障性住房上的關(guān)注和投入，加上用于高檔多層住宅規(guī)劃的土地越來越少，廣西區(qū)內(nèi)外偏好高檔多層住宅的客戶的購買需求得不到滿足，因此位隆林縣周邊的本項目在這一大環(huán)境下的優(yōu)勢地位顯而易見。1.4.4威脅分析（Threats）（1）政策影響在2011年初推出了“限購令”和“一房一價”的政策后，全國二、三線城市的新建商品房同比下降約2%。各地房地產(chǎn)市場近期低迷的態(tài)勢使得處于觀望狀態(tài)的群體量不斷增加，對本項目2012年的銷售推出仍會有一定的影響。（2）同城同類競爭隨著隆林縣經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐了隆林，因此，消費者對建設(shè)工程質(zhì)量的好壞、小區(qū)綠化環(huán)境的優(yōu)劣和社區(qū)配套設(shè)施的完善與否都越發(fā)挑剔，這都促使開發(fā)商必須根據(jù)整個隆林縣的市場需求不斷提高樓盤的品質(zhì)、完善售后服務(wù)。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入2.1擬建項目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系目前，我國正處于全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟社會發(fā)展進入新階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，居民收入連年增長，消費規(guī)模不斷擴大，資源的消耗強度高，住房供需矛盾越來越突出。建立合理的住房消費模式，符合我國的人口、資源、環(huán)境條件和現(xiàn)階段經(jīng)濟社會發(fā)展的實際水平，有利于穩(wěn)定住房價格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向解決普通居民住房問題的方向發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民整體生活水平，是必須長期堅持的方針。我國人口眾多，土地、能源、資源都很緊張，人均占有量極低。其中：人均土地面積僅為世界平均水平的33%，人均耕地面積僅1.43畝，不到世界平均水平的40%；人均水資源擁有量為2200立方米，僅為世界平均水平的1/4，且土地和水資源地區(qū)間分布不平衡；1999年，我國人均礦產(chǎn)資源僅占世界平均水平的58%，人均石油可采儲量為世界平均水平的11%，天然氣為4.5%，煤為79%，鐵為42%，銅為18%，鋁為7.3%。我國資源的現(xiàn)狀難以維持占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源的高強度住房消費模式。最近幾年，全國每年新增城鎮(zhèn)人口1600萬人左右，新增建設(shè)用地400萬畝左右(其中用于城市發(fā)展用地100萬畝)。按現(xiàn)行城市規(guī)劃和居住標準計算，每年新增的居住用地可建造住宅2.75億平方米，尚不能滿足每年城鎮(zhèn)新增人口的住房需求。資源消耗快速增長，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點之一。我國住宅建設(shè)和使用所消耗的資源數(shù)量較大。據(jù)測算，住宅建設(shè)用鋼占全國用鋼總量的20%，水泥用量占全國總用量的17.6%，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的30%；住宅用水占全國城市水資源消耗的32%，住宅建設(shè)能耗占全國總能耗的30%，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達國家的2-3倍。目前全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積近44l億平方米建筑，全國僅有1%的既有建筑和5%的新建建筑能達到國家規(guī)定的節(jié)能標準，絕大部分還屬于高能耗建筑。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約15至17億平方米，預(yù)計到2020年底，全國房屋建筑面積將新增220至250億平方米。如果延續(xù)目前的建筑能耗狀況，建筑能耗將達到全國總能耗的45%以上。本項目位于隆林縣新洲鎮(zhèn)迎賓路與新步行街交匯處，符合隆林縣總體規(guī)劃的發(fā)展策略。2.2擬建項目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，并且也是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，因此住宅建設(shè)及其消費成為推動國民經(jīng)濟增長的重要因素。據(jù)經(jīng)濟專家分析，2007年全國商品房銷售總額還將保持增長勢頭，我國房地產(chǎn)市場需求量仍在增長。