年濟(jì)南房地產(chǎn)市場概況分析報告

目錄前言……………………3都市規(guī)劃建設(shè)及政策分析……………42.1.整體都市規(guī)劃分析………………42.1.1濟(jì)南市基本地理布局………2.1.2濟(jì)南市主城區(qū)行政區(qū)劃介紹…………2.1.3濟(jì)南市都市規(guī)劃………2.1.4都市重點建設(shè)片區(qū)……………………2.1.5都市交通規(guī)劃…………2.1.6人口規(guī)?！?.1.7規(guī)劃發(fā)展目的…………2.1.8小結(jié)……………………2.2.政策環(huán)境分析……………………112.2.1政策綜述……………………2.2.2十大房地產(chǎn)政策……………………2.2.3政策簡析……………………2.2.4小結(jié)…………21土地市場分析……………213.1土地概況……………………213.2濟(jì)南市土地市場供應(yīng)分析…………223.3濟(jì)南市土地市場成交分析…………243.4小結(jié)…………25四、各物業(yè)類型分析………………………25（一）住宅公寓……………………254.1市場概述……………………254.2濟(jì)南市住宅市場供應(yīng)分析…………254.2.1住宅供應(yīng)狀況分析………254.2.2公寓供應(yīng)狀況分析………264.3濟(jì)南市住宅市場新增供應(yīng)分析……274.3.1住宅新增供應(yīng)狀況分析…………………274.3.2公寓新增供應(yīng)狀況分析…………………284.4濟(jì)南市住宅市場成交分析…………284.4.1住宅成交狀況分析……………………284.4.2公寓成交狀況分析……………………294.5均價分析……………………304.5.1住宅成交均價分析……………………304.5.2公寓成交均價分析……………………30（二）寫字樓……………………314.6市場概述…………………314.7供應(yīng)及成交狀況…………314.8價格走勢…………………32（三）商業(yè)…………324.9市場概述……………………324.10供應(yīng)及成交狀況…………324.10.1底商供應(yīng)及成交狀況…………………324.10.2純商業(yè)供應(yīng)及成交狀況………………334.11底商成交價格…………334.12在售純商業(yè)項目………34五、區(qū)域項目分析…………355.1市中區(qū)…………355.1.1典型樓盤分析……………355.1.2新增樓盤簡析……………365.2歷下區(qū)…………385.2.1典型樓盤分析……………385.2.2新增樓盤簡析……………385.3歷城區(qū)…………395.3.1典型樓盤分析……………395.3.2新增樓盤簡析……………405.4槐蔭區(qū)…………415.4.1典型樓盤分析……………415.4.2新增樓盤簡析……………425.5天橋區(qū)…………435.5.1典型樓盤分析……………435.5.2新增樓盤簡析……………445.6高新區(qū)…………465.6.1典型樓盤分析……………465.6.2新增樓盤簡析……………46六、總篇……………………47前言，是名副其實的“政策年”，國家加大了的對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度和調(diào)控力度，新年伊始，就不停的出臺全國性的政策，克制房價的過快上漲，并在全國展開了一場聲勢浩大的閑置土地徹查活動，嚴(yán)懲違法違規(guī)單位，各省市區(qū)域也都出臺了本地有關(guān)政策（如山東省出臺的魯版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房價停止了瘋長的勢頭，特別是一線都市的房地產(chǎn)市場受新政影響較大，體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。濟(jì)南作為二線都市，受國家政策影響較小，特別是下六個月，濟(jì)南樓市體現(xiàn)出回溫的跡象，重要是濟(jì)南剛性需求旺盛，另外與傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來有關(guān)。整體來說，的濟(jì)南樓市運(yùn)行穩(wěn)健，房價穩(wěn)中有漲，并沒有在嚴(yán)肅調(diào)控下出現(xiàn)大幅震蕩，剛性需求旺盛，且仍然是支撐樓市發(fā)展的重要因素。全國性的實力開發(fā)商來濟(jì)南安營扎寨，給濟(jì)南房地產(chǎn)市場帶來新的元素，豐富了濟(jì)南的高端產(chǎn)品，也增進(jìn)了濟(jì)南房地產(chǎn)市場的完善，的濟(jì)南樓市不停地二、背景篇2.1整體都市規(guī)劃2.1濟(jì)南市位于北緯36°40′，東經(jīng)117°00′，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)重要有黃河、小清河兩大水系。湖泊重要有大明湖和章丘市轄的白云湖。濟(jì)南北接京津唐，南接黃淮海，西連黃河中上游大中原，東連膠東半島，在全省處在承東接西的位置；在全國來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐；位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是黃河三角洲的中心都市。2.1.2區(qū)域面積界定范疇重點支持行業(yè)限制及嚴(yán)禁項目現(xiàn)狀與濟(jì)南市區(qū)關(guān)系市中區(qū)275東鄰歷下區(qū)，西靠長清區(qū)槐蔭區(qū)，北倚天橋區(qū)，南接歷城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)嚴(yán)禁發(fā)展大氣、水污染的重工業(yè)政治經(jīng)濟(jì)中心濟(jì)南市中心城區(qū)之一歷下區(qū)109西鄰市中區(qū)，北接歷城區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)、生物制藥、機(jī)械制造業(yè)、旅游業(yè)轄區(qū)內(nèi)重要是科教文衛(wèi)設(shè)施、嚴(yán)禁發(fā)展有污染的項目經(jīng)濟(jì)文化中心CBD濟(jì)南市中心城區(qū)歷城區(qū)1334東接章丘市、北為歷下區(qū)、市中區(qū)，西為天橋區(qū)機(jī)械制造、制藥業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等嚴(yán)禁發(fā)展重大污染的工業(yè)項目經(jīng)濟(jì)中心之一濟(jì)南市中心城區(qū)之一槐蔭區(qū)149南鄰市中區(qū)、北為天橋區(qū)，東為歷下區(qū)汽車改裝配件、建材業(yè)嚴(yán)禁發(fā)展高耗能及污染較重項目老城區(qū)之一、國有公司較多濟(jì)南市中心城區(qū)之一天橋區(qū)249南鄰市中歷下，東為歷城區(qū)汽車制造、商貿(mào)業(yè)轄區(qū)內(nèi)河流較多、嚴(yán)禁發(fā)展對水資源污染較大的項目老城區(qū)之一，老工業(yè)區(qū)濟(jì)南市中心城區(qū)之一長清區(qū)1178南鄰平陰縣、東鄰歷城區(qū)特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)區(qū)內(nèi)自然景觀較好嚴(yán)禁發(fā)展高污染、高耗能項目內(nèi)現(xiàn)在重要是大學(xué)城、高校較多郊區(qū)2.1.3都市規(guī)劃總體布局及發(fā)展戰(zhàn)略濟(jì)南市將其辦公、教育等功效從都市中心區(qū)域向外疏解；同時，中心城重要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新技術(shù)的發(fā)展。濟(jì)南市中心城將以主城區(qū)（玉符河以東、繞城高速東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間）為核心，形成“一城兩區(qū)”的都市總體布局。一城指主城區(qū)；兩區(qū)為西部新區(qū)和東部城區(qū)。城區(qū)發(fā)展重點方向為東、西向，著重發(fā)展東部區(qū)域。主城區(qū)主城區(qū)是指玉符河以東、繞城高速東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的區(qū)域；由臘山黨家老城燕山王舍人和賢文六個片區(qū)構(gòu)成。規(guī)劃重點是強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化和旅游中心功效，著重發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)行業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個新區(qū)疏解老城區(qū)的中心功效。東部城區(qū)東部城區(qū)由郭店、孫村和彩石三個片區(qū)構(gòu)成；人口規(guī)?？刂圃?0萬人，用地規(guī)?？刂圃?0平方公里。東部城區(qū)的規(guī)劃重點是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，并完善生活居住、公共服務(wù)配套，形成當(dāng)代化新城區(qū)。郭店片區(qū)位于東部城區(qū)北部。重點發(fā)展機(jī)械裝備、環(huán)保新材料和當(dāng)代物流等產(chǎn)業(yè)。孫村片區(qū)位于繞城高速公路東環(huán)線以東、膠濟(jì)鐵路和經(jīng)十路之間，以發(fā)展電子信息、汽車制造、食品藥品等產(chǎn)業(yè)為主。在唐冶建設(shè)東部城區(qū)公共服務(wù)中心。彩石片區(qū)位于東部城區(qū)南部。片區(qū)西部以出口加工區(qū)為依靠、重點發(fā)展電子信息、汽車裝備新材料等產(chǎn)業(yè)；片區(qū)東部以科教、居住為主。西部城區(qū)西部城區(qū)由城關(guān)、平安和崮山三個片區(qū)構(gòu)成。人口控制在50萬人，用地規(guī)?？刂圃?0平方公里。西部城區(qū)規(guī)劃以發(fā)展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住為主。城關(guān)片區(qū)位于西部城區(qū)西部，以原長清縣城為基礎(chǔ)，加強(qiáng)公共服務(wù)和居住配套建設(shè)，形成綜合性片區(qū)。平安片區(qū)位于西部城區(qū)北部，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)為主導(dǎo)，并規(guī)劃有關(guān)配套設(shè)施及生活居住用地。