匯鑫濱江33號(hào)地塊市場(chǎng)分析

匯鑫濱江33號(hào)地塊分析1市場(chǎng)分析篇產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營(yíng)銷建議篇目錄2341杭州城市規(guī)劃杭州城市格局杭州城市綜合杭州房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展濱江區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展杭州市場(chǎng)城市規(guī)劃

浦沿地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)分析篇杭州交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是長(zhǎng)江三角洲重要中心城市和中國(guó)東南部交通樞紐。鐵路城站和東站兩個(gè)火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。每天有116趟旅客列車進(jìn)出。公路杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路和104、320國(guó)道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級(jí)公路網(wǎng)架路。航空蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距市中心27公里。水運(yùn)京杭大運(yùn)河貫通北京和杭州杭州位于中國(guó)東南沿海，浙江省北部，錢塘江下游北岸，京杭大運(yùn)河南端。浙江省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教文化中心，全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級(jí)城市。1市場(chǎng)分析杭州城市綜述經(jīng)過(guò)20年的努力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。進(jìn)一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動(dòng)作用和在全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心作用，強(qiáng)化科技創(chuàng)新和中心城市的綜合服務(wù)功能，力爭(zhēng)把杭州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、文化昌盛、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明、生活富裕的現(xiàn)代化國(guó)際風(fēng)景旅游城市。近期：2001-2005年中期：2006-2010年遠(yuǎn)期：2011-2020年遠(yuǎn)景：展望到2050年左右規(guī)劃期限城市發(fā)展目標(biāo)城市規(guī)模人口規(guī)模：2005年430萬(wàn)2020年530萬(wàn)市區(qū)總?cè)丝?005年313萬(wàn)2020年445萬(wàn)市區(qū)城市人口2005年城市建設(shè)用地為290.39平方千米，人均92.77平方米其中：中心城區(qū)為256.53平方千米，人均90.33平方米；2020年城市建設(shè)用地為453.00平方千米，人均101.80平方米其中：中心城區(qū)為369.92平方千米，人均99.98平方米。用地規(guī)模：城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的格局。城市發(fā)展方向1市場(chǎng)分析杭州城市綜述

1市場(chǎng)分析杭州城市格局城市布局形態(tài)

一主三副：主城；江南城、臨平城、下沙城六大組團(tuán)：塘棲組團(tuán)、良渚組團(tuán)、余杭組團(tuán)、臨浦組團(tuán)、瓜瀝組團(tuán)、義蓬組團(tuán)雙心雙軸雙心：湖濱、武林廣場(chǎng)地區(qū)——旅游商業(yè)文

化服務(wù)中心臨江地區(qū)——錢江北岸城市新中心、錢江南岸遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心雙軸：東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)帶南北向以主城——江南城為軸線的城

市發(fā)展軸城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)杭州城市化進(jìn)程全面升級(jí)1市場(chǎng)分析杭州小結(jié)一2002年，杭州從全國(guó)省會(huì)級(jí)面積最小的城市，一躍成為長(zhǎng)三角第二大都市，城市建設(shè)進(jìn)入完全的主動(dòng)發(fā)展期?？缃髽?、江底隧道、地下鐵、繞城環(huán)路、沿江大道，錢江新城……一系列大型公建項(xiàng)目啟動(dòng)，有利詮釋了“錢塘江時(shí)代“的到來(lái)。文一路延伸段、冠山隧道、城北道路改造……，道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大大提升了近郊板塊的可居價(jià)值，也改變了杭州人小城市主義的居住觀。大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周邊區(qū)域到杭州市區(qū)的心里距離。對(duì)杭州周邊地區(qū)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了很大的帶動(dòng)作用。

城市化進(jìn)程的加快以及大量外來(lái)人口的進(jìn)入不但為杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，而且為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)?！耙恢魅薄⒘M團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)及“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略為板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件?！笆?huì)情結(jié)”，成為城市發(fā)展驅(qū)動(dòng)力1市場(chǎng)分析杭州小結(jié)二稀缺的山水資源，厚重的歷史傳承，創(chuàng)意的文化背景，強(qiáng)大的民間資本?！贾莸氖?huì)影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于其他省會(huì)城市；獨(dú)特的城市尺度，動(dòng)靜即在轉(zhuǎn)瞬間，城市魅力也大抵在于此；杭州是浙江的驕傲，浙江人大都以在杭州擁有一套房產(chǎn)為榮，給子女、養(yǎng)老、贍養(yǎng)或投資；同時(shí)，杭州新近提出的“休閑文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)之都”的城市功能定位，傳統(tǒng)的觀光旅游將逐步過(guò)渡至文化休閑旅游，杭州的影響力將根本性擴(kuò)大。杭州市場(chǎng)城市規(guī)劃1杭州房地產(chǎn)板塊08年房地產(chǎn)綜述杭州房地產(chǎn)運(yùn)行未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r杭州房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