根據(jù)世界各國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，在人均住房面積達到30.5㎡之前，住房需求會持續(xù)旺盛，而我國2009年人均居住面積約為28㎡，預(yù)計2015年實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積30㎡，按照我國2006年城鎮(zhèn)人口5.77億計算，至少需增加住房近25億㎡，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)有較大的發(fā)展空間。中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入一個轉(zhuǎn)型期，就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移，從住宅的投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移，以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè)，因為我國的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素，況且目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達到了26㎡，住房的面積饑渴階段已經(jīng)緩解，應(yīng)當更強調(diào)住宅的功能質(zhì)量，給居民提供節(jié)能、省地、環(huán)保型的住宅。2.3擬建項目與相關(guān)行業(yè)準入的關(guān)系2.3.1房地產(chǎn)行業(yè)準入相關(guān)規(guī)定（1）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級及所應(yīng)具備的條件，并且規(guī)定未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。根據(jù)第十八條規(guī)定：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔任務(wù)。根據(jù)2007年3月22日起試行的《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實施細則（試行）》（桂建房[2007]15號）的規(guī)定，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。其取得條件如下：一級資質(zhì)：①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；④連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人，⑦工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二級資質(zhì)：①注冊資本不低于2000萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；④連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；⑥有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；⑦工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；⑧具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三級資質(zhì)：①注冊資本不低于800萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；③房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；④連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；⑤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；⑥工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；⑦具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑧未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。四級資質(zhì)：①注冊資本不低于100萬元；②從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；③已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；④有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；⑤工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；⑥商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑦未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（2）其他實際行業(yè)準入限制2004年以來，飛速上漲的房價和偏快的發(fā)展速度使得政府部門出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，政策的調(diào)控直接抬高房地產(chǎn)的準入門檻。