崮山片區(qū)位于西部城區(qū)東南部，以安排高等教育、科研機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，配套完善都市公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施。在片區(qū)北部建設(shè)西部城區(qū)公共服務(wù)中心。2.1.濟(jì)南市圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的都市空間發(fā)展戰(zhàn)略，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。以來，濟(jì)南市政府全方面實施統(tǒng)籌戰(zhàn)略、精品戰(zhàn)略、提高戰(zhàn)略，全力加緊老城區(qū)、東部新區(qū)、西部新城、濱河新區(qū)“一城三區(qū)”規(guī)劃編研步伐，各項規(guī)劃工作進(jìn)展順利。在老城區(qū)改造提高方面，優(yōu)化完善了明府城保護(hù)改造規(guī)劃，開展了百花洲—苗家巷片區(qū)修建性具體規(guī)劃、6層下列簡易樓群及城中村的改造規(guī)劃，均已形成初步方案。圍繞東部新區(qū)規(guī)劃，開展了齊魯外包城核心區(qū)都市設(shè)計、出口加工區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地綜合體、漢峪總部基地等項目的規(guī)劃編研，獲得了階段性成果。圍繞西部新城規(guī)劃，編竣了西客站站前綜合體規(guī)劃，委托世界出名建筑大師安德魯設(shè)計團(tuán)體開展了濟(jì)南市文化中心規(guī)劃設(shè)計工作，并形成了單體設(shè)計初步方案。圍繞濱河新區(qū)規(guī)劃，開展了濱河新區(qū)核心區(qū)都市設(shè)計、功效定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃、村居改造整合規(guī)劃、重點片區(qū)規(guī)劃策劃、濱河新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃、華山歷史文化公園規(guī)劃等多項規(guī)劃編研，均已形成階段性成果，為加緊我市“一城三區(qū)”建設(shè)發(fā)展提供了有力保障。奧體片區(qū)奧體中心片區(qū)位于濟(jì)南的東部，距離市中心自全運(yùn)會在濟(jì)南成功的舉辦，市政府的東遷，濟(jì)南東部新城區(qū)在市政府的大力支持下，將逐步發(fā)展為濟(jì)南新的都市核心區(qū)，政府對周邊的規(guī)劃建設(shè)：以奧體中心為核心，推動全運(yùn)村二期、黃金時代廣場、魯商國奧城等8個在建項目。開建4個住宅項目，完善周邊商業(yè)配套和生活居住社設(shè)施，使其成為最能代表省會都市形象的綜合性公共中心區(qū)。西客站片區(qū)西客站片區(qū)位于濟(jì)南市主城區(qū)西部，槐蔭區(qū)南部，距離濟(jì)南市中心區(qū)約10公里。規(guī)劃范疇東到二環(huán)西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至臘山分洪道，規(guī)劃面積約26平米方公里，規(guī)劃居住人口約30萬人。西客站片區(qū)規(guī)劃重要圍繞京滬高鐵濟(jì)南站和張莊機(jī)場兩大要素展開，力求打造成為“山東新門戶，泉城新商埠，都市新中心”。濱河新區(qū)濱河新區(qū)功效定位為“都市副中心、發(fā)展新空間、風(fēng)貌新傳承、北跨橋頭堡”。通過整合資源，改造環(huán)境，完善功效，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高形象，將濱河新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為以商貿(mào)物流、休閑旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)居住為主導(dǎo)功效的宜居、宜業(yè)、宜游的山水綠城。在規(guī)劃布局構(gòu)造上，濱河新區(qū)將形成“一帶、兩軸、三心、四園、多片”的布局形態(tài)。2.1.5在都市的外圍結(jié)合綠化隔離帶規(guī)劃快速路，構(gòu)筑“兩縱六橫”的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。名稱道路兩縱濟(jì)青與京福高速公路連接線及其西向延長線—工業(yè)北路、經(jīng)十東路、二環(huán)南路及其西向延長線六縱賢文路、二環(huán)東路、順河高架路、二環(huán)西路、大金路和西部城區(qū)東邊界一條都市快速路都市公共客運(yùn)交通系統(tǒng)大量公共交通采用軌道交通和快速公交（BRT）相結(jié)合的服務(wù)模式，控制軌道交通走廊和建設(shè)用地。主城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造為“四縱五橫”：名稱道路網(wǎng)絡(luò)四橫北園大街線、經(jīng)一路線、經(jīng)四路線五縱臘山新區(qū)南北線、為十二路線、緯二路線、歷山路—舜耕路線、劉智遠(yuǎn)路線東部城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造為“一橫兩縱”：名稱道路網(wǎng)絡(luò)一橫經(jīng)十東路線兩縱港西路線和孫村西路線軌道交通網(wǎng)絡(luò)由市區(qū)線、市域線構(gòu)成：名稱軌道線路市區(qū)線1號線：主城區(qū)北部；2號線：西部城區(qū)3號線：濟(jì)南站—機(jī)場；4號線：緯二路—分水嶺；5號線：經(jīng)四路—東部城區(qū)；6號線：燕山新區(qū)—東部城區(qū)市域線7號線：由2號線向外延伸至平陰；8號線：在歷程車站和3號線相接延伸到章丘；9號線：由3號線向北延伸到濟(jì)陽、商河2.1.6市域城鄉(xiāng)化水平將由的62%增至75%以上。市域戶籍總?cè)丝趯⒂傻?90.1萬人增至700萬人左右，城鄉(xiāng)人口將由的366.7萬人增至530萬人左右。全市暫住六個月以上人口將由的55萬人增至140萬人左右，計入城鄉(xiāng)總?cè)丝谝?guī)模。全市總?cè)丝趯⑦_(dá)成840萬人，城鄉(xiāng)總?cè)丝跒?70萬人。市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)成550萬人，城鄉(xiāng)總?cè)丝跒?80萬人。中心城人口規(guī)模將由念得289萬人增至430萬人。2.1.7按照“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總規(guī)定，發(fā)揮省城優(yōu)勢，到把濟(jì)南建成含有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃云當(dāng)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心都市和繁華、和諧、宜居、魅力的泉城。繁華的都市——經(jīng)濟(jì)實力雄厚、物質(zhì)財富充裕、綜合服務(wù)功效完善的當(dāng)代化都市。各項社會事業(yè)全方面進(jìn)步，率先全方面實現(xiàn)小康社會，基本實現(xiàn)當(dāng)代化。和諧的都市——堅持科學(xué)發(fā)展，增進(jìn)社會公平，構(gòu)建平安有序、社會安定、公平正義的和諧濟(jì)南。宜居都市——生態(tài)環(huán)境良好，都市布局合理，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會充足，市政設(shè)施及服務(wù)完善，追求舒適享有，居民工作與生活條件優(yōu)良。魅力的泉城——彰顯“山、泉、湖、河、城”融為一體的泉城特色風(fēng)貌，傳承歷史文脈，并與當(dāng)代都市文明相融合，成為舉世聞名、特色鮮明、富有魅力的泉城和區(qū)域性旅游中心都市。2.1.8小結(jié)濟(jì)南市中心城區(qū)將以主城區(qū)為核心，向東、西方向發(fā)展；依靠都市現(xiàn)狀，重點發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港都市組團(tuán)。形成“一城兩區(qū)”新的都市空間布局界構(gòu)造。將來幾年內(nèi)濟(jì)南將構(gòu)筑兩橫六縱的都市快速路網(wǎng)，以有效的疏解過境交通、對外交通和跨區(qū)的長距離機(jī)動車交通；同時優(yōu)先發(fā)展促都市公共交通，構(gòu)建以軌道交通和快速公交為主的綜合公共交通體系。由于南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟(jì)南將來的發(fā)展將重要以東西向擴(kuò)展為主。隨著燕山新區(qū)的建設(shè)和東部新城的規(guī)劃，將來東部區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域。2.2政策環(huán)境分析2.2.1面對房價的飆漲，進(jìn)入，國家采用了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，新年伊始，就開始不停地出臺宏觀調(diào)控政策克制房價的過快上揚(yáng)。從商業(yè)貸款公積金利率、存款準(zhǔn)備金率、購房首付比例等貨幣政策方面給房地產(chǎn)市場施壓，從土地出讓、保障房建設(shè)、房地產(chǎn)預(yù)售、市場監(jiān)管等層面出臺指導(dǎo)性意見。政策出臺后，市場上觀望氛圍濃厚，房價也逐步進(jìn)入到平穩(wěn)增加的時期，調(diào)控獲得了階段性的成果，隨著政策影響的消退，剛性需求的旺盛，下六個月樓市體現(xiàn)出反彈的跡象，政府為表明決心，穩(wěn)定民心，在9月底又出臺了新的政策，也能夠稱之為加強(qiáng)版“新國十條”，此政策不再只針對房價過快上漲的都市，而是采用一刀切的方式全方面調(diào)控，特別是政策對限購三套房，二套房首付比例上調(diào)至50%，首套房利率不再享有7折優(yōu)惠，打擊了投機(jī)性購房者的行為，限制了改善性購房者的需求，增加了首套房購房者的負(fù)擔(dān)。整體來看，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策還是比較奏效的，但是面對全國如此強(qiáng)烈的剛性需求，要想讓房價在很短的時間內(nèi)下降，也是非常有難度的，政府下一步會出臺何種政策，還是會根據(jù)房地產(chǎn)市場的動態(tài)而論。