濱江區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展浦沿地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)分析篇自01年開(kāi)始穩(wěn)定增長(zhǎng)，03年增幅達(dá)到最高。04和05年受國(guó)家整體宏觀調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資迅速降溫。固定資產(chǎn)投資1市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)運(yùn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近五年穩(wěn)定增長(zhǎng)。受宏觀調(diào)控影響，增幅呈下滑之勢(shì)。06年后有明顯真快之勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)近期開(kāi)發(fā)投資形式加劇

杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重逐年增加。05年后均在接近30%浮動(dòng)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：2002—2007年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒《杭州市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）商品房銷售面積穩(wěn)步增加。05年雖受宏觀調(diào)控影響，但總體銷售面積增幅依然達(dá)到了16.5%的高位，07年更是放巨量快速上漲原因：杭州預(yù)售政策杭州樓市保持旺銷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商熱情高漲商品房施工面積迅速飆升。年增幅保持在30%左右,05年達(dá)到高峰38%,06年后有放緩趨勢(shì)。房地產(chǎn)供銷1市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)運(yùn)行商品房竣工面積年均增長(zhǎng)100萬(wàn)平方米左右，06年出現(xiàn)拐點(diǎn)，07年繼續(xù)高歌猛進(jìn)。施工面積與竣工面積差距加大，杭州房企盤子鋪得過(guò)大（數(shù)據(jù)來(lái)源：2002—2007年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒《杭州市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）

城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)1市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)發(fā)展板塊江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成。是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。規(guī)劃城市人口105萬(wàn)人，城市建設(shè)用地102.24平方千米。下沙城：由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成。以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。北部為教育科研區(qū)，南部、西部為工業(yè)區(qū)，中部及東部臨江地區(qū)為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口50萬(wàn)人。臨平城：由臨平城區(qū)、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成。以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。規(guī)劃城市人口40萬(wàn)人，城市建設(shè)用地47.20平方千米。臨浦組團(tuán)：由臨浦、義橋、戴村鎮(zhèn)組成。城市南部未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地。北部為居住生活區(qū)，南部為高新科技園區(qū)。規(guī)劃城市人口14萬(wàn)人。瓜瀝組團(tuán)：由瓜瀝、衙前、坎山鎮(zhèn)組成。城市東南部以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工為主的綜合性工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心。北部為工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，南部為居住生活區(qū)。規(guī)劃城市人口15萬(wàn)人。義蓬組團(tuán)：由義蓬、南陽(yáng)、河莊、新灣鎮(zhèn)組成。城市東部大型綜合性工業(yè)發(fā)展基地（江東工業(yè)區(qū)）。東部和東南部為工業(yè)區(qū)，西部和西南部為居住生活區(qū)，北部和東部臨江地區(qū)為生態(tài)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口8萬(wàn)人，遠(yuǎn)景控制在40萬(wàn)人左右余杭組團(tuán)由余杭、閑林鎮(zhèn)和倉(cāng)前鎮(zhèn)南部組成，城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。西部為居住生活區(qū)，南部為休閑度假別墅區(qū)，東部為教育科研區(qū)。規(guī)劃城市人口18萬(wàn)人。塘棲組團(tuán)由塘棲、仁和鎮(zhèn)組成。省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)，城市北部的休閑旅游觀光基地和臨平工業(yè)區(qū)的配套服務(wù)基地。規(guī)劃城市人口10萬(wàn)人。良渚組團(tuán)由良渚、瓶窯鎮(zhèn)組成。城市西北部以良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主題的文化休閑旅游基地。北部為良渚遺址保護(hù)區(qū)，西部、東南部為居住生活區(qū)，西南為生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。規(guī)劃城市人口10萬(wàn)人。