作為行業(yè)重要的資源，土地供給被嚴格控制。政策進一步收緊了房地產(chǎn)信貸，開發(fā)商高度依賴的銀行資源將變得更為稀缺。因此，擁有土地資源和融資渠道的大型房地產(chǎn)公司實力迅速增強，行業(yè)的競爭壁壘逐漸抬高?！巴恋匦抡吆涂刂沏y行信貸兩手抓”，政策調(diào)控從兩個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)（但實質(zhì)是資金）相對抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻。2.3.2企業(yè)及項目與行業(yè)準入相關(guān)規(guī)定的符合性（1）項目產(chǎn)業(yè)政策符合性根據(jù)國家發(fā)改委第40號令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本），本項目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)模均不在該指導(dǎo)目錄的“限制類”和“淘汰類”之列，因此，本工程建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。（2）企業(yè)相關(guān)資質(zhì)符合性廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，企業(yè)相關(guān)資質(zhì)符合相關(guān)文件要求。3、企業(yè)資金實力廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊資本人民幣1000萬元，公司具有承擔本項目建設(shè)的資金實力。第三章項目選址及土地利用3.1項目選址及用地方案3.1.1項目用地選址本建設(shè)地址位于隆林縣迎賓路與新步行街交匯處，位置在隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場。項目區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的外部條件和政策環(huán)境，項目建設(shè)和自然條件良好，地理位置佳，項目周邊交通十分便利。3.1.2場址土地權(quán)屬類別、占地面積及土地獲取方式本項目用地由廣西隆林鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司取得，總用地面積為14774.11㎡（合22.161畝），項目用地性質(zhì)為住宅用地。3.1.3土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃情況項目的地址位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場。場地主要為旱地，場址內(nèi)無地面建筑物，項目已完成拆遷工作，下一步將進行場地平整，場址周邊道路和市政設(shè)施已基本建設(shè)完備。根據(jù)業(yè)主的設(shè)想與定位，并在隆林縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，確定本項目的建設(shè)目標是以新建住宅為主，建有配套設(shè)施及商業(yè)用房的住宅小區(qū)。項目規(guī)劃總用地面積14774.11㎡，總建筑面積：55734.87平方米。其中計算容積率總建筑面積：51604.39平方米，其中包括住宅建筑面積46491.38平方米，非住宅建筑面積5212.93平方米（商業(yè)網(wǎng)點面積5122.96平方米，物業(yè)用房面積：89.97平方米）不計容積率總建筑面積3797．09平方米，其中地下室面積2153．64平方米，架空層面積：2492.25平方米地上建筑面積同時建設(shè)與小區(qū)配套的周邊道路及綠化、停車場等，營造一個健康、舒適、方便的小區(qū)。3.1.4占用耕地概況本項目用地范圍內(nèi)無耕地，目前已經(jīng)完成征地拆遷工作。3.1.5用地平衡分析本項目用地劃分見下表。表3-1丁蘭料建材市場商住小區(qū)項目地塊用地平衡表序號用地構(gòu)成面積（㎡）比例（%）1建筑用地8074.1154.65%2道路用地及其他350023.69%3公共綠化320021.66%居住區(qū)用地總計14774.11100.00%3.2土地利用合理性分析3.2.1土地使用的法律、法規(guī)我國是世界人口最多的國家，約占全球總?cè)丝诘奈宸种?，而國土面積卻位居世界第三位，人均土地、尤其是可利用土地面積相對較少，土地資源十分寶貴?！吨腥A人民共和國土地管理法》計有八章八十六條，其中第三章第十七條規(guī)定：“各級人民政府應(yīng)當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，國土整治和資源環(huán)境保護的要求，土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。”第四章第三十六條規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地?！