2.2.2十大房地產(chǎn)政策政策一：“國十一條”1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供應(yīng)；二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)克制投資投機(jī)性購房需求；三、加強(qiáng)風(fēng)險防備和市場監(jiān)管；四、加緊推動保障性安居工程建設(shè)；五、貫徹地方各級人民政府責(zé)任。點評：本次調(diào)控政策重要集中在增加供地、打擊囤地、差別化信貸政策等方面，與以前樓市調(diào)控政策相似，并未見更多新招。并且多數(shù)政策實際始終在實施，涉及二套房首付超四成，增加保障性住房等。調(diào)控效果如何，核心要看各部委和地方政府貫徹狀況。政策二：《有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的告知》4月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的告知》，《告知》規(guī)定各地切實負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管；完善商品住房預(yù)售制度；加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量監(jiān)管；健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機(jī)制。另外，《告知》還規(guī)定在全國范疇內(nèi)開展預(yù)售商品住房項目清理。點評：該《告知》對維護(hù)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展含有重要意義。《告知》的出臺對部分都市出現(xiàn)的某些房地擦很難開發(fā)公司捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為起到克制作用?！陡嬷反偈箓€地方切實負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場監(jiān)管。政策三：差別化住房信貸政策國務(wù)院總理溫家寶4月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究布署遏制部分都市房價過快上漲的政策方法。對購置自套自助房且套型建筑面積在90平米以上的家庭貸款首付不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和貸款利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采用臨時性方法，嚴(yán)格限制多個名錄的炒房和投機(jī)行性購房。點評：政策方法再次體現(xiàn)了中央遏制高房價的決心，為下一步調(diào)控投機(jī)投資性購房等行為展開“精確指導(dǎo)”。差別化信貸，直指投機(jī)性需求。提高房貸首付，提高利率，甚至十多套房貸不予以貸款，是但愿在保有環(huán)節(jié)增加購房者的持有成本，讓投機(jī)者少買或者不買房子。政策四：“新國十條”國務(wù)院4月17日發(fā)出的告知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。告知規(guī)定，樣限制多個名錄的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際狀況，采用臨時性方法，在一定時期內(nèi)線訂購方套數(shù)。點評：“新國十條”陳際泰有效克制樓市投機(jī)，合理地引導(dǎo)了民眾預(yù)期，部分都市出現(xiàn)的樓市“搶購風(fēng)”得到了克制，這對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展含有重要意義。“新國十條”能夠說是“病急中的猛藥”，新政推出后，起到了對房地產(chǎn)市場有效降溫的作用。政策五：《有關(guān)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合用住房管理有關(guān)問題的告知》4月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部下發(fā)了《有關(guān)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合用住房管理有關(guān)問題的告知》，《告知》規(guī)定有關(guān)部門：嚴(yán)格建設(shè)管理，規(guī)范準(zhǔn)入審核，強(qiáng)化使用監(jiān)督，加強(qiáng)交易管理，完善監(jiān)督機(jī)制。《告知》還依法明確了有關(guān)工作人員濫用職權(quán)，徇私舞弊，以及建設(shè)單位、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)責(zé)任和追究制度。點評：這份文獻(xiàn)有嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理、強(qiáng)化使用過程的監(jiān)督和加強(qiáng)上市交易管理三大看點。保障應(yīng)當(dāng)保障的人群，這個政策和商品房市場打擊投機(jī)投資政策有異曲同工之妙，就是要維護(hù)保障性住房的公平，讓低收入家庭得到保障。政策六：《有關(guān)加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的告知》5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部、民政部、財政部公布《有關(guān)加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的告知》，《告知》強(qiáng)調(diào)，對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長久空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，住房保障部門要按照有關(guān)規(guī)定或合同商定嚴(yán)肅解決，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內(nèi)再次申請廉租住房保障的資格。點評：住房保障部門要按照有關(guān)規(guī)定或合同商定嚴(yán)肅解決，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內(nèi)再次申請廉租住房的資格等，對于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房管理、切實保護(hù)低收入家庭的居住權(quán)，對于進(jìn)一步貫徹中央對弱勢群體的關(guān)心、構(gòu)建和諧社會起到主動作用。政策七：“新國五條”9月29日國家有關(guān)部委再推多項鐵腕政策，涉及貫徹加大貫徹房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策方法的力度、玩撒謊呢差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供應(yīng)、加緊推動房產(chǎn)稅改革試點工作等，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。點評：“新國五條”使國家調(diào)控對住宅物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制?！靶聡鍡l”即使條數(shù)上沒有“新國十條”數(shù)量多，但是措辭卻更為嚴(yán)肅，內(nèi)容也更加明確?！靶挛鍡l”的操作性更強(qiáng)了，從財政、稅收、問責(zé)等方面入手，對遏制房地產(chǎn)上漲更含有操作性。政策八：“限購令”“限購令”是4月30日北京出臺“國十條實施細(xì)則”中首先明確提出的；從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。倍成為“最嚴(yán)肅樓市調(diào)控政策”的“限購令”先后在多地實施。9月29日國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，其后更多都市出臺“限購令”，現(xiàn)在已有14個都市實施“限購令”。點評：在此輪的調(diào)控中，各地的限購令被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房價的決心。盡管有些學(xué)者批評“限購令”違反物權(quán)法，但不可否認(rèn)“限購令”等多個房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠在一定程度上起到限制炒房和投機(jī)性購房的作用，并能遏制部分都市房價過快上漲的趨勢。政策九：《有關(guān)規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題告知》11月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部、財政部、人民銀行，銀監(jiān)會共同下發(fā)了《有關(guān)規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題告知》。《告知》規(guī)定，第二套住房公積金貸款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公積金貸款。點評：隨著商業(yè)性住房貸款的多次收緊，仍然執(zhí)行寬松借貸政策的公積金貸款成為調(diào)控系統(tǒng)中的一種裂痕。本次四部委公布的公積金新政恰是為了修補(bǔ)這個裂痕而做出的。從而真正起到始終投資投機(jī)的作用，同時改善性住房的購置力也將受到較大影響。政策十：提高準(zhǔn)備金率、加息1月1日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日央行先后六次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。10月19日央行宣布，10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，又5.31%提高到5.56%；其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此對應(yīng)調(diào)節(jié)。