南京紫園住宅及別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析報(bào)告

UniquePartner&CustomerSkills紫園住宅及別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析報(bào)告謹(jǐn)呈：華海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍界定本案位于城東馬群片區(qū)，主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源包括仙林在內(nèi)的大城東板塊在售住宅及別墅項(xiàng)目本案仙林片區(qū)城東片區(qū)城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)城東并非南京市主要人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，故住宅市場(chǎng)份額有限；從銷售情況看，2008年上半年受到低迷市場(chǎng)環(huán)境影響，城東住宅成交量下降，整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳分項(xiàng)目來(lái)看，城東目前在售項(xiàng)目主要集中分布在光華路、中山門(mén)大街、馬群三大片區(qū)，2008年上半年，城東各項(xiàng)目月均去化套數(shù)不超過(guò)20套，整體市場(chǎng)表現(xiàn)不及奧體板塊項(xiàng)目名稱地址占地（萬(wàn)平米)總建(萬(wàn)平米）推出時(shí)間2008年推出套數(shù)2008年去化套數(shù)去化速度（套/月）物業(yè)類型開(kāi)發(fā)商宏圖上逸園玄武區(qū)顧家營(yíng)35200708028（2007年尾盤(pán)）4.7多層宏圖地產(chǎn)天泓山莊棲霞區(qū)馬群2023.520070505810多層、小高、高層、別墅、洋房棲霞建設(shè)鐘山晶典棲霞區(qū)金馬路8.917.82007126067210小高層國(guó)浩集團(tuán)紫金南苑玄武區(qū)長(zhǎng)巷12.5252008052163417多層、小高、高層德基地產(chǎn)鴻意星城白下區(qū)星海路6號(hào)815200709065（07年存量）10.8小高層鴻信地產(chǎn)江南明珠白下區(qū)石楊路2號(hào)16182008031005513多層萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量較少，目前在售項(xiàng)目基本以老盤(pán)為主，整體供應(yīng)量較小。項(xiàng)目目前供應(yīng)項(xiàng)目以中小規(guī)模類型樓盤(pán)為主。物業(yè)類型上，多層、小高層、高層都有分布。從價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)住宅成交價(jià)在9000元/平米上下浮動(dòng)，2008年上半年住宅成交價(jià)基本保持平穩(wěn)在售項(xiàng)目均價(jià)在8500-10000元/平米之間，二房主力總價(jià)80-90萬(wàn)，三房主力總價(jià)在100-140萬(wàn)之間項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)紫金南苑小高9900高層8500，一次性付款98折二房85-90萬(wàn)三房100-120萬(wàn)鴻意星城7400，無(wú)折扣三房80-95萬(wàn)江南明珠多層8500，一次付款98折，按揭99折二房76萬(wàn)，三房105萬(wàn)宏圖上逸園多層9500-10000二房90萬(wàn)，三房110萬(wàn)天泓山莊錯(cuò)層9000-10000頂層觀山墅16000，一次性付款98折，按揭99折三房140萬(wàn)，復(fù)式280-400萬(wàn)鐘山晶典毛坯7500精裝8500，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米二房70萬(wàn)，三房90萬(wàn)從產(chǎn)品來(lái)看，90-100平米標(biāo)準(zhǔn)二房、100-120平米集約型三房、120-140平米舒適型三房為片區(qū)主力供應(yīng)產(chǎn)品，舒適型三房產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大項(xiàng