2007年以來(lái)杭州主城區(qū)一手住宅成交價(jià)量走勢(shì)圖整個(gè)上半年，杭州主城累計(jì)成交住宅10247套。與去年同期相比，跌幅達(dá)41.8%，基本回到06年水平。2008年上半年杭州主城區(qū)一手住宅成交明細(xì)圖08年上半年主城區(qū)成交均價(jià)一直處在14000元/平米的高位運(yùn)行。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，08年上半年，主城區(qū)的一手住宅成交均價(jià)為14245元/平米。與去年同期相比，漲幅高達(dá)43%，但值得引起注意的是，住宅均價(jià)一直居高不下，但與去年同期相比，月度走勢(shì)已無(wú)明顯上升趨勢(shì)，統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，在低迷的市場(chǎng)行情下，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格策略上已日趨審慎。1市場(chǎng)分析08杭州房市綜述成交持續(xù)低迷，價(jià)格高位運(yùn)行。但無(wú)強(qiáng)硬起勢(shì)，個(gè)案兩級(jí)分化2008年上半年杭州主城區(qū)一手住宅成交明細(xì)圖？杭州2008年新增量與存量齊升，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈1市場(chǎng)分析08房市綜述2008年上半年，據(jù)統(tǒng)計(jì)新推住宅房源面積約200—300萬(wàn)平米，下半年預(yù)計(jì)推出住宅房源面積約400—500萬(wàn)平米間，全年住宅新增供應(yīng)總量預(yù)計(jì)超出700萬(wàn)平米。2008年下半年，據(jù)統(tǒng)計(jì)杭州市場(chǎng)住宅可售套數(shù)約33000套，存量面積約432萬(wàn)平米。與去年同期相比，去年同期可售套數(shù)約18000套，存量面積約258萬(wàn)平米。08年下半年—09年全年，城東、城北、三墩將成為主力供應(yīng)區(qū)域，其中下沙與九堡板塊將是供應(yīng)大戶開(kāi)發(fā)企業(yè)先期捂盤、觀望政策、奧運(yùn)預(yù)期及年底資金缺口等諸多因素，均使下半年供應(yīng)量驟增充滿想象空間。集中放量1市場(chǎng)分析08房市綜述供求結(jié)構(gòu)：受07年土地出讓高峰影響，08年下半年主城區(qū)新增供應(yīng)量將有較大幅度上漲，同時(shí)，受土地清償?shù)认嚓P(guān)政策的影響，將迫使原存量地塊盡早入市。土地供應(yīng)狀況供求關(guān)系：受07年底市場(chǎng)觀望氣氛加劇和供應(yīng)高峰影響，08年上半年主城區(qū)銷售狀況明顯放緩，新增存量逐月抬高。同時(shí)，未來(lái)9-10月預(yù)售樓盤售種種因素影響也將，粉墨登場(chǎng)，可以講，未來(lái)半年是杭州樓市的百家爭(zhēng)鳴期，將有眾多樓盤開(kāi)賣。住宅存量狀況兩極分化現(xiàn)象出現(xiàn)1市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)小結(jié)

在總體成交低迷的同時(shí)，綠城蔚藍(lán)公寓，萬(wàn)科金色城品，天陽(yáng)上河，乃至近期開(kāi)盤的萬(wàn)象城悅府等個(gè)案樓盤卻依然延續(xù)了去年年中的熱銷效應(yīng)。其中，金色城品甚至在開(kāi)盤當(dāng)天就宣告售罄。研究認(rèn)為，這些樓盤的逆市上揚(yáng)，并非是預(yù)示市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的信號(hào)，而是預(yù)示著一個(gè)兩極分化時(shí)代的到來(lái)：高品質(zhì)，高性價(jià)比的樓盤將繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧，而品質(zhì)一般，定價(jià)虛高的樓盤將在競(jìng)爭(zhēng)中舉步維艱。真正的壓力將在年底前后出現(xiàn)1市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)小結(jié)

傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)意圖搶占這波行情，盡早去化存量，回籠資金，因而9、10月份，將是推盤密集階段，房?jī)r(jià)大幅下降難度較大。但受年底銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求等因素影響，同時(shí)，2008年行業(yè)整體銷售狀況極度不佳，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈將面臨生死壓力，資金缺口巨大，采取大幅降價(jià)回籠資金的現(xiàn)象將集中凸現(xiàn)，年底與春節(jié)前后階段，將是房?jī)r(jià)的低谷階段。同時(shí)，較多開(kāi)發(fā)企業(yè)受土地清償、09年度項(xiàng)目貸款等因素影響，將迫使其啟動(dòng)后期項(xiàng)目，亦將強(qiáng)化市場(chǎng)觀望的強(qiáng)大預(yù)期。但受今年的資金壓力困擾，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)也可能被迫減緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，轉(zhuǎn)而加速現(xiàn)有產(chǎn)品的銷售周轉(zhuǎn)，2009年后繼供應(yīng)將減少，從而緩解市場(chǎng)供大于求的壓力。杭州市場(chǎng)城市規(guī)劃濱江房地產(chǎn)板塊濱江房地產(chǎn)格局08年濱江房地產(chǎn)濱江整體綜述濱江區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目周邊市場(chǎng)發(fā)展1市場(chǎng)分析篇1990年成立杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。1991年國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)。1996年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立濱江區(qū)。高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）總面積為85.64平方公里。其中江南區(qū)塊73平方公里，轄西興、長(zhǎng)河、浦沿三個(gè)街道，是杭州未來(lái)的城市副中心和科技城。通常所指的濱江區(qū)，即高新開(kāi)發(fā)區(qū)中的江南區(qū)塊。1市場(chǎng)分析濱江整體綜述杭州政府最新的城市規(guī)劃，提出了未來(lái)30年內(nèi)沿江打造十個(gè)新城的宏偉藍(lán)圖。其中有六個(gè)新城座落于錢江南岸。根據(jù)目前規(guī)劃，錢江南岸已有一大批省級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)工程開(kāi)工，包括地鐵1號(hào)線、2號(hào)線，地鐵二期的前期準(zhǔn)備，杭州機(jī)場(chǎng)二期，之江、九堡大橋的開(kāi)工，奧體中心建設(shè)等。預(yù)示著濱江”節(jié)點(diǎn)性“時(shí)刻的到來(lái)。1市場(chǎng)分析濱江整體綜述濱江規(guī)劃前景喜人，項(xiàng)目集中度最高，與主城對(duì)接最成熟的板塊。濱江的輻射力已經(jīng)影響到了蕭山、湘湖、聞堰義橋等板塊的價(jià)格走勢(shì)和成熟度，使得濱江有了更寬泛的“大濱江”概念。濱江和錢江新城仍還存在明顯的價(jià)格級(jí)差，前途不可限量。濱江高教園區(qū)濱江高新區(qū)蕭山本案1市場(chǎng)分析濱江整體綜述濱江區(qū)商業(yè)規(guī)劃主要分為三大塊：三大商圈、五個(gè)特色街區(qū)和十大規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目。213星光大道商圈即以星光大道商業(yè)步行街和集團(tuán)總部樓群、沿江景觀帶及周邊高檔住宅區(qū)為基礎(chǔ)，以商業(yè)步行街大型百貨店、超市為主體，鼓勵(lì)發(fā)展品牌專賣店、專業(yè)店及中小型餐飲業(yè)，將購(gòu)物與沿江景觀旅游結(jié)合起來(lái)，打造一個(gè)成為領(lǐng)導(dǎo)杭州市場(chǎng)新潮流、新方向的現(xiàn)代都市商業(yè)圈。公建中心商圈即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊引入學(xué)校、銀行、金融、保險(xiǎn)及中介等服務(wù)性企業(yè)，利用較豐富的工業(yè)旅游資源，如UT斯達(dá)康、東方通信、華為三康等企業(yè)的產(chǎn)品展示廳及廠房，組織開(kāi)展工業(yè)旅游，形成以貿(mào)易、商務(wù)、旅游共同繁榮的新商圈。白馬湖休閑文化圈即以白馬湖區(qū)域杭州卡通城研發(fā)基地及卡通主題公園建設(shè)為重點(diǎn)，以山一村“聯(lián)合國(guó)環(huán)境保護(hù)全球五百佳”為依托，建設(shè)山一村農(nóng)家樂(lè)為特色的休閑區(qū)域，挖掘冠山寺文化，形成具有白馬湖文化氣息與現(xiàn)代科技相結(jié)合的休閑旅游主題。123濱江五大特色街區(qū)：一、星光大道商業(yè)街區(qū)；二、聞濤路文化休閑一條街；三、家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)；四、電子信息綜合街區(qū)；五、白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿(mào)街區(qū)。

