合同范本之租賃合同無效案例

租賃合同無效案例【篇一：房屋租賃糾紛案例】房屋租賃糾紛案例【案例】徐某自1995年以來一直租賃縣保潔公司位于a鎮(zhèn)的兩間樓房經(jīng)營，1999年3月徐某經(jīng)保潔公司同意后將該樓房轉(zhuǎn)租給陳某。但2000年仍是以徐某的名義與保潔公司簽訂的租賃協(xié)議，2000年8月保潔公司在未通知徐某與陳某的情況下，以80000元（國有資產(chǎn)管理局評估價）將該兩間樓房賣給了季某，季某將款付清并辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)后，通知徐某、陳某搬遷，但陳某拒絕搬遷。2001年至2003年，徐某與保潔公司仍然簽訂了租賃協(xié)議，徐某仍將該樓房轉(zhuǎn)租給陳某。季某以陳某、保潔公司及徐某侵犯財產(chǎn)所有權(quán)為由起訴至法院，要求陳某反還房屋，徐某和保潔公司賠償損失。李海波律師指出本案爭議的焦點是季某與保潔公司的房屋買賣合同是否有效，徐某和陳某是否具有優(yōu)先購買權(quán)。（1）轉(zhuǎn)承租人是否享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)《合同法》第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用收益。在轉(zhuǎn)租中，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，雖然次承租人與出租人之間沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)因次承租人的原因發(fā)生租賃物損害時，出租人有權(quán)向承租人要求賠償，同時次承租人也不能向出租人主張權(quán)利，因此如次承租人不能得到租賃權(quán)而遭到損害時，其只能向承租人請求賠償，因為次承租人的租賃權(quán)是基于承租人的租賃權(quán)而產(chǎn)生的。綜上所述，次承租人在出租人買賣房屋時不享有優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然，當(dāng)原租賃合同未到期時，因原租賃合同繼續(xù)有效，轉(zhuǎn)租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租賃物。但在原租賃合同有效期限屆滿后，次承租人就不能占有、使用租賃物了。（2）如果徐某主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)在何時提出《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣、出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。從上述規(guī)定看，出租人在出賣租賃房屋時，應(yīng)提前通知承租人，如果沒有通知，就違反了法律規(guī)定，構(gòu)成對承租人優(yōu)先購買權(quán)的侵害，承租人就可以主張買賣合同無效。但是，超過合理期限，承租人就喪失優(yōu)先購買權(quán)。所以，房屋所有人與購買人買賣租賃房屋沒有提前通知承租人，該買賣合同并不是必然無效的，只有當(dāng)承租人在一定的合理期限內(nèi)主張權(quán)利時，才有可能使買賣合同無效。本案徐某及保潔公司均知道租賃房屋已賣給季某的情況下，雙方仍然簽訂了房屋租賃協(xié)議，季某雖然早已付清購房款，并辦理過戶登記手續(xù)，但一直未得到房屋，其權(quán)益受到侵害也是比較明顯的。因此，雖然買賣出租房屋未通知承租人，但承租人應(yīng)在知道房屋買賣后的三個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，比較合理，也與出賣前三個月通知承租人的規(guī)定相吻合。這樣，即維護了承租人的權(quán)利，也保護了房屋買受人的權(quán)利。（3）保潔公司與徐某2001年至2003年的租賃協(xié)議的效力問題從上述分析看，該租賃協(xié)議是無效的，保潔公司房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，已無權(quán)出租該房屋，徐某在知道房屋被出賣后，一直未主張優(yōu)先購買權(quán)，其已喪失該項權(quán)利，故季某與保潔公司的房屋買賣合同已成為有效的合同，而保潔公司與徐某2001年至2003年的租賃協(xié)議時無效的。