)目名稱主力戶型紫金南苑90平米2/2/1114平米3/2/1126平米3/2/2鴻意星城109平米3/2/1129平米3/2/2江南明珠90平米2/2/1125平米3/2/2宏圖上逸園90平米2/2/1109平米3/2/1天泓山莊142平米3/2/2260平米頂層復(fù)式鐘山晶典87平米2/2/1110平米3/2/1鐘山晶典項(xiàng)目概況地址：棲霞區(qū)金馬路、石獅路交界處開(kāi)發(fā)商：南京馬會(huì)置業(yè)有限公司占地：89610㎡總建筑面積：233538㎡項(xiàng)目規(guī)劃13棟11F—16F住宅樓，1棟商業(yè)辦公樓以及會(huì)所、幼兒園、3000㎡地面停車場(chǎng)組成。銷售價(jià)格：毛坯均價(jià)7500元/平米，精裝修均價(jià)8500元/平米，主力總價(jià)73萬(wàn)/套。個(gè)案分析推盤(pán)時(shí)間戶型面積（㎡）總推套數(shù)銷售套數(shù)2007.12.122/2/186-881541899.97-101.162862/2/2110.35-112.046403/2/1122.02-123.7228122008.4.192/2/187132262/2/2991101094603/2/11091101231403/2/2129280推盤(pán)節(jié)奏2008年4月19日推出242套房源，目前僅成交26套。

3/2/1123.95平米2/2/188.05平米2/2/188.7平米2/2/2：110平米

主要賣點(diǎn)1.環(huán)紫金山片區(qū)，區(qū)位形象佳2.項(xiàng)目臨近未來(lái)的地鐵二號(hào)線紫金站與紫金公交樞紐站，未來(lái)交通情況會(huì)得到改善項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：該項(xiàng)目同本項(xiàng)目屬同一區(qū)域，后續(xù)供應(yīng)量大，同本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目主力戶型個(gè)案分析宏圖上逸園項(xiàng)目概況地址：玄武區(qū)顧家營(yíng)占地：3萬(wàn)平米總建：5萬(wàn)平米容積率：1.5物業(yè)類型：電梯多層開(kāi)發(fā)商：宏圖地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃：采用“新亞洲主義風(fēng)格住宅”設(shè)計(jì)理念，將電梯多層住宅與世界建筑潮流相結(jié)合，近40%高綠化覆蓋，平均得房率約88%；由外而內(nèi)的中心生態(tài)景觀加上低密度、低樓層的整體布局，錯(cuò)落有秩，使得“家家有景、戶戶可觀”銷售價(jià)格銷售均價(jià)9500-10000元/平米，二房總價(jià)90萬(wàn)三房總價(jià)110萬(wàn)推出時(shí)間戶型面積供應(yīng)量去化量去化率200708222/2/191-101363597%3/2/1105-1101818100%116181372%3/2/2127-131545296%4/2/21401010100%200709222/2/191-101231983%3/2/1105-109181583%3/2/2129-135201890%4/2/213855100%合計(jì)20218592%近期推盤(pán)情況：2007年8月以來(lái)累計(jì)推出202套房源，目前已去化185套房源，去化率92%，2008年未推新房源。2/2/190平米3/2/1110平米主力戶型：90平米二房110平米、135平米三房營(yíng)銷情況：主要賣點(diǎn)：多層產(chǎn)品稀缺居住氛圍佳地鐵樓盤(pán)緊鄰紫金山廣告訴求：宏圖大展德基紫金南苑項(xiàng)目概況地址：玄武區(qū)長(zhǎng)巷占地：12.5萬(wàn)平米總建：25萬(wàn)平米容積率：2物業(yè)類型：多層小高層高層開(kāi)發(fā)商：德基地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)其中一期開(kāi)發(fā)：7幢高層（17-18層）住宅；7幢小高層（11層）住宅；1幢為多層住宅；114幢為會(huì)所、28幢為幼兒園。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林設(shè)計(jì)大師主理。