1市場(chǎng)分析濱江整體綜述區(qū)域商業(yè)規(guī)劃（十大規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目）商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目地理商業(yè)描述星光大道商業(yè)項(xiàng)目毗鄰濱江區(qū)政府，坐擁林立的企業(yè)集團(tuán)總部區(qū)和蓬勃發(fā)展的新興居住區(qū)，集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能?？偵虡I(yè)面積16萬(wàn)平方米，由生活大賣場(chǎng)、精品名店街、家電數(shù)碼港、運(yùn)動(dòng)名品館、空中酒吧廊、文化書(shū)城、美食廣場(chǎng)和健身中心組成。江南大道南大型超市項(xiàng)目江南實(shí)驗(yàn)小學(xué)西北側(cè)商業(yè)地塊該項(xiàng)目占地36畝，總商業(yè)面積8萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目周邊擁有江南豪園、風(fēng)雅錢塘、錢塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購(gòu)物設(shè)施，目前易買得大型超市、物美大賣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)壬碳叶加蟹e極投資的意向。健身休閑場(chǎng)館項(xiàng)目原規(guī)劃體育館地塊，位于江南大道南側(cè)周邊有江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校和順發(fā)、傾城之戀等高檔住宅區(qū)，居民的健身體育需要有較大的市場(chǎng)。目前，有羽毛球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等的投資意向。宜家大型家居商場(chǎng)項(xiàng)目四橋、江南大道立交的西南側(cè)宜家是全球最大的家居用品零售商之一，該公司十分滿意在濱江區(qū)的選址，意向投資建設(shè)家居商場(chǎng)和大型的一站式購(gòu)物中心。SM城市廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)代大道以東，濱興路以北SM集團(tuán)是亞洲最大的大型商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)集團(tuán)企業(yè)之一，該項(xiàng)目是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑為一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，體量大，影響力強(qiáng)。杭州大都會(huì)家居博覽園項(xiàng)目四橋入口東側(cè)，江南大道以北，濱盛路以南區(qū)塊該項(xiàng)目為家居主題復(fù)合園區(qū)，將集購(gòu)物、體驗(yàn)、休閑、互動(dòng)于一體，把家居采購(gòu)、行業(yè)交流、消費(fèi)體驗(yàn)、藝術(shù)生活有機(jī)結(jié)合，打造全新的園區(qū)購(gòu)物休閑體驗(yàn)，計(jì)劃于11月底開(kāi)業(yè)。e時(shí)代商貿(mào)項(xiàng)目江南大道以北、濱盛路以南、火炬大道以東、信誠(chéng)路以西公建中心區(qū)塊該項(xiàng)目功能定位突出電子、計(jì)算機(jī)產(chǎn)品、游戲軟件產(chǎn)品等，同時(shí)配以休閑、餐飲、購(gòu)物設(shè)施，為高新區(qū)電子信息企業(yè)提供基礎(chǔ)配套。華潤(rùn)萬(wàn)家超市項(xiàng)目浦沿街道楊家墩高教園區(qū)依托高教園區(qū)近3萬(wàn)學(xué)生和教職員工及浦沿居民的人口容量，目前華潤(rùn)大型超市、肯德基、九百碗等商家的進(jìn)場(chǎng)初步解決了該區(qū)域的消費(fèi)需要。麥德龍超市項(xiàng)目濱文路以北、冠山路以西的中谷糧庫(kù)區(qū)塊麥德龍是德國(guó)最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)，世界500強(qiáng)之一，麥德龍落戶后的銷售對(duì)象為集團(tuán)消費(fèi)大客戶，將有效輻射濱江區(qū)乃至蕭山區(qū)。白馬湖綜合商貿(mào)及創(chuàng)意主題公園項(xiàng)目白馬湖卡通城區(qū)塊該項(xiàng)目將為卡通城的企業(yè)、員工及周圍居民提供生活消費(fèi)配套，并吸引大量觀光考察客源，形成獨(dú)特的商貿(mào)旅游資源。12345678910