點評：以高存款準(zhǔn)備金率和加息同樣能夠達(dá)成“從緊”貨幣政策之目的，加息無疑會直接作用于資金需求方，高存款準(zhǔn)備金率，央行將“緊縮”的難題交給了房貸的金融機(jī)構(gòu)——銀行。加息和提高準(zhǔn)備金率都是針對整個國民經(jīng)濟(jì)的，對房產(chǎn)價格不是太明顯。2.2“新國十條”一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實推行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充足認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真貫徹中央擬定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采用果斷的方法，遏制房價過快上漲，增進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（二）建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實施省級人民政府負(fù)總責(zé)、都市人民政府抓貫徹的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的有關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡邏和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推動保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。二、果斷克制不合理住房需求（三）實施更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（涉及借款人、配偶及未成年兒女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主擬定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制訂第二套住房的認(rèn)定原則。要嚴(yán)格限制多個名錄的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際狀況，采用臨時性方法，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加緊研究制訂引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。三、增加住房有效供應(yīng)（五）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制訂并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以貫徹。房價上漲過快的都市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加緊處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，克制居住用地出讓價格非理性上漲。（六）調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加緊對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先確保供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要主動配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處分條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)構(gòu)造比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定貫徹到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)合用住房和限價商品住房供應(yīng)。四、加緊保障性安居工程建設(shè)（七）確保完畢建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計劃及中央補(bǔ)貼資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府訂立住房保障工作目的責(zé)任書，貫徹工作責(zé)任。地方人民政府要切實貫徹土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完畢計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參加的原則，加緊發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以合適方式予以資金支持。國有房地產(chǎn)公司應(yīng)主動參加保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制訂-保障性住房建設(shè)規(guī)劃（涉及各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在7月底前向全社會公布。五、加強(qiáng)市場監(jiān)管（八）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的公司新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)公司在參加土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嘘P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股公司參加商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)公司，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停同意其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對獲得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進(jìn)行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加大曝光和處分力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究有關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制訂房屋租賃管理方法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營行為進(jìn)行一次檢查，及時糾正和嚴(yán)肅解決違法違規(guī)行為，檢查解決成果要于6月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作獲得實效。（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加緊個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究公布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。國務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本告知精神，加緊制訂、調(diào)節(jié)和完善有關(guān)的政策方法，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要主動做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。國家有關(guān)部委出臺方法遏制部分都市房價過快上漲為進(jìn)一步的貫徹貫徹國務(wù)院有關(guān)果斷遏制部分都市房價過快上漲的告知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺方法，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，增進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。據(jù)理解，這些方法重要有：一是各地要加大貫徹貫徹房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策方法的力度。要立刻研究制訂貫徹貫徹國發(fā)[]10號文獻(xiàn)的實施細(xì)則。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)近來國家有關(guān)部委出臺的政策方法進(jìn)行調(diào)節(jié)和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的都市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格實施問責(zé)制，對政策貫徹不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。二是完善差別化的住房信貸的政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房