钡谖逭碌谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地時，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準農(nóng)民集體所有的土地的除外?！蓖恋乩每傮w規(guī)劃主要是：（1）根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總目標和戰(zhàn)略，確定預(yù)期要實現(xiàn)的，體現(xiàn)“五個統(tǒng)籌”的土地利用結(jié)構(gòu)和布局；（2）配置“公共物品”用地；（3）解決土地利用的負外部性問題；（4）制定解決土地利用問題，實現(xiàn)規(guī)劃目標的行動路線、方案和政策措施。城市可供開發(fā)的土地日益稀缺是不爭的事實。而在用于房屋生產(chǎn)的所有資源中，唯有土地是沒有價格彈性的，因為它不可復(fù)制?？梢灶A(yù)見，國家將會調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，進一步解決行業(yè)內(nèi)的深層次矛盾是大勢所趨，這也必將促使房地產(chǎn)業(yè)趨向更加健康與穩(wěn)定。3.2.2本項目的土地利用情況本項目位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場，在迎賓路與新步行街交匯處。項目規(guī)劃總用地面積14774.11㎡，本項目建設(shè)是以新建住宅為主，兼有商業(yè)及物業(yè)管理用房的住宅小區(qū)。周邊留有道路及綠化帶，既充分利用寶貴的土地資源，又符合現(xiàn)代小區(qū)住宅的布局及綠化率要求。該項目用地符合國家法律、法規(guī)，符合節(jié)約型土地的原則。第四章資源利用及能源耗用分析為推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會，進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標，必須大力推進經(jīng)濟建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟的形成，是促進資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。本項目屬于土地開發(fā)項目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在開發(fā)過程中按國家《民用建筑節(jié)能條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第530號）和《廣西壯族自治區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DB45/T392-2007）、建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2006）、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50034-2004）等相關(guān)規(guī)范進行節(jié)能設(shè)計。同時，在項目的建設(shè)過程中，還應(yīng)注意以下幾方面：4.1建筑節(jié)能本工程設(shè)計充分考慮了技術(shù)含量和節(jié)能環(huán)保的重要因素，堅持可持續(xù)發(fā)展方針依靠科技進步積極推廣新材料、新科技、新工藝，采用多種措施，力求達到高標準，低能耗，高效能，低污染的目標。具體措施如下：（1）各種使用房間空間尺寸度適宜，避免過高過大的空間造成能源浪費。（2）利用朝向，室外氣候及地形條件降低能耗，組織良好的自然通風(fēng)，控制建筑的體形系數(shù)。建筑物南北朝向，利于采光通風(fēng)，對于降低耗能有主要作用，建筑平面整體布局緊湊，注重環(huán)境的保護和美化。（3）控制窗墻比，設(shè)置遮陽，采用合理的圍護結(jié)構(gòu)形式和材料。（4）外墻面采用耐候型環(huán)保裝飾材料飾面。（5）推廣應(yīng)用新型墻體材料，禁止使用粘土磚。（6）注重綠化美化，周邊種植行道樹，地面廣場及公共場所積極組織綠化，綠地、花園的設(shè)置對改善建筑小氣候。4.2結(jié)構(gòu)節(jié)能建筑結(jié)構(gòu)體系擬采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。采用合理的結(jié)構(gòu)方案，采用高強度鋼筋、鋼材、高性能混凝土（廣西建設(shè)廳重點推廣的10項技術(shù)之一），提高材料的利用率，實現(xiàn)建筑、結(jié)構(gòu)一體的設(shè)計，減少裝飾，能有效減少材料用量，降低成本，在應(yīng)用上坐到安全、合理、節(jié)省。目前的結(jié)構(gòu)設(shè)計水平比較若干年前已有較大的進步，尤其在結(jié)構(gòu)計算分析能力、施工技術(shù)、規(guī)范標準的完善程度、結(jié)構(gòu)設(shè)計可以利用好這些技術(shù)進步帶來的效益。提倡使用標號的高性能混凝土，合理的設(shè)計構(gòu)造，能減少正常使用階段的維護費用，設(shè)計達到易維護、少維護，減少維護成本。