銷售價(jià)格小高層銷售均價(jià)9900元/平米，高層均價(jià)8500元/平米推出時(shí)間戶型面積供應(yīng)量去化量去化率200805222/2/187-926669%3/2/112617212%113-115962425%3/2/215517212%1331700%復(fù)式178100%200100%合計(jì)2153416%近期推盤(pán)情況：20080522推出215套房源，目前已去化34套房源，去化率16%主力戶型：90平米二房115平米三房營(yíng)銷情況：主要賣點(diǎn)：區(qū)域配套成熟居住氛圍佳板塊形象高端3/2/1115平米2/2/192平米鴻意星城項(xiàng)目概況地址：白下區(qū)星海路6號(hào)占地：7.5萬(wàn)平米總建：15萬(wàn)平米容積率：2物業(yè)類型：小高層開(kāi)發(fā)商：鴻意地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃：22幢10+1層的純小高層社區(qū)依照自然地勢(shì)4米落差，形成“一軸兩線多點(diǎn)”的景觀格局，最寬樓間距超過(guò)60米，綠地率達(dá)38%。景觀中軸貫穿東西，北側(cè)規(guī)劃mini高爾夫練習(xí)場(chǎng)銷售價(jià)格銷售均價(jià)7400元/平米，三房總價(jià)80-95萬(wàn)推出時(shí)間戶型面積供應(yīng)量去化量去化率200709182/2/1924848100%3/2/1109908493%3/2/2129903842%復(fù)式131-13513862%1503267%1921000%合計(jì)25417268%近期推盤(pán)情況：20070918推出254套房源，目前已去化172套房源，去化率68%，2008年未推出新房源3/2/1109平米3/2/2129平米主力戶型：90平米二房109平米、129平米三房營(yíng)銷情況：主要賣點(diǎn)：區(qū)域配套成熟性價(jià)比高臨紫金山、理工大廣告訴求：喜歡，更能承受城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)天泓山莊項(xiàng)目概況地址：棲霞區(qū)馬群新街項(xiàng)目占地：約20多萬(wàn)平方米總建筑面積：23.5萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)：花園洋房、疊加別墅、電梯別墅、高層、小高層公寓除少量高層公寓外，所有房源皆為復(fù)式結(jié)構(gòu)。規(guī)劃戶數(shù)：約1212戶推盤(pán)節(jié)奏目前僅余180-260平方米的觀山別墅，現(xiàn)房，此外還有142平方米和147平方米錯(cuò)層房型高層房源在售。疊加別墅花園洋房、空中別墅平層、復(fù)式公寓復(fù)式部分平層、部分復(fù)式一期安置戶，已交付個(gè)案分析產(chǎn)品特征復(fù)式戶型設(shè)計(jì)較為新穎，上下層多面寬景陽(yáng)臺(tái)，大尺度入戶花園；其客廳多為挑空設(shè)計(jì)，形成了超越其他房間的空間高度和體量，將室內(nèi)空間的舒適和氣度展現(xiàn)無(wú)疑，別墅的豪華也由此展現(xiàn)，此外，主臥衛(wèi)生間隱于衣帽間內(nèi)側(cè)，私密性極好。銷售均價(jià)目前項(xiàng)目小高層、高層均價(jià)約為9000-10000元/平米，觀山墅單價(jià)16000元/平米。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析該項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，特別是其中電梯別墅及空中別墅規(guī)劃為當(dāng)時(shí)南京市場(chǎng)上的開(kāi)山之作，其產(chǎn)品推售模式對(duì)本項(xiàng)目具有很大借鑒意義;該項(xiàng)目處于尾盤(pán)期，待續(xù)房源無(wú)多，同本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。入戶花園入戶花園大飄窗大陽(yáng)臺(tái)創(chuàng)造讓渡價(jià)值挑空客廳挑空客廳增加空間尊貴感個(gè)案分析鐘山美廬項(xiàng)目概況 地址：棲霞區(qū)國(guó)際賽馬場(chǎng)金馬路占地：10萬(wàn)平方米總建：3.3平方米綠化率51%容積率0.4項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)立別墅38套，雙拼別墅40套。主力面積雙拼主力戶型在395平米之間，獨(dú)棟主力戶型在400-460平米之間銷售價(jià)格雙拼單價(jià)16000元/平米；獨(dú)棟單價(jià)25000元/平米，獨(dú)棟主力總價(jià)1200萬(wàn)元/套，雙拼主力總價(jià)600萬(wàn)/套。