關(guān)于房產(chǎn)測繪中的幾個(gè)典型案例

關(guān)于房產(chǎn)測繪中的幾個(gè)典型案例

一、對《規(guī)范》的運(yùn)用眾所周知，《房地產(chǎn)測量規(guī)范》（gb.t17996.1-2000）（以下簡稱“規(guī)范”）是在房地產(chǎn)測量中進(jìn)行的。規(guī)范中包含的范圍相對廣泛，許多規(guī)定只是宏觀規(guī)定。此外，隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，建筑的風(fēng)格和形式也比以前大。因此，在房地產(chǎn)測量中，由于對一些規(guī)范的理解和理解不同，監(jiān)管人員在房地產(chǎn)預(yù)算和實(shí)際計(jì)算中難以理解房地產(chǎn)預(yù)算和市場。在這項(xiàng)工作中，我們提出了幾個(gè)典型的例子，以圖形的形式表達(dá)了他們與讀者交流和討論。二、典型示例在進(jìn)行房產(chǎn)測算時(shí)總會(huì)遇到哪些計(jì)算全部面積、哪些計(jì)算一半面積、哪些不計(jì)算面積的問題,下面就一些典型的例子進(jìn)行探討。1.雨期開蓋上蓋首先要明確門廊、雨篷的定義:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮陽的上蓋,當(dāng)下方空間視作門廊,則當(dāng)上蓋應(yīng)為建筑;當(dāng)上蓋為專設(shè)蓋板,則視作雨篷。至于門廊、雨篷面積的計(jì)算可以圖1歸納。2.有頂蓋的不封閉陽臺(tái)各類型的陽臺(tái)可以圖2簡單歸納。在陽臺(tái)面積測算時(shí),行業(yè)的共識(shí)是:具備上蓋且全封閉的陽臺(tái),計(jì)算時(shí)按外圍水平投影面積全部計(jì)算;若未封閉的陽臺(tái),應(yīng)按外圍水平投影面積一半計(jì)算。正如前面所說到的現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和形式也較之前大不同,衍生出各類型的陽臺(tái),如有頂蓋的不封閉陽臺(tái),當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層應(yīng)怎樣計(jì)算的問題,如圖3所示。關(guān)于這個(gè)問題上,《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》對此方面的規(guī)定值得參考。1)上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí),按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層時(shí),其底板至上蓋的垂直空間沒有水平鏤空樓板,沒有連接橫梁,開敞面完全開敞時(shí),則不計(jì)算建筑面積;否則該陽臺(tái)按常見陽臺(tái)處理,計(jì)算一半建筑面積。另外如圖4所示,在住宅的第一層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物,且第一層又向其開門并類似于陽臺(tái)、架空的建筑空間,上層為陽臺(tái),則下方空間視作陽臺(tái),并以上層陽臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。如上層為建筑時(shí),下方空間視作門廊并按門廊的一般規(guī)定計(jì)算建筑面積。3.各類型建筑物的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行飄窗測算時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)飄窗的分類、窗臺(tái)高度、凸窗高度、進(jìn)深等,如圖5所示。在計(jì)算飄窗時(shí)應(yīng)以此考慮:飄窗高度小于2.20m時(shí),不計(jì)算建筑面積,大于2.20m時(shí)則應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。圖6中(a)、(b)、(c)均不視作飄窗,原因是其窗體未凸出于外墻及窗體上(下)方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉,窗體部分的層高與套內(nèi)其他部分一樣測算,層高大于2.20m時(shí),應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。而又當(dāng)陽臺(tái)或花池內(nèi)有飄窗凸出時(shí),其所占用的陽臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽臺(tái)或花池的建筑面積中。如圖7中向陽臺(tái)或花池凸出的凸窗。4.地面部分的建筑物面積在規(guī)范中關(guān)于采光井、通風(fēng)井、煙道等字面上提到的少之又少,關(guān)于此類問題的測算以圖8簡單表示并歸納如下。地下室或半地下室所使用的采光井、通風(fēng)井、煙道面積測算:在地下部分按其通過的層數(shù)計(jì)算建筑面積;在地面部分若不在建筑物內(nèi)部時(shí),層高在2.20m以上并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋,則按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積,計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面部分若位于建筑物內(nèi)部或者附著建筑物外墻時(shí),按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積。1)在地面部分位于建筑物之內(nèi)有上蓋且層高大于2.2m,則按一層計(jì)算建筑面積,計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中,其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。2)若地面部分層高小于2.20m,則不計(jì)算其建筑面積,在地面建筑空間的建筑面積中不扣除其所占用的建筑面積,但須在分戶面積表的備注欄中對地下室風(fēng)井等占用的建筑面積數(shù)予以說明。5.屋頂層的電梯機(jī)房設(shè)計(jì)大家所熟知的位于屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等,高度在2.20m以上的,均需按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積,但有以下幾種情況可以探討一下。1)屋頂水箱間與屋面之間設(shè)有架空隔層,隔層的外圍水平投影面小于水箱間水平投影面時(shí),無論其層高如何,均將其與水箱間一起按照一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積。若隔層的外圍水平投影面是大于水箱間的水平投影面,且層高在2.20m以上,那么隔層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算建筑面積。2)屋面層的電梯機(jī)房,機(jī)房的下方設(shè)有緩沖層時(shí),其高度在2.20m以上且向天面開門,緩沖層應(yīng)計(jì)算建筑面積;當(dāng)其向天面不開門時(shí),面積測算原則與水箱間架空隔層雷同,如圖9、圖10所示。6.地下地下空間、不可利用的地下空間和地面分層充填在汽車坡道面積測算方面,人們關(guān)心的是如圖11中陰影部分應(yīng)該怎么計(jì)算,筆者認(rèn)為坡道下方為回填無建筑空間、不可利用的建筑空間和直接是地下一層的建筑空間的,該坡道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理,只計(jì)算一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中,如圖11所示的陰影部分。如果坡道下方空間可利用,那坡道應(yīng)分別計(jì)算兩層建筑面積,均歸入地下室建筑面積中,如圖12所示陰影部分在地面一層應(yīng)單獨(dú)計(jì)算一層建筑面積。三、提高房地產(chǎn)測繪水平的核心標(biāo)準(zhǔn)在房產(chǎn)測繪中諸如此類的問題還有很