4.3節(jié)水措施（1）衛(wèi)生潔具全部選用節(jié)水零配件。經(jīng)常操作使用的DN15水龍頭或閥門使用陶芯產(chǎn)品，節(jié)水節(jié)能。（2）采用先導(dǎo)式穩(wěn)壓減壓閥，不設(shè)分區(qū)水箱，使各種系統(tǒng)壓力比較穩(wěn)定，節(jié)省地方又節(jié)水。（3）每個止回閥都設(shè)有DN15旁通小閥，用于試驗它是否反向漏水，便于有關(guān)人員檢查試驗，不合格者可及時檢修更換，避免失靈時所造成的水量及能源浪費。（4）總水表處加裝管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負壓時的倒流污染現(xiàn)象。（5）排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制，對城市污水處理起到了節(jié)能與環(huán)保的作用。（5）坐式大便器沖洗水箱選用容積不大于6L的節(jié)水型沖洗水箱；大、小便器采用延時自閉式?jīng)_洗閥沖洗，節(jié)約用水。（6）消防水泵出口泄壓安全閥由地下室常規(guī)大口徑設(shè)備搬到屋頂水箱頂蓋上，改為DN50小口徑，既解決零流量啟動消防泵萬一超壓問題，又可在停泵時不會因大口徑安全閥失靈大量漏水而浪費水資源和能源，還有利于將小口徑安全閥出口管道引至屋面，不增加地下泵的額外排水負擔，確保衛(wèi)生要求，免除地下室可能淹水隱患。4.4電氣節(jié)能（1）建筑電氣節(jié)能原則本工程電氣設(shè)計思路以科技、節(jié)能、增效、環(huán)保為理念，在充分滿足、完善建筑物功能要求的前提下，積極推廣及采用先進的變、配電技術(shù)和設(shè)備，通過反復(fù)比較、調(diào)整、優(yōu)化等步驟，制定合理的供配電系統(tǒng)方案，減少中間過程的各種損耗，以降低電能消耗，同時合理地配置建筑設(shè)備，并對其進行有效地控制和管理，提高電能利用率，從而實現(xiàn)建筑項目的節(jié)能降耗。（2）供配電系統(tǒng)節(jié)能1）制定合理的供配電接線方案。通過負荷計算及各類設(shè)備符合特點，結(jié)合項目總平各建筑物用電負荷分布情況，合理地制定總體供配電方案，做到供配電系統(tǒng)總體設(shè)計節(jié)能、經(jīng)濟、合理。2）變壓器引自市政10KV高壓電纜回路。高壓供電方式由供電部門定。低壓采用380/220V供電。合理分布供電網(wǎng)絡(luò)，有效地控制各變配電所的（250m以內(nèi)），減少線路電壓損失，降低線路損耗，提高供電網(wǎng)絡(luò)的供電質(zhì)量及網(wǎng)絡(luò)運行的經(jīng)濟效益。3）合理選擇變壓器容量及型號，選用節(jié)能型變壓器，有效地減少變壓器有功損耗，將變壓器負荷率控制在最經(jīng)濟節(jié)能運行范圍75%-85%之間。4）合理選擇電纜、導(dǎo)線截面。在滿足允許載流量、運行電壓損失等各種技術(shù)指標前提下，應(yīng)按經(jīng)濟電流密度選擇合理導(dǎo)線截面，并應(yīng)從降低電能消耗、減少投資和節(jié)約有色金屬等方面綜合衡量。5）采用分相動態(tài)無功補償措施，將供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)提高到>0.9，降低系統(tǒng)的無功損耗。6）對配電系統(tǒng)進行諧波處理，減少諧波干擾。如功率較大的電動機可以采用變頻調(diào)速器或采用軟啟動器，提高電動機在輕載時的效率或保證電網(wǎng)電壓的波動在所要求的范圍內(nèi)。7）在低壓配電系統(tǒng)中設(shè)置能耗分項計量，以便對低壓設(shè)備的運行情況進行能耗監(jiān)測。（3）電氣照明節(jié)能照明節(jié)能設(shè)計應(yīng)提倡綠色照明。照明設(shè)計應(yīng)滿足建筑物不同場所、部位對照明照度、色溫、顯色指數(shù)的不同要求。1）充分合理地利用自然光。電氣照明結(jié)合自然光采取合適的布燈方案和控制方式，實現(xiàn)照明節(jié)能。2）合理確定照度標準。在滿足規(guī)范要求照度的情況下嚴格控制照明功率密度值，同時采用節(jié)能燈源燈具及節(jié)能型高效鎮(zhèn)流器。3）嚴格限制照明功率密度（LPD）值，提高照明能效。照明功率密度值嚴格執(zhí)行《建筑照明設(shè)計標準》（GB50034-2004）。確保照明實際安裝燈具的照明功率密度值低于規(guī)定的照明功率密度值的現(xiàn)行值，力求接近或達到規(guī)定的目標值。4）照明配電負荷盡量做到三相平衡，降低零相負荷電流，提高照片配電系統(tǒng)電能效率。（4）加強建筑設(shè)備運行管理，提高建筑設(shè)備的運行效率。根據(jù)本項目的特點，緊密與建筑、暖通、給排水相關(guān)專業(yè)人員配合，合理的選擇高效用能設(shè)備及其運行可控制方式，以減少電能消耗。