推盤(pán)節(jié)奏 2008年6月4日推出10套雙拼，4套獨(dú)棟。目前還剩2套雙拼，1套獨(dú)棟。地下室一層三層二層393平米雙拼別墅戶型展示主要賣點(diǎn)1、民國(guó)建筑國(guó)粹人文價(jià)值，南京歷史文化精髓2、紫金山的貴氣血統(tǒng)及高端物業(yè)氛圍3、自然景觀資源項(xiàng)目實(shí)景圖城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)區(qū)域公寓市場(chǎng)未來(lái)總供應(yīng)體量達(dá)70萬(wàn)平米，供應(yīng)類型主要包括公寓及經(jīng)濟(jì)型別墅，本案即將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱未來(lái)供應(yīng)體量（萬(wàn)平米）供應(yīng)物業(yè)類型國(guó)浩顧家營(yíng)項(xiàng)目30公寓別墅鐘鼎雅居住宅15經(jīng)濟(jì)型別墅紫金南苑12公寓鴻意星城3公寓宏圖上逸園2公寓鐘山晶典10公寓合計(jì)72/城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)

城東08年上半年住宅市場(chǎng)運(yùn)行低迷，該板塊住宅價(jià)格與奧體相當(dāng)，但其整體市場(chǎng)表現(xiàn)不及奧體。城東作為南京市傳統(tǒng)高尚別墅區(qū)，別墅市場(chǎng)認(rèn)可度較高，環(huán)紫金山目前別墅供應(yīng)量較小，而市場(chǎng)需求較大，別墅市場(chǎng)繼續(xù)保持廣闊的發(fā)展空間。標(biāo)準(zhǔn)二房與集約型三房、舒適型三房為板塊住宅主力供應(yīng)戶型，舒適型房源占據(jù)一定比例。區(qū)域內(nèi)鐘山美廬雙拼主力戶型395平米，獨(dú)棟主力戶型460平米。供銷情況產(chǎn)品特征目前板塊內(nèi)住宅銷售均價(jià)在8500-10000元/平米左右。區(qū)域內(nèi)雙拼均價(jià)為16000元/平米，獨(dú)棟均價(jià)25000元/平米。價(jià)格特征板塊內(nèi)待售量加上未來(lái)上市項(xiàng)目總建面積約為70萬(wàn)平米，其中經(jīng)濟(jì)型別墅占有一定規(guī)劃。未來(lái)供應(yīng)仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仙林典型項(xiàng)目個(gè)案分析未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)2002年初仙林大學(xué)城啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，仙林第一輪住宅開(kāi)發(fā)熱潮接近尾聲，2007年至2008年6月，板塊住宅（含別墅）供應(yīng)量位于全市最末，08年上半年住宅市場(chǎng)慘淡運(yùn)行注：2008年1月以來(lái)，仙林普通住宅滯銷，成交房源主力為經(jīng)濟(jì)型別墅，故成交均價(jià)大幅提升。供銷量?jī)r(jià)分析住宅項(xiàng)目分布板塊內(nèi)目前有住宅供應(yīng)的項(xiàng)目有賽世香樟園、東方天郡、亞?wèn)|城，這三個(gè)項(xiàng)目皆已進(jìn)入最后階段，待售量不足20萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)在2009年將全部結(jié)案占地：10萬(wàn)㎡總建：24萬(wàn)㎡待售量：3萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層銷售情況：在售4期尾盤(pán)占地：14萬(wàn)㎡總建：28.6萬(wàn)㎡待售量：6萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層銷售情況：在售3期1批，下半年開(kāi)最后一批，約5-6幢占地：29萬(wàn)㎡總建：50萬(wàn)㎡待售量：10萬(wàn)㎡物業(yè)類型：高層銷售情況：在售5期1批，后面還有最后一批板塊內(nèi)目前在售別墅項(xiàng)目5席，住宅項(xiàng)目3席，集中分布于仙林大道兩側(cè)；目前經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