貸款。對貸款購置商品住房，首付款比例調(diào)節(jié)到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，嚴(yán)禁用于購置住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅解決。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)公司承當(dāng)中低價位、中小套型商品住房項目和參加保障性安居工程的貸款需求。三是調(diào)節(jié)住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對土地增值稅征管狀況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超出周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加緊推動房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴(kuò)大到全國。四是切實增加住房有效供應(yīng)。各地要加大對各地住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完畢狀況的督查考核力度，切實貫徹中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。房價上漲過快的都市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真貫徹支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。激勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制訂支持公共租賃住房建設(shè)的中長久貸款政策。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶訂立“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司土地閑置、變化土地用途和性質(zhì)、遲延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處分力度。對有上述違法違規(guī)統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。山東省“房地產(chǎn)新政”出臺增加供應(yīng)加大保障通過前期縝密調(diào)研和有關(guān)各部門的會簽，被稱為山東省“房地產(chǎn)新政”的有關(guān)政策6月18日正式出臺。山東省人民政府辦公廳昨天公布了《山東省人民政府有關(guān)保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，從供應(yīng)、保障房建設(shè)、市場監(jiān)管、組織領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)合理消費(fèi)五個大方面對我省房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見。意見是根據(jù)《國務(wù)院有關(guān)果斷遏制部分都市房價過快上漲的告知》及《國務(wù)院辦公廳有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的告知》的精神，結(jié)合我省實際提出的。我省出臺的政策，嚴(yán)格執(zhí)行了前期國家出臺的在供應(yīng)、信貸、監(jiān)管、保障房等方面的政策，同時又結(jié)合山東的狀況提出了具體的內(nèi)容，并在許多方面進(jìn)行了細(xì)化。增加供應(yīng)，組織建設(shè)限價房面積在90平方米下列平抑房價，增加供應(yīng)是重要的應(yīng)對方法，在此方面，我省也是“出招”頗多。在住房規(guī)劃方面，規(guī)定各地要進(jìn)一步分析本地居民合理住房需求和供應(yīng)能力，科學(xué)擬定住房供應(yīng)規(guī)模和比例，盡快組織編制-住房建設(shè)規(guī)劃。規(guī)劃規(guī)定重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、保障性住房的建設(shè)數(shù)量和比例，把各類房源貫徹到建設(shè)項目上，貫徹到住房用地年度供應(yīng)計劃中，貫徹到具體地塊。加緊對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)售的審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先確保供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要主動配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處分條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)構(gòu)造比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定貫徹到位，滿足不同收入居民的合理居住需求。組織建設(shè)限價商品住房。外來購房者較多、房價收入比偏高的都市，可根據(jù)本地實際狀況，組織建設(shè)限價商品住房。要選擇交通便利、配套設(shè)施齊全的地塊，按照“政府組織協(xié)調(diào)、公司市場運(yùn)作”的原則，組織建設(shè)限價商品住房，定向供應(yīng)本地的都市中檔偏下收入無住房家庭。限價商品住房的套型要控制在90平方米下列，建設(shè)原則、對外銷售和供應(yīng)對象的條件由本地政府制訂。限價商品住房也可在普通商品住房項目中按一定比例配建。加大保障，內(nèi)要全方面啟動公共租賃住房試點對低收入群體的住房需要，我省規(guī)定各地要進(jìn)一步完善都市住房保障體系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和經(jīng)濟(jì)合用住房，向中低偏下收入家庭及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員提供公共租賃住房的都市住房保障制度。通過新建、改建、政府購置和棚戶區(qū)改造等方式，增加廉租住房和經(jīng)濟(jì)合用住房房源，-解決23萬戶都市低收入家庭的住房困難。擴(kuò)大廉租住房覆蓋范疇，盡快實現(xiàn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)合用住房準(zhǔn)入原則并軌，3年新增保障性住房6萬戶(每年不少于2萬戶)，其中新建、籌集廉租住房3萬套，不停提高實物配租在廉租住房保障中所占比重；通過棚戶區(qū)改造，解決符合廉租住房保障條件的低收入家庭5萬戶。保持合理的經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)規(guī)模，3年竣工12萬套，每年不少于4萬套。加緊發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房是解決中檔偏下收入家庭和新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員(含農(nóng)民工)等特殊群體階段性基本居住需求的重要方法。各級政府要加大投入，設(shè)區(qū)都市和外來務(wù)工人員較多的縣(市)，內(nèi)要全方面啟動公共租賃住房試點。根據(jù)供應(yīng)對象的基本居住需求，公共租賃住房既可是成套住房，也能夠是集體宿舍。要引導(dǎo)激勵大中型公司、各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和籌集公共租賃住房，也可在城中村、城邊村改造項目和普通商品住房項目中配建，政府予以對應(yīng)的優(yōu)惠政策支持。公共租賃住房實施準(zhǔn)入管理，逐步建立健全申請、審核、公示、輪候、配租和退出等機(jī)制。切實發(fā)揮住房公積金對住房保障的增進(jìn)作用。單位和職工住房公積金繳存比例均不得低于5%，并逐步上調(diào)至不高于12%。搞好住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點，定向用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房、列入保障性住房規(guī)劃的棚戶區(qū)改造安置房、政府投資的公共租賃住房。問責(zé)制度，穩(wěn)定房價工作不力要追究責(zé)任對穩(wěn)定房價、推動保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任，新的政策對各地各部門穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提出了“硬規(guī)定”，以制度保障政策執(zhí)行。我省指出，住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。另外，我省還將健全房地產(chǎn)市場信息公布機(jī)制，增加市場透明度。引導(dǎo)消費(fèi)，房價過快都市可暫停三套房貸加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)支持居民初次貸款購置普通自住房，同時嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，克制投資投機(jī)性購房需求。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(涉及借款人、配偶及未成年兒女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主擬定，各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要主動提供房屋權(quán)屬登記等有關(guān)信息。要嚴(yán)格限制多個名錄的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的都市，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。人民銀行、銀監(jiān)部門要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。各市人民政府可根據(jù)實際狀況采用臨時性方法，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購置房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行政策。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得予以有關(guān)稅收優(yōu)惠。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。加強(qiáng)監(jiān)管，不得分層分單元辦理預(yù)售許可在房地產(chǎn)監(jiān)管方面，我省首先規(guī)定國土資源部門指導(dǎo)督促各地及時制訂并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以貫徹。房價上漲過快的都市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。各地要綜合考慮土地價格等因素，合理擬定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)辦法，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，克制居住用地出讓價格非理性上漲。