第五章環(huán)境和生態(tài)影響分析5.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀5.1.1地形、地貌、水文地質(zhì)等條件（1）地質(zhì)條件本項目建設(shè)場地?zé)o嚴重不良地質(zhì)地段（如：溶洞、斷層、軟土、濕陷土等），地質(zhì)土為回填土，不處于滑坡區(qū)、泥石流區(qū)。根據(jù)本項目建設(shè)的建筑物以及道路等的建設(shè)要求，通過初步基礎(chǔ)設(shè)計均能達到設(shè)計建筑設(shè)計要求，滿足建設(shè)條件，具體以地質(zhì)勘察報告為準。（2）水文條件擬選址內(nèi)無河流通過，隆林縣全縣河流分屬南盤江和右江流域。除南盤江以外，全縣有大小河流118條，集雨面積10平方公里以上的共有27條。其中，流域面積在25平方公里以上的河流共有21條，河流總長572公里，流域面積3344.2平方公里，占全縣總面積的94.39%，年徑流量11.6億。擬建場址非泄洪區(qū)、無地下水，對項目的建設(shè)要求條件滿足。（3）地震烈度據(jù)《廣西地震烈度區(qū)劃圖》，隆林地震烈度屬6度。項目建設(shè)地址非地震區(qū)，歷史上有記載以來該地區(qū)未發(fā)生過毀壞性地震，適合項目建設(shè)。根據(jù)規(guī)定，抗震設(shè)防烈度為6度。4、氣候條件縣境內(nèi)極端最高氣溫39.9℃，極端最低氣溫-3.1℃，年平均氣溫19℃全年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)及東南風(fēng)，夏季平均風(fēng)速2.1m／s，冬季平均風(fēng)速1.9m／s，歷年最大風(fēng)速為15.7m／s，年可施工季節(jié)長，該氣候條件對項目建設(shè)和運營都是非常適宜的。5.1.2項目建設(shè)條件（1）周邊建筑物與環(huán)境條件項目周邊道路和市政設(shè)施已基本建設(shè)完備，無工業(yè)廠房，無污染源影響。（2）城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求本項目的建設(shè)與隆林縣總體規(guī)劃相適應(yīng)，符合區(qū)域規(guī)劃要求。（3）交通條件本項目場址位于隆林縣新洲鎮(zhèn)丁蘭料建材市場，有公共汽車、出租車等交通工具到達，交通十分便利。（4）社會環(huán)境條件本項目用地為住宅用地，相關(guān)部門對項目的建設(shè)及運營給予支持、配合。（5）公共設(shè)施條件1）給水本項目的水源可以通過在就近取市政管網(wǎng)接入，擬從市政道路引入給水管，考慮生活與消防管道適用系統(tǒng)，采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。2）排水排水系統(tǒng)采用雨污分流制，屋面雨水經(jīng)天溝雨水斗、雨水管道收集后排至室外，集中排入市政雨水管道。生活污水經(jīng)過室外化糞池預(yù)處理后集中排至市政下水道，送往城市污水處理站處理。3）供電條件本項目的給排水條件與規(guī)劃新區(qū)總體考慮，建設(shè)、使用時與總體規(guī)劃銜接即可。4）征地拆遷條件本項目用地是通過出讓獲得，無地面建筑物，無拆遷及移民安置，依照《中華人民共和國土地法》等規(guī)定，支付土地費用。5.2項目對生態(tài)環(huán)境的影響5.2.1項目施工期對環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在：（1）污水：施工人員排放的生活污水及施工排水等。（2）廢氣：運輸車輛和施工設(shè)備排放的廢氣，使用稀釋等產(chǎn)生的揮發(fā)物。（3）揚塵：建材運輸及水泥、河砂、磚等建材使用過程中產(chǎn)生的揚塵及由于未固化場地在風(fēng)力作用下產(chǎn)生的揚塵。（4）噪聲：施工設(shè)備及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲。（5）固體廢棄物：施工期產(chǎn)生的淤泥、渣土等建筑垃圾及施工人員排放的生活垃圾。5.2.2項目運營期對環(huán)境造成影響主要表現(xiàn)在：（1）廢氣：交通尾氣、居民日常飲食油煙等。（2）污水：住宅樓居民及公共設(shè)施排放的生活污水。（3）噪聲：生活噪聲、交通噪聲等。（4）固體廢棄物：居民、辦公人員排放的生活、辦公垃圾。5.3環(huán)境保護對策項目的建設(shè)不可避免的會引起項目所在地自然環(huán)境、社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的變化，對環(huán)境狀況、環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生不同程度的影響。項目的建設(shè)應(yīng)該注意盡量小的對環(huán)境產(chǎn)生負面影響，所產(chǎn)生的負面影響應(yīng)該在環(huán)境的可接受范圍內(nèi)，并追求正面的影響。環(huán)境保護是我國的一項基本國策，在合理利用土地資源的同時，要切實加強環(huán)境保護，防止環(huán)境惡化，應(yīng)采取的環(huán)境保護對策有：（1）施工期間采取有效的措施防塵防噪，把環(huán)境污染降到最低程度。（2）在土建工程中，采用環(huán)保型建材，如非粘土砌塊、JQT板等代替實心粘土磚砌體，以減少對土地資源的破壞。在裝修工程中，采用環(huán)境保護型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害氣體物質(zhì)的擴散，外裝修避免大面積的鏡面玻璃幕墻的應(yīng)用，以防止城市及交通環(huán)境中的光污染。（3）建筑環(huán)境的綠化美化隨著時代的進步日益受到重視，在用地各主入口及休閑廣場等公共場所附近，積極組織綠化，同時采用點植形式，種植高樹冠體積大的常綠喬木，可以大大提高綠化覆蓋率。（4）建筑貯水既要滿足規(guī)范要求又要防止發(fā)生水質(zhì)的二次污染，方便清洗的因素。（5）電器設(shè)備選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器，倡導(dǎo)綠色照明。避免采用油式電氣設(shè)備，確保環(huán)境清潔。