主力供應(yīng)由于區(qū)域內(nèi)固有客群具備一定消費(fèi)能力，故120-140平米三室二廳二衛(wèi)改善型產(chǎn)品為板塊內(nèi)住宅主力供應(yīng)戶型，90平米基本型產(chǎn)品為次主力供應(yīng)戶型產(chǎn)品特征仙林目前地鐵2號(hào)線尚未通車，整體入住率不及河西新城區(qū)，居住氛圍仍有待形成，8000元/平米公寓市場(chǎng)價(jià)格支撐略顯不足，今年1月以來(lái)銷售量駐足不前項(xiàng)目名稱上市時(shí)間2008年1月至今銷售套數(shù)月均去化套數(shù)主力戶型銷售均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）亞?wèn)|城2005.2.11273190平米二房二廳一衛(wèi)、125平米三房二廳二衛(wèi)8000二房74萬(wàn)三房100萬(wàn)東方天郡2006.2365三期70平米2房2廳1衛(wèi)，127平米三房二廳二衛(wèi)，143平米空中復(fù)式平層房源8400，復(fù)式9000三房106-120萬(wàn)塞世香樟園2005.41111390-91平米二房二廳一衛(wèi)、114平米三房二廳一衛(wèi)及128平米三房二廳二衛(wèi)特價(jià)房源7000，其他房源8000二房72萬(wàn)；三房91-102萬(wàn)從銷售價(jià)格來(lái)看，除東方天郡價(jià)格略高外，亞?wèn)|城、賽世香樟園價(jià)格均在8000元/平米左右，舒適三房主力總價(jià)在100萬(wàn)左右。目前區(qū)域內(nèi)僅有尚東區(qū)有少量花園洋房尾房在售。單價(jià)特征從總價(jià)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售普通公寓主力總價(jià)在80-120萬(wàn)之間；花園洋房主力總價(jià)分布在100-150萬(wàn)元之間，總價(jià)區(qū)間同河西片區(qū)相似，但區(qū)位條件不及河西總價(jià)特征仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仙林典型項(xiàng)目個(gè)案分析未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)占地：12.7萬(wàn)㎡總建：8.8萬(wàn)㎡容積率：0.7待售量：4萬(wàn)㎡物業(yè)類型：聯(lián)排疊加雙拼銷售情況：在售4期疊加占地：14.6萬(wàn)㎡總建：13.2萬(wàn)㎡容積率：0.9待售量：0.3萬(wàn)㎡

物業(yè)類型：疊加、洋房銷售情況：尾房占地：18.3萬(wàn)㎡總建：12.64萬(wàn)㎡容積率：0.69待售量：5萬(wàn)㎡（2期）物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼疊加、洋房銷售情況：在售少量花園洋房占地：24.2萬(wàn)㎡總建：16.8萬(wàn)㎡容積率：0.47待售量：13.5萬(wàn)㎡物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟銷售情況：在售1期雙拼及少量獨(dú)棟占地：22萬(wàn)㎡總建：15萬(wàn)㎡容積率：0.75待售量：2.5萬(wàn)㎡物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、疊加銷售情況：在售疊加板塊內(nèi)別墅供應(yīng)項(xiàng)目共5席，物業(yè)類型主要包括聯(lián)排、疊加、雙拼，獨(dú)棟別墅僅有極少量供應(yīng);在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量約25萬(wàn)平米，后續(xù)供應(yīng)總量大于公寓項(xiàng)目分布疊加別墅作為花園洋房的優(yōu)化產(chǎn)品，是2007年區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)物業(yè)類型，2007年下半年棲園、依云溪谷依次面世，進(jìn)一步擴(kuò)大聯(lián)排、雙拼供應(yīng)量，仙林別墅市場(chǎng)再次升級(jí)供銷情況2008年南京樓市轉(zhuǎn)冷，仙林別墅去化雖不及2007年的旺銷，卻保持穩(wěn)定的去化量，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于仙林普通公寓項