對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓面積。結(jié)合本地實際，合理擬定商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；督導(dǎo)獲得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)公司，對獲得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售；嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案和商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防備信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。實施分戶驗收制度、住宅品質(zhì)狀況表制度和物業(yè)質(zhì)量保修金制度。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。組織開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查，對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進(jìn)行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加大曝光和處分力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格。加緊推動房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快搭建統(tǒng)一規(guī)范、數(shù)據(jù)共享的信息平臺。要依靠房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，及時公布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)理性消費(fèi)。2.2.4針對瘋狂的樓市，國家密集出臺有關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，受此影響，濟(jì)南房地產(chǎn)的大環(huán)境，特別是一路高漲的房價頓時慢下了腳步，但是相對濟(jì)南的剛性需求，供應(yīng)偏緊的格局仍然存在，房價并沒有迎合眾望的下降，它仍然居高不下，并且升的勢頭較猛。同時濟(jì)南都市面貌有了很大改觀，基礎(chǔ)配套有了很大提高，特別是某些大的房企不停的加入，濟(jì)南房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一種快速發(fā)展的時期。三、市場篇3.1土地市場概況濟(jì)南土地總體供應(yīng)宗數(shù)和整體供應(yīng)量較增加，每宗土地的面積相對較小，一季度成為整個年度的供應(yīng)高峰期。濟(jì)南東部、西部、北部區(qū)域掛牌土地相對最多（特別是奧體中心片區(qū)和西客站片區(qū)土地供應(yīng)比較集中），中部和南部區(qū)域相對較少。一線開發(fā)商的體現(xiàn)要好于本土開發(fā)商，成為拿地的主力，最為突出的是恒大集團(tuán)、綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)和中海地產(chǎn)。本報告只包含居住和商服用地，不包含工業(yè)和綜合用地。3.2供應(yīng)分析：近年土地掛牌狀況（僅限濟(jì)南市六區(qū)）年度1-12月1-12月掛牌土地宗數(shù)（宗）113153掛牌土地面積（㎡）593．5萬711.9萬全年，共有153塊居住和商服用地性質(zhì)的土地出讓掛牌，掛牌面積為711.9萬平米，相比增加了16.6%。平均宗地面積為45091㎡，較減少11.4%。的房地產(chǎn)市場仍然續(xù)寫著發(fā)明的神話，銷售場面仍然火爆，房價繼續(xù)飆升，開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡楦邼q，房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫。國家為了避免市場不平衡性的加劇，新年伊始就開始加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在土地方面國家也不停地出臺有關(guān)政策，加大對違法行為的懲辦力度，嚴(yán)防地王的屢屢出現(xiàn)。最值得一提的是國土部對全國1457宗閑置土地徹查工作的開展，公示閑置土地“黑名單”，嚴(yán)重的打擊了全國賣地、炒地、囤地等不法行為，也使得大批“出名單位”的黑幕浮出水面。同時還出臺了加強(qiáng)土地監(jiān)管和土地增值稅征管的力度，在很大程度上也打壓了倒賣土地的不法行為。從掛牌月份來看，土地掛牌比較頻繁的是1月份、12月份、3月份、6月份和8月份，這四個月份掛牌出讓的宗地數(shù)量都在10宗以上，掛牌面積都超出60萬㎡，最突出的是12月份，土地掛牌宗數(shù)與1月份持平，但土地掛牌面積達(dá)成209萬平米，居掛牌出讓土地之最。重要因素是12月份是的最后一種月份，通過對整個房地產(chǎn)市場的通盤把握，政府順應(yīng)市場的需求，放大了土地出讓的力度，許多開發(fā)商也抓緊年根籌辦土地，好搶占明年的重要市場。1月份和3月份掛牌出讓土地比較多的因素是緊緊地延續(xù)了的熱潮，并且沒有受到新政的影響，故而土地掛牌宗數(shù)和面積都比較多。6月份和8月份土地掛牌回升的因素是濟(jì)南這類二線都市受新政的影響較小，且此時新政在全國的影響逐步減退，樓市有回暖的跡象，土地掛牌增多方便滿足市場的需求。10月份土地掛牌出讓少的因素是受到“9.29新政”的影響，政府進(jìn)行了新一輪的樓市調(diào)控，故沒有掛牌出讓土地。從季度狀況來看，掛牌土地面積和宗數(shù)最多的季度均為一季度，掛牌面積達(dá)成240萬㎡，掛牌宗數(shù)達(dá)成55宗。由此來看，土地市場與房地產(chǎn)市場同樣受到銷售熱潮的影響較深，且處在政府宏觀調(diào)控的前夕，受政府宏觀政策較小，在新政出臺前，土地市場也處在高潮階段，供應(yīng)量和需求量較大，政府實施調(diào)控政策后，在國家對房地產(chǎn)市場和土地市場進(jìn)行對的的引導(dǎo)下，各級政府也整頓了本地市場，有序的進(jìn)行土地掛牌，土地市場逐步冷卻下來，朝著正規(guī)有序的方向發(fā)展。從上圖中我們能夠看到，的居住和商服用地供應(yīng)面積天橋區(qū)和歷下辨別列第一二位，另一方面是長清區(qū)，槐蔭區(qū)和歷城區(qū)平分秋色，市中區(qū)的供應(yīng)量最少。重要是政府規(guī)劃的方向仍然貫徹向北、向西和向東發(fā)展的方針，掛牌出讓土地也側(cè)重在北部區(qū)域、東部新區(qū)和西部新城。3.3成交分析：土地成交總體狀況成交宗數(shù)成交面積（萬㎡）平均單宗土地成交面積（萬㎡）出讓總金額（億元）71365.355.1457925.3從月份上看，成交數(shù)量和面積最多的月份均為2月份，有12宗土地成交，142萬㎡。重要是房地產(chǎn)市場需求量大，政府為滿足市場需求，掛牌出讓土地也增加，特別是1月份的供應(yīng)土地較多，成交量也隨之增加。2月份的成交高峰期過后，市場受到政府調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃厚，需求量削弱，政府也逐步減少土地掛牌出讓，開發(fā)商拿地也考要考慮到政府政策的限制，成交趨于理性。9月份土地成交又出現(xiàn)一種小高峰，在通過了前幾個月的市場平穩(wěn)期后，政策的影響逐步減退，房地產(chǎn)有回溫的跡象，開發(fā)商拿地也較主動。3.4小結(jié)：土地出讓狀況體現(xiàn)了政府都市整體規(guī)劃的重點方向，北部、東部和西部新城區(qū)為此后發(fā)展的重要片區(qū)，土地掛牌出讓格外顯眼，另外，隨著小清河治理工期的逐步完畢，濱河新區(qū)也將以濟(jì)南名片的代名詞面市，也成為政府關(guān)注的焦點。政府著眼于“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的都市規(guī)劃總方針，努力打造濟(jì)南都市綜合體形象。四.項目篇（一）住宅公寓4.1市場概述，注定是不平凡的一年，濟(jì)南樓市從年初就承接了的樓盤熱銷風(fēng)暴，開發(fā)商們見利蜂擁而上，購房者們，更確切的說是炒房者、投機(jī)者們，也一鼓作氣，相稱給力，整個房地產(chǎn)市場就猶如30天滴米未進(jìn)、滴水未沾的跋涉者，在好不容易得到的半噸肉食面前的狼吞虎咽，即使自己心里清晰這樣面臨著被撐死的危險，但在如此大的誘惑面前，體現(xiàn)出的是一副即便撐死也在所不惜的豪氣。初的房地產(chǎn)市場就是如此，大部分人都幾近失去理性，房價也呈直線上漲的趨勢。此時，政府按耐不住開始出馬了，政府是不能坐視不管的，畢竟房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，絕對不能讓他死掉。從4月份開始，不停地出臺極其嚴(yán)肅的宏觀調(diào)控政策，緊縮的貨幣政策、存款準(zhǔn)備金利率的提高，對銀行貸款的限定，首付比例的限定，二套房、三套房貸款政策的出臺等等，都旨在扭轉(zhuǎn)樓市的不理性，逐步引導(dǎo)其步入者正軌。事實證明，政府的政策在一定程度上起到了克制房價過快上漲的作用，也最大程度的限制了投機(jī)性購房者、炒房者的經(jīng)濟(jì)特權(quán)，市場上觀望氛圍濃厚，開發(fā)商也不敢冒然行事，臨時穩(wěn)定了樓市的瘋長局面，使其達(dá)成了一種緩慢上升的狀態(tài)。4.2住宅公寓供應(yīng)分析4.2.1普通住宅整體供應(yīng)狀況濟(jì)南市普通住宅總供應(yīng)量為24177套，625.28萬平米，同比增加91%。從區(qū)域分布上看，東部所占比例最高，另一方面是西部，兩個區(qū)域所占總供應(yīng)量的70%以上?！緰|部板塊】區(qū)域內(nèi)的奧體板塊、高新區(qū)板塊及保利花園附近的邢村板塊都是今幾年政府規(guī)劃的熱土，隨著市政府的東遷，更是為該板塊鍍上厚厚的一層金，該地段的價值和升值潛力被許多開發(fā)商和投資購房者看好，為滿足過旺的市場需求，供應(yīng)量也隨之大增。【西部板塊】京滬高鐵和西客站的開工建設(shè)以及槐蔭區(qū)大規(guī)模的舊城改造，提高了西部品質(zhì)。現(xiàn)在西部以供應(yīng)中低檔樓盤為主。大開發(fā)商入駐濟(jì)南后，在槐蔭區(qū)拿了較多的地塊，與本地開發(fā)商一起，不停地開發(fā)高品質(zhì)的樓盤，特別是綠地集團(tuán)的盧浮宮館、陽光100國際新城、銀座中心等，既增加了槐蔭區(qū)的供應(yīng)量，也提高了該地區(qū)樓盤的品質(zhì)?！