1市場(chǎng)分析濱江整體綜述1市場(chǎng)分析濱江整體綜述10余年的發(fā)展，濱江區(qū)吸引了一大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐。國(guó)外包括：諾基亞、摩托羅拉、阿爾卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗訊、IBM；國(guó)內(nèi)包括：東方通信、UT斯達(dá)康、信雅達(dá)、恒生電子等；正式入駐集團(tuán)總部區(qū)塊的企業(yè)近40家，包括省農(nóng)資、蘇泊爾、康恩貝、盾安、網(wǎng)通、浙大網(wǎng)新、信雅達(dá)等；近期重點(diǎn)引資項(xiàng)目有：中俄機(jī)電合作（sitronics)、德信軟件園、東忠科技園、網(wǎng)易、英特爾、和瑞科技、渡口、阿里巴巴等。濱江高新開(kāi)發(fā)區(qū)在全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中人均創(chuàng)利連續(xù)多年位居前三位。是省內(nèi)最有影響力的科技創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)和最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。先后建成一系列的特色園區(qū)，包括高新軟件園、軟件專業(yè)孵化器、集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量高素質(zhì)人群。極大地提升了區(qū)域價(jià)值。1市場(chǎng)分析濱江小結(jié)“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”濱江未來(lái)的城市定位：最大的次級(jí)中心城市區(qū)劃調(diào)整后濱江區(qū)位于杭州新版圖中央，行政中心東移與跨江發(fā)展的戰(zhàn)略，濱江區(qū)將成為實(shí)現(xiàn)“錢塘江時(shí)代”兩岸共同繁榮的戰(zhàn)略要地。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。濱江地產(chǎn)“三段論”概念確立期快速發(fā)展期急速對(duì)接期02至03年期間，大杭州概念確立，給濱江一個(gè)預(yù)期的發(fā)展空間，以一橋?yàn)楹诵娜Φ陌鍓K啟動(dòng)，代表項(xiàng)目有江濱花園、彩虹城、國(guó)信嘉園、銀色港灣等，4000多元的價(jià)格被杭州業(yè)內(nèi)認(rèn)為透支未來(lái)價(jià)值。04至06年期間，這是一個(gè)急劇上升期，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)從一橋延伸到四橋，再向三鎮(zhèn)腹地?cái)U(kuò)張，項(xiàng)目也是層出不窮，各領(lǐng)風(fēng)騷一時(shí)，太陽(yáng)國(guó)際、六合天寓、盛元慧谷、春江時(shí)代等，濱江政府一直強(qiáng)調(diào)住在濱江，但真實(shí)的二手市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并還未成熟。06至07年開(kāi)始，濱江加快與主城的對(duì)接。三橋收費(fèi)取消、四橋通車、07年市場(chǎng)成交量井噴重構(gòu)了區(qū)塊價(jià)值，07、08年的濱江樓盤集中交付，二手房和社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的改善，預(yù)示著板塊價(jià)值爆發(fā)期臨近。板塊價(jià)值與接受度的提升，世紀(jì)大道南接線、遂道、之江大橋等市政道路的建設(shè)，星光大道、四橋商務(wù)配套區(qū)的建設(shè)、中心城區(qū)商務(wù)的外延，等等實(shí)質(zhì)性利好，均有力推進(jìn)了濱江與中心城區(qū)的對(duì)接。1市場(chǎng)分析濱江房地產(chǎn)發(fā)展1市場(chǎng)分析濱江房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期和市場(chǎng)表現(xiàn)，濱江板塊分為三個(gè)主要片區(qū)：三四橋之間，以星光大道為核心的區(qū)級(jí)商務(wù)政務(wù)中心；一橋周邊住宅為主的居住片區(qū)；以白馬湖為中心的濱江腹地住宅區(qū)區(qū)政府為周邊，企業(yè)總部樓群，獨(dú)具地鐵優(yōu)勢(shì)、核心商業(yè)商務(wù)政務(wù)區(qū)；開(kāi)發(fā)較早，生活氛圍較濃，區(qū)域成熟度略高，市區(qū)客戶認(rèn)可度較強(qiáng)；文化生活居住區(qū)的長(zhǎng)河延伸片區(qū)，依托三橋四橋配套，但發(fā)展有待完善。白馬湖片區(qū)一橋片區(qū)三四橋附近片區(qū)本案聞堰片區(qū)濱江土地供應(yīng)據(jù)國(guó)土資源局濱江分局提供信息，08年濱江區(qū)擬出讓住宅用地990畝，計(jì)66萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，市場(chǎng)潛在的供應(yīng)量將達(dá)到250萬(wàn)平方米。這對(duì)于年平均去化75萬(wàn)方的濱江區(qū)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)的加劇會(huì)激發(fā)被多年抑制的需求，但供過(guò)于求的局面也不可避免；1市場(chǎng)分析濱江房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)兩年供應(yīng)：250萬(wàn)平方米后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大，只有在第一時(shí)間搶占市場(chǎng)，通過(guò)既符合目標(biāo)客戶需求，又獨(dú)具特色的產(chǎn)品，才能在最大程度上規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1市場(chǎng)分析濱江房地產(chǎn)濱江土地供應(yīng)市區(qū)住宅成交量和價(jià)格走勢(shì)分析濱江區(qū)住宅成交量和價(jià)格走勢(shì)分析從2005至2007濱江區(qū)的住宅成交量與價(jià)的不斷攀升，且歷年成交量均占杭州市六城區(qū)領(lǐng)先位置，我們可以看出濱江區(qū)置業(yè)客群的隊(duì)伍在不斷壯大，區(qū)域價(jià)值也在不斷上升?？v觀濱江區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展，主要經(jīng)歷了二個(gè)階段，即2004年之前的投資快速擴(kuò)張期和2004年之后的自住穩(wěn)健滲透期。2004年之后，由于濱江區(qū)住宅價(jià)格的不斷上行，擠壓了大部分投資泡沫；而濱江區(qū)的住宅供應(yīng)到07年為止一直都以大戶型為主，所以客群多為改善置業(yè)群。另外，市區(qū)房?jī)r(jià)的高啟，導(dǎo)致購(gòu)房資金有限的改善型置業(yè)客群外溢，一部分認(rèn)可濱江區(qū)居住環(huán)境及看好未來(lái)發(fā)展前景的客群成為區(qū)域置業(yè)主力軍。在“90/70”影響下，08年濱江區(qū)新推住宅房源結(jié)構(gòu)已呈現(xiàn)明顯的小型化趨勢(shì)。伴隨供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，客群結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。經(jīng)濟(jì)承受能力有限的首次置業(yè)客群成主力。1市場(chǎng)分析濱江地產(chǎn)格局1市場(chǎng)分析08濱江主要在售樓盤樓盤名開(kāi)盤時(shí)間總戶數(shù)已售率均價(jià)錢塘山水2008-6-21107189%11000銀爵世紀(jì)2008-5-1268152%9100金盛浦沿公寓2008-6-155978%7500中興和園2008-3-7119552%9050水晶城2008-6-6170051%13000鉑金時(shí)代2007-11-2675467%11800海威國(guó)際2007-12-2774037%14500據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江區(qū)整個(gè)區(qū)域住宅入市項(xiàng)目的可售量為14700余套（包括在售余量），約176萬(wàn)方可售面積；一橋片區(qū)：錢塘山水 天鴻君邑 彩虹豪庭 水晶城 聯(lián)莊.江濤閣可售房源：3942套，約47.3萬(wàn)方浦沿片區(qū)：銀爵世紀(jì)金盛曼城金盛浦沿公寓江南文苑本案可售房源：2714套，約32.5萬(wàn)方三四橋片區(qū)：風(fēng)景蝶苑中興和園云廈連園欣盛.東方郡鉑金時(shí)代恒興第一國(guó)際廣場(chǎng)海威國(guó)際可售房源：8019套，約96.2萬(wàn)方住宅市場(chǎng)供應(yīng)量，從濱江區(qū)域板塊來(lái)看，供應(yīng)量最大的將是三四橋板塊及其腹地延伸部分，是未來(lái)供應(yīng)量的54%；其次為一橋片區(qū)，但是主要供應(yīng)量來(lái)自目前在售的大體量項(xiàng)目，約濱江區(qū)整體供應(yīng)量的27%；一橋延伸的浦沿板塊，供應(yīng)量較少，僅占18%?？梢?jiàn)此區(qū)塊未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將主要來(lái)自三四橋板塊的大體量項(xiàng)目如東方郡等。1市場(chǎng)分析濱江房產(chǎn)存量濱江住宅下半年投放放緩1市場(chǎng)分析濱江房產(chǎn)小結(jié)