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年新上市套數(shù)2008年1月以來(lái)別墅成交套數(shù)主力戶型尚東區(qū)2006.6.10花園洋房20合院別墅2花園洋房70-140㎡，合院別墅面積310-345㎡山水風(fēng)華2007.1.25疊加78疊加50雙拼5聯(lián)排3聯(lián)排別墅，213-222㎡疊加別墅，146-200㎡，雙拼別墅，230㎡,匯杰文庭2007.7.150獨(dú)棟2雙拼242期精裝洋房200平米；雙拼250-300平米棲園2007.11.29疊加128聯(lián)排216聯(lián)排22疊加34疊加中間層145-170平米，底層210-220平米聯(lián)排260-270平米，送90平米地下室依云溪谷2007.12雙拼144獨(dú)棟4雙拼100獨(dú)棟730雙拼230-2602008年仙林別墅主力供應(yīng)項(xiàng)目供銷情況區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品符合市場(chǎng)主流：疊加主力戶型在150-170平米之間；聯(lián)排主力戶型250-270平米之間，200-230平米小聯(lián)排為次主力供應(yīng)；雙拼則在210-310平米皆有供應(yīng)產(chǎn)品特征從價(jià)格來(lái)看，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟單價(jià)18000-21000元/平米；雙拼別墅單價(jià)15000-16000元/平米；聯(lián)排12000-18000元/平米，疊加9000-12000元/平米，同公寓相比價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)主力總價(jià)尚東區(qū)花園洋房均價(jià)8000元/㎡;合院別墅11000元/㎡（含地下室）合院別墅340萬(wàn)山水風(fēng)華雙拼16000送產(chǎn)權(quán)地下室；聯(lián)排12000-14000；疊加9000-10000疊加203、140、178萬(wàn)；聯(lián)排256-266萬(wàn)；雙拼368萬(wàn)匯杰文庭1期洋房尾房8300；雙拼13000雙拼300、470萬(wàn)棲園疊加10000-12000聯(lián)排15000-18000疊加中間層142萬(wàn)；底層250萬(wàn)，聯(lián)排400-460萬(wàn)依云溪谷獨(dú)棟21000雙拼15000獨(dú)棟1533萬(wàn)；雙拼345-390萬(wàn)產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)在售雙拼總價(jià)區(qū)間集中在350-400萬(wàn)；聯(lián)排主力總價(jià)在250-300萬(wàn)之間，棲園聯(lián)排達(dá)400萬(wàn)；疊加主力總價(jià)集中在150-200萬(wàn)之間產(chǎn)品特征仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仙林典型項(xiàng)目個(gè)案分析未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)棲園項(xiàng)目概況 占地面積：22萬(wàn)平方米總建面積：15萬(wàn)平方米容積率：0.75項(xiàng)目規(guī)劃整個(gè)社區(qū)規(guī)劃別墅738套，有聯(lián)排別墅與疊加別墅兩種形態(tài)，建筑為北歐簡(jiǎn)約風(fēng)格；小區(qū)綠化率高達(dá)40%,交通便捷，緊鄰地鐵二號(hào)線羊山公園站，周遍配套成熟。產(chǎn)品特征疊加別墅面積在145-170平米，底層（送100平米花園），頂層（送露臺(tái)）面積在210-220平米左右，聯(lián)排別墅260-270平米，推盤(pán)節(jié)奏 項(xiàng)目共分1期開(kāi)發(fā)，2007年9月2日開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)推出疊加432套，聯(lián)排140套，目前，疊加與聯(lián)排共去化274套。2007年9月-2008.2月疊加聯(lián)排共去化185套，月均去化31套，2008.2-2008.6疊加聯(lián)排共去化89套，月均去化18套，市場(chǎng)淡季銷售速度放緩，但仍保持一定成交量。