第六章經(jīng)濟影響分析6.1財務(wù)經(jīng)濟分析6.1.1建設(shè)期及資金使用計劃本項目的工程建設(shè)期為1年，從2011年9月開工，至2012年8月底竣工。本項目預(yù)計于2012年1月開始銷售，2012年12月銷售完畢。6.1.2資金來源及籌措方式本項目總投資估算為13400.00萬元，資金籌措方式為：全部由企業(yè)自籌。6.1.3財務(wù)分析（1）收入預(yù)測近年來，隨首國家土地政策的改變，政府實行了強有力的宏觀調(diào)控政策，土地供應(yīng)的缺乏，使得土地迅速的升值，從而導(dǎo)致了房價的飚升。本項目根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，住宅按2500元/㎡來定價，本項目預(yù)計在12個月內(nèi)完成銷售，預(yù)計從2012年1月開始銷售，2012年12月底銷售完畢。表6-1產(chǎn)品建成后銷售收入預(yù)測表序號名稱數(shù)量單位單位銷價（元/m2)收入（萬元）銷售季度(㎡)12341銷售比例25%30%30%15%2銷售量收入53758㎡16450.5013439.516127.416127.48063.7地上建筑51604㎡300015481.201290115481.215481.27740.6地下建筑2154㎡4500969.30538.5646.2646.2323.13分季銷售收入3.1第1季度13439.5㎡4112.633.2第2季度16127.4㎡4935.153.3第3季度16127.4㎡4935.153.4第4季度8063.7㎡2467.5816450.502、營銷費用和稅收結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。（1）營銷費用營銷費用包括代理、廣告、律師等費用，以建設(shè)投資的2%估算為268萬元。（2）營業(yè)稅及附加按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，營業(yè)稅率為銷售收入的5%，城市建設(shè)維護費為營業(yè)稅的5%，教育附加費為營業(yè)稅的3%，經(jīng)計算營業(yè)稅及附加為888.33萬元。（3）所得稅按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅按25%計取，經(jīng)計算得473.54萬元。3、項目損益表表6-2項目損益表序號項目名稱合計（萬元）1銷售收入16450.502總成本費用13400.003銷售稅金及附加888.333.1營業(yè)稅822.533.2城市建設(shè)維護費41.133.3教育附加費24.684營銷費用268.005利潤總額1894.176所得稅473.547稅后利潤1420.638稅前投資利潤率14.14%9稅后投資利潤率10.60%4、財務(wù)指標分析盈虧平衡分析S=項目總成本費用÷總銷售收入=13400÷16450.50=81.46%即按以上參數(shù)，本項目開發(fā)銷售需要達到81.46%便可平本。目前隆林縣住宅市場需求較旺，不會存在較大風(fēng)險，因此，項目投資可以贏利，但應(yīng)掌握相關(guān)政策優(yōu)勢，有效控制建筑本成及保證產(chǎn)品硬件質(zhì)量，確保項目盈利。6.2區(qū)域經(jīng)濟影響分析房價的變動與城市經(jīng)濟發(fā)展、人口增長、居民收入水平變化、土地資源供應(yīng)、住房保障制度等都有很大關(guān)系。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)符合隆林經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)走勢，經(jīng)濟的發(fā)展極大限度地滿足人們不斷增長的物質(zhì)和文化生活水平的需要，所以就宏觀而言，制定政策必須以此為出發(fā)點，而住宅作為一種商品，涉及到個人生活、經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定三者之間的關(guān)系，這不僅僅是一個社會問題，而且是一個關(guān)系國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略決策的重大課題。1998年中央經(jīng)濟工作會議提出要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點，以住宅業(yè)帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重大調(diào)整，是對推行國家安居工