目前濱江市場(chǎng)成交量主要以住宅類為支撐；尤其是濱江區(qū)一橋附近及浦沿延伸區(qū)域，供求活躍；08年下半年海威國(guó)際二期和東方郡一期即將推出，體量龐大，預(yù)計(jì)會(huì)扭轉(zhuǎn)一橋供應(yīng)占主力的局面；以產(chǎn)業(yè)基地為輻射、沿江南大道區(qū)域的三四橋片區(qū)，主要以商業(yè)、辦公等非住宅公建性質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)為主；08年下半年濱江入市的項(xiàng)目將會(huì)集中在三四橋片區(qū)，供應(yīng)量主要為非住宅類酒店式公寓或者寫字樓；預(yù)計(jì)三四橋片區(qū)下半年將成為濱江區(qū)域市場(chǎng)主角；一橋及腹地延伸區(qū)域后期住宅供應(yīng)量乏力。濱江杭州市場(chǎng)城市規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)板塊區(qū)域房地產(chǎn)格局08年區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)綜述浦沿地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展濱江區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展1市場(chǎng)分析篇1市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)綜述按照濱江區(qū)的規(guī)劃，居住區(qū)一共分成九個(gè)片區(qū)，分別為西興、西興北、中興、長(zhǎng)江、省屬、之江、浦沿、東冠、長(zhǎng)河居住片區(qū)。九個(gè)居住片區(qū)沿江、環(huán)高新工業(yè)園區(qū)成環(huán)狀分布，這樣的規(guī)劃布局決定濱江的居住區(qū)很難形成一個(gè)集中的板塊。為了便于我們的研究，我們根據(jù)樓盤的相對(duì)聚集，將濱江分成兩個(gè)主要板塊。濱江區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖西興西興北中興長(zhǎng)江省屬之江浦沿東冠長(zhǎng)河浦沿居住片區(qū)本案所處的區(qū)塊。相對(duì)開(kāi)發(fā)較晚，樓盤交付時(shí)間較晚，入住率低。中海、萬(wàn)科、天鴻等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，說(shuō)明該區(qū)域的前景被看好，今年5、6月份銀爵、錢塘山水兩個(gè)樓盤的熱銷，在如今冷淡的市場(chǎng)中引起人們的關(guān)注。板塊近期升溫，受關(guān)注程度上升濱江版圖之江板塊浦沿板塊1市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)綜述之江區(qū)塊：濱江區(qū)較成熟的板塊，以彩虹城、江濱花園為代表，發(fā)展較早，多個(gè)樓盤入住率超80%，已有多