個(gè)案分析銷售價(jià)格疊加目前均價(jià)10000-12000元/平米；另送90平米地下室，聯(lián)排中間戶單價(jià)15000-16000元/平米；邊戶17000-18000元/平米（僅以地上面積計(jì)價(jià)），總價(jià)400萬(wàn)/套。個(gè)案分析招商.依云溪谷項(xiàng)目概況地址：棲霞區(qū)仙林大道南側(cè)，匯通路西側(cè)占地：241863.9平方米總建筑面積：168690.98平方米開(kāi)發(fā)商：招商局地產(chǎn)（南京）有限公司項(xiàng)目規(guī)劃：主要由獨(dú)立別墅、雙拼別墅組成，輔以一部分聯(lián)排別墅。規(guī)劃有少量空中別墅產(chǎn)品推盤(pán)節(jié)奏2007年12月24日開(kāi)盤(pán)，首推90套雙拼別墅，4套獨(dú)棟別墅，2008年6月22日再推54套雙拼，目前雙拼累計(jì)去化100套。產(chǎn)品特征雙拼產(chǎn)品主力面積在230-260平米之間，主力面積較為緊湊，總價(jià)較低，獨(dú)棟主力面積在700平米以上。個(gè)案分析銷售價(jià)格項(xiàng)目雙拼開(kāi)盤(pán)價(jià)格13500元/平米起，均價(jià)二批房源14800元/平米起，均價(jià)15000元/平米，獨(dú)棟均價(jià)21000元/平米主要賣點(diǎn)1.開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力2.價(jià)格優(yōu)勢(shì)總體評(píng)述2007年下半年樓市拐點(diǎn)前，該項(xiàng)目對(duì)外宣稱雙拼別墅價(jià)格將在20000元/平米左右，年底樓市拐點(diǎn)后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒流，招商地產(chǎn)深圳項(xiàng)目遭到新政沖擊，南京別墅市場(chǎng)也開(kāi)始滯銷，為快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，依云溪谷項(xiàng)目以13500元/平米低價(jià)入市，首批房源以較大體量迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。該項(xiàng)目雙拼價(jià)格低開(kāi)高走，二批房源價(jià)格提升15000元/平米。同本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商具有一定品牌背景，且產(chǎn)品具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，其雙拼主力總價(jià)同本項(xiàng)目聯(lián)排總價(jià)處于同一區(qū)間，可能對(duì)本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品造成競(jìng)爭(zhēng)分流。個(gè)案分析230平米雙拼別墅主力戶型新城尚東區(qū)項(xiàng)目概況新城·尚東區(qū)占地面積14.6萬(wàn)㎡，建筑面積13.2萬(wàn)㎡，總建筑面積為151213㎡，住宅面積為120884㎡，商業(yè)面積為9530.14㎡。容積率為0.9、綠化率40.55%。配套建有占地面積0.95公頃的泛會(huì)所和幼兒園。尚東區(qū)由花園洋房、聯(lián)排別墅和疊加別墅三種物業(yè)類型組成。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃有三種物業(yè)類型，花園洋房、疊院別墅、合院別墅。其中花園洋房為項(xiàng)目主要規(guī)劃?；▓@洋房推盤(pán)節(jié)奏2006年7月至2007年6月間，共推出了1194套房源。別墅推盤(pán)節(jié)奏2006年6月推出一棟聯(lián)排；8月又推出9棟聯(lián)排，3棟疊加；07年3月推出3棟疊加。目前疊加已經(jīng)售罄，只剩少量合院別墅。個(gè)案分析該項(xiàng)目為仙林地區(qū)典型的花園洋房項(xiàng)目，目前項(xiàng)目推售接近尾期，該項(xiàng)目外觀新穎，現(xiàn)代中式風(fēng)格與市場(chǎng)主流風(fēng)格形成差異，因此具有一定知名度，但建筑質(zhì)量不濟(jì)，使得項(xiàng)目口碑度較差。產(chǎn)品特征花園洋房主力戶型：２／２／１：７０－８０平米；3/2/1：90-108平米；3/2/2：120-130平米；疊院別墅，面積150-180㎡；合院別墅，面積310-345㎡。