綜上所述，陳某與保潔公司及徐某侵犯了季某的財產(chǎn)所有權(quán)，陳某應(yīng)停止侵權(quán)，搬出所占房屋，并賠償季某的經(jīng)濟損失?！酒鹤赓U合同糾紛案例】租賃合同糾紛案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)因貸款需要，將其所有的一套商住樓抵押給某商業(yè)銀行(以下簡稱銀行)。此后，開發(fā)公司又將該商住樓出租。后因無力償還銀行貸款，開發(fā)公司與銀行協(xié)商，將該商住樓折抵給銀行，以清償其所欠貸款。銀行獲得該商住樓的所有權(quán)后，擬自行使用，故向各租戶發(fā)出解除租賃合同的書面通知。各租戶認(rèn)為租賃合同尚未到期，拒絕搬出。問題：1、發(fā)公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為是否有效?2、銀行是否有權(quán)解除租賃合同?3、本案中，如果開發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，情形又將如何?參考答案：●典型糾紛類型三特殊用途做生意的人租用商鋪開什么店事先肯定都經(jīng)過一定的籌劃思考?？刹簧偃嗽谧馍啼仌r往往只是口頭上跟出租方表示將來要開什么店，在租賃合同中很少明確。等到自己裝修扎進去之后，可能會由于種種原因這一類的店根本開不出來?；仡^要退租，卻并不那么容易。[案例]張先生租了個沿街鋪面準(zhǔn)備做汽車裝潢生意，可當(dāng)準(zhǔn)備開張時，卻遭到附近居民的抗議，理由是該沿街鋪面屬于小區(qū)整體規(guī)劃范圍，汽車裝潢影響小區(qū)居民的休息和周邊環(huán)境。張先生不得已想退租，并要求房東賠償自己的裝修等損失?？陕蓭煾嬖V他，當(dāng)初租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢，要求退租和獲得房東賠償比較難。因為即便張先生當(dāng)初口頭告知了房東，但如果沒什么證據(jù)那就等于沒說。[律師點評]不同的商鋪，可能由于其規(guī)劃、設(shè)計、附屬設(shè)施、環(huán)境等不同而有不同的商業(yè)用途。在簽訂租賃合同之前，承租人務(wù)必要考察該商鋪是否符合自己的租賃用途。在具體簽訂租賃合同時，應(yīng)該確定如下條款：首先，要求出租人就該商鋪的所有相關(guān)情況作詳細(xì)的陳述和保證；其次，明確此次租賃的用途，比如餐飲、汽車裝潢等；再次，明確在開店過程中出租方對于相關(guān)手續(xù)的協(xié)助辦理義務(wù)；最后，明確相關(guān)手續(xù)無法辦妥或者由于其他非承租人原因?qū)е聼o法開業(yè)的，承租人解約退租的權(quán)利和損失賠償方式?！竦湫图m紛類型四承租人優(yōu)先承租權(quán)生意人租用商鋪經(jīng)過多年經(jīng)營后，在一定的范圍內(nèi)會形成一定的商業(yè)影響，這無疑是一種無形資產(chǎn)。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無形的損失。為此，大多數(shù)生意人希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，可真正操作起來卻比較難。[案例]租客彭某與某區(qū)住宅產(chǎn)品大市場簽訂一份門面租賃合同，雙方約定由彭某租賃該住宅產(chǎn)品大市場的e20號門面。經(jīng)過3年苦心經(jīng)營，彭某的生意逐漸紅火起來。2005年12月31日合同到期時，彭某要求繼續(xù)與住宅產(chǎn)品大市場續(xù)簽門面租賃合同遭到拒絕。彭某無奈只得起訴到法院，在二審時彭某的優(yōu)先承租權(quán)才得到確認(rèn)。但是彭某的優(yōu)先承租權(quán)實際執(zhí)行卻很困難，如果出租人聲稱暫時不再出租，或有其他人以高于彭某的價格承租該門面，那么彭某的優(yōu)先承租權(quán)就只能落空。[律師點評]優(yōu)先承租權(quán)實質(zhì)上是承租人基于承租而產(chǎn)生的對出租人權(quán)利的一種限制。全國性法律并沒有明確規(guī)定承