灸喜堪鍓K】南部板塊自然條件優(yōu)越，環(huán)境宜居，為傳統(tǒng)的中高檔物業(yè)集中區(qū)域，供應(yīng)套數(shù)占整體的9.1%，供應(yīng)套數(shù)即使低于西部，但供應(yīng)面積卻高于西部，闡明南部供應(yīng)市場重要以大戶型為主?！颈辈堪鍓K】北部為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，專業(yè)市場較多，環(huán)境和整體形象較差，隨著北園大街改造、重工業(yè)遷移、小清河改造和區(qū)域及商發(fā)展，整體形象得到提高，現(xiàn)在在售項目較少，整體以中檔樓盤為主，總供應(yīng)量為2938套?！局胁堪鍓K】中部為傳統(tǒng)居住區(qū)，交通便利，配套完善，但土地稀缺，供應(yīng)2156套，所占比例為8.9%。4.2濟(jì)南公寓市場4405套，29.88萬平米。供應(yīng)產(chǎn)品重要以45-75平米的一室戶型為主，另一方面是80-120平米的兩室戶型及Loft構(gòu)造的酒店式公寓。公寓供應(yīng)量從4月份開始持續(xù)減少，重要是受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，市場觀望氛圍濃厚，10月份公寓供應(yīng)量開始回升，一是新政對公寓產(chǎn)品的影響較小，二是受到傳統(tǒng)銷售旺季的影響，開發(fā)商推出房源的數(shù)量增多。4.3住宅公寓新增供應(yīng)分析4.3.1新增普通住宅供應(yīng)量26089套，294.2萬㎡，較去年同期分別上漲了21.6%，11.3%。上六個月在3月份新增普通住宅達(dá)成一種小高潮，面對旺盛的剛性需求，也為了迎合火爆的市場行情，春節(jié)剛過，房地產(chǎn)開發(fā)商們就迫不及待的把產(chǎn)品推向市場，4月份政府開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行強(qiáng)有力的調(diào)控，面對嚴(yán)肅的房地產(chǎn)政策，開發(fā)商們不得不小心謹(jǐn)慎的實施推盤方略，消費(fèi)者的觀望氛圍濃厚，從而使的新增普通住宅供應(yīng)量有所下降，7月份出現(xiàn)全年的供應(yīng)高峰期，重要是新政的影響逐步退去，且新政對濟(jì)南的影響有限，原先持觀望態(tài)度的購房者開始出手，樓市有反彈的跡象，開發(fā)商們捕獲到市場的信息，大大出手，推出新的房源。8月份的新增供應(yīng)量較小，重要是開發(fā)商們都屏住呼吸，備戰(zhàn)“金九銀十”，使得9月份、10月份的供應(yīng)量增加從區(qū)域分布上來看，新增供應(yīng)量最多的區(qū)域為東部，新增供應(yīng)量為8520套，占到整體供應(yīng)量的40%；另一方面為西部和北部；南部和中部供應(yīng)量最少。4.3.2公寓新增公寓4104套，27.78萬平米，較去年同期分別上升了44.6%，77.2%。上六個月公寓新增套數(shù)、面積較多，特別是1月份新增面積據(jù)全年之首，4月份，新增套數(shù)居全年之冠。從5月份開始，公寓的供應(yīng)量就持續(xù)的下降，即使在7月份有過一次增加，但整體來觀下六個月公寓市場，可謂一種慘淡，供應(yīng)量和供應(yīng)面積都較少，重要是公寓這種產(chǎn)品在市場上受購房者的青睞較少，總的供應(yīng)量不多，12月份沒有新的公寓項目加推房源。4.4住宅公寓成交分析4.4.1截止到12月，普通住宅總成交量18743套，205.4萬平米。由上圖能夠看出，住宅成交量相對穩(wěn)定，除了1月份、2月份是傳統(tǒng)的銷售淡季，成交量較少外，從3月份開始，住宅成交量開始在上升中趨于穩(wěn)定。成交面積方面，即使1月份成交套數(shù)少，但是成交面積相對較多，1月份成交的大面積戶型比較多。下六個月住宅市場體現(xiàn)好于上六個月，在9月份、10月份和12月份，特別是10月份和12月份，成交面積和成交套數(shù)較多，重要是受政策的影響逐步削弱，市場回穩(wěn)跡象略顯。的市場之因此有如此狀況的出現(xiàn)，重要是政府政策方面的施壓，使得房地產(chǎn)市場擺脫了瘋長的局面，市場當(dāng)中出現(xiàn)了許多價格是漲是落的不定因素在左右開發(fā)商的抉擇和購房者的決定。從成交量區(qū)域分布圖中，我們能夠看到，東部區(qū)域仍然是成交量最多的區(qū)域，共成交8521套，占總成交量的42%，另一方面是西部地區(qū)，占總成交量的27%，成交量最少的區(qū)域是中部，共成交1903套，占總成交量的9%。4.4.成交量3962套，26.75萬平方米，同比下降38.7%，24.9%。公寓市場的總體成交狀況也是不容樂觀，整體上講，上六個月好于下六個月。4.5住宅公寓均價分析政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得房價上漲的速度放緩，但受旺盛需求和投資型需求的強(qiáng)勁支撐，房價仍然居高不下，保持穩(wěn)定的上升趨勢。4.5.1濟(jì)南市整體均價1月份比較高，達(dá)成9400元/平米，2月份下降到8300元/平米，之后的房價就在8500元/平米之間徘徊，直到10月份，再次突破9000元大關(guān)，創(chuàng)出全年住宅均價最高值。從區(qū)域的住宅均價來看，中部的房價最高，基本都在1元/平米，北部的房價較低，沒有突破8000元/平米。整體的走勢來看，都呈上升的趨勢。4.5.2公寓的價格始終在上漲，每月度都有上漲的幅度，5月份突破9000元，達(dá)成9346元/平米，10月份突破萬元。公寓價格之因此增加較快，重要是由于濟(jì)南市場上幾個高端的、酒店式公寓項目推出市場，拉升了整體公寓的價格。（二）寫字樓4.6市場概述寫字樓市場相較于來說整體比較沉悶，始終處在不溫不火的狀態(tài)，供應(yīng)量和成交量沒有明顯的增加或減少，受政策的影響也比較小，重要因素還是濟(jì)南市寫字樓需求行業(yè)規(guī)模相對較小，寫字樓需求行業(yè)長尾效應(yīng)明顯，加之市政配套的發(fā)展滯后，造成寫字樓市場發(fā)展的不平衡甚至于住宅出現(xiàn)價格倒掛現(xiàn)象，并且寫字樓的投資價值也并未被市場充足認(rèn)知。寫字樓供應(yīng)區(qū)域重要集中在東部，重要因素是政府東遷，大中型公司也隨之東遷，需求量繼而增加。隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會進(jìn)一步增進(jìn)寫字樓開發(fā)的成熟。4.7供應(yīng)及成交狀況寫字樓市場總的供應(yīng)量為108.68萬平米，總成交量為27.16萬平米。下六個月寫字樓市場體現(xiàn)較好，供應(yīng)量有所放大，單月供應(yīng)量都在10萬平米以上。重要是下六個月新的房源推向市場，增加了市場供應(yīng)量。成交量并沒有有效地放大，而是在1.5萬平米左右徘徊。4.8價格走勢寫字樓均價保持在11000元/平米左右，反映了濟(jì)南市寫字樓市場的發(fā)展比較平穩(wěn)，不像住宅市場那樣有太大的起伏。價格的平穩(wěn)也反映了濟(jì)南市寫字樓市場受政策環(huán)境的影響也比較小。（三）商業(yè)4.9市場概述商業(yè)市場相對寫字樓市場來說比較受關(guān)注，重要因素是人們對商業(yè)市場的投資愛好越來越濃厚，隨著部分外來品牌商業(yè)地產(chǎn)商的入住和開業(yè)，濟(jì)南原有的商業(yè)構(gòu)造逐步被打破，商業(yè)格局將重新建立，增強(qiáng)了客戶的置業(yè)信心。4.10供應(yīng)及成交狀況4.10.1底商供應(yīng)及成交狀況底商市場總供應(yīng)量為51.89萬平米。底商下六個月的供應(yīng)量明顯多于上六個月，重要是下年有較多的底商房源推向市場，如東部的中建文化城底商、中齊將來城底商、名士豪庭底商等豐富了東部的底商房源；南部的銀豐花園底商的面市，為購房者提供了更多的房源；北部的香港國際的底商房源也在下六個月推向市場。整體來看，底商供應(yīng)量比較均衡，沒有明顯的放大。從成交量來看，底商總成交量為14.47萬平米。成交量比較多的月份為11月份，達(dá)成1.9萬平米。從成交量來看，下六個月的成交量均在1萬平米以上，均好于上六個月。4.10.2純商業(yè)供應(yīng)及成交狀況純商業(yè)市場總供應(yīng)量為39.67萬平米，總成交量為10.05萬平米。商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展緩慢且不平衡是濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的突出特點。且的純商業(yè)物業(yè)供應(yīng)集中在房地產(chǎn)發(fā)展水平較高的中部和東部區(qū)域。4.11底商成交價格底商成交價格受到整個房地產(chǎn)大好形勢的影響，也是一路上揚(yáng)，從1月初的17275元/平米，在6月份突破2萬元大關(guān)，整個下六個月都保持在2萬元以上，到12月份已經(jīng)達(dá)成22079元/平米。4.12在售純商業(yè)項目我司共檢測符合規(guī)定的在售純商業(yè)項目6個，分別為：魯商廣場、槐蔭廣場、\o"齊魯鞋城品牌港樓盤詳情"齊魯鞋城品牌港、路港商業(yè)廣場、炫街區(qū)、紅尚坊。項目商業(yè)建筑面積（萬平米）主力戶型（平米）價格現(xiàn)在狀況備注魯商廣場10200-500一層：45000元/平方米二層：30000元/平方米三層：25000元/平方米前期推出名店街商業(yè)9000平方米，本月推出部分負(fù)一層商業(yè)?？墒勖娣e2萬平米2009年9月15日開盤槐蔭廣場1.5萬㎡15—20㎡18000-2元/平米均價0元/平米新推500套商鋪，現(xiàn)在已成交80%2010年11月20日開盤，此項目為濟(jì)南第一種由公司運(yùn)作的地下人防商城齊魯鞋城品牌港6.8萬㎡左右30—200㎡以4.1萬元/㎡的價格成交，現(xiàn)在一層均價在3萬元/㎡左右?，F(xiàn)在交誠意金5萬元，可享有99折優(yōu)惠。由于已運(yùn)行兩年，現(xiàn)在銷售狀況較好。兩年前銷售過，運(yùn)行兩年后銷售狀況較好路港商業(yè)廣場一期2.8萬㎡左右10—220㎡現(xiàn)在一層內(nèi)鋪均價2萬元/㎡，二層均價1.4萬元/㎡。三層均價1.2萬元/㎡，四層均價9800元/㎡現(xiàn)在銷售以綠洋商城老業(yè)主為優(yōu)先選房者，好房源大多已預(yù)訂。內(nèi)鋪尚未開盤。現(xiàn)在一層沿街商業(yè)尚未推出。炫街區(qū)0.6萬平米3-45平米負(fù)一層：18600-22300元/平米項目為槐蔭區(qū)人防辦開發(fā)的地下商業(yè)12月底開始銷售。