洋房3/2/1：101平米洋房2/2/1：71平米銷售價(jià)格花園洋房8000元/平米，總價(jià)90-100萬(wàn)/套；合院別墅11000元/平米，主力總價(jià)350-400萬(wàn)/套。主要賣點(diǎn)1、現(xiàn)代中式風(fēng)格2、仙林人文環(huán)境3、項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商品牌4、四大升級(jí)體系：產(chǎn)品更創(chuàng)新——南京首家推出合院、疊院別墅產(chǎn)品。景觀更優(yōu)美——三條景觀長(zhǎng)廊，四重景觀體系。居住更人性——入戶院落、私家花園或景觀露臺(tái)，面積更大，陽(yáng)光更足，種類更豐富。結(jié)構(gòu)更進(jìn)步——二層半地下室贈(zèng)送，樂(lè)趣更多。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷售期，后期無(wú)大批量新上市房源，故同本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)度較小。個(gè)案分析匯杰文庭基本指標(biāo)項(xiàng)目地址：棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、學(xué)子路東占地面積：13.3萬(wàn)㎡總建面積：12.64萬(wàn)㎡容積率：0.69開(kāi)發(fā)商：南京交通投資置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃匯杰文庭定位于仙林國(guó)際生活區(qū)的“新人文院落住宅”。項(xiàng)目容積率為0.69，建筑覆蓋率22%，綠化率45%，建筑高度不超過(guò)12米，包括花園洋房、聯(lián)排、疊加、雙拼和獨(dú)立別墅多種住宅形式?？偨娣e12.64萬(wàn)平方米，總戶數(shù)660戶推盤(pán)節(jié)奏別墅于6月15日開(kāi)盤(pán)，首批推出80套疊加別墅，目前已經(jīng)售罄；7月15日推出24套聯(lián)排，目前已經(jīng)售罄。7月15日-8月12日推出42套雙拼，目前售罄。10月3日推出2幢花園洋房、30套雙拼、1套獨(dú)棟，目前網(wǎng)上公示雙拼還剩2套，獨(dú)棟剩1套。2008年1月1日推出4棟掛角式獨(dú)棟，已認(rèn)購(gòu)兩套。年底前再無(wú)新推房源計(jì)劃。2期明年上半年推出。個(gè)案分析戶型面積在售花園洋房主力戶型：85-86平米二室二廳一衛(wèi)；123-133平米三室二廳二衛(wèi)；疊加別墅150-170㎡，聯(lián)排別墅面積230㎡，雙拼別墅面積272-365平米，新推掛角式（兩套獨(dú)棟有一角相聯(lián)，實(shí)際為雙拼的升級(jí)版）獨(dú)棟含地下室，面積365平米3/2/2：133平米2/2/1：85平米銷售價(jià)格花園洋房尾房8300元/平米，主力總價(jià)70-130萬(wàn)左右。雙拼別墅均價(jià)13000元/平米，總價(jià)300-470萬(wàn)/套，現(xiàn)已售罄；新推掛角式（兩套獨(dú)棟有一角相聯(lián)，實(shí)際為雙拼的升級(jí)版）獨(dú)棟13900元/平米，總價(jià)510萬(wàn)/套主要賣點(diǎn)1.戶型與庭院相結(jié)合而形成的生活空間感2.仙林人文特性3.小區(qū)水景總體評(píng)述1、項(xiàng)目產(chǎn)品類型復(fù)雜2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力一般本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析匯杰文庭開(kāi)發(fā)接近尾期，后期僅有少量獨(dú)棟及花園洋房，因此同本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)性不大。個(gè)案分析仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析普通公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仙林典型項(xiàng)目個(gè)案分析未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)2007年12月，仙林湖周邊4宗住宅用地集中出讓，出讓總面積達(dá)85.4萬(wàn)平米，其中別墅用地出讓面積23.5萬(wàn)平米，住宅用地61.9萬(wàn)平