家商業(yè)配套（世紀(jì)聯(lián)華、外婆家等）

人氣較旺。浦沿區(qū)塊：中海、萬(wàn)科等品牌入駐，提升了整體區(qū)位價(jià)值。伴隨地產(chǎn)大鱷近期銷售走強(qiáng)和商業(yè)配套日趨成熟，市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走強(qiáng)。市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，為營(yíng)造整體浦沿板塊打下基礎(chǔ)一橋板塊可以細(xì)分成兩大塊板塊浦沿板塊認(rèn)識(shí)一橋之江板塊的延伸地段，成為老之江板塊的延續(xù)。伴隨之江板塊的日漸成熟，分享其部分配套設(shè)施整體板塊目前配套不足，伴隨華潤(rùn)商業(yè)綜合體進(jìn)駐，促進(jìn)周邊商業(yè)日趨完善；地產(chǎn)大鱷中海、萬(wàn)科相繼進(jìn)駐，帶動(dòng)沿江浦沿江景板塊銷售走強(qiáng)，帶來(lái)市場(chǎng)認(rèn)知度的提高；內(nèi)陸及浦沿老鎮(zhèn)片區(qū)，由于地理位置和周邊配套等局限，開(kāi)發(fā)樓盤價(jià)值沒(méi)有充分釋放，與沿江樓盤存在不可避免的價(jià)差；板塊處于高教園區(qū)和高科技園區(qū)的接壤地帶，為板塊帶來(lái)足夠活力和人氣1市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)綜述優(yōu)勢(shì)：城鎮(zhèn)結(jié)合地，社區(qū)初具規(guī)模；華潤(rùn)超市綜合商業(yè)體，濱江十大規(guī)劃商貿(mào)項(xiàng)目之一；距離浦沿鎮(zhèn)中心約1公里，周邊的交通、生活配套、商業(yè)及教育較為齊全；高教園區(qū)、杭二中，學(xué)院氣氛濃，同時(shí)帶來(lái)人氣。劣勢(shì)：已交付樓盤入住率低，人氣弱，配套不完善；大量農(nóng)居房和經(jīng)濟(jì)適用房，降低區(qū)域品質(zhì)