紅尚坊5.4萬㎡40-1000㎡D區(qū)采用商業(yè)街區(qū)風(fēng)格，商鋪均價5萬，一層價格7-10萬，二層價格4-6萬。8月30日開盤銷售現(xiàn)在重要銷售D區(qū)約70套商鋪五、區(qū)域篇5.1歷下區(qū)5.1.1項目名稱開發(fā)商項目地址建筑面積銷售進(jìn)度均價元/平米建筑形態(tài)在售主力戶型容積率綠化率中建文化廣場山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷下文化路16號230000平方米一期已售罄，二期未開盤未定高層85-170㎡340%燕山盛世山東楚天置業(yè)有限公司歷下燕山立交橋西南角，北鄰經(jīng)十路，北鄰二環(huán)東路100000平方米住宅房源清盤中11000元/平米高層80-157㎡1.4835%奧龍觀邸山東中海華創(chuàng)地產(chǎn)有限公司歷下奧體中心東500米460000平方米現(xiàn)在重要銷售別墅區(qū)高層2#、9#11000元/平米高層別墅86-137㎡1.6340%海爾綠城全運(yùn)村濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司歷下經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)1800000平方米二期玫瑰園已開盤，一期現(xiàn)房銷售19800元/平米多層小高層高層217-223㎡1.2340%名士豪庭山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司歷下經(jīng)十路12372號1000000平方米名士mini公館，準(zhǔn)現(xiàn)房出售中10000元/平米高層40-60㎡2.040%黃金99山東黃金綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷下南臨回龍山，東臨漿水泉路，西臨二環(huán)東路900000平方米銀座花園三期正在銷售9000高層小高層90-146㎡1.6439%銀座花園山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷下經(jīng)十東路南側(cè)，轉(zhuǎn)山西路7號30平方米一期、二期已售罄，三期正在銷售10500元/平米多層110-180㎡1.4545%逸城山色山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司歷下旅游路與洪山路路口南73565平方米正在銷售2號樓樓王9200元/平米小高層二居98㎡三居140㎡1.7535%歷山名郡山東省三名投資有限公司歷下文化西路14號20平方米現(xiàn)在在售商鋪和別墅16000元/平米高層小高層40-90㎡1.6030.2%森林河灣山東祥泰森林河灣置業(yè)有限公司歷下化纖路2號70000平方米現(xiàn)在三房清盤7900元/平米高層83-130㎡87-89㎡95-130㎡2.956%藍(lán)調(diào)國際濟(jì)南榮信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷下華能路與化纖路交叉口10平方米

推出10套特價房7300元/平米高層40㎡80㎡100㎡2.435.2%保利大名湖保利山東置業(yè)有限公司歷下明湖東路北側(cè)，保利芙蓉西鄰230000平方米重要在售豪宅項目14000元/平米小高層220-300㎡2.138.5%綠景尚品濟(jì)南東興置業(yè)有限責(zé)任公司歷下利農(nóng)莊路8號98999平方米一期基本售完，二期即將開盤1元/平米多層小高層90-170㎡1.6335%中國盒子山東大舜天成置業(yè)有限公司歷下解放路與燕子山路交界處向南100米100000平方米12月份開盤銷售11500元/平米多層106-160㎡3.6030%利農(nóng)六號濟(jì)南正大建業(yè)發(fā)展有限公司歷下利農(nóng)莊路6號12494平方米12月開盤銷售1元/平米多層98.9㎡117.5㎡1.835%5.1.2區(qū)域新增樓盤簡1.中國盒子中國盒子由山東大舜天成置業(yè)有限公司開發(fā)，建筑面積10萬平米。容積率3.60，綠化率30%。該項目由多棟小高層構(gòu)成，上層建筑的12層為居住使用。獨(dú)立電梯入戶，只供居住使用。項目周邊多為6層的多層民用住宅，只有部分的辦公建筑但都不超出10層，中國盒子12棟整潔的小高層，容易間便成為區(qū)域的地標(biāo)。底層為商業(yè)街形式，300余米長的地段上，容納豐富的商業(yè)生機(jī)。每個商鋪都臨街是中國盒子獨(dú)一無二的特色。共享下沉式花園、全通透落地玻璃采光窗，10——200平米獨(dú)立空間，完全自由業(yè)態(tài)組合，模塊化經(jīng)營組合，創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率新高。2.利農(nóng)六號利農(nóng)六號由濟(jì)南正大建業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，地處山大路歷山路中間，板式設(shè)計，多層帶電梯，一梯兩戶，戶型方正，面積90—110平米。5.2市中區(qū)5.2.1項目名稱開發(fā)商項目地址建筑面積銷售進(jìn)度均價元/平米建筑形態(tài)在售主力戶型容積率綠化率萬達(dá)廣場濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場置業(yè)有限公司市中經(jīng)四路1號1000000平方米剩余20幾套豪宅15500元/平米高層230-259平米3.040%銀豐花園濟(jì)南銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市中陽光舜城南區(qū)，龜山東麓300000平方米現(xiàn)在主推商鋪1元/平米多層高層小高層101-218平米住宅70-300平米商鋪2.141.3%舜耕名筑山東恒華置業(yè)有限公司市中舜耕路南段社科院南500米路西16000平米現(xiàn)在僅剩280平米房源10000元/平米多層280平米1.240%舜耕上城山東瑞馳置業(yè)有限公司市中舜耕路399號路西50000平方米房源已售罄，商鋪在售商鋪0元/平米高層70-130平米2.7140%魯能領(lǐng)秀城山東魯能亙富開發(fā)有限公司市中舜耕路延長線3240000平方米前期已交房，中央公館銷售中8800元/平米低層高層小高層96-248平米1.042%天泰·太陽樹山東天泰置業(yè)有限公司市中舜德路00平方米二期銷售中14500元/平米小高層157-258平米1.850%中海國際社區(qū)中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司市中北靠南二環(huán)路3000000平方米項目已開工，預(yù)計初推出未定高層小高層未定1.6840%和信花園濟(jì)南康都置業(yè)有限公司市中經(jīng)一路與緯一路交匯處262700萬平米項目一期為安置房，二期未開盤，預(yù)計開盤未定高層小高層50-130㎡3.0535%白金瀚宮濟(jì)東偉東置業(yè)有限公司市中玉函路102號一區(qū)290000平方米一期已經(jīng)售罄，二期尚未開盤未定多層小高層114-182平米2.035%5.2.2區(qū)域新增樓盤簡1.和信花園和信花園由濟(jì)南康都置業(yè)有限公司開發(fā)。和信花園總規(guī)劃用地面積9.92公頃，規(guī)劃總建筑面積26.27萬平方米，由都市崇高社區(qū)，5A級寫字樓，沿街商業(yè)構(gòu)成的都市綜合體項目。建成后大概能夠容納5155人居住。規(guī)劃有一處幼兒園，一種健身廣場、大型商場，底層商鋪，醫(yī)療、金融、休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，生活非常方便，大大減少了業(yè)主的生活成本。整個社區(qū)由11棟住宅樓，1棟公寓式辦公樓構(gòu)成。5.3歷城區(qū)5.3.1項目名稱開發(fā)商項目地址建筑面積銷售進(jìn)度均價元/平米建筑形態(tài)在售主力戶型容積率綠化率恒大名都恒大集團(tuán)歷城唐冶新城核心區(qū)349300平方米正在銷售一期商鋪7000元/平米高層42-130平米商鋪2.840%天鴻萬象新天山東天鴻置業(yè)開發(fā)有限公司歷城區(qū)工業(yè)北路63號6000000平方米現(xiàn)在現(xiàn)房銷售，預(yù)計新樓盤近期推出6800元/平米多層高層小高層110-140平米1.7540%火炬東第濟(jì)南火炬置業(yè)有限公司歷城邢村立交橋東北500米390000平方米一期高層少量尾房在售6262元/平米低層多層高層80-300平米1.843%永大頤和園濟(jì)南永大軍安置業(yè)有限公司歷城經(jīng)十東路邢村立交橋西側(cè)（建筑大學(xué)東臨）270000平米全部現(xiàn)房銷售中7000元/平米高層小高層93-193平米2.0945%保利花園保利山東置業(yè)有限公司鳳凰山下邢村立交橋西265000平方米中央王座開始認(rèn)購7200元/平米高層143㎡185㎡2.645.2%華福國際山東萬華全福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷城北園大街57號400000平方米剩余房源不多7000元/平米小高層61㎡138㎡1.936%大地銳城山東三威置業(yè)有限公司歷城華能路38號150000平方米加推20套特價房8800元/平米高層90-227㎡3.0730%恒生伴山山東恒生置地股份有限公司歷城經(jīng)十東路與鳳岐路交叉口以北17000平方米12月18日開盤9500元/平米高層小高層69-130㎡2.440%翡翠清河中國重型汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷城二環(huán)東路與北園大街交匯處的東北角303000平方米12月19日會員選房大會8300元/平米高層小高層70-140㎡1.6150%5.3.2區(qū)域新增樓盤簡1.翡翠清河重汽翡翠清河項目是由重汽地產(chǎn)開發(fā)的。總占地面積約240畝，總建筑面積地上地下共達(dá)30萬平方米，整個社區(qū)，涉及12棟高層、21棟小高層、一棟辦公式公寓、一條商業(yè)街和一所幼兒園，是一種集居住、辦公、購物、休閑于一體的超大型崇高人文社區(qū)。戶型包含一室到五室，面積從30平米到240平米。2.恒生伴山恒生伴山項目由山東恒生置地股份有限公司投資建設(shè)。項目位于濟(jì)南市經(jīng)十東路奧體中心以東，占地76畝，總建筑面積17萬㎡。規(guī)劃由3棟11層小高層、3棟29層高層、2棟33層高層和1棟32層高層構(gòu)成。5.4槐蔭區(qū)5.4.1