物業(yè)管理實(shí)務(wù)-課件

物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)主講人：石義民第一章物業(yè)管理概述了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場掌握物業(yè)與物業(yè)管理基本概念；物業(yè)管理的基本內(nèi)容；物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)熟悉物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門、組織和機(jī)構(gòu)及其相互關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理基本概念物業(yè)含義：是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地分類：按使用功能住宅物業(yè)：一般的住宅小區(qū)，包括商品房小區(qū)、經(jīng)適房、家屬院、別墅區(qū)等。商業(yè)物業(yè)：如寫字樓、商業(yè)樓、綜合商務(wù)樓、酒店、賓館及各類大廈等工業(yè)物業(yè)：如工廠、倉庫等行政、事業(yè)單位物業(yè)：主要是各個政府辦公機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、群團(tuán)組織辦公場所、體育館場、博物館、紀(jì)念館等公益性物業(yè)：如公園、車站、碼頭、地鐵站其他用途物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理的含義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展起源時間：19世紀(jì)60年代地點(diǎn)：英國人物：奧克維亞·希爾大陸的物業(yè)管理是20世紀(jì)80年代從香港引進(jìn)的，第一家物業(yè)公司是1981年3月10日成立的深圳物業(yè)管理公司。物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展第二章物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)合同的概念第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié)管理規(guī)約和其他物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)合同的概念一、合同的要約二、合同的承諾三、合同的要件四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則合同——

物業(yè)服務(wù)合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約；是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議；是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

前期物業(yè)服務(wù)合同——是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（一）合同的當(dāng)事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)的經(jīng)營與管理（六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù)（七）專項(xiàng)維修資金（九）其他事項(xiàng)三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收（二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的概念二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂五、物業(yè)服務(wù)合同的終止一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

物業(yè)服務(wù)合同——是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動。物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（一）訂立合同的當(dāng)事人不同（二）合同期限不同四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）物業(yè)服務(wù)合同的成立（二）物業(yè)服務(wù)合同的生效（三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)1．明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)。2．明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。3．對違約責(zé)任的約定。 4．對免責(zé)條款的約定。5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，要特別注意以下主要條款：項(xiàng)目：哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。內(nèi)容：各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)用：在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。6．合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。7．明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。

一般情況下，合同發(fā)生爭議應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起訴訟。五、物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的。因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)合同自然無法繼續(xù)履行，業(yè)主大會可以終止合同的履行，按照國家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三章公共秩序管理服務(wù)概念：公共秩序管理服務(wù)——是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動。

包括：公共安全防范管理服務(wù)；消防管理服務(wù)；車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。本章內(nèi)容：第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)第二節(jié)消防管理第三節(jié)車輛停放管理服務(wù)第一節(jié)

公共安全防范管理服務(wù)一、安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容二、安全防范服務(wù)的要求三、安全防范工作檢查方法四、治安防范注意事項(xiàng)治安防范注意事項(xiàng)（一）遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)。（二）遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇、縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止。（三）管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。（四）轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。（五）管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護(hù)好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。第二節(jié)消防管理一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)二、消防制度的制定三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法四、動火安全管理五、消防安全預(yù)案制定六、消防器材的配備、使用與維護(hù)第三節(jié)車輛停放管理服務(wù)一、車輛管理的方法與要求二、車輛管理注意事項(xiàng)一、車輛管理的方法與要求（一）建立健全車輛管理隊(duì)伍：車輛疏導(dǎo)及管理人員、停車場維護(hù)人員、車輛收費(fèi)管理人員等（二）車輛出入管理：出入卡證（三）車輛停放管理職業(yè)道德與企業(yè)的發(fā)展職業(yè)道德是企業(yè)文化的重要組成部分。職業(yè)道德是增強(qiáng)企業(yè)凝聚力的手段。職業(yè)道德可以提高企業(yè)的競爭力。職業(yè)道德的內(nèi)涵和特征職業(yè)道德就是從事一定職業(yè)的人，在工作和勞動的過程中所應(yīng)遵守的與其職業(yè)活動相適應(yīng)的行為規(guī)范